淺析公建用地

剪不斷理還亂------淺析公建用地公建用地日漸紅紅火2005年4月月，北京市豐豐臺(tái)區(qū)中關(guān)村村科技園豐臺(tái)臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地地兩塊公建用用地被國(guó)美置置業(yè)以總價(jià)約約人民幣8億元將其收收入囊中。據(jù)據(jù)了解，國(guó)美美置業(yè)拿下的的公建項(xiàng)目用用地可用于建建設(shè)酒店、會(huì)會(huì)展中心、綜綜合寫(xiě)字樓、購(gòu)購(gòu)物中心、高高檔休閑娛樂(lè)樂(lè)中心等。2005年5月月，北京華潤(rùn)潤(rùn)京通房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公公司以16217萬(wàn)元競(jìng)得朝朝陽(yáng)區(qū)雙井1號(hào)地塊占地6000多平方米的的公建用地，將將在此地塊上上建一棟高檔檔寫(xiě)字樓，現(xiàn)現(xiàn)定名為銀杉杉國(guó)際，總建建筑面積3.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)在10000元左右。2006年1月月，北京朝陽(yáng)陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮新新區(qū)E區(qū)非配套公公建（文化娛娛樂(lè)）項(xiàng)目用用地，被北京京馳野房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公公司以4695萬(wàn)元獲得；；北京旭東置置業(yè)有限公司司、北京望馨馨置業(yè)有限公公司聯(lián)合以500077.5萬(wàn)元，競(jìng)得得朝陽(yáng)區(qū)北苑苑家園八區(qū)“北方明珠大大廈公共設(shè)施施用地”的國(guó)有土地地使用權(quán)。天津市20055年1至11月份，全市市（不包括保保稅區(qū)）總成成交土地面積積為112.6萬(wàn)平方米，與與去年同期減減少84.6%，相應(yīng)土地地供應(yīng)量較去去年同期也有有大幅度減少少，統(tǒng)計(jì)1至11月份數(shù)字，土土地出讓面積積為187.3萬(wàn)平方米，同同比減少72.3%。從統(tǒng)計(jì)的的土地交易具具體情況看，以以居住為主，輔輔以商業(yè)、寫(xiě)寫(xiě)字樓、酒店店等公建設(shè)施施用地占市場(chǎng)場(chǎng)需求主流。純純居住和以居居住為主的土土地成交面積積、單宗土地地成交面積比比較少，而以以公建為主的的綜合性土地地成交面積增增加，2005年的增幅為為上年的5倍。從以上數(shù)據(jù)我們們不難看出，公公建用地已日日漸受到追捧捧，成為開(kāi)發(fā)發(fā)商眼中的“香餑餑”，那么，作作為消費(fèi)的終終端，市場(chǎng)的的反應(yīng)究竟如如何呢？公建用地-----看上去很美美2004年3月月，位于北京京宣武區(qū)右安安門(mén)橋的萬(wàn)博博苑小區(qū)，因因規(guī)劃中的小小區(qū)配套公建建用樓，被建建成了一棟高高檔寫(xiě)字樓，引引發(fā)該小區(qū)168戶(hù)業(yè)主以集集團(tuán)訴訟的方方式將北京市市規(guī)劃委告上上法院。2004年7月月，北京市海海淀區(qū)法院宣宣判，北京富富潤(rùn)家園7號(hào)樓幼兒園園改為洗浴中中心的規(guī)劃變變更撤消。起起因是配套的的幼兒園被改改成經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)項(xiàng)目---洗浴中心，業(yè)業(yè)主們?cè)趧僭V訴之后，打出出了“維權(quán)勝利”的標(biāo)語(yǔ)。2004年122月，因原規(guī)規(guī)劃用于幼兒兒園等配套設(shè)設(shè)施的土地，被被建成商務(wù)公公寓，北京芳芳城園916位業(yè)主聯(lián)名名將頒發(fā)《建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證》的的北京市規(guī)劃劃委推上被告告席，但被西西城區(qū)法院一一審駁回了原原告的起訴。