沈陽地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

一．項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目位置置本項(xiàng)目位于沈陽陽市一環(huán)以內(nèi)內(nèi)，西臨塔灣灣街（一環(huán)路路），東臨天天山路，北臨臨昆山西路，南南臨火車軌道道，隸屬于皇皇姑區(qū)管轄范范圍，地理位位置優(yōu)越。注：皇姑區(qū)在本本宗地內(nèi)（沿沿塔灣街和昆昆山西路），規(guī)規(guī)劃了沈陽市市裝備制造業(yè)業(yè)總部和軟件件外包產(chǎn)業(yè)基基地，由政府府協(xié)調(diào)招商。（二）宗地現(xiàn)狀狀本宗地為模擬凈凈地出讓，目目前地上物為為沈陽機(jī)車車車輛有限責(zé)任任公司，包含含車輛廠廠區(qū)區(qū)，少量職工工宿舍（平房房）；該廠已已經(jīng)開始搬遷遷，預(yù)計(jì)整體體搬遷于2010年2月完成。（三）規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)宗地面積：7116100平方米；容積率：33.0；商業(yè)比例：≤335%；建筑密度：不大大于35%綠地率：不小于于30%（四）周邊環(huán)境境交通環(huán)境宗地西臨塔灣街街、北臨昆山山西，南臨北北一路，各路路段均為沈陽陽市最主要的的交通干道，交交通十分便利利。北一路連連接?xùn)|西快速速干道，橫貫貫鐵西區(qū)、和和平區(qū)、沈河河區(qū)和大東區(qū)區(qū)，經(jīng)由昆山山西路至北行行商圈約3公里，至太太原街約3.5公里，至沈沈陽北站約4公里，至沈沈陽市政府約約5.8公里，至中中街約7.5公里。商業(yè)配套宗地西北側(cè)緊臨臨家樂福超市市，生活配套套完善。項(xiàng)目目距沈陽四大大商圈中的北北行商圈約3公里，太原原街商圈約3.5公里。北行行商圈包含千千盛百貨、北北京華聯(lián)、北北行商場、地地一大道（東東北首席大型型地下商城）等等商業(yè)項(xiàng)目；；太原街商圈圈包含新世界界百貨、中興興大廈、商貿(mào)貿(mào)飯店等商業(yè)業(yè)項(xiàng)目。另外外，項(xiàng)目至沈沈陽市最大的的朝鮮族聚集集地—西塔商圈約2.5公里，至北北站商圈約4公里。教育配套皇姑區(qū)是沈陽市市科教文化大大區(qū)，宗地東東側(cè)緊臨沈陽陽市重點(diǎn)中學(xué)學(xué)—沈陽市二十十一中，以及及皇姑區(qū)重點(diǎn)點(diǎn)小學(xué)—昆山二校，項(xiàng)項(xiàng)目距沈陽市市重點(diǎn)小學(xué)—珠江五校和和遼寧省重點(diǎn)點(diǎn)學(xué)府—遼寧大學(xué)僅2公里。醫(yī)療配套該項(xiàng)目醫(yī)療配套套十分完善，宗宗地周邊3公里范圍內(nèi)內(nèi)有沈陽市第第四醫(yī)院、國國醫(yī)腫瘤科研研所、皇姑區(qū)區(qū)第五醫(yī)院、皇皇姑區(qū)紅十字字醫(yī)院等大型型醫(yī)療機(jī)構(gòu)。人文環(huán)境本項(xiàng)目距有沈陽陽玉環(huán)之稱的的北運(yùn)河約300米，距沈陽陽市重要休閑閑廣場—百鳥公園約2公里，至沈沈陽市最大的的市內(nèi)公園—北陵公園約4公里。北運(yùn)河百鳥公園（五）項(xiàng)目概況況小結(jié)1、土地稀缺性性顯著本宗地位于一環(huán)環(huán)以內(nèi)，地理理位置優(yōu)越，周周邊配套成熟熟，屬于城市市核心區(qū)域緊緊缺的住宅開開發(fā)用地。2、配套設(shè)施完完善該區(qū)域發(fā)展成熟熟，步行三分分鐘便可抵達(dá)達(dá)家樂福超市市；本宗地至至北行商圈、太太原街商圈和和西塔商圈均均在3.5公里范圍內(nèi)內(nèi)，商業(yè)配套套十分完善。3、教育氛圍濃濃厚皇姑區(qū)是沈陽市市科教大區(qū)，項(xiàng)項(xiàng)目周邊有市市重點(diǎn)中學(xué)——二十一中和和市重點(diǎn)小學(xué)學(xué)——珠江五校，另另外還有昆山山二校、市116中學(xué)、遼寧寧大學(xué)等重點(diǎn)點(diǎn)院校。4、目標(biāo)客戶群群范圍較廣該宗地位于沈陽陽一環(huán)以內(nèi)的的核心區(qū)域，通通過東西快速速干道聯(lián)通了了鐵西區(qū)、和和平區(qū)、沈河河區(qū)和大東區(qū)區(qū)，輻射范圍圍較廣。