中原2009年成都房地產(chǎn)市場供應(yīng)分析

中原：2009年成都房地產(chǎn)市場供應(yīng)分析截止到08年10月底，成都主城區(qū)還有861.76萬㎡的存量住宅有待消化，加上即將入市的1206萬㎡，總量達到2067.76萬㎡。一、06-08年成都主城區(qū)土地市場住宅用地成交概況表一：歷年成都主城區(qū)住宅用地成交表在房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的06年和07感謝閱讀而從07年11月開始的樓市低迷狀況，也影響了政府的推地速度和開發(fā)商的拿地速度。截止08年10月成謝謝閱讀都主城區(qū)僅成交了13宗共835畝的住宅用地。謝謝閱讀圖一：成都主城區(qū)歷年住宅用地開發(fā)情況表二：成都主城區(qū)住宅用地開發(fā)表1二、09年主城區(qū)住宅市場競爭情況1.總體供應(yīng)情況1.1存量情況截止到10月29日，成都市主城區(qū)商品住宅的存量共88756套，面積達861.76萬㎡。謝謝閱讀1.2新盤供應(yīng)06到08年，成都主城區(qū)共出讓住宅類用地9798.04畝，可建總面積約2408.89萬㎡，其中，已有開精品文檔放心下載發(fā)的14個項目在售，且已向市場推售了655.21441.04萬㎡將在08年底或精品文檔放心下載0931574.91萬㎡的總體量會在08年底或者09年分批上精品文檔放心下載市銷售(按各個地塊出讓合同約定的正常開發(fā)速度)。06--08年未確定開發(fā)項目的共有39宗地，約631.29㎡的建筑面積可能會在08年年底和09年上市。謝謝閱讀但是由于當下房地產(chǎn)市場的低迷，部分地塊很有可能會延期開發(fā)。謝謝閱讀1.2.1不同建筑類型競爭情況(已確定開發(fā)項目)目前06、07年成交的住宅用地中已確定開發(fā)的31個新項目中，沒有多層供應(yīng)，以高層或高層為主的謝謝閱讀項目有24個，共有484.33萬㎡的體量；有4個小高層為主的項目，體量有36.56萬㎡；超高層為主的項謝謝閱讀目3個，體量54.02萬㎡。圖二：已確定開發(fā)項目的建筑類型2圖三：未來各建筑類型1.2.2多層(略)1.2.3小高層(列表)表三：小高層項目列表306年成交土地中，即將上市銷售的小高層項目有2個，分別為武侯區(qū)佳靈路的泰基南棠和西二環(huán)邊的謝謝閱讀月光琉域，泰基南棠占地25.52畝，為18層電梯公寓；月光琉域占地20.99畝，也是18層電梯公寓。謝謝閱讀0708年底或者09年上市銷售的小高層項目有2謝謝閱讀78.59謝謝閱讀11層小高層電梯公寓，約1100戶，目前項目正在進行主體施工，該項目周邊在售樓盤為中海國際社區(qū)、精品文檔放心下載4500～500018感謝閱讀行基礎(chǔ)施工，周邊在售項目有武侯國際花園、中鐵瑞城新界等，預(yù)計上市均價約5000～5500元/㎡。感謝閱讀1.2.2.1高層按照正常的開發(fā)速度，08年底和09年即將上市銷售的高層或高層為主的項目有24個(具體情況參見精品文檔放心下載表四、五)，共484.33萬㎡的體量；表四：06年成交土地開發(fā)項目表五：07年成交土地開發(fā)項目41.2.2.2超高層06年交易的住宅用地已確定開發(fā)的超高層項目有2個，分別為香港信德文化宮地塊打造的鼓樓國際，感謝閱讀目前該項目已經(jīng)基本完工，但是還沒有開盤銷售；另外一個新加坡置地的東大街地塊已開發(fā)項目郎御，項謝謝閱讀目已經(jīng)動工，上述兩個項目均會在08年底或09年上市銷售。感謝閱讀年成交住宅用地地目前已確定要開發(fā)的超高層項目僅有1精品文檔放心下載開發(fā)商藍光，項目名稱暫定為東方溪谷，規(guī)劃為40層左右的超高層建筑群及1棟26層商業(yè)建筑，總建筑謝謝閱讀面積接近45萬㎡。該項目位于東三環(huán)，鄰近的在售樓盤有首創(chuàng)國際城、萬科魅力之城和藍光富麗東方等，感謝閱讀區(qū)域均價約450008感謝閱讀項目較高的樓面均價(12703810元/㎡)，所以存在修改規(guī)劃或者延期開發(fā)的可能。謝謝閱讀1.2.4不同建筑類型供應(yīng)情況(未確定開發(fā)項目)06、07和08年未確定開發(fā)項目的共有39宗地，約631.29㎡的建筑面積，根據(jù)對宗地所在地段、開感謝閱讀發(fā)商實力和容積率等方面的綜合考慮，39宗地會開發(fā)29542.31精品文檔放心下載2個，體量22.29，小高層項目有8個，體量有66.69萬㎡。精品文檔放心下載圖三：未確定開發(fā)項目各建筑類型供應(yīng)(預(yù)計)51.2.5新增不同檔次物業(yè)供應(yīng)情況1.2.3.1普通住宅預(yù)計，如果到目前為止的所有已成交土地全部按照正常的開發(fā)進度，到09年，普通住宅會有839.07精品文檔放心下載萬㎡的供應(yīng)量。1.2.3.2高檔住宅預(yù)計會有19個項目開發(fā)高端項目，其中13個已經(jīng)確定，19個項目總共有367.13萬㎡的體量。精品文檔放心下載1.3小結(jié)高層物業(yè)供應(yīng)為主，高端物業(yè)將井噴圖四：項目建筑類型供應(yīng)圖五：項目各檔次供應(yīng)608年11月開始到09感謝閱讀公寓為主，將占整個供應(yīng)量的88%，體量高達484萬㎡之多，而一直以來頗受成都購房者青睞的多層項目精品文檔放心下載則沒有供應(yīng)。07年土地市場受住宅市場的帶動，成交均價一路飆升，樓面均價在最高點時，達到了8000感謝閱讀感謝閱讀13個高端物業(yè)會有330.38感謝閱讀09感謝閱讀會根據(jù)自己的資金和具體的市場情況采取不同的推售策略。感謝閱讀從06精品文檔放心下載積累，高層電梯公寓在成都購房者中的接受度逐漸升高，雖然由于地震的發(fā)生，低密度的多層項目一度重精品文檔放心下載新受到購房者的歡迎，但隨著國家集約使用土地的號召，高層項目的大量開發(fā)是大勢所趨。精品文檔放心下載2.區(qū)域住宅市場競爭情況(以下各區(qū)域所用數(shù)據(jù)包括已確定和未確定項目的數(shù)據(jù)，具體甄別情況見附精品文檔放心下載表)2.1城中2.1.1存量情況截止到10月28號，城中共有5452套，約50.46萬㎡的存量。感謝閱讀2.1.2新盤供應(yīng)063精品文檔放心下載住宅類用地545.5714.75精品文檔放心下載所以預(yù)計，09年將全部開發(fā)，上市銷售。而08年目前為止，沒有住宅類用地供應(yīng)。感謝閱讀2.1.2.1建筑類型預(yù)計09年城中的8個新盤，2個超高層項目，6個為高層項目，但是不排除開發(fā)商為了追求更大的利謝謝閱讀潤而修改規(guī)劃開發(fā)超高層項目的可能。圖六：城中項目建筑類型72.1.2.2不同檔次物業(yè)供應(yīng)情況綜合考慮各塊宗地的地段、樓面均價以及開發(fā)商的情況，城中預(yù)計有6宗地將打造成高端住宅項目。謝謝閱讀其中06年的3塊地全部將全部為高檔電梯公寓；07年的5宗地里，預(yù)計牽手萬通的交大房產(chǎn)、來自香港謝謝閱讀的信德和已經(jīng)宣布在玉園清水灣后只做高端的置信，會將他們的項目打造成高端電梯公寓，而正黃置業(yè)只感謝閱讀會由于較高的樓面均價而使所開發(fā)項目的售價較高。中房集團的項目預(yù)計將定位于中端。精品文檔放心下載圖七：城中項目檔次2.2城東2.2.1存量情況截止到10月28號，城東共有25600套，約233.41萬㎡的存量。精品文檔放心下載2.2.2新盤供應(yīng)064宗已經(jīng)確定了開發(fā)精品文檔放心下載的項目，有12宗未知。2.2.2.1不同建筑類型供應(yīng)情況8在已經(jīng)確定的43112宗地，謝謝閱讀經(jīng)過綜合考慮其土地成本、地段及開發(fā)商實力等后，預(yù)計將全部開發(fā)高層或以高層為主的項目。精品文檔放心下載圖八：城東項目建筑類型2.2.2.2不同檔次物業(yè)供應(yīng)情況綜合考慮各塊宗地的地段、樓面均價以及開發(fā)商的情況后，預(yù)計信和、新鴻基和藍光會在其開發(fā)項目感謝閱讀中規(guī)劃高端住宅，但全部做高端的僅有藍光的東方溪谷，其余項目預(yù)計會定位在中端普通住宅。感謝閱讀圖九：城東項目檔次2.3城南2.3.1存量情況截止到10月28號，城南共有18112套，約205.93萬㎡的存量。精品文檔放心下載2.3.2新盤供應(yīng)9在城南06-08年成交的2215宗土地確定開發(fā)129宗地未確定開發(fā)項謝謝閱讀目。2.3.2.1不同建筑類型供應(yīng)情況在已確定的12個項目中，有10個項目為高層，2個項目為小高層，未確定的土地里預(yù)計會有3宗開感謝閱讀發(fā)高層，4宗會開發(fā)小高層，2宗會開發(fā)多層。圖十：城南項目建筑類型2.3.2.2不同檔次物業(yè)供應(yīng)情況(綜合土地成本考慮)精品文檔放心下載在已確定的開發(fā)項目中，中海城南一號、合景泰富的譽峰和疊翠峰、嘉里的雅居頌、藍光的凱麗香江感謝閱讀和廈門建發(fā)的鷺洲都定位為高端電梯公寓，還有華宇的蓉國府會由于地段優(yōu)勢會開發(fā)高端項目。未確定開謝謝閱讀發(fā)項目的宗地里，將走高端路線的置信會將其拿到的2塊宗地打造為高端項目。其余的宗地或項目預(yù)計將感謝閱讀定位為普通住宅。圖十一：城南項目檔次2.4城西102.4.1存量情況截止到10月28號，城西共有22020套，約212.59萬㎡的存量。精品文檔放心下載2.4.2新增供應(yīng)2111宗確定了10個精品文檔放心下載開發(fā)的項目，還有10宗未確定開發(fā)項目。2.4.2.1不同建筑類型供應(yīng)情況在已確定的開發(fā)項目中，有8個高層項目，2個小高層項目；未確定的宗地中，預(yù)計會有6宗土地用謝謝閱讀來開發(fā)高層項目，有4宗會開發(fā)小高層項目。圖十二：城西項目建筑類型2.4.2.2不同檔次物業(yè)供應(yīng)情況位于西二環(huán)邊的月光琉域已經(jīng)亮相，確定會開發(fā)為高檔的小高層電梯公寓，合景泰富的萬景峰正在進謝謝閱讀行施工，也確定為是高端項目；其他未確定開發(fā)項目的宗地中，置信的宗地會開發(fā)為高檔項目，剩下所有感謝閱讀的宗地預(yù)計會定位在普通住宅。圖十三：城西項目檔次2.5城北2.5.1存量情況截止到10月28號，城北共有17572套，約159.37萬㎡的存量。感謝閱讀2.5.2新增供應(yīng)城北目前存量且還沒有轉(zhuǎn)化為在售項目的宗地不多，僅有5宗，其中只有1宗確定了開發(fā)的項目。感謝閱讀2.5.2.1不同建筑類型供應(yīng)情況城北目前待開發(fā)的土地，包括已知項目，都將開發(fā)高層項目。謝謝閱讀圖十四：城北項目建筑類型2.5.2.2不同檔次物業(yè)供應(yīng)情況從待開發(fā)宗地的各方面情況和城北市場現(xiàn)狀，開發(fā)高檔住宅的可能性較?。恢挥酗w大置業(yè)的解放路地謝謝閱讀塊可能會延續(xù)其一貫的風格，開發(fā)為精裝房項目。圖十五：城北項目檔次122.6主城區(qū)各區(qū)域小結(jié)(以下所指項目包括已確定和未確定的開發(fā)項目)精品文檔放心下載圖十六：各區(qū)域建筑類型圖十七：各區(qū)域項目檔次從上面五個區(qū)域的競爭情況來看，高層的競爭集中在傳統(tǒng)三強：城東、城南和城西。三個區(qū)域高層住精品文檔放心下載宅未來供應(yīng)項目有531026.24謝謝閱讀域高檔住宅項目數(shù)量、面積分別占主城區(qū)高檔住宅總量的45%、66%。謝謝閱讀城中未來上市的項目會以高端項目為主，8個潛在項目中，預(yù)計會有6個開發(fā)成高端項目。屆時，區(qū)感謝閱讀域內(nèi)的高端項目競爭將非常激烈。城東的情況與城中相反，大量的普通住房將在未來供應(yīng)市場，且以高層項目居多。精品文檔放心下載城南的高新區(qū)也是一個高端項目扎堆的區(qū)域，09年將有9242萬㎡的高檔住宅項目入市銷感謝閱讀售。預(yù)計區(qū)域內(nèi)的高檔住宅項有：中海城南一號、合景泰富譽峰和疊翠峰項目、嘉里置地的雅頌居、廈門謝謝閱讀建發(fā)的鷺洲和藍光的凱麗香江推上市場，加上不久后將開盤的龍湖世紀峰景，大量的高端物業(yè)會使城南的謝謝閱讀競爭進一步加劇。城西09年未來的競爭主要集中在普通住宅方面，且未來的供應(yīng)多為小規(guī)模的項目。