2004年122月，上海浦浦東陸家嘴菊菊?qǐng)@小區(qū)業(yè)主主與開(kāi)發(fā)商上上海浦東新翔翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司因菊?qǐng)@園一期公建用用地之爭(zhēng)，亦亦引起了上海海市人大的關(guān)關(guān)注?！陨犀F(xiàn)象，全國(guó)國(guó)各地都曾出出現(xiàn)過(guò)，只不不過(guò)矛盾激烈烈程度不同罷罷了。2004年，杭杭州市建委出出臺(tái)了《關(guān)于于規(guī)范杭州市市區(qū)房地產(chǎn)市市場(chǎng)部分公共共建筑設(shè)計(jì)與與管理的若干干意見(jiàn)》規(guī)定定：“公共建筑項(xiàng)項(xiàng)目不得出現(xiàn)現(xiàn)帶有公寓、花花園、花苑等等含住宅性質(zhì)質(zhì)的名稱(chēng)，建建設(shè)單位和審審批部門(mén)在對(duì)對(duì)名稱(chēng)進(jìn)行審審批時(shí)，應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格規(guī)范其用用詞，避免誤誤導(dǎo)消費(fèi)者；；杭州市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)確確定為城市配配套服務(wù)的公公共建筑（特特別是居住區(qū)區(qū)公共配套用用房），任何何部門(mén)和單位位不得以任何何方式改變其其用地性質(zhì)和和建筑用途?！备鶕?jù)這份文件，冠冠名為“單身公寓”，必須是建建在住宅用地地上，有70年土地使用用權(quán)的項(xiàng)目，而而杭州符合要要求的單身公公寓只有三華華園、星都嘉嘉苑等少數(shù)幾幾個(gè)項(xiàng)目。而而雙牛大廈、云云河大廈等“單身公寓”的性質(zhì)只是“公建用地”，最高土地地使用年限為為50年，且沒(méi)有有煙道、污水水管道等住宅宅配套設(shè)施，不不能申請(qǐng)管道道煤氣、不得得作為辦理戶(hù)戶(hù)籍、學(xué)生入入學(xué)的依據(jù)，產(chǎn)產(chǎn)生的物業(yè)管管理費(fèi)、水電電費(fèi)也要以公公建的標(biāo)準(zhǔn)繳繳納……原來(lái)如此,公建建用地只是看看上去很美.那么什么是是公建用地呢呢?刨根問(wèn)底----掀起公建用用地的面紗1、什么叫公建建用地公建用地是與居居住人口規(guī)模模相對(duì)應(yīng)配建建的、為居民民服務(wù)和使用用的各類(lèi)設(shè)施施的用地，應(yīng)應(yīng)包括建筑基基底占地及其其所屬場(chǎng)院、綠綠地和配建停停車(chē)場(chǎng)等。如如托兒所、幼幼兒園、小學(xué)學(xué)、中學(xué)、糧糧店、菜店、副副食店、服務(wù)務(wù)站、儲(chǔ)蓄所所、郵政所、居居委會(huì)、派出出所等用地。2、現(xiàn)實(shí)中公建建用地的兩種種形式為居住社區(qū)配套套服務(wù)的公建建用地也稱(chēng)小公共或社社區(qū)公建用地地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)稱(chēng)社區(qū)公建），這這是比較常見(jiàn)見(jiàn)的形式，公公建用地含在在整個(gè)小區(qū)面面積之中，整整體以居住用用途出讓?zhuān)ńǔ珊蟮捻?xiàng)目目為整個(gè)居住住小區(qū)的業(yè)主主服務(wù)，允許許有零星的商商業(yè)設(shè)施。為社會(huì)配套服務(wù)務(wù)的公建用地地也稱(chēng)大公建或社社會(huì)公建用地地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)稱(chēng)社會(huì)公建），這這種形式是近近年來(lái)隨著房房地產(chǎn)市場(chǎng)升升溫而逐漸產(chǎn)產(chǎn)生的。其最最初的出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)是為了直接接吸引民間投投資，加快公公建配套的建建設(shè)速度，最最大程度發(fā)揮揮市場(chǎng)對(duì)土地地資源的配置置作用。但在在現(xiàn)實(shí)中卻成成了“擦邊球”引起了一系系列法律問(wèn)題題。3、公建用地存存在的問(wèn)題分分析⑴、社區(qū)公建用用地這種公建用地存存在的問(wèn)題主主要是上面談?wù)劦降漠a(chǎn)權(quán)不不清、糾紛嚴(yán)嚴(yán)重。