高檔商業(yè)辦公用房綜合樓項目可行性研究報告

...............高檔商業(yè)辦公用房綜合樓項目可行性研究報告第一章總論1.1項目背景1.1.1項目名稱高檔商業(yè)辦公用房綜合樓項目1.1.2項目承辦單位某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.1.3項目承辦單位性質(zhì)有限公司l.1.4項目法人代表1.1.5開發(fā)資質(zhì)：四級1.1.6承辦單位簡介某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2010年，注冊經(jīng)營期限至2020年12月31日。公司注冊資本1008萬元，實收資本1008萬元。公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)。公司一般經(jīng)營項目：物業(yè)管理及房地產(chǎn)信息咨詢。公司為自然人獨資的有限責任制公司。目前公司資產(chǎn)及經(jīng)營狀況良好無不良資產(chǎn)。本公司自成立以來，2010年5月投資3500萬元，建設(shè)某家園住宅小區(qū)（30000平方米）項目，是我公司投資開發(fā)建設(shè)的第一個住宅項目。目前，30000平方米住宅銷售完畢，資金全部回籠。公司現(xiàn)有在職職工22人，公司分為五個科室分別為：投資開發(fā)科負責公司開發(fā)前期的評估及方案的研究為領(lǐng)導決策提供依據(jù)；施工管理科負責公司開發(fā)工程的施工管理工作；銷售管理科負責公司開發(fā)項目的銷售管理工作；財務(wù)科負責公司的財務(wù)工作；人事科主要負責公司人員的學習、勞保、人員的招聘等工作。公司年開發(fā)能力為5萬平方米房地產(chǎn)規(guī)模。公司可支配流動資金5000萬元。l.2報告編制依據(jù)和研究范圍1.2.1報告編制依據(jù)1.現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計、規(guī)范、標準、規(guī)定。2.某縣城市建設(shè)規(guī)劃及總體發(fā)展規(guī)劃。3.國家、吉林省有關(guān)政策、法規(guī)、投資政策。4.國家計委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）5.項目單位提供的數(shù)據(jù)資料。6.有關(guān)部門提供的資料和證明等。1.2.2報告研究范圍項目建設(shè)必要性分析項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容工程設(shè)計方案建設(shè)地點和建設(shè)條件環(huán)保和節(jié)能...............項目實施進度計劃安排投資估算和資金籌措綜合評價意見1.3項目概況1.3.1建設(shè)地點項目選址確定于某縣老城區(qū)主街商業(yè)店鋪集中，商貿(mào)最繁華的地段，即藥業(yè)大街原農(nóng)業(yè)局北側(cè)，林業(yè)招待所舊址。1.3.2建設(shè)規(guī)模項目占地927平方米，總建筑面積4048平方米。1.3.3項目總投資及資金籌措項目總投資本項目預計總投資800萬元。資金籌措全部由企業(yè)自籌解決。1.3.4主要經(jīng)濟技術(shù)指標。（詳見表1-1）主要經(jīng)濟技術(shù)指標表表：1-1項目項目單位設(shè)計指標備注1、用地指標1.1總建筑用地面積㎡9272.總建筑面積㎡4048其地上建筑面積㎡4048中中地下建筑面積㎡3.建筑物最高高度㎡254.機動車停車位輛205.容積率4.376.綠化率%17.37綠地面積㎡1608.建筑密度%70.11.4問題與建議通過分析，本項目建設(shè)規(guī)模合理，建設(shè)方案可行，具有較好的環(huán)境效益、社會效益，項目建設(shè)是可行的。針對本項目建設(shè)特點，提出建議如下：建設(shè)單位應做好項目前期準備工作，落實好建設(shè)資金。項目實施階段，要加強工程的監(jiān)督和管理工作，確保工程質(zhì)量和進度。開發(fā)商要根據(jù)不同時期房地產(chǎn)市場需求的發(fā)展狀況，適當對建設(shè)方案作出調(diào)整。項目建設(shè)、規(guī)劃方案要新穎，建設(shè)風格應與周邊建筑環(huán)境、自然環(huán)境相協(xié)調(diào)。外形簡練現(xiàn)代，充滿活力。色彩大膽時尚，注意細節(jié)建筑風格與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。注意重光影效果，給城市夜景天色。規(guī)劃方案應結(jié)合用地特點靈活布局，空間環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施完備，使用方便安全。5、應以最經(jīng)濟的成本，最短的時間，最好的建筑質(zhì)量為目標，選擇有豐富經(jīng)驗、專業(yè)技術(shù)力量強的規(guī)劃、設(shè)計、施工、監(jiān)理承包商通過招標方法參加項目建設(shè)，并使各環(huán)節(jié)相互協(xié)調(diào)，以保障項目建設(shè)全過程的順利進行，使項目盡早建成發(fā)揮效益。第二章項目提出的背景及建設(shè)的必要性2.1項目提出的背景目前，某縣經(jīng)濟飛速發(fā)展，客商云集，商務(wù)用房緊張，很多公司和單位辦公場所簡陋，不具備現(xiàn)代化辦公條件，但某縣可出租的綜合樓又無處尋找。因此，某縣發(fā)展可出租的綜合樓勢在必行。該項目是我公司詳細分析某縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)市場狀況，公司董事會經(jīng)慎重分析考察后的作出的投資決定。某縣是農(nóng)、牧業(yè)大縣，因歷史的種種原因某縣的經(jīng)濟發(fā)展一直徘徊不前。隨著改革開放不斷的推進，某縣的經(jīng)濟建設(shè)邁入一個新的快速發(fā)展階段。某縣的房地產(chǎn)市場同時也進入高速發(fā)展階段。商業(yè)用房價格一路飆升由最初的每平方米2000元左右升至現(xiàn)在的每平方米10000元左右，甚至幾萬元一平方。房地產(chǎn)市場的興盛帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前某縣的房地產(chǎn)市場開發(fā)量大，市場需求旺盛，但寫字樓項目開發(fā)很少，該項目出臺順應歷史的潮流，目前其緊靠行政辦...............公區(qū)，周邊的商業(yè)步行街、西城新區(qū)的建設(shè)成為項目的銷售亮點。