龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制講稿周老師

龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制周世艾2010年10月

講師背景介紹：

高級工程師；一級建造師；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師；重慶市造價(jià)協(xié)會(huì)第二屆理事會(huì)常務(wù)理事。

關(guān)鍵詞：成本管理，成本控制。

房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制內(nèi)容

龍湖的成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制內(nèi)容

龍湖的成本管理以項(xiàng)目為管理對象項(xiàng)目的完全直接成本間接成本分?jǐn)傹埡杀竟芾淼姆秶?/p>

龍湖成本責(zé)任部門龍湖成本管理的職能職能部門成本管理職能戰(zhàn)略發(fā)展部土地成本管理設(shè)計(jì)研發(fā)部1、設(shè)計(jì)費(fèi)管理2、設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品成本控制成本管理部1、目標(biāo)成本測算和分?jǐn)?、?dòng)態(tài)成本跟蹤控制2、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設(shè)備采購及認(rèn)價(jià)4、工程招標(biāo)、合同、造價(jià)管理工程管理部1、在成本控制下進(jìn)度、質(zhì)量管理2、施工技術(shù)方案、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管控包括樣本銷售費(fèi)用（包括體驗(yàn)區(qū)）管控計(jì)劃財(cái)務(wù)部1、項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控2、分?jǐn)偝杀镜墓芸?、總體資金計(jì)劃的管控序號一級成本費(fèi)項(xiàng)二級成本費(fèi)項(xiàng)三級成本費(fèi)項(xiàng)責(zé)任部門1開發(fā)成本土地成本土地價(jià)款、契稅等發(fā)展部2前期費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)研發(fā)部報(bào)建費(fèi)研發(fā)部、工程部三通一平費(fèi)工程部3配套設(shè)施費(fèi)用學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等造價(jià)采購部4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用水、電、氣配套工程部小區(qū)強(qiáng)弱電、總平工程造價(jià)采購部5主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價(jià)采購部6園林景觀工程費(fèi)用硬景、軟景、水電、小品等造價(jià)采購部7工程相關(guān)費(fèi)用審計(jì)費(fèi)計(jì)劃財(cái)務(wù)部造價(jià)咨詢費(fèi)造價(jià)采購部監(jiān)理費(fèi)、定額外檢測費(fèi)工程部物業(yè)前期介入費(fèi)、維修基金營銷部8期間費(fèi)用銷售費(fèi)用營銷設(shè)施建造費(fèi)造價(jià)采購部其他銷售費(fèi)用營銷部9財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息等計(jì)劃財(cái)務(wù)部10管理費(fèi)用員工工資、福利等行政人力部龍湖目目標(biāo)成成本測測算和和分解解為什么么要進(jìn)進(jìn)行目目標(biāo)成成本管管理利潤=售價(jià)-成本準(zhǔn)確預(yù)預(yù)測編編制目目標(biāo)成成本的的作用用提前鎖鎖定投投資合理確確定銷銷售價(jià)價(jià)格預(yù)測投投資效效益特別在在房屋屋預(yù)售售階段段，準(zhǔn)準(zhǔn)確測測算成成本，，預(yù)售售價(jià)格格確定定以后后，控控制好好成本本才能能保證證利潤潤的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。