文殊院貸款可行性研究報(bào)告草稿

第一章項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積18.62萬(wàn)平方米，約合279.30畝。其中15.34萬(wàn)平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為32.05萬(wàn)平方米，地上總建筑面積為27.20萬(wàn)平方米，地上商業(yè)建筑面積為19.30萬(wàn)平方米（其中17.05萬(wàn)平方米為B代號(hào)地塊上建筑物，其余為C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積7.90萬(wàn)平方米（其中含1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積4.85萬(wàn)平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28萬(wàn)平方米（約合49.2畝），用于拍賣(mài)。二、投資可行性研究依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》；2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；3、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》；4、《成都市城市總體規(guī)劃》；5、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；6、成都市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售的法規(guī)政策；7、二○○○年《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》、《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算額四川省估價(jià)表》及相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；8、國(guó)家及地方關(guān)于營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理?xiàng)l例；9、委托方提供的相關(guān)資料：10、成都市2023年至2023年《統(tǒng)計(jì)年鑒》；11、其他相關(guān)資料。三、投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件1、本項(xiàng)目土地使用權(quán)能合法取得；且以本報(bào)告設(shè)定的價(jià)格取得為本報(bào)告的假設(shè)前提；2、本報(bào)告設(shè)定的最高最佳使用用途能夠最終通過(guò)規(guī)劃部門(mén)的認(rèn)可批準(zhǔn)；3、政府對(duì)周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施有整體規(guī)劃；4、本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)功能完善、布局合理，配套設(shè)施完善、適度，能引導(dǎo)足夠客流量并能滿足消費(fèi)者需求；5、本項(xiàng)目地質(zhì)狀況較好，工程建設(shè)能按計(jì)劃順利進(jìn)行；6、本項(xiàng)目單位工程竣工驗(yàn)收符合國(guó)家相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目綜合驗(yàn)收能順利通過(guò)政府規(guī)劃部門(mén)和其他相關(guān)職能部門(mén)的驗(yàn)收，項(xiàng)目能及時(shí)交付使用;7、政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢(shì)，沒(méi)有較大波動(dòng)；8、委托方提供的資料合法、真實(shí)可靠。四、項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論（一）市場(chǎng)分析結(jié)論根據(jù)對(duì)“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目的綜合分析得知：該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有文化內(nèi)涵、區(qū)位、規(guī)模、品牌等優(yōu)勢(shì)。由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面升溫，尤其是商業(yè)、住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的有效需求增長(zhǎng)；旅游產(chǎn)業(yè)作為四川的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來(lái)得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項(xiàng)目奠定了較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。從市場(chǎng)的角度來(lái)開(kāi)，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)可行。（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到325050萬(wàn)元；產(chǎn)生凈利潤(rùn)39608.5575萬(wàn)元；上交銷售稅金及附加17877.75萬(wàn)元、所得稅19508.6925萬(wàn)元，共計(jì)上交稅金37386.4425萬(wàn)元。總投資利稅率：23.83%,總投資凈利率：15.97%,銷售利稅率:11.50%,銷售凈利率:12.16%.綜上所述，項(xiàng)目在市場(chǎng)和財(cái)務(wù)上是可行的。

第二章投資環(huán)境與市場(chǎng)分析一、成都市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境（一）、成都將在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用1、在中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。這三個(gè)城市圈，是中國(guó)城市化進(jìn)程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，仍將擔(dān)負(fù)中國(guó)城市化領(lǐng)頭羊的角色。2、三大城市經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形成了堅(jiān)固的基礎(chǔ)，猶如一支長(zhǎng)弓，而長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體均衡發(fā)展的新格局。大北京城市圈大北京城市圈大上海城市圈大廣州城市圈長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶西部的致動(dòng)點(diǎn)、發(fā)力點(diǎn)“1”在哪里？？3、要實(shí)現(xiàn)中國(guó)整體均衡增長(zhǎng)與可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在中西部的崛起。西部的整體發(fā)展，關(guān)鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟(jì)圈的拉動(dòng)。4、在這個(gè)引弦蓄勢(shì)的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點(diǎn)！“3+1”的中國(guó)區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新格局呼之欲出，“3+1”格局的“1”，只可能出現(xiàn)在西部！5、這是歷史給予的一個(gè)巨大的天時(shí)！以重慶和成都為兩極的長(zhǎng)江上游（成渝）城市經(jīng)濟(jì)圈最有可能成為：?jiǎn)?dòng)西部大發(fā)展的龍頭，取得進(jìn)入“3+1”格局的入場(chǎng)券。6、成都市新一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標(biāo)也確定為：建設(shè)國(guó)家級(jí)區(qū)域中心城市,擔(dān)當(dāng)成渝經(jīng)濟(jì)圈的領(lǐng)導(dǎo)角色,推進(jìn)“3+1”（二）、成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展地位和主要城市的比較城市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力：2023年成都市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為1870.8億元，排名保持去年第四的位置；2023年成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)橫向比較研究城市人口發(fā)展?fàn)顟B(tài)：2023年成都市年末總?cè)丝?044.3萬(wàn)，仍居首位，比去年增長(zhǎng)15.82萬(wàn)人；城市居民購(gòu)買(mǎi)力總體狀態(tài)：從社會(huì)消費(fèi)品銷售總額角度判斷，成都市居民的購(gòu)買(mǎi)總體實(shí)力位居第四位，其相對(duì)發(fā)展速度與西安并列排第六位；城市居民潛在購(gòu)買(mǎi)力狀態(tài)：從居民儲(chǔ)蓄余額角度判斷，成都市居民潛在購(gòu)買(mǎi)力排名第四位，其相對(duì)發(fā)展速度排列第六位；城市對(duì)外開(kāi)發(fā)程度狀態(tài)：從實(shí)際利用外資角度，成都市的對(duì)外開(kāi)放程度還相當(dāng)落后，保持倒數(shù)第三位，但其相對(duì)發(fā)展速度位居前列，居第七位；城市居民收入狀況：就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進(jìn)一步提高；固定資產(chǎn)投資狀況：成都市固定資產(chǎn)投資位居第五位，其相對(duì)發(fā)展速度排第八位；（三）成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境成都市是我國(guó)西部地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通、通信樞紐，四川省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國(guó)家級(jí)重要的旅游中心城市和國(guó)家級(jí)歷史文化名城，由于成都得天獨(dú)厚的地理位置與迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，成都已成為西南五省市的中心，大型外資企業(yè)多把西南區(qū)總部設(shè)在成都，借以輻射西南地區(qū)。