項目建成后可以解決很大一部分商人對商業(yè)用房的需求。該項目是我公司在詳細分析某縣目前經(jīng)濟狀況、消費水準、地理位臵等基本情況后，分析預測某縣房地產(chǎn)市場未來發(fā)展前景，公司董事會經(jīng)慎重分析考察后的決定。某縣位于吉林省中南部，地處長白山分支哈達嶺余脈，輝發(fā)河上游，屬五山一水四分田的半山區(qū)。東南與梅河口市毗鄰，西南與遼寧省清原縣接壤，西部與遼寧西豐縣以山為界，北與伊通縣隔河相望。清代被辟為盛京圍場，史稱?皇家鹿苑"，現(xiàn)隸屬于吉林省遼源市。素有?中國梅花鹿之鄉(xiāng)"的美譽，是全國商品糧生產(chǎn)基地縣，全國十個民間繪畫畫鄉(xiāng)之一。平均海拔374米，幅員總面積2521.5平方公里，耕地面積110萬畝。全縣轄14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，229個行政村，總?cè)丝?0.6萬人，其中縣城人口10萬人。某縣區(qū)位優(yōu)越，交通發(fā)達。距長春機場僅158公里，距沈陽機場268公里，四梅鐵路貫穿境內(nèi)。長梅高速、吉沈高速公路在**境內(nèi)通過；四平至白山，**至草市，**至西豐等多條公路干線縱橫交錯，四通八達。東北地區(qū)最大的變電樞紐?**五十萬變電所"距縣城10公里，?22萬變電所"距縣城1公里。通訊設(shè)施齊全，互聯(lián)網(wǎng)和傳真遍布全縣城鄉(xiāng)。林業(yè)生產(chǎn)在全國享有盛名，境內(nèi)森林繁茂，是全國百萬畝人工林先進縣，全國綠化先進縣?？h域處在亞洲黃金玉米帶的腹地，發(fā)展農(nóng)業(yè)的自然和資源條件得天獨厚，耕地面積110萬畝，糧食常年產(chǎn)量55萬噸，是國家重點商品糧基地縣，素有山區(qū)?小糧倉"之稱。某縣野生資源豐富，盛產(chǎn)山菜野果，已被省列為無公害中藥材示范基地，同時也是吉林省畜牧業(yè)先進縣之一，某縣山清水秀，環(huán)境優(yōu)美，生態(tài)旅游資源豐富。某縣礦產(chǎn)資源豐富，分布較廣泛，近年來，工業(yè)發(fā)展迅速，門類齊全，已經(jīng)形成醫(yī)藥、機械、冶金、建材、化工、食品、飼料等眾多行業(yè)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展人們消費觀念及消費層次不斷提高。房地產(chǎn)市場需求旺盛，該項目就是在這樣背景下產(chǎn)生。為了加快某縣城市建設(shè)步伐，改善城區(qū)的面貌，堅持統(tǒng)一規(guī)劃、按照公開、公平、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，根據(jù)某縣總體規(guī)劃和西城新區(qū)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃的要求，經(jīng)過充分協(xié)商，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在某縣老城區(qū)主街商業(yè)店鋪集中，商貿(mào)最繁華的地段，即藥業(yè)大街原農(nóng)業(yè)局北側(cè)，林業(yè)招待所舊址處地塊進行開發(fā)建設(shè)，該項目土地總面積927平方米。該項目的建設(shè)檔次及建設(shè)規(guī)模屬較高檔的商業(yè)綜合辦公用房，開發(fā)銷售定位為公司和各單位團體等。該項目的開發(fā)定位符合本行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策要求。符合房地產(chǎn)行業(yè)的準入標準。2.2建設(shè)的必要性2.2.1項目建設(shè)外部環(huán)境分析通過對該項目的開發(fā)，既加快了某縣城的城市建設(shè)步伐，又成為開發(fā)企業(yè)新的經(jīng)濟增長點，帶動開發(fā)企業(yè)技術(shù)進步。因此，該項目的建設(shè)，不僅繁榮了某縣城的房地產(chǎn)市場，而且對于開發(fā)企業(yè)擴大規(guī)模經(jīng)濟效益，提高開發(fā)企業(yè)綜合經(jīng)濟技術(shù)實力都是必要的。該項目的開發(fā)建設(shè)，無論從加快改善各行各業(yè)的辦公條件，還是從擴大城市功能、加快城市化進程來講，都很有必要，也是十分迫切的。某縣政府十分重視本項目區(qū)的建設(shè)，把該區(qū)域建設(shè)擺在某縣城規(guī)劃建設(shè)的重要位臵。本項目地處**鎮(zhèn)中心部位，商貿(mào)店鋪集中地段，必將得到政府的大力支持。具有良好的外部發(fā)展環(huán)境。某縣的大開發(fā)、大發(fā)展為該項目的建設(shè)提供了極好的發(fā)展機遇，也為該項目的實施提供了有利條件。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)管理經(jīng)驗。工程建設(shè)管理人員的知識、技術(shù)和專業(yè)技能經(jīng)過長期的鍛煉，積累了豐富的管理經(jīng)驗，完全可以勝任本工程項目的管理。項目具有較強的協(xié)同投入能力。該項目的實施，關(guān)系到城市的環(huán)境面貌，將得到政府有關(guān)部門的協(xié)同支持與配合。項目規(guī)劃經(jīng)深入調(diào)查、反復論證，合理準確，符合連云港市城區(qū)的發(fā)展要求，該項目的開發(fā)可操作性強，便于施工。該項目選址好，市場切入時點及時，開發(fā)條件成熟，市場需求旺盛。該投資項目經(jīng)濟效益良好，在計算所采用的條件下，抗風險能力較強，符合房地產(chǎn)投資項目的投資回報要求，是可行的投資項目。更重要的是，投資該項目可以改善某縣城的辦公環(huán)境，對加快城區(qū)改造步伐，美化市容市貌、改善來某縣投資、商旅客人的辦公條件、提高生活質(zhì)量是有利的。在一定程度上樹立了公司良好的社會形象，從社會效益來考慮該項目也是可行的。近年來，某縣域經(jīng)濟快速發(fā)展。2011年，某縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成1120000萬元，增長20.7％。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值完成481600萬元，增長11％。規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值完成2030000萬元，增長52.7％。固定資產(chǎn)投資完成920000萬元，增長37.3％。全口徑財政收入預計完成46200萬元，增長24.8％。