社區(qū)配配套公共建筑筑（簡(jiǎn)稱(chēng)配套套公建），指指開(kāi)發(fā)商按照照國(guó)家及地方方有關(guān)規(guī)定在在住宅區(qū)土地地范圍內(nèi)與商商品住宅配套套修建的各種種公用建筑，一一般包括教育育、醫(yī)療衛(wèi)生生、文化體育育、商業(yè)服務(wù)務(wù)、金融郵電電、社區(qū)服務(wù)務(wù)、行政管理理及其他八類(lèi)類(lèi)公用建筑，但但各住宅區(qū)具具體配建項(xiàng)目目因住宅區(qū)情情況的不同會(huì)會(huì)有所區(qū)別。配配套公建的修修建，為業(yè)主主居住提供了了各項(xiàng)便利條條件，提升了了樓盤(pán)的吸引引力，是業(yè)主主與開(kāi)發(fā)商關(guān)關(guān)注的一個(gè)焦焦點(diǎn)。其產(chǎn)權(quán)權(quán)歸屬問(wèn)題也也隨之產(chǎn)生，由由于此問(wèn)題關(guān)關(guān)系到開(kāi)發(fā)商商與全體業(yè)主主的重大利益益，現(xiàn)行有關(guān)關(guān)規(guī)定又非常常零散、模糊糊、導(dǎo)致適用用法律疑難，開(kāi)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主主往往各執(zhí)一一詞，爭(zhēng)議由由此產(chǎn)生。判斷社區(qū)配套公公建產(chǎn)權(quán)歸屬屬的基本方法法、原則㈠、基于社會(huì)公公共利益，國(guó)國(guó)家及地方規(guī)規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)應(yīng)配套修建并并明確產(chǎn)權(quán)歸歸屬的，按國(guó)國(guó)家及地方有有關(guān)規(guī)定執(zhí)行行。如配套中中小學(xué)，按國(guó)國(guó)家及地方有有關(guān)規(guī)定，其其產(chǎn)權(quán)歸政府府；配套物業(yè)業(yè)管理辦公用用房、其產(chǎn)權(quán)權(quán)歸全體業(yè)主主；配套防空空地下室，由由于國(guó)家尚未未對(duì)其產(chǎn)權(quán)歸歸屬做出明確確規(guī)定，故其其產(chǎn)權(quán)歸屬不不明確，但配配套防空地下下室平時(shí)由投投資者使用管管理，收益歸歸投資者所有有。㈡、國(guó)有土地使使用權(quán)出讓合合同、商品房房買(mǎi)賣(mài)合同有有具體約定的的，按約定執(zhí)執(zhí)行。國(guó)有土土地使用權(quán)出出讓合同對(duì)于于開(kāi)發(fā)商及業(yè)業(yè)主均具備法法律約束力。如如果出讓合同同約定受讓人人應(yīng)配套修建建某些配套公公建并明確其其產(chǎn)權(quán)歸屬的的，或商品房房買(mǎi)賣(mài)合同約約定了某些配配套公建的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬的，則則按約定執(zhí)行行。如果商品品房買(mǎi)賣(mài)合同同約定某些配配套公建被列列入公用建筑筑面積分?jǐn)偡斗秶瑒t其產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)業(yè)主。㈢、上述情形外外，屬于商品品住宅從屬物物的，其產(chǎn)權(quán)權(quán)隨商品住宅宅產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移于全體業(yè)業(yè)主。對(duì)于產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)發(fā)商的配套公公建，除國(guó)家家及地方禁止止開(kāi)發(fā)商出售售、出租以外外，開(kāi)發(fā)商可可以出售、出出租。但無(wú)論論配套公建產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有有，根據(jù)《物物業(yè)管理?xiàng)l例例》第50條規(guī)定，任任何人都不得得擅自改變配配套公建的用用途。社區(qū)公建存在的的上述問(wèn)題已已經(jīng)引起部分分地區(qū)人大的的關(guān)注，且此此問(wèn)題由來(lái)以以久，各界雖雖有糾紛，但但都已對(duì)此引引起了注意和和關(guān)注。