工程管理畢業(yè)論文

工程管理畢業(yè)論文_0理工類樣張小城鎮(zhèn)建設(shè)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的作用與應(yīng)注意的問(wèn)題摘要:小城鎮(zhèn)作為連接城鄉(xiāng)的橋梁和紐帶，在推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化、推進(jìn)城鎮(zhèn)化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，具有重要的意義和作用。隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程加和實(shí)現(xiàn)社會(huì)、快和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，小城鎮(zhèn)建設(shè)已經(jīng)成為關(guān)系到經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)一步發(fā)展的重要方面，而小城鎮(zhèn)建設(shè)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有節(jié)約土地，節(jié)約資金,解決農(nóng)村剩余人員就業(yè),縮小城鄉(xiāng)差別等方面的作用，所以在農(nóng)村城鎮(zhèn)化過(guò)程中，應(yīng)針對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題，分析其中原因，并提出改進(jìn)對(duì)策，以城市總體規(guī)劃作指導(dǎo)，實(shí)施房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，從而促進(jìn)小城鎮(zhèn)可持續(xù)發(fā)展。關(guān)鍵詞:小城鎮(zhèn)建設(shè);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);作用;規(guī)劃;問(wèn)題1引言在中國(guó)的歷史長(zhǎng)河中小城鎮(zhèn)的建設(shè)一直起著不可忽略的作用，特別是在改革開(kāi)放進(jìn)入攻堅(jiān)階段的今天，隨著大中城市的飛速發(fā)展，小城鎮(zhèn)的建設(shè)是越來(lái)越重要。改革開(kāi)放初期，我國(guó)小城鎮(zhèn)如雨后春筍般涌現(xiàn)并茁壯成長(zhǎng);但是由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)首先在大中城市發(fā)展起來(lái)，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直受到政府和實(shí)業(yè)界的雙重忽視，因此，起步較晚，時(shí)間不長(zhǎng)，在目前的開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，存在著諸多的問(wèn)題。隨著社會(huì)的更加開(kāi)放，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，當(dāng)前的小城鎮(zhèn)已無(wú)法滿足社會(huì)主義下的社會(huì)化大生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，小城鎮(zhèn)發(fā)展路在何方,小城鎮(zhèn)建設(shè)中將遇到什么樣的問(wèn)題,我們感到任重道遠(yuǎn)。小城鎮(zhèn)是80年代以來(lái)新建的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的集中地，在地理位置上，小城鎮(zhèn)的星羅棋布是全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有力的依托。它把廣大的農(nóng)村與大中城市連接起來(lái)，不僅帶動(dòng)了農(nóng)村的發(fā)展，而且有力地支撐著大中城市的繁榮。從城市的集聚效應(yīng)來(lái)看，小城鎮(zhèn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)應(yīng)該是有重點(diǎn)地發(fā)展條件較好、有前途的集鎮(zhèn)和城鎮(zhèn)，使其進(jìn)一步發(fā)展為中等城市。但是，要注意一個(gè)地區(qū)不能平均地發(fā)展集鎮(zhèn)和城鎮(zhèn)?？梢詫⒖h城發(fā)展為中等城市，對(duì)中等城市、大城市的發(fā)展不應(yīng)一律加以限制，而要有選擇地發(fā)展。綜上所述，城市化是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化縮短城鄉(xiāng)差距的一個(gè)重要途徑，小城鎮(zhèn)建設(shè)自身也可以產(chǎn)生大量的財(cái)政收入，如土地出讓金、建筑業(yè)的稅收，還可以使人力、資本、技術(shù)等各類生產(chǎn)要素向土地聚集，從而拉動(dòng)二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)大量成長(zhǎng)型的資源。因此，小城鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)注意和撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)的工作相結(jié)合，還應(yīng)和制定靈活的土地、戶籍改革及金融投資政策相結(jié)合。3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)促進(jìn)小城鎮(zhèn)發(fā)展的作用雖然各地均有種類數(shù)量迥異的天然資源。但只有經(jīng)過(guò)有效的開(kāi)發(fā)利用，先行投入資金、少其他產(chǎn)業(yè)所獲份額，近乎殺雞取卵。欲化解此矛盾，唯有破除不合科學(xué)發(fā)展觀的“捷徑”思想，按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，再造衡穩(wěn)型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。