上海閔行吳涇鎮(zhèn)某地塊產(chǎn)品策略報告

閔行吳涇鎮(zhèn)***地塊產(chǎn)品策略報告2008年8月1第一部分：問題提出2嘉華吳涇項目初步認(rèn)知項目位于吳涇鎮(zhèn)區(qū)與紫竹組團(tuán)之間，紫竹組團(tuán)是閔行新城規(guī)劃的5個組團(tuán)中唯一一個教育科研片區(qū)，其中的紫竹科學(xué)園區(qū)又是閔行近期（2010年）重點打造的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃進(jìn)駐19萬人口，發(fā)展?jié)摿薮?；交大和華東師大的閔行校區(qū)逐漸成為兩所高校的主校區(qū)，并與科技園區(qū)相聯(lián)動，教育人口逐漸得到升級；規(guī)劃中有兩條軌道交通通達(dá)區(qū)域范圍，但非城市主要軌交線，因此建設(shè)年限和具體規(guī)劃具有不確定性。本項目地塊編號為閔行區(qū)185地塊，南鄰紫竹組團(tuán)，西鄰華師大宿舍區(qū)，隔馬路東北側(cè)為萬科花園小城，位于吳涇老鎮(zhèn)與紫竹園區(qū)的中間位置。項目的基本情況：新老交界的中間位置/規(guī)劃中的軌道交通-----3根據(jù)房地局2007年13號公告，閔行區(qū)吳涇鎮(zhèn)***地塊將實行建筑面積９０平方米以下的房型超過總建筑面積７４％的政策規(guī)定。項目將產(chǎn)生大體量的小面積產(chǎn)品在這種單一的產(chǎn)品約束條件下，項目產(chǎn)品的市場競爭力將如何保證，必須尋找一個恰當(dāng)?shù)氖袌龆ㄎ稽c。政策的約束：嘉華閔行吳涇項目７４／９０政策-----嘉華吳涇項目初步認(rèn)知4根據(jù)房地局2007年13號公告，閔行區(qū)吳涇鎮(zhèn)***地塊中包含商業(yè)用地28109.6平方米，容積率1.0，限高30米；但是區(qū)域目前極為荒涼，而且吳涇鎮(zhèn)本身和紫竹園區(qū)規(guī)劃有大面積商業(yè)，項目的商業(yè)如何在夾縫中生存？在市場與人氣的雙重壓力下，項目商業(yè)是否有其他定位機(jī)會點存在？土地的屬性：大體量的商業(yè)面積-----嘉華吳涇項目初步認(rèn)知《2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費下Q:690317895問題一：房產(chǎn)新政下的本案產(chǎn)品的市場競爭力如何加強？問題二：大體量商用物業(yè)差異化定位的機(jī)會點在哪里？土地的屬性：由此可見：項目成功運作必須解決的兩大問題點在于-----嘉華吳涇項目初步認(rèn)知政策的約束：6土地屬性市場競爭客戶來源基于問題的特殊性，我們將從以下三個方面對項目進(jìn)行分析-----問題解決途徑7項目客戶研究分析——由土地屬性導(dǎo)入的客源分析行導(dǎo)入徐家匯導(dǎo)土地屬性較低的市場價格紫竹科學(xué)園區(qū)交大、華師大等配套日益完善龍吳路快速道路導(dǎo)入類型價差導(dǎo)入型產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型區(qū)域?qū)胄徒煌▽?dǎo)入型教育導(dǎo)入型客源結(jié)構(gòu)閔行、徐匯的差價客紫竹園區(qū)職員、管理層本地改善居住客戶徐家匯工作的新上海人大學(xué)教職工、學(xué)生土地屬性導(dǎo)入的客源理論上應(yīng)該成為本案的目標(biāo)客群，但是我們需要實踐來驗證客戶定位的準(zhǔn)確性……8萬科花園小城客源分析交通導(dǎo)入——徐家匯客源項目客戶研究分析——由競爭項目導(dǎo)入的客源分析主要是新上海人，他們通過龍吳路導(dǎo)入，在此購買物業(yè)的剩余總價可以購買經(jīng)濟(jì)型的汽車以補足地域劣勢產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入——紫竹科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)客源是一個伴隨區(qū)域發(fā)展而不斷升級的客群，萬科的品牌對他們具有足夠的號召力教育導(dǎo)入——大學(xué)教職工雖然這部分客群不多，但是他們的經(jīng)濟(jì)實力和綜合素質(zhì)較高，對于萬科樹立區(qū)域形象起到促進(jìn)意義本地導(dǎo)入——改善居住客群主要是吳涇鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用竦亩沃脴I(yè)或改善居住需求的客群差價導(dǎo)入——閔行區(qū)的差價客源主要集中在莘莊、春申板塊，居高不下的房價難以彌補二手房市場的大量供應(yīng)，從而轉(zhuǎn)向萬科區(qū)域唯一競爭項目萬科花園小城的客源與土地屬性導(dǎo)入的客源完全吻合，在這樣的背景下，本案的客戶該如何定位……差價導(dǎo)入——徐匯區(qū)的差價客源主要集中在長橋、梅隴等區(qū)域，南向居住思維慣性降低了他們對吳涇的抗性9項目客戶研究分析——客戶構(gòu)成客戶來源客戶結(jié)構(gòu)從土地屬性和對萬科花園小城的客戶構(gòu)成來看，本案的客戶來源主要有三部分：新上海人（60％）、本地居民（25％）、徐匯、閔行分流客（15％）由于本案的地理位置特殊，因此構(gòu)成本案的主要客源是新上海人，而上?？驮粗?，以當(dāng)?shù)馗纳菩途用駷橹?，閔行、徐匯的差價導(dǎo)入客源為輔由于龍吳路貫穿南北，且路況較佳，驅(qū)車前往徐家匯僅需20分鐘，因此本地塊吸引了大量徐家匯工作的新上海人，其年齡層多在25－35歲之間另外產(chǎn)業(yè)人員和大學(xué)教師、學(xué)生成為輔助客源，由于目前在售項目較少，這部分客源的需求被遏制，當(dāng)區(qū)域不斷成熟之后，這部分客源將會得到升級10項目客源源定位——本案客群群總體定定位城市新生生代具有濃厚厚徐匯情情結(jié)的新上海人人11項目客源源定位——客戶特征征分析25－35之間為主主多為年齡齡白領(lǐng)，，在國有有企業(yè)、、私營營企業(yè)、、外資企企業(yè)、政政府機(jī)關(guān)關(guān)任職居居多，都處于事事業(yè)的起起步期或或創(chuàng)業(yè)期期，經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力有有限以結(jié)婚丁客小家家庭和孩子讀讀幼兒園園或小學(xué)學(xué)的三口之家家為主體體，或者與與父母共共同生活活的兩代代或三代代之家。。非主體體群體為為準(zhǔn)新婚族族、單身身丁客他們有活活力，青青春、健健康、喜喜歡網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、流行行音樂、、愿意和和其他人人交流；；他們追追求高尚尚社區(qū)生生活，不不能承擔(dān)擔(dān)市區(qū)高高尚住宅宅的價格格。追求身份份，渴望望認(rèn)同，，但不隨隨波逐流流，有基于自自信的理理性判斷斷生活方方式，渴渴望做生生活的主主人此年齡段段的群體體普遍受受過良好好的大學(xué)學(xué)及以上上教育，，注重事事業(yè)，喜喜歡新生生事物，，善于接接受新的的觀念，，喜歡交交際，渴渴望自由由和浪漫漫生活，，追求時尚尚和個性性，感性性消費觀觀念強于于理性消消費觀念念青春、健健康、動動感、活活力、互互動、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、自自由、交交流年齡特征征職業(yè)特征征家庭特征征性格描述述消費行為為12項目客源源定位——客戶購房房需求分分析由客戶特特征而推推導(dǎo)的客客戶需求求有助于于對產(chǎn)品品進(jìn)行準(zhǔn)準(zhǔn)確的定定位……需求類型型需求表現(xiàn)現(xiàn)項目的靈魂所所在，沒沒有了它它就沒有有了精神神支柱，，也就沒沒有了居居住在此此的原動動力，項目在市市場上的的形象也也就代表表了這群群人在社社會中的的形象家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)決定了了面積不不需要很很大，但他們注注重功能能的實用用性，適合單身身或者一一家三口口居住即即可，目目前市場場的小面積產(chǎn)產(chǎn)品很受受這些人人的喜愛愛職業(yè)特征征決定了了他們的的收入，，他們沒沒有能力力去支付付市區(qū)里里的房款款，哪怕怕是首付付，因此此低總價對對他們是是很不錯錯的誘惑惑力，10－30萬的首付付是他們們可以接接受的精致是他他們的訴訴求，需求求高檔植植被，不不苛求熱熱帶植物物，景觀觀的設(shè)計計和氛圍圍的營造造才是他他們說看看中的，，同時注重景觀觀的使用用功能，，需提供供交流空空間物管盡可可能的提提供個性化服服務(wù)，針對這這些人群群的職業(yè)業(yè)特征采采用人性化的的手段進(jìn)進(jìn)行管理理；注重商業(yè)業(yè)環(huán)境的的營造甚于商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的定位概念需求求面積需求求價格需求求景觀需求求物管、配配套等需需求13市場接受受度：原原來以動動遷房為為主的吳吳涇市場場，隨著著萬科花花園小城城的出現(xiàn)現(xiàn)提升了了區(qū)域的的整體檔檔次，市市區(qū)客戶戶對于區(qū)區(qū)域的抗抗性已經(jīng)經(jīng)逐漸消消除；市場競爭爭度：目目前區(qū)域域市場競競爭個案案極少，，僅萬科科花園小小城一個個項目在在售，未未來競爭爭主要來來自于紫紫竹森林林半島，，差異化化競爭的的產(chǎn)品定定位是項項目成功功的關(guān)鍵鍵。公寓市場場機(jī)會點點存在，，但是在產(chǎn)產(chǎn)品的定定位與塑塑造方面面需要有有創(chuàng)新的的突破。。住宅定位位構(gòu)想及及論證從市場接接受度與與市場競競爭度兩兩方面得得出住宅宅市場機(jī)機(jī)會點存存在：14客源主要要由區(qū)域域客和外外區(qū)域客客2大塊組成成；區(qū)域客包包括動遷遷客戶和和吳涇本本地客，，因動遷遷房基本本為05-06年的新房房，因此此其改善善購房的的需求基基本不存存在，而而吳涇本地改改善型客客戶因目目前價格格上漲過過快，導(dǎo)導(dǎo)致其購購買力受受到限制制，這點可以以從萬科科3房的低去去化率看看出；外區(qū)域客客包括園園區(qū)（紫紫竹和大大學(xué)）和和市區(qū)客客戶，因因為區(qū)域域原因和和交通屬屬性他們們會選擇擇在此購購房，但但是因為經(jīng)濟(jì)濟(jì)實力方方面原因因，他們們首選的的必然是是小面積積產(chǎn)品；；由此可見見，小面面積產(chǎn)品品是定位位的首選選，但是是大體量量的小面面積產(chǎn)品品必然無無法提升升項目，，而且將將造成極極大內(nèi)耗耗。那么產(chǎn)品品定位的的突破點點在哪里里？客戶特征征:⊙住宅消費費者構(gòu)成成：閔行行、徐匯匯區(qū)居住住的本地地客源；；在市區(qū)區(qū)上班的的新上海海人；紫紫竹園區(qū)區(qū)工作的的職工以以及周邊邊大學(xué)校校區(qū)的教教職工；；住宅定位位構(gòu)想及及論證15經(jīng)濟(jì)型聯(lián)聯(lián)排別墅墅是定位的的發(fā)展方方向。尋找市場場的空缺缺：經(jīng)濟(jì)型別別墅市場場供應(yīng)量量極少，，而且市市場接受受度良好好；客戶的基基礎(chǔ)：區(qū)域中高高端的改改善類客客戶向往往有天有有地的別別墅生活活，但其需求求無法得得到釋放放；避免未來來競爭：：未來紫竹竹供應(yīng)的的別墅類類產(chǎn)品定定位高端端，面向向全市客客戶。住宅定位位構(gòu)想及及論證16紫竹商業(yè)業(yè)中心規(guī)規(guī)劃39萬平米，建成后后將輻射射整個紫紫竹組團(tuán)團(tuán)，成為為組團(tuán)內(nèi)內(nèi)商業(yè)、、文化、、娛樂活活動中心心39萬平米區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)中心項目2.8萬平方米米的商業(yè)業(yè)如何定定位？在2大商業(yè)中中心夾擊擊范圍內(nèi)內(nèi)的本項項目，大大體量集集中商業(yè)業(yè)存活的的幾率極極低；那么，項項目2.8萬平方米米的商業(yè)業(yè)出路在在哪里？？北部：以以永德路路為中心心的老城城區(qū)商業(yè)業(yè)，商業(yè)業(yè)成熟，，但檔次次較低商業(yè)定位位構(gòu)想及及論證17北側(cè)為鐵鐵路，對對于老城城區(qū)客戶戶前來消消費的阻阻隔作用用明顯東側(cè)為主主干道龍龍吳路，，且對面面為廠房房，商業(yè)業(yè)氛圍低低落西側(cè)為華華師大學(xué)學(xué)生宿舍舍，但與與項目有有圍墻隔隔擋南側(cè)為規(guī)規(guī)劃路，，連通龍龍吳路與與華師大大，具有有一定的的商業(yè)價價值規(guī)劃路連連通區(qū)域域2條主干道道，且貫貫通華師師大，因因此以沿沿街底商商形態(tài)出出現(xiàn)的商商業(yè)將具具有一定定的市場場機(jī)會點點；而且，有有利于項項目追求求快速的的現(xiàn)金流流。商業(yè)定位位構(gòu)想及及論證18項目東西西方向長長度在600米左右，，去掉兩兩側(cè)退建建和出口口位置，，可用長長度在500米左右；；按市場接接受度比比較高的的10米進(jìn)深、、2層建筑來來計算，，未來沿沿街商業(yè)業(yè)總建筑筑面積估估計在10000平方米左左右，與與規(guī)劃的的2.8萬平方米米有1.8萬平方米米的差距距；那么是否否可以從從別的方方面來考量剩余余的商業(yè)業(yè)面積？？商業(yè)定位位構(gòu)想及及論證19閔行區(qū)辦辦公樓市市場供不不應(yīng)求，，市場需需求強勁勁，但是目前前主要集集中在1號線沿線線；紫竹產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)的的信息數(shù)數(shù)碼港，，依托園園區(qū)的整整體規(guī)劃劃，目前出租租情況良良好，但是它是是以高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、高高品質(zhì)、、純辦公公的形態(tài)態(tài)出現(xiàn)的的，面積積大且租租金貴；；周邊大學(xué)學(xué)園區(qū)學(xué)學(xué)生自主主創(chuàng)業(yè)的的需求存存在，而而與紫竹竹園區(qū)有有關(guān)聯(lián)的的下游小小企業(yè)也也需要一一些小面面積的辦辦公場所所，但是這類類產(chǎn)品市市場缺乏乏。由此可見見，具有有辦公功功能的創(chuàng)創(chuàng)意公寓寓的市場場機(jī)會點點存在。。從供應(yīng)、、市場與與需求三三方面得得出的機(jī)機(jī)會點：：商業(yè)定位位構(gòu)想及及論證20“競合””策略以萬科的的品牌號號召力，，和紫竹竹森林半半島的規(guī)規(guī)模，項項目與其其直面競競爭勝率率是很低低的，我們應(yīng)該該利用紫紫竹森林林半島對對于整個個區(qū)域規(guī)規(guī)劃的提提升作用用，和萬萬科市場場領(lǐng)頭羊羊的示范范，共同同把市場場做熟；；在競合關(guān)關(guān)系中，，我們共共享自然然資源、、市政資資源、商商業(yè)資源源和人脈脈資源，，只有進(jìn)進(jìn)行區(qū)域域聯(lián)合，，充分發(fā)發(fā)揮每個個項目不不同的資資源優(yōu)勢勢，提倡倡資源互互補，避避免資源源浪費，，才能降降低開發(fā)發(fā)成本，，大幅拉拉升區(qū)域域的整體體品質(zhì)；；共同“造造市”，，需要競競合，房房地產(chǎn)商商品所固固有的不不可移動動性，意意味著只只有聚氣氣才能聚聚財，只只有制造造“熱點點”地區(qū)區(qū)，才能能造就區(qū)區(qū)域市場場的整體體繁榮和和規(guī)范；；這樣才才能達(dá)到到資源整整合、共共同做大大的目的的。