感謝閱讀城北由于待開發(fā)的土地較少，所以在09年，會以銷售存量和推售現(xiàn)有在售項目為主。謝謝閱讀三、09年郊區(qū)住宅市場競爭情況13從08年1-10624276.74謝謝閱讀交461-1046宗地在09年五個郊縣會入市的最大供應(yīng)量約為706.5感謝閱讀萬㎡。表六：各郊區(qū)土地成交情況郊縣市場的競爭情況中，統(tǒng)計范圍一律為公開招拍掛成交的住宅土地。由于郊縣土地多是由協(xié)議轉(zhuǎn)讓謝謝閱讀等方式交易，且國土局相關(guān)數(shù)據(jù)公示不全，故此次數(shù)據(jù)統(tǒng)計或有疏漏和誤差，特此注明。謝謝閱讀1.雙流1.1市場概況07和08364099973.152008精品文檔放心下載年1-10222039.42383.01感謝閱讀土地資料有一定缺失，因此以08年成交的地塊作為明年的供應(yīng)量，再加上雙流今年的住宅存量252.94萬感謝閱讀㎡，以及協(xié)議、出讓等方式取得的住宅用地，保守估計明年的市場供應(yīng)量會達到614萬㎡。感謝閱讀1.2重點項目地塊列表表七：雙流重點項目地塊詳情1.3重點供應(yīng)項目地塊一14今年南延線土地供應(yīng)不多，成交土地也相應(yīng)較少，但仍有一些土地吸引了開發(fā)商們的關(guān)注，宏信萬安感謝閱讀地塊就很具代表性；該地塊規(guī)模為165.4畝，可開發(fā)33.08萬㎡的物業(yè)，是南延線今后又一個比較大型的精品文檔放心下載居住社區(qū)，而且其樓面地價僅有645元/㎡，它的上市銷售將給今后南延線的樓市帶來一定的影響。謝謝閱讀1.4重點供應(yīng)項目地塊二東升鎮(zhèn)作為雙流的新政中心，近兩年房地產(chǎn)市場的發(fā)展也比較迅速，土地市場供需也有所增強，今年精品文檔放心下載東升鎮(zhèn)成交情況比較穩(wěn)定。重慶國奧拿下兩宗相鄰土地，其中一宗規(guī)模為199畝，是今年雙流成交的單宗謝謝閱讀規(guī)模最大的土地；另一宗規(guī)模雖然較小，有102.85畝，但成交價達到了216萬元/畝，是今年雙流成交價感謝閱讀最高的地塊。這兩宗地很可能會整體開發(fā)，其最大開發(fā)面積將達到60.37萬㎡，將會影響東升今后較長時感謝閱讀間的市場供應(yīng)。同時也可以預(yù)期東升鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場將會是雙流今后的重點發(fā)展方向。精品文檔放心下載2.溫江2.1市場概況三年來溫江共成交住宅用地304671586.95感謝閱讀在政策、地震和金融方面的各種影響，成都房價下跌明顯，其中曾投資者聚集的溫江更是明顯。光華大道謝謝閱讀的普通住宅單價從07年的4000多元/㎡跌至目前3000元出頭，受到的打擊無疑是所有郊縣中最大的。這精品文檔放心下載也導致了08年的整體市場信心不足，土地交易量大大減少，同時土地的交易方式仍然以協(xié)商和轉(zhuǎn)讓為主。感謝閱讀溫江今年的住宅存量面積6722.73萬㎡，精品文檔放心下載以及協(xié)議、出讓等方式取得的住宅用地，保守估計明年的市場供應(yīng)量會有120萬㎡。精品文檔放心下載2.2重點項目地塊列表表八：溫江重點地塊項目詳情08年1-10月，溫江只成交了兩宗住宅用地。2.3重點供應(yīng)項目地塊一作為溫江的主要干道，鳳溪大道也是溫江房地產(chǎn)市場的主要發(fā)展區(qū)域之一，今年8月?？仆顿Y拿下了精品文檔放心下載1宗面積為26畝的地塊，該地塊最大可開發(fā)建筑面積為6844元/㎡，精品文檔放心下載開發(fā)成本不高，考慮到目前溫江的市場比較低迷，整體價格不高，可以預(yù)計該項目將會以低價快銷的形式精品文檔放心下載出現(xiàn)在明年的溫江樓市。2.4重點供應(yīng)項目地塊二15第二宗地于8月7日成交，位于公平鎮(zhèn)公平街長安社區(qū)，為城鎮(zhèn)混合住宅用地，凈面積為50.01畝，感謝閱讀建筑面積約16.7萬㎡。根據(jù)其最大容積率5.0來看，預(yù)計該宗地將在09年推出高層住宅。