不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)第三章

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)第三章第1頁(yè)/共29頁(yè)交易實(shí)例1比較交易實(shí)例2交易實(shí)例3交易實(shí)例4交易情況修正交易日期修正個(gè)別因素修正區(qū)域因素修正待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格待估不動(dòng)產(chǎn)第2頁(yè)/共29頁(yè)三、市場(chǎng)比較法的基本公式和規(guī)則1、基本公式 估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個(gè)別因素修正系數(shù)P=Pi*A*B*C*D第3頁(yè)/共29頁(yè)

差異修正的注意事項(xiàng)

1）差異修正必須合理

2）各個(gè)實(shí)例的差異修正必須一致

3）差異修正的結(jié)果必須使各個(gè)實(shí)例的價(jià)格差異減少

差異修正的規(guī)則

1）以待估不動(dòng)產(chǎn)為基準(zhǔn)

2）以市場(chǎng)為尺度

3）修正的順序要恰當(dāng)2、修正的規(guī)則例：實(shí)例的浴室設(shè)備是待估房地產(chǎn)沒(méi)有的，實(shí)例價(jià)格是50萬(wàn)元，該浴室設(shè)備價(jià)值1萬(wàn)元，則實(shí)例價(jià)格修正為

。若實(shí)例的區(qū)域因素比待估房地產(chǎn)劣5％，實(shí)例價(jià)格為PB時(shí)，待估房地產(chǎn)價(jià)格PD＝？第4頁(yè)/共29頁(yè)四、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)、適用范圍和適用條件（一）特點(diǎn)

1、整個(gè)過(guò)程簡(jiǎn)單明了

2、計(jì)算少而簡(jiǎn)單

3、結(jié)果有較強(qiáng)的說(shuō)服力

4、在比較實(shí)例的選取上，既要選擇比估價(jià)對(duì)象較優(yōu)的交易實(shí)例，也要選擇比估價(jià)對(duì)象較劣的交易實(shí)例。（二）適用范圍

1、有廣泛市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)類(lèi)型

2、常見(jiàn)的房地產(chǎn)類(lèi)型第5頁(yè)/共29頁(yè)1、充足的市場(chǎng)資料（1）數(shù)量充足比較交易實(shí)例資料有10個(gè)以上，具有較高可比性的3個(gè)以上（2）質(zhì)量合格替代性較大（3）資料可靠資料來(lái)源可靠，資料本身可靠、適用2、豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)（三）適用條件第6頁(yè)/共29頁(yè)§3.2市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟一、搜集交易實(shí)例（一）收集途徑1、政府部門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)人3、參加各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)交易展示會(huì)4、同行提供5、傳媒6、其他途徑 交易當(dāng)事人、四鄰、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)第7頁(yè)/共29頁(yè)（二）收集內(nèi)容1、交易雙方的基本情況及交易目的2、交易實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的狀況 位置、形狀、面積、地質(zhì)條件、自然與人文環(huán)境、土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途、建筑物基本情況、權(quán)利狀況3、成交價(jià)格與成交日期 單價(jià)、總價(jià)、貨幣總類(lèi)4、付款方式5、交易情況（三）整理與查證1、按地區(qū)、類(lèi)型分門(mén)別類(lèi)存放2、核查資料的可靠性第8頁(yè)/共29頁(yè)交易實(shí)例調(diào)查表編號(hào)分類(lèi)號(hào)名稱(chēng)用途坐落賣(mài)方買(mǎi)方成交價(jià)格成交日期個(gè)別因素說(shuō)明土地狀況建筑物狀況區(qū)域情況說(shuō)明交易情況說(shuō)明位置圖資料來(lái)源查證結(jié)果適用性評(píng)分附件種類(lèi)第9頁(yè)/共29頁(yè)二、選取可比實(shí)例可比實(shí)例選取的具體要求