市場策略略21項目開發(fā)發(fā)功能主主題嘉華吳涇涇項目——魅力紫竹竹新生活活特色居住住新境界界1234完善的休閑閑生活配套套，讓項目目的住戶享享受到便利利的生活氛氛圍充分利用項項目較低容容積率的優(yōu)優(yōu)勢，提供供更多的住住宅產(chǎn)品選選擇項目不但是是青年人生生活、休閑閑之所，更更是他們創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的起點點項目定位為為青年郡，，不但凸現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品的年年輕化，更更應(yīng)突出其其與區(qū)域其其他項目的的差異利用區(qū)域功功能完善帶帶來的機(jī)遇遇，整合周周邊優(yōu)勢資資源，將項項目打造一一個新型的的：22項目產(chǎn)品定定位LIVE徐匯南/濱江/青年郡Live-House樂活住宅概念吸引點點：主題，，時尚，精精品重點打造南南區(qū)青年生生活圣地主要吸引大大西南區(qū)域域的新上海海人Live-Loft創(chuàng)意公寓概念吸引點點：主題、、雙層、商商住通過高創(chuàng)意意的形象塑塑造，強勢勢吸引具有有創(chuàng)業(yè)激情情的青年人人打造區(qū)域最最具活力氣氣質(zhì)的創(chuàng)業(yè)業(yè)基地Live-Block生活街區(qū)概念吸引點點：學(xué)校，，人流，配配套區(qū)域最具活活力與人氣氣的生活街街區(qū)主要服務(wù)于于周邊學(xué)校校和項目本本身客戶LIVE（拉闊生活活），自由由、動感、、互動的生生活模式與與生活空間間集特色辦公公、休閑商商業(yè)、青年年住宅為一一體的中高高檔綜合性性社區(qū)現(xiàn)場、生命命力、生機(jī)機(jī)勃勃Live源自23第二部分：：研究正文文24研究框架區(qū)域交通屬屬性區(qū)域產(chǎn)業(yè)屬屬性區(qū)域人口屬屬性區(qū)域規(guī)劃屬屬性住宅市場機(jī)機(jī)會分析商業(yè)市場機(jī)機(jī)會分析辦公樓市場場機(jī)會分析析項目定位功能建議產(chǎn)品建議土地屬性研究市場機(jī)會分析物業(yè)發(fā)展建議客戶研究分析客戶來源分分析客戶購買行行為分析客戶購買心心理分析25項目區(qū)位認(rèn)認(rèn)知貨運鐵路化工區(qū)華東師大紫竹園區(qū)地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀較較佳地塊目前為為農(nóng)地，沒沒有動遷壓壓力，地勢勢平坦，施施工條件較較佳鐵路影響居居住品質(zhì)地塊北側(cè)的的貨運鐵路路雖然流量量較少，但但對于購房房者的心理理抗性較大大化工區(qū)成為為最大污染染從地塊朝北北看可以明明顯發(fā)現(xiàn)化化工區(qū)的排排煙管道，，嚴(yán)重影響響樂居住質(zhì)質(zhì)量教育、產(chǎn)業(yè)業(yè)資源成為為重要客源源紫竹產(chǎn)業(yè)和和華東師大大、交大等等教育資源源帶來了較較高收入和和素質(zhì)的人人群快速道路龍龍吳路成為為本案與市市區(qū)聯(lián)通的的主要通道道26區(qū)域規(guī)劃發(fā)發(fā)展——紫竹組團(tuán)規(guī)劃位置位于規(guī)劃機(jī)機(jī)場高速以以南、黃浦浦江西北、、莘奉金高高速公路以以東，規(guī)劃用地面面積22.8平方公里，，規(guī)劃人口2020年規(guī)劃常住住人口19.0萬（其中13萬為大專院院校人口）），城鎮(zhèn)建建設(shè)用地19.5平方公里功能定位規(guī)劃依托紫紫竹科學(xué)園園區(qū)、上海海交大、華華師大等的的科教、研研發(fā)優(yōu)勢，，發(fā)展高新新技術(shù)和研研發(fā)產(chǎn)業(yè)，，形成上海海的高科技技研發(fā)基地地現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)以微電子技技術(shù)、光電電子技術(shù)、、數(shù)字技術(shù)術(shù)、軟件技技術(shù)、納米米科技、生生命科學(xué)等等六大類產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為園園區(qū)的主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重重點吸引高高科技企業(yè)業(yè)總部、研研發(fā)中心、、風(fēng)險投資資公司入駐駐園區(qū)紫竹組團(tuán)是是閔行新城城規(guī)劃的5個組團(tuán)中唯唯一一個教教育科研片片區(qū)，其中中的紫竹科科學(xué)園區(qū)又又是閔行近近期（2010年）重點打打造的產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)，規(guī)規(guī)劃進(jìn)駐19萬人口，發(fā)發(fā)展?jié)摿蘧薮?7區(qū)域交通屬屬性——機(jī)場高速公公路項目介紹浦東機(jī)場高高速公路（（A15）西起浙江江與上海交交界處的楓楓涇鎮(zhèn)新園園村北，連連接申嘉杭杭高速，東東至浦東國國際機(jī)場，，項目全長長83.4公里，工程程按雙向六六車道高速速公路標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)計，全全封閉、全全立交，設(shè)設(shè)計行車速速度120km/h主要功能這條高速公公路將為上上海郊區(qū)及及周邊江浙浙城市提供供直達(dá)浦東東機(jī)場的一一條快速通通道，以減減少繞道，，減輕外環(huán)環(huán)線的負(fù)擔(dān)擔(dān)。同時高高速公路將將與上海的的郊環(huán)、嘉嘉金、莘奉奉金等多條條高速公路路相交目前進(jìn)度項目于2005年動工，目目前尚在施施工階段與項目的關(guān)關(guān)系該條高速與與項目相隔隔約500米，部分高高層建筑的高區(qū)區(qū)可能會受受到噪音污污染；但是是與此同時，，其在A4高速出設(shè)有有匝道口，，有助于導(dǎo)入江江浙地區(qū)往往來的人流流機(jī)場高速在在起到緩解解主城區(qū)通通往浦東機(jī)機(jī)場擁堵交交通作用的的同時，帶帶來了來往往于江浙地地區(qū)的客流流28區(qū)域交通屬屬性——軌道交通在閔行新城城范圍內(nèi)規(guī)規(guī)劃有6條軌道交通通線，其中1號線（R1）、5號線（莘閔閔輕軌）已已建成，9號線（R4）在建中，，規(guī)劃軌道道交通長度度合計約78公里，其中中現(xiàn)狀線路路18.3公里，在建建線路3.8公里，規(guī)劃劃線路55.8公里。另外外在滬杭外外環(huán)線東側(cè)側(cè)規(guī)劃有2條磁浮交通通線，分別別連接虹橋橋綜合交通通樞紐和浦浦東國際機(jī)機(jī)場、虹橋橋綜合交通通樞紐和杭杭州方向，，其線路沿沿規(guī)劃鐵路路的東側(cè)走走行，并通通過設(shè)在莘莘莊鐵路三三角區(qū)的聯(lián)聯(lián)絡(luò)線連接接。通達(dá)本項目目地塊的是是15、16號線規(guī)劃中有兩兩條軌道交交通通達(dá)本本區(qū)域，將將導(dǎo)入大量量外區(qū)客源源，但非城城市主要軌軌交線，因因此建設(shè)年年限和具體體規(guī)劃具有有不確定性性29區(qū)域產(chǎn)業(yè)屬屬性——紫竹產(chǎn)業(yè)園園區(qū)規(guī)劃位置：：海紫竹科學(xué)學(xué)園區(qū)位于于上海市中中心區(qū)域閔閔行區(qū)的東東南角，兩兩面環(huán)繞上上海的母親親河黃浦江江；西鄰A4高架公路，，通過專設(shè)設(shè)的劍川路路立交五分分鐘車程內(nèi)內(nèi)即可方便便上下，并并連接滬杭杭線、滬寧寧線、延安安高架與內(nèi)內(nèi)環(huán)高架及及徐浦大橋橋等，構(gòu)成成了立體化化交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)規(guī)劃用地面面積：13平方公里；；規(guī)劃人口：：4萬人；規(guī)劃產(chǎn)業(yè)：：以微電子技技術(shù)、光電電子技術(shù)、、數(shù)字技術(shù)術(shù)、軟件技技術(shù)、納米米科技、生生命科學(xué)等等六大類產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為園園區(qū)的主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；功能定位：：1）基礎(chǔ)設(shè)施配配套完備，，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，商住住功能齊全全，集產(chǎn)、、學(xué)、研為為一體的高高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚的上上海市現(xiàn)代代高科技新新興綜合城城鎮(zhèn)；2）以上海交交通大學(xué)、、華東師范范大學(xué)等高高校為依托托，形成上上海市高層層次人才培培育基地；；3）使上海紫紫竹科學(xué)園園區(qū)成為上上海市新興興高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略略性產(chǎn)業(yè)孵孵化基地以美國硅谷谷為參考模模式的紫竹竹產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)將帶動區(qū)區(qū)域成為產(chǎn)產(chǎn)、學(xué)、研研一體的上?