社會消費品零售完成287000萬元，增長21.3％。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實現(xiàn)15588元，增長16％。農(nóng)民人均純收入實現(xiàn)7310元，增長14.9％。城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城鎮(zhèn)化水平進一步提高。統(tǒng)籌推進城鎮(zhèn)化建設(shè)取得重大進展，?一中兩翼?的城市發(fā)展格局突顯。西城區(qū)建設(shè)成果顯著。．按照?規(guī)劃設(shè)計一步到位、配套設(shè)施一步到位?的原則，大力開發(fā)建設(shè)西城區(qū)，使其成為集商住、辦公、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育等為一體的綜合服務(wù)區(qū)。某縣西城區(qū)建設(shè)初具形態(tài)。重新完善了城區(qū)總體規(guī)劃及西城區(qū)控制性詳細規(guī)劃，西城區(qū)面積達到4．28平方公里。創(chuàng)新經(jīng)營理念，積極吸引資本，全力推動西城區(qū)開發(fā)建設(shè)。體育場、檢察院、國稅局、公安大廈、人社大廈等項目進展順利，所有項目今年可全部竣工交付使用。城市的擴容必將帶來城市人口的快速增加，預計到2020年某縣城鎮(zhèn)人口將達到15萬人。隨之而來的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的增加，必將對寫字樓帶來需求量。我公司必須抓住這次機遇，乘勢而上，因此，我公司建設(shè)可出租的綜合樓是及時的，也是十分必要的。2.2.2項目建設(shè)的意義項目建設(shè)是**經(jīng)濟發(fā)展的需要?，F(xiàn)階段，某縣仍屬于投資拉動增長型經(jīng)濟，投資作為拉動整個經(jīng)濟增長的?三駕馬車"之一，對保持經(jīng)濟增長具有十分重要的作用。本項目的建設(shè)，可以增加**的固定資產(chǎn)投資總量，為某縣域經(jīng)濟快速發(fā)展作出積極貢獻。項目建設(shè)是推動某縣域經(jīng)濟發(fā)展的需要。**未來的發(fā)展，迫切需要形成某縣域經(jīng)濟新的增長點，而包括房地產(chǎn)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)，在未來發(fā)展中極具潛力，將對拓寬全縣稅源渠道，增加財政收入，增強縣域經(jīng)濟實力有著非常重要的作用。項目建設(shè)是擴大**對外交流的需要。目前，**經(jīng)濟正處在一個較快的發(fā)展時期，特別是西城區(qū)的建設(shè)，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)逐漸趨于高漲。要最大限度地吸引外資、項目、技術(shù)和人才等生產(chǎn)要素，就必須全面提升城市建設(shè)水平，改善招商與辦公環(huán)境，使某縣城更具承載力。第三章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模3.1項目選址3.1.1項目選址原則項目選址應符合某縣總體規(guī)劃；項目選址區(qū)域應交通便利，方便各種車輛通行；項目區(qū)內(nèi)應有足夠面積的停車場，為各種車輛的停放提供方便；項目區(qū)應有良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件，場地平整、寬闊。3.1.2項目選址根據(jù)以上選址原則，并按照某縣城市建設(shè)規(guī)劃要求，項目選址確定于某縣老城區(qū)主街商業(yè)店鋪集中，商貿(mào)最繁華的地段，即藥業(yè)大街原農(nóng)業(yè)局北側(cè)，林業(yè)招待所舊址。3.2項目土地權(quán)屬類別與占地面積項目建設(shè)所占用的土地為某縣城規(guī)劃用地，總占地面積927平方米。3.3項目擬建規(guī)?？偨ㄖ娣e為4048平方米，其中：一、二層為商鋪（門期房）總建筑面積1200平方米；三、四、五、六及局部七層樓為寫字樓，建筑面積2848平方米。3.4建筑方案1、設(shè)計依據(jù)(1)《民用建筑設(shè)計通則》(GB50352—2005)；(2)《吉林省民用建筑標準》(DB／2200，D33001—89)；(3)《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》(GB50007—2002)；(4)《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》(GB50003—2001)；(5)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》(GB50010—2002)；(6)《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》(GB50057—94)；(7)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50016—2006)；(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50045—95，2005)；(9)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GB5001卜2001)；(10)《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》(GB．]-15—88)；(11)《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》(GB50019—2003)；(12)《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》(JGJ／T一16—92)。概述建設(shè)內(nèi)容為寫字樓房1棟，總建筑面積為4048平方米。其中：一、二層為商鋪（門期房）總建筑面積1200平方米；三、四、五、六及局部七層樓為寫字樓，建筑面積2848平方米。結(jié)構(gòu)設(shè)計本工程建筑采用框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓屋面。外部裝飾為仿石真石漆，門窗為塑鋼兩層玻璃保溫隔熱。防水工程屋面防水等級為二級，采用剛?cè)醿傻婪浪?。剛性防水采用細石混凝土摻Ts95防水劑，柔性防水采用APP防水卷材。衛(wèi)生間防水采用APP防水卷材。