我國(guó)2000年中央11號(hào)文件規(guī)定:限制分散建戶的宅基地審批，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)購(gòu)房或按規(guī)劃集中建房，節(jié)約的宅基地可用于小城鎮(zhèn)建設(shè)用地。由此可見(jiàn)國(guó)家很早就認(rèn)識(shí)到對(duì)小城鎮(zhèn)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，集中建房不僅可為農(nóng)民帶來(lái)切實(shí)利益。而且是小城鎮(zhèn)走生態(tài)環(huán)境、人文、社會(huì)三者之間協(xié)調(diào)與平衡可持續(xù)發(fā)展必由之路。有計(jì)劃、有方向、有步驟地進(jìn)行小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有利于節(jié)約土地資源，有利于小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，克服各自為政，設(shè)施不能共享的問(wèn)題，從而節(jié)約大量資金。3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是小城鎮(zhèn)建設(shè)的主力軍現(xiàn)階段我國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)取得了顯著的成績(jī),其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)功不可沒(méi)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在過(guò)去的二十多年的時(shí)間里已經(jīng)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展和進(jìn)步,在城市的規(guī)劃和建設(shè)中發(fā)揮著重要作用,在推動(dòng)城市化進(jìn)程中起了十分關(guān)鍵的作用。小城鎮(zhèn)中的居民住宅樓的建造、廠房、學(xué)校、醫(yī)院及政府的辦公樓等都離不開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。沒(méi)有房地產(chǎn)的先行開(kāi)發(fā),就沒(méi)有居民住宅樓、廠房及企事業(yè)單位的辦公樓建設(shè),就沒(méi)有小城鎮(zhèn)建設(shè)。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是小城鎮(zhèn)建設(shè)的先行者、主力軍,在小城鎮(zhèn)建設(shè)中發(fā)揮著不可替代的作用。如果在一耕種區(qū)域內(nèi)存在50戶農(nóng)民，每戶要消耗掉至少150平方米的住宅面積，若將分散住宅改建成小區(qū)，可極大的節(jié)約耕地面積，大大減少了重復(fù)建設(shè)及建設(shè)生活中的資源浪費(fèi)，如電線的架設(shè)，排水、飲水、供氣管線的安裝距離等。大大地減輕了農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，小區(qū)內(nèi)還可設(shè)置一些農(nóng)業(yè)社會(huì)化的服務(wù)，方便農(nóng)民們的生活，這樣可在短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生積極效應(yīng)，加快城鎮(zhèn)化的發(fā)展，構(gòu)建有利于農(nóng)民集體產(chǎn)權(quán)制度:開(kāi)發(fā)聚居型農(nóng)民小區(qū)還有利于保護(hù)農(nóng)民的產(chǎn)權(quán)，由于聚居優(yōu)勢(shì)，小區(qū)內(nèi)部自然產(chǎn)生聯(lián)合產(chǎn)權(quán)團(tuán)體，這樣對(duì)于那些違規(guī)拆遷產(chǎn)生了有效的抵制對(duì)抗力量。3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)解決相當(dāng)一批人員就業(yè)我國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)是在改革開(kāi)放中發(fā)展起來(lái)的,小城鎮(zhèn)的興起對(duì)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民發(fā)生了全方位的影響。我國(guó)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力2010年將達(dá)到2億,而農(nóng)村所需要的勞動(dòng)力是有限的,農(nóng)村有限的生產(chǎn)資料不可能養(yǎng)活將近2億的剩余勞動(dòng)力。而這些剩余勞動(dòng)力大部分已涌入城市,如果不想辦法解決,那么在就業(yè)、住房、交通、教育、治安、計(jì)生、社會(huì)保障、市政建設(shè)等方面將會(huì)形成嚴(yán)重的沖擊。小城鎮(zhèn)建設(shè)是解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的重要途徑。而小城鎮(zhèn)建設(shè)的主力軍———房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè),由于其涉及的行業(yè)眾多,加之本身就是一個(gè)需要多勞動(dòng)者參與的行業(yè),因此作為小城鎮(zhèn)建設(shè)的主力軍,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)解決就業(yè)人員最多,可在一定程度上緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力所造成的社會(huì)壓力。3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是把各種原材料組合在一起,為人們提供各種用途建筑物的活動(dòng),是一個(gè)把土地開(kāi)發(fā),或轉(zhuǎn)變成房屋的過(guò)程。