目標(biāo)成成本管管理的的階段段土地投投資論論證階階段目標(biāo)成成本(土地版版)項(xiàng)目啟啟動(dòng)階階段目標(biāo)成成本(啟動(dòng)版版)方案設(shè)設(shè)計(jì)階階段目標(biāo)成成本(方案版版)初步設(shè)設(shè)計(jì)階階段目標(biāo)成成本(執(zhí)行版版)工程實(shí)實(shí)施階階段目標(biāo)成成本(調(diào)整版版)竣工階階段項(xiàng)目竣竣工成成本土地投投資論論證階階段責(zé)任部部門工作成成果發(fā)展部部項(xiàng)目定定位提供周周邊配配套提供土土地信信息地區(qū)總總經(jīng)理理研發(fā)部部造價(jià)采采購部部主持、、確定定項(xiàng)目預(yù)預(yù)案目標(biāo)成成本測測算通過滿足拿拿地成成本要要求未通過過總經(jīng)理理重新新給定定成本本限值值審定存檔項(xiàng)目啟啟動(dòng)階階段項(xiàng)目團(tuán)團(tuán)隊(duì)確定產(chǎn)產(chǎn)品定定位和和銷售售價(jià)格格、銷銷售進(jìn)進(jìn)度研發(fā)部部根據(jù)規(guī)規(guī)劃條條件和和市市場定定位進(jìn)進(jìn)行預(yù)預(yù)案的的調(diào)整整或重重新考考慮方方案（（產(chǎn)品品業(yè)態(tài)態(tài)、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)））造價(jià)采采購部部項(xiàng)目目目標(biāo)成成本測測算計(jì)劃財(cái)財(cái)務(wù)部部根據(jù)售售價(jià)、、銷售售進(jìn)度度、成成本測測算、、進(jìn)行行財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)標(biāo)計(jì)算算方案設(shè)設(shè)計(jì)階階段研發(fā)部部提供方方案設(shè)設(shè)計(jì)圖圖提供方方案技技術(shù)指指標(biāo)提供產(chǎn)產(chǎn)品建建造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)采采購部部目標(biāo)成成本測測算提提出方方案優(yōu)優(yōu)化建建議互動(dòng)計(jì)劃財(cái)財(cái)務(wù)部部財(cái)務(wù)指指標(biāo)計(jì)計(jì)算初步設(shè)設(shè)計(jì)階階段工程部部提供現(xiàn)現(xiàn)場布布置方方案提供施施工用用水電電以及及甲方方臨設(shè)設(shè)設(shè)置置方案案初步施施工方方案及及土石石方平平衡對對比提供初初步設(shè)設(shè)計(jì)圖圖提供產(chǎn)產(chǎn)品建建造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方方案對對比造價(jià)采采購部部目標(biāo)成成本分分解進(jìn)行成成本敏敏感性性分析析編制合合約規(guī)規(guī)劃研發(fā)部部計(jì)劃財(cái)財(cái)務(wù)部部財(cái)務(wù)指指標(biāo)計(jì)計(jì)算合約規(guī)規(guī)劃的的目的的：將各費(fèi)費(fèi)項(xiàng)成成本分分解成成未來來可執(zhí)執(zhí)行的的合同同隨項(xiàng)目目進(jìn)展展，合合約規(guī)規(guī)劃逐逐步變變成真真實(shí)的的合同同工程實(shí)實(shí)施階階段工程部部現(xiàn)場簽簽證、、技術(shù)術(shù)核定定的現(xiàn)現(xiàn)場控控制、、工程程質(zhì)量量和進(jìn)進(jìn)度的的管控控、編編制進(jìn)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃提供施施工圖圖設(shè)計(jì)變變更的的控制制、專專項(xiàng)工工程的的優(yōu)化化造價(jià)采采購部部簽證變變更的的費(fèi)用用審核核、專專項(xiàng)工工程的的成本本分析析、動(dòng)動(dòng)態(tài)成成本的的跟蹤蹤和回回顧、、成本本調(diào)整整研發(fā)部部計(jì)劃財(cái)財(cái)務(wù)部部財(cái)務(wù)指指標(biāo)的的動(dòng)態(tài)態(tài)跟進(jìn)進(jìn)資金計(jì)計(jì)劃審審核互動(dòng)動(dòng)態(tài)成成本的的組成成動(dòng)態(tài)成成本=已結(jié)算算合同同成本本+未結(jié)算算合同同成本本+非合同同性成成本+待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本待發(fā)生成本待發(fā)生費(fèi)用未簽約合同估價(jià)已發(fā)生成本非合同性成本合同性成本已結(jié)算合同成本未結(jié)算合同成本合同金額結(jié)算調(diào)整(含簽證變更)合同金額預(yù)估結(jié)算調(diào)整(含預(yù)估簽證變更)工程竣工階段工程部審核工程竣工資料料對合同相關(guān)條款進(jìn)進(jìn)行評估對供應(yīng)商進(jìn)行相關(guān)關(guān)履約評估設(shè)計(jì)總結(jié)造價(jià)采購部與供應(yīng)商進(jìn)行竣工工結(jié)算（含材料供供應(yīng)結(jié)算）編制竣工成本并與與目標(biāo)本（執(zhí)行版）比較較研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)決算核算最終的財(cái)務(wù)指指標(biāo)龍湖景觀裝飾