地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅處理與清算實(shí)務(wù)講解

第一部分地產(chǎn)稅收新政解析

1、國(guó)稅函[2009]777號(hào)<國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)向自然人借款的利息支出企業(yè)所得稅稅前扣除問題的通知>2、國(guó)稅函[2010]79號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局

3、財(cái)稅[2009]112號(hào)《關(guān)于對(duì)跨年度老合同實(shí)行營(yíng)業(yè)稅過渡政策的通知》

財(cái)稅[2009]124號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于通過公益性群眾團(tuán)體的公益性捐贈(zèng)稅前扣除有關(guān)問題的通知》

財(cái)稅[2009]126號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于揭陽(yáng)潮汕機(jī)場(chǎng)減征耕地占用稅問題的批復(fù)》

財(cái)稅[2009]128號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》

國(guó)稅發(fā)[2009]157號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《稅務(wù)稽查工作規(guī)程》的通知》

國(guó)稅函[2009]377號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅核定征收若干問題的通知》

國(guó)稅函[2009]520號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅函[2009]603號(hào)《關(guān)于明確國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》

國(guó)稅函[2009]639號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》

國(guó)稅函[2009]779號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于黑龍江墾區(qū)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地承包費(fèi)繳納企業(yè)所得稅問題的批復(fù)》

國(guó)稅函〔2010〕39號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于建筑企業(yè)所得稅征管有關(guān)問題的通知》國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅函〔2010〕46號(hào)《關(guān)于稅收協(xié)定有關(guān)條款執(zhí)行問題的通知》

土地增值稅處理與清算實(shí)務(wù)

課程安排時(shí)間:四小時(shí)左右內(nèi)容:第一節(jié)：增值稅歷年重要政策回顧第二節(jié)：清算政策分析及實(shí)務(wù)處理第三節(jié)：三個(gè)清算案例分析第四節(jié)：稅收優(yōu)惠與納稅籌劃案例專題：合作建房涉稅分析一、重要政策回顧

土地增值稅溯源

追根溯源，有研究者將1898年德國(guó)在青島德租界開征土地增值稅作為該稅種的起源。此后，1904年德國(guó)在本土開征土地增值稅，1911年在德聯(lián)邦推廣。英國(guó)和日本分別在1910、1923年開征土地增值稅。然而由于各種原因，這些國(guó)家都停征和取消了土地增值稅。目前仍以土地增值稅的名義對(duì)土地增值征稅的只有意大利、韓國(guó)、中國(guó)內(nèi)地和臺(tái)灣。起源：征收土地增值稅的國(guó)家和地區(qū)在具體征收上各有不同。例如征稅對(duì)象就有所差別中國(guó)內(nèi)地和意大利相同，包括土地及其建筑物和附著物，即房和地；臺(tái)灣和韓國(guó)接近，僅針對(duì)土地增值課稅。政策梳理1、為了規(guī)范土地、房產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，1993年12月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》。該條例規(guī)定“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”，并于1994年1月1日實(shí)施。政策梳理理1995年1月27日，財(cái)政政部發(fā)布布《中華人民共共和國(guó)土地地增值稅暫暫行條例實(shí)實(shí)施細(xì)則》，具體實(shí)施施《中華人民共共和國(guó)土地地增值稅暫暫行條例》。政策梳理1995年1月27日，財(cái)政部部發(fā)布《關(guān)于對(duì)1994年1月1日前簽訂開開發(fā)及轉(zhuǎn)讓讓合同的房房地產(chǎn)征免免土地增值值稅的通知知》。具體規(guī)定定：1994年1月1日以前已簽簽訂的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合合同，不論論其房地產(chǎn)產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，均免免征土地增增值稅；1994年1月1日以前已簽簽訂房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)合同同或已立項(xiàng)項(xiàng)，并已按按規(guī)定投入入資金進(jìn)行行開發(fā)，其其在1994年1月1日以后五年年內(nèi)首次轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)的，免征征土地增值值稅，簽訂訂合同日期期以有償受受讓土地合合同簽訂之之日為準(zhǔn)；；政策梳理1995年5月25日，財(cái)政部、國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)發(fā)布《關(guān)于土地增值稅稅一些具體問題題規(guī)定的通知》，對(duì)于以房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)聯(lián)營(yíng)，合作建房房，企業(yè)兼并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征征免稅問題等進(jìn)進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定定。國(guó)稅發(fā)[1995]48號(hào)政策梳理1999年7月29日，財(cái)政部、國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收收政策的通知》，規(guī)定自1999年8月1日起對(duì)居民個(gè)人擁有的普通通住宅，在其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅稅。政策梳理1999年12月24日，財(cái)政部、國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)發(fā)布《關(guān)于土地增值稅稅優(yōu)惠政策延期期的通知》，規(guī)定：“‘1994年1月1日以前已簽訂房房地產(chǎn)開發(fā)合同同或已立項(xiàng)，并并已按規(guī)定投入入資金進(jìn)行開發(fā)發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，，免征土地增值稅’的的稅收優(yōu)惠政策策已于1998年底到期。延長(zhǎng)至2000年底。政策梳理2002年7月10日，國(guó)家稅務(wù)總總局發(fā)布《關(guān)于認(rèn)真做好土土地增值稅征收收管理工作的通通知》，具體規(guī)定：““一對(duì)在1994年1月1日以前已簽訂房房地產(chǎn)開發(fā)合同同或立項(xiàng)并已按按規(guī)定投入資金金進(jìn)行開發(fā)，其其首次轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)的，稅收優(yōu)優(yōu)惠政策已到期期，應(yīng)按規(guī)定恢恢復(fù)征稅。二、完善土地增增值稅的預(yù)征辦辦法，各地開始始預(yù)征?！闭呤崂碡?cái)政部國(guó)家稅稅務(wù)總局關(guān)于土土地增值稅若干干問題的通知（（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定：（1）、關(guān)于納稅人人建造普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅出售和居居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普普通住宅的征免免稅問題（2）、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)項(xiàng)目的計(jì)算問題題政策梳理（3）、關(guān)于土地增增值稅的預(yù)征和和清算問題（4）、關(guān)于因城市市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)國(guó)家建設(shè)需要而而搬遷,納稅人自行轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)的征免免稅問題。（5）、關(guān)于以房地地產(chǎn)進(jìn)行投資或或聯(lián)營(yíng)的征免稅稅問題國(guó)稅發(fā)[2006]21號(hào)政策梳理財(cái)政部