而公平鎮(zhèn)是溫感謝閱讀8403000元/㎡左右。精品文檔放心下載3.郫縣3.1市場概況07年和08年，郫縣共成交住宅用地35宗，凈用地面積共3468畝，最大可建面積為239.02。雖然同精品文檔放心下載樣也是受到大環(huán)境的影響，郫縣房地產(chǎn)市場較為發(fā)達的郫筒鎮(zhèn)和犀浦鎮(zhèn)，住房成交量較小，直接導致土地精品文檔放心下載市場的疲軟，但總的來說兩年相比還算穩(wěn)定。2008年1-10月，郫縣共成交了住宅用地10感謝閱讀共507.41畝，最大可建筑面積約118.86萬㎡。郫縣今年的住宅存量88.07萬㎡，加上今年通過公開招拍精品文檔放心下載掛成交的住宅土地建筑面積，118.86萬㎡，以及協(xié)議、出讓等方式取得的住宅用地，保守估計明年的市場謝謝閱讀供應(yīng)量會有230萬㎡。3.2重點項目地塊列表表九：郫縣重點項目地塊詳情3.3重點供應(yīng)項目地塊一08年郫縣成交的公開招拍掛住宅用地中，缺少品牌開發(fā)商的身影。值得一提的是中信集團取得了一宗感謝閱讀住宅用地，為其7000畝土地整理項目中的一部分。該宗地凈用地面積為107.74畝，建筑面積為30.17萬謝謝閱讀㎡。根據(jù)規(guī)劃條件(容積率4.2)，預(yù)計其最有可能將在09年推出一個小高層住宅項目。土地位于住宅開發(fā)謝謝閱讀1250感謝閱讀元/㎡的樓面地價，預(yù)計上市時的價格約為3500元/㎡。同時30萬方的供應(yīng)量也將帶動郫縣老城區(qū)的進一精品文檔放心下載步發(fā)展。3.4重點供應(yīng)項目地塊二16115.0523.01精品文檔放心下載得。根據(jù)規(guī)劃條件(容積率09年推出的最高建筑形態(tài)也是一個小高層項目；目前紅光鎮(zhèn)房謝謝閱讀地產(chǎn)開發(fā)還處于發(fā)展階段，樓盤檔次大多為中、高檔產(chǎn)品，主要客戶為附近企、事業(yè)單位員工和西華大學謝謝閱讀643精品文檔放心下載升，保守估計其上市價格約為3200元/㎡。4.龍泉4.1市場概況06-08年，龍泉共成交住宅用地35宗，凈用地面積共3943畝，最大可建筑面積為939.83謝謝閱讀2008年1-104372.94107.84感謝閱讀萬㎡。在房地產(chǎn)市場整個大環(huán)境面臨調(diào)整的背景下，龍泉土地市場面臨重大的挑戰(zhàn)。一方面，在市場預(yù)期精品文檔放心下載被看低的情況下，開發(fā)企業(yè)拿地的激情受到影響，土地的需求回落。另一方面，拿地激情銳減的同時，所感謝閱讀73精品文檔放心下載住宅土地建筑面積，以及協(xié)議、出讓等方式取得的住宅用地，保守估計明年的市場供應(yīng)量會有210萬㎡。謝謝閱讀4.2重點項目地塊列表表十：龍泉重點項目地塊詳情4.3重點供應(yīng)項目地塊一08年1-10月龍泉通過公開招牌掛成交的住宅用地中，值得一提的是兩宗位于大面鎮(zhèn)，相鄰且凈用地感謝閱讀面積均超過1001102.5328.71謝謝閱讀萬㎡。根據(jù)規(guī)劃條件(容積率4.2)，預(yù)計該宗地將在09年成為一個小高層住宅項目。大面鎮(zhèn)是承接龍泉與精品文檔放心下載1004謝謝閱讀元/㎡。結(jié)合成本及區(qū)域目前的均價，保守估計其面市的均價約4000元/㎡。精品文檔放心下載4.4重點供應(yīng)項目地塊二感謝閱讀116.2732.56謝謝閱讀也將成為小高層住宅項目。同時由于宗地位置和樓面地價也和上宗土地一樣，因此預(yù)計其面市的均價也為精品文檔放心下載4000元/㎡。這兩宗地將給整個大面鎮(zhèn)帶去約60萬㎡的住宅供應(yīng)，將進一步拉近城東和龍泉的距離，也將感謝閱讀為龍泉市場帶去更多的關(guān)注度，對其后期的市場發(fā)展有很重要的影響。精品文檔放心下載175.新都5.1市場概況06-08年，新都共成交住宅用地30宗，凈用地面積為2261畝，最大可建筑面積為184.63感謝閱讀的樓市狀況也處在一個低迷的態(tài)勢中，購房者的觀望氣氛濃厚。這樣的情況對其主城區(qū)影響最大。