浙江麗水某住宅地塊投資開發(fā)報(bào)告

目錄第一章前言一、報(bào)告編制的的目的二、報(bào)告編制依依據(jù)三、項(xiàng)目地塊位位置及項(xiàng)目性性質(zhì)四、項(xiàng)目開發(fā)形形式第二章項(xiàng)目目投資環(huán)境及及市場(chǎng)調(diào)查分分析一、項(xiàng)目投資環(huán)環(huán)境二、麗水市房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查三、麗水市房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查第三章項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略略和規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)定位一、地塊價(jià)格二、開發(fā)策略和和規(guī)劃設(shè)計(jì)定定位第四章項(xiàng)目合合作單位概況況及合作模式式一、合作開發(fā)模模式二、合作雙方概概況第五章項(xiàng)目投投資成本估算算及盈利分析析一、投資成本估估算及盈利分分析二、投資分析結(jié)結(jié)果第六章資金運(yùn)運(yùn)作和開發(fā)計(jì)計(jì)劃一、運(yùn)作項(xiàng)目總總資金量二、資金籌措三、資金及項(xiàng)目目運(yùn)作程序和和時(shí)間表第七章結(jié)結(jié)論第一章前言報(bào)告編制的目的的1、在在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)分析析的基礎(chǔ)上，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目所處處的區(qū)位環(huán)境境，對(duì)該地塊塊的開發(fā)價(jià)值值進(jìn)行合理的的評(píng)估，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的可行性性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)策劃和規(guī)劃劃設(shè)計(jì)定位提提出初步意見見。3、考考量合作雙方方的概況和能能力，結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目的特點(diǎn)，探探索項(xiàng)目合作作開發(fā)經(jīng)營(yíng)的的可行性，并并提出具體合合作模式。4、估估算項(xiàng)目資金金投入量，提提出資金的籌籌集和運(yùn)作方方案。5、分析項(xiàng)目投投資的收益和和風(fēng)險(xiǎn)，提出出項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)運(yùn)作的具體步步驟。報(bào)告編制依據(jù)1、麗水市規(guī)劃劃局和國(guó)土局局的規(guī)劃開發(fā)發(fā)規(guī)定；2、國(guó)家建設(shè)設(shè)部及麗水市市頒布的與房房地產(chǎn)相關(guān)法法律與政策；；3、麗麗水市透明售售房網(wǎng)；4、與合作方談?wù)劤傻某醪胶虾献饕庀颍?、現(xiàn)場(chǎng)勘察和和實(shí)地調(diào)研所所得資料。項(xiàng)目地塊位置及及項(xiàng)目性質(zhì)該項(xiàng)目地塊位于于麗水市主城城區(qū)東南部，地地塊西臨南明明湖好溪一側(cè)側(cè)，南距火車車站廣場(chǎng)僅三三百米，東北北為**小學(xué)。地塊塊總用地1245885m2(186..7畝)，規(guī)劃總建建筑面積2180224m2，其中經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房700000m2，商品房1480224m2。規(guī)劃控高60m，規(guī)容積率1.75，主要建造造多層、小高高層和高層住住宅。主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)如下：①總用地面積：：12.45585公頃，合186.7畝。②容積率：1..75③總建筑面積：：21.80024萬M2其中：商品品住宅：14.60024萬M2經(jīng)濟(jì)適用房7.000萬M2④建筑密度：225%⑤綠化率：300%項(xiàng)目開發(fā)形式與麗水水**房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司合合作開發(fā)。