在國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設(shè)施，力圖創(chuàng)造一個(gè)更加良好的投資環(huán)境。2023年成都市規(guī)劃部門(mén)制定和推出“中心城向東向南發(fā)展規(guī)劃”、“沙河綜合整治規(guī)劃”等有關(guān)舊城改造的城市總體規(guī)劃。上述城市規(guī)劃的實(shí)施以來(lái)，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的對(duì)外交通，增強(qiáng)了吸引外來(lái)投資的競(jìng)爭(zhēng)能力。由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、中國(guó)信息報(bào)社共同舉辦的中國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)城市評(píng)估結(jié)果日前發(fā)布，成都位居2023年百?gòu)?qiáng)城市綜合實(shí)力排名第11位，超過(guò)烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。2023年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)200億元的百?gòu)?qiáng)城市達(dá)到68個(gè)，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽(yáng)、哈爾濱位居百?gòu)?qiáng)前十位。二、成都市城市總體規(guī)劃成都作為四川省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，工業(yè)齊全，是中國(guó)重要的糧油和農(nóng)副產(chǎn)品基地，金融、商業(yè)、交通、通信對(duì)中西部地區(qū)有較強(qiáng)的輻射能力。成都市堅(jiān)持以城市規(guī)劃為“龍頭”，進(jìn)行舊城改造、新區(qū)開(kāi)發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以較快的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了較大的變化。（一）、城市發(fā)展戰(zhàn)略中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集“圈層式”發(fā)展為疏密結(jié)合的“扇葉式”布局。優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，淡化“中心城”的概念，形成“一主七衛(wèi)”（市中心及７個(gè)外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽(yáng)片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)）的都市區(qū)格局。優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展城南新區(qū)的規(guī)劃控制范圍為205平方公里，建設(shè)用地規(guī)模約96.6平方公里。城南副中心規(guī)劃占地面積3.59平方公里，規(guī)劃建筑面積達(dá)460萬(wàn)平方米。南部新區(qū)以城南副中心為核心，主要發(fā)展商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。東部新區(qū)規(guī)劃面積76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。其總體包括一個(gè)副中心、一個(gè)片區(qū)中心、六個(gè)片區(qū)、十五個(gè)居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。東部新區(qū)憑其獨(dú)有的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，將成為一個(gè)綠色的新區(qū)?！熬弊中蔚缆罚簴|城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)）；環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路；放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。（二）、成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃1、發(fā)展規(guī)劃（1）向東發(fā)展（2）向南發(fā)展三、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展?fàn)顩r（一）、近期成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本狀況2、城南區(qū)域3、結(jié)論四、成都舊城改造工程各大板塊概述1、屬目前舊城改造中市場(chǎng)脈氣最弱的板塊2、片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突3、結(jié)論五、成都城區(qū)內(nèi)旅游景點(diǎn)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)圈分析武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序號(hào)業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比(%)1服裝1615.22酒樓1211.43小吃店98.64火鍋店54.85辦公用品(文具)43.86茶坊43.87美容美發(fā)43.88市政配套43.89中餐館43.810茶葉店32.911副食干雜32.912汽車(chē)專賣(mài)店32.913體育用品32.914銀行32.915賓館21.916沖印彩擴(kuò)店21.917商場(chǎng)21.918水果店21.919五金21.920煙草專賣(mài)21.921藥品21.922娛樂(lè)場(chǎng)所21.923浴足保健21.924布藝11.025超市11.026車(chē)輛維修11.027房屋中介11.028古玩市場(chǎng)11.029旅行社11.030燒烤11.031書(shū)店11.032網(wǎng)吧11.033診所11.0合計(jì)105100.0草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序號(hào)業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比1酒樓811.82茶鋪68.83中餐館57.44沖印彩擴(kuò)店45.95服裝45.96火鍋店45.97旅行社45.98賓館34.49美容美發(fā)34.410小吃店34.411辦公用品(文具)22.912超市22.913副食干雜22.914煙草專賣(mài)22.915銀行22.916浴足保健22.917保險(xiǎn)公司11.518布藝11.519茶葉店11.520車(chē)維修11.521打印11.522典當(dāng)行11.523古玩市場(chǎng)11.524市政配套11.525書(shū)店11.526書(shū)畫(huà)字畫(huà)11.527音像用品11.528娛樂(lè)場(chǎng)所11.5合計(jì)68100.0

第三章“文殊院”項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況“文殊院”項(xiàng)目位于人民中路旁的成都市文殊院歷史保護(hù)片區(qū)作為成都現(xiàn)代旅游休閑中心RBD的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心CBD相融合。依托省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位——文殊院核心保護(hù)區(qū)5.73公頃，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調(diào)區(qū)，成為宗教和民俗文化的保護(hù)區(qū)，總規(guī)劃用地面積為26.53公頃，將打造成為城市旅游休閑的頂級(jí)消費(fèi)商圈。“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積18.62萬(wàn)平方米，約合279.30畝。其中15.34萬(wàn)平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為32.05萬(wàn)平方米，地上總建筑面積為27.20萬(wàn)平方米，地上商業(yè)建筑面積為19.30萬(wàn)平方米（其中17.05萬(wàn)平方米為B代號(hào)地塊上建筑物，其余為C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積7.90萬(wàn)平方米（其中含1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積4.85萬(wàn)平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28萬(wàn)平方米（約合49.2畝），用于拍賣(mài)。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表：項(xiàng)目用地平衡表序號(hào)地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車(chē)位配比1B2商業(yè)1.481.822700053%2030%本區(qū)域共設(shè)停車(chē)位850個(gè)2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821202361%1028%4B52.371.273000056%1529%5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%8C1商住、綜合1.255.67000070%18%本區(qū)域共設(shè)停車(chē)位536個(gè)9C20.781.621260023%2450%11C41.061.781890025%2450%14A2停車(chē)場(chǎng)0.45該范圍共設(shè)地面車(chē)位460個(gè)15C60.8216合計(jì)——15.342720231846個(gè)停車(chē)位的設(shè)置原則：在B地塊內(nèi)按每100平方米建筑面積不少于0.5個(gè)車(chē)位設(shè)置，C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車(chē)位1846個(gè)。