，F(xiàn)代高高科技新興興綜合城鎮(zhèn)鎮(zhèn)30區(qū)域產(chǎn)業(yè)屬屬性——教育產(chǎn)業(yè)上海交通大大學(xué)：是教育部直直屬、教育育部與上海海市共建的的全國重點點大學(xué)，學(xué)學(xué)校現(xiàn)有21個學(xué)院/直屬系，有有專任教師師2978名，其中教教授722名；中國科科學(xué)院院士士15名，中國工工程院院士士18名，全日制制本科生19596人，全日制制碩士研究究生9173人，博士研研究生4629人，上海交交通大學(xué)已已經(jīng)成為一一所“綜合合性、研究究型、國際際化”的國國內(nèi)一流、、國際知名名大學(xué)，并并正在向世世界一流大大學(xué)穩(wěn)步邁邁進(jìn)，二期建成后后的閔行校校區(qū)成為最最大的主校校區(qū)華東師范大大學(xué)：華東師范大大學(xué)是國家家教育部直直屬全國首首批16所重點大學(xué)學(xué)之一，學(xué)學(xué)校創(chuàng)建于于1951年10月16日，現(xiàn)由普普陀和閔行行兩個校區(qū)區(qū)，19個全日制學(xué)學(xué)院，3個高等研究究院，含45系，63個本科專業(yè)業(yè)；教職工工4,000余人，中國國科學(xué)院和和中國工程程院院士12人；全日制制在校學(xué)生生25,000余名。閔行校區(qū)最最終將導(dǎo)入入本科生11000名，研究生生6000名東海學(xué)院：：上海東海職職業(yè)技術(shù)學(xué)學(xué)院（簡稱稱東海學(xué)院院）創(chuàng)建于于1993年。1999年7月經(jīng)國家教教育部批準(zhǔn)準(zhǔn)為具有頒頒發(fā)國家學(xué)學(xué)歷文憑資資格的全日日制普通民民辦高校，，學(xué)校共設(shè)設(shè)26個專業(yè)，目前在校生生4873名交大和華東東師大的閔閔行校區(qū)逐逐漸成為兩兩所高校的的主校區(qū)，，并與科技技園區(qū)相聯(lián)聯(lián)動，教育育人口逐漸漸得到升級級，成為當(dāng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的主要要支撐31區(qū)域人口屬屬性現(xiàn)有人口結(jié)構(gòu)常住人口其他流動人口總計450893000075089未來人口結(jié)構(gòu)紫竹園區(qū)人口浦江森林半島花園小城交大、華師大等高校其他人口合計4000020000389413000（其中教師5300人）50000288983未來人口構(gòu)構(gòu)成主要由由紫竹園區(qū)區(qū)、高校、、各個居住住區(qū)和當(dāng)?shù)氐鼐用窠M成成未來可能導(dǎo)導(dǎo)入的人口口總計為28萬之余，其其中含13萬學(xué)生人口口對于居住項項目的導(dǎo)入入人口而言言，紫竹園園區(qū)的4萬人和高校校5300人教職工人人口將是潛潛在的挖掘掘?qū)ο笪磥聿粩鄬?dǎo)導(dǎo)入的人口口將成為本本案主要的的、穩(wěn)定的的客源，而而且這些人人口的綜合合素質(zhì)較高高，具備不不斷升級的的基礎(chǔ)32研究框架區(qū)域交通屬屬性區(qū)域產(chǎn)業(yè)屬屬性區(qū)域人口屬屬性區(qū)域規(guī)劃屬屬性住宅市場機(jī)機(jī)會分析商業(yè)市場機(jī)機(jī)會分析辦公樓市場場機(jī)會分析析項目定位功能建議產(chǎn)品建議土地屬性研究市場機(jī)會分析物業(yè)發(fā)展建議客戶研究分析客戶來源分分析客戶購買行行為分析客戶購買心心理分析33市場機(jī)會論論證13住宅市場論論證商業(yè)市場論論證辦公樓市場場論證重點個案研研究2434住宅市場論論證35住宅市場宏觀市場區(qū)域市場供應(yīng)特征:供應(yīng)多集中中在江川板板塊,以多層、小小高層為主主力,別墅項目稀稀缺;銷售特征:區(qū)域小戶型型、低總價價項目熱銷銷，200萬以內(nèi)聯(lián)排排別墅去化化情況較好好；價格特征:板塊目前銷銷售均價由由萬科花園園小城拉升升至9000元/平方米；客戶特征:閔行、徐匯匯區(qū)居住的的本地客源源；在市區(qū)區(qū)上班的新新上海人；；紫竹園區(qū)區(qū)工作的職職工以及周周邊大學(xué)校校區(qū)的教職職工。未來供應(yīng)未來供應(yīng)量量達(dá)217.5萬平方米,競爭激烈：：2008-2010年閔行區(qū)住住宅可售量量將達(dá)到576萬平方米；；江川紫竹竹板塊供應(yīng)應(yīng)量較多，，為1599836平方米，占占總體供應(yīng)應(yīng)的24%。華涇板塊未未來幾年供供應(yīng)較大，，達(dá)57.56萬平方米，，08-09年每年供應(yīng)應(yīng)量較為平平均。對本案的啟啟示注重產(chǎn)品人人性化設(shè)計計和社區(qū)整整體品質(zhì),樹立品牌想想象;普通住宅受受宏觀政策策扶持，區(qū)區(qū)域小戶型型、低總價價房型熱銷銷，應(yīng)打造造此類物業(yè)業(yè)達(dá)到順利利消化；未來市場競競爭激烈，，應(yīng)考慮走走差異化路路線，區(qū)域域別墅項目目稀缺，應(yīng)應(yīng)適當(dāng)考慮慮開發(fā)此類類物業(yè)并控控制開發(fā)比比重；上海住宅市市場理性回回歸，本區(qū)區(qū)域?qū){借借未來規(guī)劃劃、人口導(dǎo)導(dǎo)入等因素素而呈現(xiàn)長長期的發(fā)展展?jié)摿?。價格走勢：近兩年呈呈現(xiàn)持續(xù)上上漲的趨勢勢，至07年末達(dá)到10966元/平方米的高高點，同比比大幅上漲漲了22%；紫竹板塊供小于求,受區(qū)位影響響板塊成交交價格略低低,2007年為6237元/平方米;需求市場:需求旺盛,市場一度出出現(xiàn)供不應(yīng)應(yīng)求的狀態(tài)態(tài).2007年第四季度度受宏觀政政策影響供供需明顯減減少,市場向理性性回歸；36閔行區(qū)宏觀觀市場研究究供需量：⊙06年房地產(chǎn)市市場開始復(fù)復(fù)蘇，剛性性需求得到到釋放;⊙07年市場投資資性需求增增強，市場場需求增長長幅度大，，供不應(yīng)求求局面持續(xù)續(xù)顯現(xiàn)，近近期受宏觀觀政策影響響，07年四季度供需需較前兩季度度減少明顯。。價格走勢：閔行區(qū)住宅價價格在經(jīng)歷了了05年的低谷后，，在市場需求求增長下，近近兩年呈現(xiàn)持持續(xù)上漲的趨趨勢，至07年末達(dá)到10966元/平方米的高點點，同比大幅幅上漲了22%。37供需量：⊙07年1－12月，閔行各住住宅板塊內(nèi)，，以顓橋板板塊供應(yīng)需求求最為旺盛；；江川紫竹板塊塊年度供應(yīng)面面積則為405354(㎡)，成交面積603028(㎡)；價格走勢：閔行區(qū)各住宅宅板塊價格在在市場需求增增長下，呈現(xiàn)現(xiàn)持續(xù)上漲的的趨勢，07年1－12月，成交均價價分析中可以以看出，除除馬橋因別墅墅項目較多，，提升了總體體價格水平外外，其余各板板塊的成交交均價均高于于8000元/M2；但江川紫竹板板塊因其地理理位置相較于于其他板塊略略為欠缺，受受交通等因素素影響，其成成交均價僅為為6237.09元/M2.閔行區(qū)宏觀市市場研究38競爭板塊住宅宅市場研究根據(jù)項目的地地理位置，下下面選取與項項目地段關(guān)聯(lián)聯(lián)度高的板塊塊，進(jìn)行分析析39競爭板塊住宅宅市場研究／／分布特征分布特征:⊙與本案關(guān)聯(lián)度度較高的板塊塊整體供應(yīng)量量不多；⊙目前以個案計計,分布主要以江江川板塊最為為集中;⊙本項目周邊供供應(yīng)量稀缺，，僅萬科陽光光苑一例，總總建筑面積約約24萬平方米。