2008年感謝閱讀1-10月，新都通過公開招拍掛成交的住宅用地共有8宗，凈用地面積為406.28畝，建筑面積約74.05萬謝謝閱讀70感謝閱讀出讓等方式取得的住宅用地，估計明年的市場供應(yīng)量會有210萬㎡。精品文檔放心下載5.2重點項目地塊列表表十一：新都重點項目地塊詳情5.3重點供應(yīng)項目地塊一2008年中新都有兩宗土地比較引人關(guān)注，其中之一是成發(fā)集團以160感謝閱讀規(guī)模為165.81畝，可開發(fā)最大建筑面積可達33.16萬㎡，其樓面地價達到了800元/㎡，就目前的綜合開精品文檔放心下載發(fā)成本來看，預(yù)計該項目的預(yù)計銷售價將在3500元/㎡左右。從目前的形勢來看，由于該地塊開發(fā)面積較精品文檔放心下載大，資金需求量較多，而且目前成發(fā)集團正在開發(fā)上行錦繡項目，加上目前低迷的市場環(huán)境，該項目肯定謝謝閱讀30多萬㎡的供應(yīng)量也將給未來的新都房地產(chǎn)市場帶來很大壓力。精品文檔放心下載5.4重點供應(yīng)項目地塊二另一個比較受人關(guān)注的是泛林公司的新繁地塊，該地塊51.6畝，可開發(fā)最大建筑面積約10.32萬㎡，精品文檔放心下載106.5感謝閱讀萬元/畝，但卻高出了起拍價32.5%，在今年的土地拍賣市場中并不多見；不過即便如此，該地塊樓面地價謝謝閱讀也只有533元/㎡，開發(fā)成本較低，很可能會以低價策略上市，其10萬㎡的供應(yīng)量也會給未來新都樓市帶精品文檔放心下載來震動。6.郊縣供應(yīng)市場小結(jié)雙流領(lǐng)跑市場，溫江萎靡不振圖十八：06-08各郊縣成交土地(畝)18就近三年房地產(chǎn)市場情況及土地開發(fā)情況來看，06年的成交土地估計已基本完成開發(fā)；統(tǒng)計07、08精品文檔放心下載07-08年謝謝閱讀的成交畝數(shù)分別為2059畝和2040年的成交畝數(shù)分別為2467畝和76謝謝閱讀流住宅供應(yīng)量遠遠大于溫江區(qū)域。住宅用地未來供應(yīng)量放緩僅從08706.5感謝閱讀縣的可開發(fā)土地非常多，這種情況與此前動輒一千多萬㎡供應(yīng)的情況相比，趨勢有所放緩。可見在目前市感謝閱讀精品文檔放心下載郊縣以開發(fā)小高層為主從單宗面積最大或成交價最高的重點地塊來看，這些住宅用地最有可能都作為小高層上市。在以多層精品文檔放心下載為重點開發(fā)的郊縣來說，未來將出現(xiàn)的大量小高層住宅代表了購房者心理接受度的變化。而城市向高的規(guī)精品文檔放心下載劃也勢必將帶動更多電梯公寓的發(fā)展。上市價格預(yù)計與目前持平由于整體經(jīng)濟環(huán)境受到影響，住宅項目的價格一低再低，未來的市場前途誰也說不清。盡管政府在近精品文檔放心下載幾個月為拉動內(nèi)需出臺了降息、減免契稅等政策，但從購房者的反應(yīng)來看，似乎更多的人還是認為房價會感謝閱讀再跌。倘若明年的住宅市場仍不回暖，根據(jù)土地樓面地價及其他成本，樂觀一點預(yù)計郊縣的這批土地上市精品文檔放心下載的價格將與目前持平。四、09年主城區(qū)商業(yè)市場1.06-08年成交總體情況表十二：主城區(qū)歷年商業(yè)土地成交情況19從上表中可以看出，三年來成交的商業(yè)用地的面積越來越大，這些商業(yè)項目也將會在今后逐漸推出。感謝閱讀一方面商業(yè)市場的競爭將會加大，另一方面由于數(shù)量和規(guī)模的增大，成都的商業(yè)配套逐漸完善，對房地產(chǎn)感謝閱讀市場的發(fā)展有一定的促進作用。1.1已開發(fā)土地在所有成交的商業(yè)用地中，06年的5宗已經(jīng)全部進行開發(fā)，其中已推入市場4163.42畝，精品文檔放心下載可建筑面積為42.39萬㎡；07年的24宗商業(yè)用地中，有7宗地已經(jīng)進行開發(fā)，其中有1宗作為住宅即將面市；感謝閱讀08年的18宗純商業(yè)用地目前還沒有開發(fā)項目。