存量房貸利率有可能下調(diào)嗎

▍調(diào)降存量房貸利率的話題再升溫新發(fā)個(gè)人房貸利率持續(xù)下行引起了部分存量房貸消費(fèi)者的關(guān)注存量房貸利率調(diào)降的討論也愈發(fā)熱烈自2年起我國(guó)新發(fā)個(gè)人住房按揭貸款利率持續(xù)下降3年1月5日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》，提出新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道援引葛找房數(shù)據(jù)研究中心資料目前多地首套房貸利率已調(diào)至%以下而對(duì)于存量房貸利率則未見變化，存量與新發(fā)貸款利差不斷擴(kuò)大，存量房貸利率調(diào)降的討論也愈發(fā)熱烈。圖：新發(fā)個(gè)住房揭貸利（）.0.0.0.0.0-2-2-6-2-6-2-6-2-6-2-6-2-6-2-6-2-6-2-6-2-6-2-6-2-6-2-6-2-6，提前還貸潮是存量房貸利率調(diào)降話題的導(dǎo)火索其背后反映的是居民資產(chǎn)端收益率下滑與負(fù)債端成本上行的矛盾。2年受到疫情和海外風(fēng)險(xiǎn)的影響，居民資產(chǎn)價(jià)值與收入水平的不確定性增大同時(shí)消費(fèi)場(chǎng)景減少也使得消費(fèi)支出有所下滑居民資產(chǎn)端收益率滑與負(fù)債端成本上行的矛盾背景下居民在負(fù)債端放緩了加杠桿的速度，甚至提前償還揭貸款，引起了“提前還貸潮。對(duì)此，部分觀點(diǎn)指出，下調(diào)存量房貸利率有利于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)緩解提前還貸問(wèn)題避免居民部門資產(chǎn)負(fù)債表大幅縮表此外還有助于提振消費(fèi)信心擴(kuò)大內(nèi)需減輕消費(fèi)者對(duì)房貸利率未來(lái)繼續(xù)下行造成損失的顧慮以刺激房地產(chǎn)銷售。然而，站在銀行的角度，下調(diào)存量房貸利率帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力也不能忽視。-209年我國(guó)存量房貸利率確實(shí)有過(guò)下調(diào)的先例但是環(huán)境背景不同同樣的方案是否可以順復(fù)制？又能否取得預(yù)期的成效？這些問(wèn)題仍有待探討。▍房貸利率話題的今昔對(duì)比2008年房貸利率調(diào)整始末存量房貸利率下調(diào)其實(shí)已有先例，8年央行降低個(gè)人住房貸款利率的下限，大銀行為了拼搶存量房貸客戶，紛紛推出優(yōu)惠利率方案。8年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量驟降，交易陷入低迷為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展服“保增長(zhǎng)目標(biāo)同年0月2日中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問(wèn)題的通知，將業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的5倍調(diào)整為7倍最低首付款比例調(diào)整降至%事實(shí)上央行當(dāng)時(shí)并沒(méi)有對(duì)存量貸款利率是否調(diào)整做出明確規(guī)定但根據(jù)國(guó)證券報(bào)8年2月0日的報(bào)道記載，一些中小銀行率先承諾利率打七折，并推出貸款平移業(yè)務(wù)來(lái)?yè)寠Z存量用戶。在此情景下，國(guó)有銀行也紛紛制訂存量房貸調(diào)整細(xì)則。表：房貸利監(jiān)管梳理時(shí)間 條例名稱 房貸利率相關(guān)內(nèi)容《關(guān)于大金機(jī)構(gòu)款利浮區(qū)間有關(guān)4年5年3月6日6年8月9日

問(wèn)題的知》《關(guān)于整商銀行房信政和超額備金存利率通知》《關(guān)于整金機(jī)構(gòu)民幣貸基準(zhǔn)利的通知》

貸款利上浮圍擴(kuò)到基利的.7倍。取消商銀行營(yíng)性人住貸優(yōu)惠利營(yíng)性人住貸利率改商業(yè)貸款率執(zhí)行限放開行下管理限率水平基準(zhǔn)率的.9倍。商業(yè)性人住貸款率下擴(kuò)為.5倍。對(duì)已利貸款買住又請(qǐng)買第二套含以上房的貸款7年9月8日 《關(guān)于強(qiáng)商性房產(chǎn)信管的通知》《關(guān)于大商性個(gè)住房款率下浮幅8年0月7日度等有問(wèn)題通知》《關(guān)于調(diào)金機(jī)構(gòu)民幣貸基準(zhǔn)利2年6月7日和調(diào)整貸款率浮區(qū)間通》《關(guān)于調(diào)金機(jī)構(gòu)民幣貸基準(zhǔn)利2年7月5日和調(diào)整款利浮動(dòng)間的知》《關(guān)于一步好房產(chǎn)市調(diào)工作有