國(guó)家稅稅務(wù)總局關(guān)于土土地增值稅普通通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)關(guān)政策的通知財(cái)財(cái)稅[2006]141號(hào)2006-10-20規(guī)定：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅宅”的認(rèn)定，可在各各省、自治區(qū)、、直轄市人民政政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部部門關(guān)于做好穩(wěn)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工工作意見的通知知》(國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào))制定的“普通住住房標(biāo)準(zhǔn)”的范范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握握。政策梳理國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)土地增值值稅清算管理有有關(guān)問題的通知知國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)對(duì)土地增值稅的的清算提出了具具體的要求。二、清算實(shí)務(wù)一、收入的確認(rèn)認(rèn)問題（1)納稅人轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)所取得收入入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入（摘自國(guó)務(wù)院第第138號(hào)令發(fā)布的《土地增值稅暫行行條例》）條例第二條所稱稱的收入，包括括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。（摘自財(cái)法字(1995)6號(hào)《土地增值稅暫行行條例實(shí)施細(xì)則則》）視同銷售收入的的確認(rèn)(2)非直接銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用用于職工福利、、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投投資、分配給股股東或投資人、、抵償債務(wù)、換換取其他單位和和個(gè)人的非貨幣幣性資產(chǎn)等，發(fā)發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移移時(shí)應(yīng)視同銷售售房地產(chǎn)。確認(rèn)方法和順序序第二十三條納納稅人將開開發(fā)的房地產(chǎn)用用于職工福利、、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投投資、分配給股股東或投資人、、抵償債務(wù)、換換取其他單位和和個(gè)人的非貨幣幣性資產(chǎn)等，發(fā)發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移移時(shí)應(yīng)視同銷售售房地產(chǎn)，其視視同銷售收入按按下列方法和順順序?qū)徍舜_認(rèn)：：（（一）按本本企業(yè)當(dāng)月銷售售的同類房地產(chǎn)產(chǎn)的平均價(jià)格核核定。（（二））按本企業(yè)在同同一地區(qū)、同一一年度銷售的同同類房地產(chǎn)的平平均價(jià)格確認(rèn)。。（（三）參照照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同同類房地產(chǎn)的市市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估估價(jià)值確認(rèn)。國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)自用的收收入確定定房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)將開發(fā)發(fā)的部分分房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)為企企業(yè)自用用或用于于出租等等商業(yè)用用途時(shí)，，如果產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移移，不征征收土地地增值稅稅，在稅稅款清算算時(shí)不列列收入，，不扣除除相應(yīng)的的成本和和費(fèi)用。。（國(guó)稅發(fā)發(fā)〔2006〕187號(hào)規(guī)定））舊房的定定義七、關(guān)于于新建房房與舊房房的界定定問題新建房是是指建成成后未使使用的房房產(chǎn)。凡凡是已使使用一定定時(shí)間或或達(dá)到一一定磨損損程度的的房產(chǎn)均均屬舊房房。使用用時(shí)間和和磨損程程度標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)可由各各省、自自治區(qū)、、直轄市市財(cái)政廳廳（局））和地方方稅務(wù)局局具體規(guī)規(guī)定。財(cái)財(cái)稅字【1995】第048號(hào)轉(zhuǎn)讓舊房房扣除項(xiàng)項(xiàng)目第十條：：轉(zhuǎn)讓舊舊房的，，應(yīng)按房房屋及建建筑物的的評(píng)估價(jià)價(jià)格、取取得土地地使用權(quán)權(quán)所支付付的地價(jià)價(jià)款和按按國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)定定交納的的有關(guān)費(fèi)費(fèi)用以及及在轉(zhuǎn)讓讓環(huán)節(jié)繳繳納的稅稅金作為為扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額額計(jì)征土土地增值值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款款或不能提供已支支付的地價(jià)款憑據(jù)據(jù)的，不允許扣除除取得土地使用權(quán)權(quán)所支付的金額。。國(guó)稅發(fā)[1995]48號(hào)自用時(shí)限第七條房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)納稅人建建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及及建筑物的政策規(guī)規(guī)定繳納土地增值值稅，不再列入土土地增值稅清算的的范圍。京地稅地[2007]134號(hào)計(jì)算評(píng)估的基本方法是是：對(duì)于出售的舊舊房及建筑物，第一步：應(yīng)確定該房屋及及建筑物的重置成成本價(jià)第二步：再確定其新舊程程度（即成新度折折舊率）第三步：以重置成本價(jià)乘乘以其新度折舊率率，以確定轉(zhuǎn)讓該該舊房及建筑物的的扣除項(xiàng)目金額。。案例案例（1）某房地產(chǎn)公司2007年11月2004年2月建成自用的房屋屋1000平方米，當(dāng)時(shí)造價(jià)價(jià)300萬元，轉(zhuǎn)讓方式取取得土地使用權(quán)。。如果按現(xiàn)行行市場(chǎng)價(jià)的的材料、人人工費(fèi)計(jì)算算，建造同同樣的房子子需600萬元，該房房子為7成新，按500萬元出售，，支付有關(guān)關(guān)稅費(fèi)計(jì)27.5萬元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)應(yīng)納的土地地增值稅額額。具體計(jì)算解：（1）評(píng)估價(jià)格格=600××70%=420（萬元）（2）允許扣扣除的稅稅金27.5萬元（3）扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額額合計(jì)=420+27.5=447.5(萬元)（4）增值額額=500-447.5=52.5(萬元)（5）增值率率=52.25÷÷447.5××100%=11.73%（6）應(yīng)納稅稅額=52.5×30%-447.5××0=15.75（萬元））思考:房地產(chǎn)企業(yè)銷銷售舊房能否否加計(jì)扣除?代收費(fèi)用的處處理財(cái)稅字[1995]48號(hào)）的規(guī)定，，對(duì)于縣級(jí)及及縣級(jí)以上人人民政府要求求房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在售房房時(shí)代收的各各項(xiàng)費(fèi)用，如如果代收費(fèi)用用是計(jì)入房?jī)r(jià)價(jià)中向購(gòu)買方方一并收取的的，可作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所所取得的收入入計(jì)稅；如果果代收費(fèi)用未未計(jì)入房?jī)r(jià)中中，而是在房房?jī)r(jià)之外單獨(dú)獨(dú)收取的，可可以不作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的的收入。對(duì)于代收費(fèi)用用作為轉(zhuǎn)讓收收入計(jì)稅的，，在計(jì)算扣除除項(xiàng)目金額時(shí)時(shí)，可予以扣扣除，但不允允許作為加計(jì)計(jì)20％扣除的基數(shù)數(shù)；對(duì)于代收收費(fèi)用未作為為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)的收入計(jì)稅稅的，在計(jì)算算增值額時(shí)不不允許扣除代代收費(fèi)用。列舉:①市政公用基基礎(chǔ)設(shè)施配套套費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適適用房含安居居工程免收））——“土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)氣氣”；②建制鎮(zhèn)市政政公用基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套費(fèi)——“土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)””；③發(fā)展新型墻墻體材料專項(xiàng)項(xiàng)用費(fèi)（經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房含安安居工程免收收）——“建筑安裝工程程費(fèi)”；列舉④結(jié)建人防經(jīng)經(jīng)費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適適用房含安居居工程免收））——“公共基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)”；⑤供電工程貼貼費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適適用房含安居居工程免收或或減收）——“前期工程費(fèi)””；⑥消防設(shè)施建建設(shè)費(fèi)——“公共基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)”；⑦煤氣建設(shè)費(fèi)費(fèi)——“公共基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)”；列舉⑧散裝水泥專專項(xiàng)資金——“建筑安裝工程程費(fèi)”；⑨教育地方附附加費(fèi)〔經(jīng)濟(jì)適用房含含安居工程和和已配套教育育設(shè)施的項(xiàng)目目免收）——公共基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)（建委代代收）。收入確認(rèn)的特特殊事項(xiàng)1、合同簽訂了了，對(duì)方付了了全款，但沒沒有開具發(fā)票票，業(yè)主也沒沒有入住是否否確認(rèn)銷售收收入？2、合同規(guī)定的的付款日業(yè)主主沒有付款是是否全額確認(rèn)認(rèn)收入？3、沒有產(chǎn)權(quán)的的地下車庫(kù)出出售永久使用用權(quán)的問題？？稽查要點(diǎn)（1）（1）審核收入確確認(rèn)的完整性性根據(jù)商品房銷（預(yù)預(yù)）售許可證證、物價(jià)部門核價(jià)價(jià)批復(fù)、房產(chǎn)部門房屋屋測(cè)繪面積、相關(guān)項(xiàng)目銷售售窗口表、銷售合同及合同登記簿和銷售發(fā)票存根根等資料，并結(jié)結(jié)合售樓處現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷控表勘勘查情況，與與“主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入”科目目進(jìn)行比對(duì)，，判定其是否否存在未完全全確認(rèn)收入的的情況?；橐c(diǎn)（2）(2)審核收入確認(rèn)認(rèn)的符合性重點(diǎn)對(duì)低價(jià)銷銷售的情況進(jìn)進(jìn)行核實(shí)，對(duì)對(duì)銷售價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由由的，按規(guī)定定進(jìn)行納稅調(diào)調(diào)整處理。