二套房首付提高釋放從嚴(yán)信號 開發(fā)商或面臨重新洗牌

Word二套房首付提高釋放從嚴(yán)信號開發(fā)商或面臨重新洗牌據(jù)行業(yè)調(diào)研了解：11月26日，沈陽市人民政府辦公廳下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知。該通知的下發(fā)，從限購、限貸、供求關(guān)系三個方面，對沈陽房產(chǎn)市場的調(diào)控進(jìn)一步細(xì)化，對此，沈陽房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對通知進(jìn)行解讀。

二套房首付提高釋放從嚴(yán)信號

條款：通知中規(guī)定，居民家庭申請貸款購買第二套住房，商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例提高至65%。

解讀：沈陽此前規(guī)定，居民家庭貸款購買二套房，首付比例為60%。此次將首付比例再提高了5%，意味著購買百萬元的房產(chǎn)，在付首付時，需要比過去多拿5萬元。不過規(guī)定中并沒有對于居民家庭貸款購買首套房的首付比例做出調(diào)整，也就是說，現(xiàn)在沈陽居民家庭貸款購買首套住房，仍按照總房款30%的標(biāo)準(zhǔn)付首付。

對此，沈陽聯(lián)祥地產(chǎn)董事總經(jīng)理杜宏鵬表示，將購買二套房的首付比例提高了5%，算是釋放從嚴(yán)的信號，不過政策還算溫和。通知中沒有提及要提高貸款購買首套住房的首付比例，也沒有提及上浮利率，就是說通知對于居民家庭購買首套住房沒有影響。而購買二套住房的家庭，大多有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，購買百萬元的房產(chǎn)，首付時多付5萬元，對于其總體的影響不大，不至于會在太大程度上影響到人們購房的腳步。

買方市場受沖擊可抑制投資購房

條款：將非沈陽本市戶籍居民家庭購買住房需提供的納稅證明或社會保險證明年限由1年以上提高到2年以上，即能夠提供在沈陽本市2年以上納稅證明或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，可購買1套住房。購買的住房包括新建商品住房和二手住房。

解讀：此前，非沈陽本市戶籍居民家庭購買住房，需要提供1年以上的納稅證明或社會保險證明。此次將提供的納稅證明或社會保險證明的最低年限從1年提高到2年，在一定程度上限制了外地人在沈陽買房。沈陽市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士王強(qiáng)表示，這讓買方市場受到?jīng)_擊。外地人在沈陽買房，需要等待更長的時間。比如新畢業(yè)大學(xué)生，以往在沈陽工作1年之后就可以買房，現(xiàn)在需要等上兩年。同時，該規(guī)定也在一定程度上抑制投資投機(jī)購房，提高了外地人在沈陽的購房門檻，在一定程度上將投資投機(jī)者拒之門外。

有助解決爛尾樓問題開發(fā)商或面臨洗牌

條款：嚴(yán)格審查住房公積金貸款項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，多層建筑應(yīng)封頂，高層建筑應(yīng)建設(shè)到總層數(shù)的2/3以上。未達(dá)到上述要求的，不予辦理住房公積金貸款。

解讀：通知中的這一條，主要是要求開發(fā)商更為規(guī)范的進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。以往，有的開發(fā)商將樓建起來幾層，或是打個地基就開始進(jìn)行預(yù)售，這在一定程度上增加了市民購房的風(fēng)險。如果銷售情況不好，或是資金鏈出現(xiàn)問題，很可能造成樓盤爛尾。現(xiàn)在明確要求多層封頂，高層建筑達(dá)到總層數(shù)的2/3才可以進(jìn)入到公積金貸款的程序，可在一定程度上保護(hù)購房者的利益，避免開發(fā)商“跑路”，造成購房者的經(jīng)濟(jì)損失。

另外，要求開發(fā)商將樓建到一定程度上再進(jìn)入到公積金貸款程序，也要求開發(fā)商具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，因?yàn)檫@樣開發(fā)商的回款周期更長。這種方式可以降低信貸風(fēng)險，同時也會致小規(guī)模開發(fā)商資金壓力更大、甚至出局，這也可能引發(fā)開發(fā)商洗牌的局面。

平衡供求關(guān)系保證住宅用地供應(yīng)

條款：繼續(xù)保持住宅用地供應(yīng)全國領(lǐng)先水平，中小戶型普通商品住房、棚改房和保障性住房用地供應(yīng)比重達(dá)到75%以上。密切監(jiān)控土地價格，嚴(yán)防高價地房和保障性住房用地供應(yīng)比重達(dá)到75%以上。密切監(jiān)控土地價格，嚴(yán)防高價地?cái)_亂土地市場。進(jìn)一步加大中小戶型普通商品住房市場供應(yīng)，建立行政審批快速通道，中小戶型套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行等金融機(jī)構(gòu)在符合信貸條件前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。

解讀：今年年初，國辦發(fā)〔2021〕17號文件公布，國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知出臺。其中提到，住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量，提高其占年度土地供應(yīng)計(jì)劃的比例。同時還提及，加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。對中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。

對此，遼寧大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院工程管理系副教授曲賾勝表示，規(guī)定提及的內(nèi)容與年初的國辦發(fā)〔2021〕17號文件對應(yīng)，是落實(shí)該文件的舉措。在一定程度上說明了沈陽對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。這是從供求關(guān)系方面細(xì)化了房產(chǎn)市場的調(diào)控政策。

整理并完善數(shù)據(jù)為可能出臺的房產(chǎn)稅打基礎(chǔ)

條款：要進(jìn)一步整理和完善個人住房信息等房產(chǎn)管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，積極推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，全面提升房產(chǎn)管理信息化水平，為建立沈陽房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制提供基礎(chǔ)支撐。

解讀：通知中提及，要完善個人住房信息等房產(chǎn)管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，這將為房產(chǎn)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，搭建統(tǒng)一的監(jiān)管平臺打下基礎(chǔ)。王強(qiáng)表示，這也將為未來可能要出臺的房產(chǎn)稅打基礎(chǔ)，畢竟有了聯(lián)網(wǎng)、可查的信息，才能落實(shí)下一步的政策。系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，搭建統(tǒng)一的監(jiān)管平臺打下基礎(chǔ)。王強(qiáng)表示，這也將為未來可能要出臺的房產(chǎn)稅打基礎(chǔ)，畢竟有了聯(lián)網(wǎng)、可查的信息，才能落實(shí)下一步的政策。

嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價”有助保護(hù)購房者利益

條款：要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房“一房一價”規(guī)定。對于已取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，須在售樓現(xiàn)場和網(wǎng)上一次性公布全部房源信息，嚴(yán)禁捂盤惜售。對于違反有關(guān)規(guī)定的，物價部門要依法查處;拒不整改的，房產(chǎn)部門暫停網(wǎng)簽備案。

解讀：執(zhí)行商品房“一房一價”，是由來已久的政策。此前，沈陽也專門就“一房一價”的落實(shí)情況展開過專項(xiàng)的檢查。王強(qiáng)告訴記者，以往有時候，銷售企業(yè)報價隨意，甚