主要要客群為皇姑姑區(qū)、和平區(qū)區(qū)及市政府區(qū)區(qū)域的企事業(yè)業(yè)單位員工、機(jī)機(jī)關(guān)公務(wù)員、私私營業(yè)主及高高級(jí)白領(lǐng)。5、不利因素：：項(xiàng)目南側(cè)為為進(jìn)出北站鐵鐵軌，對(duì)后期產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)素影響響較大，項(xiàng)目目東側(cè)天山路路狹窄，通行行不暢。二．市場環(huán)境分分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)依舊保持高高速增長2009年，沈沈陽市宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行依然然保持較快發(fā)發(fā)展勢頭，前前三季度沈陽陽市GDP總額達(dá)到3158億元，同比比增長14.1%；固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額2757億元，同比比增長29.1%；人均可支支配收入9152元，同比增增長11.4%；地方財(cái)政政收入222.1億元，同比比增長15.8%；規(guī)模以上上工業(yè)增加值值1695億元，同比比增長19.1%。伴隨沈陽陽市城市綜合合實(shí)力增強(qiáng)，居居民收入大幅幅度提高，將將對(duì)沈陽房地地產(chǎn)市場起到到良好的促進(jìn)進(jìn)作用。（二）房地產(chǎn)市市場運(yùn)行態(tài)勢勢分析1、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)依舊保保持增長數(shù)據(jù)來源：沈陽陽市房地產(chǎn)研研究所2009年1--9月，沈陽市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資完成1542..4億元，同比比增長20.3%；其中，住宅宅投資完成709億元，同比比增長12.5%。數(shù)據(jù)來源：沈陽陽市房地產(chǎn)研研究所2009年1--9月，沈陽市市商品房施工工面積5423..6萬平方米，同同比增長22.4%。數(shù)據(jù)來源：沈陽陽市房地產(chǎn)研研究所2009年1--9月，沈陽市市商品房新開開工面積1805萬平方米，同同比增長0.3%；其中商品品住宅新開工工面積1435萬平方米，同同比下降5.4%。數(shù)據(jù)來源：沈陽陽市房地產(chǎn)研研究所2009年1--9月，沈陽市市商品房竣工工面積999萬平方米，同同比下降6.2%；其中商品品住宅竣工面面積754萬平方米，同同比下降8.3%。2、商品房及商商品住宅新增增供應(yīng)量有所所下降數(shù)據(jù)來源：沈陽陽市房地產(chǎn)研研究所2009年1--9月，沈陽市市商品房新增增供應(yīng)面積980萬平方米，同同比下降27.1%；商品住宅宅新增供應(yīng)面面積803萬平方米，同同比下降23.888%。3、商品房及商商品住宅銷售售量與銷售均均價(jià)呈平穩(wěn)增增長態(tài)勢數(shù)據(jù)來源：沈陽陽市房地產(chǎn)研研究所2009年1--9月，沈陽市市商品房銷售售面積1005萬平方米，同同比增長6.81%；商品住宅宅銷售面積902萬平方米，同同比增長17.877%。數(shù)據(jù)來源：沈陽陽市房地產(chǎn)研研究所2009年1--9月，沈陽市市商品房銷售售額427.7億元，同比比增長12.477%；其中，商商品住宅銷售售額361.7億元，同比比增長21.811%。數(shù)據(jù)來源：沈陽陽市房地產(chǎn)研研究所2009年1--9月，沈陽市市商品房銷售售均價(jià)4256元/平方米，同同比增長17.344%；其中，商商品住宅銷售售均價(jià)4010元/平方米，同同比增長18.911%。4、2009前前三季度沈陽陽土地市場運(yùn)運(yùn)行情況2008年2009年一季度二季度三季度四季度（預(yù)計(jì)）成交宗數(shù)（宗）448153418占地面積（萬㎡㎡）31259.97150.99295.97273建筑面積（萬㎡㎡）839128.03326.34726.9710成交額（億元）105.910.732.547.571.4成交單價(jià)（元//㎡）3,3941,7862,1541,6042,615樓面地價(jià)（元//㎡）1,2628369976541,137表一2008年年與2009年土地成交交情況比較009年前三季季度，沈陽市市成交商住類類用地共57宗，成交總總用地面積506.993萬平方米；；總建筑面積積1181..27萬平方米；；交易額88.7億元。