項(xiàng)目后評估報(bào)告課件

后評估報(bào)告1目一、總述二、銷售三、手續(xù)辦理四、設(shè)計(jì)五、土建施工及安裝施工六、裝飾施工七、景觀施工錄八、配套2一、總述3１、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：**項(xiàng)目地址：**項(xiàng)目性質(zhì)：**總建筑面積：約**平方米地上建筑面積：約**平方米地下建筑面積：約**平方米容積率：**摘牌時(shí)間：**年**月**日開工時(shí)間：**年**月交房時(shí)間：**年**月42、總平圖5二、銷售61、項(xiàng)目定位分析2、整體推售節(jié)奏及、銷售情況分析及戶型分析（客戶角度）3、銷售過程中存在的不足（銷售策略、銷售推廣、案場活動(dòng)、接待客戶等等）4、品質(zhì)提升（主要指服務(wù)品質(zhì)有哪些提升）5、對后續(xù)項(xiàng)目的建議71、項(xiàng)目定位分析?市場定位：**項(xiàng)目是島上首個(gè)開建項(xiàng)目（**是島上首個(gè)交房的商辦項(xiàng)目），開發(fā)體量最大，于整個(gè)**島是領(lǐng)導(dǎo)者和開拓者地位，加之本身精裝修交付，是后繼者其他項(xiàng)目不能比擬的最大優(yōu)勢，目前也是整個(gè)**島銷售情況最好的項(xiàng)目。?價(jià)格定位：項(xiàng)目價(jià)格定位為低價(jià)定位策略，一方面因?yàn)?*開發(fā)商辦產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)不足，需要快速打開商辦產(chǎn)品市場，發(fā)出市場聲音，另一方面是因?yàn)榇穗A段正商集團(tuán)處于快速向上發(fā)展期，需要快速回籠資金進(jìn)行后續(xù)的開發(fā)和保證現(xiàn)金流的充足，故選擇了低價(jià)定位策略打開市場，快速回籠資金。?客戶定位：寫字樓的發(fā)展，已從最初的單一功能辦公進(jìn)化至生態(tài)型辦公，最初的辦公產(chǎn)品主要集中在****，人流量大，環(huán)境吵雜，辦公環(huán)境臟亂差，客戶為了彰顯實(shí)力以及辦公需求更換辦公產(chǎn)地的客戶，另一種客戶是公司規(guī)模擴(kuò)大，原本辦公地不能滿足需求的客戶。82、整體推售節(jié)奏及、銷售情況分析及戶型分析（客戶角度）?整體推售節(jié)奏：先以公寓產(chǎn)品為主，打開市場，發(fā)出項(xiàng)目銷售信息的聲音，提升客戶基礎(chǔ)，制造熱銷局面，后期推出辦公產(chǎn)品和商業(yè)產(chǎn)品，以老業(yè)主和老帶新的龐大客戶基礎(chǔ)進(jìn)行銷售去化。?銷售情況：目前公寓產(chǎn)品已全部去化完畢，商業(yè)也基本去化完畢，主要剩余產(chǎn)品為辦公，剩余量為辦公整體的20%。?戶型：目前剩余的辦公產(chǎn)品中主要集中在北戶、東北戶、南戶這三個(gè)方位，北戶和南戶去化難主要是因?yàn)槊娣e大，總價(jià)高，東北戶去化難主要是因?yàn)槭?號(hào)樓遮擋和戶型內(nèi)柱子較多的問題。93、銷售過程中存在的不足（銷售策略、銷售推廣、案場活動(dòng)、接待客戶等等）?銷售策略：銷售前期以公寓產(chǎn)品為主，快速去化，提升客戶基礎(chǔ)，制造熱銷局面，后期推出辦公產(chǎn)品和商業(yè)產(chǎn)品，以老業(yè)主和老帶新的龐大客戶基礎(chǔ)進(jìn)行銷售去化，但最終辦公產(chǎn)品和商業(yè)產(chǎn)品與公寓產(chǎn)品客戶有本質(zhì)的區(qū)別，辦公產(chǎn)品去化較難。?銷售推廣：從2014年至今，營銷策劃方案都是以媒體宣傳為主，費(fèi)用支出占比總支出的40%左右，從客戶定位來看是正確的策略方向，物料和渠道類費(fèi)用大致一直維持在總支出的30%左右。?案場活動(dòng)：營銷費(fèi)用支出變化較大的是活動(dòng)類支出，相較于2014年和2015年，從2016年開始，活動(dòng)費(fèi)用支出比例維持在總支出的10%左右，主要是銷售到中后期，公寓已基本去化完畢，商辦產(chǎn)品客群較為高端，對活動(dòng)質(zhì)量也要求越來越高。104、品質(zhì)提升（主要指服務(wù)品質(zhì)有哪些提升）?針對每天接待的客戶，案場經(jīng)理每天晚上梳理客戶，對來訪來電客戶進(jìn)行電話回訪，針對客戶提出的意見，認(rèn)真反思積極解決。?對于項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及產(chǎn)品裝修方面，嚴(yán)格要求置業(yè)顧問堅(jiān)決不能以公司名義對客戶進(jìn)行口頭承諾，每人配備錄音筆，做到留好證據(jù)。?針對銷售過程中碰到的客戶投訴問題，實(shí)行置業(yè)顧問、經(jīng)理、總監(jiān)三級(jí)談判制，防止問題的擴(kuò)大和惡化。115、對后續(xù)項(xiàng)目的建議?****的開發(fā)，積累了更多的商辦產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為下一次的品質(zhì)提升積累了寶貴的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但同時(shí)在規(guī)劃中也暴露也一些問題，比如**1#和2#臨街商業(yè)后期的呈現(xiàn)效果，樓體間距和整體戶型分割等，前期規(guī)劃時(shí)未能考慮完全，應(yīng)與乙方銷售部門進(jìn)行溝通，杜絕此類情況的發(fā)生，贏取市場份額的同時(shí)，維護(hù)市場形象。12三、手續(xù)辦理131、五證辦理2、規(guī)劃核實(shí)與竣工備案3、大配套4、品質(zhì)提升5、對后續(xù)項(xiàng)目的建議141、五證辦理五證辦理過程中，總體情況正常，無特殊問題。建設(shè)用地規(guī)劃許可證：國有土地使用證：建設(shè)工程規(guī)劃許可證：建筑工程施工許可證：預(yù)售證（1#樓）：預(yù)售證（2#樓）：預(yù)售證（3#樓）：**年**月**日**年**月**日**年**月**日**年**月**日**年**月**日**年**月**日**年**月**日152、規(guī)劃核實(shí)與竣工備案通過**與**的規(guī)劃核實(shí)經(jīng)驗(yàn)，在**規(guī)劃核實(shí)前，與項(xiàng)目部和技術(shù)部結(jié)合，對比報(bào)批圖紙、施工圖紙、現(xiàn)場情況，找出不一致之處，提前進(jìn)行規(guī)劃變更，為規(guī)劃核實(shí)做好基礎(chǔ)準(zhǔn)備。