工程程成本管理景觀工程成本管理理控制階段職能部門職責(zé)方案設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)研發(fā)部落實(shí)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案交底提供設(shè)計(jì)項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)造價(jià)采購部景觀工程專項(xiàng)成本測算工程實(shí)施階段設(shè)計(jì)研發(fā)部管理設(shè)計(jì)變更控制景觀效果營銷部造價(jià)采購部景觀專項(xiàng)成本動(dòng)態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場收方、審核竣工資料造價(jià)采購部審核竣工結(jié)算完善景觀成本數(shù)據(jù)資料景觀工程成本構(gòu)成成場地整治費(fèi)苗木栽植費(fèi)苗木保活養(yǎng)護(hù)管理理費(fèi)景觀效果調(diào)整增加加費(fèi)苗木價(jià)龍湖景觀綠化指標(biāo)標(biāo)參考內(nèi)容控制比例軟景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景觀單方造價(jià)…景觀工程成本管理措措施景觀工程分不同設(shè)設(shè)計(jì)階段成本控制制喬木或貴重苗木部部分由甲供景觀效果過程控制制控制移栽等造成成的損失建立苗木基地或自自己的苗圃積累苗苗木資源嚴(yán)格管理現(xiàn)場收方方結(jié)算龍湖控制景觀的方方法喬木、灌木種在那那里樓宇行道樹道路灌木喬木公共部分裝飾工程程成本管理控制階段職能部門職責(zé)方案設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)研發(fā)部落實(shí)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案交底提供設(shè)計(jì)項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)造價(jià)采購部裝飾工程專項(xiàng)成本測算工程實(shí)施階段設(shè)計(jì)研發(fā)部管理設(shè)計(jì)變更控制裝飾效果營銷部造價(jià)采購部裝飾專項(xiàng)成本動(dòng)態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場收方審核竣工資料造價(jià)采購部審核竣工結(jié)算完善裝飾成本數(shù)據(jù)資料公共裝飾工程成本本管理措施裝飾工程分不同設(shè)設(shè)計(jì)階段成本控制制主要裝飾面層材料料部分由甲供裝飾工程效果過程程控制避免返工等等造成損失嚴(yán)格管理現(xiàn)場收方方結(jié)算材料設(shè)備采購管理理原則序號供應(yīng)方式適用范圍1甲方供應(yīng)適用于單價(jià)高、通用性較強(qiáng)、使用量較大的材料設(shè)備，如商砼、鋼筋、主要裝飾材料、電梯、電線電纜等。2甲方限價(jià)、乙方采購適用于用量較大、但市場較成熟、品牌和價(jià)格差異不大的材料設(shè)備，如給排水管、外墻勾縫劑、外墻面磚粘貼劑等。3乙方自行采購適用于產(chǎn)品質(zhì)量差異較小、價(jià)格差異不大的低質(zhì)高耗量材料，如砂、石、砌筑用磚等。甲方供應(yīng)材料設(shè)備備的目的集約方式規(guī)模采購購有利于市場競爭爭降低材料設(shè)備的的造價(jià)和采購成本本可以有效控制主要要材料設(shè)備的質(zhì)量量龍湖體驗(yàn)區(qū)樣板房房成本管理樣板房的成本范圍圍樣板房成本包括：：樣板房建造費(fèi)、樣樣板房裝飾工程費(fèi)費(fèi)、樣板房家具及及樣板房小品擺設(shè)設(shè)影響樣板房成本的的主要因素1）、樣板房裝飾風(fēng)風(fēng)格定位2）、樣板房裝飾材材料標(biāo)準(zhǔn)3）、樣板房風(fēng)格影影響樣板房家具小小品風(fēng)格和造價(jià)控制樣板房成本的的措施1）、樣板房裝飾成成本原則應(yīng)該控制制在目標(biāo)成本執(zhí)行行版的分解測算控控制范圍內(nèi)2）、確定合適的樣樣板房裝飾風(fēng)格以以控制裝飾成本和和家具小品成本3）、控制主要裝飾飾材料標(biāo)準(zhǔn)，好材材料用在關(guān)鍵部位位4）、耐用品回收和和周轉(zhuǎn)使用龍湖體驗(yàn)區(qū)樣板景景觀成本管理樣板區(qū)景觀成本的的范圍樣板區(qū)景觀成本包包括：樣板景觀喬木、灌灌木、草坪、小品品、水體、便道、、擋墻、護(hù)欄等，，同時(shí)還包括配套套的休息用家具。。