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還會(huì)帶動(dòng)諸多產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，如建筑業(yè)、建材業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、交通運(yùn)輸、保險(xiǎn)、飲食業(yè)其他服務(wù)業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，拉動(dòng)我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在促進(jìn)小城鎮(zhèn)發(fā)展中起到了重要的作用。一個(gè)地區(qū)乃至一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的關(guān)注有兩點(diǎn),一個(gè)是資本市場(chǎng),一個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)是硬件。一個(gè)城市乃至一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國(guó)家,房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),是發(fā)展的龍頭,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)搞好了,許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)便能很好地協(xié)調(diào)發(fā)展,為城市、國(guó)家的建設(shè)及發(fā)展做貢獻(xiàn)。3.4房地產(chǎn)是繳納稅收的大戶小城鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中短缺的是資金。房地產(chǎn)是利潤(rùn)最高的行業(yè)之一,也是地方稅收的主第2頁(yè)要來(lái)源之一。對(duì)于為解決2億剩余勞動(dòng)力而崛起的許多小城鎮(zhèn)而言,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)搞活了,可以帶動(dòng)促進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè),為小城鎮(zhèn)建設(shè)解決一部分資金短缺問(wèn)題,從而在一定程度上緩解小城鎮(zhèn)建設(shè)中出現(xiàn)的資金短缺的壓力,推動(dòng)小城鎮(zhèn)建設(shè)的進(jìn)行。3.5房地產(chǎn)解決了2億剩余勞動(dòng)力的安居問(wèn)題隨著社會(huì)的發(fā)展和國(guó)家的高度重視,我國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)取得了一定的成績(jī)。小城鎮(zhèn)建設(shè)在推進(jìn)社會(huì)發(fā)展,解決“三農(nóng)”問(wèn)題方面發(fā)揮了舉足輕重的作用。解決“三農(nóng)”問(wèn)題的關(guān)鍵在于農(nóng)村城鎮(zhèn)化，農(nóng)村城鎮(zhèn)化是我國(guó)實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的必由之路，也是全面建設(shè)小康社會(huì)的重大目標(biāo)。在農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，科學(xué)、合理地組織小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)直接關(guān)系到小城鎮(zhèn)的能與效率，關(guān)系到小城鎮(zhèn)體系的健康、有序發(fā)展。我國(guó)有近2億的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,衣、食、住、行是最基本的生活要素,小城鎮(zhèn)建設(shè)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本解決了2億剩余勞動(dòng)力的居住問(wèn)題,為社會(huì)的穩(wěn)定進(jìn)步發(fā)揮了重要作用。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可有效地改善農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)，開(kāi)發(fā)中可利用一些當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民工，其勞動(dòng)力成本低廉，同時(shí)還可保障農(nóng)民的生活基本條件，通過(guò)當(dāng)?shù)卣ＷC勞動(dòng)待遇及基本社會(huì)保障，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在小城鎮(zhèn)的發(fā)展會(huì)使一大批人進(jìn)入非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，一部分農(nóng)民的收入迅速增長(zhǎng)，就業(yè)觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，也同時(shí)解決了城市涌入大量農(nóng)民工所帶來(lái)的就業(yè)壓力及交通擁擠，治安混亂、環(huán)境污染等問(wèn)題。3.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)縮小了城鄉(xiāng)差距近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展,已經(jīng)成為我國(guó)城市建設(shè)和城市規(guī)劃的主要因素,同時(shí)房地產(chǎn)的大面積建設(shè),對(duì)城市形態(tài)有著深遠(yuǎn)的影響。隨著小城鎮(zhèn)建設(shè)的推進(jìn)及,農(nóng)民很難依靠經(jīng)營(yíng)小塊土地脫貧致富,出路只能是把剩余勞動(dòng)中國(guó)加入WTO后力轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)中去,這樣可以從總體上重組城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、重組資本、土地和勞動(dòng)力資源。