項(xiàng)目積極配合規(guī)劃核實(shí)現(xiàn)場工作，為測繪及看現(xiàn)場提供幫助與支持?，F(xiàn)場積極整改，**月**日協(xié)調(diào)**土地與規(guī)劃勘測中心規(guī)劃組提前進(jìn)場測繪面積3#樓，隨后1#2#樓達(dá)到測量條件后續(xù)進(jìn)場測量。**月**日**規(guī)劃局出具了規(guī)劃核實(shí)意見。其中核實(shí)現(xiàn)場因現(xiàn)場與原報(bào)批圖紙的綠化范圍及機(jī)械車位有差別，勘測中心出具核實(shí)報(bào)告時(shí)提交給他們電子版，在我們電子版的基礎(chǔ)上修改作圖，提高了核實(shí)報(bào)告的效率。核實(shí)報(bào)告提交規(guī)劃分局后，因現(xiàn)場與原報(bào)批圖紙的綠化范圍及機(jī)械車位有差別，需提交設(shè)計(jì)院出具與現(xiàn)場相符的藍(lán)圖，這個(gè)圖紙后續(xù)項(xiàng)目可以提前在核實(shí)報(bào)告出具后，提前準(zhǔn)備。16**月**日上午監(jiān)督報(bào)告遞交**建設(shè)局，**日竣工驗(yàn)收備案表完成?？⒐浒杆栀Y料已按照建設(shè)局要求提前準(zhǔn)備，在**月**日上午后續(xù)交到建設(shè)局收卷審查，審查后第一時(shí)間整改資料，當(dāng)天把整改好的資料重新提交，同時(shí)把備案表提交簽字。等待簽字的時(shí)間用來把整改審驗(yàn)好的資料按照建設(shè)局要求打印裝訂并蓋章，領(lǐng)取備案表時(shí)提交。17四、設(shè)計(jì)181、店招位優(yōu)化問題：廣告位外框位置限定責(zé)任部門：技術(shù)及標(biāo)準(zhǔn)化中心整改部門：業(yè)主處理方案及對今后的建議：一層廣告位后期設(shè)計(jì)改為百葉，方案限定尺寸大小、高度及厚度。192、一層商業(yè)門底部防水做法需加強(qiáng)問題：一層商業(yè)門底部室外往室內(nèi)滲水。責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：建設(shè)公司處理方案及對今后的建議：室外找坡，門底端做防水處理，室外做排水溝。203、非機(jī)動(dòng)車出入口坡道臺(tái)階設(shè)計(jì)不合理?問題：非機(jī)動(dòng)車出入口坡道臺(tái)階設(shè)計(jì)不合理?責(zé)任部門：技術(shù)部?整改部門：建設(shè)公司?處理方案及對今后的建議：非機(jī)動(dòng)車出入口坡道臺(tái)階取消，改坡道214、空調(diào)位空間過小，安裝不便問題：空調(diào)位空間過小，安裝不便，防雨百葉過密容易造成空調(diào)死機(jī)責(zé)任部門：技術(shù)及標(biāo)準(zhǔn)化中心整改部門：建設(shè)公司處理方案及對今后的建議，空調(diào)位尺寸標(biāo)準(zhǔn)化，百葉樣式標(biāo)準(zhǔn)化。225、室外風(fēng)井突出景觀效果問題：室外風(fēng)井突出景觀效果責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：建設(shè)公司處理方案及對今后的建議：室外突出地面風(fēng)機(jī)設(shè)計(jì)時(shí)結(jié)合景觀專業(yè)做藝術(shù)造型處理。236、室內(nèi)窗臺(tái)與幕墻交接處理問題：窗臺(tái)高度大于幕墻鋁合金橫梁高度，室內(nèi)窗臺(tái)面層無法抵至幕墻鋁合金橫梁，只能在玻璃處收口。責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：建設(shè)公司處理方案及對今后的建議：將窗臺(tái)結(jié)構(gòu)高度降低至低于鋁合金橫梁頂標(biāo)高30mm（窗臺(tái)石材完成面低于鋁合金橫梁頂標(biāo)高10mm）。247、掛鉤式玻璃幕墻開啟扇脫落問題：掛鉤式玻璃幕墻開啟扇在使用過程中多次脫落。責(zé)任部門：建設(shè)公司整改部門：建設(shè)公司處理方案及對今后的建議：施工單位在施工過程中未按要求安裝防脫落墊塊或安裝的墊塊不能對開啟扇進(jìn)行有效限位。根據(jù)該幕墻系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，掛鉤下必須安裝安全合格的防脫落墊塊，對開啟扇進(jìn)行有效限位。258、屋頂護(hù)墻蹲建議標(biāo)準(zhǔn)化問題：屋頂護(hù)墻蹲建議標(biāo)準(zhǔn)化責(zé)任部門：整改部門：處理方案及對今后的建議;屋頂護(hù)墻蹲樣式及觀感較好，建議標(biāo)準(zhǔn)化269、熱交換站面積不足及底板承載力不足：問題：地下車庫負(fù)一層熱交換站原設(shè)計(jì)面積及承載力不滿足熱力公司提供的面積要求及設(shè)備重量要求；責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：正陽建設(shè)處理方案：經(jīng)過拆除中間墻體及樓板加固滿足熱力公司提供的技術(shù)要求；今后的建議：綜合外聯(lián)部應(yīng)在方案確定后進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)前提供熱力公司技術(shù)參數(shù)指標(biāo)，便于施工圖的合理設(shè)計(jì)。2710、機(jī)房層出大屋面門凈高過低：問題：機(jī)房層出大屋面門過低(71.1-68.6-0.85=1.55m；責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：正陽建設(shè)處理方案：門頂剪力墻連梁高度850，根據(jù)與設(shè)計(jì)院溝通，減小梁截面高度增加門洞高度；今后的建議：公司眾多項(xiàng)目出現(xiàn)類似情況，建議標(biāo)準(zhǔn)化抓緊編寫公司設(shè)計(jì)通病防治，在施工圖階段提供給設(shè)計(jì)院，重點(diǎn)注意出屋面門須考慮門坎高度的影響，門高應(yīng)從門坎頂部算起，這是很多設(shè)計(jì)院結(jié)構(gòu)專業(yè)容易忽視的地方。2811、LEB放置在衛(wèi)生間明顯部位問題：LEB放置在衛(wèi)生間明顯部位。責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：建設(shè)公司處理方案及對今后的建議：放置在洗臉盆柜內(nèi)，做隱藏處理。29????12、外圍廣場進(jìn)入大廈處部分位置無門禁????問題：外圍廣場進(jìn)入大廈處部分位置未設(shè)置門禁(如1#樓貨梯外通往大堂處)，外來人員可隨意進(jìn)出。