稽查要點(diǎn)（3）(3)審核收入確認(rèn)認(rèn)的準(zhǔn)確性按照相關(guān)財(cái)務(wù)務(wù)制度的規(guī)定定，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)對(duì)外外出租房產(chǎn)的的收入記入““其他業(yè)務(wù)收收入”科目，，房產(chǎn)銷售記記入“主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入”科科目，對(duì)于部部分房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)對(duì)外外出租門面房房的收入和集集體土地上的的房產(chǎn)銷售行行為（即房產(chǎn)產(chǎn)所占土地性性質(zhì)為集體土土地），不應(yīng)應(yīng)在清算土地地增值稅時(shí)計(jì)計(jì)入的轉(zhuǎn)讓收收入總額中，，而相應(yīng)的成成本也不能扣扣除?；橐c(diǎn)（4）(4）審核收入確確認(rèn)的時(shí)間性性按照房地產(chǎn)銷售售的方式分，房房地產(chǎn)的銷售形形式主要有預(yù)售方式、一次性全額收款、分期收款方式、銀行按揭方式、采取委托方式銷銷售（又分為支付手手續(xù)費(fèi)方式、視視同買斷方式、、基價(jià)并實(shí)行超超基價(jià)雙方分成成方式、包銷方方式）等形式。。對(duì)不同的銷售售形式確認(rèn)收入入的時(shí)間也不盡盡相同，因此，，在審核過程中中應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同同的銷售形式，，結(jié)合房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)銷售合合同，而確認(rèn)其其實(shí)現(xiàn)收入的時(shí)時(shí)間。稅法上“收入””的確認(rèn)（1）、采取一次性性全額收款方式式銷售開發(fā)產(chǎn)品品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑憑據(jù)（權(quán)利）之之日，確認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)；（2）、采取分期收收款方式銷售開開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或或協(xié)議約定的價(jià)價(jià)款和付款日確確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款款日確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)；續(xù)（3）、采取銀行按按揭方式銷售開開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)應(yīng)按銷售合同或或協(xié)議約定的價(jià)價(jià)款確定收入額額，其首付款應(yīng)于實(shí)際際收到日確認(rèn)收收入的實(shí)現(xiàn)，余余款在銀行按揭揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬賬之日確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)；（4）、采取委托方方式銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，分別原原則確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)，主要為收到代銷銷清單時(shí)確認(rèn)收收入的實(shí)現(xiàn)。拆遷補(bǔ)償?shù)氖杖肴氪_定?為了減少資金流流通，房地產(chǎn)公公司與被拆遷人人簽定協(xié)議，以以開發(fā)出來的房房屋作為拆遷補(bǔ)補(bǔ)償。根據(jù)《土地增值稅暫行行條例實(shí)施細(xì)則則》“收入包括轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)收益”的規(guī)規(guī)定，對(duì)作為拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)的這這部分房屋應(yīng)確確認(rèn)收入。1、按照協(xié)議約定定的補(bǔ)償費(fèi)確認(rèn)認(rèn)？2、按照平均銷售售價(jià)格確認(rèn)其收收入？二）成本與費(fèi)用用扣除一、土地成本1、無償劃拔的土地成本的確確認(rèn)2、轉(zhuǎn)讓方式獲得土地成本的的確認(rèn)3、以土地投資入股方式土地成本的的確認(rèn)4、參加拍賣土地成本的確認(rèn)認(rèn)5、股權(quán)方式獲得土地的成本本確認(rèn)6、以地?fù)Q房的土地成本的確確認(rèn)無償劃拔案例（2）某國(guó)有房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)于1996年初無償劃拔獲獲得某塊地，1998年初進(jìn)行評(píng)估為為1000萬，并按1000萬入賬，2006年初對(duì)該土地進(jìn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估估值為10000萬？問開發(fā)后在在清算如何確認(rèn)認(rèn)土地成本？轉(zhuǎn)讓方式（一）以協(xié)議方方式出讓的，其其契稅計(jì)稅價(jià)格格為成交價(jià)格。。成交價(jià)格包括括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、、市政建設(shè)配套費(fèi)費(fèi)等承受者應(yīng)支付付的貨幣、實(shí)物物、無形資產(chǎn)及及其他經(jīng)濟(jì)利益益。財(cái)稅[2004]134號(hào)土地投資入股案例（3）A為自然人，2005年10月將其名下的土土地投資到B房地產(chǎn)公司，擁?yè)碛?0%的股份。該土地地購(gòu)買原價(jià)為1000萬元，評(píng)估價(jià)為為2000萬元，股東確認(rèn)認(rèn)價(jià)為2000萬元，B房地產(chǎn)公司以2000萬元做為土地成成本入帳。2007年B房地產(chǎn)公司開發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)銷售售完畢，進(jìn)行土土地增值稅清算算。政策鏈接（1））根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于土地增增值稅一些具體問問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字1995048號(hào)）第一條暫免征征收土地增值稅的的規(guī)定，以房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)營(yíng)的一方以土地（（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到到所投資、聯(lián)營(yíng)的的企業(yè)中時(shí)，暫免繳納土地增值值稅。對(duì)投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)業(yè)將上述房地產(chǎn)再再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)規(guī)定繳納土地增值值稅。政策鏈接（2）根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于土地增增值稅若干問題的的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定，自2006年3月2日起，對(duì)于以土地地（房地產(chǎn)）作價(jià)價(jià)投資入股進(jìn)行投投資或聯(lián)營(yíng)的，凡凡所投資、聯(lián)營(yíng)的的企業(yè)從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的，或者房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以以其建造的商品房房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于土地增增值稅一些具體問問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字1995048號(hào)）第一條暫免征征收土地增值稅的的規(guī)定，應(yīng)按規(guī)定繳納土地地增值稅。所得稅方面的政策策按照國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件的規(guī)定：接接受土地使用權(quán)的的開發(fā)方在投資交交易發(fā)生時(shí)，可按按投資交易額計(jì)算算確認(rèn)土地使用權(quán)權(quán)的成本，并計(jì)入入開發(fā)產(chǎn)品的成本本。總局答復(fù)我們認(rèn)為：以土地地作價(jià)入股進(jìn)行投投資或作為聯(lián)營(yíng)條條件，后又將房地地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，在在土地增值稅清算算時(shí)，應(yīng)以其原投投資、聯(lián)營(yíng)者為取取得土地使用權(quán)所所支付的地價(jià)款和和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定定交納的有關(guān)費(fèi)用用作為扣除項(xiàng)目中中取得土地使用權(quán)權(quán)所支付的金額。。參加拍賣案例（4）某房地產(chǎn)開發(fā)公司司通過拍賣公司獲獲得某破產(chǎn)企業(yè)委委托拍賣的一塊土土地，支付土地款款600萬，支付給拍賣公公司費(fèi)用50萬？1、如何取得票據(jù)？？2、支付拍賣公司的的費(fèi)用能否進(jìn)土地地成本。股權(quán)方式案例（5）某房地產(chǎn)開發(fā)公司司于2005年初與甲房地產(chǎn)公公司談判，因甲公公司有一塊地，該該地購(gòu)入時(shí)共付款款3000萬，該公司注冊(cè)資資本金2000萬，最后談判成功功，以10000萬獲得甲公司的全全部股權(quán)。問：土地成本如何何確認(rèn)？以房換地的土地成成本的確認(rèn)？某房地產(chǎn)開發(fā)公司司于2003年1月獲得一塊土地，，當(dāng)時(shí)雙方協(xié)定：：前期不支付任何何款項(xiàng)，待項(xiàng)目開開發(fā)完畢之后將3000平方的房屋做為土土地價(jià)款。1、問土地成本如何何確認(rèn)？各期之間如何劃分分案例（6）某房地產(chǎn)公司獲得得200000方土地，分四期開開發(fā)，如何計(jì)算土土地成本？納稅人成片受讓土土地使用權(quán)后，分分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其其扣除項(xiàng)目金額的的確定，可按轉(zhuǎn)讓讓土地使用權(quán)的面面積占總面積的比比例計(jì)算分?jǐn)?，或或按建筑面積計(jì)算算分?jǐn)偂?999年國(guó)稅函〔1999〕112號(hào)通過中介介人獲得得案例（7）某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司于2004年委托某某物業(yè)公公司購(gòu)買買土地，，共支付付給物業(yè)業(yè)公司10000萬，其中中獲得相相關(guān)土地地票據(jù)7500萬，其中中大部分分票為村村委會(huì)的的收入，，其中付付給物業(yè)業(yè)公司費(fèi)費(fèi)用2000萬，問如如何扣除除？配套設(shè)施施的處理理房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)建建造的與與清算項(xiàng)項(xiàng)目配套套的居委委會(huì)和派派出所用用房、會(huì)會(huì)所、停停車場(chǎng)（（庫(kù)）、、物業(yè)管管理場(chǎng)所所、變電電站、熱熱力站、、水廠、、文體場(chǎng)場(chǎng)館、學(xué)學(xué)校、幼幼兒園、、托兒所所、醫(yī)院院、郵電電通訊等等公共設(shè)設(shè)施，按按以下原原則處理理：1、建成后后產(chǎn)權(quán)屬于全體體業(yè)主所所有的，其成成本、費(fèi)費(fèi)用可以以扣除；；2、建成后后無償移交交給政府府、公用事事業(yè)單位位用于非非營(yíng)利性性社會(huì)公公共事業(yè)業(yè)的，其其成本、、費(fèi)用可可以扣除除；3、建成后有有償轉(zhuǎn)讓讓的，應(yīng)計(jì)計(jì)算收入入，并準(zhǔn)準(zhǔn)予扣除除成本、、費(fèi)用。。利息專題題案例（8）某地產(chǎn)公公司問：：根據(jù)細(xì)細(xì)則規(guī)定定：（1）凡能按轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)項(xiàng)目目計(jì)算分分?jǐn)偫⑾⒉⑻峁┕┙鹑跈C(jī)機(jī)構(gòu)證明明的，允允許據(jù)實(shí)實(shí)扣除，