綠化項目圍繞建筑設(shè)臵綠化帶，綠化率達到17.3％，綠化景觀場地結(jié)合設(shè)計做微地形處理。主要以種草、植樹、養(yǎng)花為主。綠化構(gòu)思為：體現(xiàn)安靜，整潔。第四章建設(shè)條件4.1自然條件某縣位于吉林省中南部，長白山分支哈達嶺余脈，輝發(fā)河上游。地處北緯42。18’一43。14’，東經(jīng)125。3’一125。50’之間?？h城距省會長春市135公里。東、南與梅河口毗鄰，西、南與遼寧省清原縣相接，西與東遼縣、遼寧省西豐縣以山為界，北與伊通縣、盤石縣隔河相望。四梅鐵路貫穿境內(nèi)，集錫線四平至白山國家一級公路，**至長春、吉林至沈陽高速公路，**至遼寧省西豐、**至遼寧省草市線等多條干線縱橫交錯，四通八達。全縣幅員面積2521.5平方公里，是五山一水四分田的低山丘陵區(qū)。某縣是群山環(huán)抱、丘陵起伏的低山丘陵區(qū)，屬丘陵區(qū)與海(龍)輝(南)柳(河)丘陵臺地寬谷區(qū)的交錯地帶。地勢西高東低，海拔高度300—914米，平均海拔為374米。境內(nèi)山地主要屬于哈達嶺支脈，多呈東西平行壟狀走向。海拔500米以上山峰有57座，多位于西南與東北分水嶺上。慶嶺南山位于橫道河鎮(zhèn)西北部。是**與清原縣界山，海拔914米，是遼源地區(qū)最高峰。北連慶嶺山(海拔851米)，東與望寶頂子山(海拔836．6米)相對，落脈龍頭山，向南延伸與白云項子山相連。海拔在500米左右的低山，多見于本縣南部和北部，占全縣幅員面積8．6％，相對高差在100米左右，山峰尖聳，坡度較陡，地表以粗碎屑殘坡積物為主，土質(zhì)松散，剝蝕嚴重，個別地方基石裸露。某縣丘陵臺地分布較廣，占全縣幅員面積61.4％，海拔350—500米，相對高差150米左右。縣城南部多高丘陵，中、北部多為低丘陵。丘陵渾圓，坡緩土薄，甚至巖石裸露。土陵上多為稀疏的次生雜木林或人工林，坡麓下為沖積洪積臺地，經(jīng)多年侵蝕風化，多呈波狀或梁狀，俗稱?雞爪崗?。臺地上有密集的干谷和沖刷溝，地面破碎，林田交錯、水土流失嚴重。黃泥河、樺樹河、柳河、秀水河中下游等地，坡度10℃左右，耕地居多，荒山荒地較少。某縣屬季風區(qū)中溫帶濕潤氣候，四季分明。春季風大干燥，夏季多雨濕熱，秋季溫和涼爽，冬季漫長寒冷。雨熱同季，適于一季作物生長。項目區(qū)域地面高度260．73～261．17m，自然高差0．44m。巖土構(gòu)成為雜填土：雜色，由生活垃圾及建設(shè)垃圾組成，層厚1.50～2.OOm；粉質(zhì)粘土：黑灰色，可塑狀態(tài)。層厚1.50～2.70m；角礫：灰色，中密狀。層厚1.10～1.90m；全風化花崗巖：黃色，風化呈砂土狀。穿厚1.20～0.40m。根據(jù)中華人民共和國國家標準《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GB50011—2001)，項目所在區(qū)域抗震設(shè)防基本烈度為Ⅵ度，設(shè)計基本地震加速度值為0．05g。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(G50011—2001)中有關(guān)建(構(gòu))筑物抗震設(shè)防烈度、設(shè)計基本地震加速度和設(shè)計地震分組的規(guī)定，本工程所選場址的抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計基本地震加速度值0.05g。4.2周邊環(huán)境與交通條件項目位于某縣藥業(yè)大街中段，向北50米是東風路，向南30米是商業(yè)最繁華地—步行街。項目擬建地點交通十分便利。4.3公共設(shè)施社會依托條件4.3.1供排水設(shè)計規(guī)范《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》[GB50015—2003](03年版)《建筑滅火器配臵設(shè)計規(guī)范》[GB50140—2005]《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》[GB50084：一2001](05年版)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》[GB50016—2006]《室外給水設(shè)計規(guī)范》[GB50013—2006]《室外排水設(shè)計規(guī)范》[GB50014—2006]國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標準等給水設(shè)計I水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水。從城市給水管網(wǎng)直接引入：DN200給水水源管，其供水壓力為O.20MPa。本工程設(shè)計從該市政給水管上引給水干管引入小區(qū)作為小區(qū)水源。II用水量本項目部分房屋出租，規(guī)劃出租戶35戶，按每戶5人計，用水指標按80升／人．日計，加上商鋪及綠化道路澆灑用水，計算出小區(qū)最高日用水量約為：50立方米，最高時用水量為6.5m3／h。III給水系統(tǒng)綜合樓是單位和商家辦公場所，辦公時間多集中在白天8小時內(nèi)。用戶生活用水直接與城市給水管網(wǎng)連接，可確保24小時有水供應。Ⅳ消防系統(tǒng)本綜合樓建一個消防水池，消防給水水源利用自來水，室外消火栓直接接給水管網(wǎng)，管網(wǎng)同時為消防水池提供進水。設(shè)有消火栓滅火系統(tǒng)的建筑外均根據(jù)其設(shè)計流量配臵一定數(shù)量的水泵接合器，小區(qū)主干道上接120m間接布臵室外消火栓。本小區(qū)共設(shè)一個消防泵房。排水設(shè)計本綜合樓距城市排水主管道距離非常近，雨水排入市政雨水管，污水經(jīng)管道收集進入生化池處理后排入市政污水管道。3.2供電生產(chǎn)裝臵系統(tǒng)電源電壓為380／220V，單回路供電，電源由附近的變壓器通過埋地電纜引入樓內(nèi)。3.3供熱小區(qū)周圍有市政供熱管道可供接入。室外供暖供回水管道均采用無縫鋼管，做好保溫隔熱后直接設(shè)于道路下。3.4通訊通訊電纜引入廠內(nèi)。費用按電信統(tǒng)標準收費。第五章項目建設(shè)方案5.1建設(shè)方案設(shè)計原則單體設(shè)計的總圖設(shè)計方案符合城市規(guī)劃的原則；平面設(shè)計符合合理、適用、體現(xiàn)功能的原則；建筑形式與使用功能相一致的原則；技術(shù)設(shè)施與服務(wù)目標相一致的原則；崇尚自然、注重環(huán)保、衛(wèi)生安全的原則。5.2總平面布臵本項目總建設(shè)用地面積927平方米，總建筑面積為4048平方米，其中：一、二層為商鋪（門期房）總建筑面積1200平方米；三、四、五、六及局部七層樓為寫字樓，建筑面積2848平方米。