第二章項(xiàng)目目投資環(huán)境及及市場(chǎng)調(diào)查分分析項(xiàng)目投資環(huán)境1、全國(guó)局勢(shì)從全國(guó)來看，不不可逆轉(zhuǎn)的城城市化進(jìn)程，中中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)快速發(fā)展及及大眾財(cái)富的的穩(wěn)步積累是是構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基基石，同時(shí)國(guó)國(guó)家根據(jù)18億畝耕地紅紅線不動(dòng)搖原原則制定的土土地政策使新新增土地供應(yīng)應(yīng)仍將處于較較為緊張的狀狀態(tài)，大量的的流通資本與與緊張的商品品住宅供應(yīng)使使國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)不不斷走高。為為穩(wěn)定房?jī)r(jià)國(guó)國(guó)家全面連續(xù)續(xù)調(diào)控，目前前已有效果顯顯現(xiàn)，如深圳圳等個(gè)別城市市房?jī)r(jià)已趨于于穩(wěn)定。但是是中國(guó)經(jīng)濟(jì)快快速持續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)的勢(shì)頭短期期內(nèi)不會(huì)改變變，土地政策策也不會(huì)較大大變動(dòng)，房地地產(chǎn)行業(yè)仍將將快速發(fā)展。2、麗水市概況況麗水市位于浙江江省西南，緊緊臨溫州市。全全市總?cè)丝?52萬，市區(qū)人人口37.75萬，全區(qū)有有華僑24萬人，其中中大部分僑居居歐洲，所轄轄青田縣是著著名的華僑之之鄉(xiāng)。麗水主主城區(qū)四面環(huán)環(huán)山，風(fēng)景秀秀麗。美麗的的甌江從市中中心穿過，其其環(huán)境的特殊殊性也導(dǎo)致麗麗水主城區(qū)可可開發(fā)地塊非非常稀缺。隨隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速發(fā)展，人人們生活水平平不斷提高，對(duì)對(duì)居住品質(zhì)追追求也越來越越高。同時(shí)麗麗水24萬華僑經(jīng)濟(jì)濟(jì)在這幾年迅迅猛提高，居居住要求也提提高到一定品品位，大量的的需求使麗水水的房地產(chǎn)市市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展展，逐步走高高。從2006年年初六千千新房均價(jià)一一直攀升到2007年第三季度度的1.1萬左右，有有的樓盤起價(jià)價(jià)以達(dá)1.38萬，并且銷銷售情況也十十分良好，二二手房市場(chǎng)也也在年初的四四、五千攀升升到八、九千千左右，單價(jià)價(jià)上萬的二手手房不在少數(shù)數(shù)。一方面說說明了麗水經(jīng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)發(fā)展、人民生生活品質(zhì)的提提高，房產(chǎn)市市場(chǎng)成熟發(fā)展展，另一方面面說明麗水市市城區(qū)住宅地地塊的稀缺性性。3、項(xiàng)目區(qū)域域環(huán)境麗水市南明湖是是在穿過麗水水市的甌江和和好溪交匯處處下游筑壩而而成，清澈的的湖水映照著著蒼翠的青山山，景色非常常秀美。在麗麗水人心中，環(huán)環(huán)湖地塊將是是未來麗水最最高端的住宅宅區(qū)塊，是最最宜居住、最最佳景觀視覺覺高端區(qū)塊。其其附近的次觀觀景地塊土在在2007年五月30日拍買時(shí)拍拍出每平方米米建筑面積1萬元的地價(jià)價(jià)。**A、B地塊位于項(xiàng)項(xiàng)目位于麗水水市南明湖東東岸，具有很很好的景觀環(huán)環(huán)境資源。其其南面距火車車站廣場(chǎng)僅300米，交通十十分便利。東東側(cè)已建成**小學(xué)，配套套相當(dāng)成熟。麗水市房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查1、麗水市主城城區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)銷售情況2003年以來來，麗水市主主城區(qū)每年供供應(yīng)商品住宅宅用地在500-6600畝，年供應(yīng)應(yīng)商品住宅在在50-60萬平方米。由由于土地供應(yīng)應(yīng)緊張，住宅宅銷售一直供供不應(yīng)求，銷銷售價(jià)格一路路攀升，新房房?jī)r(jià)格每平方方米從2003年的2500元到2007年的10000元。