項目名稱板塊地址假日景苑江川金平路328弄暢馨園江川劍川路1099號華銀坊二期江川華寧路1399弄合生城邦二期江川金平路518弄萬科陽光苑一期紫竹龍吳路5536號徐匯臻園華涇華發(fā)路8號(龍吳路口)40競爭板塊住宅宅市場研究／／產(chǎn)品分析項目總建面（平方米）容積率產(chǎn)品形態(tài)主力戶型面積(㎡）假日景苑2200001.48小高層、多層二房80-100暢馨園1060001.49小高層、多層三房130-140華銀坊二期3700001.48小高層、多層二房84-104合生城邦二期2000001小高層;低層聯(lián)體別墅164-181萬科陽光苑一期1300001.49小高層、多層二房80-100徐匯臻園1475571.3公寓-別墅100二房；250聯(lián)排產(chǎn)品特征:⊙大多項目規(guī)模模集中在10-20萬㎡，個別別大規(guī)模項目目如華銀坊規(guī)規(guī)模達(dá)到37萬平方米；⊙產(chǎn)品形態(tài)，小小高層、多層層產(chǎn)品占市場場絕對主導(dǎo)，，別墅項目稀稀缺；⊙戶型面積，以以2R:80-100㎡、3R:130-140㎡㎡為主；⊙建筑以歐式風(fēng)風(fēng)格為主。41競爭板塊住宅宅市場研究／／價格分析項目名稱板塊均價主力總價假日景苑江川9000-1000070-90萬暢馨園江川7000-9000100-130萬華銀坊二期江川6000-700050-90萬合生城邦二期江川公寓7600-8000聯(lián)體9000-10000145-185萬萬科陽光苑一期紫竹8500-1000070-100萬徐匯臻園華涇公寓14000聯(lián)體20000-22000250萬-400萬價格特征:⊙各板塊間價格格差明顯，江江川板塊由于于項目檔次層層次不齊，公寓類銷售均均價基本控制制在8000元/平方米左右；紫竹板塊、、華涇板塊在在售項目稀少少，但價格頗頗高，分別為為9000元/平方米、14000元/平方米；⊙市場主打舒適適性大戶型住住宅的成交總總價主要集中中在100萬以上，如暢暢馨園、合生生城邦二期；；⊙萬科陽光苑利利用小戶型、、低總價優(yōu)勢勢拉升了區(qū)域域銷售均價；；徐匯臻園相對對區(qū)位優(yōu)勢明明顯，加之高高單價、大面面積創(chuàng)區(qū)域最最高銷售總價價。42競爭板塊住宅宅市場研究／／銷售分析項目名稱板塊均價總戶數(shù)推出套數(shù)已售套數(shù)月均去化假日景苑江川9000-100001800840727364暢馨園江川7000-900085944242030華銀坊二期江川6000-700029001620144376合生城邦二期江川公寓7600-8000聯(lián)體9000-1000014001086104252萬科陽光苑一期紫竹8500-1000012981221944135徐匯臻園華涇1400080980980930銷售特征:⊙市場需求力強強，整體去化速度度較快，平均銷售速速度在197套/月；⊙價格是影響銷售的的重要原因：：公寓：如假日景苑、、萬科陽光苑苑都以小戶型、低總總價優(yōu)勢取勝；萬萬科大面積3房明顯去化速速度很慢；暢馨園以大面面積三房為主主，主力總價價在100萬以上，銷售去化最慢慢，市場接受受度低；聯(lián)排別墅：市場稀缺產(chǎn)品品，總體去化化情況較好；；合生城邦的小小面積聯(lián)排別別墅市場接受受度很高。區(qū)域別墅項目目應(yīng)控制面積積和總價。43競爭板塊住宅宅市場研究／／客戶特征客戶特征:⊙住宅消費者構(gòu)構(gòu)成：閔行、、徐匯區(qū)居住住的本地客源源；在市區(qū)上上班的新上海海人；紫竹園園區(qū)工作的職職工以及周邊邊大學(xué)校區(qū)的的教職工；⊙購房客戶主要要職業(yè)構(gòu)成豐豐富，專業(yè)技技術(shù)人員、公公務(wù)員、企事事業(yè)單位、私私營業(yè)主、個個體戶、企業(yè)業(yè)管理層和職職員等；⊙由于區(qū)域規(guī)劃劃及價格優(yōu)勢勢吸引客源置置業(yè)能力較強強，但是目前前供應(yīng)量嚴(yán)重重不足，剛性性需求得不到到釋放。44閔行區(qū)住宅市市場研究／江江川紫竹板塊塊未來供應(yīng)板塊08年可售（㎡）09年可售（㎡）10年可售（㎡）合計（㎡）古美、梅隴板塊870756588930063183027金虹橋板塊32907419001256476575562華漕板塊880007860314740181343七寶板塊1520551375310289586莘莊板塊451655370001139313960969春申板塊1782001165920294792顓橋板塊42901633597496484861474江川紫竹板塊6010375439354548641599836馬橋板塊78333395640117897浦江鎮(zhèn)板塊1192779051356600651684477合計（㎡）2183722245323611220055758963江川紫竹板塊塊、浦江鎮(zhèn)板板塊將成為未未來閔行區(qū)住住宅集中上市市區(qū)域⊙2008-2010年閔行區(qū)住宅宅可售量將達(dá)達(dá)到576萬平方米；⊙江川紫竹板塊塊供應(yīng)量較多多，為1599836平方米，占總總體供應(yīng)的24%。45閔行區(qū)住宅市市場研究／華華涇板塊未來來供應(yīng)編號地塊地址建筑面積（萬m2）容積率項目進(jìn)程預(yù)計上市時間1華臻449街坊華涇鎮(zhèn)449街坊1/1丘華發(fā)路南、449街坊2丘長華路東17.56/已報建20092中華企業(yè)華涇地塊

華發(fā)路以北,淀浦河以南,長發(fā)路以東,龍吳路以西

201.53地已平2008/20093華浦地塊華濟(jì)路以北、龍吳路以東規(guī)劃濱江路以西、規(guī)劃路以南201.5動拆遷基本完成2008/2009華涇板塊將成成為未來徐匯匯區(qū)供應(yīng)主力力⊙徐匯中心區(qū)域域供應(yīng)逐漸減減少，供需熱熱點轉(zhuǎn)向華涇；⊙華涇板塊未來來幾年供應(yīng)較較大，達(dá)57.56萬平方米，08-09年每年供應(yīng)量量較為平均。。46重點競爭個案案分析47萬科花園小城城-基本概況1萬科花園小城城座落于上海海城南閔行區(qū)區(qū)吳涇鎮(zhèn)中心心，總建筑面面積約24萬平方米，分分兩期開發(fā)，，一期總建筑筑面積達(dá)13萬平方米。項目以6層的多層和11層的小高層為為主導(dǎo)，容積積率1.5；引入浪漫簡簡潔的西班牙牙建筑風(fēng)情，，八大主題園園林景觀與泛泛會所設(shè)施；；主要以一房房、二房為主主的中小戶型型，打造合理理實用、方正正緊湊、功能能性強的戶型型設(shè)計與生活活空間。項目是目前片片區(qū)內(nèi)規(guī)模最最大的高品質(zhì)質(zhì)社區(qū)之一。。48萬科花園小城城—推盤及銷售情情況1大品牌下的的低總價小戶戶型推出時間推出套數(shù)銷售套數(shù)2007年6月17日3742602007年7月28日78982007年8月18日1081892007年9月1日602612007年9月22日2622007年12月8日339152合計1221960市場受寵度高高,總體銷售率78%,銷售均價一路路攀升49萬科花園小城城—借鑒意義1面積范圍總套數(shù)比重一房55-6431225%二房78-94723套60%三房109133-150186套15%⊙萬科摸準(zhǔn)市場場熱銷點，開開發(fā)55-80平方米產(chǎn)品，同時以78-94面積為主力產(chǎn)產(chǎn)品?！牙檬袌霾町惍惢a(chǎn)品達(dá)到到快速去化的的目的?！训头啃捅颈旧矶?，就就顯得比較的的缺乏亮點，極為普通。。萬科花園小城城戶型配比大品牌下的低低總價小戶型型對城市西區(qū)區(qū)的青年客源源吸引力強大大50紫竹森林半島島—基本概況2紫竹森林半島島位于紫竹科科技園區(qū)的東東南面，東、南面緊靠靠黃浦江，西西至江川路、、紫星路，北北挨東川路，，靠近上海的的兩所知名高高?！虾＝煌ù髮W(xué)學(xué)和華東師范范大學(xué)，教育氛圍濃濃厚。項目總占地接接近3.3平方公里。項目緊靠黃浦浦江270度拐角，地理理位置非常優(yōu)優(yōu)越。除擁有有黃浦江景外，項目內(nèi)內(nèi)規(guī)劃有46公頃水體景觀觀，東南角還還將規(guī)劃18洞高爾夫球場場。整個項目目的自然環(huán)境境非常優(yōu)美。。紫竹浦江森林林半島規(guī)劃建建造高質(zhì)量的的國際文化生生態(tài)居住園區(qū)區(qū)。項目的主要功功能是提供舒適、寬寬松和功能齊齊全的居住、生活等等相應(yīng)的配套套居住環(huán)境和和生活環(huán)境。。51紫竹森林半島島—產(chǎn)品規(guī)劃2經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)建筑類型