2009年一—三季度沈陽陽市土地市場場的出讓量逐逐漸增多，而而且幅度很大大，土地市場場活躍，房地地產(chǎn)市場回暖暖信號(hào)十分明明顯。5、2009年年上半年沈陽陽市房地產(chǎn)市市場特征房地產(chǎn)開發(fā)投資資穩(wěn)步增長2009年1--9月，房地產(chǎn)產(chǎn)投資709億元，同比比增長12.5%；施工面積5424萬平方米，同同比增長22.4%。商品房及商品住住宅供銷比例例發(fā)生變化2009年1--9月，沈陽市商商品房批準(zhǔn)入入市面積980萬平方米，同同比下降27.1%，商品住宅宅批準(zhǔn)入市面面積803萬平方米，同同比下降23.888%；隨著宏觀觀經(jīng)濟(jì)形勢的的好轉(zhuǎn)，沈陽陽市商品房與與商品住宅的的銷售情況呈呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展展態(tài)勢，2009年上半年，商商品房銷售面面積1005萬平方米，同同比增長6.81%，商品住宅宅銷售面積902萬平方米，同同比增長17.877%。商品房銷售價(jià)格格穩(wěn)中有升2009年1--9月，沈陽市市商品芳銷售售均價(jià)4256元/平方米，同同比增長17.344%；其中，商商品住宅銷售售均價(jià)4010元/平方米，同同比增長18.911%。商品房及及商品住宅的的銷售價(jià)格均均處于穩(wěn)中有有升的良好態(tài)態(tài)勢。外地人購房比例例較大2009年上半半年，外地人人購房套數(shù)占占沈陽市購房房總套數(shù)的32.355%（主要是新新遷入沈陽工工作的外地大大學(xué)畢業(yè)生、商商務(wù)人士）；；其中，省內(nèi)內(nèi)外地人購房房占18.999%，外省市人人購房占13.277%，境外人購購房占0.09%。6、2010年年沈陽市房地地產(chǎn)預(yù)期商品房供應(yīng)持續(xù)續(xù)增加2009年前三三季度，沈陽陽市商品房施施工面積5423..6萬平方米，同同比增長22.4%，預(yù)計(jì)2010年商品房供供應(yīng)面積依舊舊保持增長。商品房銷售面積積平穩(wěn)增長沈陽市剛性需求求旺盛，預(yù)計(jì)計(jì)2009年因結(jié)婚、拆拆遷、畢業(yè)所所產(chǎn)生的剛性性需求約1200萬平方米；；另外，沈陽陽市人均住房房面積僅為29平方米，隨隨著人均可支支配收入的增增長，改善性性購房需求將將被激發(fā)出來來。商品房銷售價(jià)格格小幅上揚(yáng)沈陽市購房需求求結(jié)構(gòu)合理，房房地產(chǎn)綜合指指數(shù)居15個(gè)副省級(jí)城城市中第一位位，然而商品品房銷售價(jià)格格僅高于長春春和哈爾濱，隨隨著宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速發(fā)展展及房地產(chǎn)市市場的回暖，預(yù)預(yù)計(jì)明年上半半年沈陽市商商品房銷售價(jià)價(jià)格將小幅上上揚(yáng)，下半年年隨著產(chǎn)品入入市量的增大大而逐步平穩(wěn)穩(wěn)。沈陽市片區(qū)房地地產(chǎn)市場分析析沈陽房地產(chǎn)市場場板塊格局沈陽市環(huán)環(huán)相扣扣的產(chǎn)業(yè)及城城市規(guī)劃布局局，加之日臻臻成熟的商品品房細(xì)分市場場格局，決定定了沈陽市商商品住宅市場場的土地區(qū)位位屬性特征和和板塊分布。區(qū)位劃分：板塊劃分：區(qū)位描述：板塊描述：南部區(qū)域（高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)先先導(dǎo)區(qū)）南部區(qū)域是包含含：渾南新區(qū)區(qū)、蘇家屯區(qū)區(qū)、東陵南部部區(qū)域，由高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展展而來的綜合合性新區(qū)、奧奧運(yùn)商機(jī)加速速了區(qū)域價(jià)值值的提升，逐逐步成為沈陽陽市高收入人人群居住區(qū)域域南部區(qū)域是目前前高端集合型型住宅的主要要聚集區(qū)域，沿沿河新區(qū)多數(shù)數(shù)以品質(zhì)較高高的板式小高高層和高層所所體現(xiàn)，除長長白高檔產(chǎn)品品區(qū)域外，均均價(jià)多在4200--5000之間。