年武漢某住宅C地塊策劃第二次補充說明

C地塊十大問題再再回答2003年10月21日，三、四期規(guī)劃方案正式報批，其間幾經(jīng)周折，目前已獲得規(guī)劃部門通過。至此C地塊的規(guī)劃方案已經(jīng)定稿，同時C地塊的各項規(guī)劃指標明確確定?；诖?，武漢地區(qū)C地塊項目策劃團隊根據(jù)定稿后的各項規(guī)劃指標對C地塊開發(fā)中相關(guān)的十大問題進行再再回答。C地塊十大問題再再回答一.目標客戶群二.產(chǎn)品定位及賣點三.主題概念、風格四.品牌要求五.競爭策略六.現(xiàn)金流、風險贏利和決策七.產(chǎn)品推出市場時間八.主力戶性、面積、總價九.開發(fā)規(guī)模、順序、地塊、規(guī)劃指標十.項目經(jīng)濟分析

一、目標客戶群分布在漢口地區(qū)的家庭年收入在5-8萬元以上的小私營業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)、大型國有企業(yè)管理層以及有一定積蓄、夫妻收入較穩(wěn)定的想二次置業(yè)的城市居民。該群體的購房動機：對目前住所不夠滿意（或面積小、或房屋結(jié)構(gòu)不好、或現(xiàn)有居住環(huán)境不理想、有與老人分居的愿望）。家庭構(gòu)成：主要年齡段在35—45歲之間，三口之家或少量帶一方父母一家四--五口。該群體文化程度：文化層次較高，大專以上的約占70%。該群體消費偏好：在盡量花相對低的成本的同時希望能夠獲得較高層次的居住滿足。二、產(chǎn)品定位及賣點本案項目定位是“大型中檔人文住宅小區(qū)”。產(chǎn)品定位是“物超所值的大眾精品房”1）土地資源的最佳利用（沒有A地塊優(yōu)越）以及地塊被軍用電纜分成兩半等因素，造成C地塊不宜考慮高檔產(chǎn)品。2）項目所在地環(huán)境優(yōu)美，水資源豐富，是居住的理想之所，“人文住宅”是項目可持續(xù)發(fā)展的重要保證。3）在遵循一期產(chǎn)品定位的同時進一步擴大產(chǎn)品差異化，在充分分析武漢市房地產(chǎn)市場行情和使土地獲得最大程度的增值的前提下，C地塊開發(fā)以多層為主，8、9層夾層及少量小高層相輔。二、產(chǎn)品定位及賣點產(chǎn)品賣點高附加值的大型城郊人文住宅小區(qū)健康、庸懶、舒適、注重社區(qū)交往的生活方式4個層次的立體院落生活方式（小區(qū)院落、組團院落、單體內(nèi)院落、戶內(nèi)、外院落）顧客和訪客的“回家的路”結(jié)合“回家的路”形成的小區(qū)序列空間6合1的組團生活起居室真正的可靈活分隔的空間絕大部分住戶通過入戶陽臺或花園絕大部分住戶室內(nèi)無走廊根據(jù)武漢氣候特點和民俗全新設(shè)計的戶型和戶內(nèi)生活流線全新設(shè)計的多層及小高層夾層戶型三、主題概念、風格主題概念-----凝聚東方神韻和濃縮西方精華的居住生活的心靈驛站C地塊在保持一期綠環(huán)水抱的異國風情小鎮(zhèn)主題的同時繼續(xù)保持項目輕松、自然、舒適、健康色彩鮮艷的整體主題風格。同時在一期的發(fā)展思路上有所創(chuàng)新，以人為中心，通過設(shè)計產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)功能和營造產(chǎn)品的外部空間來構(gòu)筑出消費者的生活方式，同時C地塊的服務(wù)意識將盡情體現(xiàn)在“自然之心、健康生活、悠然假日、融融親情”等全方位生活理念之中。

四、品牌要求C地塊的開發(fā)以集團品牌為目標，通過樹立項目品牌來展現(xiàn)公司形象。主要體現(xiàn)在：在建筑立面上強調(diào)集團標準色的運用和集團標志的識別，在環(huán)境營造上強調(diào)以人為本，居住與世界同步，生活與藝術(shù)共融開發(fā)理念，通過構(gòu)筑生活環(huán)境藝術(shù)空間來營造一種深入到消費者生活細節(jié)中的生活方式。在項目的推廣上主打集團“綠色家園”的品牌概念，通過提升項目品牌樹立和鞏固公司品牌形象。五、競爭策略差異化競爭策略加產(chǎn)品的高附加值通過調(diào)整產(chǎn)品組合的比例和改進產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、功能進一步將夾層產(chǎn)品的差異性體現(xiàn)得淋漓盡致夾層產(chǎn)品相對高的附加值是市場競爭制勝的關(guān)鍵，附加值不僅體現(xiàn)在建筑物質(zhì)上能夠滿足消費者購買的欲望，在生活方式上也能夠讓消費者體會到精神上的快感。六、現(xiàn)金流、風險贏利和決策

