龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制講稿周老師

龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制周世艾2010年10月

講師背景介紹：

高級工程師；一級建造師；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務理事。

關鍵詞：成本管理，成本控制。

房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制內(nèi)容

龍湖的成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制內(nèi)容

龍湖的成本管理以項目為管理對象項目的完全直接成本間接成本分攤龍湖成本管理的范圍

龍湖成本責任部門龍湖成本管理的職能職能部門成本管理職能戰(zhàn)略發(fā)展部土地成本管理設計研發(fā)部1、設計費管理2、設計優(yōu)化產(chǎn)品成本控制成本管理部1、目標成本測算和分攤、動態(tài)成本跟蹤控制2、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設備采購及認價4、工程招標、合同、造價管理工程管理部1、在成本控制下進度、質量管理2、施工技術方案、設計變更、現(xiàn)場簽證管控包括樣本銷售費用（包括體驗區(qū)）管控計劃財務部1、項目成本財務指標的管控2、分攤成本的管控3、總體資金計劃的管控序號一級成本費項二級成本費項三級成本費項責任部門1開發(fā)成本土地成本土地價款、契稅等發(fā)展部2前期費用設計費研發(fā)部報建費研發(fā)部、工程部三通一平費工程部3配套設施費用學校、幼兒園、會所等造價采購部4基礎設施費用水、電、氣配套工程部小區(qū)強弱電、總平工程造價采購部5主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價采購部6園林景觀工程費用硬景、軟景、水電、小品等造價采購部7工程相關費用審計費計劃財務部造價咨詢費造價采購部監(jiān)理費、定額外檢測費工程部物業(yè)前期介入費、維修基金營銷部8期間費用銷售費用營銷設施建造費造價采購部其他銷售費用營銷部9財務費用貸款利息等計劃財務部10管理費用員工工資、福利等行政人力部龍湖目目標成成本測測算和和分解解為什么么要進進行目目標成成本管管理利潤=售價-成本準確預預測編編制目目標成成本的的作用用提前鎖鎖定投投資合理確確定銷銷售價價格預測投投資效效益特別在在房屋屋預售售階段段，準準確測測算成成本，，預售售價格格確定定以后后，控控制好好成本本才能能保證證利潤潤的實實現(xiàn)。。目標成成本管管理的的階段段土地投投資論論證階階段目標成成本(土地版版)項目啟啟動階階段目標成成本(啟動版版)方案設設計階階段目標成成本(方案版版)初步設設計階階段目標成成本(執(zhí)行版版)工程實實施階階段目標成成本(調(diào)整版版)竣工階階段項目竣竣工成成本土地投投資論論證階階段責任部部門工作成成果發(fā)展部部項目定定位提供周周邊配配套提供土土地信信息地區(qū)總總經(jīng)理理研發(fā)部部造價采采購部部主持、、確定定項目預預案目標成成本測測算通過滿足拿拿地成成本要要求未通過過總經(jīng)理理重新新給定定成本本限值值審定存檔項目啟啟動階階段項目團團隊確定產(chǎn)產(chǎn)品定定位和和銷售售價格格、銷銷售進進度研發(fā)部部根據(jù)規(guī)規(guī)劃條條件和和市市場定定位進進行預預案的的調(diào)整整或重重新考考慮方方案（（產(chǎn)品品業(yè)態(tài)態(tài)、標標準））造價采