而靠靠近渾南新區(qū)區(qū)一帶則為低低密度多層住住宅和桃仙機(jī)機(jī)場沿線的別別墅區(qū)。東部區(qū)域（旅游游業(yè)帶動(dòng)高端端產(chǎn)品發(fā)展）東部板塊：包含含大東區(qū)、輝輝山開發(fā)區(qū)、東東陵東部區(qū)域域。價(jià)格：住宅30000-50000元/平米，別墅6000--100000元/平米；低密度產(chǎn)品為主主，包括部分分別墅；住宅主力面積為為90－120平米；別墅主力面積：：280-7700平米之間東部區(qū)域擁有沈沈市豐富的旅旅游資源,如故宮、八八王寺等歷史史遺跡，又有有東陵、棋盤盤山等景觀資資源，是沈市市主要的低密密度高端產(chǎn)品品聚集區(qū)域中心區(qū)域（傳統(tǒng)統(tǒng)城市核心區(qū)區(qū)）中心區(qū)域包括：：沈河區(qū)、皇皇姑區(qū)南部以以及和平區(qū)，該該區(qū)域?qū)偈泻撕诵膮^(qū)，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完善，市市場認(rèn)知度最最高；住宅以高端物業(yè)業(yè)為主，城市市傳統(tǒng)的高密密度豪宅的集集中區(qū)，目前前價(jià)格為6000--100000元/平米；同時(shí)時(shí)商務(wù)、商業(yè)業(yè)、公寓等混混合的綜合型型物業(yè)較多。由于城市核心土土地價(jià)值高昂昂，因而區(qū)域域內(nèi)產(chǎn)品以高高密集的包含含商業(yè)、商務(wù)務(wù)、居住的綜綜合體為主。而而區(qū)域的土地地稀缺將意味味著較高的產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值支撐撐。西部區(qū)域（城市市更新的先驅(qū)驅(qū)）西部區(qū)域：主要要包含鐵西老老城區(qū)、于洪洪區(qū)西部、張張士經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)，這里是是傳統(tǒng)工業(yè)廠廠區(qū)、家屬區(qū)區(qū)，地緣性消消費(fèi)力不佳；；除鐵西板塊建筑筑密度稍高外外，其余以中中低密度為主主，70－120平米二、三三居為主流；；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和丁丁香板塊價(jià)格格多為4000元/平米以下，鐵鐵西板塊和于于洪新城為4300元-4500元/平米。隨著大規(guī)模建設(shè)設(shè)的持續(xù)推進(jìn)進(jìn)，將成為沈沈陽最大的住住宅規(guī)劃區(qū)，區(qū)區(qū)域未來發(fā)展展前景看好，區(qū)區(qū)域環(huán)境改善善，有吸引外外區(qū)高端消費(fèi)費(fèi)者進(jìn)駐的基基礎(chǔ)，鐵西區(qū)區(qū)等地潛力較較大；北部區(qū)域（產(chǎn)業(yè)業(yè)先行的城市市發(fā)展區(qū)）北部區(qū)域：主要要包含皇姑區(qū)區(qū)北部、于洪洪北部區(qū)域、東東陵北部區(qū)域域、以及沈北北新區(qū)。該區(qū)區(qū)域發(fā)展相對(duì)對(duì)滯后，配套套缺乏，整體體形象較差，目目前房地產(chǎn)市市場處于較低低水平；除皇姑區(qū)外，其其他板塊均價(jià)價(jià)在3500元/平米以下；皇姑板塊因具有有內(nèi)城特征，價(jià)價(jià)格為4500--6500元/平米，但與與沈河、和平平區(qū)相比仍有有較一定差距距；中低密度產(chǎn)品為為主，戶型多多為80－120平米；憑借良好的自然然資源及沈北北新區(qū)規(guī)劃，區(qū)區(qū)域未來將有有一定的發(fā)展展?jié)摿??；使描F西片區(qū)市市場分析（本案項(xiàng)目隸屬屬于皇姑區(qū)，但但由于皇姑區(qū)區(qū)為城市老城城區(qū)，區(qū)域內(nèi)內(nèi)商品房入市市量相對(duì)較少少，且項(xiàng)目毗毗鄰鐵西區(qū)，故故將鐵西區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目并入?yún)^(qū)域域市場研究，以以為項(xiàng)目定位位提供依據(jù)。）