2006--2007年部分銷售售樓盤統(tǒng)計(jì)如如下：樓盤名稱開盤時(shí)間銷售均價(jià)最低價(jià)最高價(jià)綠洲花苑2006.7539070009800丁香公寓2006.95880780010500水木清華2007.789561180012880溫馨園2007.977801050011800梅松花園多層2007.10088881100011880梅松花園疊排2007.1001388815000158802．麗水市主城城區(qū)2007年土地交易易情況隨著房?jī)r(jià)的不斷斷攀升，2006和2007年麗水主城城區(qū)的土地交交易價(jià)格也大大幅升高，2007年樓面地價(jià)價(jià)都在每平方方米5000元以上，南南明湖邊次湖湖景的奚渡地地塊已達(dá)到每每平方米9941元樓面地價(jià)價(jià)，市中心的的原釀造廠地地塊更是高到到了每平方米米15895元的樓面地地價(jià)，按照這這樣的地家房房?jī)r(jià)的上一萬萬二、一萬五五、直到二萬萬。2006--2007年部分土地地成交結(jié)果統(tǒng)統(tǒng)計(jì)如下：地塊名稱拍賣時(shí)間地塊面積(m22)建筑面積(m22)成交總價(jià)（萬元元）樓面地價(jià)(元//m2)宇雷路西側(cè)地塊塊4995074925370004938麗水學(xué)院地塊3071050671350006907弄和AB地塊73284113800572005025奚渡地塊614511013951008009941繞城東路地塊69647104470600005743原釀造廠地塊10821108211720015895第三章項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略略和規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)定位地塊價(jià)格麗水市政府為了了抑制房?jī)r(jià)過過快上漲，控控制土地價(jià)格格，經(jīng)多方協(xié)協(xié)商，在**AB地塊出讓中中設(shè)置了一級(jí)級(jí)開發(fā)資質(zhì)和和4億保證金的的高參拍調(diào)件件，并且設(shè)定定7萬平方米經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房零零回購(gòu)以降低低總地價(jià)。這這是一個(gè)很好好的機(jī)會(huì)，希希望上海分公公司和麗水市市**房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司合合作以5-6億較低的總總價(jià)拿到這一一地塊。開發(fā)策略和規(guī)劃劃設(shè)計(jì)定位定位：小套型為為主的快樂健健康的人文景景觀社區(qū)——優(yōu)秀的中青青年之家。理由：南明湖良良好的自然景景觀環(huán)境條件件；建建筑面積近22萬平方米的的住宅大盤；；麗麗水住宅市場(chǎng)場(chǎng)的高房?jī)r(jià)，小小套型即低總總價(jià)廣市場(chǎng)；；迎迎合國(guó)家政策策導(dǎo)向，有利利于公司融資資和住戶按揭揭。第四章項(xiàng)目合合作單位概況況及合作模式式合作開發(fā)模式項(xiàng)目由上海分公公司和麗水市市**房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司合合作投資開發(fā)發(fā)。雙方合作作以通過掛牌牌取得土地后后在麗水成立立合作公司——浙江**房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司（暫暫名）負(fù)責(zé)開開發(fā)經(jīng)營(yíng)。公公司注冊(cè)資本本40000萬元，股東東出資比例如如下：上海分公司出資資20400萬元，占51%股份。麗水**房地產(chǎn)產(chǎn)公司出資19600萬元，占49%股份。項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作總總資金約60000萬元，在取取得土地后倆倆合作公司按按運(yùn)作需要按按股份比例增增加資金。合作雙方概況上海分公司：該該公司是具有有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力和規(guī)范范的管理制度度。具體從略略。麗水市**房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司：該公公司是一家高高素質(zhì)的專業(yè)業(yè)房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)公司，是是麗水本土一一家知名企業(yè)業(yè)——浙江****有限公司及及由其主要股股東組成的麗麗水市**房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司。