采購部部項目目目標成成本測測算計劃財財務部部根據(jù)售售價、、銷售售進度度、成成本測測算、、進行行財務務指標標計算算方案設設計階階段研發(fā)部部提供方方案設設計圖圖提供方方案技技術指指標提供產(chǎn)產(chǎn)品建建造標標準造價采采購部部目標成成本測測算提提出方方案優(yōu)優(yōu)化建建議互動計劃財財務部部財務指指標計計算初步設設計階階段工程部部提供現(xiàn)現(xiàn)場布布置方方案提供施施工用用水電電以及及甲方方臨設設設置置方案案初步施施工方方案及及土石石方平平衡對對比提供初初步設設計圖圖提供產(chǎn)產(chǎn)品建建造標標準基礎方方案對對比造價采采購部部目標成成本分分解進行成成本敏敏感性性分析析編制合合約規(guī)規(guī)劃研發(fā)部部計劃財財務部部財務指指標計計算合約規(guī)規(guī)劃的的目的的：將各費費項成成本分分解成成未來來可執(zhí)執(zhí)行的的合同同隨項目目進展展，合合約規(guī)規(guī)劃逐逐步變變成真真實的的合同同工程實實施階階段工程部部現(xiàn)場簽簽證、、技術術核定定的現(xiàn)現(xiàn)場控控制、、工程程質量量和進進度的的管控控、編編制進進度計計劃提供施施工圖圖設計變變更的的控制制、專專項工工程的的優(yōu)化化造價采采購部部簽證變變更的的費用用審核核、專專項工工程的的成本本分析析、動動態(tài)成成本的的跟蹤蹤和回回顧、、成本本調(diào)整整研發(fā)部部計劃財財務部部財務指指標的的動態(tài)態(tài)跟進進資金計計劃審審核互動動態(tài)成成本的的組成成動態(tài)成成本=已結算算合同同成本本+未結算算合同同成本本+非合同同性成成本+待發(fā)生成本動態(tài)成本待發(fā)生成本待發(fā)生費用未簽約合同估價已發(fā)生成本非合同性成本合同性成本已結算合同成本未結算合同成本合同金額結算調(diào)整(含簽證變更)合同金額預估結算調(diào)整(含預估簽證變更)工程竣工階段工程部審核工程竣工資料料對合同相關條款進進行評估對供應商進行相關關履約評估設計總結造價采購部與供應商進行竣工工結算（含材料供供應結算）編制竣工成本并與與目標本（執(zhí)行版）比較較研發(fā)部計劃財務部財務決算核算最終的財務指指標龍湖景觀裝飾工程程成本管理景觀工程成本管理理控制階段職能部門職責方案設計階段初步設計階段設計研發(fā)部落實設計單位進行方案交底提供設計項目各項技術指標造價采購部景觀工程專項成本測算工程實施階段設計研發(fā)部管理設計變更控制景觀效果營銷部造價采購部景觀專項成本動態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場收方、審核竣工資料造價采購部審核竣工結算完善景觀成本數(shù)據(jù)資料景觀工程成本構成成場地整治費苗木栽植費苗木?；铕B(yǎng)護管理理費景觀效果調(diào)整增加加費苗木價龍湖景觀綠化指標標參考內(nèi)容控制比例軟景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景觀單方造價…景觀工程成本管理措措施景觀工程分不同設設計階段成本控制制喬木或貴重苗木部部分由甲供景觀效果過程控制制控制移栽等造成成的損失建立苗木基地或自自己的苗圃積累苗苗木資源嚴格管理現(xiàn)場收方方結算龍湖控制景觀的方方法喬木、灌木種在那那里樓宇行道樹道路灌木喬木公共部分裝飾工程程成本管理控制階段職能部門職責方案設計階段初步設計階段設計研發(fā)部落實設計單位進行方案交底提供設計項目各項技術指標造價采購部裝飾工程專項成本測算工程實施階段設計研發(fā)部管理設計變更控制裝飾效果營銷部造價采購部裝飾專項成本動態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場收方審核竣工資料造價采購部審核竣工結算完善裝飾成本數(shù)據(jù)資料公共裝飾工程成本本管理措施裝飾工程分不同設設計階段成本控制制主要裝飾面層材料料部分由甲供裝飾工程效果過程程控制避免返工等等造成損失嚴格管理現(xiàn)場收方方結算材料設備采購管理理原則序號供應方式適用范圍1甲方供應適用于單價高、通用性較強、使用量較大的材料設備，如商砼、鋼筋、主要裝飾材料、電梯、電線電纜等。