責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：建設(shè)公司處理方案及對今后的建議：前期方案制定時(shí)物業(yè)提前介入，根據(jù)物業(yè)實(shí)際管理要求設(shè)置門禁點(diǎn)位，設(shè)計(jì)多了解物業(yè)實(shí)際需求，吸取已建成項(xiàng)目物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。30**地下室后期改造美食城問題?問題：**地下室后期改造美食城問題?責(zé)任部門：技術(shù)部?整改部門：建設(shè)公司?處理方案及對今后的建議：前期制定好改造方案，設(shè)備專業(yè)按照改造后的方案預(yù)留負(fù)荷及相應(yīng)配套設(shè)施，減少后期改造造成的施工困難。3113、14、開閉所位置選擇不滿足供電局要求?問題：開閉所位置、層高等不滿足當(dāng)?shù)毓╇娋值囊?責(zé)任部門：技術(shù)部?整改部門：建設(shè)公司?處理方案及對今后的建議：設(shè)備房選址、面積、層高、荷載等，配套及相應(yīng)專業(yè)設(shè)計(jì)院提前介入把控，技術(shù)部設(shè)計(jì)師多跟配套對接了解當(dāng)?shù)刂鞴懿块T對于設(shè)備房的硬性要求，除滿足國家規(guī)范外尚應(yīng)滿足當(dāng)?shù)刂鞴懿块T要求。3215、****北出入口停車場管理系統(tǒng)問題?問題：****北出入口停車場管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一進(jìn)一出，后期大量業(yè)主入住后，物業(yè)開有臨停及月租服務(wù)，現(xiàn)設(shè)計(jì)會(huì)不能滿足物業(yè)管理需求責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：建設(shè)公司處理方案及對今后的建議：結(jié)合出入口實(shí)際寬度調(diào)整為二進(jìn)二出，滿足物業(yè)對于臨停、月租、及有車位業(yè)主的不同管理需求。???3316、商業(yè)油煙井問題問題：商業(yè)原設(shè)計(jì)為大商業(yè)，且該項(xiàng)目有下沉廣場，下沉廣場未考慮餐飲設(shè)計(jì)油煙井，導(dǎo)致油煙無處排放。責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：建設(shè)公司處理方案及對今后的建議：底層商業(yè)及下沉廣場提前考慮油煙井的設(shè)計(jì)，以便于后期的安裝。3417、室外隔油池的設(shè)置問題：商業(yè)未考慮餐飲隔油池的設(shè)置，后期經(jīng)過整改在儲(chǔ)藏室設(shè)置成品不銹鋼隔油池，這樣做的影響是隔油池清理時(shí)容易對儲(chǔ)藏室造成污染，且異味較大。責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：建設(shè)公司處理方案及對今后的建議：底層商業(yè)提前考慮設(shè)置室外隔油池，便于清理。3518、一、二層商業(yè)管道較多，標(biāo)高較低問題：一、二層商業(yè)管道布置不規(guī)范，安裝標(biāo)高受影響。責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：建設(shè)公司處理方案及對今后的建議：建議對設(shè)備管線進(jìn)行綜合管線排布3619、樓梯間及前室余壓閥的問題問題：樓梯間及合用前室余壓閥安裝高度影響裝修標(biāo)高及疏散指示的設(shè)置。責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：建設(shè)公司處理方案及對今后的建議：余壓閥安裝于吊頂上部，在吊頂上設(shè)置通風(fēng)百葉，使其通風(fēng)暢通。3720、屋頂電梯機(jī)房的問題問題：屋頂電梯機(jī)房排風(fēng)無進(jìn)風(fēng)百葉，導(dǎo)致電梯機(jī)房散熱不暢。責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：建設(shè)公司處理方案及對今后的建議：在電梯機(jī)房設(shè)置進(jìn)風(fēng)百葉，使其排風(fēng)形成對流，利于機(jī)房散熱。3821、公寓室內(nèi)空調(diào)口問題：放置空調(diào)外機(jī)的空調(diào)口尺寸過小，導(dǎo)致放置困難，隔音效果和維修都存在問題責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：建設(shè)公司處理方案及對今后的建議：尺寸和位置需進(jìn)一步優(yōu)化。39????公寓衛(wèi)生間熱水器?問題：熱水器的位置不合理，尺寸有限制，導(dǎo)致后期成品采購產(chǎn)品有困難。?責(zé)任部門：技術(shù)部?整改部門：設(shè)計(jì)公司?處理方案及對今后的建議：從新考慮衛(wèi)生間整體布局，合理利用空間尺寸。4022、23、辦公層公共走道風(fēng)口百頁問題：風(fēng)口百頁的開口位置沒有考慮周全，開口位置不合適，給后期裝修施工增加難度責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：建設(shè)公司處理方案及對今后的建議：結(jié)合裝修施工單位，考慮最佳位置。41????24、公寓衛(wèi)生間門問題：衛(wèi)生間門開啟后與馬桶碰撞責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：建設(shè)公司處理方案及對今后的建議：整體考慮衛(wèi)生間格局及產(chǎn)品的尺寸大小。42????辦公樓首層大堂天花吊燈?問題：首層大堂天花吊燈和空間比例不協(xié)調(diào)，存在安全隱患。?責(zé)任部門：技術(shù)部?整改部門：設(shè)計(jì)公司?處理方案及對今后的建議：后期再建辦公樓項(xiàng)目考慮取消首層大堂吊燈。4325、五、土建施工及安裝施工44、進(jìn)度、質(zhì)量、安全管控總結(jié)451進(jìn)度管理評估：項(xiàng)目的承建周期總體進(jìn)度符合公司的總進(jìn)度目標(biāo)，保證了向業(yè)主承諾的交房日期。但是項(xiàng)目實(shí)施的整個(gè)過程還有很多不足，此項(xiàng)目是我們公司作為精裝修公寓和辦公樓同時(shí)交付的第一個(gè)項(xiàng)目，仍有一些階段性目標(biāo)沒能按照公司約定工期完工，如期交給公司（如:提前按交付，業(yè)主開放等）。