產(chǎn)權(quán)式度假酒店可行性研究報(bào)告

產(chǎn)權(quán)式度假酒店可行性研究報(bào)告產(chǎn)權(quán)式度假酒店可行性研究報(bào)告 第九章利潤預(yù)測及成本費(fèi)用分析一、銷售價(jià)格價(jià)格預(yù)測通過市場調(diào)查，以及參考半山半島及鳳凰島酒店已內(nèi)部認(rèn)購的標(biāo)準(zhǔn)間（60m2），銷售價(jià)格300萬元/間。銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在3個(gè)年度內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃如下：第一年銷售40%預(yù)計(jì)銷售收入為17.6億元，第二年銷售40%預(yù)計(jì)銷售收入為17.6億元，第三年銷售20%預(yù)計(jì)銷售收入為8.8億元。二、稅費(fèi)率本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率：營業(yè)稅10%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅額的7%教育費(fèi)附加為營業(yè)稅額的3%企業(yè)所得稅33%收入與銷售稅金估算見表售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表（單位：萬元序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年1銷售收入440000176000017600008800002營業(yè)稅44000176001760088003城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附件440001760017600880004銷售凈收入35200014080001408000704000三、成本費(fèi)用本項(xiàng)目的成本費(fèi)用由建造費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用構(gòu)成（建造費(fèi)用的明細(xì)構(gòu)成項(xiàng)目詳見下表）財(cái)務(wù)費(fèi)用為銀行貸款利息支出，本項(xiàng)目申請銀行貸款10億元，計(jì)劃歸還期為兩年，于項(xiàng)目竣工時(shí)歸還6億元，酒店開業(yè)后一年內(nèi)歸還4億元。銷售費(fèi)用主要為廣告費(fèi)取銷售收入的3%固定成本由管理費(fèi)用和利息支出構(gòu)成詳見表 序號(hào)序號(hào)費(fèi)費(fèi)用項(xiàng)目名稱工程造價(jià)（元）1基坑支護(hù)工程（含樁基、基坑支護(hù)、降水、土方項(xiàng)目）52132395.132酒店土建工程項(xiàng)目519754530.33酒店室內(nèi)精裝修工程600866319.84酒店水電安裝（含消防）工程71254952.975酒店弱電工程及安裝項(xiàng)目9980748.146酒店防雷工程項(xiàng)目226964477酒店電梯設(shè)備安裝工程項(xiàng)目231900008酒店高壓部分設(shè)備安裝工程項(xiàng)目650000009酒店園林綠化工程項(xiàng)目8948490010酒店道路景觀工程項(xiàng)目1184930011項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)（上述總造價(jià)的4%）58648383.7312政府部門報(bào)建手續(xù)費(fèi)（1~11總計(jì)的5%）60994319.0813土地開發(fā)及補(bǔ)償31014080014銷售、銷售配套及推廣費(fèi)用（1~13）總計(jì)的5%94799654.8115開發(fā)間接費(fèi)用(直接費(fèi)的2%）39815855.0216管理費(fèi)用（工程費(fèi)的3%）60918258.1817財(cái)務(wù)費(fèi)用（含融資7億的費(fèi)用）10780018稅金(3.14%)65677328.4519工程項(xiàng)目總計(jì)2157311993四、利潤預(yù)測根據(jù)以上收入和成本的估算，本項(xiàng)目的利潤預(yù)測見表損益表單位：萬元序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年1銷售收入440000176000017600008800002銷售稅金880003520035200176003總成本費(fèi)用215731.24售房利潤1362695所得稅449686稅后利潤91301第十節(jié)財(cái)務(wù)分析一、評(píng)價(jià)參數(shù)及有關(guān)說明1、評(píng)價(jià)依據(jù)國家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；中國國際咨詢公司1997年編寫的《新建項(xiàng)目可行性研究經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；中國人民建設(shè)銀行《基本建設(shè)貸款項(xiàng)目評(píng)估實(shí)施辦法》評(píng)價(jià)參數(shù)：折現(xiàn)率為10%評(píng)價(jià)年限：本項(xiàng)目建設(shè)期36個(gè)月，項(xiàng)目建成后壹年房產(chǎn)銷售工作結(jié)束。本項(xiàng)目評(píng)價(jià)年限為2年。物業(yè)管理本項(xiàng)目建成后由專業(yè)的酒店管理公司租賃經(jīng)營，經(jīng)營管理所發(fā)生的收益和費(fèi)用未列入經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)。