2甲方限價、乙方采購適用于用量較大、但市場較成熟、品牌和價格差異不大的材料設備，如給排水管、外墻勾縫劑、外墻面磚粘貼劑等。3乙方自行采購適用于產(chǎn)品質量差異較小、價格差異不大的低質高耗量材料，如砂、石、砌筑用磚等。甲方供應材料設備備的目的集約方式規(guī)模采購購有利于市場競爭爭降低材料設備的的造價和采購成本本可以有效控制主要要材料設備的質量量龍湖體驗區(qū)樣板房房成本管理樣板房的成本范圍圍樣板房成本包括：：樣板房建造費、樣樣板房裝飾工程費費、樣板房家具及及樣板房小品擺設設影響樣板房成本的的主要因素1）、樣板房裝飾風風格定位2）、樣板房裝飾材材料標準3）、樣板房風格影影響樣板房家具小小品風格和造價控制樣板房成本的的措施1）、樣板房裝飾成成本原則應該控制制在目標成本執(zhí)行行版的分解測算控控制范圍內(nèi)2）、確定合適的樣樣板房裝飾風格以以控制裝飾成本和和家具小品成本3）、控制主要裝飾飾材料標準，好材材料用在關鍵部位位4）、耐用品回收和和周轉使用龍湖體驗區(qū)樣板景景觀成本管理樣板區(qū)景觀成本的的范圍樣板區(qū)景觀成本包包括：樣板景觀喬木、灌灌木、草坪、小品品、水體、便道、、擋墻、護欄等，，同時還包括配套套的休息用家具。。影響樣板區(qū)景觀成成本的因素1）、樣板區(qū)景觀設設計定位2）、樣板區(qū)景觀喬喬木、灌木、草坪坪的比例不按常規(guī)規(guī)比例，如何達到到效果和成本的統(tǒng)統(tǒng)一3）、樣板區(qū)景觀樹樹木定位高名貴樹樹種多于常規(guī)配置置4）、樣板區(qū)景觀水水體不按常規(guī)設置置，高于項目配置置平均標準5）、樣板區(qū)景觀小小品不按常規(guī)設置置，高于項目配置置平均標準控制樣板區(qū)景觀成成本的措施1）、樣板區(qū)景觀成成本原則應該控制制在目標成本執(zhí)行行版的分解測算控控制范圍內(nèi)2）、合理搭配樣板板區(qū)景觀喬木、灌灌木、草坪的比例例和效果，控制名名貴苗木的數(shù)量和和效果3）、樣板區(qū)景觀突突破目標成本要有有補救措施，如控控制項目總體景觀觀成本，樣板區(qū)景景觀苗木移栽等房地產(chǎn)開發(fā)的成本本控制內(nèi)容龍湖的成本管理房地產(chǎn)主要成本費費項構成成本分類成本費項成本內(nèi)容直接成本（開發(fā)成本）土地費土地價款、拆遷安置補償費、與土地有關的費用前期工程費勘測設計費、三通一平工程費、行政及政策性收費基礎設施費滿足項目使用功能的設施設備配套設施費按規(guī)劃和有關要求設置的配套建筑建安工程費建筑工程、安裝工程（含各項設備、智能化工程費）、戶內(nèi)精裝修、環(huán)境景觀工程工程相關費用監(jiān)理費、各項咨詢費、定額外專項檢測費、工程測量費用、各項驗收費用期間費用銷售費用調(diào)研、推廣廣告費、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、交易相關手續(xù)費管理費用管理人員工資、行政支出、福利等費用財務費用資金成本項目制成本管理組組織形式營銷部成本管理部工程管理部設計研發(fā)部計劃財務部公司總經(jīng)理研發(fā)專員項目負責人項目研發(fā)經(jīng)理項目工程經(jīng)理項目成本經