利率不低于國(guó)人銀行布同期同次基利的.1倍。商業(yè)性人住貸款率的限大為貸基準(zhǔn)率的.7倍。將貸款率下調(diào)整基準(zhǔn)率的.8倍。將貸款率下調(diào)整基準(zhǔn)率的.7倍但個(gè)住房款利動(dòng)區(qū)間作調(diào)融機(jī)要繼嚴(yán)格執(zhí)差別的各住房政策，續(xù)抑投機(jī)資性房。抑制投投資購(gòu)房對(duì)房上過(guò)快的市民銀當(dāng)?shù)刂?年2月6日4年9月0日9年8月5日

問(wèn)題的知》《關(guān)于一步好住金融務(wù)作的知》《人民行公明確人住貸利率調(diào)相關(guān)事》

機(jī)構(gòu)可一步高第套住貸的首付比例貸款率。央行監(jiān)會(huì)出重首套率7折二參照套執(zhí)放套以上款，房不貸等則。新發(fā)放揭利定價(jià)式轉(zhuǎn)：9年0月8日起，套商業(yè)性個(gè)人房貸利率得低相期限P，二商業(yè)個(gè)人房貸款率不低于P+。0年3月1日起，金機(jī)構(gòu)存量浮利率款客就定基9年2月8日 《中國(guó)民銀公告〔〕第0號(hào)》《關(guān)于整差化住信貸策關(guān)問(wèn)題2年5月5日通知》《關(guān)于段性整差化住信政策的2年9月9日知》《關(guān)于立新放首住房人房貸款

準(zhǔn)轉(zhuǎn)換款進(jìn)協(xié)商存量動(dòng)率貸款可以換成“P定點(diǎn)數(shù)款”“固利率款。首套房率下調(diào)整不于Ps，二套不變。對(duì)于2年8月份新建品宅銷售格環(huán)比均續(xù)下降的城在2年底階性放寬套住商業(yè)個(gè)人貸款利下限。新建商住宅售價(jià)環(huán)比同連續(xù)3個(gè)月下降城市可階3年1月5日

率政策態(tài)調(diào)長(zhǎng)效制的知》

段性維、下或取當(dāng)?shù)靥追抠J款率政下限。資料來(lái)：中人民行官，當(dāng)前背景與008年的三大不同存量個(gè)人住房按揭貸款的體量有明顯差距同時(shí)其占各項(xiàng)貸款余額的比重也顯著上升，換言之，當(dāng)前存量房貸調(diào)整對(duì)于銀行的整體影響較8年會(huì)更重大。截止2年末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額為8萬(wàn)億元，而8年的規(guī)模僅為8萬(wàn)億元，不足現(xiàn)有規(guī)模的0此外個(gè)人住房按揭貸款占各項(xiàng)貸款余額的比重也由28年的%上升至1.13%在龐大的房貸規(guī)模和較高的占比背景下存量房貸利率的調(diào)整對(duì)銀行的收入息差等指標(biāo)都會(huì)產(chǎn)生更大的影響，因此政府部門和商業(yè)銀行在決策時(shí)都必須更加謹(jǐn)慎。圖：個(gè)人住按揭款存及比（萬(wàn)元，）個(gè)人購(gòu)貸款額（億元） 占各項(xiàng)貸余額重（，軸）.0 .0 .0 .0 .0.0