影響樣板區(qū)景觀成成本的因素1）、樣板區(qū)景觀設(shè)設(shè)計(jì)定位2）、樣板區(qū)景觀喬喬木、灌木、草坪坪的比例不按常規(guī)規(guī)比例，如何達(dá)到到效果和成本的統(tǒng)統(tǒng)一3）、樣板區(qū)景觀樹樹木定位高名貴樹樹種多于常規(guī)配置置4）、樣板區(qū)景觀水水體不按常規(guī)設(shè)置置，高于項(xiàng)目配置置平均標(biāo)準(zhǔn)5）、樣板區(qū)景觀小小品不按常規(guī)設(shè)置置，高于項(xiàng)目配置置平均標(biāo)準(zhǔn)控制樣板區(qū)景觀成成本的措施1）、樣板區(qū)景觀成成本原則應(yīng)該控制制在目標(biāo)成本執(zhí)行行版的分解測算控控制范圍內(nèi)2）、合理搭配樣板板區(qū)景觀喬木、灌灌木、草坪的比例例和效果，控制名名貴苗木的數(shù)量和和效果3）、樣板區(qū)景觀突突破目標(biāo)成本要有有補(bǔ)救措施，如控控制項(xiàng)目總體景觀觀成本，樣板區(qū)景景觀苗木移栽等房地產(chǎn)開發(fā)的成本本控制內(nèi)容龍湖的成本管理房地產(chǎn)主要成本費(fèi)費(fèi)項(xiàng)構(gòu)成成本分類成本費(fèi)項(xiàng)成本內(nèi)容直接成本（開發(fā)成本）土地費(fèi)土地價(jià)款、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、與土地有關(guān)的費(fèi)用前期工程費(fèi)勘測設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平工程費(fèi)、行政及政策性收費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)滿足項(xiàng)目使用功能的設(shè)施設(shè)備配套設(shè)施費(fèi)按規(guī)劃和有關(guān)要求設(shè)置的配套建筑建安工程費(fèi)建筑工程、安裝工程（含各項(xiàng)設(shè)備、智能化工程費(fèi)）、戶內(nèi)精裝修、環(huán)境景觀工程工程相關(guān)費(fèi)用監(jiān)理費(fèi)、各項(xiàng)咨詢費(fèi)、定額外專項(xiàng)檢測費(fèi)、工程測量費(fèi)用、各項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)用期間費(fèi)用銷售費(fèi)用調(diào)研、推廣廣告費(fèi)、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、交易相關(guān)手續(xù)費(fèi)管理費(fèi)用管理人員工資、行政支出、福利等費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用資金成本項(xiàng)目制成本管理組組織形式營銷部成本管理部工程管理部設(shè)計(jì)研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部公司總經(jīng)理研發(fā)專員項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理項(xiàng)目工程經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目營銷經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理專業(yè)工程師成本專員營銷顧問財(cái)務(wù)專員房地產(chǎn)開發(fā)的投資資控制竣工驗(yàn)收試運(yùn)行采購施工設(shè)計(jì)勘察可行性研究項(xiàng)目建議書房地產(chǎn)建設(shè)投資階階段劃分建設(shè)工程項(xiàng)項(xiàng)目的階階段啟動(dòng)階段規(guī)劃階段實(shí)施階段收尾階段房地產(chǎn)投資比例階階段劃分建設(shè)安裝完成投使入用投資可行性研究投資合發(fā)同包決立策項(xiàng)100%勘察設(shè)計(jì)施工采購竣工驗(yàn)收房地產(chǎn)開發(fā)的投資資控制要點(diǎn)投資測算過程的控控制分為：·投資論證階段測算算·設(shè)計(jì)階段測算執(zhí)行過程的控制主主要是施工控制投資控制包括投資資測算過程的控制制和執(zhí)行過程的控控制土地投資論證·根據(jù)提供的土地信信息，確定擬取得得地塊的項(xiàng)目定位位·結(jié)合市場需求對不不同業(yè)態(tài)使用功能能建筑面積的合理理配置·結(jié)合周邊環(huán)境、相相鄰項(xiàng)目售價(jià)、市市場需求等情況論論證項(xiàng)目投資可行性·參考類似業(yè)態(tài)工程程項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)編制投資估算算投資論證階段方案設(shè)計(jì)（概念設(shè)設(shè)計(jì)）初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)）施工圖設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)階段投資決策至初步設(shè)設(shè)計(jì)階段，通過對對設(shè)計(jì)方案的比較