小城鎮(zhèn)建設(shè)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可在一定程度上實(shí)現(xiàn)資本、土地和勞動(dòng)力資源的重組,同時(shí)為剩余勞動(dòng)力提供就業(yè)機(jī)會(huì),使這些農(nóng)民在家門(mén)口就可以就業(yè),增加農(nóng)民收入,縮小城鄉(xiāng)差距。4房地產(chǎn)企業(yè)在小城鎮(zhèn)建設(shè)中大有作為小城鎮(zhèn)建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)等，房地產(chǎn)業(yè)在其中占有重要的地位，中央11號(hào)文件明確指出:“發(fā)展小城鎮(zhèn)，可以有效帶動(dòng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”，“擴(kuò)大對(duì)住宅、農(nóng)產(chǎn)品、耐用消費(fèi)品和服務(wù)業(yè)的需求”。11號(hào)文件頒布以后，全國(guó)各個(gè)省市自治區(qū)和有關(guān)的中央各個(gè)部委紛紛制定貫徹意見(jiàn)，小城鎮(zhèn)建設(shè)和小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展條件和形勢(shì)，已不僅是量的積累而是質(zhì)的變化。為了迎接小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，很多小城鎮(zhèn)也制定了吸引房地產(chǎn)商進(jìn)入小城鎮(zhèn)的極為優(yōu)惠的政策，全國(guó)重點(diǎn)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育條件已經(jīng)成熟。大家認(rèn)為，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)廣大城市房地產(chǎn)商受自身政治素質(zhì)的束縛和“重城市、輕農(nóng)村”開(kāi)發(fā)思想的支配，對(duì)中央關(guān)于加快我國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)、提高城市化水平、改善廣大農(nóng)村居住條件的信心和決心缺乏領(lǐng)會(huì)，對(duì)將大中城市的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)引入小城鎮(zhèn)建設(shè)從而提高建設(shè)水平的革命性意義認(rèn)識(shí)不足，尤其小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和農(nóng)宅建設(shè)的巨大市場(chǎng)潛力估計(jì)不足。一方面，大中城市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已白熱化，另一方面，量大面廣的小城鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)建設(shè)是一片尚未開(kāi)墾的處女地，它為開(kāi)發(fā)商提供了一個(gè)廣闊的市場(chǎng)。當(dāng)然這新的拓展空間和市場(chǎng)同時(shí)也存在著新的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，只有運(yùn)籌帷握才能抓住機(jī)遇。4.1住宅建設(shè)在小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)中占有重要地位小城鎮(zhèn)建設(shè)與前期的開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)有明顯的兩個(gè)區(qū)別:一是小城鎮(zhèn)不單是吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集中，更重要的是吸引農(nóng)村人口進(jìn)鎮(zhèn)，緩解農(nóng)村勞動(dòng)力過(guò)剩和民工給大城市帶來(lái)的壓力;發(fā)展農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和外部效應(yīng)，提高城市化水平。在西部還存在退耕還林的問(wèn)題，傳統(tǒng)的離土不離鄉(xiāng)的觀念正面臨挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力的自由流動(dòng)和人口向小城鎮(zhèn)集第3頁(yè)聚是大勢(shì)所趨。人口的聚集必然導(dǎo)致住宅需求的增長(zhǎng)，建設(shè)部提出要在5年小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題“第二屆房地產(chǎn)年會(huì)暨中國(guó)品牌地產(chǎn)商務(wù)節(jié)高端對(duì)話”中,中國(guó)人民解放軍總參謀部胡永峰將軍曾說(shuō)過(guò)“房地產(chǎn)是一個(gè)國(guó)家的象征,是一個(gè)時(shí)代的象征,是繁榮富強(qiáng)的象征,是智慧的象征,也是我們國(guó)家綜合國(guó)力的象征”。盡管我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差,但在我國(guó)先進(jìn)的科技文化指導(dǎo)下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在過(guò)去的20多年已經(jīng)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展和進(jìn)步,為我國(guó)的城市建設(shè)尤其是為解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力而興起的小城鎮(zhèn)建設(shè)作出了很大的貢獻(xiàn),發(fā)揮了重要作用,盡管如此,小城鎮(zhèn)建設(shè)還處于初級(jí)階段,由于經(jīng)驗(yàn)不足及其他原因,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中或多或少地出現(xiàn)了一些問(wèn)題。