二、項(xiàng)目所處區(qū)域因素分析（一）青羊區(qū)區(qū)域位置、經(jīng)濟(jì)特征、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析青羊區(qū)為成都市中心區(qū)，全區(qū)面積67平方公里，轄14個(gè)街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約46萬(wàn)人。區(qū)內(nèi)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎(chǔ)教育水平較高，會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、人才交流中心等中介機(jī)構(gòu)齊全。中國(guó)第一個(gè)華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)--成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。2023年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值114.86億元。青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。以金融機(jī)構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。全區(qū)2023年社會(huì)商品零售總額達(dá)到77億元。區(qū)內(nèi)有四川省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)院大學(xué)附屬醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。青羊區(qū)地處成都中心城區(qū)，是規(guī)劃中的成都中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達(dá)、信息通暢。2023年—2023年青羊區(qū)各年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析單位：萬(wàn)元2023年2023年2023年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值114860613012851501552第一產(chǎn)業(yè)497945759698第二產(chǎn)業(yè)310143361845437952第三產(chǎn)業(yè)8334849348651053902（資料來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)年鑒2023-2023）從以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可看出：各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有不同程度的增長(zhǎng)，特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度較快，這表明青羊區(qū)今后的投資、生產(chǎn)和服務(wù)活動(dòng)將日益活躍，對(duì)住宅、商業(yè)用房和文化娛樂(lè)設(shè)施的需求會(huì)隨之增長(zhǎng)。（二）青羊區(qū)區(qū)域交通狀況青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長(zhǎng)順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡(luò)。區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)、公共汽車(chē)線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋，站點(diǎn)交匯地段將聚集消費(fèi)人流，是開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。（三）城市基礎(chǔ)建設(shè)改善成都市舊城改造已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段。城東近年來(lái)通過(guò)對(duì)東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)實(shí)施明顯改善，成都市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內(nèi)的地塊已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的絕版地塊。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開(kāi)發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價(jià)值。（四）項(xiàng)目所在區(qū)域政策環(huán)境舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個(gè)城市的地域文化，成都市政府以“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”方針，擬定相關(guān)政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵(lì)和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。針對(duì)文殊院片區(qū)舊城改造項(xiàng)目政府將給予更加優(yōu)惠政策，為保障項(xiàng)目順利實(shí)施，特成立項(xiàng)目專家組指導(dǎo)和監(jiān)督歷史文化保護(hù)片區(qū)的商業(yè)運(yùn)作。重視文化保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展，“保護(hù)”有雙重意義，對(duì)于建筑的保護(hù)，并不簡(jiǎn)單是對(duì)建筑的保護(hù)，而應(yīng)該是對(duì)保護(hù)片區(qū)內(nèi)建筑文化和精神的濃縮和保護(hù)，只有這樣才有可能實(shí)現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標(biāo)。對(duì)于人文的保護(hù)，其主要目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。中房集團(tuán)在成功開(kāi)發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，以二十年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和超前的開(kāi)發(fā)理念，擔(dān)當(dāng)起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)。目前，該項(xiàng)目所處區(qū)域無(wú)論從現(xiàn)實(shí)的宏觀政策、發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)特征、發(fā)展趨勢(shì)、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建設(shè)、人文環(huán)境等方面都處于一個(gè)生活、消費(fèi)和服務(wù)活動(dòng)將日益成熟的時(shí)期。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個(gè)大好的發(fā)展機(jī)會(huì)。該區(qū)域是開(kāi)發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。（五）項(xiàng)目所在區(qū)域的文化環(huán)境1、宗教文化佛教傳入中國(guó)后，經(jīng)過(guò)初傳、開(kāi)拓、傳播等階段，逐漸與我國(guó)的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國(guó)佛教文化。成都佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時(shí)期、宋元明清時(shí)期、中華民國(guó)及以后四個(gè)時(shí)演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開(kāi)放的寺廟有58座。禪宗是中國(guó)佛教史上的大宗派，也是中國(guó)佛教獨(dú)有的宗派。成都唯禪宗獨(dú)霸,成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說(shuō)，文殊院通過(guò)“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國(guó)際寺院”。1400年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面積11600平方米。天王殿、三大士殿、大雄殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓莊嚴(yán)肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內(nèi)。院內(nèi)300余尊佛像，觀音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。護(hù)法神韋馱像，為清道光九年（1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細(xì)，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風(fēng)度。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國(guó)11年（1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請(qǐng)回的。珍貴文物、佛經(jīng)、文獻(xiàn)上萬(wàn)冊(cè)，如：院僧先宗等3人于每日清晨刺舌取血書(shū)寫(xiě)的“舌血經(jīng)書(shū)”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長(zhǎng)女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。院內(nèi)所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。中國(guó)第一都市禪林文殊院片區(qū)所在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有文殊院傳統(tǒng)的“中國(guó)四大叢林”之一、全國(guó)十大佛教禪院之一。文殊院的佛教文化在全國(guó)乃至國(guó)際上都有重要的影響。曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。有“中國(guó)第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛(ài)道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國(guó)、斯里蘭卡、日本、美國(guó)以及不丹國(guó)王等佛教人士紛紛來(lái)訪。另外，文殊片區(qū)內(nèi)還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會(huì)庵堂、五岳宮等近十個(gè)寺院，形成名副其實(shí)的宗教文化大觀園，是全國(guó)唯一的都市禪林。2、城市文化成都以歷史悠久、文化濃郁、風(fēng)光秀美、景點(diǎn)眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門(mén)泊東吳萬(wàn)里船”，是蓉城當(dāng)年商賈如云、車(chē)水馬龍的生動(dòng)寫(xiě)照；“九天開(kāi)出一成都，千戶萬(wàn)戶入畫(huà)圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。多彩之都濃縮了花會(huì)、燈會(huì)、燒頭香、賞花燈等川西民風(fēng)民俗的成都是一座“多彩之都”。擁有獨(dú)具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚(yáng)琴、清音、評(píng)書(shū)、金錢(qián)板等10余種地方戲；精湛的傳統(tǒng)工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風(fēng)靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。美食之都成都“美食之都”的獨(dú)特魅力吸引了多方游客，名揚(yáng)世界的川菜首當(dāng)其沖，5000多種川菜菜品、23種品型、30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現(xiàn)在“品味佳肴美食游”成為黃金假日的一大亮點(diǎn)，在風(fēng)和日麗中體驗(yàn)蓉城——美食之都吃的浪漫情懷。休閑之都在成都座茶館、品美食，體味農(nóng)家小院的恬淡閑適，穿梭于川西民俗文化之中，游覽山水風(fēng)光、進(jìn)行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng)，感受現(xiàn)代都市的潮流和時(shí)尚。3、旅游文化省會(huì)成都是中國(guó)歷史文化名城，位于長(zhǎng)江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國(guó)重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王廟、青城山最具特色；有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位和省級(jí)保護(hù)單位19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國(guó)旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長(zhǎng)江三峽，也是內(nèi)地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉(xiāng)”、“天府風(fēng)光”三大特色。全省旅游外匯收入突破2億美元，國(guó)內(nèi)旅游接待人數(shù)跨越7千萬(wàn)大關(guān)，入境旅游增加良好，有占46.2%的國(guó)游外客并以每年13%增長(zhǎng)。而文殊院每年接待的全國(guó)各地游客突破了300萬(wàn)人次。三、項(xiàng)目自身因素分析（一）、項(xiàng)目所處地理位置、商業(yè)區(qū)位本項(xiàng)目位于成都市青羊區(qū)府河內(nèi)側(cè)，緊臨草市街、文武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。距成都市傳統(tǒng)商圈春熙路約1.5公里，距騾馬市商圈約0.5公里，距火車(chē)北站約1.5公里，屬于成都市2023年8月7日公布的成都市基準(zhǔn)地價(jià)住宅三級(jí)、商業(yè)二級(jí)地段。據(jù)調(diào)查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有42種之多，近270家,總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)11000多平方米。（二）、項(xiàng)目所處區(qū)域交通便捷度：1、公共交通狀況：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有16、99、64、75、302、1、55、33、73等多路公交車(chē)通過(guò)，該區(qū)域距離成都市火車(chē)北站約1.5公里、距北門(mén)汽車(chē)站約1.2公里，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通十分方便。2、道路通達(dá)度：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通過(guò)，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街等多條路、街、巷分布，道路等級(jí)和路網(wǎng)密度較高，道路通達(dá)狀況較好。該項(xiàng)目周邊公共汽車(chē)線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，站點(diǎn)交匯地段將聚集大量消費(fèi)人流，便捷的交通為該區(qū)域內(nèi)居民的生活、工作、出行帶來(lái)了便利。（三）自身文化底蘊(yùn)成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說(shuō)，文殊院通過(guò)“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國(guó)際寺院”。文殊院位于成都市城北文殊院街，是現(xiàn)存市區(qū)保存最完整的一座佛教寺院。四川省和成都市的佛教協(xié)會(huì)所在地。文殊院始建于唐代，宋代改名為信相寺，為川西“四大叢林”之一。傳說(shuō)清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時(shí)，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為文殊菩薩化身?？滴跞晁旄乃旅麨槲氖庠?。公元1703年，康熙皇帝親筆題寫(xiě)了“空林”匾額一塊賜給文殊院，因此又名“空林堂”。文殊院占地82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴(yán)謹(jǐn)。進(jìn)山門(mén)往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓。東西兩廂是鐘鼓樓相對(duì)，齋堂與客堂對(duì)稱排列，各殿堂以長(zhǎng)廊密柱相連結(jié)。全院共有房舍190余間，建筑面積2萬(wàn)余方米。房舍為木石結(jié)構(gòu)，雕飾精美。文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片。四、文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向五、項(xiàng)目最高最佳使用用途定位1、本項(xiàng)目所屬地塊規(guī)劃用途為、規(guī)劃容積率、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。2、通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為文殊院配套的商業(yè)用房及高品質(zhì)住宅。3、項(xiàng)目所處歷史文化地位、內(nèi)涵，景觀較好；道路通達(dá)度較好，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通便捷；生活配套設(shè)施較為齊全。由此，我們通過(guò)研究分析認(rèn)為：項(xiàng)目的在達(dá)到法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃：“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積18.62萬(wàn)平方米，約合279.30畝。其中15.34萬(wàn)平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為32.05萬(wàn)平方米，地上總建筑面積為27.20萬(wàn)平方米，地上商業(yè)建筑面積為19.30萬(wàn)平方米（其中17.05萬(wàn)平方米為B代號(hào)地塊上建筑物，其余為C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積7.90萬(wàn)平方米（其中含1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積4.85萬(wàn)平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28萬(wàn)平方米（約合49.2畝），用于拍賣(mài)。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表：項(xiàng)目用地平衡表序號(hào)地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車(chē)位配比1B2商業(yè)1.481.822700053%2030%本區(qū)域共設(shè)停車(chē)位850個(gè)2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821202361%1028%4B52.371.273000056%1529%5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%8C1商住、綜合1.255.67000070%18%本區(qū)域共設(shè)停車(chē)位536個(gè)9C20.781.621260023%2450%11C41.061.781890025%2450%14A2停車(chē)場(chǎng)0.45該范圍共設(shè)地面車(chē)位460個(gè)15C60.8216合計(jì)——15.342720231846個(gè)停車(chē)位的設(shè)置原則：在B地塊內(nèi)按每100平方米建筑面積不少于0.5個(gè)車(chē)位設(shè)置，C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車(chē)位1846個(gè)。六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值及銷售預(yù)測(cè)