1.2未開發(fā)土地表十三：未來幾年上市商業(yè)項目情況(不完全統(tǒng)計)20從上表可以看出，在未來面市的這些項目中，多為品牌型商業(yè)，如仁恒置地廣場、仁和春天百貨2期感謝閱讀等，這在一定程度上保證了項目的人氣；同時，項目規(guī)模很大，如歡樂谷的商業(yè)部分和極地海洋公園，都謝謝閱讀是以樂園的形式帶動商業(yè)的運作；再者許多項目都位于市中心，將進一步凸顯城市中心的經(jīng)濟地位。感謝閱讀2.09年重點商業(yè)項目項目名稱：仁恒置地廣場地址：紅照壁與新光華村街交界處占地面積：28.87畝總建面：20萬㎡商場面積：4萬㎡寫字樓：7萬㎡酒店式公寓：8萬㎡竣工時間：2010年21項目點評：該項目是仁恒集團在成都的第二個項目，在2006年就已開工。項目規(guī)劃為集甲級寫字樓、謝謝閱讀服務(wù)公寓和國際品牌購物中心于一體的綜合性廣場，計劃投資21億元人民幣。在09年項目建成后，將與精品文檔放心下載鄰近的美美力誠百貨、航天科技大廈以及財富中心廣場等共同形成一個具有超強幅射力的紅照壁新商圈。謝謝閱讀項目名稱：花樣年·喜年廣場地址：東大街占地面積：13.56畝總建面：13.66萬㎡商業(yè)面積：0.3萬㎡寫字樓：6.21萬㎡酒店：1.96萬㎡住宅：2.26萬㎡竣工時間：2009年項目點評：喜年廣場作為“金融街＂規(guī)劃中重要的組成項目，已經(jīng)在9月取得預(yù)售許可證。項目匯集精品文檔放心下載了國際甲級寫字樓、精裝酒店式公寓、星級酒店、商業(yè)中心四大物業(yè)形態(tài)，是一個多功能的綜合性項目。謝謝閱讀推出后將與東大街未來的群光廣場、鐵獅門項目、新鴻基項目等共同組成“西部華爾街＂，成為成都最有謝謝閱讀價值的金融商務(wù)區(qū)。五、重點開發(fā)商圖十八：重點開發(fā)商拿地圖1.萬科表十四：萬科歷年拿地詳情221.106-08年拿地情況06年共拿地2112.6937.56年拿地4286.80精品文檔放心下載積為80.38年2月1日，聯(lián)合一航集團成立一航萬科濱江公司拿地1精品文檔放心下載積82.4522.54年通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓在人南延線新鴻基悅城附近拿地1感謝閱讀積155畝左右，容積率為5.00，可建總面積約51萬㎡。謝謝閱讀1.2開發(fā)情況06年所拿土地均已開發(fā)，一塊宗地開發(fā)為加州灣，目前已售完；另外一塊宗地開發(fā)為金域藍灣一期，精品文檔放心下載已有23.13萬㎡入市銷售，預(yù)計09年將有6.87萬㎡推向市場，目前在售的多層均價為8700元/㎡，超高謝謝閱讀層均價為7000年拿的4塊宗地，建設(shè)路地塊規(guī)劃為金域藍灣二期，還未動工，迎賓大道地塊已謝謝閱讀720016500感謝閱讀2塊和08年拿到的2塊都沒有開發(fā)。1.309年推售預(yù)計從最近萬科所采取的營銷策略來看，降價促銷、迅速回款，保證充足現(xiàn)金流將在隨后的一段時間內(nèi)繼謝謝閱讀09感謝閱讀09年下半年推向市場，精品文檔放心下載其余未開發(fā)宗地在09年開發(fā)的可能性較小，也主要取決于08年底和09年上半年成都萬科的銷售情況。精品文檔放心下載2.藍光23表十五：藍光歷年拿地詳情2.106-08年拿地情況06年共拿地5塊，共310.04畝，可建總面積為102.70萬㎡；07年拿地4塊，共311.34畝，可建總精品文檔放心下載面積為107.61萬㎡；08年，藍光沒有通過公開招拍掛土地市場拿地。感謝閱讀2.2開發(fā)情況藍光在06年拿到的54精品文檔放心下載已經(jīng)是進入了尾盤期；07年拿到的4塊地，目前都已確定了開發(fā)的項目，其中，凱麗美域和富麗碧蔓汀在感謝閱讀售，凱麗香江已于三季度亮相，售樓部已經(jīng)開放，東方溪谷還未亮相。謝謝閱讀2.309推售預(yù)計從上表可以看出，拿地后快速開發(fā)、以多種策略迅速完成銷售是藍光一直以來的主要特點。08年，藍謝謝閱讀光的項目基本都以送面積為主要手段進行促銷，所以各個項目的銷售情況較好，資金回籠也較快。但是，感謝閱讀244000多畝的純別墅項目觀嶺國際社精品文檔放心下載區(qū)也需要大量的資金，再加上香境、圣菲TOWN等在售項目的壓力。