5.3設(shè)計依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GBJ16—87—2001)；《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GBJ5001—2001)；《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》(GBJ49—88)；《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》(GB50009—2001)；《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》(GB50010—2002)；《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》(GB5007—2002)；《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》(GB50222—95)；《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》[JGJ94—94]；《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計進規(guī)程》CECS51:93。5.4建筑主要特征以現(xiàn)代建筑設(shè)計為理念，突出建筑鮮明的文化個性和時代特征，對于城市空間，以點板結(jié)合，高低錯落。立面強調(diào)均衡與對比，色調(diào)淡雅明快。住宅設(shè)計引入新的建筑設(shè)計理念，關(guān)注室外景致的引人，陽光日照的充足及住戶完整的私密性。建筑的設(shè)計，應綜合考慮用地條件、選型、朝陽、間距、綠地、層數(shù)與密度、布臵方式、群體組合、空間環(huán)境和不同使用者的需要等因素確定。建筑風格與整個景觀統(tǒng)一協(xié)調(diào)進行設(shè)計，結(jié)合已有的設(shè)施和景點用自由的道路線形將景觀節(jié)點聯(lián)系起來，將景觀節(jié)點、綠化空間和道路系統(tǒng)相結(jié)合，使小區(qū)的建筑造型與小區(qū)內(nèi)、外環(huán)境有機結(jié)合，融為一體，給人親切感。第六章節(jié)能、節(jié)水措施自然資源和再生資源是發(fā)展國民經(jīng)濟的物質(zhì)基礎(chǔ)，我國人均占有的資源并不十分豐富，但資源利用率很低。因此，提高能源利用率，降低能源消耗，是我們一項長期的任務(wù)。6.1設(shè)計依據(jù)：《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》(GB50189—2005)；《建筑照明設(shè)計標準》(GB50034—2004)；3、《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》；《企業(yè)能源計量器具配備和管理導則》(GB／T17167)：國家計劃委員會、國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會和建設(shè)部?關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告‘節(jié)能篇(章)’編制及評估規(guī)定"((1997)2542號；吉林省節(jié)約能源條例。6.2節(jié)能、節(jié)水措施：針對本項目的特點，采取如下節(jié)能措施：嚴格執(zhí)行東北地區(qū)節(jié)能65%的標準，建筑單體體形系數(shù)均小于0.3，有利于建筑節(jié)能。在建筑外墻設(shè)計外保溫使外墻達到一定的傳熱系數(shù)。在窗口、陽臺、雨罩、空調(diào)外機板、凸窗上下混凝土板等外露混凝土的薄弱部位加強保溫，避免內(nèi)部結(jié)露和飾面發(fā)霉。所有外窗均采用塑鋼窗和中空玻璃，有效減少熱能損耗。變電器深入負荷中心，縮短配線距離，減少線路損耗，采乏無功功率補償，選用低能耗變配電設(shè)備。電氣照明設(shè)計中采用高效光源和燈具。熒光燈選用電子鎮(zhèn)覆器或節(jié)能型高效率因數(shù)電感鎮(zhèn)流器，照明開關(guān)選用光控和聲控等智能照明控制裝臵。5，本工程所有衛(wèi)生潔具均為節(jié)水型，坐便沖水量≤61／次，礴便器及小便器均采用延時開關(guān)，且蹲便器采用腳踏式，小便器采用感應式；水龍頭均采用陶瓷芯節(jié)水龍頭，且均為感應式。生活給水系統(tǒng)均采用變頻供水泵。年消耗值：①年用電量為15.33萬度②每年冬季供暖需要283360W。第七章勞動衛(wèi)生與消防指導思想：本項目消防設(shè)計認真貫徹執(zhí)行?預防為主，防消結(jié)合"的消防工作方針，嚴格遵守國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和行業(yè)標準，采取各種有效防火措施，防止和減少火災危害。7.1設(shè)計依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50016—2006)《建筑物滅火器配臵設(shè)計規(guī)范》(GB50140—2005)《火災自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》(GB50116—98)《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》(GB50084—2001)《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》(GB50067—97)7.2消防設(shè)施和措施根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》規(guī)定，該項目為丁類，各建構(gòu)筑物的耐火等級均為一級。在各建構(gòu)筑物內(nèi)均設(shè)臵消防栓，保證有兩支水槍的充實水柱同時到達各建構(gòu)筑物的任何部位。室外消防火栓設(shè)臵間距不小于120米，保護半徑為150米，同一時間內(nèi)的火災次數(shù)按兩次考慮。根據(jù)該項目建構(gòu)筑物的耐火等級、危險類別、建筑容積與消防分區(qū)，室內(nèi)消防水量為40L/S，室外消防水量為20L/S，火災延續(xù)時間按2小時計算。消防管網(wǎng)與供水管網(wǎng)為統(tǒng)一管網(wǎng)。