50080900010203040506070809000102，嚴(yán)監(jiān)管背景下通過(guò)轉(zhuǎn)按揭等方“借新還舊的可行性較弱銀行之間出“性競(jìng)爭(zhēng)”攬貸的概率較低。9年各家銀行紛紛跟隨調(diào)降存量貸款利率，一大原因是為了爭(zhēng)奪或留存存量貸款客戶，不得不陷入“價(jià)格戰(zhàn)。然而，目前的同名轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)已經(jīng)被監(jiān)管嚴(yán)令叫停。根據(jù)1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道2年5月的內(nèi)容，紹興銀行以“按揭貸款置換”為名推出轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)隨即被總行和監(jiān)管叫停嚴(yán)監(jiān)管背景下銀行之間出“惡性競(jìng)爭(zhēng)”攬貸的概率較低，因此銀行主動(dòng)下調(diào)存量貸款利率的意愿也會(huì)進(jìn)一步降低。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)修復(fù)的緊迫性不及8年，在各類政策合作協(xié)同的背景下，市場(chǎng)發(fā)展前景整體較為明朗8年全球金融危機(jī)發(fā)生后中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)承壓商品房銷售大幅下滑。為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)可能產(chǎn)生的影響支持居民住房消費(fèi)促進(jìn)擴(kuò)大內(nèi)需央行下調(diào)了業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限然而當(dāng)前伴隨疫情沖擊消退、各地穩(wěn)增長(zhǎng)計(jì)劃積極出臺(tái)并速落地消費(fèi)預(yù)期持續(xù)改善，開年信貸投放積極經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修復(fù)的前景較為明朗下調(diào)存量貸款利率的緊迫性并未達(dá)到8年的程度。圖：PI 圖：3年1月信貸投情況億元） .0.0.0.0..0.0.0.0.0.0.0.0.0.0,.0,.0,.0,.0,00.0,.0， ，▍下調(diào)存量房貸利率面臨挑戰(zhàn)雖然下調(diào)存量房貸利率有助于降低居民部門的負(fù)債壓力為擴(kuò)大消費(fèi)提供了基礎(chǔ)客觀上仍然存在下述兩大挑戰(zhàn)，制約這一方案的推行：銀行息差壓力會(huì)制約存量房貸利率調(diào)整銀行凈息差已經(jīng)處于歷史低位下調(diào)存量房貸利率會(huì)進(jìn)一步壓低銀行利潤(rùn)空間有礙其經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性和可持續(xù)性，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看可能會(huì)影響銀行業(yè)高質(zhì)量服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。2年2月，我國(guó)商業(yè)銀行整體凈息差為%，已下行至歷史較低水平，是0年有記錄歷來(lái)的歷史最低值，也是首次突破%的水平。此外，2年5年期R累計(jì)下調(diào)了5s今年已經(jīng)面臨較大的R重定價(jià)壓力考慮到政策刺激信貸需求鼓勵(lì)銀行向?qū)嶓w讓利，LR在023年仍存調(diào)降空間，因此，在低息差和LR下調(diào)的雙重壓力下，壓降存量房貸利率會(huì)進(jìn)一步增加銀行經(jīng)營(yíng)難度長(zhǎng)期來(lái)看甚至可能會(huì)影響市場(chǎng)對(duì)銀行盈利能力的預(yù)期，進(jìn)而影響銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。圖：商業(yè)銀凈息（） 整體 國(guó)有行 股份行 城商行 農(nóng)商行..0.0.0.0.0.0新發(fā)個(gè)人住房按揭貸款利率自1年后經(jīng)常高于貸款基準(zhǔn)利率，考慮到按揭攤還、貸款早償?shù)纫蛩?，我們測(cè)算目前存量按揭貸款利率較R加點(diǎn)幅度高出約bp。我們統(tǒng)計(jì)了29年以來(lái)新發(fā)個(gè)人住房按揭貸款利率當(dāng)期貸款基準(zhǔn)利率以及凈增規(guī)模自01年起，絕大多數(shù)時(shí)期按揭貸款利率高于基準(zhǔn)利率考慮到按揭攤還、貸款早償、房屋置換等因素越接近當(dāng)前時(shí)點(diǎn)所發(fā)放的貸款，剩余比重就越高相應(yīng)的其當(dāng)時(shí)所定的加點(diǎn)幅度對(duì)于全體按揭貸款的平均加點(diǎn)幅度的權(quán)重也就越高我們基于這一邏輯結(jié)合央行公布的個(gè)人購(gòu)房貸款新增數(shù)據(jù)，模擬測(cè)算得到目前存量貸款按揭利率較R的加點(diǎn)幅度高出約0.1s（注：此處測(cè)算假設(shè)所有時(shí)間點(diǎn)貸款償還節(jié)奏均勻不變，但實(shí)際情況中受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響等在不同年份貸款早償意愿會(huì)發(fā)生變化因此實(shí)際情況較測(cè)算會(huì)存在一定誤差圖：個(gè)人住按揭款利與款基準(zhǔn)率（） 圖：按揭貸較基加點(diǎn)度及當(dāng)季增規(guī)（億，） 個(gè)人住貸款權(quán)平利率 貸款利基準(zhǔn)

規(guī)模億元） 加點(diǎn)幅度,右) .0.0.0.0.0.0.0-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3

,0,0,0,0,0,0,0,00,0

0--3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3注9年9月之貸款準(zhǔn)利率為5年期PR利率

，結(jié)合上述測(cè)算結(jié)果，如果存量按揭貸款下調(diào)bp，商業(yè)銀行年利息收入或?qū)p少-776億元，對(duì)應(yīng)息差下滑-2bp。若將存量按揭貸款實(shí)際執(zhí)行利率高于R的部分全部降至LR水平，但R以下的不調(diào)整，那么加權(quán)平均降幅可能達(dá)到s，對(duì)應(yīng)銀行利息收入減少0億元。然而這一情況比較極端，實(shí)際操作中更可能針對(duì)部分城市實(shí)施、申請(qǐng)要求較為嚴(yán)格（如存量房貸筆數(shù)、個(gè)人征信記錄等限制因素，且采取階梯式或差異化下調(diào)因此我們假設(shè)最終符合下調(diào)要求的按揭貸款占全部貸款的-%之間加點(diǎn)下降幅度保守估計(jì)為0s則對(duì)應(yīng)銀行按揭貸款利息收入減少-6億元對(duì)應(yīng)息差下滑-s。.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0.0符合下調(diào)要求的按揭貸款占總按貸款比重存量房貸利率下調(diào)幅度平均值（p），測(cè)算.0.0.0.1..0.0.0.1.0.1.1.1.0.1.1.2.1.1.2.2.1.1.2.3符合下調(diào)要求的按揭貸款占總按貸款比重存量房貸利率下調(diào)幅平均值（p），測(cè)算方案設(shè)計(jì)復(fù)雜，落地難度大存量房貸規(guī)模較大不同地區(qū)不同時(shí)點(diǎn)簽訂的合同條款也存在較大的差異如制定合適的政策兼顧效率與公平如何確保政策順利落地都存在較大的挑戰(zhàn)下調(diào)存量房利率顯然不能簡(jiǎn)單的“一刀切，基于購(gòu)房時(shí)間、購(gòu)房地點(diǎn)的不同，存量房貸合同的條款也有較大的區(qū)別需要制定差異化的存量房貸利率調(diào)整方案，延續(xù)“因城施策的政策路但在實(shí)踐中也容易帶來(lái)套利空間此外，一二線城市之間如何調(diào)節(jié)新老貸款之間何調(diào)節(jié)，這些問(wèn)題如果不能妥善處理，都有可能引發(fā)新的不公平。▍存量房貸利率會(huì)下調(diào)嗎？綜合前述分析目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍在有序恢復(fù)考慮到銀行息差壓力等因素暫時(shí)急于下調(diào)存量房貸利率伴隨疫情沖擊消退各地穩(wěn)增長(zhǎng)計(jì)劃積極出臺(tái)并有序落地消費(fèi)期持續(xù)改善經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修復(fù)的前景較為明朗后續(xù)居民端的收入預(yù)期改善風(fēng)險(xiǎn)偏好提高，也會(huì)轉(zhuǎn)向回報(bào)率更高的投資渠道提前還貸潮料將逐步結(jié)束下調(diào)存量貸款利率的緊迫尚且可控。但我們也不能完全排除下調(diào)的可能性參考-9年的經(jīng)驗(yàn)如果存量房貸利率調(diào)降，預(yù)計(jì)在方案設(shè)計(jì)上會(huì)更加靈活精準(zhǔn)，確保銀行釋放的利息收入控制在合理范圍內(nèi)?？紤]到降低存量按揭貸款利率可以減輕居民負(fù)債端壓力有利于刺激消費(fèi)推動(dòng)住房銷售盡快復(fù)蘇具有一定現(xiàn)實(shí)意義因此我們也不能完全排除下調(diào)的可能性參考-209年的經(jīng)驗(yàn)如果存量房貸利率調(diào)降，預(yù)計(jì)在方案設(shè)計(jì)上會(huì)更加靈活精準(zhǔn)既要精準(zhǔn)支持貸壓力較高的群體又要避免給銀行增加過(guò)大的經(jīng)營(yíng)壓力：有可能對(duì)利率偏高的存量房制定階梯性方案并且提高優(yōu)惠門檻從存量房貸數(shù)目、個(gè)人征信情況等角度確定優(yōu)惠政策的受用群體。