(jīng)理項目營銷經(jīng)理項目財務經(jīng)理專業(yè)工程師成本專員營銷顧問財務專員房地產(chǎn)開發(fā)的投資資控制竣工驗收試運行采購施工設計勘察可行性研究項目建議書房地產(chǎn)建設投資階階段劃分建設工程項項目的階階段啟動階段規(guī)劃階段實施階段收尾階段房地產(chǎn)投資比例階階段劃分建設安裝完成投使入用投資可行性研究投資合發(fā)同包決立策項100%勘察設計施工采購竣工驗收房地產(chǎn)開發(fā)的投資資控制要點投資測算過程的控控制分為：·投資論證階段測算算·設計階段測算執(zhí)行過程的控制主主要是施工控制投資控制包括投資資測算過程的控制制和執(zhí)行過程的控控制土地投資論證·根據(jù)提供的土地信信息，確定擬取得得地塊的項目定位位·結合市場需求對不不同業(yè)態(tài)使用功能能建筑面積的合理理配置·結合周邊環(huán)境、相相鄰項目售價、市市場需求等情況論論證項目投資可行性·參考類似業(yè)態(tài)工程程項目歷史經(jīng)驗數(shù)數(shù)據(jù)編制投資估算算投資論證階段方案設計（概念設設計）初步設計（擴初設設計）施工圖設計工程設計階段投資決策至初步設設計階段，通過對對設計方案的比較較，本階段投資控控制的效果約為75%～80%，控制投資的阻力力最小，控制投資資需要的成本最低低深化設計至施工圖圖設計階段，通過過對建筑標準的比比較，本階段投資資控制的效果約為15%～20%施工圖設計結束至至施工階段（實施施階段），通過對對施工方案的比較較，本階段投資控控制效果約為5%以內(nèi)，控制投資阻力較較大，控制成本較較高設計階段投資控制制效果概念設計施工/安裝使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制價值區(qū)方案設計控制要點點在容積率指標控制制面積，結合市場場需求對不同業(yè)態(tài)態(tài)建筑面積的合理理配置，建多少高層、建多多少多層、建多少少商業(yè)、建多少別別墅、建多少花園園洋房；配置那些基礎設施施和配套設施，獲獲得最大銷售額和和高額利潤。方案設計控制要點點對業(yè)態(tài)和戶型的多多方案設計，通過過比較確定單體平平面和戶型；通過過對建筑面積、套套內(nèi)面積、公攤面面積的比例測算，，確定最合理戶型型和戶型搭配從而而獲得最大得房率率和銷售面積。對各方案案合理搭搭配主要要建筑和和配套設設施、車車庫、景景觀綠化化面積，，景觀綠綠化面積積、區(qū)內(nèi)內(nèi)配套道道路管網(wǎng)網(wǎng)等，并并進行土土地成本本、配置置標準和和建造成成本的造造價比較較，對各各方案的的建設工工期、銷銷售速度度、銷售售價格和和資金成成本的比比較，編編制投資估算算。方案設計計控制要要點初步設計計（擴初初設計））階段控控制要點點限額設計計確定限額額設計控控制指標標限額設計計是按照照批準的的設計任任務書及及投資估估算控制制初步設設計，對對設計規(guī)規(guī)模、設設計標準準、工程程數(shù)量和和預算指指標等各各方面的的控制，，凡是能能進行定定量綜合合的設計計內(nèi)容，，均要通通過計算算確定，，要充分分考慮施施工的可可能性和和經(jīng)濟性性。初步設計計（擴初初設計））階段控控制要點點根據(jù)地貌貌標高，，比較總總體平面面布置，，以確定定建筑物物和總平平面標高高，合理理確定平平場土石石方標高高，達到到平基土土石方的的挖填運運最合理理方案，，減少擋擋墻工程程量，減減少基礎礎深度增增加地下下利用面面積的方方案比較較。初步設計計（擴初初設計））階段控控制要點點控制單體體建筑的的特徵指指數(shù)，包包括：外外墻周長長、面積積系數(shù)，，門窗面面積系數(shù)數(shù)窗墻比比、窗地地比指標標、體型型系數(shù)等等對節(jié)能能保溫、、消防、、抗震設設計標準準的影響響。