由于1#2#號(hào)樓公寓規(guī)劃變更影響幾個(gè)月，二次衛(wèi)生間砌體砌筑，地下室負(fù)一層商業(yè)變更消防工程進(jìn)度滯后，均是到了交房前工程才完成，規(guī)劃核實(shí)、消防驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收等，都有延后。主要有以下幾個(gè)方面的原因：46(1)、施工隊(duì)伍施工力量薄弱、資金墊付能力薄弱。二標(biāo)段煌辰勞務(wù)承建三號(hào)樓，前期中期和后期，由于房款抵扣和自身的資金問題造成幾次工人堵門現(xiàn)象。后期只有2個(gè)管理人員，對技術(shù)、材料、合同、施工管理把控不到位，人員組織不力導(dǎo)致施工混亂，問題較多。最后尾活處理推進(jìn)相當(dāng)困難，農(nóng)民工遺留問題較多，至今沒有徹底解決。47(2)、現(xiàn)場變更較多，很多是已經(jīng)干完以后再返工。一標(biāo)段由于規(guī)劃變更，將1#2#作為商業(yè)公寓銷售，九月份確定增加改造房間內(nèi)衛(wèi)生間，主體施工已基本結(jié)束。再次變更增加改造，全部衛(wèi)生間砌筑施工在十二月份才基本結(jié)束，對施工總進(jìn)度滯后影響很大。消防工程在施工中，土建尺寸預(yù)留錯(cuò)誤較多，在加上公司為提升品質(zhì)，管道設(shè)備變更較多，安裝方案變更不及時(shí)等因素，與土建、裝修單位的配合上不夠順暢，導(dǎo)致消防工期滯后。地下室負(fù)一層改造遲遲確定不了，為了節(jié)約拆除改造成本，消防工程也一直未能施工，影響到后期的消防驗(yàn)收。裝修設(shè)計(jì)變更未能夠及時(shí)和土建、安裝風(fēng)水電等專業(yè)的溝通，容易形成各干各的活的不利于整個(gè)施工局面的把控。正式通水、智能化（移動(dòng)、電信、聯(lián)通等）進(jìn)戶滯后也影響了整個(gè)項(xiàng)目的全面投入使用。48（3）、甲供材供應(yīng)、需公司確定的材料以及分項(xiàng)工程隊(duì)伍確定不及時(shí)也直接影響工程的進(jìn)展。防火門廠家配合安裝不及時(shí)、不給力，多次約談效果不明顯。原來的積水坑篦子框架已經(jīng)施工完成，公司標(biāo)準(zhǔn)化的提升，地下室積水坑篦子方案變更，生產(chǎn)廠家及施工單位確認(rèn)延遲。直到最后確定做時(shí)已臨近交房，這些都在一定程度上影響整個(gè)項(xiàng)目的總體進(jìn)度。49質(zhì)量管理評估：質(zhì)量管理是施工活動(dòng)的科學(xué)管理的體現(xiàn)，所謂科學(xué)管理就是既要能夠完美展現(xiàn)設(shè)計(jì)者的意圖和理念，更能夠在施工過程中發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的瑕疵和不足，并及時(shí)消除可能對后續(xù)作業(yè)產(chǎn)生的影響，保證工程結(jié)構(gòu)的安全性、功能的使用性和整體的協(xié)調(diào)性。在工程實(shí)施的整個(gè)階段，木華廣場項(xiàng)目部全體同仁在歷任項(xiàng)目經(jīng)理的嚴(yán)格要求下，技術(shù)、招采、運(yùn)營等部門及領(lǐng)導(dǎo)的大力配合和協(xié)調(diào)下，切實(shí)保證了工程的施工質(zhì)量，最終使本項(xiàng)目成為東片區(qū)第一個(gè)精裝修公寓交付的標(biāo)志性建筑，得到了業(yè)界和業(yè)主的普遍認(rèn)可。特別是公寓的高標(biāo)準(zhǔn)交付，受到業(yè)主及業(yè)界領(lǐng)導(dǎo)的高度認(rèn)可。目前，項(xiàng)目已經(jīng)全面交工，業(yè)主也都已經(jīng)陸續(xù)入住，從維修情況來看，總體反映良好，未發(fā)生大的質(zhì)量投訴。50安全文明管理評估：安全方面沒有出現(xiàn)安全事故。但也存在很多問題和不規(guī)范的地方，后續(xù)項(xiàng)目要加強(qiáng)臨時(shí)用電，臨邊防護(hù)，大型機(jī)械等等方面的管理。文明施工方面做的不到位，施工現(xiàn)場的垃圾清運(yùn)不及時(shí)，特別是公寓樓空間狹小，施工場地有限材料堆放混亂。公寓樓精細(xì)保潔不到位，交房時(shí)業(yè)主不滿意，公司領(lǐng)導(dǎo)也提出嚴(yán)重批評。外墻顏彩漆的返工處理，現(xiàn)場防護(hù)不到位對廣場地面石材造成二次污染等等。后續(xù)項(xiàng)目要加強(qiáng)安全文明施工的管控，針對現(xiàn)場制定管控措施，對材料堆放統(tǒng)一安排，現(xiàn)場衛(wèi)生天天檢查，爭創(chuàng)安全文明雙達(dá)標(biāo)。51、工程存在的問題及處理建議5221、一層商鋪空調(diào)隔熱門無法安裝問題：1.2號(hào)樓一層商鋪室內(nèi)空調(diào)隔熱門因消防管道無法安裝或者無法向外開啟。責(zé)任部門：技術(shù)中心整改部門：項(xiàng)目處理建議：設(shè)計(jì)優(yōu)化管道位置，施工中縮短噴淋管道長度。532、普通室內(nèi)設(shè)計(jì)成百葉問題：2號(hào)樓226房間，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)缺陷，應(yīng)該玻璃外幕墻的，設(shè)計(jì)成了百葉窗，業(yè)主無法使用。責(zé)任部門：技術(shù)整改部門：項(xiàng)目處理建議：技術(shù)中心處變更，由原幕墻單位重新下料施工。54、一層商鋪房間未設(shè)計(jì)門頭位置問題：3棟樓一層商鋪房間部分未設(shè)計(jì)門頭，業(yè)主接收后無法使用。房間未設(shè)計(jì)門頭位置層商鋪房間未設(shè)計(jì)門頭位置責(zé)任部門：技術(shù)整改部門：項(xiàng)目處理建議：由技術(shù)中心統(tǒng)一設(shè)計(jì)優(yōu)化，出變更，由原施工單位進(jìn)行改造施工。5534、一層商鋪交付現(xiàn)狀與業(yè)主合同不符問題：1#樓的115.101.108房間，2#樓的102.106房間，按施工圖紙施工的為進(jìn)門口為一堵墻，而業(yè)主合同的戶型貼圖卻沒有這堵墻。責(zé)任部門：技術(shù)整改部門：項(xiàng)目處理建議：應(yīng)在交房之前核對正式合同的戶型帖圖，不一致的地方，提前出變更整改。565、車庫分區(qū)字母過小，不醒目問題：最新標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)的車庫柱子的分區(qū)字母高度只有250mm，而且位置在右下角，實(shí)際施工出來，不是很醒目，左側(cè)是佳仕閣的效果。