總占地容積率總建面(萬m2)(萬m2)啟動區(qū)20.11.122電梯公寓區(qū)7F29.91.236湖畔高層區(qū)3.81.86.84江景公寓區(qū)16.01.828.8花園洋房區(qū)10.271.010.2聯(lián)排別墅區(qū)27.150.6517.55高檔別墅區(qū)19.310.356.75總計135.11.0128.05水體總面積：：46萬平方米紫竹森林半島島共規(guī)劃六種種產(chǎn)品線，多多重化的板塊塊分區(qū)及相應(yīng)應(yīng)的產(chǎn)品塑造造能豐富本案案的產(chǎn)品線,并可以擴(kuò)大客客源層,帶來更多樣化化的產(chǎn)品開發(fā)發(fā)及產(chǎn)品選擇擇.。52紫竹森林半島島—對本案的威脅脅2⊙大盤的影響力力項目規(guī)模大，，總建筑面積積超過100萬平方米，導(dǎo)導(dǎo)入居住人口口約2萬人，將成為為區(qū)域內(nèi)具有有規(guī)模優(yōu)勢的的第一大盤；；⊙具有獨特的地地理位置與景景觀優(yōu)勢位于黃浦江90度轉(zhuǎn)角的位置置，江景資源源突出；占地地36.2萬平米的人工工湖，具有上上海惟一的景景觀資源；⊙與科技園區(qū)、、大學(xué)園區(qū)的的有機(jī)互動處于紫竹科技技園區(qū)和大學(xué)學(xué)園區(qū)的范圍圍內(nèi)，良好的的教育文化氛氛圍和高素質(zhì)質(zhì)人群的聚集集是上海市少少有的。紫竹森林半島島在規(guī)模、景景觀、產(chǎn)品線線等方面具備備獨特優(yōu)勢，，對本案將產(chǎn)產(chǎn)生極大的威威脅，應(yīng)避開正正面競爭，走走差異化路線線是項目定位位的關(guān)鍵。53商業(yè)市場論證證54區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀狀市場現(xiàn)狀未來供應(yīng)區(qū)域商業(yè)支撐區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有一一條永德路步步行街，成為為區(qū)域內(nèi)主要要的商業(yè)配套套另外，各個小小區(qū)門口皆有有沿街商鋪，，菜場和集貿(mào)貿(mào)市場都能夠夠滿足周邊居居民日常的配配套需求但是對于園區(qū)區(qū)內(nèi)部和高校校師生而言，，并沒有相關(guān)關(guān)配套可以滿滿足之區(qū)域內(nèi)本地居居民的高層次次消費仍然無無法得到滿足足未來最大供應(yīng)應(yīng)來自紫江的的30萬平米區(qū)域及及商業(yè)中心該商業(yè)中心具具備了傳統(tǒng)商商業(yè)、文化服服務(wù)和市政配配套于一體，，傳統(tǒng)商業(yè)中中分為購物中中心、休閑娛娛樂商業(yè)等，，市政配套內(nèi)內(nèi)還將引入瑞瑞金醫(yī)院建成后的紫竹竹商業(yè)中心將將輻射整個紫紫竹組團(tuán)，包包括園區(qū)、高高校和居住區(qū)區(qū)政府規(guī)劃的紫紫竹組團(tuán)到2020年將導(dǎo)入19萬人口（包括括高校的13萬學(xué)生）根據(jù)我們的計計算，產(chǎn)業(yè)人人口4萬，高校教師師5萬左右將成為為我們潛在的的，可挖掘的的客戶另外、花園小小城、浦江森森林半島的居居住區(qū)人口綜綜合素質(zhì)較高高，消費力強強，成為支撐撐區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)的穩(wěn)定客源源對本案的啟示示本案商業(yè)面臨臨最大的威脅脅是紫江的39萬平米的區(qū)域域商業(yè)中心；；同時在地塊周周邊還有一條條永德路步行行街，雖然檔檔次不高，但但也能基本滿滿足鎮(zhèn)區(qū)居民民的商業(yè)需求求；因此如何在這這樣的夾縫中中取得生存，，進(jìn)行差異化定定位，走出具具有自身特色色的道路，才才是我們需要要認(rèn)真思考的的55區(qū)域商業(yè)研究究——區(qū)域商業(yè)總體體布局項目名稱位置體量(平米)檔次劍川路商業(yè)街劍川路8000以上中低檔永德路步行街永德路8000以上中檔楓華景苑底墑寶秀路西北側(cè)8000以上中檔龍吳路沿街商業(yè)龍吳路5000-8000中低檔吳涇商廈龍吳路5000-8000中檔萬豪休閑中心寶秀路西南側(cè)2000-5000中檔廣南路沿街商業(yè)廣南路2000-5000低檔區(qū)域內(nèi)體量8000㎡以上的商鋪鋪位于永德路路、劍川路，，沿街分布；；5000－8000㎡之間的商鋪鋪主要集中在在龍吳路，其其中單體面積積最大的商鋪鋪為位于龍吳吳路的吳涇商商廈，建筑面面積在5000㎡左右；寶秀路段和廣廣南路段則為為較小規(guī)模商商鋪，體量在在2000-5000㎡左左右。56區(qū)域商業(yè)研究究——區(qū)域商業(yè)總體體布局永德路步行街街廣南路沿街商商鋪寶秀路沿街商商鋪吳涇商廈及吳吳涇路商業(yè)街街57區(qū)域商業(yè)研究究——區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)主要要集中在中低低檔的餐飲、、服飾、便利利超市、美容容美發(fā)等，以以滿足居民日日常生活需求求業(yè)態(tài)休閑娛樂服飾餐飲便利店手機(jī)通訊美容美發(fā)菜場家電藥店銀行其他數(shù)量139124873723393105325業(yè)態(tài)統(tǒng)計：58區(qū)域商業(yè)研究究——區(qū)域商業(yè)經(jīng)營營模式分析項目名稱租金經(jīng)營模式劍川路商業(yè)街1.5-6.0銷售永德路步行街4.5-7.8銷售楓華景苑底墑1.8-6.6銷售龍吳路沿街商業(yè)3.0-6.0銷售吳涇商廈4.0-6.0租賃萬豪休閑中心1.5-3.0租賃廣南路沿街商業(yè)1.0-1.5銷售區(qū)域內(nèi)的商業(yè)業(yè)主要為沿街街商業(yè)，因此此在經(jīng)營模式式上多以銷售售為主，再由由小業(yè)主對外外租賃目前區(qū)域內(nèi)租租金集中在3.0-6.0之間，差異比較大大；其中，永永德路商業(yè)的的租金較貴，，在4.5-7.8之間，而離鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心較遠(yuǎn)的的廣德路商業(yè)業(yè)街的租金則則為1.0-1.5元/平米/天之間6.03.059未來潛在競競爭——紫竹商業(yè)中中心商業(yè)類型說明面積（平米）總計（平米）傳統(tǒng)商業(yè)購物中心60000130000休閑商業(yè)42000其他商業(yè)28000

文化部分演義1700060000展覽展示38000市政配套5000