初步設計計（擴初初設計））階段控控制要點點確定產(chǎn)品品配置系系統(tǒng)、內(nèi)內(nèi)容、標標準開閉所（（如果有有）、高高配室、、低配室室的區(qū)域域位置的的選定；；給水、消消防分區(qū)區(qū)是否合合理初步設計計（擴初初設計））階段控控制要點點控制建筑筑設計標標準，控控制單體體工程配配置標準準；比較較外墻保保溫材料料和作法法，門窗窗材質、、標準；；外裝飾飾材料的的選擇搭搭配，室室內(nèi)不同同公共部部分裝修修標準，，在滿足必要使用用功能的同時成本最最合理。初步設計（擴擴初設計）階階段控制要點點根據(jù)初步設計計圖紙對規(guī)劃劃建筑面積、、銷售建筑面面積、造價建建筑面積進行行計算比較，，盡量減少公公攤面積增大大得房率。景觀工程控制制軟硬景面積積比例，包括括水體面積，，鋪裝面積，，喬木、灌木木、草坪面積積的比例。初步設計（擴擴初設計）階階段控制要點點綜合管網(wǎng)方案案，包括：道道路工程、雨雨污水工程、、雨污水處理理、強弱電管管網(wǎng)、給水管管道工程等的的走向作法進進行造價分析析比較，使布布置、走向、、作法更合理理，挖溝的土土石方量最小小。編制概算，對對投資進行控控制。施工圖設計控控制要點比較不同形式式基礎工程造造價，確定合合理基礎形式式；比較不同結構構體系對工程程造價的影響響，確定合理理結構體系，，認真計算合合理選擇安全全系數(shù)；把握細部設計計、作法和材材料選用由此可見設計計階段投資控控制的重點又又在方案設計和初初步設計（擴擴初設計）階階段。運用價值工程程控制投資投資測算過程程包括投資論論證階段測算算和設計階段段測算，這一一階段運用價價值工程分析析，確定合理理功能，有效效控制投資。。價值工程是把技術與經(jīng)經(jīng)濟結合起來來的管理技術術，通過對產(chǎn)產(chǎn)品的功能分分析，達到產(chǎn)產(chǎn)品適當?shù)膬r價值，以最低低的成本去實實現(xiàn)產(chǎn)品的必必要功能。如何有效提高高產(chǎn)品的價值值功能F成本C1、功能不變，，成本下降2、功能大幅提提高，成本略略有增加3、功能提高，，成本降低4、功能略有降降低，成本大大幅降低5、成本不變，，功能提高如何有效提高高產(chǎn)品的價值值表中的價值不不是從價值構構成的角度來來理解的，而而是從功能角角度出發(fā)理解解價值的，表表現(xiàn)為功能與與成本之比；；成本也不是一一般意義上的的成本，它是是構成產(chǎn)品壽命周期期的成本，包括建造成成本和使用成成本。如何有效提高高產(chǎn)品的價值值所以上表也表表示為：功能（或效用用）價值=；成本（或費用用）F用數(shù)學公式表表示V=C工程實施階段段控制要點確定合理的工工期，為了及及時達到投資資效益，搶工工期可能會增增加成本，但但搶工期獲得得的效益是否否與增加的成成本等值。施工方案的比比較和造價控控制包括施工平面面布置中施工工設備的選擇擇和配置，基基礎土石方和和室內(nèi)回填土土石方平衡、、外運方案比比較，有（增增加）費用的的非常規(guī)施工工方案多方案案比較等（如如：止水帶、、剛性套管、、防水拉桿））工程實施階段段控制要點工程實施階段段控制要點施工材料設備備采購，對材材料要比值比比價；對設備備除了滿足功功能外，要比比較質量、價價格、運輸及及運行成本和和使用壽命，，還要考慮備備品配件價格格和維修的費費用；投資控制（目目標成本管理理）編制目標成本本或計劃成本本分階段對目標標成本或計劃劃成本進行檢檢查、修正對目標成本或或計劃成本與與實際成本進進行比較對項項目進行后評評估目標成本編制制的方法投資估算（歷歷史成本數(shù)據(jù)據(jù)庫）設計概算歷史成本數(shù)據(jù)據(jù)庫包括：成本測