第4頁(yè)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的這些問(wèn)題，導(dǎo)致國(guó)家資源的流失、浪費(fèi)，造成生態(tài)環(huán)境的惡化，更影響小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展，增加了進(jìn)一步發(fā)展的成本。那么，什么原因使得小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于這種不健康的狀態(tài)呢,總體而言，既有宏觀的體制原因，也有微觀的操作實(shí)踐的因素。其深層原因在于小城鎮(zhèn)發(fā)展仍處在起步階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平普遍不高。具體來(lái)說(shuō)有以下幾個(gè)主要原因:6.1城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃不健全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于盲目狀態(tài)發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化經(jīng)驗(yàn)表明，科學(xué)、適當(dāng)超前的規(guī)劃，是城市良性、健康發(fā)展的關(guān)鍵，必須要有健全的、具有約束力的城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，以土地的用途管制和城鎮(zhèn)的功能分區(qū)，保障城鎮(zhèn)的有序發(fā)展。從我國(guó)小城鎮(zhèn)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，規(guī)劃嚴(yán)重滯后于小城鎮(zhèn)的發(fā)展，主要表現(xiàn)在:一方面，土地利用規(guī)劃滯后于小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。從規(guī)劃的層次上講,土地利用規(guī)劃應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃起指導(dǎo)和約束作用,但在實(shí)際操作中并非如此,小城鎮(zhèn)的發(fā)展主要是一種重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量的城鎮(zhèn)化道路。另一方面，小城鎮(zhèn)規(guī)劃的編制不合理,編制規(guī)劃時(shí)缺乏預(yù)見(jiàn)性和超前性,使得小城鎮(zhèn)發(fā)展的空間受到限制;規(guī)劃不注意小城鎮(zhèn)內(nèi)部資源的充分利用,不注意舊城區(qū)的改造,許多工業(yè)項(xiàng)目匆忙上馬、盲目選址,甚至把有嚴(yán)重污染的工廠布置在小城鎮(zhèn)水源地的上游和居住區(qū)的上風(fēng)向。6.2開(kāi)發(fā)主體實(shí)力不強(qiáng)，建設(shè)資金投資不足從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看,國(guó)家集體的投資呈遞減趨勢(shì),而個(gè)人投資所占的份額逐年增加，且有實(shí)力的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有大舉進(jìn)軍。但總的來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)的投資能力嚴(yán)重不足,且資金的運(yùn)作不規(guī)范,難以和真正的市場(chǎng)機(jī)制接軌,也難以做到滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。對(duì)于小城鎮(zhèn)建設(shè)的商業(yè)性貸款，特別是中長(zhǎng)期類貸款嚴(yán)重不足，導(dǎo)致小城鎮(zhèn)建設(shè)初期不能進(jìn)行整體規(guī)劃和規(guī)模建設(shè)，后期規(guī)模擴(kuò)張困難和改建的壓力巨大。政府沒(méi)有固定的預(yù)算支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施，完全依靠預(yù)算外的土地出讓金。多元化的投入機(jī)制使得資金來(lái)源分散,資金的利用效率低下,難以發(fā)揮資金立足各個(gè)工程的具體地區(qū)和具體條件。同樣由于資金的缺乏，使得在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)素質(zhì)不高，多屬農(nóng)村建筑隊(duì)，技術(shù)人員少、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，小城鎮(zhèn)建筑的質(zhì)量整體不高。6.3小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理體系落后，配套政策沒(méi)有形成目前我國(guó)小城鎮(zhèn)處于“條塊分割，多頭管理”的狀況，出現(xiàn)條上“管得著，看不見(jiàn)”、塊上“看得見(jiàn)，管不了”的局面，地方政府和職能部門(mén)協(xié)調(diào)管理難。而且，城鎮(zhèn)政府的職能不明晰，存在著比較嚴(yán)重的政企不分、政事不分等問(wèn)題，行政效率低下。與此同時(shí)，城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)，不僅影響生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)間自由流動(dòng)，特別是戶籍、勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)福利等政策限制了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向小城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移，使得小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)受到限制。最后，我國(guó)土地使用制度以及流轉(zhuǎn)制度的不健全。