服務(wù)部分醫(yī)院120000200000學(xué)校80000總計390000占地：700畝；建筑面積：：39萬平米區(qū)域位置：東至龍吳吳路、南到到東川路、、西臨虹梅梅南路、北北靠自然河河道；從大大區(qū)域概念念來看，該該商業(yè)中心心南倚大型型居住社區(qū)區(qū)浦江森林林半島，西西靠紫竹科科學(xué)園區(qū)，，且位于閔閔行新城規(guī)規(guī)劃的紫竹竹組團(tuán)的核核心區(qū)位功能定位：：集演藝、市市政中心、、展示中心心、醫(yī)院、、學(xué)校、購購物中心與與一體的，，提供市民民商業(yè)、文文化和服務(wù)務(wù)功能的區(qū)區(qū)域級商業(yè)業(yè)中心紫竹商業(yè)中中心規(guī)劃39萬平米，建成后將將輻射整個個紫竹組團(tuán)團(tuán)，成為組組團(tuán)內(nèi)商業(yè)業(yè)、文化、、娛樂活動動中心60辦公樓市場場論證61寫字樓市場場區(qū)域市場價格走勢：受個案成成交影響，，閔行區(qū)寫寫字樓整體體成交價格格波動較大大，05年四季度達(dá)達(dá)到最高峰峰值為16793元/平方米；需求市場：：市場供應(yīng)略略大于需求求，受個案案供應(yīng)影響響，市場供供應(yīng)與需求求呈現(xiàn)集中中勢態(tài)；產(chǎn)品特征：：大多為中端端產(chǎn)品，高高端寫字樓樓缺少；分布特征：：主要分布在在滬閔路高高價沿線、、商業(yè)中心心附近；租售特征：：高端產(chǎn)品去去化速度快快，出租率率高；客戶特征：：貿(mào)易、電子子、房地產(chǎn)產(chǎn)、咨詢是是主要行業(yè)業(yè)客戶，中中導(dǎo)企業(yè)占占主導(dǎo)，對對辦公的面面積需求在在50-250平方米。個案借鑒依托產(chǎn)業(yè)：“學(xué)區(qū)、園園區(qū)、生活活區(qū)”三區(qū)區(qū)聯(lián)動可以以完善區(qū)域域地產(chǎn)的內(nèi)內(nèi)部價值循循環(huán)鏈；聚聚集大量的的中端和高高端客戶群群體，為寫寫字樓帶來來穩(wěn)定的高高品質(zhì)客源源；規(guī)模龐大：：整個紫竹工工業(yè)園區(qū)規(guī)規(guī)模巨大，，借鑒了國國際化復(fù)合合型產(chǎn)業(yè)園園的開發(fā)模模式，高起起步，從規(guī)規(guī)劃、建設(shè)設(shè)、配套的的標(biāo)準(zhǔn)上全全面接軌國國際水平。。對本案的啟啟示商務(wù)辦公郊郊區(qū)化：優(yōu)勢將為本本項目提供供長期支持持；園區(qū)對區(qū)域的提提升：紫竹科技園園區(qū)和大學(xué)學(xué)園區(qū)所形形成的良好好教育文化化氛圍和高高素質(zhì)人群群的聚集是是上海市少少有的，對對于整個區(qū)區(qū)域的品質(zhì)質(zhì)提升作用用明顯；上海紫竹信信息數(shù)碼港港依托紫竹竹森林半島島和大學(xué)園園區(qū)，在產(chǎn)業(yè)、規(guī)規(guī)模等方面面具備獨特特優(yōu)勢，而這些優(yōu)勢勢對于一個個辦公氛圍圍低落的區(qū)區(qū)域作用明明顯；根據(jù)市場供供應(yīng)格局和和產(chǎn)品特征征確定合理理的產(chǎn)品策策略以規(guī)避避市場風(fēng)險險。未來供應(yīng)內(nèi)環(huán)內(nèi)：2008-2009年,上海內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)辦公土地地供應(yīng)量少少;市中心土地地供應(yīng)稀缺缺，辦公由中心區(qū)向向周邊擴(kuò)散散趨勢明顯顯；閔行區(qū):2008-2010年閔行區(qū)商商辦物業(yè)供供應(yīng)量為28萬平方米，，主要集中中在華漕板板塊。62閔行區(qū)寫字字樓宏觀市市場分析供需情況：：⊙05年一季度至至今,區(qū)域市場供供應(yīng)量為27.3萬平方米,成交量為23.92萬平方米,供求比達(dá)1:0.87,區(qū)域市場供供大于求；；⊙06年三季度供供應(yīng)達(dá)到了了頂峰為96122平方米,主要由于中中電項目和和綠地藍(lán)海海的上市帶帶動了整個個區(qū)域的供供應(yīng)。同年年第四季度度成交量達(dá)達(dá)到了三年年的最高峰峰為66995萬平方米；；成交價格：：成交均價受受個案成交交影響較嚴(yán)嚴(yán)重,由于南方休休閑廣場商商務(wù)大廈的的成交使得得05年四季度的的成交均價價達(dá)到16793元/平方米；63總建筑面積積：11000㎡租賃報價:0.13-0.18美元/㎡.天空置率：20%總建筑面積積：16419㎡租賃報價:0.47-0.53美元/㎡.天空置率：50%總建筑面積積：90000㎡租賃報價:0.45-0.50美元/㎡.天成交均價：：21000元/㎡空置率：15%總建筑面積積：27600㎡租賃報價:0.30-0.33美元/㎡.天成交均價：：14700元/㎡空置率：20%閔行區(qū)辦公公樓分布——集中在一號號線沿線辦公樓主要要集中在以以地鐵一號號線為中心心的大古美美板塊，紫紫竹科技園園區(qū)也有一一定的辦公公樓分布；；基本以乙級級辦公樓為為主，綠地地藍(lán)海為標(biāo)標(biāo)桿項目；；以小戶型為為主，主力力面積基本本在100平米以下。?？偨ㄖ娣e積：117373㎡租賃報價:0.25-0.3美元/㎡.天空置率：30%64閔行區(qū)寫字字樓市場分分析／產(chǎn)品品特征項目名稱總建面產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品定位辦公等級標(biāo)準(zhǔn)層面積單元分割面積層高綠地藍(lán)海90000㎡2棟18層、1棟27層標(biāo)準(zhǔn)甲級136071-1155.5銀河新都27600㎡1棟10樓1棟華潤酒店小戶型乙級246060-2003.6凱陽國際29000㎡復(fù)式辦公、標(biāo)準(zhǔn)辦公中小戶型乙級——80-250

3.2－3.8、4..8南方商務(wù)廣場32346㎡１棟13樓小戶型乙級126341-6334.5望族新苑41515㎡1棟14層小戶型乙級7862.9信息數(shù)碼港117373㎡6-8層標(biāo)準(zhǔn)辦公標(biāo)準(zhǔn)乙級2000120-20004.5產(chǎn)品特征：：⊙寫字樓總體體層次不高高，基本為為乙級寫字字樓，高端端項目缺少少，目前只只有綠地藍(lán)藍(lán)海為甲級級寫字樓；；⊙產(chǎn)品面積來來看，以中中小戶型面面積為主，，集中在50-250平方米；⊙凱陽國際有有2層4.8米層高的LOFT復(fù)式辦公區(qū)區(qū)；65閔行區(qū)寫字字樓市場分分析／租售售特征項目名稱開盤時間售價(元/平方米）租金(美元/平方米/天）綠地藍(lán)海2006-10-115000-250000.45-0.50梅隴鎮(zhèn)新都會2006-5-9150000.30-0.33南方商務(wù)廣場2003-2-8180000.47-0.53銷售：優(yōu)質(zhì)的寫字字樓去化速速度快，甲甲級寫字樓樓綠地藍(lán)海海占據(jù)便捷捷的交通位位置，去化化速度達(dá)到到4650平方米/月；租賃：從租金和出出租率來看看，同樣優(yōu)優(yōu)質(zhì)的寫字字樓租金和和出租率價價格高于其其他項目，，且優(yōu)質(zhì)寫寫字樓租金金價格空間間大，目前前綠地藍(lán)海海的租金已已經(jīng)超過徐徐家匯乙級級寫字樓租租金；高端寫字樓樓在銷售速速度和出租租率上都領(lǐng)領(lǐng)先于普通通寫字樓66閔行區(qū)寫字字樓市場分分析／客戶戶特征客戶特征：：⊙我們對閔行行區(qū)寫字樓樓租戶進(jìn)行行了調(diào)查，貿(mào)易易、電子、、房地產(chǎn)、、咨詢是是是主要的幾幾個行業(yè)客客戶（分別占了了25％、20％、16％、15％）；⊙各類型的企企業(yè)對辦公公面積的需需求基本都都是中小戶戶型，面積積基本在在在300㎡以下，這與與入住的企企業(yè)目前都都是中小企企業(yè)相關(guān)同同時與市場場產(chǎn)品的特特征一致。。行業(yè)規(guī)模面積需求房地產(chǎn)、金融保險、電子中小企業(yè)200-300㎡貿(mào)易中小企業(yè)150-200㎡廣告、咨詢小企業(yè)150㎡以下閔行區(qū)入住住企業(yè)行業(yè)業(yè)面積需求求67閔行區(qū)寫字字樓市場分分析／未來來供應(yīng)土地名稱地址占地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）土地現(xiàn)狀使用性質(zhì)閔行區(qū)2005年5號公告莘莊鎮(zhèn)45-1地塊七莘路以東、區(qū)福利院以南95381.817168土地平整未開工辦公商業(yè)酒店2007年13號公告閔行區(qū)閔北商業(yè)A地塊地塊華漕鎮(zhèn)閔北路南、雙鶴路東16370232740土地平整未開工辦公商業(yè)2007年13號公告閔行區(qū)閔北商業(yè)F1地塊地塊