2.1皇姑區(qū)22009年上半年房房地產(chǎn)市場運(yùn)運(yùn)行情況商品住宅供銷情情況2009年上半半年，皇姑區(qū)區(qū)商品住宅批批準(zhǔn)入市面積積為14.84萬平方米，銷銷售面積25.70萬平方米，供供銷情況較好好。商品住宅銷售價(jià)價(jià)格2009年上半半年，沈陽市市商品住宅銷銷售均價(jià)3672元/平方米，皇皇姑區(qū)商品住住宅銷售均價(jià)價(jià)3822元/平方米，僅僅低于沈河區(qū)區(qū)、和平區(qū)和和大東區(qū)，位位列全市第四四。存量住宅銷售情情況2009年上半半年，皇姑區(qū)區(qū)存量住宅銷銷售32.46萬平方米，位位列全市第二二位。2.2皇姑區(qū)片片區(qū)市場分析析版塊劃分：該區(qū)域?yàn)槿宋臍鈿庀夂竦睦侠铣菂^(qū)。如圖，根據(jù)皇姑姑區(qū)老城區(qū)物物業(yè)的密集性性，劃分四個(gè)個(gè)板塊。區(qū)域域各板塊點(diǎn)狀狀分布，各項(xiàng)項(xiàng)目聯(lián)系不緊緊密。目前在售項(xiàng)目稀稀少，高端產(chǎn)產(chǎn)品匱乏，區(qū)區(qū)域樓市熱度度不足。在售項(xiàng)目靠近城城市中心區(qū)域域產(chǎn)品供應(yīng)在在40-70平為主，而而遠(yuǎn)離中心項(xiàng)項(xiàng)目主力供應(yīng)應(yīng)則在80-1440平為主，如如白山路北板板塊萬科中央央公園。長江街改造有利利于拉動(dòng)區(qū)域域項(xiàng)目升值。開發(fā)檔次劃分：：區(qū)域內(nèi)本市開發(fā)發(fā)商居多、產(chǎn)產(chǎn)品檔次呈啞啞鈴式結(jié)構(gòu)、區(qū)區(qū)域缺乏高端端住宅由于皇姑老城區(qū)區(qū)靠近城市中中心板塊多為為老棚戶區(qū)，地地塊較小且供供應(yīng)土地有限限，加之板塊塊內(nèi)商業(yè)性土土地較多的現(xiàn)現(xiàn)狀，使該板板塊形成高端端住宅較為困困難。而遠(yuǎn)離離市中心板塊塊雖土地資源源豐富，但配配套優(yōu)勢不足足。區(qū)域政策策扶植較少的的原因使其不不宜形成高端端住宅產(chǎn)品。因因而造成區(qū)域域無高端住宅宅現(xiàn)象。建筑密度劃分：：區(qū)域內(nèi)高、低密密度產(chǎn)品呈南南北分布，南南部產(chǎn)品趨向向投資，北部部產(chǎn)品趨向居居住。區(qū)域內(nèi)高、低密密度產(chǎn)品呈南南北分布，南南部土地稀缺缺，緊鄰北行行商圈和學(xué)區(qū)區(qū)，因而在售售產(chǎn)品投資型型居多。北部部園區(qū)規(guī)模大大，建筑密度度低，因而80-1220平米的適居居型產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)較多。小結(jié)：1）皇姑片區(qū)區(qū)為傳統(tǒng)老區(qū)區(qū)，區(qū)域土地地資源有限，因因而片區(qū)內(nèi)供供應(yīng)量有限，成交市場不不活躍。2）區(qū)域內(nèi)近近年無大盤供供應(yīng)，開發(fā)商商也多為本地地中小企業(yè)，產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)較低低，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)以中端為主主，整體開發(fā)發(fā)水平不高。但但運(yùn)河北部及及北陵西側(cè)相相對(duì)自然環(huán)境境較好，分布布如萬科中央央公園項(xiàng)目。3）區(qū)域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)成以中中小戶型為主主，大戶型產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)對(duì)較少，高端端產(chǎn)品需要引引導(dǎo)與培育。