浙浙江****有限公司是是從麗水市迅迅速成長(zhǎng)起來來的唯一一家家甲級(jí)建筑設(shè)設(shè)計(jì)院，現(xiàn)在在總部已搬遷遷到杭州，公公司在杭州置置有三千多萬萬元的辦公樓樓，有一百多多名設(shè)計(jì)精英英勤勤懇懇地地設(shè)計(jì)數(shù)以百百計(jì)的建筑，每每年設(shè)計(jì)費(fèi)收收入近五千萬萬元，業(yè)務(wù)遍遍及浙江，江江蘇，安徽，江江西的地。麗麗水市行政中中心，麗水市市體育中心等等主要建筑均均出自**設(shè)計(jì)院，該該院設(shè)計(jì)的居居住小區(qū)更市市不計(jì)其數(shù)。麗麗水市**房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司是是由***等主要股東東于2005年12月注冊(cè)成立立的，公司注注冊(cè)資本為8500萬元。公司司在2006年4月通過競(jìng)拍拍以1.28億取得麗水***地塊，經(jīng)過過精心運(yùn)作推推出麗水鼎級(jí)級(jí)豪宅——**公館，還引引起麗水人民民的高度關(guān)注注，200套房源已有3000人的預(yù)訂，估估計(jì)銷售收入入可達(dá)6億。經(jīng)過這這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)作**公司在麗水水人的心目中中已樹立了良良好的信譽(yù)，由由此積累的人人際客戶群對(duì)對(duì)我們開發(fā)**項(xiàng)目極具市市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。**AB(綜合合)地塊利潤(rùn)測(cè)測(cè)算表(表格略)第五章項(xiàng)目投投資成本估算算及盈利分析析投資成本估算及及盈利分析1、編制依據(jù)1）、建筑工程程費(fèi)用以現(xiàn)行行建筑工程費(fèi)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)費(fèi)率為依據(jù)；；2）、各種費(fèi)率率依據(jù)國(guó)家及及麗水市相關(guān)關(guān)文件。2、投資估算見見下表二、投資分析結(jié)結(jié)果從上表看，該項(xiàng)項(xiàng)目土地總價(jià)價(jià)51890萬元，總投投資1165665萬元，總銷銷售收入1845888萬元，總利利潤(rùn)68023萬元，利潤(rùn)潤(rùn)率36。85%，是一個(gè)良良好的投資開開發(fā)項(xiàng)目，并并且上表測(cè)算算每平方米11000元的住宅銷銷售價(jià)還有上上升的空間。第六章資金運(yùn)運(yùn)作和開發(fā)計(jì)計(jì)劃運(yùn)作項(xiàng)目總資金金量投資總成本即為為項(xiàng)目總資金金量：11.6556億元。首期運(yùn)作資金：：土地成本本+前期規(guī)費(fèi)+工程費(fèi)用×30%+第一年的建建設(shè)管理費(fèi)+勘察設(shè)計(jì)費(fèi)+銷售費(fèi)用×60%==5.35++0.31++3.67××30%+00.05+00.16+00.08×660%=6..93億元。二、資金籌措1、自籌首期運(yùn)運(yùn)作資金6.93億元其中土地掛拍壓壓金4億元為第一一筆資金。2、銀行貸款土土地價(jià)的70%：5.19××70%=33.5億元3、總籌集資金金為10.43億元。三、資金及項(xiàng)目目運(yùn)作程序和和時(shí)間表2007年111月27日前自籌4.0億拍地保證證金參加競(jìng)拍拍掛牌，11月28日取得土地地。馬上開始方案設(shè)設(shè)計(jì)，2007年12月27日前籌到1.5億元款，其其中1.35億用于付清清土地款及契契稅，1500萬元用于起起動(dòng)考察、策策劃、設(shè)計(jì)、辦辦公等費(fèi)用，2008年1月15日完成方案案設(shè)計(jì)，并于于2008年2月1日前同時(shí)完完成方案報(bào)批批，2008年3月20日前完成第第一批施工圖圖設(shè)計(jì)，4月5日前完成圖圖審等一系列列審批，4月28日辦完工程程開工手續(xù)并并正式開工，6月15日完成3.5億元銀行貸貸款申批。到到此，項(xiàng)目開開發(fā)和資金周周轉(zhuǎn)均成一階階段，剩余資資金可歸還股股東或投入新新項(xiàng)目運(yùn)作。20008年7月15日完成地下下室工程，2008年9月1日開始正式式銷售，計(jì)劃劃2009年上半年基基本完成銷售售，2009年底首批住住宅交付使用用，2010年6月底全部交交付使用。第七