相比比社會(huì)公建用用地的隱患要要小得多。⑵、社會(huì)公建用用地這種形式由于沒(méi)沒(méi)有相關(guān)法律律、法規(guī)作為為依據(jù)，其合合法性值得推推榷，特別是是在公建土地地上建設(shè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性項(xiàng)目，更更容易與現(xiàn)行行法律、法規(guī)規(guī)產(chǎn)生沖突，主主要表現(xiàn)在以以下幾個(gè)方面面：㈠、單獨(dú)出讓的的社會(huì)公建用用地上建設(shè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目與與法律規(guī)定相相悖。《中華人民共和和國(guó)土地管理理法》第一章章第四條規(guī)定定：國(guó)家實(shí)行行土地用途管管制制度，規(guī)規(guī)定土地用途途，將土地分分為農(nóng)用地、建建設(shè)用地和未未利用地，使使用土地的單單位和個(gè)人必必須嚴(yán)格按照照土地利用總總體規(guī)劃確定定的用途使用用土地；《中中華人民共和和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有有土地使用權(quán)權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓讓暫行條例》第第二章第十二二條規(guī)定：土土地使用權(quán)出出讓最高年限限按下列用途途確定：①、居住用地770年；②、工業(yè)用地550年；③、教育、科技技、文化、衛(wèi)衛(wèi)生、體育用用地50年；④、商業(yè)、旅游游、娛樂(lè)用地地40年；⑤、綜合或者其其他用地50年從上述法律規(guī)定定可知，國(guó)家家對(duì)商業(yè)、住住宅等經(jīng)營(yíng)性性項(xiàng)目的土地地用途有著嚴(yán)嚴(yán)格的規(guī)定，假假若公建用地地也可以從事事開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓樓、酒店、超超市、購(gòu)物中中心等大型經(jīng)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，那那么由于公建建用地在我國(guó)國(guó)許多地方可可以享受降低低配套費(fèi)和土土地出讓金的的招商引資政政策，使得它它的土地成本本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正正常出讓的商商業(yè)、住宅用用途的地價(jià)且且商業(yè)、旅游游、娛樂(lè)用地地最高使用年年限40年，而打著“公建”的旗號(hào)最高高使用年限可可達(dá)50年，這種種行為若不及及時(shí)加以規(guī)范范、治理，則則勢(shì)必會(huì)對(duì)先先行的土地管管理體制造成成沖擊，而且且會(huì)帶來(lái)國(guó)有有土地資產(chǎn)收收益的大量流流失，造成新新的社會(huì)不公公。試想，在在這種情況下下，還會(huì)有人人愿意以較高高的價(jià)格受讓讓商業(yè)或住宅宅用地嗎？故故如前所述，杭杭州市頒布出出臺(tái)的《關(guān)于于規(guī)范杭州市市區(qū)房地產(chǎn)市市場(chǎng)部分公共共建筑設(shè)計(jì)與與管理的若干干意見(jiàn)》也正正是基于這些些現(xiàn)狀和擔(dān)憂(yōu)憂(yōu)，試圖通過(guò)過(guò)此地方性法法規(guī)使房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)“橋歸橋、路路歸路”使其健康成成長(zhǎng)、避免日日后的糾紛。㈡、社會(huì)公建用用地上建設(shè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目與與2002年1月1日起執(zhí)行的的《全國(guó)土地地分類(lèi)》中建建設(shè)用地類(lèi)下下屬的公用設(shè)設(shè)施用地和公公共建筑用地地所規(guī)定的用用途明顯不符符。全國(guó)土地分類(lèi)((建設(shè)用地部部分)一級(jí)類(lèi)二級(jí)類(lèi)三級(jí)類(lèi)含