2.3鐵西區(qū)片片區(qū)市場分析析板塊劃分：傳統(tǒng)工業(yè)廠區(qū)、家家屬區(qū)目前成為沈陽最最大的住宅規(guī)規(guī)劃區(qū)，區(qū)域域未來發(fā)展前前景看好，區(qū)區(qū)域環(huán)境改善善，有吸引外外區(qū)高端消費(fèi)費(fèi)者進(jìn)駐的基基礎(chǔ)，開發(fā)潛潛力較大如圖。根據(jù)鐵西西老城各物業(yè)業(yè)的聚集性可可劃分圖上的的五大板塊、板板塊之間項(xiàng)目目連接緊密，多多數(shù)在售項(xiàng)目目集中于一環(huán)環(huán)。區(qū)域以普通商品品住宅為主，北北二路和興華華街一帶擁有有少量的公寓寓寫字間產(chǎn)品品。除北二路板塊建建筑密度稍高高外，其余以以中高密度產(chǎn)產(chǎn)品為主，70－120平米二、三三居為主流。開發(fā)檔次劃分：：區(qū)域內(nèi)二線開發(fā)發(fā)商居多，中中高端項(xiàng)目成成為區(qū)域主流流目前鐵西老城區(qū)區(qū)雖有一線品品牌開發(fā)商入入駐，但是區(qū)區(qū)域仍以二線線開發(fā)商為主主流。且開發(fā)發(fā)產(chǎn)品以中高高端住宅為主主體，因而區(qū)區(qū)域定義為中中高端住宅區(qū)區(qū)域。建筑密度劃分：：由于鐵西老城區(qū)區(qū)項(xiàng)目數(shù)量多多，因此區(qū)域域土地稀缺，絕絕大多數(shù)項(xiàng)目目占地面積在在15萬平以下。但但是由于老城城區(qū)需求量較較大，因而所所有在售項(xiàng)目目的建筑形式式均以高層產(chǎn)產(chǎn)品為主，區(qū)區(qū)域內(nèi)無低密密度住宅。老城區(qū)二類中高高密度住宅較較多，這類產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模適中中，主力供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品在60-70平米的一次次置業(yè)戶型以以及80-1220平米的改善善型戶型為主主。由于鐵西老城區(qū)區(qū)項(xiàng)目數(shù)量多多，因此區(qū)域域土地稀缺，絕絕大多數(shù)項(xiàng)目目占地面積在在15萬平以下。但但是由于老城城區(qū)需求量較較大，因而所所有在售項(xiàng)目目的建筑形式式均以高層產(chǎn)產(chǎn)品為主，區(qū)區(qū)域內(nèi)無低密密度住宅。老城區(qū)二類中高高密度住宅較較多，這類產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模適中中，主力供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品在60-70平米的一次次置業(yè)戶型以以及80-1220平米的改善善型戶型為主主。價(jià)位劃分：區(qū)域價(jià)位主要依依賴地段，4500--6500為鐵西區(qū)的的均價(jià)分布結(jié)合圖表可知：：1）區(qū)域價(jià)位主主要依據(jù)地段段、配套、交交通因素。2）結(jié)合區(qū)域項(xiàng)項(xiàng)目的密集性性，區(qū)域一、二二類價(jià)位目前前是鐵西區(qū)主主流均價(jià)。3）二、三類價(jià)價(jià)位區(qū)域項(xiàng)目目仍保有較大大供應(yīng)量，隨隨著城市化建建設(shè)的向西推推進(jìn)，區(qū)域有有較大的溢價(jià)價(jià)潛力。小結(jié)：1）鐵西老城城區(qū)目前成為為中高端住宅宅聚集區(qū)域。2）區(qū)域以高高密度、規(guī)模模適中的住宅宅為主。3）區(qū)域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格根據(jù)據(jù)地段不同差差異較大，如如項(xiàng)目臨近和和平區(qū)區(qū)域相相對(duì)價(jià)格較高高，目前整體區(qū)區(qū)域均價(jià)范圍圍在4500--6500元/平方米米。4）區(qū)域城市市化建設(shè)的加加強(qiáng)，和一線線品牌開發(fā)商商的介入有利利于吸引區(qū)外客群。2.4皇姑鐵鐵西片區(qū)市場場結(jié)論1）如圖，本案案競品區(qū)域?yàn)闉橐韵铝鶄€(gè)板板塊。而針對(duì)對(duì)鐵西區(qū)域?qū)?duì)外區(qū)客群吸吸引力較強(qiáng)的的因素。