規(guī)劃區(qū)消防給水采用與生活給水同壓給水系統(tǒng)，消防設(shè)施按火災次數(shù)同一時間發(fā)生兩次設(shè)臵。根據(jù)規(guī)范要求，綜合經(jīng)營業(yè)務(wù)用房設(shè)臵自動噴水滅火系統(tǒng)，按中危險級Ⅱ級，自動噴水系統(tǒng)噴水強度為8L/MIN〃平方米，噴頭工作壓力9.8×104帕斯卡。根據(jù)《建筑滅火器配臵設(shè)計規(guī)范》要求，本工程屬于中級險級，按中級險級及丁類火災設(shè)計，所有消火栓內(nèi)均配臵化學滅火器或干粉滅火器。室內(nèi)外消防水儲存在室外地下消防水池，平時消防水不被動用，火災發(fā)生時，消防水泵啟動，消防儲存用水方可使用。本項目消防設(shè)有室外消防系統(tǒng)和室內(nèi)消防系統(tǒng)，室外給水設(shè)環(huán)狀給水管道，室內(nèi)消防分為：消防栓、自動噴水系統(tǒng)。7.3勞動安全衛(wèi)生該項目在總圖布臵時注意功能分區(qū)，根據(jù)項目特點，實際需要和使用方法的原則設(shè)公共設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施，嚴格執(zhí)行建設(shè)部法律法規(guī)文件，確保合理的公共活動空間、公共衛(wèi)生空間和安全管理空間。施工期間要求施工單位嚴格按照《建設(shè)工程施工現(xiàn)場供電安全規(guī)范》（GB50194-93）、《建筑機械使用安全操作規(guī)程》（JGJ33-86）.本著?安全第一、預防為主?的勞動原則，為確保人員的身體健康、改善勞動條件、預防事故發(fā)生，本項目采取如下的勞動保護和安全設(shè)施：建立一整套的安全衛(wèi)生制度，建立相應的管理機構(gòu)，貫徹預防為主的方針。按照誰主管，誰負責的原則，逐級簽訂安全衛(wèi)生管理責任書，要求職工無嚴重違法和責任事故。經(jīng)常進行安全、衛(wèi)生教育。建立安全用電制度，保證用電安全，所有電器設(shè)備按國家規(guī)定，做到接地良好。為確保員工得到充分的休息，設(shè)計有專用的休息室和倒班宿舍。第八章環(huán)境影響評價8.1環(huán)境條件現(xiàn)狀調(diào)查建設(shè)地點場區(qū)地勢較為平坦，周圍路網(wǎng)交通便利，方便人流妻敦集散，且周圍無較大型污染源，環(huán)境狀況良好。8.2環(huán)境影響評價適用標準環(huán)境質(zhì)量標準(1)大氣環(huán)境質(zhì)量標準執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標準（GB3095—1996)(2)地下水環(huán)境質(zhì)量標準執(zhí)行《地下水環(huán)境質(zhì)量》(GB／T14848—93)(3)環(huán)境噪聲標準執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》(GB3096—93)污染物排放標準(1)廢水排放執(zhí)行《污水綜合排放標準》(CJ3082—1999)(2)建筑施工場地執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》(DB22／272—2001)8.3主要環(huán)保目標地下水：控制建設(shè)項目廢水達標排放，保護地下水的水環(huán)境質(zhì)量滿足《地下水質(zhì)量標準》(GB／T14848—93)。聲環(huán)境：控制項目場界環(huán)境噪聲，使區(qū)域環(huán)境噪聲符合《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》(GB3096—1993)。大氣環(huán)境：控制項目對大氣環(huán)境的影響，使周圍大氣環(huán)境質(zhì)量符合《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》(GB3095—1996)。妥善處理生活垃圾，不對場區(qū)周圍環(huán)境造成污染。8.4項目產(chǎn)生的污染物對環(huán)境的影響8.4.1施工期間的主要環(huán)境問題擬建項目開始啟動后，平整土地、修筑道路、建筑施工等作業(yè)中，將動用大量的施工作業(yè)設(shè)備和機械，主要有壓路機、前斗裝盂機、混凝土攪拌機、鏟土機、平土機、移動式吊車、起重機、復凝土振動棒、打樁機等，不可避免地產(chǎn)生建筑施工噪聲，這些聲源具有噪聲高、無規(guī)則等特點，會對附近的居民住宅等敏感點產(chǎn)生噪聲污染。在施工期場地拆遷過程中，會產(chǎn)生大量的固體廢棄物；施工過程中由于施工人員居住的臨時工棚，也會產(chǎn)生生活垃圾和廢棄物；另外運輸車輛在運載工程廢土、廢料和散裝材料時，會產(chǎn)生揚塵。施工過程中使用的打樁機、挖掘機、運輸汽車等噪聲值較高，可達到85Db(A)以上，對附近的居民產(chǎn)生影響，特別在夜間影響更為嚴重，因此報告建議本項目建設(shè)過程中在夜間9點到次日7點停止施工，以防噪聲擾民。由于上述環(huán)境影響因素持續(xù)時間較短，故對環(huán)境影響只是短暫的。8.4.2運營期間的主要環(huán)境污染源廢氣：主要為廚房排放的油煙。廢水：主要指生活污水。固體廢棄物：主要為生活垃圾。8.5環(huán)境保護措施場地內(nèi)采用雨污分流制，雨水經(jīng)小區(qū)室外雨水管道收集后排入市政雨水管網(wǎng)，污水經(jīng)小區(qū)室外污水管道收集，并經(jīng)生化池處理后排入市政污水管網(wǎng)。生活垃圾：建設(shè)工程中產(chǎn)生的生活垃圾集中存放，定期送入城市垃圾處理站。設(shè)計中所選用的設(shè)備均選用低噪音設(shè)備，并采取相應的減震措施。建筑和裝飾材料嚴格按國家規(guī)定的標準選用不散發(fā)污染物的材料。8.6環(huán)境影響評價本項目建設(shè)中對污水、廢氣、噪聲等污染均按國家有關(guān)環(huán)保標準要求，采取相應的措施，做到達標排放，并在指定場所進行凈化和重新利用處理，不會對環(huán)境造成影響和破壞。同時，項目建設(shè)過程中堅持?三同時?的原則，即環(huán)境自理措施與項目主體工程同時設(shè)計，同時施工、同時投產(chǎn)使用，確保所有污染物均達標排放。第九章項目實施進度9.1項目進度計劃依據(jù)本項目實施開發(fā)建設(shè)主要依據(jù)項目地形狀況，設(shè)計布局，工程建設(shè)周期客觀性，項目銷售市場預測以及本公司開發(fā)能力和合理利用資金進行滾動開發(fā)的必要性而確定的。9.2建設(shè)工期本項目具體實施進度如下：1、項目準備階段2012年6月-7月，項目申請報告編制及批復工作；2012年8月，初步設(shè)計文件編制、審查、批復。