第四章投資估算、資金籌措及貸款償還計(jì)劃一、編制依據(jù)1、建設(shè)部關(guān)于“概預(yù)算編制辦法”的規(guī)定；2、四川省建設(shè)廳、財(cái)務(wù)廳、發(fā)改委、物價(jià)局發(fā)布的《2023》工程計(jì)價(jià)定額、費(fèi)用定額；3、成都市造價(jià)站發(fā)布的《建筑安裝材料調(diào)價(jià)表（五）》；4、建設(shè)部發(fā)布的“國(guó)家工期定額”（建設(shè)工程類）；5、委托方提供的總平面圖；6、類似工程項(xiàng)目數(shù)據(jù)；7、其他相關(guān)資料。二、項(xiàng)目概況概括的“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等資料，本項(xiàng)目概況如下：“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積18.62萬(wàn)平方米，約合279.30畝。其中15.34萬(wàn)平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為32.05萬(wàn)平方米，地上總建筑面積為27.20萬(wàn)平方米，地上商業(yè)建筑面積為19.30萬(wàn)平方米（其中17.05萬(wàn)平方米為B代號(hào)地塊上建筑物，其余為C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積7.90萬(wàn)平方米（其中含1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積4.85萬(wàn)平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28萬(wàn)平方米（約合49.2畝），用于拍賣(mài)。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2023年2月1日開(kāi)工，建設(shè)周期為3年，即2023年2月1日至2023年1月31日。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表：項(xiàng)目用地平衡表序號(hào)地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車(chē)位配比1B2商業(yè)1.481.822700053%2030%本區(qū)域共設(shè)停車(chē)位850個(gè)2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821202361%1028%4B52.371.273000056%1529%5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%8C1商住、綜合1.255.67000070%18%本區(qū)域共設(shè)停車(chē)位536個(gè)9C20.781.621260023%2450%11C41.061.781890025%2450%14A2停車(chē)場(chǎng)0.45該范圍共設(shè)地面車(chē)位460個(gè)15C60.8216合計(jì)——15.342720231846個(gè)停車(chē)位的設(shè)置原則：在B地塊內(nèi)按每100平方米建筑面積不少于0.5個(gè)車(chē)位設(shè)置，C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車(chē)位1846個(gè)。三、投資估算（一）、總投資估算內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和期間費(fèi)用，其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資包括土地費(fèi)用、前期建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；期間費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。（二）、投資估算說(shuō)明1、土地費(fèi)用根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，“文殊院”項(xiàng)目的土地成本由該宗地的拆遷成本構(gòu)成。根據(jù)委托方提供的資料以及成都市舊城拆遷改造工作的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)該宗地的拆遷總成本為人民幣13.30億元。宗地面積為279.30畝，折合拆遷成本為476.19萬(wàn)元/畝。2、前期建設(shè)費(fèi)（1）前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費(fèi)前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、放線、勘察、質(zhì)檢、工程監(jiān)理、招投標(biāo)代理、圖紙審查、可行性論證及咨詢服務(wù)等費(fèi)用，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，綜合按75元/m2計(jì)算，即前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費(fèi)=75×32.05=2403.75萬(wàn)元（2）場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)按滿足施工要求的場(chǎng)地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米100元計(jì)列，即場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)=100×32.05=3205萬(wàn)元項(xiàng)目前期總費(fèi)用=2403.75+3205=5608.75萬(wàn)元3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等項(xiàng)目考慮，綜合200元/平方米計(jì)，即基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)=200×32.05=6410萬(wàn)元4、建安裝飾費(fèi)（含設(shè)備購(gòu)置）：依據(jù)《2023》定額及近年來(lái)類似項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資料確定該項(xiàng)目各類建筑物的建安工程：詳見(jiàn)評(píng)估表1。建安裝飾費(fèi)用評(píng)估表-1序號(hào)項(xiàng)目投資額規(guī)劃建筑面積單位價(jià)格備注（萬(wàn)元）（萬(wàn)㎡）（元）一地上建筑6010026.2————1商業(yè)用房4825019.32500平均價(jià)格2商住用房118507.91500平均價(jià)格二地下建筑72754.851500平均價(jià)格三合計(jì)6737531.05————5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目的公共配套設(shè)施建設(shè)包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所等等配套設(shè)施，建筑面積按10000平方米計(jì)，公共配套設(shè)施的建筑安裝成本按800元/平方米計(jì)，即10000×800÷10000=800.00萬(wàn)元6、開(kāi)發(fā)前期稅費(fèi)按成都市相關(guān)部門(mén)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)繳納的前期稅費(fèi)主要包括報(bào)建稅費(fèi)，本次測(cè)算按成都市建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一站式收費(fèi)項(xiàng)目）考慮：詳見(jiàn)評(píng)估表2前期報(bào)建費(fèi)用評(píng)估表2序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)1、特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)120元/平方米2、中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費(fèi)3、文物勘探發(fā)掘費(fèi)4、工程定額測(cè)定費(fèi)5、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)二異地綠化建設(shè)費(fèi)3元/平方米三城區(qū)人防工程異地建設(shè)費(fèi)10元/平方米四新建房屋白蟻防治費(fèi)1元/平方米五新型建筑材料專項(xiàng)基金5元/平方米六散裝水泥專項(xiàng)資金1元/平方米小計(jì)（元/平方米）140總建筑面積（平方米）320500合計(jì)（萬(wàn)元）4487按以上計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可計(jì)算出開(kāi)發(fā)前期稅費(fèi)總額4487萬(wàn)元。7、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，本次估算按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的2%計(jì)取。管理費(fèi)用=（6410+67375+800）×2%=1491.7（萬(wàn)元）8、其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等，本次估算按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的1%計(jì)取。其他費(fèi)用=（6410+67375+800）×1%=745.85（萬(wàn)元）9、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價(jià)格變動(dòng)，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見(jiàn)因素，由于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較短，本次評(píng)估以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的3%計(jì)取。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用=（6410+67375+800）×3%=2237.55（萬(wàn)元）10、期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用為支付銀行的貸款利息，故按預(yù)計(jì)發(fā)生額計(jì)算。