責(zé)任部門：標(biāo)準(zhǔn)化整改部門：項(xiàng)目處理建議：建議增大字體高度，位置調(diào)整至中間。576、電梯機(jī)房墻面批白無施工單位問題：1#、2#、3#樓電梯機(jī)房墻面，公司標(biāo)準(zhǔn)化為乳膠漆墻面，但是各施工單位合同均不含該部位，交房時(shí)各個(gè)單位互相推諉。責(zé)任部門：招采整改部門：項(xiàng)目處理建議：招采在簽訂合同時(shí)候，應(yīng)認(rèn)真查看標(biāo)準(zhǔn)化文件和圖紙，避免漏項(xiàng)。587、屋頂機(jī)房窗戶無單位施工問題：1、2#樓屋頂電梯機(jī)房圖紙?jiān)O(shè)計(jì)有窗戶，幕墻單位合同簽訂時(shí)不含該部位，造成沒有單位施工。責(zé)任部門：招采整改部門：項(xiàng)目處理建議：招采在簽訂合同時(shí)候，應(yīng)認(rèn)真查看標(biāo)準(zhǔn)化文件和圖紙，避免漏項(xiàng)598、1#2#樓空調(diào)室外機(jī)百葉問題問題：木華廣場1#2#樓標(biāo)準(zhǔn)層及1#2#3#樓一層、二層商鋪空調(diào)室外機(jī)百葉為防雨百葉，百葉間隙過小，散熱不好，影響空調(diào)效果，已有部分業(yè)主反應(yīng)。責(zé)任部門：技術(shù)整改部門：項(xiàng)目處理建議：更換防雨百葉為散熱百葉，或減少百葉數(shù)量。609、電梯前室送風(fēng)口標(biāo)高問題。問題：木華廣場主樓一層、二層、地下室部分電梯前室正壓送風(fēng)口標(biāo)高設(shè)計(jì)都是貼梁底，部分樓層層高高，造成部分風(fēng)口在吊頂上，后期的操作、維修不方便。責(zé)任部門：技術(shù)整改部門：項(xiàng)目處理建議：由項(xiàng)目協(xié)調(diào)。裝修吊頂石膏板改格柵。在今后圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，應(yīng)根據(jù)樓層層高設(shè)計(jì)距地還是吊頂安裝。6110、消防泵房電源總柜位置問題。問題：地下三層消防泵房內(nèi)消防電源總柜（4臺(tái)）設(shè)計(jì)與水消防濕式報(bào)警閥組位置沖突，泵房位置小，沒有合理位置放消防電源總柜，影響消防驗(yàn)收。責(zé)任部門：技術(shù)整改部門：項(xiàng)目處理建議：由設(shè)計(jì)出變更把西墻取消，消防總電源柜向西走道位置移。以后設(shè)計(jì)圖紙水電圖紙結(jié)合好。6211、火災(zāi)漏電報(bào)警系統(tǒng)單位問題問題：木華消防合同施工沒含火災(zāi)漏電監(jiān)控系統(tǒng)，目前沒有施工單位，與招采溝通由鑫商來施工，現(xiàn)一直未進(jìn)場。責(zé)任部門：招采整改部門：招采處理建議：招采部門抓緊協(xié)調(diào)施工單位進(jìn)場施工。63、消防箱手報(bào)按鈕位置問題：消火栓箱內(nèi)手報(bào)按鈕應(yīng)設(shè)置在箱體的右上角，另外箱體與土建預(yù)留洞口沒有封堵。責(zé)任部門：技術(shù)、招采整改部門：項(xiàng)目處理建議：提前和箱體供貨商溝通好，做好技術(shù)交底，另外材料進(jìn)場時(shí)加強(qiáng)驗(yàn)收；另，對于箱體與土建預(yù)留洞之間的封堵及粉刷收口在合同中予以約定，避免相互推諉扯皮。641213、主樓步梯照明施工問題問題：主體勞務(wù)施工合同范圍明確步梯間不施工。責(zé)任部門：招采整改部門：招采處理建議：項(xiàng)目部協(xié)調(diào)有主體水電施工，以后建議招采合同更明確有哪家單位施工。6514、二層商鋪衛(wèi)生間排氣管道問題問題：1#2#3#樓二層商鋪衛(wèi)生間圖紙沒有設(shè)計(jì)排氣管道，以后衛(wèi)生間排氣怎么處理？責(zé)任部門：技術(shù)整改部門：技術(shù)處理建議：由技術(shù)中心優(yōu)化設(shè)計(jì)。66問題：**智能化圖紙弱電15、智能化圖紙電井位置與現(xiàn)場不符。井位置與設(shè)計(jì)院藍(lán)圖不一致。責(zé)任部門：技術(shù)整改部門：技術(shù)處理建議：項(xiàng)目協(xié)調(diào)智能化單位布線按藍(lán)圖施工，建議技術(shù)中心在以后設(shè)計(jì)配套專業(yè)要結(jié)合土建變動(dòng)設(shè)計(jì)。6716、排煙、排風(fēng)洞口切邊不規(guī)范問題：因與裝修單位對接不夠充分，交底沒交好。裝修墻磚留洞尺寸不規(guī)范。責(zé)任部門：項(xiàng)目整改部門：項(xiàng)目處理建議：排煙、排風(fēng)口周邊全部打一遍密封膠。6817、自來水水泵變頻柜主電源問題問題：自來水施工合同中未明確雙電源箱至變頻柜之間的電纜及管路敷設(shè)施工方，安裝過程中，自來水施工方不愿意做此項(xiàng)內(nèi)容。責(zé)任部門：招采整改部門：項(xiàng)目處理建議：經(jīng)項(xiàng)目部協(xié)調(diào)，由主體水電班組施工配電柜至變頻柜之間的電纜。今后項(xiàng)目招采過程中建議在合同中明確施工方。6918、配電箱柜鎖具問題：現(xiàn)場使用的配電箱柜上的鎖具均無實(shí)際鎖死功能，致使個(gè)別元器件有丟失現(xiàn)象。責(zé)任部門：招采整改部門：招采處理建議：今后項(xiàng)目招采過程中請明確要求配電箱柜應(yīng)具備鎖具實(shí)用功能。7019、二層商業(yè)空調(diào)室外機(jī)位置問題問題：1#2#樓二層商業(yè)空調(diào)室外機(jī)設(shè)計(jì)放于二層小屋面，現(xiàn)二層小屋面已施工為綠化屋面，空調(diào)機(jī)位如何處理？責(zé)任部門：技術(shù)整改部門：項(xiàng)目處理建議：請技術(shù)優(yōu)化圖紙，明確位置及做法。7120、扶梯電梯底坑排水問題問題：地下廣場扶梯電梯底坑圖紙沒有設(shè)計(jì)排水設(shè)施。責(zé)任部門：技術(shù)整改部門：技術(shù)處理建議：經(jīng)項(xiàng)目部協(xié)調(diào)，由主體水電班組施工。7221、石膏板吊頂頂板檢查口問題問題：1#2#標(biāo)準(zhǔn)層裝飾裝修圖紙?jiān)O(shè)計(jì)為石膏板吊頂，圖紙未設(shè)計(jì)檢查口，不便于后期維修。責(zé)任部門：技術(shù)整改部門：項(xiàng)目處理建議：在今后新項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段明確檢查口留置。