深圳房地產(chǎn)房貸收緊信號增強 租賃市場回暖樓市逐步穩(wěn)定

Word深圳房地產(chǎn)房貸收緊信號增強租賃市場回暖樓市逐步穩(wěn)定2021年1月處于傳統(tǒng)春節(jié)期間，深圳樓市一二手住宅整體成交低迷，環(huán)比雙雙大幅回落。

具體來看，1月上旬，市場預期逐步修正，開發(fā)商供應增多，樓盤暖場活動持續(xù)，新盤訪客量增加，實際成交稍有回轉。深圳二手住宅市場受新房帶動，放盤量與訪客量平緩增多，經(jīng)理指數(shù)與報價指數(shù)也處于雙雙回升的局勢，二手住宅實際成交表現(xiàn)良好。

1月下旬，漸進傳統(tǒng)春節(jié)，深圳樓市暫休，新房無項目入市，供應和實際成交均處于低位。深圳一、二手住宅訪客量均大幅減少，預期處于僵持狀態(tài)。報價指數(shù)有效樣本量減少，整體報價水平稍有好轉，經(jīng)理指數(shù)逐步向上逼近榮枯線，具有回穩(wěn)的態(tài)勢。業(yè)內(nèi)指出，2021年市場將處在逐步恢復至合理的過程，目前傳統(tǒng)春節(jié)假期剛過，訪客量和實際成交仍然處于低位，后期將會逐步恢復。

房貸收緊信號增強

春節(jié)剛過，深圳樓市成交量仍然在低位徘徊，市場整體表現(xiàn)仍較為平淡。這時，市場再次傳出房貸收緊信號，深圳樓市也再度面臨考驗。

近日，市場消息指出北京、廣州和青島多地上調(diào)房貸優(yōu)惠利率，其中北京二套住房貸款，其貸款年限最長不得超過25年。此外，部分銀行近期接到了央行信貸額度的調(diào)控通知，要求不同程度地收縮信貸投放規(guī)模。深圳一商業(yè)銀行工作人員告訴記者，近期深圳地區(qū)信貸額度確實有收緊的情況，但首套房優(yōu)惠利率仍為9折，信貸投放仍然正常。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，深圳的房貸優(yōu)惠利率在比較長時間里都是保持著9折的水平，上調(diào)的壓力有但不是非常迫切。對今年的深圳樓市來講，如果價格平穩(wěn)發(fā)展，優(yōu)惠利率上調(diào)的壓力就會比較小，但這將是一個隱形的利空因素籠罩在市場的上空。國海證券則表示，在加息周期的背景下，過去政策托底房地產(chǎn)或?qū)⒊蔀闅v史，未來房價(包括一線城市)可能將迎來長周期的拐點。

2021年以來，深圳樓市整體表現(xiàn)較為平淡。據(jù)國土局備案數(shù)據(jù)顯示，1月深圳新房成交僅1652套共17.4萬平米，套數(shù)和面積環(huán)比分別下跌24%和20%，成交處于歷史同期低位，僅僅高于2021年1月。房價方面，由于受成交結構影響，1月深圳一手住宅均價為每平方米54931元，維持穩(wěn)定。此外，深圳二手房的成交量也在持續(xù)下滑。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，2021年1月二手住宅成交2747套，成交面積約為24.5萬平米，分別環(huán)比下降27.9%和29.5%。另據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會監(jiān)測，今年春節(jié)假期結束之后的5天內(nèi)，深圳二手房簽單活躍度遠不如去年，5天內(nèi)成交量總計為167套，僅為去年同期的6%，顯示出市場人氣的清淡和入市者的猶豫不定。

此外，2021年1月深圳的房租水平約為每平方米68元，較去年同期下跌了3%。春節(jié)過后為租賃旺季，但記者對福田和羅湖多個片區(qū)進行調(diào)查，地產(chǎn)中介反映部分熱點片區(qū)租金有所上調(diào)，但價格變動不大。

而在此前，深圳再次加強商品住房價格管理，1月19日出臺《商品住房和商務公寓預、現(xiàn)售價格管理操作細則》，要求首次申請預售的項目，其戶型申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，分期開發(fā)再次申請預售的，其戶型申報均價不得高于本項目前一期實際銷售價格。總體來看，2021年深圳仍將堅持較嚴格的房價穩(wěn)控政策，全年房地產(chǎn)市場會以穩(wěn)定運行為主線條。

租賃市場回暖樓市預期逐步穩(wěn)定

年末換租人群增多，租賃市場需求開始活躍。但目前市場整體降溫，租金及租金回報率仍處于低位。

據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，1月租賃市場租金指數(shù)為179.0點，租金水平68.8元/m2/月，環(huán)比上升1.5%，自上月租金跌至年度最低水平后有所回升。雖然租金上漲，但1月二手住宅價格也有所上漲，以致租金回報率沒有明顯上升，1月深圳租金回報率為1.53%，依然處在低位。

2021-2021年中國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)市場供需前景預測深度研究報告數(shù)據(jù)顯示，從各區(qū)的租金及變動情況來看，1月份全市各區(qū)租金價格均有上漲，。其中南山1月2.4%的漲幅繼續(xù)領漲全市。關內(nèi)的福田、南山、羅湖區(qū)，設施發(fā)展齊全，租金水平也是全市高位，但其租賃需求較大，租金上漲的程度相應較大。而龍崗離深圳核心區(qū)較遠，租金水平一直不高，1月的漲幅也較小，環(huán)比上漲0.2%。

分析認為，2021年1月深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布關于《商品住房和商務公寓預現(xiàn)售價格管理操作細則》的公告。此文件出臺后，深圳開發(fā)商在項目定價時將受到諸多限制;因為價格均需對外公示，預售、現(xiàn)售價格將更為透明，并且將裝修成本從申報價格中