業(yè)主擬于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期向銀行貸款50000萬(wàn)元，計(jì)劃于2年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮20%,每年年末還息，則應(yīng)支付利息為:財(cái)務(wù)費(fèi)用=50000×5.58%（1+20%）×2=6696.00萬(wàn)元銷售費(fèi)用包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，可按房地產(chǎn)銷售收入的6%計(jì)取。銷售費(fèi)用=299468×6%=17968.08（萬(wàn)元）該項(xiàng)目期間費(fèi)用=6696.00+17968.08=24664.08（萬(wàn)元）（三）、項(xiàng)目總投資估算一覽表（評(píng)估表3）項(xiàng)目總投資估算表評(píng)估表-3單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目總投資占總投資比例(%)單價(jià)(元/平方米)估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資246820.3690.05%-1.1土地費(fèi)用133000.0048.99%-1.2前期建設(shè)費(fèi)5,608.752.26%-1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)6,410.002.58%-1.4建筑安裝工程費(fèi)6737527.16%-1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)800.000.32%-1.6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)0.00%1.7管理費(fèi)用1491.70.6%-1.8開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)44871.8%-1.9其他費(fèi)用745.850.30%-1.10不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2237.550.9%-2期間費(fèi)用24,664.089.94%-2.1財(cái)務(wù)費(fèi)用6,696.002.69%-2.2銷售費(fèi)用17,968.087.24%-3經(jīng)營(yíng)資金4項(xiàng)目總投資271484.44100.00%9467.75注：按上述方法同理測(cè)算出車(chē)位的成本為2280元/平方米。四、資金籌措資金籌措的方式：部分自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。目前中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司對(duì)該宗地的一期項(xiàng)目用地拆遷費(fèi)用投入已經(jīng)超過(guò)4.80億元人民幣，擬于一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中向銀行融資5.00億元人民幣，其余的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資從項(xiàng)目的預(yù)售收入、銷售回款中解決。五、還款計(jì)劃根據(jù)初步預(yù)測(cè)表明，本項(xiàng)目有良好的經(jīng)濟(jì)效益，計(jì)劃貸款周期為2年，第一年年末還息，第二年年末還本付當(dāng)年息。

第五章財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）規(guī)定的原則和方法進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、貸款償還能力、投資回收期以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力等指標(biāo)進(jìn)行了詳細(xì)的分析和認(rèn)真的測(cè)算。一、項(xiàng)目收入估算（一）、銷售收入預(yù)測(cè)1、“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積18.62萬(wàn)平方米，約合279.30畝。規(guī)劃總建筑面積為32.05萬(wàn)平方米，地上總建筑面積為27.20萬(wàn)平方米，地上商業(yè)建筑面積為19.30萬(wàn)平方米（其中17.05萬(wàn)平方米為B代號(hào)地塊上建筑物，其余為C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積7.90萬(wàn)平方米（其中含1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積4.85萬(wàn)平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28公頃（約合49.2畝），用于拍賣(mài)。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表：項(xiàng)目用地平衡表序號(hào)地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車(chē)位配比1B2商業(yè)1.481.822700053%2030%本區(qū)域共設(shè)停車(chē)位850個(gè)2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821202361%1028%4B52.371.273000056%1529%5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%8C1商住、綜合1.255.67000070%18%本區(qū)域共設(shè)停車(chē)位536個(gè)9C20.781.621260023%2450%11C41.061.781890025%2450%14A2停車(chē)場(chǎng)0.45該范圍共設(shè)地面車(chē)位460個(gè)15C60.8216合計(jì)——15.342720231846個(gè)停車(chē)位的設(shè)置原則：在B地塊內(nèi)按每100平方米建筑面積不少于0.5個(gè)車(chē)位設(shè)置，C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車(chē)位1846個(gè)。建成后，除社區(qū)配套物業(yè)不能出售或出租帶來(lái)收益之外其余全部用于出售。商業(yè)、住宅及綜合用房按市場(chǎng)價(jià)格出售，車(chē)位按成本價(jià)出售。2、根據(jù)本報(bào)告第三章的預(yù)測(cè)分析，該項(xiàng)目的各類房屋銷售單位價(jià)格預(yù)測(cè)：3、本項(xiàng)目銷售收入總額為325050萬(wàn)元，其中商業(yè)用房銷售收入為289500萬(wàn)元，居住辦公用房銷售收入為35500萬(wàn)元。停車(chē)位作為沉淀性資產(chǎn)，年租金毛收益能達(dá)33368萬(wàn)元。4、土地拍賣(mài)收益預(yù)測(cè)：該項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地拆遷總成本約為133000萬(wàn)元，總占地279.3畝，則每畝地的拆遷成本為476.19萬(wàn)元。C3、C5、C7三宗的的招、拍、掛成交價(jià)格估計(jì)為600萬(wàn)元/畝，則該部分的收益為49.2×600=29520萬(wàn)元。成本為49.2×476.19=23428.55萬(wàn)元。（二）、經(jīng)營(yíng)稅金及附加預(yù)測(cè)按現(xiàn)行稅收制度，成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅為銷售收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的3%，地方性教育附加為營(yíng)業(yè)稅的1%，副食品調(diào)控基金為經(jīng)營(yíng)收入的1‰。（三）、收益預(yù)測(cè)1、預(yù)測(cè)依據(jù)在銷售收入及各項(xiàng)成本的預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，我們對(duì)該項(xiàng)目的收益進(jìn)行了預(yù)測(cè)。根據(jù)本項(xiàng)目的盈利情況，公司對(duì)所得稅、盈余公積金、公益金及應(yīng)付利潤(rùn)分類進(jìn)行估算。由于本項(xiàng)目按項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)，故本項(xiàng)目不計(jì)提盈余公積金和公益金。2、預(yù)測(cè)結(jié)果預(yù)測(cè)結(jié)果表明（見(jiàn)《損益表》），本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到325050萬(wàn)元；產(chǎn)生凈利潤(rùn)39608.5575萬(wàn)元；上交銷售稅金及附加17877.75萬(wàn)元、所得稅19508.6925萬(wàn)元，共計(jì)上交稅金37386.4425萬(wàn)元。二、財(cái)務(wù)分析（一）、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的編制1、損益表項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）總開(kāi)發(fā)價(jià)值325050.00項(xiàng)目總投資248055.44銷售稅金及附加17877.75稅前利潤(rùn)總額59116.81所得稅19508.69稅后利潤(rùn)39608.12總投資利稅率23.83%總投資凈利率15.97%（二）財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算運(yùn)用《損益表》的有關(guān)數(shù)值可計(jì)算計(jì)算期內(nèi)的各項(xiàng)指標(biāo)總投資利稅率：23.83%總投資凈利率：15.97%銷售利稅率:11.50%銷售凈利率:12.16%三、項(xiàng)目不確定性分析（一）、盈虧平衡分析1、盈虧平衡點(diǎn)銷售量分析由于本項(xiàng)目的總銷售收入為325050萬(wàn)元，建筑面積為32.05萬(wàn)平方米，故平均銷售價(jià)格為10141.97元/平方米。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)規(guī)模為320500㎡，故銷售規(guī)模只要達(dá)到設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)規(guī)模的86.38%，項(xiàng)目就會(huì)不盈不虧。2、盈虧平衡點(diǎn)銷售收入及銷售單價(jià)分析本方案銷售收入只要達(dá)到280764.5萬(wàn)元，企業(yè)就會(huì)不盈不虧。該方案的最低銷售均價(jià)為8760.2元/㎡。（二）、單因素敏感性分析由于總投資利稅率是投資方案比較與鑒別的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)，故我們選擇總投資利稅率作敏感性分析。其具體分析見(jiàn)下表：?jiǎn)我蛩孛舾行苑治霰恚偼顿Y利稅率）投資收益率變動(dòng)率-10%-5%0+5%+10%不確定因素銷售單價(jià)8.03%14.03%20.04%26.04%32.04%開(kāi)發(fā)成本33.37%26.35%20.04%14.32%9.12%對(duì)單因素敏感性分析表進(jìn)行分析可以看出，，銷售單價(jià)和開(kāi)發(fā)成本都是敏感性因素。因此，應(yīng)盡量控制開(kāi)發(fā)成本和準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，使成本控制在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)成本之內(nèi)，而平均銷售價(jià)格達(dá)到或超過(guò)預(yù)期目標(biāo)。四、財(cái)務(wù)分析結(jié)論通過(guò)上述財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到328988.00萬(wàn)元；產(chǎn)生凈利潤(rùn)34713.85萬(wàn)元；上交銷售稅金及附加18587.82萬(wàn)元、所得稅17097.87萬(wàn)元，共計(jì)上交稅金35685.69萬(wàn)元?？偼顿Y利稅率：20.04%；總投資凈利率：13.42%；銷售利稅率:15.75%；銷售凈利率:10.55%。綜上所述，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。

第六章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程通常分為四個(gè)階段,即投資決策階段,土地獲取階段,項(xiàng)目建設(shè)階段和租售管理階段。各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)是不同的,因此在投資決策前，未來(lái)項(xiàng)目的建設(shè)中時(shí)有可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素提前進(jìn)行識(shí)別分析，并建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)加以制度保障，才能降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)．投資決策階段（一）、區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)源于政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境。根據(jù)“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目情況，該部分風(fēng)險(xiǎn)較小，但要關(guān)注政府對(duì)改造該項(xiàng)目的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，以及成都市市區(qū)內(nèi)其他類似物業(yè)業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)未來(lái)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中造成的價(jià)值變化。（二）、物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)不同物業(yè)類型面對(duì)不用消費(fèi)市場(chǎng)，也可能帶來(lái)不同的經(jīng)營(yíng)收益，因而具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)論證，目前本報(bào)告設(shè)定的初步功能符合最高最佳使用原則，但要注意產(chǎn)品細(xì)節(jié)規(guī)劃的功能適宜性，要能充分體現(xiàn)都市第一禪林的文化底蘊(yùn)。土地獲取階段（一）、土地使用權(quán)以及規(guī)劃許可的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于地塊的工程地質(zhì)條件，水文地質(zhì)條件以及地下埋著物等的不確性。土地社會(huì)屬性是指地塊區(qū)位條件及配套設(shè)施是否按項(xiàng)目推進(jìn)不斷完善，同時(shí)本報(bào)告設(shè)定的項(xiàng)目初設(shè)方案是否仍有改動(dòng)等的不確定會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提醒投資方加以關(guān)注。（二）、籌資風(fēng)險(xiǎn)各種籌資方式、所用手段、工具和所面臨的環(huán)境不同，帶來(lái)的項(xiàng)目未來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不同。該項(xiàng)目投資額較大，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，應(yīng)充分考慮自由資金和銀行貸款比例，同時(shí)要關(guān)注銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)未來(lái)金融政策變化，開(kāi)拓多方面融資渠道。項(xiàng)目建設(shè)階段（一）、招標(biāo)和承包模式不同招標(biāo)方式選擇工程承建商的類型不同，會(huì)導(dǎo)致工程成本、進(jìn)度和質(zhì)量波動(dòng)，因而會(huì)對(duì)工程建設(shè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。建議多方考察有經(jīng)驗(yàn)的施工企業(yè)，選擇招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)協(xié)助把關(guān)并建立全過(guò)程監(jiān)控的制度體系。（二）、自然條件風(fēng)險(xiǎn)工程實(shí)施期間，惡劣的自然條件和氣候會(huì)給工程建設(shè)帶來(lái)不便，導(dǎo)致工期延長(zhǎng)、成本增加，建議提前做好施工計(jì)劃，安排好各分部分項(xiàng)工程施工順利進(jìn)行。（三）、工期拖延和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)影響工期的因素很多，如人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、機(jī)具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等等，其中人是最主要的干擾因素，錯(cuò)誤估計(jì)項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)施條件，因此，投資方應(yīng)組建強(qiáng)有力的工程建設(shè)管理隊(duì)伍，制定相應(yīng)制度來(lái)保障施工進(jìn)度及質(zhì)量。（四）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本一般來(lái)講，開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)９５％—１００％，初步設(shè)計(jì)階段為７５％—９５％，技術(shù)設(shè)計(jì)階段為３５％—７５％，施工圖設(shè)計(jì)階段為１２％—３５％，施工階段時(shí)項(xiàng)目成本影響僅１２％左右。導(dǎo)致成本風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：（１）項(xiàng)目規(guī)劃，設(shè)計(jì)深度不夠。（２）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案成舊。（３）地基勘測(cè)資料不全。（４）承發(fā)包方式選擇不當(dāng)。（５）項(xiàng)目建設(shè)期間通貨膨脹，材料，人工費(fèi)的上漲。（６）不可抗力。（五）、施工索賠工程索賠是指承包商在由于業(yè)主原因或不可控制的因素而遭受損失時(shí)，向業(yè)主提出補(bǔ)償要求，增加了開(kāi)發(fā)商成本風(fēng)險(xiǎn)，主要原因有：（１）工程變動(dòng)。（２）施工條件變化。（３）管理不當(dāng)。（４）第三方干擾等。因此，投資方應(yīng)充分考慮工程項(xiàng)目建設(shè)個(gè)環(huán)節(jié)合作因素。即時(shí)協(xié)調(diào)，防患于未然，避免索賠風(fēng)險(xiǎn)。銷售管理階段（一）、開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)預(yù)售、即時(shí)出售和滯后銷售三種情況會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目不同的收益風(fēng)險(xiǎn)，需要投資商對(duì)未來(lái)物業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)準(zhǔn)確預(yù)測(cè)判斷。開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)的選取對(duì)本項(xiàng)目和周遍同一供求圈內(nèi)品質(zhì)相當(dāng)?shù)臉潜P(pán)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)有密切的聯(lián)系。（二）、銷售價(jià)格采取不同的銷售價(jià)格會(huì)帶來(lái)不同的收益，要充分挖掘物業(yè)價(jià)值，并對(duì)同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系調(diào)查了解做出正確的價(jià)格策略?？傊陲L(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)階段存在的風(fēng)險(xiǎn)因素以及產(chǎn)生的原因，要從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，做出判斷。許多風(fēng)險(xiǎn)具有較多的隱蔽性，各種風(fēng)險(xiǎn)往往交織在一起，這給識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)困難，因此，針對(duì)“成都出口加工區(qū)西區(qū)生活配套區(qū)”項(xiàng)目應(yīng)建立專門(mén)班子，聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)，采取科學(xué)方法，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和控制，采取正確規(guī)避方法，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，才能獲取最大收益。