733、對后續(xù)項(xiàng)目的建議74對以后類似項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提出的一些建議：1、項(xiàng)目整體進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要公司各個(gè)部門的完美配合，項(xiàng)目工程部作為與公司其他職能部門的平行部門，很難充分把控其他部門處理相關(guān)配合問題的積極性和及時(shí)性（如：設(shè)計(jì)變更的下發(fā)、施工合同的簽訂等），應(yīng)根據(jù)施工現(xiàn)場的進(jìn)度情況及時(shí)成立工程進(jìn)度推進(jìn)小組，各關(guān)聯(lián)部門均要參與，由公司運(yùn)營部門主持具體推進(jìn)工作，應(yīng)充分發(fā)揮運(yùn)營中心對各個(gè)部門的推動(dòng)監(jiān)管作用，避免過程實(shí)施不得力，防患于未然。2、施工隊(duì)伍的選擇。堅(jiān)決淘汰那些資金實(shí)力弱，施工水平差，管理混亂的隊(duì)伍，這些隊(duì)伍人員配備不足，質(zhì)量管理、安全管理體系不完善，全靠項(xiàng)目部的工程師現(xiàn)場指導(dǎo)，施工質(zhì)量難有質(zhì)的提高。例如：**勞務(wù)后期施工及管理人員都不到位，工程師現(xiàn)場安排非常困難，甚至好多后續(xù)工作不得不安排我們自己的管理人員及物業(yè)親自動(dòng)手。753、要高度重視項(xiàng)目各參建單位之間的協(xié)調(diào)工作，尤其是主體單位與精裝修施工單位配合，以精裝修為核心，其他參建單位為精裝修提供作業(yè)面，從里到外層層推進(jìn)?，F(xiàn)場施工材料的有序進(jìn)場，由于都是精裝修交付，材料多施工單位多，場地狹小。進(jìn)而造成后期參建單位過于集中，材料的垂直運(yùn)輸問題很難保障，對工程進(jìn)展非常遲緩而且很難進(jìn)行平衡調(diào)劑。為了減少推諉扯皮，簽訂合同時(shí)，要明確收邊收口、水電接駁點(diǎn)、成品保護(hù)等容易產(chǎn)生利益糾紛事件的責(zé)任劃分。76對驗(yàn)收問題的總結(jié)及建議：1、消防驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收的前置條件，一定要提前2-3個(gè)月驗(yàn)收完成。同時(shí)消防驗(yàn)收需要求有正式水、電，需要配套能夠提前通水、通電。消防環(huán)型道路、回車場地等一定要在景觀設(shè)計(jì)和施工時(shí)留出，否則對后期驗(yàn)收影響很大。2、消防合格證辦理，消防辦理影響總進(jìn)度，對于現(xiàn)在的消防驗(yàn)收工作要求，不能甩項(xiàng)，要求全部整體驗(yàn)收，所以要根據(jù)現(xiàn)場施工情況分段施工，分工種施工，加強(qiáng)施工質(zhì)量的管控，為消防驗(yàn)收打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，為后期的消防出證、交房以及移交物業(yè)提供有利條件。773、規(guī)劃核實(shí)，也是竣工驗(yàn)收的前置條件，現(xiàn)在規(guī)劃局要求的很嚴(yán)，違規(guī)的問題測繪隊(duì)一點(diǎn)都含糊。木華廣場項(xiàng)目4月底開始核實(shí)，7月10日出證完成，時(shí)間很長。建議為規(guī)劃核實(shí)時(shí)間留出3個(gè)月（東區(qū)普遍的情況），同時(shí)在設(shè)計(jì)時(shí)盡量不要違規(guī)，如有變更及時(shí)報(bào)規(guī)劃變更。4、竣工驗(yàn)收，是在規(guī)劃、消防等出證后才具備質(zhì)監(jiān)站組織驗(yàn)收。經(jīng)協(xié)調(diào)木華廣場是在沒有拿到規(guī)劃核實(shí)及消防報(bào)告，提前質(zhì)監(jiān)站同意驗(yàn)收，但規(guī)劃核實(shí)報(bào)告完成的晚，消防驗(yàn)收推遲，造成最后的竣工驗(yàn)收報(bào)告到交房后才拿到。所以各項(xiàng)目一定要把竣工驗(yàn)收及竣工備案的前置條件提前完成，對后期的順利竣工驗(yàn)收打好基礎(chǔ)（前提條件，規(guī)劃核實(shí)、消防驗(yàn)收、各項(xiàng)檢測工程的檢測報(bào)告等等）。78五、裝飾施工79、進(jìn)度、質(zhì)量、安全管控總結(jié)801進(jìn)度、質(zhì)量、安全管控總結(jié)1、進(jìn)度管控總結(jié)（1）通過木華廣場精裝修工程的施工對加強(qiáng)施工進(jìn)度管控總結(jié)如下：施工單位進(jìn)場后，前期加強(qiáng)施工圖紙方案的審核，確定好所有的施工方案和細(xì)部收口，包含所有的甲分包（櫥柜、隔斷、木飾面木門、熱水器、入戶門等）方案的確認(rèn)，甲供材料的樣板確認(rèn)，為施工進(jìn)度打好第一步基礎(chǔ)。（2）施工主要材料，主材對施工進(jìn)度的影響也非常重要，所有施工方案和材料樣板確認(rèn)完成后，根據(jù)施工現(xiàn)場實(shí)際尺寸確認(rèn)排版圖紙，測量出現(xiàn)場實(shí)際損耗量，最后測算出現(xiàn)場實(shí)際供貨總量。避免出現(xiàn)材料備貨總量不夠，在施工接近尾聲出現(xiàn)材料不夠，又要去重新定做嚴(yán)重影響施工進(jìn)度，還會(huì)出現(xiàn)不是同批貨的色差問題。813）施工現(xiàn)場勞動(dòng)力安排施工影響施工進(jìn)度不可缺少的因素，根據(jù)施工現(xiàn)場的工作量大小和總工期確認(rèn)各階段的勞動(dòng)力人員安排的數(shù)量，確保各個(gè)施工階段的勞動(dòng)力人數(shù)的同時(shí)還有保證有足夠的工作面不出現(xiàn)窩工情況。各階段簡單和復(fù)雜的要均衡施工，避免先施工簡單后施工復(fù)雜。2、質(zhì)量管控總結(jié)通過****精裝修工程的施工對加強(qiáng)施工質(zhì)量管控總結(jié)如下：（1）加強(qiáng)施工單位的材料驗(yàn)收，嚴(yán)格執(zhí)行公司的材料驗(yàn)收制度。（2）施工單位的施工現(xiàn)場管理體系必須配備齊全，加強(qiáng)施工單位的自我質(zhì)量管控能力。（3）嚴(yán)格執(zhí)行公司實(shí)測實(shí)量制度，加強(qiáng)施工現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)不合格部位立即整改。