較，本階段投資控控制的效果約為75%～80%，控制投資的阻力力最小，控制投資資需要的成本最低低深化設(shè)計(jì)至施工圖圖設(shè)計(jì)階段，通過過對建筑標(biāo)準(zhǔn)的比比較，本階段投資資控制的效果約為15%～20%施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至至施工階段（實(shí)施施階段），通過對對施工方案的比較較，本階段投資控控制效果約為5%以內(nèi)，控制投資阻力較較大，控制成本較較高設(shè)計(jì)階段投資控制制效果概念設(shè)計(jì)施工/安裝使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制價(jià)值區(qū)方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)點(diǎn)在容積率指標(biāo)控制制面積，結(jié)合市場場需求對不同業(yè)態(tài)態(tài)建筑面積的合理理配置，建多少高層、建多多少多層、建多少少商業(yè)、建多少別別墅、建多少花園園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施施和配套設(shè)施，獲獲得最大銷售額和和高額利潤。方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)點(diǎn)對業(yè)態(tài)和戶型的多多方案設(shè)計(jì)，通過過比較確定單體平平面和戶型；通過過對建筑面積、套套內(nèi)面積、公攤面面積的比例測算，，確定最合理戶型型和戶型搭配從而而獲得最大得房率率和銷售面積。對各方案案合理搭搭配主要要建筑和和配套設(shè)設(shè)施、車車庫、景景觀綠化化面積，，景觀綠綠化面積積、區(qū)內(nèi)內(nèi)配套道道路管網(wǎng)網(wǎng)等，并并進(jìn)行土土地成本本、配置置標(biāo)準(zhǔn)和和建造成成本的造造價(jià)比較較，對各各方案的的建設(shè)工工期、銷銷售速度度、銷售售價(jià)格和和資金成成本的比比較，編編制投資估算算。方案設(shè)計(jì)計(jì)控制要要點(diǎn)初步設(shè)計(jì)計(jì)（擴(kuò)初初設(shè)計(jì)））階段控控制要點(diǎn)點(diǎn)限額設(shè)計(jì)計(jì)確定限額額設(shè)計(jì)控控制指標(biāo)標(biāo)限額設(shè)計(jì)計(jì)是按照照批準(zhǔn)的的設(shè)計(jì)任任務(wù)書及及投資估估算控制制初步設(shè)設(shè)計(jì)，對對設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)模、設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、工程程數(shù)量和和預(yù)算指指標(biāo)等各各方面的的控制，，凡是能能進(jìn)行定定量綜合合的設(shè)計(jì)計(jì)內(nèi)容，，均要通通過計(jì)算算確定，，要充分分考慮施施工的可可能性和和經(jīng)濟(jì)性性。初步設(shè)計(jì)計(jì)（擴(kuò)初初設(shè)計(jì)））階段控控制要點(diǎn)點(diǎn)根據(jù)地貌貌標(biāo)高，，比較總總體平面面布置，，以確定定建筑物物和總平平面標(biāo)高高，合理理確定平平場土石石方標(biāo)高高，達(dá)到到平基土土石方的的挖填運(yùn)運(yùn)最合理理方案，，減少擋擋墻工程程量，減減少基礎(chǔ)礎(chǔ)深度增增加地下下利用面面積的方方案比較較。初步設(shè)計(jì)計(jì)（擴(kuò)初初設(shè)計(jì)））階段控控制要點(diǎn)點(diǎn)控制單體體建筑的的特徵指指數(shù)，包包括：外外墻周長長、面積積系數(shù)，，門窗面面積系數(shù)數(shù)窗墻比比、窗地地比指標(biāo)標(biāo)、體型型系數(shù)等等對節(jié)能能保溫、、消防、、抗震設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的影響響。初步設(shè)計(jì)計(jì)（擴(kuò)初初設(shè)計(jì)））階段控控制要點(diǎn)點(diǎn)確定產(chǎn)品品配置系系統(tǒng)、內(nèi)內(nèi)容、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)開閉所（（如果有有）、高高配室、、低配室室的區(qū)域域位置的的選定；；給水、消消防分區(qū)區(qū)是否合合理初步設(shè)計(jì)計(jì)（擴(kuò)初初設(shè)計(jì)））階段控控制要點(diǎn)點(diǎn)控制建筑筑設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，控控制單體體工程配配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；比較較外墻保保溫材料料和作法法，門窗窗材質(zhì)、、標(biāo)準(zhǔn)；；外裝飾飾材料的的選擇搭搭配，室室內(nèi)不同同公共部部分裝修修標(biāo)準(zhǔn)，，在滿足必要使用用功能的同時(shí)成本最最合理。