就居住用地而言，農(nóng)村宅基地一般是無(wú)償或低價(jià)取得，而小城鎮(zhèn)居住用地一般通過(guò)出讓方式取得，兩者的取得成本場(chǎng)來(lái)配置資源。但是，我國(guó)關(guān)于小城鎮(zhèn)建設(shè)的法律制度建設(shè)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是在土地供給缺乏相應(yīng)的法律和規(guī)范，導(dǎo)致小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍發(fā)育不全、秩序混亂，市場(chǎng)主體行為不規(guī)范，市場(chǎng)信息不透明，致使小城鎮(zhèn)建設(shè)違法投機(jī)行為不斷不出現(xiàn)。也因?yàn)榇?，小城?zhèn)房地產(chǎn)統(tǒng)一市場(chǎng)體系沒(méi)有形成，缺乏健全而靈敏的價(jià)格機(jī)制，市場(chǎng)人為因素影響大，房地產(chǎn)價(jià)格混亂，房地產(chǎn)交易行為不規(guī)范。7解決小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題的對(duì)策7.1發(fā)展三大產(chǎn)業(yè)，為小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供機(jī)會(huì)和廣闊的空間農(nóng)業(yè)的發(fā)展是工業(yè)化和城市化的根基。為實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，必須不斷推廣現(xiàn)代化的生產(chǎn)工具，擴(kuò)大農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，把多數(shù)農(nóng)田集中在少數(shù)種田能手手里，不斷提高農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率。這樣不僅可以增加農(nóng)民收人，為農(nóng)民“造城”開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)奠定基礎(chǔ)，同時(shí)還可以促使農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，進(jìn)而推動(dòng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展。小城鎮(zhèn)發(fā)展的源動(dòng)力在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)支持,尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展,小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也必須以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為源動(dòng)力。在發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)的同時(shí)必須大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，以提高對(duì)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和資金的吸納能力，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供巨大的潛在需求。為此，一方面要以當(dāng)前正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整為契機(jī),通過(guò)制定合理可行的政策措施,吸引工業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)向小城鎮(zhèn)聚集;另一方面,要采取各種措施提高小城鎮(zhèn)的投資能力,通過(guò)規(guī)范政府財(cái)政體制,確定小城鎮(zhèn)政府和上級(jí)政府的收支范圍,制定相應(yīng)的信貸政策,鼓勵(lì)民間資本對(duì)房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的投資,最終形成可持續(xù)的基本建設(shè)投資能力。7.2制定并實(shí)施科學(xué)的、超前的小城鎮(zhèn)規(guī)劃，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有序進(jìn)行小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系到小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展，而土地利用規(guī)劃和小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃是政府對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要技術(shù)手段。因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須遵循先規(guī)劃、后建設(shè)的原則，避免規(guī)劃跟著開(kāi)發(fā)走。政府應(yīng)結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)的客觀實(shí)際和發(fā)展方向，因地制宜量力而行，制定科學(xué)的、超前的規(guī)劃。特別是在小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資日益多元化的情況下，通過(guò)規(guī)劃的約束作用，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一管理”的建設(shè)格局。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)追求的是短期行為,而小城鎮(zhèn)建設(shè)追求的是長(zhǎng)期發(fā)展利益。