義編號(hào)三大類(lèi)名

稱(chēng)稱(chēng)編號(hào)名稱(chēng)編號(hào)名

稱(chēng)2建設(shè)用地

指建造建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物的土地地。包括商業(yè)業(yè)、工礦、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)、公用設(shè)設(shè)施、公共建建筑、住宅、交交通、水利設(shè)設(shè)施、特殊用用地等。

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商服用地

指商業(yè)、金融業(yè)業(yè)、餐飲旅館館業(yè)及其相應(yīng)應(yīng)附屬設(shè)施用用地。211商業(yè)用地指商店、商場(chǎng)、各各類(lèi)批發(fā)、零零售市場(chǎng)及其其相應(yīng)附屬設(shè)設(shè)施用地。212金融保險(xiǎn)用

地指銀行、保險(xiǎn)、證證券、信袋、期貨、信用社等等用地。213餐飲旅館業(yè)用用地指飯店、餐廳、酒酒吧、賓館、旅旅館、招待所所、度假村等等及其相應(yīng)附附屬設(shè)施用地地。214其他商服用

地指上述用地以外外的其他商服服用地，包括括寫(xiě)字樓、商商業(yè)性辦公樓樓和企業(yè)廠區(qū)區(qū)外獨(dú)立的辦辦公樓用地；；旅行社、運(yùn)運(yùn)動(dòng)保健休閑閑設(shè)施、夜總總會(huì)、歌舞廳廳、俱樂(lè)部、高高爾夫球場(chǎng)、加加油站、洗車(chē)車(chē)場(chǎng)、洗染店店、廢舊物資資回收站、維維修網(wǎng)點(diǎn)、照照相、理發(fā)、洗洗浴等服務(wù)設(shè)設(shè)施用地。22工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地

指工業(yè)、采礦、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)用地221工業(yè)用地指工業(yè)生產(chǎn)及其其相應(yīng)附屬設(shè)設(shè)施用地。222采礦地指采礦、采石、采采砂場(chǎng)、鹽田田、磚瓦窯等等地面生產(chǎn)用用地及尾礦堆堆放地。223倉(cāng)儲(chǔ)用地指用于物資儲(chǔ)備備、中轉(zhuǎn)的場(chǎng)場(chǎng)所及相應(yīng)附附屬設(shè)施用地地。23

公用設(shè)施用地

指為居民生活和和二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)服務(wù)的公用用設(shè)施及瞻仰仰、游憩用地地。231公共基礎(chǔ)設(shè)施用用地指給排水、供電電、供然、郵郵政、電信、消消防、公用設(shè)設(shè)施維修、環(huán)環(huán)衛(wèi)等用地。232瞻仰景觀休閑用用地指名勝古跡、革革命遺址、景景點(diǎn)、公園、廣廣場(chǎng)、公用綠綠地等。24

公共建筑用地

指公共文化、體體育、娛樂(lè)、機(jī)機(jī)關(guān)、團(tuán)體、科科研、設(shè)計(jì)、教教育、醫(yī)衛(wèi)、慈慈善等建筑用用地。241機(jī)關(guān)團(tuán)體用

地指國(guó)家機(jī)關(guān)、社社會(huì)團(tuán)體、群群眾自治組織織、廣播電臺(tái)臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)報(bào)社、雜志社社、通訊社、出出版社等單位位的辦公用地地。242教育用地指各種教育機(jī)構(gòu)構(gòu)，包括大專(zhuān)專(zhuān)院校，中專(zhuān)專(zhuān)、職業(yè)學(xué)校校、成人業(yè)余余教育學(xué)校、中中小學(xué)校、幼幼兒園、托兒兒所、黨校、行行政學(xué)院、干干部管理學(xué)院院、盲聾啞學(xué)學(xué)校、工讀學(xué)學(xué)校等直接用用一教育的用用地。243科研設(shè)計(jì)用

地指獨(dú)立的科研、設(shè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)用地地，包括研究究、勘測(cè)、設(shè)設(shè)計(jì)、信息等等單位用地。244文體用地指為公從服務(wù)的的公益性文化化、體育設(shè)施施用地。包括括博物館、展展覽館、文化化館、圖書(shū)館館、紀(jì)念館、影影劇院、音樂(lè)樂(lè)廳、少青老老年活動(dòng)中心心、體育場(chǎng)館館、訓(xùn)練基地地等。245醫(yī)療衛(wèi)生用

地指醫(yī)療、衛(wèi)生、防防疫、急救、保保健、療養(yǎng)、康康復(fù)、醫(yī)檢藥藥檢、血庫(kù)等等用地。246慈善用地指孤兒院、養(yǎng)老老院、福利院院等用地。25住宅用地