初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階階段控制要點(diǎn)點(diǎn)根據(jù)初步設(shè)計(jì)計(jì)圖紙對規(guī)劃劃建筑面積、、銷售建筑面面積、造價(jià)建建筑面積進(jìn)行行計(jì)算比較，，盡量減少公公攤面積增大大得房率。景觀工程控制制軟硬景面積積比例，包括括水體面積，，鋪裝面積，，喬木、灌木木、草坪面積積的比例。初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階階段控制要點(diǎn)點(diǎn)綜合管網(wǎng)方案案，包括：道道路工程、雨雨污水工程、、雨污水處理理、強(qiáng)弱電管管網(wǎng)、給水管管道工程等的的走向作法進(jìn)進(jìn)行造價(jià)分析析比較，使布布置、走向、、作法更合理理，挖溝的土土石方量最小小。編制概算，對對投資進(jìn)行控控制。施工圖設(shè)計(jì)控控制要點(diǎn)比較不同形式式基礎(chǔ)工程造造價(jià)，確定合合理基礎(chǔ)形式式；比較不同結(jié)構(gòu)構(gòu)體系對工程程造價(jià)的影響響，確定合理理結(jié)構(gòu)體系，，認(rèn)真計(jì)算合合理選擇安全全系數(shù)；把握細(xì)部設(shè)計(jì)計(jì)、作法和材材料選用由此可見設(shè)計(jì)計(jì)階段投資控控制的重點(diǎn)又又在方案設(shè)計(jì)和初初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階階段。運(yùn)用價(jià)值工程程控制投資投資測算過程程包括投資論論證階段測算算和設(shè)計(jì)階段段測算，這一一階段運(yùn)用價(jià)價(jià)值工程分析析，確定合理理功能，有效效控制投資。。價(jià)值工程是把技術(shù)與經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來來的管理技術(shù)術(shù)，通過對產(chǎn)產(chǎn)品的功能分分析，達(dá)到產(chǎn)產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r(jià)價(jià)值，以最低低的成本去實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必必要功能。如何有效提高高產(chǎn)品的價(jià)值值功能F成本C1、功能不變，，成本下降2、功能大幅提提高，成本略略有增加3、功能提高，，成本降低4、功能略有降降低，成本大大幅降低5、成本不變，，功能提高如何有效提高高產(chǎn)品的價(jià)值值表中的價(jià)值不不是從價(jià)值構(gòu)構(gòu)成的角度來來理解的，而而是從功能角角度出發(fā)理解解價(jià)值的，表表現(xiàn)為功能與與成本之比；；成本也不是一一般意義上的的成本，它是是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期期的成本，包括建造成成本和使用成成本。如何有效提高高產(chǎn)品的價(jià)值值所以上表也表表示為：功能（或效用用）價(jià)值=；成本（或費(fèi)用用）F用數(shù)學(xué)公式表表示V=C工程實(shí)施階段段控制要點(diǎn)確定合理的工工期，為了及及時(shí)達(dá)到投資資效益，搶工工期可能會(huì)增增加成本，但但搶工期獲得得的效益是否否與增加的成成本等值。施工方案的比比較和造價(jià)控控制包括施工平面面布置中施工工設(shè)備的選擇擇和配置，基基礎(chǔ)土石方和和室內(nèi)回填土土石方平衡、、外運(yùn)方案比比較，有（增增加）費(fèi)用的的非常規(guī)施工工方案多方案案比較等（如如：止水帶、、剛性套管、、防水拉桿））工程實(shí)施階段段控制要點(diǎn)工程實(shí)施階段段控制要點(diǎn)施工材料設(shè)備備采購，對材材料要比值比比價(jià)；對設(shè)備備除了滿足功功能外，要比比較質(zhì)量、價(jià)價(jià)格、運(yùn)輸及及運(yùn)行成本和和使用壽命，，還要考慮備備品配件價(jià)格格和維修的費(fèi)費(fèi)用；投資控制（目目標(biāo)成本管理理）編制目標(biāo)成本本或計(jì)劃成本本分階段對目標(biāo)標(biāo)成本或計(jì)劃劃成本進(jìn)行檢檢查、修正對目標(biāo)成本或或計(jì)劃成本與與實(shí)際成本進(jìn)進(jìn)行比較對項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行后評評估目標(biāo)成本編制制的方法投資估算（歷歷史成本數(shù)據(jù)據(jù)庫）設(shè)計(jì)概算歷史成本數(shù)據(jù)據(jù)庫包括：成本測