（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾坏脝为?dú)計(jì)算，應(yīng)按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，在5%以內(nèi)計(jì)算扣除，同理如果發(fā)生的利息支出不足5%，是按5%扣除還是據(jù)實(shí)扣除？

利息專題題第2問：前面所說說的“利息支出出”是否還包包括已記記入“開發(fā)成本本”的利息費(fèi)費(fèi)用，還還是僅指指“財(cái)務(wù)費(fèi)用用”中的利息息？第3問：另外房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)允允許按取取得土地地使用權(quán)權(quán)時(shí)所支支付的金金額和房房地產(chǎn)開開發(fā)成本本之和加加計(jì)20%扣除，這這里房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本是是否包括括已記入入“開發(fā)成本本”的利息，，即這部部分利息息是否作作為加計(jì)計(jì)扣除的的基數(shù)？？利息專題題第4問：如所轉(zhuǎn)讓讓的房產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目全全部以自自有資金金開發(fā)未未發(fā)生借借款費(fèi)用用，利息息費(fèi)用是是否均可可按（地地價(jià)+開發(fā)成本本）*5%計(jì)算扣除除？政策鏈接接只分兩種種情況，，如果能能夠按轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)項(xiàng)目目計(jì)算分分?jǐn)偛⑻崽峁┙鹑谌跈C(jī)構(gòu)證證明的，，財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用中的的利息費(fèi)費(fèi)用允許許據(jù)實(shí)扣扣除，但但最高不不能超過過按商業(yè)業(yè)銀行同同類同期期貸款利利率計(jì)算算的金額額。如果果不能按按轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)算算分?jǐn)偫⒅С龀龌虿荒苣芴峁┙鸾鹑跈C(jī)構(gòu)構(gòu)證明的的，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費(fèi)用按按本條（（一）、、（二二）項(xiàng)規(guī)規(guī)定計(jì)算算的金額額之和的的１０％％以內(nèi)計(jì)計(jì)算扣除除.摘自《細(xì)則》第三問：分析析（1）會(huì)計(jì)處理規(guī)定定:（一）我國(guó)《房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)會(huì)計(jì)制度度》規(guī)定，“企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債債的應(yīng)計(jì)利息息支出，生產(chǎn)產(chǎn)期間的，計(jì)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用”。分析（2）（二）我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度度》規(guī)定，“除為構(gòu)建固定定資產(chǎn)的專門門借款所發(fā)生生的借款費(fèi)用用外，其他借借款費(fèi)用均應(yīng)應(yīng)于發(fā)生當(dāng)期期確認(rèn)為費(fèi)用用，直接計(jì)入入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用。”由于對(duì)于房地地產(chǎn)公司而言言，所開發(fā)的的房地產(chǎn)不屬于固定資資產(chǎn)，而是存存貨，因此根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度度》，相關(guān)的借款款費(fèi)用應(yīng)采取取計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用的做法。。分析（3）（三）我國(guó)財(cái)財(cái)政部于2001年1月頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則——借款費(fèi)用》，該準(zhǔn)則首次次就借款費(fèi)用用資本化的條條件、資本化化的方法作出出了明確規(guī)定定，即“因?qū)ｉT借款而而發(fā)生的利息息、折價(jià)或溢溢價(jià)的攤銷和和匯兌差額，，在符合本準(zhǔn)準(zhǔn)則規(guī)定的資資本化條件的的情況下，應(yīng)應(yīng)當(dāng)予以資本本化?！钡牵摐?zhǔn)準(zhǔn)則并未將房地地產(chǎn)商品開開發(fā)中發(fā)生生的借款費(fèi)費(fèi)用列入準(zhǔn)準(zhǔn)則的涉及及范圍。該準(zhǔn)則第第2條稱：“本準(zhǔn)則不涉涉及：1、與融資租租賃有關(guān)的的融資費(fèi)用用；2、房地產(chǎn)商商品開發(fā)過過程中發(fā)生生的借款費(fèi)費(fèi)用。”分析（4））（四）《股份有限公公司會(huì)計(jì)制制度附件三三：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)會(huì)計(jì)處理理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱稱《附件三》）規(guī)定：“公司為開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)而而借人的資資金所發(fā)生生的利息等等借款費(fèi)用用，在開發(fā)發(fā)產(chǎn)品銷售售之前，計(jì)計(jì)入開發(fā)成成本或開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本本?！庇捎谶@一文文件仍然有有效，因此此房地產(chǎn)上上市公司對(duì)對(duì)借款費(fèi)用用的處理雖雖然不受《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》的規(guī)范，但但實(shí)際上也也采取了資資本化的處處理原則。。分析（5））（五）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用》(財(cái)會(huì)[2006]3號(hào)，自2007年1月1起施行，以以下簡(jiǎn)稱“借款準(zhǔn)則”)規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的的借款費(fèi)用用，可直接接歸屬于符符合資本化化條件的資資產(chǎn)的購(gòu)建建或者生產(chǎn)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)予以資本本化，計(jì)入入相關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)成本；其其他借款費(fèi)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)時(shí)根據(jù)其發(fā)發(fā)生額確認(rèn)認(rèn)為費(fèi)用，，計(jì)入當(dāng)期期損益。分析（6））符合資本化化條件的資資產(chǎn)，是指指需要經(jīng)過過相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)時(shí)間的購(gòu)建建或者生產(chǎn)產(chǎn)活動(dòng)才能能達(dá)到預(yù)定定可使用或或者可銷售售狀態(tài)的固固定資產(chǎn)、、投資性房房地產(chǎn)和存存貨等資產(chǎn)產(chǎn)?！庇纱丝梢姡?，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則擴(kuò)大了借款費(fèi)用資資本化的范圍：一是準(zhǔn)予資資本化的借借款不再局局限于專門門借款；二是當(dāng)購(gòu)建建存貨發(fā)生生的借款費(fèi)費(fèi)用符合一一定條件時(shí)時(shí)，也可予予以資本化化。因此，房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品顯然然屬于“需要經(jīng)過相相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間間的購(gòu)建或或者生產(chǎn)活活動(dòng)才能達(dá)達(dá)到預(yù)定可可使用或者者可銷售狀狀態(tài)的存貨貨”，其借款費(fèi)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按按規(guī)定予以以資本化。。稅務(wù)處理分分析企業(yè)所得稅稅方面:《企業(yè)所得稅稅稅前扣除除辦法》（國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)）第三十十五條規(guī)定定：“從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)的納稅人人為開發(fā)房房地產(chǎn)而借借入資金所所發(fā)生的借借款費(fèi)用，，在房地產(chǎn)產(chǎn)完工之前前發(fā)生的，，應(yīng)計(jì)入有有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)成成本。