指供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆糠炕兀ㄓ歇?dú)獨(dú)立院落的包包括院落）。251城鎮(zhèn)單一住宅用用地指城鎮(zhèn)居民的普普通住宅、公公寓、別墅用用地。252城鎮(zhèn)混合住宅用用地指城鎮(zhèn)居民以居居住為主的住住宅與工業(yè)生生產(chǎn)或商業(yè)等等混合用地。253農(nóng)村宅基地指農(nóng)村村民居住住和宅基地。254空閑宅基地指村莊內(nèi)部的空空閑舊宅基地地及其他空閑閑土地等。26交通運(yùn)輸用地

指用于運(yùn)輸通行行的地面線路路、場(chǎng)站等用用地，包括民民用機(jī)場(chǎng)、港港口、碼頭、地地面運(yùn)輸管道道和居民點(diǎn)道道路及其相應(yīng)應(yīng)附屬設(shè)施用用地。261鐵路用地指鐵道線路及場(chǎng)場(chǎng)站用地，包包括路堤、路路塹、道溝及及護(hù)路林；地地鐵地上部分分及出入口等等用地。262公路用地指國(guó)家和地方公公路（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)公路），包包括路堤、路路塹、道溝、護(hù)護(hù)路林及其他他附屬設(shè)施用用地。263民用機(jī)場(chǎng)指民用機(jī)場(chǎng)及其其相應(yīng)附屬設(shè)設(shè)施用地。264港口碼頭用

地指人工修建的客客、貨運(yùn)、捕捕勞船舶?？靠康膱?chǎng)所及其其應(yīng)附屬建筑筑物，不包括括常水位以下下部分。265管道運(yùn)輸用

地指運(yùn)輸煤炭、石石油和天然氣氣等管道及其其相應(yīng)附屬設(shè)設(shè)施地面積用用地。266街

巷指城鄉(xiāng)居民點(diǎn)內(nèi)內(nèi)公用道路（含含立交橋）、公公共停車(chē)場(chǎng)等等。27水利設(shè)施用地

指用于水庫(kù)、水水工建筑的土土地。271水庫(kù)水面指人工修建總庫(kù)庫(kù)容≥10萬(wàn)立方米，正正常蓄水位以以下的面積。272水工建筑用

地指除農(nóng)田水利用用地以外的人人工修建的溝溝渠（包括渠渠槽、渠堤、護(hù)護(hù)堤林）、閘閘、壩、堤路路林、水電站站、揚(yáng)水站等等常水位岸線線以上的水工工建筑用地。28特殊用地

指軍事設(shè)施、涉涉外、宗教、監(jiān)監(jiān)教、墓地等等用地。281軍事設(shè)施用

地指專(zhuān)門(mén)用于軍事事目的的設(shè)施施用地，包括括軍事指揮機(jī)機(jī)關(guān)和營(yíng)房等等。282使領(lǐng)館用地指外國(guó)政府及國(guó)國(guó)際組織駐華華使領(lǐng)館、辦辦事處等用地地。283宗教用地指專(zhuān)門(mén)用于宗教教活動(dòng)的廟宇宇、寺院、道道觀、教堂等等宗教自用地地。284監(jiān)教場(chǎng)所用

地指監(jiān)獄、看守所所、勞改場(chǎng)、勞勞教所、戒毒毒所等用地。285墓葬地指陵園、墓地、殯殯葬場(chǎng)所及附附屬設(shè)施用地地。314沙