▍資金面市場(chǎng)回顧223年2月17日，銀存間質(zhì)押式回購(gòu)加權(quán)利率全面上行，隔夜、7天、4天、天和1個(gè)月分別變動(dòng)了s、1.0bps、3.83bps、1.0bps和11bs至%、%2.6%2.54%和%國(guó)債到期收益率大體上行1年3年5年0年分別變動(dòng)7、-bs、5s、bps至0%、%、%、.9%。9月5日上證綜指下跌%至3,2.02深證成指下跌%至1,71.77創(chuàng)業(yè)板指下跌%至2,44.3。央行公告稱，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，023年2月17日人民銀行以利率招標(biāo)方式開展了30億元逆回購(gòu)操作?！玖鲃?dòng)性動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)】我們對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性情況進(jìn)行跟蹤，觀測(cè)7年開年來(lái)至今流性的“投與收。增量方面，我們根據(jù)逆回購(gòu)、LF、F等央行公開市場(chǎng)操作、國(guó)庫(kù)現(xiàn)金定存等規(guī)模計(jì)算總投放量；減量方面，我們根據(jù)0年2月對(duì)比6年2月累計(jì)增加100.66億元，外匯占款累計(jì)下降81.16億元、財(cái)政存款累計(jì)增加88.66億元粗略估計(jì)通過(guò)居民取現(xiàn)外占下降和稅收流失的流動(dòng)性，并考慮公開市場(chǎng)操作到情況，計(jì)算每日流動(dòng)性減少總量。同時(shí)，我們對(duì)公開市場(chǎng)操作到期情況進(jìn)行監(jiān)控。圖：01年2月7日至3年2月7日公開市操作到監(jiān)控（元） 圖：7年1月1日至3年2月7日流動(dòng)性放和籠計(jì)（億）圖：03年2月7日人民對(duì)各幣匯率前值對(duì)于一值變化分比.%.%.%.%.%.%.%.% ▍市場(chǎng)回顧及觀點(diǎn)可轉(zhuǎn)債市場(chǎng)回顧2月7日轉(zhuǎn)債市場(chǎng)中證轉(zhuǎn)債指數(shù)收于5點(diǎn)日下跌0%可轉(zhuǎn)債指數(shù)收于35點(diǎn)日下跌%可轉(zhuǎn)債預(yù)案指數(shù)收于0點(diǎn)日下跌%平均轉(zhuǎn)債價(jià)格66元平均平價(jià)為1元9支上市交易可轉(zhuǎn)債除1支停牌6支上漲，2支橫盤0支下跌其中特一轉(zhuǎn)（%智能轉(zhuǎn)（%和泰林轉(zhuǎn)（%）領(lǐng)漲，藍(lán)盾轉(zhuǎn)債（-%、金輪轉(zhuǎn)債（-%）和火炬轉(zhuǎn)債（-6%）領(lǐng)跌。2支可轉(zhuǎn)債正股6支上漲2支橫盤4支下跌其中錦泓集（6%智能自（%)和特一藥（%領(lǐng)漲T藍(lán)（-%漢得信（-%和思創(chuàng)醫(yī)（-%）領(lǐng)跌。可轉(zhuǎn)債市場(chǎng)周觀點(diǎn)上周轉(zhuǎn)債市場(chǎng)跟隨正股沖高回落成交量有所上升且估值重新壓縮，轉(zhuǎn)債市場(chǎng)流性沖擊再現(xiàn)。受到經(jīng)濟(jì)修復(fù)的結(jié)構(gòu)性壓力美國(guó)通脹降幅收窄加息預(yù)期升溫地緣政治因素等擾動(dòng)的影響近期權(quán)益市場(chǎng)短期波動(dòng)率和換手率都在提升浮盈較多的板塊開始出現(xiàn)明顯回撤目前市場(chǎng)進(jìn)入數(shù)據(jù)真空期階段性回歸存量博弈視角預(yù)計(jì)兩