稅務(wù)處理（（2）根據(jù)《土地增值稅稅實(shí)施細(xì)則則》的規(guī)定，財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用中中的利息支支出，凡能能夠按轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)算分分?jǐn)偛⑻峁┕┙鹑跈C(jī)構(gòu)構(gòu)證明的，，允許據(jù)實(shí)實(shí)扣除，但但最高不能能超過按商商業(yè)銀行同同類同期貸貸款利率計(jì)計(jì)算的金額額，其他房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費(fèi)用，按按取得土地地使用權(quán)所所支付的金金額和房地地產(chǎn)開發(fā)成成本之和的的5％以內(nèi)計(jì)算算扣除。凡凡不能按轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算算分?jǐn)偫⑾⒅С龌虿徊荒芴峁┙鸾鹑跈C(jī)構(gòu)證證明的，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費(fèi)用按取取得土地使使用權(quán)所支支付的金額額和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本本之和的10％以內(nèi)計(jì)算算扣除。稅務(wù)分析（（3）《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總總局關(guān)于土土地增值稅稅—些具體問題題規(guī)定的通通知》(財(cái)稅[1995]48號(hào))規(guī)定，利息息的上浮幅幅度按國(guó)家家的有關(guān)規(guī)規(guī)定執(zhí)行，，超過上浮幅度的部分不允許扣除；對(duì)于于超過貸款期期限的利息息部分和加罰的利息不允允許扣除。。稅務(wù)分析（（4）細(xì)則規(guī)定，，房地產(chǎn)開開發(fā)的成本本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、前期工程費(fèi)費(fèi)、建筑安裝工工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)、公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用，其中并不包包括借款費(fèi)費(fèi)用。第三十五條條開發(fā)間間接費(fèi)用的的審核，應(yīng)應(yīng)當(dāng)包括下下列內(nèi)容：：（八）在計(jì)計(jì)算加計(jì)扣扣除項(xiàng)目基基數(shù)時(shí)，審審核是否剔剔除了已計(jì)計(jì)入開發(fā)成成本的借款款費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)稅務(wù)分析(5)總結(jié):因此，借款費(fèi)用用記入開發(fā)成本本后，在財(cái)政部部和國(guó)家稅務(wù)總總局未制定新規(guī)規(guī)定允許扣除之之前，計(jì)入開發(fā)發(fā)成本的借款費(fèi)費(fèi)用仍然不得作作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。各期之間利息劃劃分案例（9）某房地產(chǎn)開發(fā)公公司獲得200，000方土地，分四期期開發(fā)，其中拿拿地時(shí)向銀行貸貸款，第一期開開發(fā)結(jié)算共支付付了3000萬利息，問如何何在稅前扣除。。代付利息扣除？？案例（10）某房地產(chǎn)開發(fā)公公司于2004年2月與某國(guó)有企業(yè)業(yè)簽訂土地轉(zhuǎn)讓讓協(xié)議，共支付付地價(jià)款13000萬，另外還承擔(dān)擔(dān)國(guó)有企業(yè)利用用該宗地在2002年八月時(shí)向某商商業(yè)銀行的貸款款利息共計(jì)500萬，操作方法為為利息票據(jù)歸房房地產(chǎn)公司所有有？涉稅風(fēng)險(xiǎn)？如何何處理？土地閑置費(fèi)案例（11）某房地產(chǎn)企業(yè)2002年初購(gòu)入一塊地地，但一直沒有有開發(fā)，最后向向政府交納了二二年的土地閑置置費(fèi)，目前開發(fā)發(fā)的樓盤進(jìn)入清清算階段，問土土地閑置費(fèi)是進(jìn)進(jìn)開發(fā)成本還是是進(jìn)管理費(fèi)用？？分析根據(jù)建設(shè)部1995年1月頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理暫行辦法法》和國(guó)土資源部1999年4月頒布的《閑置土地處理辦辦法》的規(guī)定，以出讓讓方式取得土地地使用權(quán)進(jìn)行房房地產(chǎn)開發(fā)，超超過出讓合同約約定的動(dòng)工開發(fā)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的的，可以征收相相當(dāng)于土地使用用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的的，可以無償收收回土地使用權(quán)權(quán)。政策分析（2）財(cái)政部《關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與交易若若干財(cái)務(wù)處理問問題的通知》（財(cái)基字[1995]938號(hào)）的規(guī)定，以以出讓方式取得得土地使用權(quán)的的企業(yè)，因超過過出讓合同約定定的動(dòng)工開發(fā)日日期，按規(guī)定繳繳納的土地閑置置費(fèi)，或因滿2年未動(dòng)工開發(fā)，，被政府有關(guān)部部門無償收回土土地使用權(quán)而造造成的損失，企企業(yè)可計(jì)入當(dāng)期期管理費(fèi)用。政策分析（3）國(guó)稅總局2006年31號(hào)文件規(guī)定“因因國(guó)家無償收回回土地使用權(quán)而而形成的損失，，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。報(bào)廢、毀損損失案例（12）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)的一項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)入施工階段后因因各種原因停工一一年，一年后開始始重新設(shè)計(jì)并施工工，但施工時(shí)將原原來施工時(shí)的一部部分給予拆除，問問這一部分如何處處理？土地增值稅？企業(yè)所得稅？分析31號(hào)文件規(guī)定：成本本對(duì)象在建造過程程中如單項(xiàng)或單位位工程發(fā)生報(bào)廢和和毀損，減去殘料料價(jià)值和過失人或或保險(xiǎn)公司賠償后后的凈損失，計(jì)入入繼續(xù)施工的工程程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)報(bào)廢或毀損，其凈凈損失可作為財(cái)產(chǎn)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定定扣除。沒有設(shè)置開發(fā)費(fèi)用用?案例（13）某房地產(chǎn)開發(fā)公司司開發(fā)的樓盤進(jìn)入入清算階段，清查查中發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在在會(huì)計(jì)科目的設(shè)置置上沒有設(shè)置“開發(fā)費(fèi)用”，所有的財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用、管管理費(fèi)用及及銷售費(fèi)用用全部計(jì)入入開發(fā)成本本的開發(fā)間間接費(fèi)用中中。？付給物業(yè)的的款項(xiàng)案例（14）某房地產(chǎn)開開發(fā)公司按按物業(yè)管理理?xiàng)l例的規(guī)規(guī)定劃給物物業(yè)公司50萬做為啟動(dòng)動(dòng)資金，并并由物業(yè)公公司開具了了服務(wù)業(yè)發(fā)發(fā)票，會(huì)計(jì)計(jì)處理進(jìn)開開發(fā)成本的的開發(fā)間接接費(fèi)用？問如何處理理?政策鏈接根據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l條例》第四十二條條業(yè)主應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)業(yè)服務(wù)合同同的約定交交納物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用。。業(yè)主與物物業(yè)使用人人約定由物物業(yè)使用人人交納物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)用用的，從其其約定，業(yè)業(yè)主負(fù)連帶帶交納責(zé)任任。已竣工但尚尚未出售或或者尚未交交給物業(yè)買買受人的物物業(yè)，物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)用用由建設(shè)單單位交納。。拆遷償還？？【案例】（15））某房地產(chǎn)公公司1995-2001年在辦理新新建小區(qū)、、舊城改造造時(shí)，對(duì)規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)原原住戶的房房屋進(jìn)行拆拆遷并最終終安置（或或償還）住住戶，截止止2001年末，安置拆遷遷戶18.9萬平方方米，其中：償償還拆遷面積17萬平方米，同類類房屋成本價(jià)為為461.23元/平方米，總成本本為7875萬元;收取的產(chǎn)權(quán)調(diào)換換差價(jià)收入2229萬元,其中:700萬元直接沖減““開發(fā)成本”、、1529萬元列往來科目目；收取超面積積安置費(fèi)231萬元直接沖減開開發(fā)成本。