地指表層為沙覆蓋蓋，基本無(wú)植植被的土地，包包括沙漠，不不包括水系中中的沙灘。315裸土地指表層為土質(zhì)，基基本無(wú)植被覆覆蓋的土地。316裸巖石礫地指表層為巖石或或石礫，其覆覆蓋面積≥70%的土地。317其他未利用土土地指包括高寒荒漠漠、苔原等尚尚未利用的土土地。從上述規(guī)定我們們不難看出，不不論是公用設(shè)設(shè)施用地（指指為居民生活活和二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的公公用設(shè)施及瞻瞻仰、游憩用用地）還是公共建建筑用地（指指公共文化、體體育、娛樂(lè)、機(jī)機(jī)關(guān)、團(tuán)體、科科研、設(shè)計(jì)、教教育、醫(yī)衛(wèi)、慈慈善等建筑用用地）均沒(méi)有有規(guī)定可以建建設(shè)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)項(xiàng)目。㈢、抵押?jiǎn)栴}一、純粹意義上上的公建用地地使用權(quán)能否否辦理抵押？？根據(jù)抵押方面的的法律、法規(guī)規(guī)部門(mén)規(guī)章，分分析如下：1、《中華人民民共和國(guó)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國(guó)有土地出出讓和轉(zhuǎn)讓暫暫行條例》（以以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓讓和轉(zhuǎn)讓暫行行條例）第五五章土地使用用權(quán)抵押第三三十二條，土土地使用權(quán)可可以抵押；第三十三條，土土地使用權(quán)抵抵押時(shí)，其地地上建筑物、其其他附著物隨隨之抵押。地地上建筑物、其其他附著物抵抵押時(shí)，其使使用范圍內(nèi)的的土地使用權(quán)權(quán)隨之抵押。2、《中華人民民共和國(guó)城市市房地產(chǎn)管理理法》（以下下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)產(chǎn)管理法）第第四章房地產(chǎn)產(chǎn)交易第三節(jié)節(jié)房地產(chǎn)抵押押第四十七條條，依法取得得的房屋所有有權(quán)連同該房房屋占用范圍圍內(nèi)的土地使使用權(quán)可以設(shè)設(shè)定抵押權(quán)。以以出讓方式取取得的土地使使用權(quán)可以設(shè)設(shè)定抵押權(quán)。3、《中華人民民共和國(guó)擔(dān)保保法》（以下下簡(jiǎn)稱(chēng)擔(dān)保法法）第三章抵抵押第一節(jié)抵抵押和抵押物物第三十四條條下列財(cái)產(chǎn)可可以抵押：㈠抵押人所有的的房屋和其他他地上定著物物；㈡抵押人所有的的機(jī)器、交通通運(yùn)輸工具和和其他財(cái)產(chǎn)；；㈢抵押人依法有有權(quán)處分的國(guó)國(guó)有的土地使使用權(quán)、房屋屋和其他地上上定著物；㈣抵押人依法有有權(quán)處分的國(guó)國(guó)有的機(jī)器、交交通運(yùn)輸工具具和其他財(cái)產(chǎn)產(chǎn)；㈤抵押人依法承承包并經(jīng)發(fā)包包方同意抵押押的荒山、荒荒溝、荒丘、荒荒灘等荒地的的土地使用權(quán)權(quán)；㈥依法可以抵押押的其他財(cái)產(chǎn)產(chǎn)。第三十六條，以以依法取得的的國(guó)有土地上上的房屋抵押押的，該房屋屋占用范圍內(nèi)內(nèi)的國(guó)有土地地使用權(quán)同時(shí)時(shí)抵押。以出讓方式取得得的國(guó)有土地地使用權(quán)抵押押的，應(yīng)當(dāng)將將抵押時(shí)該國(guó)國(guó)有土地上的的房屋同時(shí)抵抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企企業(yè)的土地使使用權(quán)不得單單獨(dú)抵押。以以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村村企業(yè)的廠房房等建筑物抵抵押的，其占占用范圍內(nèi)的的土地使用權(quán)權(quán)同時(shí)抵押。第三十七條，下下列財(cái)產(chǎn)不得得抵押：㈠土地所有權(quán)；；㈡耕地、宅基地地、自留地、自自留山等集體體所有的土地地使用權(quán)，但但本法第三十十四條第（五五）項(xiàng)、第三三十六條第三三款規(guī)定的除除外；㈢學(xué)校、幼兒園園、醫(yī)院等以以公益為目的的的事業(yè)單位位、社會(huì)團(tuán)體體的教育設(shè)施施、醫(yī)療衛(wèi)生生設(shè)施和其他他社會(huì)公益設(shè)設(shè)施；㈣所有權(quán)、使用用權(quán)不明或者者有爭(zhēng)議的財(cái)財(cái)產(chǎn)；㈤依法被查封、扣扣押、監(jiān)管的的財(cái)產(chǎn)；㈥依法不得抵押押的其他財(cái)產(chǎn)產(chǎn)。綜上，只要是出出讓的公建用用地完全符合合《出讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓暫行條例例》和《房地地產(chǎn)管理法》關(guān)關(guān)于抵押的條條件要求?！