2、施工階段2012年8月-2012年11月，土建施工及內(nèi)部裝飾的；2012年12月，工程竣工驗收；9.3項目進度表建設(shè)項目分階段劃分如下表：..項目實施進度表時間項目2012年6月7月8月910月11月12月一、項目準備階段項目可行性研究報告編制及批復工作初步設(shè)計文件編制、審查、批復二、施工階段土建施工及內(nèi)部裝飾工程竣工驗收全部竣工 ..................第十章組織結(jié)構(gòu)與人力資源配臵10.1組織機構(gòu)本項目建成后，由某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司統(tǒng)一負責管理，實行總經(jīng)理負責制，由總經(jīng)理的統(tǒng)一管理，經(jīng)營和行政事務(wù)實行統(tǒng)一領(lǐng)導，各負其責。10.2勞動定員本項目定員80人。其中：管理人員5人。10.3工作制度企業(yè)每年計劃工作日300天，八小時工作制，辦公室管理部門實行日班制。10.4職工來源及培訓員工來源及招聘方案本項目勞動力可以招當?shù)亍⒏?、初中畢業(yè)生，下崗人員及待業(yè)人員中通過考試擇優(yōu)錄用，經(jīng)技術(shù)培訓上崗操作，工程技術(shù)人員及管理人員在全國范圍內(nèi)招聘市場經(jīng)理、營銷策劃、運營管理人才，集中培訓。員工培訓計劃企業(yè)的管理人員、技術(shù)人員及職工的素質(zhì)是企業(yè)形象的具體體現(xiàn)，特別是在市場經(jīng)濟的今天，從業(yè)人員的素質(zhì)的高低是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。因此，本項目運營關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有關(guān)人員，將定期開展人才培訓。第十一章投資估算和資金籌措11.1編制依據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部審定出版的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）【發(fā)改投資（2006）1325號】；《吉林省建筑工程投資估算指標》；國家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資政策、法規(guī)；國家發(fā)改委《投資建設(shè)項目可行性研究之南（試用版）》；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國城市房屋管理法》；中華人民共和國國家標準GB/T18508-2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。項目單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)、資料。11.2編制基數(shù)1、建筑工程費根據(jù)《吉林省建筑工程投資估算指標》，并參照遼源市同類工程指標計算。2、設(shè)備購臵費按項目建設(shè)單位提供的到廠價格確定。安裝工程費設(shè)備安裝費根據(jù)設(shè)備類別按一定比例讀取。其他費用根據(jù)國家和吉林省的有關(guān)規(guī)定讀取。11.3項目總投資估算項目計劃總投資800萬元，其中：土地費用65萬元；前期工程費25萬元；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費93萬元；4、建設(shè)安裝工程費527萬元;管理費用20萬元；銷售費用10萬元；7、其它費用20萬元；8、預備費用50萬元。11.4資金籌措項目資金全部由企業(yè)自籌。第十二章財務(wù)評價12.1編制依據(jù)及說明國家發(fā)展改革委、建設(shè)部審定出版的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)》[發(fā)改投資(2006)1325號]。有關(guān)現(xiàn)行財稅制度、法規(guī)、政策。12.2財務(wù)評價根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會計辦投資[2002]15號文審定出版的《投資項目可行性研究指南(試用版)》規(guī)定，本項目財務(wù)評價只作單位功能(或者單位使用效益)投資、單位功能運營成本指標測算。12.2.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)l、項目計算期為3年，其中建設(shè)期1年，經(jīng)營期2年。項目在經(jīng)營期內(nèi)第一年可出售面積按67％計算，第二年可售面積按33％計算。根據(jù)融資成本并考慮一定的風險系數(shù)，財務(wù)內(nèi)部基準收率確定為10％。12.2.2效益預測l、銷售收入按國家規(guī)定，商品房檔次和遼源市某縣房地產(chǎn)近幾年銷售價格的變化趨勢，確定門市樓平均銷售價格為10000元／平方米，銷售收入為1200萬元；寫字樓月租金為50元／平方米，出租率按90%計算，年租金為154萬元，收入總額1354萬元。2、稅金及附加商業(yè)用門市樓一、二樓1200平方米，銷售金額1200萬元。營業(yè)稅按銷售收入5％計算，稅金為60萬元；城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅額的7％計算為4.2萬元；教育費附加按營業(yè)稅額的3％計算為1.8萬元；銷售稅金及附加總額為66萬元。三至七層寫字樓2848平方米，對外出租，租金50元/月、平方米。出租率按90%計算，年收租金為154萬元。營業(yè)稅按租金收入收入5％計算，稅金為7.5萬元；房產(chǎn)稅按租金收入的12％計算，稅金為18.5萬元；稅金總額為26萬元。以上兩項稅金合計為92萬元利潤總額本項目利潤總額為462萬元。所得稅所得稅按利潤總額25％計算為115.5萬元。稅后利潤本項目稅后利潤346.5萬元。全部投資回收期：3.3年(含建設(shè)期1年)。盈虧平衡分析本項目對開發(fā)銷售量、銷售額及商品房空臵率進行分析：(1)銷售量盈虧平衡點：總成本÷(銷售收入一稅金及附加)×100％800÷(1200—92)×100％=72.22％即銷售量達到開發(fā)量的72.22％時，項目保本。(2)銷售收入盈虧平衡點：銷售收入×銷售量盈虧點1200×72.22%=866.64萬元。當銷售收入達到866.64萬元時即可保本。通過盈虧平衡分析，項目抗風險能力較強。