湖北地方政策五、關(guān)于拆遷還還建征收營(yíng)業(yè)稅稅問題拆拆遷人給予被拆拆遷單位和個(gè)人人補(bǔ)償安置的房房屋，不論其以以何種方式結(jié)算算價(jià)款，均屬于于營(yíng)業(yè)稅的征稅稅范圍，其償還還面積按同類房房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)計(jì)征“銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅。。拆遷人支付的的拆遷補(bǔ)償金應(yīng)應(yīng)作為成本費(fèi)用用列支，不得沖沖減其“銷售不不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅稅營(yíng)業(yè)額。鄂鄂地稅發(fā)[2005]185號(hào)福建規(guī)定:一、拆遷人給給予被拆遷單單位和個(gè)人補(bǔ)補(bǔ)償安置的房房屋，不論其其以何種方式式結(jié)算價(jià)款，，均屬于營(yíng)業(yè)業(yè)稅的征稅范范圍，應(yīng)按““銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。拆遷人人支付的拆遷遷補(bǔ)償金應(yīng)作作為成本費(fèi)用用列支，不得得沖減其“銷銷售不動(dòng)產(chǎn)””的計(jì)稅營(yíng)業(yè)業(yè)額。閩地稅發(fā)[2004]63號(hào)政策鏈接（1）文件規(guī)定：國(guó)國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào)對(duì)外商投資企企業(yè)從事城市市住宅小區(qū)建建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按按照《中華人民共和和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，，就其取得的的營(yíng)業(yè)額計(jì)征征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)對(duì)償還面積與與拆遷建筑面面積相等的部部分，由當(dāng)?shù)氐囟悇?wù)機(jī)關(guān)按按同類住宅房房屋的成本價(jià)價(jià)核定計(jì)征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未未作價(jià)結(jié)算的的住宅區(qū)配套套公共設(shè)施(如居委會(huì)用房房、車棚、托托兒所等)，凡轉(zhuǎn)讓收入入已包含在住住宅房屋轉(zhuǎn)讓讓價(jià)格中并已已征收營(yíng)業(yè)稅稅的，不再征征收營(yíng)業(yè)稅。。附:代建房政策策注意：代建房應(yīng)同同時(shí)符合三個(gè)條件件：（1）、所有項(xiàng)目手續(xù)續(xù)應(yīng)由委托方完成成。（2）、代建方不墊付付任何建設(shè)資金。。（3）、委托方開具房房地產(chǎn)銷售專用發(fā)發(fā)票，代建方只就就代建方收取的代代建費(fèi)開具服務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)票，不能開具具房地產(chǎn)銷售專用用發(fā)票。售樓處、樣樣板房裝修修費(fèi)用處理方法:對(duì)納稅人為為銷售房屋屋而對(duì)售樓樓處、樣板板房進(jìn)行裝裝修裝潢而而發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用應(yīng)計(jì)入入銷售費(fèi)用用，而不應(yīng)應(yīng)在開發(fā)成成本中列支支，且不允允許加計(jì)扣扣除稅務(wù)稽查重重點(diǎn):在實(shí)際操作作時(shí)應(yīng)審核核其“開發(fā)發(fā)成本”和和“開發(fā)間間接費(fèi)”科科目中是否否列支上述述內(nèi)容，如如有應(yīng)予以以調(diào)出。代付的統(tǒng)籌費(fèi)用用處理方法：要求開發(fā)企業(yè)先先行為施工方職職工代付社保統(tǒng)統(tǒng)籌費(fèi)用，待項(xiàng)項(xiàng)目完工后再由由施工企業(yè)將這這部分費(fèi)用支付付給開發(fā)企業(yè)，，因此這部分代代付的費(fèi)用是不不允許作為扣除除項(xiàng)目（開發(fā)成成本）扣除的，，在清算實(shí)務(wù)中中，不少開發(fā)企企業(yè)將這部分先先行代付以后收收回的費(fèi)用在““開發(fā)間接費(fèi)用用”中列支，而而不是通過往來來科目進(jìn)行核算算，因此在審核核中應(yīng)注意將這這部分費(fèi)用調(diào)出出。行政性罰款問:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)在開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用中列支行政政性罰款的處理理答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)在“開發(fā)成本本”、“開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用”等等科目中列支的的因違規(guī)建設(shè)被被建設(shè)主管部門門給予的行政性性罰款，不允許計(jì)入，應(yīng)予扣減減。質(zhì)量保證金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)在工程竣工驗(yàn)驗(yàn)收后，會(huì)根據(jù)據(jù)相關(guān)合同約定定或其他形式約約定，扣留一定定比例的工程款款，作為開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的質(zhì)量保證證金，該質(zhì)量保保證金會(huì)在以后后年度支付。處理方法:①對(duì)于扣留的質(zhì)量量保證金，建筑方已開具具發(fā)票但開發(fā)商商未付款的，允允許在計(jì)算土地地增值稅時(shí)，計(jì)計(jì)入成本并加計(jì)計(jì)扣除；②對(duì)于扣留的質(zhì)質(zhì)量保證金，建建筑方未開具發(fā)票但開開發(fā)商未付款的的，不允許在計(jì)算算土地增值稅時(shí)時(shí)，計(jì)入成本并并加計(jì)扣除。抵押行為是否征征稅？房地產(chǎn)在抵押期間間不征收土地增增值稅。待抵押押期滿后，視該該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定定是否征收土地地增值稅。對(duì)于于以房地產(chǎn)抵押押而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，，屬于征收土地地增值稅的范圍圍。加計(jì)扣除第七條條例例第六條所列列的計(jì)算增值值額的扣除項(xiàng)項(xiàng)目，具體為為：（一）取得土地使用權(quán)所所支付的金額額，是指納稅人人為取得土地地使用權(quán)所支支付的地價(jià)款款和按國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)定交納納的有關(guān)費(fèi)用用。（二）開發(fā)土土地和新建房房及配套設(shè)施施（以下簡(jiǎn)稱稱房屋開發(fā)））的成本，是是指納稅人房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生生的成本（以以下簡(jiǎn)稱房屋開發(fā)成本本），包括土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用用。加計(jì)扣除（六）根據(jù)條條例第六條（（五）項(xiàng)規(guī)定定，對(duì)從事房房地產(chǎn)開發(fā)的的納稅人可按按本條（一））、（二）項(xiàng)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的的金額之和，，加計(jì)20％的扣除。摘自《細(xì)則》適用范圍問：土地增值值稅中關(guān)于"對(duì)從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的納稅稅人允許按取取得土地使用用權(quán)時(shí)所支付付的金額和房房地產(chǎn)開發(fā)成成本之和,加計(jì)20%的扣除,請(qǐng)問從事房地地產(chǎn)開發(fā)的納納稅人是僅指指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè),還是所有企業(yè)業(yè)和個(gè)人只要要從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)就適用用.即是否包括““個(gè)人”？特殊案例購(gòu)入土地后只只是進(jìn)行三通通一平或七通通一平后就轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓能否享受受20%的加計(jì)扣除？？案例（18）某房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)購(gòu)入80000平方土地，完完成前期七平平一通之后只只就其中的70000平方，其中10000平方轉(zhuǎn)讓獲得得收入2000萬，購(gòu)入土地地時(shí)花了8000萬，前期七平平一通花了800萬，如何征稅稅？政策鏈接（1）附：所謂的生生地變熟地即即是指“三通一平”(通水、通電、通路、平平整土地)。（1）.轉(zhuǎn)讓已完成土地前前期開發(fā)或正在進(jìn)進(jìn)行土地前期開發(fā)發(fā)，但尚未進(jìn)入施施工階段的在建項(xiàng)項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)”稅目中中“轉(zhuǎn)讓土地使用用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。（2）.轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階階段的在建項(xiàng)目，按““銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅稅目征收營(yíng)業(yè)稅。。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)但尚未完工工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或或其它建設(shè)項(xiàng)目。。財(cái)稅[2003]16號(hào)前期開發(fā)的界定：：（1）前期開發(fā)。即指開發(fā)區(qū)破土動(dòng)動(dòng)工以前的一切準(zhǔn)準(zhǔn)備工作。包括開開發(fā)區(qū)的可行性研研究，選定開發(fā)區(qū)區(qū)的地點(diǎn)，向政府府申請(qǐng)建設(shè)用地，，征用土地，拆遷遷安置，規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，制定建設(shè)方案案，施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”等工作。（2）中期開發(fā)。即指對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理過程。一一般包括房屋建設(shè)設(shè)，竣工驗(yàn)收，房房屋出售，租賃，，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)營(yíng)決策，經(jīng)營(yíng)方式式，方法及綜合開開發(fā)公司自身的專專業(yè)管理和綜合管管理等內(nèi)容。前期開發(fā)的界定：：（3）后期開發(fā)。即指房屋的售后服服務(wù)。包括房屋出出售或租賃以后，，對(duì)各種建筑物、、構(gòu)筑物和設(shè)備安安裝工作的保修、、維修、使用等房房屋的維護(hù)管理工工作。后期開發(fā)對(duì)對(duì)解決用戶的后顧顧之憂尤為重要《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)》土地增值值稅清算算鑒證業(yè)業(yè)務(wù)準(zhǔn)則則第三十八八條國(guó)國(guó)家規(guī)定定的加計(jì)計(jì)扣除項(xiàng)項(xiàng)目的審審核，應(yīng)應(yīng)當(dāng)包括括下列內(nèi)內(nèi)容：（二）對(duì)對(duì)于取得得土地使使用權(quán)后后，僅進(jìn)進(jìn)行土地地開發(fā)（（如“三三通一平平”等）），不建建造房屋屋即轉(zhuǎn)讓讓土地使使用權(quán)的的，審核核是否按按稅收規(guī)規(guī)定計(jì)算算扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額額，是否否按取得得土地使使用權(quán)時(shí)時(shí)支付的的地價(jià)款款和開發(fā)發(fā)土地的的成本之之和計(jì)算算加計(jì)扣扣除。國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)在建項(xiàng)目目的改建建案例：山山河房地地產(chǎn)公司司于2005年1月1日購(gòu)入江江山房地地產(chǎn)公司司轉(zhuǎn)讓的的在建開開發(fā)項(xiàng)目目，支付付5000萬元，后后續(xù)開發(fā)發(fā)支出6000萬。2007年12月1日銷售完完畢進(jìn)行行清算階階段。請(qǐng)問：1、能否享享受加計(jì)計(jì)扣除？？2、扣除基基數(shù)是多多少？政策依據(jù)據(jù)第三十八八條：國(guó)國(guó)家規(guī)規(guī)定的加加計(jì)扣除除項(xiàng)目的的審核，，應(yīng)當(dāng)包包括下列列內(nèi)容：：（三）對(duì)對(duì)于取得得了房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)后，未未進(jìn)行任任何實(shí)質(zhì)質(zhì)性的改改良或開開發(fā)即再再行轉(zhuǎn)讓讓的，審審核是否否按稅收收規(guī)定計(jì)計(jì)算扣除除項(xiàng)目金金額，核核實(shí)有無無違反稅稅收規(guī)定定加計(jì)扣扣除的情情形。國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)應(yīng)付未付付政府款款項(xiàng)?為了鼓勵(lì)勵(lì)開發(fā)，，政府往往往與房房地產(chǎn)企企業(yè)簽定定協(xié)議，，將應(yīng)收收取的部部分款項(xiàng)項(xiàng)作為房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的應(yīng)付付款項(xiàng)給給予優(yōu)惠惠，使房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)實(shí)際并并不需要要支付這這筆款項(xiàng)項(xiàng)。稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)做法；；對(duì)于這種種應(yīng)付未未付款不不應(yīng)作為為扣除項(xiàng)項(xiàng)目列支支，同時(shí)時(shí)要求稅稅務(wù)干部部加強(qiáng)對(duì)對(duì)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的土土地成本本的審核核，轉(zhuǎn)讓讓土地使使用權(quán)的的應(yīng)有繳繳納土地地出讓金金的憑據(jù)據(jù)，支付付地價(jià)款款的發(fā)票票和銀行行轉(zhuǎn)帳記記錄等，，具體有有國(guó)有土土地出讓讓合同、、土地局局開具的的收據(jù)、、財(cái)政局局開具的的契稅票票據(jù)等證證明。有有了這些些證明，，才能作作為土地地成本列列支。支付給討討債公司司費(fèi)用?可以將其其作為企企業(yè)的管管理費(fèi)用用列支。。不能做為為加計(jì)扣扣除的基基數(shù)。銷售車庫(kù)庫(kù)的成本本列支1、對(duì)外銷銷售的車車庫(kù)有產(chǎn)權(quán)對(duì)對(duì)外銷售售的車庫(kù)庫(kù)，其收收入應(yīng)并并入房地地產(chǎn)銷售售收入，，相應(yīng)的的車庫(kù)開開發(fā)成本本應(yīng)準(zhǔn)予予扣除，，并加計(jì)計(jì)扣除。。2、業(yè)主共共有的車車庫(kù)，屬于公公共配套套設(shè)施，，相應(yīng)的的車庫(kù)開開發(fā)成本本應(yīng)準(zhǔn)予予扣除，，并加計(jì)計(jì)扣除。。3、開發(fā)商商自留的的車庫(kù)，因其產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬屬于開發(fā)發(fā)商自有有，因此此相應(yīng)的的開發(fā)成成本不允允許列支支。注：車位位面積可可通過測(cè)測(cè)繪面積積表取得得數(shù)據(jù)開發(fā)間接接費(fèi)用中中列支行行政性罰罰款的處處理房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)在“開開發(fā)成本本”、、“開發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用”等等科目中中列支的的因違規(guī)規(guī)建設(shè)被被建設(shè)主主管部門門給予的的行政性性罰款，，不允許許計(jì)入，，應(yīng)予扣扣減。開發(fā)間接接費(fèi)用中中列支看看護(hù)費(fèi)等等？開發(fā)成本本中列支支已建未未售房屋屋的物業(yè)業(yè)看護(hù)費(fèi)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)權(quán)交易費(fèi)費(fèi)和售樓樓處的水水電、辦辦公費(fèi)的的問題？？處理辦法法：部分分房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在““開發(fā)間間接費(fèi)””科目中中列支已已建未售售房屋的的物業(yè)看看護(hù)費(fèi)、、產(chǎn)權(quán)交交易費(fèi)和和售樓處處的水電電、辦公公費(fèi)等費(fèi)費(fèi)用，按按照規(guī)定定以上各各項(xiàng)費(fèi)用用支出應(yīng)應(yīng)在銷售售費(fèi)用科科目歸集集，列入入開發(fā)費(fèi)費(fèi)用而不不是在開開發(fā)成本本中列支支減免稅金金的部分分能否視視為已繳繳稅金予予以扣除除問題？？對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)按照照稅法規(guī)規(guī)定在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)時(shí)可可以少繳繳或不繳繳的營(yíng)業(yè)業(yè)稅、城城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅、教育育費(fèi)附加加的，其其少繳或或不繳的的稅款不不得視為為已繳稅稅金在清清算時(shí)進(jìn)進(jìn)行扣除除。