823、安全管控總結(jié)通過****精裝修工程的施工對加強(qiáng)施工安全管控總結(jié)如下：（1）安全管理加強(qiáng)施工現(xiàn)場的安全檢查工作，規(guī)范施工單位的的安全操作行為，特別是施工現(xiàn)場的臨時(shí)施工用電，施工現(xiàn)場的施工機(jī)械的安全操作，如：現(xiàn)場一閘多機(jī)，施工使用花線、配電箱不上鎖私拉亂接。施工現(xiàn)場的洞口和臨邊防護(hù)必須做到安全牢固可靠，定期巡查。（2）加強(qiáng)施工現(xiàn)場的文明管理，每天做到工完料凈場地清。保持現(xiàn)場清潔（3）安裝規(guī)范要求樓層配備足夠的滅火器，定期檢查滅火器過期和壓力情況，材料庫房按要求配備。83、工程存在的問題及處理建議8421、空調(diào)室外機(jī)預(yù)留洞口較小問題：空調(diào)室外機(jī)進(jìn)口洞口太小，在沒有裝飾面的情況下使普通空調(diào)尺寸外機(jī)無法裝進(jìn)空調(diào)室外機(jī)平臺(tái)，影響施工和使用功能給后期空調(diào)維修帶來很大不便。責(zé)任部門：技術(shù)中心整改部門：技術(shù)中心處理建議：建議擴(kuò)大現(xiàn)場洞口，或招采招小尺寸的室外機(jī)。852、廚房煙道預(yù)留與廚房距離太遠(yuǎn)問題：廚房煙道預(yù)留與廚房太遠(yuǎn)，使廚房抽油煙機(jī)管道太長，抽油煙效果不好影響使用功能。責(zé)任部門：技術(shù)中心整改部門：技術(shù)中心處理建議：廚房煙道預(yù)留到廚房位置。863、熱水器插座問題問題：熱水器插座前期圖紙點(diǎn)位定位不準(zhǔn)確，使熱水器和熱水器柜安裝完成后插座插拔不方便嚴(yán)重影響使用功能。責(zé)任部門：技術(shù)中心整改部門：項(xiàng)目部處理建議：根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況，此插座向墻邊移位更改到熱水器右下側(cè)，在1.75-1.8米高位置，方便操作和后期使用。874、廚房玻璃玉砂鏡問題問題：廚房背墻采用玻璃玉砂鏡。鏡子玉砂后脆性加大，玻璃和插座安裝破損率極高，影響后期使用和物業(yè)管理。責(zé)任部門：技術(shù)中心整改部門：技術(shù)中心處理建議：更換材質(zhì)更換成不銹鋼或其它種類的材質(zhì)（人造石等）885、衛(wèi)生間淋浴房石基問題問題：衛(wèi)生間淋浴石基安裝時(shí)與淋浴房外面的地磚在同一個(gè)標(biāo)高，使淋浴房安裝后淋浴房門開啟不順暢下面的擋水橡膠條安裝后，開啟擦地，影響使用和后期物業(yè)管理。責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：技術(shù)部處理建議：淋浴房石基安裝時(shí)比外側(cè)瓷磚水平抬高1厘米。896、衛(wèi)生間吊頂與墻磚縫隙過大問題：衛(wèi)生間吊頂由于標(biāo)高線控制不嚴(yán)，造成墻磚與吊頂縫隙過大，影響美觀和公司品質(zhì)提高。責(zé)任部門：項(xiàng)目部整改部門：項(xiàng)目部處理建議：與施工單位技術(shù)交底，彈出標(biāo)高線施工時(shí)嚴(yán)格按施工彈線施工，杜絕此類問題的發(fā)生?，F(xiàn)場已整改處理。90、衛(wèi)生間包管道防水施工問題問題：衛(wèi)生間施工工序安排先砌止水臺(tái)后包管道，然后進(jìn)行防水施工，使里面的管道內(nèi)側(cè)防水沒有處理好，因包管道內(nèi)有給水閥門，當(dāng)閥門出現(xiàn)漏水，水就好順著管道、滲到下面的好幾層房間。漏水后給后期成品造成損失。增加維修難度。責(zé)任部門：項(xiàng)目部整改部門：項(xiàng)目部處理建議：前期施工時(shí)調(diào)整施工工序，先進(jìn)行管道、風(fēng)道管跟防水處理，在進(jìn)行止水臺(tái)和管道包封施工。917、房間內(nèi)木紋磚鋪貼標(biāo)高問題問題：在房間標(biāo)高放線時(shí)水平標(biāo)高線沒有每個(gè)房間測量、沒考慮地面管線施工、沒考慮樓板標(biāo)高誤差，在瓷磚鋪貼時(shí)出現(xiàn)標(biāo)高通不過。影響后期施工。責(zé)任部門：項(xiàng)目部整改部門：項(xiàng)目部處理建議：在確定一米水平線時(shí)必須每個(gè)房間測量，測出房間地坪最高點(diǎn)，考慮地面管線排布所占高度，和樓板標(biāo)高誤差。92810、衛(wèi)生間地坪鋪貼出現(xiàn)倒坡問題問題：衛(wèi)生間地磚鋪貼時(shí)由于水平線控制和現(xiàn)場管控不嚴(yán)，出現(xiàn)衛(wèi)生間積水倒坡現(xiàn)象。嚴(yán)重影響使用功能。責(zé)任部門：項(xiàng)目部整改部門：項(xiàng)目部處理建議：與施工單位技術(shù)交底，彈出所有墻磚完成面線，加強(qiáng)現(xiàn)場施工管里。嚴(yán)格落實(shí)公司的實(shí)測實(shí)量制度?，F(xiàn)場已整改。杜絕此類質(zhì)量問題的發(fā)生。9311、消防前室與轉(zhuǎn)向平臺(tái)高差問題問題：由于前期進(jìn)場裝修與主體標(biāo)高線對接不嚴(yán)謹(jǐn)，沒按裝修標(biāo)高線進(jìn)行打樓梯間地坪，出現(xiàn)前室貼磚后與轉(zhuǎn)向平臺(tái)處出現(xiàn)錯(cuò)臺(tái)現(xiàn)象。影響使用功能。責(zé)任部門：項(xiàng)目部整改部門：項(xiàng)目部處理建議：裝修施工單位彈出標(biāo)高線，主體勞務(wù)單位與施工單位對接好加強(qiáng)管理，打樓梯間地坪時(shí)嚴(yán)格安裝裝修一米線施工。杜絕此類質(zhì)量問題的發(fā)生。9412、墻體裂縫修補(bǔ)出現(xiàn)色差問題問題：裝修進(jìn)場乳膠漆施工完成后出現(xiàn)墻體裂縫，主體勞務(wù)隊(duì)伍維修后，修補(bǔ)不平整，乳膠漆修補(bǔ)后出現(xiàn)明顯色差。影響裝修效果和后期的業(yè)主交房。責(zé)任部門：項(xiàng)目部整改部門：項(xiàng)目部處理建議：加強(qiáng)前期管理，在裝修公司批白前對墻體裂縫進(jìn)行嚴(yán)格檢查，等裂縫修補(bǔ)完成后在進(jìn)行乳膠漆施工。杜絕此類質(zhì)量問題的發(fā)生。9513、墻面壁紙漆施工色差二次污染問題問題：墻面壁紙漆施工時(shí)造成墻面乳膠漆二次污染，修補(bǔ)時(shí)出現(xiàn)墻面乳膠漆色差，責(zé)任部門：項(xiàng)目部整改部門：項(xiàng)目部處理建議：加強(qiáng)前期管理，在壁紙漆施工加強(qiáng)成品保護(hù)，在招采找施工隊(duì)伍時(shí)壁紙漆和乳膠漆有一家隊(duì)伍施工減少交叉污染。杜絕此類質(zhì)量問題的發(fā)生。