1）區(qū)位相同或處于類(lèi)似的供需范圍

2）用途相同

3）建筑結(jié)構(gòu)與建筑形式相同

4）權(quán)利性質(zhì)相同

5）價(jià)格類(lèi)型相同

6）估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近

7）正常交易第10頁(yè)/共29頁(yè)三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

例：某企業(yè)購(gòu)進(jìn)一寫(xiě)字樓，與出售方商定的價(jià)格是50萬(wàn)元。付款方式為該企業(yè)先付10萬(wàn)元即可使用寫(xiě)字樓，余下40萬(wàn)元在第三個(gè)月末、第六個(gè)月末、第九個(gè)月末和一年年末支付分別支付10萬(wàn)元。銀行貸款利率為8％。則該寫(xiě)字樓的實(shí)際價(jià)格是多少？1、統(tǒng)一付款方式2、統(tǒng)一幣種和貨幣單位3、統(tǒng)一面積內(nèi)涵 建筑面積和使用面積4、統(tǒng)一面積單位 平方米、平方英尺5、統(tǒng)一采用單價(jià)第11頁(yè)/共29頁(yè)四、進(jìn)行交易情況修正1、交易情況修正的概念3、交易情況修正的方法 正常價(jià)格=可比實(shí)例的成交價(jià)格*（100/100+S）2、非正常交易情況的類(lèi)型

1）有利害關(guān)系人之間的交易

2）急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)情況下的交易

3）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易

4）對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易

5）有特別動(dòng)機(jī)或者偏好的交易

6）相鄰不動(dòng)產(chǎn)的合并交易

7）特殊交易方式下的交易

8）稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)情況下的交易第12頁(yè)/共29頁(yè)五、進(jìn)行交易日期修正1、交易日期修正的概念2、交易日期的修正方法

采用分區(qū)分類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格*交易日期修正系數(shù)1）采用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正

定基價(jià)格指數(shù)：以某個(gè)固定的時(shí)期為基期編制的價(jià)格指數(shù) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格*（估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/成交日期的價(jià)格指數(shù)）第13頁(yè)/共29頁(yè)環(huán)比價(jià)格指數(shù)：以上一時(shí)期為基期編制的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格*成交日期下一期的價(jià)格指數(shù)*再下一期價(jià)格指數(shù)*…*估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)價(jià)格指數(shù)第14頁(yè)/共29頁(yè)2）采用價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正

當(dāng)價(jià)格變動(dòng)率為逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率時(shí)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格*（1+價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)

當(dāng)價(jià)格變動(dòng)率為期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率時(shí)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格*（1+價(jià)格變動(dòng)率*期數(shù)）第15頁(yè)/共29頁(yè)六、進(jìn)行區(qū)域因素修正2、區(qū)域因素修正的步驟

