樓市新政“商改租”或提高公寓成交量

Word樓市新政“商改租”或提高公寓成交量2021年6月3日下午，國務(wù)院辦公廳通過“中國政府網(wǎng)”發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），公布了一系列政策，以支持加快培育和發(fā)展住房租賃市場。除了落實現(xiàn)有政策，對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅之外，也正式提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。而針對上月政策出臺前業(yè)界人士擔(dān)心“商改住”可能涉及土地使用年限延長而導(dǎo)致需要補交地價的問題，《意見》也明確了“商改租”后，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

允許商業(yè)用房按規(guī)定改為租賃住房

《意見》明確，支持租賃住房建設(shè)。各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租。

意見解讀

有利公寓去庫存增加租客可選房源

業(yè)界人士向記者表示，昨日的新政，對樓市影響最大的無疑是“商改租”的政策。

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，適合現(xiàn)在的市場。目前我國商用物業(yè)不但滯銷、空置嚴(yán)重，而且總量仍在不斷增加，商用物業(yè)如何“去庫存”和“盤活存量”是房地產(chǎn)業(yè)最頭疼的問題，也是行業(yè)風(fēng)險最高的領(lǐng)域。培育租賃市場的政策可能就是為解決此問題而設(shè)定的。如果商業(yè)用房可改為租賃住房，首先公寓可獲得正名，目前不少地方規(guī)劃仍視商辦類公寓為違規(guī)；其次是會有大量空置商辦物業(yè)改變成租賃住房進(jìn)行經(jīng)營，未來公寓成交或“量增價跌”。

鏈家滿堂紅市場部高級經(jīng)理周峰認(rèn)為，水電氣價格也在調(diào)整后一視同仁，這一政策的出臺將增加公寓改為住宅出租的吸引力?！澳壳皬V州的公寓產(chǎn)品集中在郊區(qū)和外圍區(qū)域，政策出臺落實后，中心區(qū)的租客可能會分流到外圍區(qū)域，租客的選擇空間將會加大，中心區(qū)的房東提租金的難度也會加大。”

周峰表示，如果今后更多的公寓產(chǎn)品加入租賃市場，市場的平均租金可能會進(jìn)一步下行，有利于外來人員扎根廣州，增強城市吸引力。

允許現(xiàn)有住宅按規(guī)范改造后出租

《意見》提出，支持和規(guī)范個人出租住房，鼓勵住房租賃消費，允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

意見解讀

解禁房中房將鼓勵在中心區(qū)合租

有業(yè)內(nèi)人士表示，過去一刀切禁止“房中房”，現(xiàn)在允許通過合理、合法的途徑來實施，然而，什么情況下可以改，什么情況下不可以改，仍然要有詳細(xì)的規(guī)劃說明，特別各級主管部門之間以及不同部門之間應(yīng)該對這個問題達(dá)成一定共識，否則執(zhí)行起來會存在難度，也不利于一些剛進(jìn)入市場的租客在交通較為便利的中心區(qū)合租房，減輕經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。

專家意見

建立租購并舉

實現(xiàn)住有所居

住房租賃市場，是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道，不少歐美國家居民家庭租房的比例超過30％，美國約有1／3的居民家庭租房住，德國居民家庭租房比例超過50％。解決好城鎮(zhèn)居民住房問題，需要房地產(chǎn)市場和租賃市場協(xié)同發(fā)展?！暗壳拔覈》孔赓U市場發(fā)育不充分，城市居民家庭租房比例總體上不高，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。因此，培育和發(fā)展住房租賃市場，對于促進(jìn)實現(xiàn)住有所居的目標(biāo)意義重大?！?/p>

“許多外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生收入不高，購房支付能力不足，主要靠租房解決住房問題。如果他們的住房問題得不到有效解決，無疑會影響城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量?！眲⒑橛裰赋?，培育和發(fā)展住房租賃市場，讓城鎮(zhèn)居民家庭更自由地進(jìn)行租買選擇，可以更好地解決城鎮(zhèn)居民住房問題，提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量。特別是隨著中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的推進(jìn)，會有數(shù)以億計的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市生活，解決其居住問題，讓他們安居樂業(yè)，住房租賃市場無疑將發(fā)揮重要作用。

租房收入3萬元以下

明年底前免征增值稅

《意見》表明，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2021年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅。對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。

意見解讀

租金支出

未來或可在個稅中扣除

意見中，對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題，釋放的信號是，將來進(jìn)行個稅改革時，將考慮把個人承租的租金支出作為一項費用扣除。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認(rèn)為，《意見》出臺將使住房租賃市場迎來了巨大契機。新政明確了對住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人的各項稅收優(yōu)惠措施。一方面，有利于通過降低稅負(fù)，鼓勵有閑置房產(chǎn)的家庭出租房屋，增加房源供應(yīng)，平抑房租上漲；另一方面，有利于提高房屋租賃的登記備案率。

此外，降低租賃經(jīng)營企業(yè)稅負(fù)，有利于提升企業(yè)經(jīng)營房屋租賃的積極性，提升服務(wù)品質(zhì)，從而推動租賃行業(yè)的規(guī)?；⒁?guī)范化發(fā)展。新政對國家“購租并舉”戰(zhàn)略的推進(jìn)具有重大的意義，而政策對市場的實際推動效果，還有賴于各地執(zhí)行落地細(xì)則的跟進(jìn)出臺。

租房者也可享受基本公共服務(wù)

《意見》也提出，要落實提取住房公積金支付房租政策，以及非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

意見解讀

廣州租房每月可提公積金付房租

記者從廣州公積金中心了解到，廣州早已出臺落實提取住房公積金支付房租政策，去年底更進(jìn)一步放寬。職工在廣州市只要連續(xù)足額繳存滿3個月，本人及其配偶在本市行政區(qū)域內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房且租賃住房的，夫妻雙方均可申請?zhí)崛∽》抗e金用于支付房租。其中，職工租住商品住房，可提供本人身份證及夫妻雙方名下無自有產(chǎn)權(quán)證明的，申請?zhí)崛∶咳嗣吭虏怀^600元的住房公積金用于支付房租，可提取額度則從2021年1月起核算。職工租住公共租賃住房的，可提供本人身份證、租賃合同和租賃發(fā)票申請?zhí)崛?，按每月實際房租支出申請?zhí)崛　?/p>

此外，《意見》也鼓勵在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準(zhǔn)入條件的，應(yīng)納入公租房保障范圍。

這一政策也早已在廣州得到響應(yīng)，廣州市首次推出面向來穗務(wù)工人員供應(yīng)的600套公租房5月19日~6月1日