二、財(cái)務(wù)盈利能力分析1、損益表與靜態(tài)盈利分析1）損益表詳見附表根據(jù)損益表的分析計(jì)算可得本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：①全部投資的投資利潤率=（利潤總額/投資總額）×100%=136269/210000×100%=64.9%②全部投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）×100%=132968/210000*100%=63.3%本項(xiàng)目以上兩個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較可以接受，故項(xiàng)目可行。2)還貸計(jì)劃該項(xiàng)目于開工后共需要申請銀行貸款10億元，計(jì)劃于工程完工開業(yè)時(shí)歸還6億元，銷售完畢后歸還貸款4億元。3）可運(yùn)行資金估算表本項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表單位：萬元序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期第一年第二年第三年1銷售收入440000176000017600008800002銷售稅金880003520035200176003所得稅449684歸還銀行貸款10000060000400005項(xiàng)目累計(jì)可用資金2070322、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析全部投資現(xiàn)金流量單位：萬元序序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1現(xiàn)金流入6500002現(xiàn)金流出4702722.1建設(shè)投資2157312.2流動(dòng)資金215732.3銷售稅金880002.4所得稅449682.5其他（貸款利息等）100003凈現(xiàn)金流量1797284累計(jì)凈現(xiàn)金流量1797285所得稅前凈現(xiàn)金流量2677286稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量312696根據(jù)上表計(jì)算得本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：稅前全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（1=10%）萬元=31269.6稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值得FNPV（I=10%）萬元=2677.28投資回收期0.98年稅前、稅后全部投資的FNPV均大于0；靜態(tài)投資回收期少于3年；說明本項(xiàng)目可行。動(dòng)態(tài)盈利分析①凈現(xiàn)值（FNPV）。開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率（10%）折算為項(xiàng)目實(shí)施初期的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和，就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上述計(jì)算，本項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的FNPV大于0，說明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。基準(zhǔn)貼現(xiàn)率是項(xiàng)目凈現(xiàn)值貼現(xiàn)時(shí)，計(jì)算貼現(xiàn)系數(shù)的利率。本項(xiàng)目取10%為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。三、不確定性分析考慮到本項(xiàng)目效益、費(fèi)用、收入的不利因素，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析：項(xiàng)目投資額增加10%的敏感性分析假設(shè)該項(xiàng)目投資額增加10%，即增加21573.1萬元。由于該項(xiàng)目的建設(shè)期為三年，假設(shè)增加的21573.1萬元按原投資比例增加到各年份。計(jì)算該項(xiàng)目的損益表、現(xiàn)金流量表。分析計(jì)算得該項(xiàng)目投資額增加10%時(shí)的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：稅前全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）=29112萬元稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）=24615.49萬元項(xiàng)目收入減少10%的敏感性分析假設(shè)該項(xiàng)目收入減少10%，計(jì)算該項(xiàng)目的損益表和現(xiàn)金流量，從上表分析計(jì)算得該項(xiàng)目的收入減少10%時(shí)的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：稅前全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）萬元=33426.91萬元稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）=28930.11萬元各個(gè)因素的變動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目收益的影響是不同的，即敏感程度不同，收入下降10%、投資額增加10%時(shí)或者收入下降10％同時(shí)投資額增加10％時(shí)該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值都大于0，反映該項(xiàng)目仍然盈利，說明了該項(xiàng)目在收入下降10%、投資額增加10%或者收入下降10％同時(shí)投資額增加節(jié)項(xiàng)目的社會(huì)效益一、酒店建設(shè)有利于?？谑薪?jīng)濟(jì)發(fā)展某產(chǎn)權(quán)式度假酒店是一家集娛樂、休閑于一體的高級(jí)大酒店。有利于改善我市投資環(huán)境，吸引外來客商，推動(dòng)?？谑新糜谓?jīng)濟(jì)發(fā)展。二、酒