風險贏利分析和決策1）規(guī)劃已經(jīng)通過，不存在風險。2）施工圖審查的風險。（規(guī)避措施）夾層仍然采用業(yè)主直接委托施工方二次裝修方式通過夾層施工圖審查，若夾層報審?fù)ú贿^，則三、四期規(guī)劃設(shè)計中的夾層可改為小高層來規(guī)避。3）國家政策方面：央行121號文件，將降低房地產(chǎn)投資的貸款額度，同時降低貸款按揭比例，并且建設(shè)部規(guī)定商品房只有封頂后才能開始發(fā)售，該政策對C地塊的現(xiàn)金流安排會產(chǎn)生較大影響。規(guī)避措施：武漢市房地產(chǎn)市場相對滯后，地區(qū)公司仍有較大操作空間。4）軍用電纜退讓方面：地區(qū)公司已經(jīng)與部隊方面交涉，部隊已經(jīng)口頭同意退讓距離由10m調(diào)整為3-5m。六、現(xiàn)金流、風險贏利和決策4）、設(shè)計、施工進度與集團下半年工作任務(wù)不配備的風險。（規(guī)避措施）：與售價院兩合三指，夜以繼日，力爭在12月初完成所有施工圖設(shè)計。同時將詳勘工作提前，以確保在04年1月初基礎(chǔ)開工?，F(xiàn)金流安排：D:\徐正加\C地塊策劃團隊文件\c10個問題（現(xiàn)金流）.xls03年11月月7日已經(jīng)完完成方案設(shè)計計及報批。03年11月月2日—11月26日完完成三期詳勘勘，設(shè)計院同同時完成三期期對多層基礎(chǔ)礎(chǔ)施工圖。三三期多層基礎(chǔ)礎(chǔ)開始施工。。11月26日—04年年1月5日設(shè)設(shè)計院完成所所有施工圖設(shè)設(shè)計。03年12月月1日—04年1月5日日完成項目目全部的施工工圖審批。04年1月初初項目三期全全面開始施工工，1月底三三期基礎(chǔ)完工工；04年2月下旬三期期地面部分開開始施工，5月正式推出出，計劃銷售售周期兩年，，04年三期期去化率達到到70%。05年4月底底一期交房。。04年8月份份計劃四期開開始施工，06年4月份份計劃四期交交房。七、產(chǎn)品推出出市場時間八、主力戶型型、面積、總總價1：總價定位（單單套總價）多層：22—28萬/套小高層夾層：：25——30萬/套套小高層：25萬左右/套套多層復(fù)式：30—35萬/套2：單價定位位多層均價：1950元/㎡小高層夾層均均價：2950元/㎡小高層均價：：2250元/㎡㎡商鋪：4500元/㎡八、主力戶型型、面積、總總價主力戶型、面面積及比例類別戶型面積戶數(shù)多層復(fù)式4房2廳2衛(wèi)2廚（A型）131㎡2203房2廳2衛(wèi)2廚（B型）3房2廳2衛(wèi)2廚（C型）108㎡120㎡320603（4）房3（2）廳3（2）衛(wèi)2廚170㎡左右120小高層3房2廳2衛(wèi)2廚125—130㎡44夾層3房2（3）廳2（3）衛(wèi)2廚82㎡可售，140㎡建面716九、開發(fā)規(guī)模、順順序、地塊、、

規(guī)劃指標標項目基本產(chǎn)品品組合：多層+夾層（（按樓板面積積）+小高層層（面積比為11：12：1）總用地面積：：205.9畝畝（13.69萬平方米米）平均容積率：：1.28（實實際容積率1.6）建筑密度：19%綠化率：43%總建筑面積：：約171000㎡其中：可售住宅報批批面積：約約164400平方米小學(xué)建筑面積積：約約5200平方米米商業(yè)面積：約約1590平方方米人防面積：約約2000平方米米住宅建筑面積積：約164400平方米其中：多層:91998平平方米夾層：66298平方米小高層6200平方方米車位：413（（地面）42（底下）建筑層數(shù)：多多層-----6層/6+1層層夾層-----8層或9層小高層—11+1層C地塊開發(fā)模式式為“一次性規(guī)劃劃,分兩期開發(fā)””.首先期開發(fā)建建筑面積約9萬平平方米，產(chǎn)品形態(tài)態(tài)全部為夾層和多多層以及一幢小高高層，約1600平方米商鋪，一一所小學(xué)。后期根根據(jù)銷售情況適當當推遲半年到一年年開發(fā).十、項目經(jīng)濟分析a:項目總成本約30994萬b:項目總銷售約39610萬c:項目毛利潤：（b-a）=8616萬d: