河南省某項(xiàng)目可行性

平頂山市**項(xiàng)目可行性分析報(bào)告告平煤**房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公公司二〇〇九年六月月目錄第一部分區(qū)區(qū)位概況·······································3一、平頂山基本本情況····································3二、新城區(qū)的發(fā)發(fā)展概況·································7三、新城區(qū)的發(fā)發(fā)展?jié)摿Αぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁ?11第二部分行行業(yè)概況·····································113一、平頂山房地地產(chǎn)市場(chǎng)情況況···························133二、平頂山房地地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)點(diǎn)···························177三、2009年年平頂山房地地產(chǎn)市場(chǎng)展望望····················19第三部分宗宗地分析·····································221一、地理位置············································21二、地塊特點(diǎn)··········································221三、項(xiàng)目SWOOT分析······································22第四部分項(xiàng)項(xiàng)目定位·····································224一、項(xiàng)目初步定定位······································24二、項(xiàng)目戶型及及面積定位·······························25三、目標(biāo)客戶定定位及分析·······························25第五部分項(xiàng)項(xiàng)目投資分析析································28一、項(xiàng)目主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)····························228二、戶型分析··········································229三、投資效益分分析······································30第六部分結(jié)論論···········································34第一部分區(qū)位概況況篇一、平頂山市基基本情況平頂山市位于中中國(guó)河南省中中部，1957年建市，現(xiàn)現(xiàn)轄2市4縣4區(qū)，土地面面積7882平方公里，總總?cè)丝?00萬(wàn)，中心城城區(qū)人口100萬(wàn)。平頂山山是國(guó)家重要要的能源原材材料工業(yè)基地地、中國(guó)優(yōu)秀秀旅游城市、河河南省中原城城市群9個(gè)中心城市市之一。2008年完成國(guó)民民生產(chǎn)總值1067..7億元，居河河南省第4位；地方財(cái)財(cái)政一般預(yù)算算收入62.5億元，居河河南省第3位；規(guī)模以以上工業(yè)增加加值501.8億元，居河河南省第4位。平頂山歷史史悠久。原始始社會(huì)新石器器時(shí)代的裴李李崗文化、仰仰韶文化、龍龍山文化遺址址在此均有考考古發(fā)現(xiàn)。史史籍最早見(jiàn)于于公元前1324年，《詩(shī)經(jīng)經(jīng)》、《論語(yǔ)語(yǔ)》、《左傳傳》、《史記記》等著作均均有記載。西西周時(shí)期為武武王宗室應(yīng)侯侯封地，應(yīng)國(guó)國(guó)以鷹為圖騰騰，古漢語(yǔ)中中“應(yīng)”、“鷹”通假，因此此平頂山市又又稱鷹城。平頂山文化化底蘊(yùn)深厚。是是春秋戰(zhàn)國(guó)思思想家墨子、唐唐代著名詩(shī)人人元結(jié)的故里里，是世界劉劉姓、葉姓的的祖籍地。公公元前526年，孔子與與葉公曾在這這里討論治國(guó)國(guó)理政之策?，F(xiàn)現(xiàn)有全國(guó)重點(diǎn)點(diǎn)文物保護(hù)單單位14處，省級(jí)文文物保護(hù)單位位38處。始建于于東漢的香山山寺，是中國(guó)國(guó)最早的佛教教寺廟之一、千千手千眼觀世世音得道證果果之地、漢傳傳觀音文化源源頭。始建于于北魏的風(fēng)穴穴寺，距今已已有1500多年的歷史史，曾與白馬馬寺、少林寺寺、相國(guó)寺并并稱中州“四大名剎”。平頂山是是汝官瓷發(fā)源源地，清涼寺寺汝官窯遺址址和應(yīng)國(guó)墓地地遺址被國(guó)家家列為重大考考古發(fā)現(xiàn)。在在平頂山境內(nèi)內(nèi)的三蘇園，是是宋代文學(xué)家家蘇洵、蘇軾軾、蘇轍父子子三人的陵園園。葉縣縣署署是我國(guó)現(xiàn)存存唯一的明代代縣衙，“葉公好龍”的典故就發(fā)發(fā)生在平頂山山市葉縣。一一年一度的馬馬街書(shū)會(huì)，綿綿延700余年不衰，是是我國(guó)文化史史上的一大奇奇觀，平頂山山市被命名為為“中國(guó)曲藝城”，所轄的汝汝州市為河南南曲劇發(fā)源地地、“汝瓷文化之之鄉(xiāng)”，寶豐縣為“曲藝之鄉(xiāng)”、“魔術(shù)之鄉(xiāng)”，魯山縣為“牛郎織女文文化之鄉(xiāng)”。平頂山自然然資源豐富。已已探明各類礦礦產(chǎn)資源57種，其中，原原煤儲(chǔ)量103億噸，是中中國(guó)中南地區(qū)區(qū)最大的煤田田；鈉鹽儲(chǔ)量量3300億噸，被中中國(guó)礦業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)授予“中國(guó)巖鹽之之都”；鐵礦石儲(chǔ)儲(chǔ)量9.7億噸，是中中國(guó)十大優(yōu)質(zhì)質(zhì)鐵礦區(qū)之一一。各類水庫(kù)庫(kù)175座，年均水水資源總量達(dá)達(dá)30億立方米。平頂山區(qū)位位優(yōu)勢(shì)明顯。地地處京廣和焦焦枝兩大鐵路路干線之間，境境內(nèi)鐵路總長(zhǎng)長(zhǎng)400公里。距河河南新鄭國(guó)際際機(jī)場(chǎng)100公里。許平平南、漯平洛洛、鄭堯、太太澳4條高速公路路穿境而過(guò)，與與全國(guó)高速公公路網(wǎng)絡(luò)相連連。平頂山旅游游景觀眾多。旅旅游資源單體體達(dá)2500多個(gè)，居河河南省第2位。現(xiàn)已開(kāi)開(kāi)發(fā)各類旅游游景區(qū)50余處，其中中，佛泉寺景景區(qū)內(nèi)的中原原大佛總高208米，為世界界第一大佛?！凹殓姟笨傊?16噸，為世界界第一大鐘；；堯山景區(qū)是是國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)區(qū)，集“雄、險(xiǎn)、秀秀、奇、幽”于一體;碧波蕩漾的的昭平湖和石石漫灘是國(guó)家家級(jí)水利風(fēng)景景名勝區(qū)；魯魯山溫泉綿延延百里，富含含多種礦物質(zhì)質(zhì)，被譽(yù)為“神湯”。汝州溫泉泉水質(zhì)好、水水溫高，有“靈泉”、“神泉”之譽(yù)，在漢漢、唐兩代與與驪山溫泉同同屬皇家溫泉泉；畫(huà)眉谷、六六羊山、十八八垛、二郎山山等旅游風(fēng)景景區(qū)也都具有有較高的知名名度。平頂山工業(yè)業(yè)基礎(chǔ)良好。經(jīng)經(jīng)過(guò)建市50多年的開(kāi)發(fā)發(fā)與建設(shè)，已已建成以能源源原材料工業(yè)業(yè)為主體，煤煤炭、電力、鋼鋼鐵、化工、紡紡織、機(jī)電、建建材、食品等等綜合發(fā)展的的新興工業(yè)城城市。現(xiàn)有規(guī)規(guī)模以上工業(yè)業(yè)企業(yè)739家，其中，大大中型工業(yè)企企業(yè)60家，上市公公司3家。中國(guó)平平煤神馬能源源化工集團(tuán)擁?yè)碛衅矫汗煞莘莺蜕耨R實(shí)業(yè)業(yè)兩家上市公公司，年產(chǎn)原原煤4000萬(wàn)噸、簾子子布及工業(yè)絲絲10萬(wàn)噸，是中中國(guó)品種最全全的煉焦煤和和動(dòng)力煤生產(chǎn)產(chǎn)基地、最大大的尼龍化工工生產(chǎn)基地；；舞鋼公司年年產(chǎn)特鋼300萬(wàn)噸、鋼板260萬(wàn)噸，是中中國(guó)最大的特特寬特厚鋼板板科研生產(chǎn)基基地，產(chǎn)品廣廣泛應(yīng)用于西西氣東輸、奧奧運(yùn)場(chǎng)館、三三峽工程、載載人航天飛行行等國(guó)家重點(diǎn)點(diǎn)工程；平高高集團(tuán)是中國(guó)國(guó)三大高壓開(kāi)開(kāi)關(guān)制造企業(yè)業(yè)之一，研制制出中國(guó)第一一臺(tái)擁有自主主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的的800千伏特高壓壓組合電器；；姚電公司火火電裝機(jī)容量量240萬(wàn)千瓦，是是中國(guó)華中電電網(wǎng)的骨干電電廠；天瑞集集團(tuán)年產(chǎn)水泥泥2000萬(wàn)噸，是河河南省最大的的新型干法水水泥生產(chǎn)企業(yè)業(yè)。平頂山確立立了“率先崛起”的奮斗目標(biāo)標(biāo)。在《平頂頂山市全面建建設(shè)小康社會(huì)會(huì)規(guī)劃綱要》和和中共平頂山山市委第七次次代表大會(huì)上上確定，到2015年提前五年年實(shí)現(xiàn)全面建建設(shè)小康社會(huì)會(huì)，“走在全省前前列，率先實(shí)實(shí)現(xiàn)崛起”。2009年平頂山市市人大九屆一一次會(huì)議批準(zhǔn)準(zhǔn)的《政府工工作報(bào)告》又又提出，經(jīng)過(guò)過(guò)5年的努力，到到2013年基本建成成全面小康社社會(huì)，在全省省率先崛起。平平頂山市圍繞繞這一目標(biāo)，明明確了三個(gè)標(biāo)標(biāo)志，即力爭(zhēng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)翻番”（生產(chǎn)總值值、地方財(cái)政政一般預(yù)算收收入均比2008年翻一番），力力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)基本完完成”（基本完成成工業(yè)化和城城鎮(zhèn)化），力力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)明顯高高于”（主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)增速和和社會(huì)事業(yè)發(fā)發(fā)展程度明顯顯高于全省平平均水平）。這這既是平頂山山市“率先崛起”的主要標(biāo)志志，更是平頂頂山500萬(wàn)人民的迫迫切愿望。平頂山確定了“率先崛起”的總體思路路。為實(shí)現(xiàn)“走在全省前前列，率先實(shí)實(shí)現(xiàn)崛起”的奮斗目標(biāo)標(biāo)，平頂山市市委、市政府府以科學(xué)發(fā)展展觀創(chuàng)新發(fā)展展舉措，提出出了“學(xué)先進(jìn)、比比創(chuàng)新、看實(shí)實(shí)效”的總體要求求；以科學(xué)發(fā)發(fā)展觀引領(lǐng)“率先崛起”，確立了“生態(tài)建市、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)立市、文文化強(qiáng)市、和和諧興市”的發(fā)展思路路。“生態(tài)建市”，就是要以以可持續(xù)發(fā)展展為目標(biāo)，創(chuàng)創(chuàng)新發(fā)展方式式，保護(hù)資源源環(huán)境，建設(shè)設(shè)生態(tài)文明，實(shí)實(shí)現(xiàn)人與自然然和諧發(fā)展；；“產(chǎn)業(yè)立市”，就是要以以新型工業(yè)化化為方向，立立足做強(qiáng)做大大能源化工、裝裝備制造、特特寬厚鋼、新新型建材、農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品加工和和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)六大支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，延伸產(chǎn)產(chǎn)品鏈條，提提升產(chǎn)業(yè)層次次，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)模，打造造具有平頂山山特色的戰(zhàn)略略產(chǎn)業(yè)支撐體體系；“文化強(qiáng)市”，就是要以以增強(qiáng)軟實(shí)力力為目的，繁繁榮文化事業(yè)業(yè)，發(fā)展文化化產(chǎn)業(yè)，營(yíng)造造文化氛圍，努努力把豐厚的的文化資源轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的的文化生產(chǎn)力力；“和諧興市”，就是要圍圍繞提高人民民群眾的幸福福指數(shù)，突出出以人為本，切切實(shí)改善民生生，維護(hù)社會(huì)會(huì)穩(wěn)定，努力力形成全市人人民共謀發(fā)展展、共享和諧諧的良好局面面。今年第一一季度，全市市完成生產(chǎn)總總值256億元，同比比增長(zhǎng)10.2%；完成地方方財(cái)政一般預(yù)預(yù)算收入15.7億元，同比比增長(zhǎng)20%，增速均居居河南省第一一。進(jìn)入第二二季度以來(lái)，平平頂山市委、市市政府按照省省委、省政府府關(guān)于“保增長(zhǎng)、保保民生、保穩(wěn)穩(wěn)定”的部署要求求，積極應(yīng)對(duì)對(duì)國(guó)際金融危危機(jī)，采取加加大招商引資資力度、加快快產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)區(qū)建、大力實(shí)實(shí)施綜合投資資工程等重大大舉措，全面面展開(kāi)“決戰(zhàn)第二季季度”的各項(xiàng)工作作。截至目前前，全市已開(kāi)開(kāi)工建設(shè)投資資1000萬(wàn)元以上的的項(xiàng)目32個(gè)，強(qiáng)力拉拉動(dòng)近期投資資增長(zhǎng)，不斷斷增強(qiáng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展后勁，促促進(jìn)我市產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，努努力保持經(jīng)濟(jì)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)發(fā)展。二、新城區(qū)的發(fā)發(fā)展概況平頂山市因煤而而立、因煤而而興。但隨著著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展和社會(huì)的進(jìn)進(jìn)步，傳統(tǒng)工工礦城市格局局已適應(yīng)不了了大城市的發(fā)發(fā)展需要。按按照河南省委委、省政府提提出的平頂山山要“建設(shè)大城市市、發(fā)展大工工業(yè)”的總體要求求和納入中原原城市群的戰(zhàn)戰(zhàn)略部署。平平頂山市委、市市政府審時(shí)度度勢(shì)，集思廣廣益，嚴(yán)密論論證，科學(xué)決決策，果斷提提出了平頂山山“優(yōu)化東區(qū)功功能、改善老老區(qū)環(huán)境、發(fā)發(fā)展西部新區(qū)區(qū)”的城市發(fā)展展思路，對(duì)城城市的發(fā)展及及功能定位是是：東區(qū)為二二、三類工業(yè)業(yè)區(qū)，老區(qū)為為商業(yè)服務(wù)區(qū)區(qū)，西部新區(qū)區(qū)為行政、文文教、高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及居住旅旅游區(qū)。發(fā)展展西部新區(qū)是是平頂山市拉拉大城市框架架，實(shí)現(xiàn)跨越越式發(fā)展的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)需要，是是平頂山市改改善投資環(huán)境境，提高城市市品位，提升升城市吸引力力，擴(kuò)大對(duì)外外開(kāi)放的必然然選擇，也是是平頂山市實(shí)實(shí)施二次創(chuàng)業(yè)業(yè)，打造經(jīng)濟(jì)濟(jì)強(qiáng)市，全面面建設(shè)小康社社會(huì)，實(shí)現(xiàn)“繁榮、開(kāi)放放、文明、秀秀美”現(xiàn)代化工業(yè)業(yè)新城的重大大舉措。平頂山市新城區(qū)區(qū)的規(guī)劃勾畫(huà)畫(huà)了一條東南南——西北走向的的歷史文化和和生態(tài)發(fā)展軸軸線。新老城城區(qū)之間通過(guò)過(guò)生態(tài)園這條條生態(tài)廊道相相連。新城區(qū)區(qū)的規(guī)劃范圍圍是北至漯寶寶鐵路，東至至姚孟電廠，西西至毛營(yíng)軍鐵鐵專用線,南至水庫(kù)，規(guī)規(guī)劃共分三個(gè)個(gè)階段：起步步區(qū)10平方公里，近近期規(guī)劃面積積40平方公里，遠(yuǎn)遠(yuǎn)期規(guī)劃面積積100平方公里。新新城區(qū)的規(guī)劃劃形態(tài)是帶狀狀，交通流量量主要是東西西方向，新城城區(qū)與老城區(qū)區(qū)之間距離10公里，通過(guò)6條城市道路路和規(guī)劃的輕輕軌交通相互互聯(lián)系，十分分鐘即可到達(dá)達(dá)。向西通過(guò)過(guò)2條公路和鄭鄭石（鄭州至至石人山）高高速公路與魯魯山縣和寶豐豐縣相接，北北部的漯平洛洛高速公路出出入口在新區(qū)區(qū)起步區(qū)東部部2公里處，通通過(guò)此入口向向東南20公里處即可可接許平南高高速公路。四四通八達(dá)，快快捷順暢的交交通聯(lián)系對(duì)新新城區(qū)的建設(shè)設(shè)必將起到積積極的帶動(dòng)作作用。新城區(qū)起步區(qū)北北依香山,湛河、漯寶寶鐵路、漯平平洛高速公路路在北面穿過(guò)過(guò)，白龜山水水庫(kù)西干渠縱縱貫?zāi)媳薄Ｒ?guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)有坡坡度較緩的丘丘陵分布和近近70平方公里的的水庫(kù)面積，自自然資源豐富富，為新城區(qū)區(qū)的生態(tài)景觀觀建設(shè)提供了了有利的前提提條件。新城城區(qū)的規(guī)劃引引入生態(tài)城市市、共生城市市、新陳代謝謝城市等先進(jìn)進(jìn)理念，體現(xiàn)現(xiàn)出“以人為本”的精神和改改善人居環(huán)境境的意愿。同同時(shí)規(guī)劃一改改過(guò)去“攤大餅”式的城市擴(kuò)擴(kuò)張模式，采采取組團(tuán)開(kāi)發(fā)發(fā)的概念，把把城市結(jié)構(gòu)分分為行政辦公公區(qū)、教育科科研區(qū)、居住住商貿(mào)區(qū)、高高新產(chǎn)業(yè)區(qū)等等若干組團(tuán)，從從而為平頂山山市遠(yuǎn)景建設(shè)設(shè)制定出具有有本地特色的的可持續(xù)發(fā)展展之路。教育科研文化區(qū)區(qū)位于新城區(qū)區(qū)北部和起步步區(qū)東部的鍋鍋底山一帶。鍋鍋底山是平頂頂山師專新校校區(qū)所在地，占占地2000余畝,這里景色秀秀美，水庫(kù)景景色盡收眼底底，是教書(shū)育育人的理想用用地。緯四路路南側(cè)從東至至西分別為：：平頂山市工工業(yè)學(xué)校、平平頂山工學(xué)院院、平頂山衛(wèi)衛(wèi)校、平頂山山金世紀(jì)高級(jí)級(jí)中學(xué)，與緯緯四路北側(cè)的的文化居住用用地一起構(gòu)成成新城區(qū)的教教育文化景觀觀軸線。目前前，平頂山工工學(xué)院、平頂頂山師專和金金世紀(jì)高級(jí)中中學(xué)的建設(shè)都都已初具規(guī)模模，教育產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展對(duì)周周邊的文化、居居住用地的開(kāi)開(kāi)發(fā)利用必將將起到積極的的帶動(dòng)作用。行政辦公、商業(yè)業(yè)金融區(qū)位于于主干道緯一一路以北，該該區(qū)域充分利利用現(xiàn)有地形形地勢(shì),依山就勢(shì)，將將辦公、商業(yè)業(yè)旅館、居住住、文娛、社社交游憩等功功能組織在一一起，塑造出出功能齊全，交交通便利，生生態(tài)優(yōu)美且有有文化內(nèi)涵的的城市公共空空間。作為新新城區(qū)的標(biāo)志志性建筑——市政大廈現(xiàn)現(xiàn)已投入使用用。市政大廈廈位于湖濱生生態(tài)公園北部部，背靠景色色優(yōu)美的中心心公園，前面面通過(guò)開(kāi)闊莊莊重的中心文文化公園和湖湖濱生態(tài)公園園與水面相連連，該區(qū)域以以其便利的交交通條件和市市政大廈的主主導(dǎo)帶動(dòng)作用用構(gòu)成新城區(qū)區(qū)的核心區(qū)域域。核心區(qū)的的建設(shè)是帶動(dòng)動(dòng)新區(qū)發(fā)展的的又一切實(shí)舉舉措。居住區(qū)主要沿濱濱水地帶布局局。規(guī)劃的一一類居住用地地主要結(jié)合地地勢(shì)興建階梯梯式山地住宅宅，使每一戶戶都有較好的的視覺(jué)效果，達(dá)達(dá)到推窗見(jiàn)水水的視覺(jué)享受受。住宅層數(shù)數(shù)以2——4層為主，適適當(dāng)興建別墅墅式高檔住宅宅，以豐富居居住用地的開(kāi)開(kāi)發(fā)層次。二二類居住用地地以建設(shè)4——6層的現(xiàn)代化化住宅為主，適適當(dāng)點(diǎn)綴高層層，每個(gè)居住住區(qū)都充分結(jié)結(jié)合現(xiàn)狀自然然地形與周?chē)鷩h(huán)境，引入入生態(tài)化、智智能化概念，創(chuàng)創(chuàng)造出富有生生命活力的現(xiàn)現(xiàn)代環(huán)境社區(qū)區(qū)。工業(yè)園區(qū)位于新新城區(qū)西北部部，以一類工工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用用地為主，主主要發(fā)展無(wú)污污染的高新科科技產(chǎn)業(yè)，附附帶周邊的商商業(yè)金融設(shè)施施及住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)，成為新城城區(qū)發(fā)展的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)動(dòng)力區(qū)。新城區(qū)的的給水、排水水、電力、通通訊、熱力、燃燃?xì)庖约拔鬯幚韽S等市市政工程規(guī)劃劃也充分結(jié)合合城市的發(fā)展展需要，科學(xué)學(xué)合理的確定定管網(wǎng)走向和和管線管徑，做做到一百年不不落后，形成成完備的市政政基礎(chǔ)設(shè)施系系統(tǒng)。新城區(qū)規(guī)劃在強(qiáng)強(qiáng)調(diào)功能布局局合理，配套套設(shè)施齊全的的同時(shí)，還注注重對(duì)自然景景觀的利用和和人文景觀的的塑造。新城城區(qū)生態(tài)景觀觀可用“一軸兩片三三點(diǎn)兩橫四縱縱”來(lái)概括。一一軸指香山寺寺、中心公園園、中心廣場(chǎng)場(chǎng)、白龜沙洲洲景觀軸；兩兩片指北部香香山寺和南部部平西湖風(fēng)景景區(qū)；三點(diǎn)指指東部森林公公園、中心公公園、西部休休閑公園；兩兩橫指北邊道道路防護(hù)林景景觀帶和南邊邊臨水湖濱生生態(tài)休閑景觀觀帶；四縱是是指南北向的的生態(tài)廊道。新新區(qū)風(fēng)景旅游游區(qū)主要包括括香山寺風(fēng)景景區(qū)、平西湖湖風(fēng)景區(qū)和新新城區(qū)風(fēng)景區(qū)區(qū)。香山寺風(fēng)景區(qū)位位于新城區(qū)北北部，香山寺寺始建于東漢漢，傳說(shuō)觀音音菩薩在此修修煉并完成漢漢化和女化過(guò)過(guò)程的地方，在在佛教界享有有盛名。水庫(kù)風(fēng)景區(qū)位于于新城區(qū)南邊邊的白龜山水水庫(kù)，這是一一座碧波浩淼淼的人工湖泊泊，既有湖的的秀姿，又有有海的氣魄，水水域面積近70平方公里，庫(kù)庫(kù)容可達(dá)9億立方米。主主要由湖泊景景觀、沙灘休休閑帶和水源源保護(hù)區(qū)構(gòu)成成。新城區(qū)景觀區(qū)自自東向西有水水灣公園、東東留村舊村改改造商業(yè)街、鳳鳳凰山水上樂(lè)樂(lè)園、紫金山山水灣度假區(qū)區(qū)、水上船文文化博物園、中中心區(qū)湖濱公公園、濕地候候鳥(niǎo)生態(tài)園、魚(yú)魚(yú)米之鄉(xiāng)觀光光園、應(yīng)國(guó)墓墓保護(hù)公園等等十個(gè)風(fēng)景旅旅游區(qū)；還有有連接香山寺寺、城區(qū)、平平西湖的四條條南北向綠化化生態(tài)廊道及及道路景觀帶帶。同時(shí)市區(qū)及及周邊還有眾眾多的風(fēng)景名名勝區(qū)：如魯魯山的石人山山國(guó)家級(jí)風(fēng)景景名勝區(qū)，郟郟縣的三蘇墳墳，葉縣的葉葉公祠，汝州州的風(fēng)穴寺，舞舞鋼的石漫灘灘國(guó)家森林公公園等豐富的的旅游資源，為為建設(shè)現(xiàn)代化化濱水生態(tài)旅旅游城市提供供了得天獨(dú)厚厚得條件。三、新城區(qū)的發(fā)發(fā)展?jié)摿ζ巾斏绞须S著我我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)和國(guó)家經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康康的發(fā)展。自自1957年建市至今今已有47年的歷史。經(jīng)經(jīng)過(guò)近半個(gè)世世紀(jì)的發(fā)展，已已形成以煤炭炭、電力、鋼鋼鐵化工四大大支柱產(chǎn)業(yè)為為龍頭的新興興工業(yè)城市。全全市人口已達(dá)達(dá)480余萬(wàn)，市區(qū)區(qū)人口則由38萬(wàn)人猛增至86萬(wàn)。城市呈呈東西狹長(zhǎng)的的地域嚴(yán)重制制約了我市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增增長(zhǎng)。發(fā)展平頂山就是是要以建設(shè)新新城區(qū)為契機(jī)機(jī)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力、強(qiáng)力力擴(kuò)張平頂山山的人口及經(jīng)經(jīng)濟(jì)零工，做做大做強(qiáng)高科科技術(shù)產(chǎn)業(yè)，增增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力，實(shí)施“東擴(kuò)西進(jìn)”的城市發(fā)展展戰(zhàn)略，拉大大城市框架，是是實(shí)現(xiàn)“建設(shè)大城市市，發(fā)展大工工業(yè)”宏偉目標(biāo)、實(shí)實(shí)現(xiàn)我市國(guó)民民經(jīng)濟(jì)迅速崛崛起的必由之之路。市委、市領(lǐng)導(dǎo)明明確指出：“要按照建設(shè)設(shè)大城市的要要求，高起點(diǎn)點(diǎn)搞好城市規(guī)規(guī)劃?！薄按罅?shí)施城城市化戰(zhàn)略在在市區(qū)西部規(guī)規(guī)劃布局新城城區(qū)，像鄭州州市建設(shè)鄭東東特區(qū)一樣，建建設(shè)我市的新新城區(qū)?！蹦壳埃瑥男鲁菂^(qū)區(qū)的建設(shè)來(lái)看看，政府辦公公大樓的啟用用，帶動(dòng)了市市建委的建設(shè)設(shè)大廈、市教教育局辦公大大樓、市交通通局交通大廈廈、市財(cái)政局局辦公大廈、市市房管局辦公公大樓、市中中級(jí)法院辦公公大廈等各局局委的辦公大大樓入駐啟用用高潮。經(jīng)過(guò)過(guò)幾年的努力力，新城區(qū)的的基礎(chǔ)建設(shè)已已日臻完美善善，城市公用用設(shè)施不斷興興建。平頂山山市經(jīng)濟(jì)的快快速發(fā)展，使使人民對(duì)改善善居住環(huán)境的的需求更加迫迫切，高品質(zhì)質(zhì)，高水準(zhǔn)的的住宅已有較較廣闊的市場(chǎng)場(chǎng)。平頂山老老城區(qū)日益擁?yè)頂D，環(huán)境的的日益惡化及及市內(nèi)日趨繁繁忙，人民越越來(lái)起渴望擁?yè)碛辛己玫木泳幼…h(huán)境，市市政府卓識(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)見(jiàn)，開(kāi)始大大力建設(shè)新城城區(qū)，新城區(qū)區(qū)的建成將有有效解決城市市發(fā)展中的問(wèn)問(wèn)題，也必將將為我市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生生積極的影響響。第二部分行業(yè)概況況篇平頂山房地產(chǎn)市市場(chǎng)情況近幾年來(lái)，平頂頂山市各級(jí)黨黨委政府認(rèn)真真貫徹落實(shí)中中央各項(xiàng)宏觀觀調(diào)控政策措措施，堅(jiān)持完完善城市功能能，為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的全方位位啟動(dòng)與發(fā)展展創(chuàng)造了良好好的政策環(huán)境境。在平頂山山市的國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)行業(yè)中，房房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑疑是最有活力力、發(fā)展最快快的行業(yè)之一一。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的快速發(fā)展展，提升了城城市形象，對(duì)對(duì)行業(yè)結(jié)構(gòu)和和相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生了重要影影響，也對(duì)拉拉動(dòng)平頂山市市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和和提高人民生生活水平做出出了積極貢獻(xiàn)獻(xiàn)。伴隨著工工業(yè)化和城市市化的進(jìn)程，房房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步步增長(zhǎng)、快速速增長(zhǎng)的大背背景下繁榮起起來(lái)，從平頂頂山下到湛河河水旁，從湛湛河兩岸到源源頭白龜山水水庫(kù)邊，一幢幢幢高樓拔地地而起，房地地產(chǎn)業(yè)的快速速發(fā)展，為平平頂山市經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)、城市市建設(shè)和人民民生活水平的的提高做出了了重要貢獻(xiàn)，成成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展展新的增長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)。根據(jù)新城城區(qū)的規(guī)劃，新新城區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)說(shuō)有一個(gè)非常常好的前景。根據(jù)本次市場(chǎng)研研究的工作計(jì)計(jì)劃，對(duì)平頂頂山市區(qū)及新新城區(qū)正在銷銷售的項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行了考察，其其中包括市區(qū)區(qū)的九天城、天天河盛世、建建工·景園、建工·觀邸、明珠·世紀(jì)陽(yáng)光、明明珠·世紀(jì)城、京京華·金域藍(lán)灣；；新城區(qū)的君君臨天下、蝶蝶湖灣、新城城銘座、藍(lán)灣灣國(guó)際等項(xiàng)目目，下面給出出目前平頂山山市場(chǎng)上正在在銷售的幾個(gè)個(gè)個(gè)對(duì)本項(xiàng)目目有一定參考考意義的樓盤(pán)盤(pán)資料。（詳詳見(jiàn)以下列表表）京華·金域藍(lán)灣灣物業(yè)名稱京華·金域藍(lán)灣灣物業(yè)位置市光明路與湛南南路交匯處（衛(wèi)衛(wèi)校原址）開(kāi)發(fā)商河南京華置業(yè)有有限公司建筑形態(tài)由10棟住宅樓樓組成，全部部為高層戶型以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)衛(wèi)為主，建筑筑面積在118—146m2之間社區(qū)配套商業(yè)街、多功能能會(huì)所，提供供菜單式個(gè)性性化定制業(yè)務(wù)務(wù)服務(wù)，全方方位物業(yè)管理理。周邊配套湛河、河濱公園園、幼兒園、小小學(xué)、中學(xué)、高高中、大學(xué)、超超市、菜市場(chǎng)場(chǎng)、酒店、醫(yī)醫(yī)院當(dāng)前銷售情況近期開(kāi)盤(pán)，正在在熱銷中價(jià)格均價(jià)3500元元/㎡，預(yù)交1000元即可抵6000元付款方式一次性付清或按按揭外部環(huán)境分析交通便利，位于于光明路南段段，南環(huán)路以以北，6、17、18路公共汽車(chē)車(chē)經(jīng)過(guò)；西側(cè)側(cè)的凌云路正正在修建，即即將與南環(huán)路路交匯；周邊邊配套設(shè)施齊齊全樓盤(pán)設(shè)計(jì)及特點(diǎn)點(diǎn)大理石外立面；；中央水景園林；；功能性入戶花園園，錯(cuò)落式景景觀露臺(tái)，超超大采光面；；獨(dú)創(chuàng)6m挑高露露臺(tái)；選用知名品牌電電梯，運(yùn)用科科技節(jié)能系統(tǒng)統(tǒng)銷售賣(mài)點(diǎn)一河三公園———湛河、濱河河景觀帶、河河濱公園、社社區(qū)內(nèi)部風(fēng)情情水景公園，鷹鷹城獨(dú)享；中央水景園林，多多維親水臺(tái)地地；奢華建筑品質(zhì)，注注意細(xì)節(jié)品質(zhì)質(zhì)；貼心物業(yè)管理，匹匹配高端生活活；鷹城首席空中別別墅社區(qū)；戶型空間布局注注重舒適度與與現(xiàn)代感營(yíng)銷戰(zhàn)略點(diǎn)一座別墅級(jí)公園園城邦天河盛世物業(yè)名稱天河盛世物業(yè)位置市礦工路西段開(kāi)發(fā)商河南天河置業(yè)有有限公司建筑形態(tài)由13棟住宅樓樓組成，全部部為高層戶型兩室兩廳一衛(wèi)996.04mm2、三室兩廳廳一衛(wèi)129.222m2三室兩廳兩衛(wèi)149.332m2、四室兩廳廳兩衛(wèi)168.772m2房型兩梯兩戶全板式式高層社區(qū)配套中央休閑廣場(chǎng)、文文化長(zhǎng)廊和中中央綠地；兒兒童游樂(lè)場(chǎng)、老老年人活動(dòng)中中心、羽毛球球場(chǎng)、籃球場(chǎng)場(chǎng)周邊配套大型購(gòu)物百貨、肉肉菜市場(chǎng)、休休閑娛樂(lè)、平平煤一高、市市體校、職工工醫(yī)院、建設(shè)設(shè)街小學(xué)、長(zhǎng)長(zhǎng)青路高檔美美食街、西體體育場(chǎng)、鷹城城廣場(chǎng)車(chē)位配比“人車(chē)分流”，電電梯直入地下下車(chē)庫(kù)當(dāng)前銷售情況項(xiàng)目預(yù)約登記火火熱進(jìn)行中價(jià)格均價(jià)3300元元/m2，預(yù)交5000元即可抵10000元付款方式一次性付清或按按揭樓盤(pán)設(shè)計(jì)及特點(diǎn)點(diǎn)兩梯兩戶全板式式高層住宅；；30000平方方米的景觀設(shè)設(shè)計(jì)，設(shè)有中中央休閑廣場(chǎng)場(chǎng)；完美實(shí)現(xiàn)人車(chē)分分流，電梯直直入地下車(chē)庫(kù)庫(kù)；套型功能完善，動(dòng)動(dòng)靜分區(qū)合理理，室室采光光通風(fēng)；靈活運(yùn)用外飄窗窗、空中花園園等流行元素素，特有270度外飄窗；；可視對(duì)講系統(tǒng)、出出入口監(jiān)控系系統(tǒng)、IC卡智能停車(chē)車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)統(tǒng)等智能化設(shè)設(shè)施銷售賣(mài)點(diǎn)地處核心區(qū)域，繁繁華地段，優(yōu)優(yōu)勢(shì)盡然；總建筑面積1660000平方米左右右，超大規(guī)模模；30000平方方米的景觀設(shè)設(shè)計(jì)，設(shè)有文文化長(zhǎng)廊河中中央綠地；板板式高層，南南北通透；緊鄰多所學(xué)校，為為子女教育奠奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)礎(chǔ)；方便實(shí)用的智能能科技，輕松松駕馭生活營(yíng)銷戰(zhàn)略點(diǎn)116萬(wàn)平米都都市生活城邦邦，打造鷹城城奢華品質(zhì)人人居新坐標(biāo)君臨天下物業(yè)名稱君臨天下物業(yè)位置平頂山市新城區(qū)區(qū)經(jīng)二路北段段開(kāi)發(fā)商平頂山市隆嘉房房地產(chǎn)有限公公司建筑形態(tài)5棟高層住宅戶型以三室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)為主，建筑筑面積有103㎡和130㎡周邊配套黃岡中學(xué)、衛(wèi)校校、工學(xué)院、博博物館、藝術(shù)術(shù)中心、超市市、4大銀行、派派出所、酒店店當(dāng)前銷售情況二期精品好房、團(tuán)團(tuán)購(gòu)登記已啟啟動(dòng)（截止至至6.20）價(jià)格2700元/㎡㎡——3200元/㎡樓盤(pán)設(shè)計(jì)及特點(diǎn)點(diǎn)全豪華闊板結(jié)構(gòu)構(gòu)；現(xiàn)代科技的建筑筑設(shè)計(jì)手法，簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔明快的線線條；精良材質(zhì)、精雕雕細(xì)琢的品質(zhì)質(zhì)；獨(dú)創(chuàng)一流抗震結(jié)結(jié)構(gòu)；杰出的戶型組合合，方正緊湊湊，南北通透透；全景落地玻璃；；銷售賣(mài)點(diǎn)雄踞新城中心，繁繁華升值地段段；私享平西湖、后后山公園山水水情懷；科技豪宅品質(zhì)；；270度奢華觀觀湖大宅；50—200㎡㎡多種戶型可可供選擇；戶型兼具實(shí)用性性與審美性營(yíng)銷戰(zhàn)略點(diǎn)一個(gè)家族的榮耀耀，一個(gè)城市市的薈萃蝶湖灣2期物業(yè)名稱蝶湖灣2期物業(yè)位置市西部新城區(qū)清清風(fēng)路與福佑佑路交匯口東東南角開(kāi)發(fā)商平頂山市帝榮房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司戶型以三室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)為主，建筑筑面積在127—142㎡之間社區(qū)配套立體組合的園林林景觀，錯(cuò)落落有致的植物物空間；休閑閑娛樂(lè)設(shè)施當(dāng)前銷售情況已經(jīng)開(kāi)始銷售價(jià)格精選特價(jià)房源22688元/㎡樓盤(pán)設(shè)計(jì)及特點(diǎn)點(diǎn)親和的生活，代代表了一種居居家生活私密密性與公共性性溫暖的統(tǒng)一一銷售賣(mài)點(diǎn)徜徉在高山流水水間，自然風(fēng)風(fēng)光迎面而至至；親和空間，天倫倫之樂(lè)鄰里之之睦；東情西韻，徜徉徉于江南風(fēng)情情園林；精致小戶型居室室，個(gè)性時(shí)尚尚又不乏功能能性；親切、和諧、友友善的社區(qū)氛氛圍營(yíng)銷戰(zhàn)略點(diǎn)新區(qū)地標(biāo)，高度度生活享受二、平頂山房地地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)點(diǎn)：從調(diào)查分析來(lái)看看，目前平頂頂山的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)發(fā)展持續(xù)平穩(wěn)穩(wěn)，供需呈良良性增長(zhǎng)狀態(tài)態(tài)，供需總量量基本平衡，供供給需求結(jié)構(gòu)構(gòu)基本協(xié)調(diào)。整整體房?jī)r(jià)處于于正常水平，只只是在住房戶戶型結(jié)構(gòu)以及及住房結(jié)構(gòu)在在空間分布上上還需要進(jìn)一一步調(diào)整。市市場(chǎng)消費(fèi)觀念念尚未成熟，需需要從重面積積轉(zhuǎn)變到重品品質(zhì)，進(jìn)而促促進(jìn)住房品質(zhì)質(zhì)全面提升。1、中高端市場(chǎng)場(chǎng)人氣旺建業(yè)森林半島和和0375·首府的成功功開(kāi)發(fā)掀起平平頂山市居民民對(duì)“高品質(zhì)時(shí)尚生生活”產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲欲望時(shí)，人們們都說(shuō)建業(yè)森森林半島和0375·首府的成功功在于市場(chǎng)，就就像其案名一一樣的沖擊力力，始終占據(jù)據(jù)聲勢(shì)的制高高點(diǎn)。森林公公園、文化定定位、中高端端的豪華別墅墅，使之對(duì)市市場(chǎng)的影響招招致了業(yè)內(nèi)的的嫉妒。完成成了文化傳播播之后，建筑筑形式、營(yíng)銷銷方式和市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)作手法的的純熟運(yùn)用，通通過(guò)各種設(shè)計(jì)計(jì)手法和營(yíng)銷銷手段把項(xiàng)目目的檔次提升升到一個(gè)新的的層次，是開(kāi)開(kāi)發(fā)商苦心孤孤詣所追求的的理想。除了了為生活的居居民提供好的的居住場(chǎng)所外外，高端產(chǎn)品品存在更大意意義在于從金金字塔尖端提提升了平頂山山房地產(chǎn)的整整體開(kāi)發(fā)水平平，導(dǎo)致消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)一見(jiàn)傾傾城2、高層住宅受受追捧平頂山的高層住住宅建筑并不不落后于其他他二線中等城城市。大社區(qū)區(qū)高層住宅為為平頂山城市市建設(shè)增加了了許多亮麗的的風(fēng)景。但物物業(yè)收費(fèi)高、銷銷售契稅高、當(dāng)當(dāng)時(shí)多層住宅宅銷售項(xiàng)目多多等原因，終終使高層住宅宅曲高和寡。據(jù)據(jù)平頂山市2004年以前的數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明明，多層住宅宅一直呈開(kāi)發(fā)發(fā)量增加、價(jià)價(jià)格不斷上升升的趨勢(shì)，而而高層住宅卻卻存在銷售不不暢或利用各各種方式降價(jià)價(jià)銷售。在許許多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目中，規(guī)劃有有高層住宅建建筑，但開(kāi)發(fā)發(fā)商都采取謹(jǐn)謹(jǐn)慎緩開(kāi)發(fā)的的策略，等待待市場(chǎng)需求的的到來(lái)。2005年的高層住住宅建筑像雨雨后春筍，在在平頂山市各各個(gè)位置拔地地而起，佳田田國(guó)際大廈、億億昇城市花園園、建業(yè)森林林半島等項(xiàng)目目在位置、戶戶型等方面已已搶得一部分分高端市場(chǎng)，而而正在規(guī)劃建建筑的多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目中，君臨臨天下、蝶湖湖灣、藍(lán)灣國(guó)國(guó)際、新城銘銘座等都將以以高層住宅面面世，這些高高層都將以較較好的地段、優(yōu)優(yōu)越的位置，吸吸引了平頂山山市高端人群群的眼球。業(yè)內(nèi)人士預(yù)言：：高層住宅社社區(qū)將成為平平頂山市發(fā)展展商在新老城城區(qū)開(kāi)發(fā)的重重要產(chǎn)品，開(kāi)開(kāi)始多層小型型項(xiàng)目對(duì)陣，甚甚至對(duì)城區(qū)的的其他樓盤(pán)也也發(fā)出了挑戰(zhàn)戰(zhàn)。是龐大的的購(gòu)買(mǎi)群體帶帶旺了平頂山山市大型中高高檔住宅社區(qū)區(qū)的發(fā)展，市市區(qū)二手房的的活躍和新城城區(qū)樓盤(pán)的成成規(guī)模開(kāi)發(fā)，使使平頂山市樓樓市呈現(xiàn)“市區(qū)租、新新區(qū)住”的城市發(fā)展展方向新雛形形。三、2009年年平頂山房地地產(chǎn)市場(chǎng)展望望平頂山市轄區(qū)人人口86萬(wàn)左右，買(mǎi)買(mǎi)房者主要集集中在高、中中收入階層，再再加上大批外外來(lái)人口的流流動(dòng)，市政的的大規(guī)模投入入，將會(huì)對(duì)平平頂山的房地地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生生大的拉動(dòng)作作用。從統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，目目前房地產(chǎn)市市場(chǎng)的爭(zhēng)論很很多，主要集集中在三個(gè)方方面，一是房房?jī)r(jià)降沒(méi)降，二二是樓市救不不救，三是回回暖沒(méi)回暖。市市場(chǎng)形勢(shì)，如如魚(yú)飲水，冷冷暖自知，企企業(yè)感受最深深。根據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)得知，第第一季度市區(qū)區(qū)共核準(zhǔn)預(yù)售售項(xiàng)目7個(gè)，預(yù)售面面積5.07萬(wàn)平方米，環(huán)環(huán)比下降72.4%，同比下降70.9%。商品房備備案面積14.73萬(wàn)平方米，環(huán)環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，同比增長(zhǎng)51.4%；備案金額5.17991億元，環(huán)比比增長(zhǎng)48.6%，同比增長(zhǎng)68.2%。新建商品品住宅多層均均價(jià)2548元/平方米，環(huán)環(huán)比下降6.1%，同比下降5.6%；高層均價(jià)3267元/平方米，環(huán)環(huán)比增長(zhǎng)1.9%，同比增長(zhǎng)17.0%。商品房開(kāi)開(kāi)發(fā)放緩，市市場(chǎng)投放減少少，住房成交交放大，市場(chǎng)場(chǎng)回暖明顯。經(jīng)過(guò)了房改后，收收入較高的人人群對(duì)自己的的住房條件并并不滿意，希希望有更高檔檔次的房屋，更更高檔的居住住環(huán)境。建業(yè)業(yè)森林半島和和0375·首府的熱銷銷就說(shuō)明了這這個(gè)問(wèn)題。另另外，還有的的并不追求高高檔，但需要要更好的戶型型、更大的居居住面積、更更好的樓層和和更好的地段段。因此，在在平頂山性價(jià)價(jià)比較高的樓樓盤(pán)還是很有有市場(chǎng)。平頂山近來(lái)受到到許多外地投投資者和開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的關(guān)注注，他們紛紛紛攜資加入本本地的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，加加入了全市競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不算激烈烈的市場(chǎng)。在平頂山，在房房地產(chǎn)供求結(jié)結(jié)構(gòu)失衡的情情況下，外地地實(shí)力強(qiáng)大的的開(kāi)發(fā)商肯定定會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐牡氖袌?chǎng)形成壓壓力，亦會(huì)帶帶動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的價(jià)格上升升，使強(qiáng)者更更強(qiáng)，弱者則則逐漸退出競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)舞臺(tái)。同同時(shí)也會(huì)使平平頂山的市場(chǎng)場(chǎng)更加健全，開(kāi)開(kāi)發(fā)商所推出出的項(xiàng)目會(huì)更更加符合消費(fèi)費(fèi)者的需求。在在大風(fēng)大浪中中“勝出”的開(kāi)發(fā)商將將會(huì)把戶型設(shè)設(shè)計(jì)合理、價(jià)價(jià)格檔次多樣樣、物業(yè)管理理到位的小區(qū)區(qū)提供給大家家，所以最終終受益的還是是廣大居民。第三部分宗地分析析篇一、地理位置福佑苑位于平頂頂山市新城區(qū)區(qū)未來(lái)路南側(cè)側(cè)，福佑路北北側(cè)，清風(fēng)路路東側(cè)；東臨臨城市高層、小小高層公寓區(qū)區(qū)，西側(cè)為城城市中心綠地地，南部近臨臨行政辦公中中心區(qū)，北側(cè)側(cè)近臨城市主主干道未來(lái)路路。該苑區(qū)規(guī)劃用地地面積為22368.6623平方米米（合33..6畝），紅紅線以內(nèi)用地地面積174408.0平平方米（合226.1畝）。項(xiàng)目北面鄰近城城市主干道未未來(lái)路，南面面緊鄰城市規(guī)規(guī)劃支路福佑佑路。根據(jù)規(guī)規(guī)劃要求，福福佑苑在南、北北兩向分別設(shè)設(shè)置了機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)出入口，因因而苑區(qū)內(nèi)交交通便捷。根據(jù)規(guī)劃要求，在在苑區(qū)內(nèi)設(shè)置置貫穿苑區(qū)南南北的綠地。在在苑區(qū)西側(cè)是是城市中心綠綠地，苑區(qū)內(nèi)內(nèi)外綠地環(huán)繞繞，環(huán)境優(yōu)美美，非常適合合居住。二、地塊特點(diǎn)點(diǎn)地塊位于新城區(qū)區(qū)行政區(qū)東北北部地塊整體呈L狀狀地塊總體量不大大視野比較開(kāi)闊，適適合生活居住住地塊較平整，施施工條件優(yōu)越越三、項(xiàng)目SWWOT分析1）地塊優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本地塊處于新城城區(qū)行政區(qū)的的優(yōu)越地帶，很很容易被這些些區(qū)域的客戶戶認(rèn)可，本項(xiàng)項(xiàng)目周邊為平平頂山市各局局委機(jī)關(guān)辦公公大廈的集中中區(qū)，擁有大大量的潛在消消費(fèi)人群，消消費(fèi)者資源十十分豐富。發(fā)展前景優(yōu)勢(shì)由于新城區(qū)剛剛剛進(jìn)行了良好好的規(guī)劃，隨隨著新城區(qū)區(qū)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的的實(shí)施，各項(xiàng)項(xiàng)設(shè)施將不斷斷完善，生活活配套更加便便利，升值潛潛力指日可待待，擁有巨大大的升值潛力力。交通優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目所在片區(qū)區(qū)處于西區(qū)的的優(yōu)越位置，交交通網(wǎng)絡(luò)非常常密集，有城城市快速公路路及市政道路路直通周邊各各區(qū)，交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)十分明顯顯配套完善與新城區(qū)第一安安置小區(qū)、公公務(wù)員小區(qū)為為鄰，市政大大配套將非常常到位，居家家生活便利，銀銀行、醫(yī)院、休休閑廣場(chǎng)等一一應(yīng)俱全，購(gòu)購(gòu)物也相當(dāng)方方便，社區(qū)型型的便民店更更是十分方便便在稅收和行政事事業(yè)性收費(fèi)上上可享受一定定的優(yōu)惠，而而且在日后的的相關(guān)手續(xù)辦辦理過(guò)程中也也將會(huì)有許多多的便利條件件地塊劣勢(shì)地塊略顯狹小由于特殊的原因因，此地塊總總體不大，對(duì)對(duì)小區(qū)整體規(guī)規(guī)劃尤其是景景觀規(guī)劃帶來(lái)來(lái)一定的局限限性，對(duì)其他他的生活配套套設(shè)施的建設(shè)設(shè)也有一定約約束。3）地塊機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)宏觀環(huán)境較好周邊消費(fèi)潛力巨巨大平頂山發(fā)展新城城區(qū)的戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)公司和策劃劃公司的鼎立立配合4）地塊威脅點(diǎn)點(diǎn)國(guó)家以及平頂山山市的政策影影響本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)由于市政府發(fā)展展新城區(qū)的助助推器將不斷斷發(fā)力，本區(qū)區(qū)域涌現(xiàn)出具具有競(jìng)爭(zhēng)意義義的樓盤(pán)，特特別是目前處處于前期運(yùn)作作的君臨天下下、蝶湖灣等等其他項(xiàng)目，需需要引起我們們的密切關(guān)注注。第四部分項(xiàng)目定位位

篇一、市場(chǎng)初步定定位福佑苑——福佑路與未未來(lái)路精品生生活明珠！其在平頂山新城城區(qū)市場(chǎng)上的的地位表現(xiàn)要要做到以下幾幾個(gè)方面：市場(chǎng)補(bǔ)缺者本案要樹(shù)立一個(gè)個(gè)市場(chǎng)補(bǔ)缺者者的形象，立立足項(xiàng)目周邊邊巨大的消費(fèi)費(fèi)需求，定位位于包含屬地地情結(jié)在內(nèi)的的大眾居家生生活，打造新新適用主義的的中高檔精品品生活圈。作作為本項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)，不宜宜走嘩眾取寵寵之路。市場(chǎng)追隨者目前平頂山市場(chǎng)場(chǎng)上出現(xiàn)了一一批小戶型的的住宅小區(qū)，在在房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中引起了不不同的反響，并并且在銷售取取得了驚人的的業(yè)績(jī)。本案案也應(yīng)順應(yīng)這這種市場(chǎng)潮流流，采取市場(chǎng)場(chǎng)追隨者的戰(zhàn)戰(zhàn)略進(jìn)行搶占占市場(chǎng)，一方方面合乎項(xiàng)目目自身的需要要，另一方面面也與國(guó)家的的宏觀調(diào)控政政策不謀而合合，可謂一舉舉兩得。品位第一者在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中品品位的高低是是關(guān)鍵的因素素，所以要通通過(guò)一系列的的包裝，營(yíng)造造本案的良好好形象，讓人人們購(gòu)買(mǎi)有品品質(zhì)、有價(jià)值值、有新意的的新新公寓，目目前主要是在在項(xiàng)目的建筑筑設(shè)計(jì)以及微微觀環(huán)境的營(yíng)營(yíng)造上要突出出新意。二、項(xiàng)目戶型及及面積定位（本項(xiàng)目戶型及及面積已基本本確定）三、目標(biāo)客戶戶定位及分析析目標(biāo)客戶定位：：平煤集團(tuán)企業(yè)內(nèi)內(nèi)部職工、二二次創(chuàng)業(yè)者、附附近上班族、單單身族、外地地市來(lái)平置業(yè)業(yè)者隨著生活水平的的提高，平煤煤集團(tuán)內(nèi)部職職工的原有住住房已經(jīng)不能能滿足其當(dāng)前前需求，因種種種原因至今今沒(méi)有住房的的年輕家屬，隨隨著近幾年經(jīng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)發(fā)展，企業(yè)內(nèi)內(nèi)部職工二次次就業(yè)或創(chuàng)業(yè)業(yè)以及在該區(qū)區(qū)域創(chuàng)業(yè)或就就業(yè)的年輕學(xué)學(xué)生，造就了了一批有住房房需求的中等等收入者，該該類客戶的生生活水平不斷斷提高，對(duì)住住宅的品味和和舒適度的需需求也在不斷斷攀升，他們們更注重選擇擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉、個(gè)個(gè)性鮮明的健健康主題社區(qū)區(qū)，不斷追求求生活的品位位，逐漸成為為享受生活的的擁護(hù)者。因因此，項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)將銷售目標(biāo)標(biāo)瞄準(zhǔn)這部分分消費(fèi)者。目標(biāo)客戶群分析析：企業(yè)內(nèi)部老職工工：該客戶群以平煤煤集團(tuán)老職工工為主，他們們多為二、三三次置業(yè)人士士，由于生活活水平的提高高，不再滿足足于原有住宅宅的居住條件件，追求更舒舒適的生活和和居住空間，此此部分人較為為注重住宅的的性價(jià)比，更更容易為富有有特色和生活活便利的產(chǎn)品品產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)沖沖動(dòng)，他們是是本項(xiàng)目的主主要爭(zhēng)取對(duì)象象之一。二次置業(yè)者：該客戶群多為原原國(guó)有企業(yè)職職工，因?yàn)楸缺容^年輕且有有一定的文化化知識(shí)，下崗崗二次就業(yè)或或創(chuàng)業(yè)，隨著著收入的增加加、生活水平平和居家生活活的實(shí)際需要要，使他們不不再滿足于自自建房或原有有低檔住宅的的居住條件，選選擇一套如意意的房子是他他們最大的夢(mèng)夢(mèng)想，尤其是是在原來(lái)工作作和生活過(guò)的的老地方，心心理感覺(jué)也比比較舒服，也也是本項(xiàng)目所所爭(zhēng)取的主力力購(gòu)買(mǎi)者。外地來(lái)平的富足足人士隨著平頂山的迅迅速發(fā)展，特特別是平頂山山道路和經(jīng)濟(jì)濟(jì)的振興，產(chǎn)產(chǎn)生了一大批批外地來(lái)平的的成功人士，他他們手頭上積積累了較為充充足的資金。出出于工作和發(fā)發(fā)展的需要，購(gòu)購(gòu)房入戶、改改善居住條件件是他們主要要需求；他們們將是本項(xiàng)目目主力戶型不不可忽視的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)主力。該該人群雖然不不是本項(xiàng)目主主要爭(zhēng)取的對(duì)對(duì)象，但不亦亦忽視。本地衍生出來(lái)的的新家庭隨著收入水平的的提高，產(chǎn)生生的“新知富”一族，。成成家之后，更更趨向于營(yíng)造造獨(dú)立的家庭庭空間，他們們已廣為接受受貸款消費(fèi)的的形式，在父父母的資助或或自力更生情情況下，亦將將成為本項(xiàng)目目中兩房或三三房戶型的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者。附近上班族和單單身族隨著城市擴(kuò)展的的速度加快，越越來(lái)越多的上上班族和單身身族首次置業(yè)業(yè)，他們關(guān)注注本區(qū)域的房房地產(chǎn)發(fā)展，擁?yè)碛幸惶仔《赖淖约盒⌒√斓匾恢笔鞘撬麄冏非蟮牡膲?mèng)想，本項(xiàng)項(xiàng)目數(shù)量不少少的小戶型應(yīng)應(yīng)該能夠引起起他們足夠的的重視，是本本項(xiàng)目的主要要目標(biāo)群體之之一。若能在在產(chǎn)品功能、個(gè)個(gè)性特色、價(jià)價(jià)格優(yōu)勢(shì)、戶戶外宣傳等方方面下苦功，定定將會(huì)有不小小的收獲。第五部分投資分析析

篇一、項(xiàng)目主要要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)依據(jù)貴方提供的的《平煤福佑佑苑規(guī)劃及建建筑方案設(shè)計(jì)計(jì)說(shuō)明》，結(jié)結(jié)合資料進(jìn)一一步對(duì)項(xiàng)目的的相關(guān)參數(shù)進(jìn)進(jìn)行梳理明細(xì)細(xì)。項(xiàng)目主要參數(shù)明明細(xì)：序號(hào)指標(biāo)名稱面積1建筑用地面積22368.6623㎡2凈用地面積16509.0008㎡3總建筑面積63762㎡4地上面積（住宅面積）55385㎡5地下面積（配套面積）8377㎡6總戶數(shù)478戶7容積率1、3、4號(hào)樓樓地塊3.23、2號(hào)樓地塊3.698建筑密度1、3、4號(hào)樓樓地塊17.0%、2號(hào)樓地塊19.4%%9停車(chē)位地上車(chē)位1155個(gè)、地下車(chē)車(chē)庫(kù)170個(gè)車(chē)位二、項(xiàng)目戶型型分析（此項(xiàng)面積部分分和實(shí)際有一一定誤差）樓號(hào)1號(hào)樓2號(hào)樓3號(hào)樓4號(hào)樓面積13580㎡17560㎡13580㎡13580㎡地上建筑面積（住宅面積）12901㎡16682㎡12901㎡12901㎡地下建筑面積（配套面積）679㎡878㎡679㎡679㎡1、3、4號(hào)樓樓建筑設(shè)計(jì)方方案一樣，均均為19層住宅戶型建筑面積（㎡）套內(nèi)面積（㎡）戶型戶/層A1133.86111.16三房二廳二衛(wèi)一一陽(yáng)臺(tái)1B188.3773.40二房二