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)在城市戰(zhàn)略定位、城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下,有序、合理地利用土地,從整個(gè)城市環(huán)境的考慮去著眼,走內(nèi)涵發(fā)展與外延發(fā)展相結(jié)合,以內(nèi)涵發(fā)展為主的道路,協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益?？茖W(xué)規(guī)劃，合理建設(shè)要做到:一是城鎮(zhèn)規(guī)劃要高檔次、高水平。要聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外高水平的專家，搞好城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和詳細(xì)的實(shí)施運(yùn)作方案，確保規(guī)劃科學(xué)合理、方案切實(shí)可行。二是因地制宜，突出特色。根據(jù)小城鎮(zhèn)的地理位置、交通、資源狀況等條件，因地制宜，體現(xiàn)出鮮明的特色。三是城鎮(zhèn)建設(shè)既要適度超前，又要避免過(guò)度投入。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)能夠適應(yīng)今后一段時(shí)期發(fā)展的需要，給未來(lái)的拓展留存必要的空間，并且避免在短期內(nèi)過(guò)于集中地使用土地與資金。同時(shí)，在規(guī)劃的實(shí)施過(guò)程中，要根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，不斷地調(diào)整和完善規(guī)劃，使小城鎮(zhèn)得到快速、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)的發(fā)展。7.3增加基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的投入，落實(shí)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施是小城鎮(zhèn)生產(chǎn)和生活的物質(zhì)基礎(chǔ)。因此，在小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，必須按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針，對(duì)新開(kāi)發(fā)地區(qū)和二次開(kāi)發(fā)地區(qū)(即舊城區(qū))的住宅、廠房、店鋪、水電、道路、市場(chǎng)、郵電以及建筑藝術(shù)、空間環(huán)境、污染防治、園林綠化、文教衛(wèi)生設(shè)施等進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。為極措施，按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則，允許和鼓勵(lì)企事業(yè)單位和個(gè)人投資市政建設(shè)和舊城改造，形成良好的投資環(huán)境和生活環(huán)境，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。7.4加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理，提高設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)水平和開(kāi)發(fā)質(zhì)量小城鎮(zhèn)政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理:所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都要采取向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)的形式，從投標(biāo)企業(yè)中擇優(yōu)選取;同時(shí)還要發(fā)動(dòng)各界人士加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)理，以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)水平，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)質(zhì)量和社會(huì)效益。但加強(qiáng)管理并不等于大包大攬，而是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃指導(dǎo)下由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金、自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧，以減少小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策的隨意性。加強(qiáng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的管理還要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理，對(duì)于素質(zhì)不高，沒(méi)有投資開(kāi)發(fā)能力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要限期整頓或取消其從業(yè)資格;對(duì)于具體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都要采取向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)的形式，從房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)到在施工過(guò)程中的技術(shù)水平都應(yīng)加強(qiáng)管理。更要規(guī)范小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)交易的各項(xiàng)信息公開(kāi)化，同時(shí)完善各項(xiàng)規(guī)章制度，杜絕房地產(chǎn)的地下交易行為，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)