所以在09年，藍光將繼續(xù)運用打折促感謝閱讀銷等手段，以銷售存量和富麗碧蔓汀、香境和圣菲TOWN的剩余房源為主，凱麗香江本來預(yù)計會在08年底謝謝閱讀開盤，但是，市場還處于低迷的境地，所以凱麗香江有可能會推遲到09年上半年開盤，而東方溪谷在09感謝閱讀年上市的可能性也較小。3.中海表十六：中海歷年拿地詳情3.106-08年拿地情況061102宗共精品文檔放心下載322.68畝的土地，可建總面積達87萬㎡；08年，沒有通過招拍掛市場拿地。謝謝閱讀3.2開發(fā)情況年拿到的3宗建設(shè)用地均以開發(fā)，分別為中海蘭庭、中海翠屏灣和中海城南一號，其中，前兩謝謝閱讀5500700008年底入謝謝閱讀市。3.309推售預(yù)計中海近期在土地市場表現(xiàn)較少，拿地熱情不高，所以主要的土地儲備來自與之前的中海國際社區(qū)，且感謝閱讀拿地成本較低，加上其品牌號召力帶來的中海蘭庭、中海翠屏灣等項目的穩(wěn)步銷售，中海的業(yè)績一直在成精品文檔放心下載都市場名列前茅。08年底及09年，中海將繼續(xù)加大力度推售中海蘭庭、中海翠屏灣和中海國際社區(qū)，還有即將開盤的精品文檔放心下載中海城南一號，且由于中海充足的資金實力和穩(wěn)定的發(fā)展策略，不會在價格上有太多的松動。感謝閱讀254.華潤表十七：華潤歷年拿地詳情4.106-08年拿地情況06-081宗面積為235.7670感謝閱讀萬㎡。4.2已開發(fā)情況6000謝謝閱讀4.309推售預(yù)計09年，精品文檔放心下載08年的感謝閱讀09感謝閱讀華潤橡樹灣會推遲到年底。5.合景泰富表十八：合景泰富拿地詳情265.106-08年拿地情況075宗共378.76謝謝閱讀畝的土地，3宗位于高新南區(qū)，2宗位于高新西區(qū)。5.2已開發(fā)情況目前5宗土地均以開發(fā)，共開發(fā)了3個項目，分別為位于南三環(huán)邊上，宜家附近的疊翠峰，位于中海精品文檔放心下載城南一號北邊的譽峰和位于高新西區(qū)的萬景峰項目。5.309推售預(yù)計09精品文檔放心下載09感謝閱讀項目總共會推售約18萬㎡的房源。6.正成表十九：正成歷年拿地詳情276.106-08年拿地情況07年一共拿了7宗共192.04畝的土地，謝謝閱讀可建總面積約30.4萬㎡。平均每個項目僅4.34萬㎡。謝謝閱讀6.2已開發(fā)情況目前已經(jīng)面市的項目僅有2個，分別為正成·藝墅洋房和正成·財富領(lǐng)地。其中藝墅洋房位于西三環(huán)外精品文檔放心下載青羊綠舟公園旁，于07年10月開盤，目前已進入尾盤期，均價約4800元/㎡。而財富領(lǐng)地位于北大街，感謝閱讀附近的文殊坊、好又多等為其帶去了完善的生活配套。目前的均價約7500元/㎡，但加上贈送面積，實得感謝閱讀均價約4800-6000元/㎡。6.309推售預(yù)計正成地產(chǎn)在進行開發(fā)的這幾年，所拿的地塊都是在成熟地段的小地塊，這樣的開發(fā)模式可以保證銷售謝謝閱讀07年的75精品文檔放心下載2個項目在市場上銷售，而目前的市場情況不好，可能造成其資金鏈有一定的緊張，因此預(yù)計正成在明年謝謝閱讀28將會先推出雙楠片區(qū)的醉雙楠和雙楠格調(diào)，以低價和項目位置的優(yōu)勢來進行快銷，同時觀察市場情況再確謝謝閱讀定進一步的推盤計劃。7.置信表二十：置信歷年拿地詳情7.106-08年拿地情況置信近兩年的動作小了許多，06年和08年都沒有通過公開招拍掛在成都主城區(qū)拿地。僅在07感謝閱讀拿了4宗共127.15畝的土地，可建總面積為28.59萬㎡。謝謝閱讀7.2已開發(fā)情況07年的4宗土地均未開發(fā)。7.309推售預(yù)計精品文檔放心下載目，今后其將主要開發(fā)別墅和電梯豪宅。加上07年的這幾宗土地樓面地價在4400-6000元/㎡之間，由此謝謝閱讀可以預(yù)見，置信的高檔產(chǎn)品將很快面市。但由于操作高端項目所需要的成本、時間和精力都更大，同時置謝謝閱讀信進行的是穩(wěn)健銷售的風格，因此預(yù)計其明年只會推出1-2個項目。精品文檔放心下載六、總結(jié)表二十一：成都主城區(qū)項目建筑類型