玉湯泉渡假村擴建項目可行性研究報告

玉湯泉渡假村擴建項目可行性研究報告目目錄第一章項目開發(fā)企業(yè)基礎情況11.1企業(yè)名稱11.2法定地址11.3法人代表11.4注冊資金11.5公司類型11.6經(jīng)營范圍11.7開發(fā)資質(zhì)等級11.8經(jīng)營業(yè)績11.9資金籌措1第二章擬建項目情況32.1擬建項目名稱32.2建設地域基本情況32.3項目建設環(huán)境自然條件72.4市場分析及預測82.5開發(fā)規(guī)模和戶型方案102.6主要建筑材料102.7總平面布置方案112.8項目規(guī)劃設計建議122.9投資估算及資金籌措方案162.10建設工期及建設進度計劃22第三章建設用地與相關(guān)規(guī)劃243.1城市規(guī)劃相關(guān)規(guī)劃指標24第四章經(jīng)濟和社會效果分析254.1財務分析254.2社會評價284.3城市交通影響評價29 第三章第三章建設用地與相關(guān)規(guī)劃3.1城市規(guī)劃相關(guān)規(guī)劃指標根據(jù)《建設項目規(guī)劃設計條件》，吉林省某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司吉林玉湯泉擴建項目（溫泉小鎮(zhèn)），總用地規(guī)劃面積為72300m2，本項目總用地面積為15萬m2。項目各項規(guī)劃指標為：規(guī)劃容積率：1.62規(guī)劃建筑密度33%規(guī)劃地上建筑限高≤37m規(guī)劃綠化率：≥35%規(guī)劃用地性質(zhì)：國有，四類住宅及商服用地。本項目建設設計方案指標達到：容積率1.62；建筑最高為37m；綠化率為35%。第四章第四章經(jīng)濟和社會效果分析4.1財務分析4.1.1銷售收入預測項目的收入是指開發(fā)房屋的銷售收入。本項目總建筑面積為15萬m2，包括地上建筑和地下建筑兩部分，其中：地上建筑面積14萬m2，地下建筑面積1萬m2。地上建筑中酒店建筑面積6.3萬m2（含商業(yè)網(wǎng)點10，341m2，公建m8632，地下車位1萬m2）；可銷售面積小高層5.1萬平方米，別墅3.7萬平方米，地下車位可售50個。1、別墅銷售3.7萬平方米，銷售收入為4.82億元。2、住宅銷售5.1萬平方米，銷售收入為3.26億元。3、地下車位銷售本項目地下車位售出50個車位。銷售價格按10萬元/位計算，銷售收入為500萬元4、銷售計劃與進度銷售期為2年。全部銷售后，總銷售收入合計8.13億。銷售收入、營業(yè)稅金及附加明細表單位：萬元序號項目第一年第二年合計1銷售收入4880932539813481.1聯(lián)排別墅銷售收入1871512477311921.1.1可銷售面積（m2)15596.1610397.4425993.61.1.2單位售價（元/m2)120001200012000

4.1.24.1.2財務分析1、經(jīng)營成本及運營費用本項目總投資為5.96億元。項目經(jīng)營成本=總投資-開發(fā)費用=5.96-0.09=5.87億元本項目商品房計劃2年銷售完畢，年經(jīng)營成本2.935億元2、營業(yè)稅金項目上繳營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設稅按營業(yè)稅的5%計取，教育費附加按營業(yè)稅的3%計取。地方教育費附加按營業(yè)稅的2%計取，項目繳納銷售稅金及附加為4311萬元。3、損益及分配項目建成后，利潤總額為13370萬元，所得稅2034萬元，稅后利潤總額為11336萬元，投資利稅率為39.9%，投資利潤率為22.43%。損益表單位：萬元序號項目第一年第二年合計1經(jīng)營收入4880932539813481.1銷售收入4880932539813481.2出租收入0001.3自營收入0002經(jīng)營成本3522023480587002.12.1商品房經(jīng)營成本3522023480587002.2出租房經(jīng)營成本0003運營費用5403609004修理費用0005經(jīng)營稅金及附加2587172443116土地增值稅2440162740677利潤總額80225348133708所得稅122081420349稅后利潤68024534113369.1盈余公積金680.2453.41133.69.2應付利潤0009.3未分配利潤6121.84080.610202.44.2社會評價4.2.1社會影響效果分析本項目全部建成后，改善了當?shù)丨h(huán)境、提高了居民的居住水平的同時也促進了社會的和諧發(fā)展，項目建設社會影響效果良好。（1）對區(qū)域經(jīng)濟的直接影響項目建設直接影響時周邊居民改善了生活條件帶動消費產(chǎn)生良好的社會效益，也促進了城市建設發(fā)展。項目建設及居民裝修會拉動一定經(jīng)濟增長，促進了居民消費。也給本市相關(guān)行業(yè)帶來發(fā)展，可促進地方經(jīng)濟發(fā)展。（2）對區(qū)域經(jīng)濟的間接影響項目的實施將推動當?shù)氐南M，項目的實施將推動當?shù)氐南M，提高周邊居民的生活質(zhì)量，對商業(yè)、家政、裝飾裝修等行業(yè)起到間接的提升作用。同時，提升城鎮(zhèn)的整體形象和城市品位。4.2.2社會適應性分析1、適應吉林市人口增長，滿足消費需求，近年來，由于長吉兩市人口較快增長和居民生活水平不斷提高，居民對溫泉入戶住房需求有較大幅度的增長，因此項目選址區(qū)域房地產(chǎn)市場需求將更為旺盛。2、項目的建設加速了吉林市城區(qū)建設的步伐，符合城市發(fā)展的規(guī)劃。4.2.3社會風險及對策分析如上面所分析，項目與當?shù)氐纳鐣?、文化、環(huán)境等具有較好的互適性，深受各個利益群體的歡迎，因此社會風險很小。但項目建設單位對項目的實施和運營管理水平，特別是建設質(zhì)量、配套設施的完善、如期竣工和交付等因素都可能對社會產(chǎn)生一定的影響，特別是安置居民的合法權(quán)益應得到充分保障，對商品房購買者要保證合同履行到位。因此，需要項目在實施過程中，一定要按政策辦事，保質(zhì)保量的如期完工，讓入住居民滿意。4.3城市交通影響評價4