稉?dān)擔(dān)保法》第三三十七條第㈠㈠、第㈡款明明確規(guī)定了不不得抵押的土土地所有權(quán)和和個(gè)別情況下下的土地使用用權(quán)，都與公公建用地?zé)o關(guān)關(guān)，但第㈢款款規(guī)定的不得得抵押的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)---“學(xué)校、幼兒兒園、醫(yī)院等等以公益為目目的的事業(yè)單單位、社會(huì)團(tuán)團(tuán)體的教育設(shè)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生設(shè)施和其其他社會(huì)公益益設(shè)施?！北阒档梦覀儌兺魄昧??！掇o海》中設(shè)施施一詞的定義義是：為進(jìn)行行某項(xiàng)工作或或滿(mǎn)足某種需需要而建立起起來(lái)的機(jī)構(gòu)、系系統(tǒng)、組織、建建筑等。在這這里我們?nèi)〗ńㄖ亩x，如如此，該《擔(dān)擔(dān)保法》第三三十七條第㈢㈢款可以理解解為“學(xué)校、幼兒兒園、醫(yī)院等等以公益為目目的的事業(yè)單單位、社會(huì)團(tuán)團(tuán)體的教育設(shè)設(shè)施（建筑、房房屋）、醫(yī)療療衛(wèi)生設(shè)施（建建筑、房屋）和和其他社會(huì)公公益設(shè)施（建建筑、房屋）?！?---不得抵押。那么，依據(jù)《擔(dān)保法》第三十六條，以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。依據(jù)《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條，土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。由此可知，在有地上房屋建筑物、其他附著物的前提下，土地使用權(quán)必須和房屋建筑物、其他附著物同時(shí)抵押、缺一不可。既然如此，公建用地上的房屋建筑物、其他附著物不能抵押，其土地使用權(quán)便不能單獨(dú)抵押。還有一種情況就是，公建用地尚是一塊空地，沒(méi)有地上的房屋建筑物、其他附著物。這種情況符合《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》等法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)可以單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)。但根據(jù)2001年8月15日頒布的中華人民共和國(guó)建設(shè)部令（第98號(hào)）《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)抵押管理辦法）第二章房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定，第八條第㈡款規(guī)定：用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，不得設(shè)定抵押。如果我們按照《全國(guó)土地分類(lèi)》中關(guān)于公共設(shè)施用地（指為居民生活和二、三產(chǎn)業(yè)服務(wù)的公用設(shè)施及瞻仰、游憩用地）和公共建筑用地（指公共文化、體育、娛樂(lè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、科研、設(shè)計(jì)、教育、醫(yī)衛(wèi)、慈善等建筑用地）的含義來(lái)理解，按照建設(shè)部98號(hào)令，尚是空地，沒(méi)有地上的房屋建筑物、其他附著物的公建用地恐怕也不宜辦理抵押。還有一點(diǎn)值得注注意，根據(jù)2000年12月8日最高法院院司法《關(guān)于于適用〈中華華人民共和國(guó)國(guó)擔(dān)保法〉若若干問(wèn)題的解解釋》（法釋釋〔2000〕44號(hào)）第五十十三條：學(xué)校校、幼兒園、醫(yī)醫(yī)院等以公益益為目的的事事業(yè)單位、社社會(huì)團(tuán)體，以以其教育設(shè)施施、醫(yī)療衛(wèi)生生設(shè)施和其他他社會(huì)公益設(shè)設(shè)施以外的財(cái)財(cái)產(chǎn)為自身債債務(wù)設(shè)定抵押押的，人民法法院可以認(rèn)定定抵押有效?！冻鲎尯娃D(zhuǎn)讓暫暫行條例》自自1990年5月19日起頒布施施行；《房地地產(chǎn)管理法》自1995年1月1日起頒布施行；《擔(dān)保法》是自1995年10月1日起頒布施行，而《抵押管理辦法》2001年8月15日起頒布執(zhí)行。《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》是經(jīng)全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)的法律；《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》是以國(guó)務(wù)院55號(hào)令形式頒布的法規(guī)；《抵押管理辦法》是建設(shè)部的部門(mén)規(guī)章，雖然法律地位不同，《抵押管理辦法》作為部門(mén)規(guī)章，