一、工程概況忠縣白石鎮(zhèn)兩河片區(qū)供水工程建設(shè)規(guī)模1000m3/d規(guī)模水廠一座，水源為紅旗水庫(kù)，經(jīng)遼陰巖凈水廠常規(guī)工藝處理后，用配水管道向用戶供水。該項(xiàng)目位于白石鎮(zhèn)華山村，主要項(xiàng)目有反應(yīng)沉淀池、重力式無(wú)閥濾池、清水池、加氯加藥房、管理用房、減壓池、配水管、圍墻、進(jìn)場(chǎng)道路及廠區(qū)道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道約40公里等。主要解決白石鎮(zhèn)白花村、關(guān)金村、華山村、望巖村、中坪村5個(gè)村5617人的飲水安全問(wèn)題。1、建設(shè)四方建設(shè)單位：忠縣水務(wù)服務(wù)中心設(shè)計(jì)單位：重慶布澤水利電力勘測(cè)設(shè)計(jì)有限公司監(jiān)理單位：北京市中冠水利工程監(jiān)理有限公司重慶分公司施工單位：四川山江建工集團(tuán)有限公司二、工期工期：合同工期為：20**年**月**日到20**年**月**日。實(shí)際工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建設(shè)單位的正確部署下，組織措施落實(shí)到位，以各行政村為單元，切實(shí)做好政策處理，組織平行流水施工，使得各項(xiàng)工作開(kāi)展順利，按時(shí)完成了本工程的施工任務(wù)。三、主要施工方法一、PE100管施工施工準(zhǔn)備（1）施工技術(shù)人員認(rèn)真熟悉圖紙，領(lǐng)會(huì)設(shè)計(jì)意圖，對(duì)圖紙中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)與業(yè)主、監(jiān)理及設(shè)計(jì)人員聯(lián)系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必須的操作要點(diǎn)。（2）在各項(xiàng)預(yù)制加工項(xiàng)目開(kāi)始前，根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖編制材料計(jì)劃，將需要的材料、設(shè)備等按規(guī)格、型號(hào)準(zhǔn)備好，運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)。（3）材料設(shè)備要求：管材和管件的內(nèi)外壁應(yīng)光滑平整，無(wú)氣泡、裂紋、脫皮和明顯的痕紋、凹陷，色澤應(yīng)基本一致。管材的端面應(yīng)垂直于管材的軸線。管件應(yīng)完整、無(wú)缺損、無(wú)變形。到現(xiàn)場(chǎng)的管材、管件等自檢合格后并經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主驗(yàn)明材質(zhì)，核對(duì)質(zhì)保書(shū)，規(guī)格、型號(hào)等，合格后方能入庫(kù)，并分別作好標(biāo)識(shí)。（4）材料的保存：管件和管材不應(yīng)長(zhǎng)期置于陽(yáng)光下照射，為避免管子在儲(chǔ)運(yùn)時(shí)彎曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超過(guò)1.5米，管件逐層堆碼。搬運(yùn)管材和管件時(shí)，應(yīng)小心輕放，避免油污，嚴(yán)禁劇烈撞擊，與尖銳觸碰和拋、摔、拖。施工現(xiàn)場(chǎng)與材料存放處溫差較大時(shí)，于安裝前將管件和管材在現(xiàn)場(chǎng)放置一定時(shí)間，使其溫度接近施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境溫度。施工條件(1)施工圖紙及其他技術(shù)文件齊全,進(jìn)行圖紙技術(shù)交底,滿足施工要求。(2)施工方案、施工技術(shù)、材料機(jī)具供應(yīng)等能保證正常施工。(3)施工現(xiàn)場(chǎng)滿足管道施工的條件。管道裁剪及連接1、管道的裁剪切割管材須端面垂直于管軸線，切割時(shí)使用管剪或管道切割機(jī)，必要時(shí)用鋒利的鋼鋸，對(duì)其斷面去除毛邊和毛刺。管徑較?。―e20～De40）時(shí)用管剪比較方便，管徑較大時(shí)用管道切割機(jī)或鋼鋸裁剪管道，在裁剪前應(yīng)在裁剪的位置畫(huà)好印記，確保管材端面垂直于管軸線。2、管道的連接（1）同種材質(zhì)的給水聚丙烯管及管配件之間安裝可采用熱熔連接或電熔連接，安裝應(yīng)使用專用熱熔或熱熔工具。暗敷在地坪面內(nèi)的管道不得采用絲扣或法蘭連接。（2）管道一般熱熔連接，以下介紹熱熔連接的步驟：1）接通熱熔以電源，到達(dá)工作溫度指示燈亮后開(kāi)始操作；2）為防止可能出現(xiàn)的細(xì)小裂紋和管道的損傷，在操作前，將管材兩端各切下4-5厘米，以去掉受損的端口。再擦拭管材與管件的端面保證清潔、干燥、無(wú)油；試壓及沖洗消毒1、試壓所有的安裝管網(wǎng)都要排空并進(jìn)行壓力試驗(yàn)。冷水管試驗(yàn)壓力應(yīng)為管道系統(tǒng)工作壓力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）試驗(yàn)的準(zhǔn)備水壓試驗(yàn)時(shí)間應(yīng)在熱熔管道連接24小時(shí)后進(jìn)行，在管道安裝完畢之后而尚未隱封起來(lái)之前，要先向管路內(nèi)通水并排出氣體。如果可能的話，要把壓力泵按放在系統(tǒng)的最低處。采用能夠讀出變化值為0.01MPa壓力的壓力表，壓力表要安裝在被試管網(wǎng)的最低點(diǎn)。（2）試驗(yàn)增大壓力到規(guī)定的試驗(yàn)壓力值。一小時(shí)之后開(kāi)始試驗(yàn)。在這個(gè)時(shí)期雖然有壓力損失，也不能增大壓力。試驗(yàn)壓力變化要小于或等于0.05MPa。在工作壓力的1.15倍狀態(tài)下，穩(wěn)壓2小時(shí)，壓力降不得超過(guò)0.03MPa，同時(shí)檢查各連接處不得滲漏。對(duì)試壓管道應(yīng)采取安全有效的固定保護(hù)措施,但接頭部位必須明露。此項(xiàng)試驗(yàn)在各末端開(kāi)口處用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安裝。為了能正確地辨別隱蔽管道的真實(shí)位置,隱蔽后的管道應(yīng)在地面用紅色油漆標(biāo)識(shí)管道位置,防止在土建和其他工種施工過(guò)程中破壞管道。（3）管道通水及沖洗消毒（1）管道通水水壓試驗(yàn)全部合格后,在供水設(shè)備具備供水條件,減壓裝置已調(diào)至規(guī)定的數(shù)值,各用戶末端的配水器具安裝完畢,室內(nèi)外排水系統(tǒng)和設(shè)施均具備使用條件的情況下,可進(jìn)行全系統(tǒng)通水試驗(yàn)。其目的在于檢驗(yàn)供水系統(tǒng)的供水能力、水壓是否滿足設(shè)計(jì)和規(guī)范規(guī)定。（2）管道沖洗消毒給水管道系統(tǒng)在驗(yàn)收前應(yīng)進(jìn)行通水沖洗。沖洗水流速宜>2m/s,沖洗時(shí)應(yīng)不流死角,每個(gè)配水點(diǎn)龍頭都應(yīng)打開(kāi),在系統(tǒng)最低點(diǎn)設(shè)放水口,直至沖洗出口處排水水質(zhì)與進(jìn)水相當(dāng)為止。管道沖洗完在使用前應(yīng)采用游離氯濃度為20～30mg/L的水灌滿管道進(jìn)行消毒,含氯水在管中應(yīng)靜置24h以上。管道消毒后，用飲用水沖洗，并經(jīng)衛(wèi)生監(jiān)督管理部門(mén)取樣檢驗(yàn)，水質(zhì)符合現(xiàn)行的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》后，方可交付使用。材料的節(jié)約1、管件的合理使用由于PE管配件的價(jià)格比較昂貴，在管道安裝中盡量減少管配件的使用，尤其是管徑較大的干立管更應(yīng)注意管件的合理使用質(zhì)量控制措施在施工前,先進(jìn)行包括工程特點(diǎn)、設(shè)計(jì)要求及本工藝規(guī)定內(nèi)容的施工技術(shù)交底。增強(qiáng)施工人員的質(zhì)量意識(shí),調(diào)集責(zé)任心強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的人員參與施工。設(shè)立專職質(zhì)檢員進(jìn)行過(guò)程控制。保管好各類施工機(jī)具,特別是要保證熱熔焊接機(jī)處于良好的工作狀態(tài)。設(shè)置嚴(yán)密的質(zhì)量控制體系,實(shí)行分級(jí)控制,每道工序都要進(jìn)行檢查,合格后方可進(jìn)入下道工序。一、溝槽開(kāi)挖（1）溝槽開(kāi)挖前工作開(kāi)槽前要認(rèn)真調(diào)查了解地上地下障礙物，以便開(kāi)槽時(shí)采取妥善加固保護(hù)措施，根據(jù)業(yè)主方提供的地下管線資料和我公司的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)況地下管線情況，采取有效措施加以保護(hù)。（2）溝槽開(kāi)挖形式根據(jù)設(shè)計(jì)圖中設(shè)計(jì)管道的規(guī)格及埋置深度以及規(guī)范要求來(lái)確定溝槽開(kāi)挖的形式。（3）開(kāi)挖方法a.土方開(kāi)挖采用機(jī)械開(kāi)挖，槽底預(yù)留20cm由人工清底。開(kāi)挖過(guò)程中嚴(yán)禁超挖，以防擾動(dòng)地基。對(duì)于有地下障礙物的地段由人工開(kāi)挖，嚴(yán)禁破壞。b.溝槽開(kāi)挖盡量按先深后淺順序進(jìn)行，以利排水。c.挖槽土方處置，按現(xiàn)場(chǎng)暫存、場(chǎng)外暫存、外棄相結(jié)合的原則進(jìn)行。開(kāi)槽土方凡適宜回填的土選擇妥善位置進(jìn)行堆放，但不得覆蓋測(cè)量等標(biāo)注，均暫存于現(xiàn)場(chǎng)用于溝槽回填。回填土施工前制定合理土方調(diào)配計(jì)劃，作好土方平衡少土方外運(yùn)及現(xiàn)場(chǎng)土方調(diào)運(yùn)。d.開(kāi)槽后及時(shí)約請(qǐng)各有關(guān)人員驗(yàn)槽，槽底合格后方可進(jìn)行下道工序。如遇槽底土基不符合設(shè)計(jì)要求，及時(shí)與設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位及地勘部門(mén)聯(lián)系，共同研究基底處理措施，方可進(jìn)行下道工序。二、下管在溝槽