無產(chǎn)權(quán)的的房屋銷銷售？案例（19）某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)2002年初以1000萬購(gòu)入一一塊地，，然后直直接在上上面蓋了了房子，，但沒有有到規(guī)劃劃部門、、建委及及開發(fā)辦辦辦理相相關(guān)手續(xù)續(xù)，預(yù)售售證也沒沒有，所所以就給給業(yè)主辦辦不了產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，最最后房子子全部銷銷售了，，跟業(yè)主主的約定定就是你你住吧，，想住多多少年就就住年，，但沒有有證，問問如何征征稅？政策鏈接接國(guó)稅函[2005]83號(hào)2005.01.26一、對(duì)具具有明確確租賃年年限的房房屋租賃賃合同，，無論租租賃年限限為多少少年，均均不能將將該租賃賃行為認(rèn)認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不不動(dòng)產(chǎn)永永久使用用權(quán)，應(yīng)應(yīng)按照““服務(wù)業(yè)業(yè)－－租租賃業(yè)””征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。。對(duì)廈門地地稅的批批復(fù)政策鏈接接國(guó)稅函[2005]83號(hào)三、單位位和個(gè)人人銷售或或轉(zhuǎn)讓其其購(gòu)置的的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)或受讓讓的土地地使用權(quán)權(quán)，無論論該不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)或土土地使用用權(quán)上上一環(huán)節(jié)節(jié)是否已已繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅，，均應(yīng)按按照財(cái)稅稅[2003]16號(hào)文件第第三條第第（二十十）項(xiàng)的的有關(guān)規(guī)規(guī)定，以以全部部收入減減去該不不動(dòng)產(chǎn)或或土地使使用權(quán)的的購(gòu)置或或受讓原原價(jià)后的的余額為為計(jì)稅營(yíng)營(yíng)業(yè)額；；同時(shí)，，在營(yíng)業(yè)業(yè)額減除除項(xiàng)目目憑證的的管理上上，應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格按照照財(cái)稅[2003]16號(hào)文件第四條條的有關(guān)規(guī)定定執(zhí)行。政策鏈接國(guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于未辦理理土地使用權(quán)權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地地有關(guān)稅收問問題的批復(fù)國(guó)稅函[2007]645號(hào)2007-6-14土地使用者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押或或置換土地，，無論其是否否取得了該土土地的使用權(quán)權(quán)屬證書，無無論其在轉(zhuǎn)讓讓、抵押或置置換土地過程程中是否與對(duì)對(duì)方當(dāng)事人辦辦理了土地使使用權(quán)屬證書書變更登記手手續(xù)，只要土土地使用者享享有占有、使使用、收益或或處分該土地地的權(quán)利，且且有合同等證證據(jù)表明其實(shí)實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵抵押或置換了了土地并取得得了相應(yīng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益，土土地使用者及及其對(duì)方當(dāng)事事人應(yīng)當(dāng)依照照稅法規(guī)定繳繳納營(yíng)業(yè)稅、、土地增值稅稅和契稅等相相關(guān)稅收。合法票據(jù)歸類（（1）１、土地出讓金金，應(yīng)取得國(guó)土土資源部門開具具的“國(guó)有土地地有償使用收費(fèi)費(fèi)專用收據(jù)”，，與此相關(guān)的契契稅應(yīng)取得“中中華人民共和國(guó)國(guó)契稅完稅證””；２、具有拆遷資資格的房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)向搬遷遷個(gè)人支付的拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)，可可以憑與搬遷戶戶簽訂的拆遷補(bǔ)補(bǔ)償協(xié)議和付款款記錄計(jì)入開發(fā)發(fā)成本；３、委托有拆遷遷資格的單位進(jìn)進(jìn)行拆遷的情況況下，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)向?qū)Ψ椒街Ц恫疬w費(fèi)用用時(shí)應(yīng)取得地稅稅部門監(jiān)制的““服務(wù)業(yè)發(fā)票””；合法票據(jù)歸類（（2）４、直接向行政政事業(yè)單位支付付相關(guān)費(fèi)用時(shí)，，應(yīng)取得行政事事業(yè)性收費(fèi)收據(jù)據(jù)。如為經(jīng)營(yíng)性費(fèi)用用則:５、向企業(yè)、事事業(yè)單位支付勘勘察、設(shè)計(jì)、測(cè)測(cè)繪、監(jiān)理、驗(yàn)驗(yàn)收、咨詢等營(yíng)營(yíng)利性費(fèi)用時(shí)，，應(yīng)取得地稅部部門監(jiān)制的“服服務(wù)業(yè)發(fā)票”；；６、支付付對(duì)象為為個(gè)人的的銷售傭傭金，應(yīng)應(yīng)以支付付憑證（（或支付付清單））和個(gè)人人所得稅稅的扣繳繳證明為為合法的的入賬憑憑證；７、支付付對(duì)象為為銷售公公司的銷銷售傭金金，應(yīng)取取得地稅稅部門監(jiān)監(jiān)制的““服務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)票””；合法票據(jù)據(jù)歸類（（3）８、支付付對(duì)象為為金融機(jī)機(jī)構(gòu)的利利息支出出，應(yīng)取取得金融融機(jī)構(gòu)開開具的付付息憑證證；９、支付付對(duì)象為為非金融融機(jī)構(gòu)的的利息支支出，應(yīng)應(yīng)取得地地稅部門門監(jiān)制的的“服務(wù)務(wù)業(yè)發(fā)票票”；１０、其其他費(fèi)用用發(fā)票應(yīng)應(yīng)按支付付對(duì)象屬屬于增值值稅或營(yíng)營(yíng)業(yè)稅納納稅人的的不同身身份來定定；合法票據(jù)歸類（4）１１、工程費(fèi)支出出應(yīng)區(qū)分以下情況況取得發(fā)票：1）施工方為建建筑安裝企業(yè)，應(yīng)應(yīng)取得地稅部門監(jiān)監(jiān)制的“建筑安裝裝業(yè)發(fā)票”；2）施工方為生生產(chǎn)建筑設(shè)施、設(shè)設(shè)備的增值稅納稅稅人，應(yīng)取得國(guó)稅稅部門監(jiān)制的“工工業(yè)企業(yè)專用發(fā)票票”3）.施工方為經(jīng)銷建筑筑設(shè)施、設(shè)備的增增值稅納稅人，應(yīng)應(yīng)取得國(guó)稅部門監(jiān)監(jiān)制的“商業(yè)企業(yè)業(yè)專用發(fā)票”三：清算案例分析析案例（20）單一項(xiàng)目的清算某房地產(chǎn)開發(fā)公司司于2005年12月10日將位于繁華地段段的一幢2000平方米待售的辦公公大樓以每平方米米2000元的價(jià)格對(duì)外銷售售，獲得銷售收入入4000萬元。企業(yè)按5%申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅200萬元，城市維護(hù)建建設(shè)稅14萬元，教育費(fèi)附加加6萬元。計(jì)算過程扣除項(xiàng)目：（800+1200）×[1+（10%+20%）]+220=2820（萬元）增值額：4000-2820=1180（萬元）增值額與扣除項(xiàng)目目額比例：（1180÷2820）×100%=41.84%應(yīng)交土地增值稅稅稅額：1180×30%=354（萬元）有別墅又有普通住住宅案例（21）某房地產(chǎn)開發(fā)公司司于2002年開發(fā)某地，該地地面積14300平方，規(guī)劃時(shí)建普普通住宅與別墅兩兩種類型。土地單單價(jià)成本為1150/平方，總成本為16445000，其中普通住宅占占地7300平方，別墅占地7000平方，共20戶。2005年完工并對(duì)外銷售售，2007年1月全部銷售完畢，，2007年5月進(jìn)行清算程序，，該項(xiàng)目別墅收入入3000萬，普通住宅收入入3400萬，總可售面積為為13200平方，其中別墅可可售面積為4000平方，普通住宅為為9200平方，總開發(fā)成本本為2820萬。繳納營(yíng)業(yè)稅及及附加為3，712，000元。計(jì)算過程說明:對(duì)于財(cái)務(wù)費(fèi)用及管管理費(fèi)用等按加計(jì)計(jì)扣除10%來計(jì)算。清算方案一：按可可售面積分別計(jì)算算清算方案二:開發(fā)成本按可售面面積占總面積之比比來分?jǐn)?土地成本按占地面面積占總面積比來來分?jǐn)?案例三:按收入比來分?jǐn)偝沙杀?思索：1、對(duì)按收入比來分?jǐn)倲偝杀敬嬖诘膯栴}題分析第一種情況：全部部銷售完畢下的分分?jǐn)偝杀荆旱诙N情況：銷售售