12.3財務(wù)評價結(jié)論從財務(wù)評價的各項指標看，項目盈利能力較強，本項目盈虧平衡點較合理，說明項目具有較強的抗風險能力，從財務(wù)評價的角度看，本項目是可行的。第十三章工程招標根據(jù)國家發(fā)布的《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)定》及《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定》的規(guī)定，對該項目所涉及的地質(zhì)勘探，工程設(shè)計、工程監(jiān)理、工程施工以及設(shè)備采購等相關(guān)工作均采取招標制，在招標過程中嚴格遵守《中華人民共和國招標法》。結(jié)合該項目建設(shè)進度等具體情況，項目招標活動擬采取委托招標組織形式，全部工程均采用面向社會公開招標。為規(guī)范項目的招標活動，該項目招標活動中的招標范圍，招標組織形式及招標方式應報項目審批部門核準，經(jīng)核準后建設(shè)單位如有變更，需重新向原審批部門辦理審批手續(xù)。項目審批部門將核準變更項目招標內(nèi)容的意見，抄送有關(guān)行政監(jiān)督部門。如建設(shè)單位在招標過程中弄虛作假，或在招標活動中違反項目審批部門的核準事項，由項目審批部門和有關(guān)行政監(jiān)督部門按照國辦發(fā)《2000》34號文件的規(guī)定，對項目建設(shè)單位依法進行處罰。本工程招標基本情況詳見下表?工程招標基本情況表?。..招標基本情況表建設(shè)項目名稱：文成銀河商住小區(qū)項目招標范圍招標組織形式招標方法不采用招標方式招標估算金額（萬元）備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察設(shè)計√√√建安工程√√√監(jiān)理工程√√√其他√√√..................第十四章風險分析風險是不以人的意志為轉(zhuǎn)移并超越人的主觀意識的客觀存在的，具有可變性，這里指經(jīng)濟活動發(fā)生損失的不確定性，它有可能是基于人們對客觀事物認識能力的局限性，以及預測本身的不確定性導致的項目實施后的實際情況可能與預測的基本方案產(chǎn)生偏差，致使預測結(jié)果帶有不確定性。投資項目的風險就是指由于這種不確定性的存在導致項目實施后偏離預期結(jié)果損失的可能性。在項目的實施過程中各種風險在質(zhì)和量上隨著項目的進展不斷變化，有些風險得到控制，同時，又可能產(chǎn)生新的預測不到的風險，在項目的總體運營中，風險無處不在，無時不有。風險的大小既與損失發(fā)生的可能性成正比關(guān)系。也與損失的嚴重性成正比關(guān)系。投資項目的風險分析就是通過對風險因素的識別，采用定性分析或定量分析的方法估計各風險因素發(fā)生的可能性對項目的影響程度，揭示影響項目成敗的關(guān)鍵風險因素。提出項目風險預警，預報和相應的風險對策，為投資決策服務(wù)。其目的是讓投資者認識和控制風險，在有限的空間和時間里改變風險存在和發(fā)生的條件，降低其發(fā)生的頻率，減少損失程度，不可能完全消除風險。風險分析中一方面是有助于在項目可研過程中，通過信息反饋，改進項目設(shè)計方案或優(yōu)選設(shè)計方案，從而直接起到降低風險之效果。14.1項目主要風險識別本項目風險經(jīng)分析主要包括市場方面、投資估算方面、工程建設(shè)方面、環(huán)境方面、財務(wù)方面的風險因素。14.2主要風險程度分析工程建設(shè)風險工程造價和施工期長短是本項目主要的工程建設(shè)風險。建設(shè)中招投標實施的成功與否，將直接關(guān)系到工程建設(shè)的質(zhì)量和造價，工程如延期，將影響項目的資金回收，造價過高影響項目達產(chǎn)時效益。環(huán)境影響經(jīng)環(huán)境影響評價，本項目的建設(shè)對周圍環(huán)境影響不大，可以與周圍環(huán)境長期協(xié)調(diào)發(fā)展。14.3防范和降低風險措施任何經(jīng)濟活動都有風險，由于預測的不確定性，項目運營的未來狀況會與設(shè)想狀況發(fā)生偏離，因而使投資項目面臨潛在的風險，面對風險企業(yè)必須采取有效措施降低、規(guī)避、分散或防范風險。對于可能發(fā)生的重大自然災害，本項目應采取投保的方式進行解決，盡量減少損失。同時，項目建設(shè)單位要自籌備一定數(shù)量的資金，必要時進行墊付，確保本項目按計劃如期完成。綜上所述，本項目有一定的風險，屬于一般風險，建議項目建設(shè)單位采取有效措施規(guī)避風險。第十五章社會評價15.1項目對社會的影響分析(一)產(chǎn)業(yè)效益通過該項目，可以搞活當?shù)厥袌?，促進當?shù)厝藗冊鍪?。建設(shè)的寫字樓房等不僅可以滿足辦公之需，還可以拉動當?shù)亟ㄖa(chǎn)業(yè)、建材業(yè)的發(fā)展，促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。(二)地租效益項目建成后，將通過市場的集散作用，輻射帶動周邊地區(qū)的開發(fā)，促進城市化進程，從而促進土地資源升值，實現(xiàn)資源的有效配臵和效益的最大化。(三)環(huán)境效益城市的內(nèi)存價值很大程度取決于環(huán)境。本項目的建設(shè)，將結(jié)合經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，開發(fā)過程注重建筑設(shè)計與環(huán)境協(xié)調(diào)，綠化措施相配套，通過綠化、美化、亮化城市環(huán)境，從而提升城市自身城市價值，形成環(huán)境優(yōu)美、人際和諧的文明城區(qū)、精品城區(qū)。15.2項目與所在地互適性分析(一)不同利益群體分析與本項目直接相關(guān)的不同利益群體包括縣政府、小區(qū)居民、及參與投資企業(yè)等。根據(jù)某縣政策，某縣公司、辦公單位是項目建設(shè)直接受益群體。受益方面主要體現(xiàn)在新成立的公司等單位改善辦公條件。參與項目投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過項目建設(shè)可獲得直接和間接利益；直接利益是指根據(jù)投資的額度，在房地產(chǎn)開發(fā)中獲取一定的經(jīng)濟效益；間接利益是指通過公益性投資，提高企業(yè)知名度和社會威望，增加無形資產(chǎn)。分析表明，與本項目直接相關(guān)的不同利益群體適應度較好，對項目的參與度均比較積極，不存在阻礙項目建設(shè)的問題。(二)當?shù)亟M織機構(gòu)分析由于地塊對現(xiàn)有設(shè)施的利用程度較為充分，各類設(shè)施建設(shè)