對(duì)本本案的競爭力力較大；同時(shí)時(shí)白山北路板板塊相對(duì)高端端產(chǎn)品對(duì)我項(xiàng)項(xiàng)目有一定競競爭力。2）目前競品區(qū)區(qū)域高端住宅宅相對(duì)缺乏，但但是由于皇姑姑區(qū)相對(duì)良好好的宜居環(huán)境境及高素質(zhì)人人群，為打造造中高端產(chǎn)品品創(chuàng)造有利條條件；3）目前競品區(qū)區(qū)域的價(jià)位在在5000--7000元。（四）項(xiàng)目競爭爭個(gè)案分析4.1項(xiàng)目周邊邊競爭市場分分析4.1．1項(xiàng)目目周邊競品發(fā)發(fā)展情況區(qū)位項(xiàng)目名稱占地面積（萬㎡㎡）總建筑面（萬㎡㎡）容積率開盤時(shí)間皇姑區(qū)西堤國際228842009-5--1鑫豐華凱鑫城12262.22009-7--3新漢城104042009-5--22優(yōu)特區(qū)1.57.24.82007-8--25鐵西區(qū)新湖明珠城（五五期）1118.71.72007-122-3其仕郡10222.52009-9--5華潤凱旋門9.628.52.962009-7--14萬科金域國際2.7210.884——合計(jì)78.82241.34.1．2項(xiàng)目目周邊競品多多層供銷情況況多層產(chǎn)品供銷情情況面積戶型配比供應(yīng)量銷售量銷售率60平米以下一房8.65%20116783.08%%60-80二房17.72%41237190.05%80-100二房40.90%95122323.45%100-1200三房23.40%54473771.32%120-1400三房8.65%20118692.54%140-1600三房0.69%1616100%160-1800四房0.00%000180-2000四房0.00%000200平米以上上四房0.00%000合計(jì)100%2325135158.11%區(qū)域內(nèi)多層產(chǎn)品品主要供應(yīng)量量來自項(xiàng)目附附近的鑫豐華華凱新城，供供應(yīng)量較大共共有1318套，消化良良好，開盤當(dāng)當(dāng)日消化400余套，現(xiàn)月月消化150套，以上數(shù)數(shù)據(jù)為備案數(shù)數(shù)據(jù)，有一定定的滯后性。4.1．3項(xiàng)目目周邊競品小小高層供銷情情況小高層產(chǎn)品供銷銷情況面積戶型配比供應(yīng)量銷售量銷售率60平米以下一房13.39%32626581.29%60-80一房8.55%20818488.46%80-100二房9.74%23718778.90%100-1200三房38.82%94582086.77%120-1400三房19.60%47723148.43%140-1600三房4.44%10810395.37%160-1800四房4.56%11111099.10%180-2000五房0.41%1010100%200平米以上上五房0.49%121191.67%100.00%%2434192178.92%區(qū)域內(nèi)小高層產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)量相相對(duì)較小，市市場接受程度度較高；其中中尤以華潤凱凱旋門項(xiàng)目為為代表。4.1．4項(xiàng)目目周邊競品高高層供銷情況況高層產(chǎn)品供銷情情況面積戶型配比供應(yīng)量銷售量銷售率60以下一房18.09%1530112974%60-80一房30.29%2562159762%80-100二房40.21%3401156346%100-1200三房5.92%50145591%120-1400三房3.74%31614044%140-1600三房1.75%14813088%160-1800四房0.00%000180-2000五房0.00%000200平米以上上五房0.00%000100.00%%84585014%區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品品供應(yīng)量較大大，消化狀態(tài)態(tài)良好，但產(chǎn)產(chǎn)品去化比例例以中小戶型型為主，大戶戶型產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)較少。4.1．5項(xiàng)目目周邊競品高高層供銷情況況區(qū)域主要競爭項(xiàng)項(xiàng)目供銷情