1）確定影響因素

2）判定區(qū)域因素狀況

3）分析差異及差異所造成的價(jià)格差異

4）進(jìn)行價(jià)格修正1、區(qū)域因素及其修正

1）繁華程度

2）交通便捷程度

3）環(huán)境

4）公共設(shè)施配套完備程度

5）城市規(guī)劃限制第16頁(yè)/共29頁(yè)3、區(qū)域因素修正的方法 百分比法：直接比較修正法（以估價(jià)對(duì)象為100） 間接比較修正法（以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)為100）第17頁(yè)/共29頁(yè)區(qū)域因素因子調(diào)整系數(shù)表類(lèi)型比較內(nèi)容比率1公共設(shè)施：市場(chǎng)、學(xué)校、公園停車(chē)場(chǎng)、醫(yī)院10％2位置：與中心區(qū)距離、鄰路狀況10％3規(guī)劃：土地及其周?chē)某鞘幸?guī)劃10％4環(huán)境、人文環(huán)境、小區(qū)生活層次10％5土地利用程度：小區(qū)內(nèi)各設(shè)施的和諧程度10％6社區(qū)服務(wù)：煤氣供應(yīng)、馬路清掃、垃圾清理、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)10％7小區(qū)房地產(chǎn)交易活躍程度、空置率、市場(chǎng)吸引力10％8交通設(shè)施：交通工具、方便程度10％9休閑和文化：體育設(shè)施、影劇院、圖書(shū)館、博物館10％10其它：噪音、綠化、風(fēng)景10％第18頁(yè)/共29頁(yè)例1、有3個(gè)可比實(shí)例，成交價(jià)分別是1500元/m2，1650元/m2，1600元/m2。現(xiàn)將可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素與估價(jià)對(duì)象的因素進(jìn)行直接比較，結(jié)果見(jiàn)下表：區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C1.繁華程度2.道路通達(dá)度3.公交便捷度4.對(duì)外交通5.環(huán)境質(zhì)量6.景觀7.城市基礎(chǔ)設(shè)施8.社會(huì)公共設(shè)施9.規(guī)劃限制10.治安狀況1010101010101010101013810981111981091012111011101210118111013912811912總分值97106103第19頁(yè)/共29頁(yè)區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C1.繁華程度2.道路通達(dá)度3.公交便捷度4.對(duì)外交通5.環(huán)境質(zhì)量6.景觀7.城市基礎(chǔ)設(shè)施8.社會(huì)公共設(shè)施9.規(guī)劃限制10.治安狀況1010101010101010101091198109871110810108988910989129118111091091198109871110總分值10092899792例2、區(qū)域因素間接比較表第20頁(yè)/共29頁(yè)某城市區(qū)域因素因子條件指數(shù)表因素市級(jí)商業(yè)服務(wù)中心小區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)中心公交站點(diǎn)菜場(chǎng)影劇院條件（m）0～10001000～2000>20000～300300～600>6000～300300～500>5000～300300～500>5000～1000>1000修正系數(shù)1.051.000.951.041.000.961.000.970.951.031.000.961.000.99因素中學(xué)小學(xué)幼兒園醫(yī)院條件（m）0～800>8000～500>5000～400400～1200>12000～400400～1000>1000修正系數(shù)1.000.981.000.971.021.000.981.021.000.98第21頁(yè)/共29頁(yè)七、進(jìn)行個(gè)別因素修正1、個(gè)別因素及其修正3、個(gè)別因素修正的方法百分比法：直接比較修正法（以估價(jià)對(duì)象為100） 間接比較修正法（以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)為100）加減法：2、個(gè)別因素修正的步驟

1）確定影響因素

2）判定個(gè)別因素狀況

3）分析差異及差異所造成的價(jià)格差異

4）進(jìn)行價(jià)格修正第22頁(yè)/共29頁(yè)八、求取比準(zhǔn)價(jià)格1、進(jìn)行綜合修正2、估價(jià)過(guò)程的檢查

1）比較實(shí)例的檢查 比較實(shí)例的可替代性 房地產(chǎn)交易的活躍程度 比較實(shí)例的可靠性

2）估價(jià)操作的檢查3、求取比準(zhǔn)價(jià)格

1）簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法

2）加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法

3）中位數(shù)法

4）眾數(shù)法

5）以最具可比性的比較實(shí)例的價(jià)格結(jié)果為主第23頁(yè)/共29頁(yè)§3.3市場(chǎng)比較法應(yīng)用舉例一、應(yīng)用案例一 商品住宅價(jià)格評(píng)估，見(jiàn)P52二、應(yīng)用案例二 土地價(jià)格評(píng)估，見(jiàn)P53三、應(yīng)用案例三 住宅用地價(jià)格評(píng)估，見(jiàn)P55第24頁(yè)/共29頁(yè)案例分析1、某小區(qū)A梯帶電梯，共9層樓，每層有01、02、03、04四單元，均為三房?jī)蓮d，套內(nèi)建筑面積01、02均為92平方米，03為99平方米，04為96平方