華漕鎮(zhèn)聯(lián)友路東、規(guī)劃路南16091232182土地平整未開工辦公商業(yè)2007年13號公告閔行區(qū)閔北商業(yè)C地塊地塊華漕鎮(zhèn)閔北路南、紀(jì)翟路西26035252070土地平整未開工辦公商業(yè)2007年13號公告閔行區(qū)閔北商業(yè)E1地塊地塊華漕鎮(zhèn)閔北路南、聯(lián)友路地平整未開工辦公商業(yè)2007年13號公告閔行區(qū)閔北商業(yè)E2地塊地塊

華漕鎮(zhèn)聯(lián)友路東、規(guī)劃一路地平整未開工辦公商業(yè)2007年13號公告閔行區(qū)閔北商業(yè)E3地塊地塊華漕鎮(zhèn)規(guī)劃二路西、規(guī)劃一路北

20315240630土地平整未開工辦公商業(yè)2007年13號公告閔行區(qū)閔北商業(yè)B地塊地塊華漕鎮(zhèn)規(guī)劃一路北、雙鶴路東22562245124土地平整未開工辦公商業(yè)合計（㎡）278906未來供應(yīng)：：華漕板塊將將成為未來來閔行區(qū)辦辦公集中上上市區(qū)域⊙2008-2010年商辦物業(yè)業(yè)供應(yīng)面積積將達(dá)到28萬平方米，，體量較大大；⊙華漕板塊與與項目區(qū)域域關(guān)聯(lián)度不不高，因此此從競爭來來看，項目目辦公未來來市場競爭爭壓力小。。68重點競爭個個案分析69上海紫竹信信息數(shù)碼港港—基本概況數(shù)碼港商務(wù)務(wù)樓位于上上海市閔行行區(qū)東川路路555號，由上海海紫竹科學(xué)學(xué)園區(qū)發(fā)展展有限公司司投資建造造。數(shù)碼港商務(wù)務(wù)樓建筑面面積為117,373.66平方米，由由7棟高檔涉外外商務(wù)樓及及大型綠地地組成，每棟商務(wù)樓樓的建筑面面積約為2萬平方米，，6-8層不等。數(shù)碼港商務(wù)務(wù)樓按高檔檔次的涉外外辦公樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)營造，，內(nèi)設(shè)中央空空調(diào)、電梯梯、消防、、安保和衛(wèi)衛(wèi)星接收等等現(xiàn)代化設(shè)設(shè)備，車位位、電話線線路充足，，移動通訊訊無盲區(qū)。。通訊光纜纜鋪設(shè)至每每一樓層，，可為商務(wù)務(wù)樓用戶提提供寬帶上上網(wǎng)、IP語音等業(yè)務(wù)務(wù)。70上海紫竹信信息數(shù)碼港港—產(chǎn)品規(guī)劃數(shù)碼港商務(wù)務(wù)樓，由7棟高檔涉外外商務(wù)樓及及大型綠地地組成，每棟商務(wù)樓樓由南北聯(lián)聯(lián)體樓組成成。包括一一棟商務(wù)會會議中心和和一棟孵化化中心，分分割最小面面積在120平方米；內(nèi)部配備了了銀行、餐餐飲、會所所等完善的的配套設(shè)施施；定位是瞄準(zhǔn)準(zhǔn)世界科技技革命中涌涌現(xiàn)的新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域和和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)業(yè)的新興發(fā)發(fā)展方向，，大力吸引引各類研發(fā)發(fā)機(jī)構(gòu)和高高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)落戶，入入駐企業(yè)有有微軟、UT斯康達(dá)等。71上海紫竹信息數(shù)數(shù)碼港—對本案的借鑒⊙產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢“學(xué)區(qū)、園區(qū)、、生活區(qū)”三區(qū)區(qū)聯(lián)動可以完善善區(qū)域地產(chǎn)的內(nèi)內(nèi)部價值循環(huán)鏈鏈；聚集大量的的中端和高端客客戶群體，為寫寫字樓帶來穩(wěn)定定的高品質(zhì)客源源；⊙規(guī)模優(yōu)勢整個紫竹工業(yè)園園區(qū)規(guī)模巨大，，借鑒了國際化化復(fù)合型產(chǎn)業(yè)園園的開發(fā)模式，，高起步，從規(guī)規(guī)劃、建設(shè)、配配套的標(biāo)準(zhǔn)上全全面接軌國際水水平。⊙對區(qū)域的提升紫竹科技園區(qū)和和大學(xué)園區(qū)的區(qū)區(qū)域范圍，良好好的教育文化氛氛圍和高素質(zhì)人人群的聚集是上上海市少有的，，對于整個區(qū)域域的品質(zhì)提升作作用明顯。上海紫竹信息數(shù)數(shù)碼港依托紫竹竹森林半島和大大學(xué)園區(qū)，在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、規(guī)模等方方面具備獨特優(yōu)優(yōu)勢，而這些優(yōu)優(yōu)勢對于一個辦辦公氛圍低落的的區(qū)域作用明顯顯。72研究框架區(qū)域交通屬性區(qū)域產(chǎn)業(yè)屬性區(qū)域人口屬性區(qū)域規(guī)劃屬性住宅市場機(jī)會分分析商業(yè)市場機(jī)會分分析辦公樓市場機(jī)會會分析項目定位功能建議產(chǎn)品建議土地屬性研究市場機(jī)會分析物業(yè)發(fā)展建議客戶研究分析客戶來源分析客戶購買行為分分析客戶購買需求分分析73項目客戶研究分分析——由土地屬性導(dǎo)入入的客源分析閔行導(dǎo)入土地屬性較低的市場價格格紫竹科學(xué)園區(qū)交大、華師大等等配套日益完善龍吳路快速道路路導(dǎo)入類型價差導(dǎo)入型產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型區(qū)域?qū)胄徒煌▽?dǎo)入型教育導(dǎo)入型客源結(jié)構(gòu)閔行、徐匯的差差價客紫竹園區(qū)職員、、管理層本地改善居住客客戶徐家匯工作的新新上海人大學(xué)教職工、學(xué)學(xué)生土地屬性導(dǎo)入的的客源理論上應(yīng)應(yīng)該成為本案的的目標(biāo)客群，但是我們需需要實踐來驗證證客戶定位的準(zhǔn)準(zhǔn)確性……74萬科花園小城客客源分析交通導(dǎo)入——徐家匯客源項目客戶研究分分析——由競爭項目導(dǎo)出出的客源分析主要是新上海人人，他們通過龍龍吳路導(dǎo)入，在在此購買物業(yè)的的剩余總價可以以購買經(jīng)濟(jì)型的的汽車以補足地地域劣勢產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入——紫竹科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)客源是一個個伴隨區(qū)域發(fā)展展而不斷升級的的客群，萬科的的品牌對他們具具有足夠的號召召力教育導(dǎo)入——大學(xué)教職工雖然這部分客群群不多，但是他他們的經(jīng)濟(jì)實力力和綜合素質(zhì)較較高，對于萬科科樹立區(qū)域形象象起到促進(jìn)意義義本地導(dǎo)入——改善居住客群主要是吳涇鎮(zhèn)當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用竦亩未沃脴I(yè)或改善居居住需求的客群群差價導(dǎo)入——閔行區(qū)的差價客客源主要集中在莘莊莊、春申板塊，，居高不下的房房價難以彌補二二手房市場的大大量供應(yīng)，從而而轉(zhuǎn)向萬科區(qū)域唯一競爭項項目萬科花園小小城的客源與土土地屬性導(dǎo)入的的客源完全吻合合，在這樣的背背景下，本案的的客戶該如何定定位……差價導(dǎo)入——徐匯區(qū)的差價客客源主要集中在長橋橋、梅隴等區(qū)域域，南向居住思思維慣性降低了了他們對吳涇的的抗性75項目客戶研究分分析——客戶構(gòu)成客戶來源客戶結(jié)構(gòu)從區(qū)域現(xiàn)狀和對對萬科花園小城城的客戶構(gòu)成來來看，本案的客客戶來源主要有有三部分：新上上海人（60％）、本地居民民（25％）、徐匯、閔閔行分流客（15％）由于本案的地理理位置特殊，因因此構(gòu)成本案的的主要客源是新新上海人，而上上海客源中，以以當(dāng)?shù)馗纳菩途泳用駷橹?，閔行行、徐匯的差價價導(dǎo)入客源為輔輔由于龍吳路貫穿穿南北，且路況況較佳，驅(qū)車前前往徐家匯僅需需20分鐘，因此本地地塊吸引了大量量徐家匯工作的的新上海人，其其年齡層多在25