963、品質(zhì)提升（工程亮點(diǎn)）971、石材暗門鋼架包封鍍鋅鋼板亮點(diǎn)：石材暗門施工后加裝鍍鋅鋼板封堵，效果美觀整齊，建議其它項(xiàng)目加強(qiáng)推廣。982、石材暗門內(nèi)側(cè)石膏板封堵刷乳膠漆亮點(diǎn)：石材暗門施工后縫隙中間用石膏板封堵，批白刷乳膠漆。開門后不會(huì)露出鋼架和水泥墻面，美觀整齊，建議其它項(xiàng)目加強(qiáng)推廣。993、墻面磚粘貼時(shí)玻化磚加背涂膠處理亮點(diǎn)：墻面磚粘貼時(shí)加背涂粘貼，墻面磚不會(huì)脫落，空鼓率大大降低，后期返修率極低。建議其它項(xiàng)目加強(qiáng)推廣。1004、成品木飾面加陽角鋁合金條亮點(diǎn)：墻面木飾面施工時(shí)加鋁合金扣條，效果好后期不宜損壞。101亮點(diǎn)：疏散指示采用拉絲鋁，效果好且不宜損壞。1024、對后續(xù)項(xiàng)目的建議103對后續(xù)項(xiàng)目的建議通過****精裝修工程的施工對后續(xù)項(xiàng)目的建議如下：1、所有的設(shè)計(jì)和施工必須考慮對后期物業(yè)管理和業(yè)主的使用為前提，考慮方便物業(yè)管理和業(yè)主的使用方便。不能為了光考慮設(shè)計(jì)效果和施工方便忽略業(yè)主的使用。2、****精裝修工程，所有的進(jìn)房間的暖氣管道、給水管道都是從地面輻射進(jìn)到房間里，管道幾乎排滿整個(gè)公共區(qū)走道和入戶廚房小走道。管道上方?jīng)]有保護(hù)層方案，走道建筑標(biāo)高沒考慮管道輻射的厚度。造成后期交叉施工，加上許多樓層冬期施工管道不能保壓措施，造成在后期面層磚和石材施工完成后交房前二次打壓，出現(xiàn)許多處管道破裂，給后期造成不必要的損失。建議所有管道地面輻射的項(xiàng)目必須增加地面管道輻射的保護(hù)層的施工。1043、建議所有項(xiàng)目必須執(zhí)行公司的一戶一驗(yàn)制度，每一戶做好記錄有問題的挨戶整改，杜絕留到交房。4、所有戶內(nèi)衛(wèi)生間必須在交房前進(jìn)行二次閉水滲漏實(shí)驗(yàn)和衛(wèi)生間地漏找坡實(shí)驗(yàn)。這兩項(xiàng)不合格嚴(yán)重影響業(yè)主的日常使用。一層滲漏會(huì)影響到下一層業(yè)主和其他業(yè)主的正常使用，造成業(yè)主投訴和索賠。105六、景觀施工106、進(jìn)度、質(zhì)量、安全管控總結(jié)1107進(jìn)度管控總結(jié)：****景觀項(xiàng)目的施工周期進(jìn)度基本符合公司的總進(jìn)度目標(biāo)，保證了向業(yè)主承諾的交房日期。但是到項(xiàng)目后期因整體效果過于簡單，故增加一部分喬木和中層灌木，同時(shí)增加美化及養(yǎng)護(hù)材料，造成后期工期緊張。另外由于規(guī)劃核實(shí)驗(yàn)收計(jì)劃不合理，在規(guī)劃核實(shí)期間大面積停工（鋼結(jié)構(gòu)全面停工，后期施工工期緊張，綠化破壞嚴(yán)重），致使后期工期緊張。同時(shí)，現(xiàn)場施工各個(gè)工種交叉嚴(yán)重（風(fēng)井施工多種工序相隔時(shí)間長、隱蔽工程多次變更，分段施工），成品保護(hù)意識(shí)淡薄、措施簡單、效果不理想。另外在景觀施工過程中，需要提供材料堆放地，施工通道、垃圾堆放地等，景觀施工工作面一直有限，不能大面積進(jìn)行施工，造成施工進(jìn)度緩慢、致使景觀效果的整體性、連續(xù)行不理想；同時(shí)自來水施工人員嚴(yán)重不足，拖拖拉拉，造成整體進(jìn)度緩慢且對施工質(zhì)量造成影響。108質(zhì)量管控總結(jié)：質(zhì)量管理，景觀質(zhì)量管控主要遵循以下幾點(diǎn)：1、施工設(shè)計(jì)圖紙的控制：對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行充分的理解和掌握。結(jié)合施工現(xiàn)場的具體情況，對工程中需要注意的內(nèi)容進(jìn)行督促和強(qiáng)調(diào)，確保每一個(gè)問題都能夠得到及時(shí)的處理和解決。2、施工工序的控制：施工過程中，負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理人員與有關(guān)的技術(shù)人員相配合，對工程施工工序能夠依照工藝要求進(jìn)行合理施工，保證施工的連續(xù)性；對現(xiàn)場施工進(jìn)行監(jiān)督或指導(dǎo)，確保良好施工工序的開展和實(shí)施。3、工程質(zhì)量檢測的控制：當(dāng)每一道工序完工之后，需要進(jìn)行全面的檢查，對當(dāng)中存在的問題進(jìn)行查找，并及時(shí)處理出現(xiàn)的問題和不足，從而促使后續(xù)工程的有效實(shí)施和維護(hù)。同時(shí)，參照施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行109查看，確保工程的實(shí)施能夠滿足設(shè)計(jì)要求。針對存在的隱蔽性內(nèi)容，要進(jìn)行全面的徹查，嚴(yán)格的控制隱蔽工程的質(zhì)量，確保整個(gè)工程有效開展和實(shí)施。4、工程成品的控制：在園建方面，需對已完成的成品進(jìn)行有效的保護(hù)，如覆蓋材料，杜絕大車重車通過，保證成品不損壞，同時(shí)杜絕污染；綠化方面，要一直遵循“三分種七分養(yǎng)”的原則，保證苗木的成活率。安全文明管理評估：整個(gè)施工過程中，安全方面在可控范圍內(nèi)。1.人員的安全管理：對施工過程中出現(xiàn)的安全帽佩戴不到位、施工工人年齡過大、工作期間飲酒等問題認(rèn)真監(jiān)督，對不聽勸阻著勸退或開除并讓其離開工地，同時(shí)配合項(xiàng)目安全人員培訓(xùn)熟練使用各類滅火器材，積極做好防火防盜工作；1102、施工安全管理：大風(fēng)大雨天氣，避免大樹種植，同時(shí)停止開挖管網(wǎng)基槽或坑槽的施工；在下沉廣場周圍無擋墻處安裝防護(hù)欄桿，保證施工人員施工及通行安全；3、用電安全：對施工期間存在的臨時(shí)用電私拉亂扯現(xiàn)象，對其進(jìn)行罰款、教育，對從事電氣作業(yè)人員檢查其有效證件，同時(shí)結(jié)合電氣專業(yè)人員對電線、電箱及電氣設(shè)備進(jìn)行測試；4、文明施工管理：現(xiàn)場材料堆放雜亂，無指示標(biāo)志，同時(shí)存在成品屢次污染的事情；施工期間，各區(qū)域應(yīng)做好指示標(biāo)志，增加成品保護(hù)意識(shí)，后續(xù)項(xiàng)目我們要加強(qiáng)文明施工管理。1112、工程存在的問題及處理建議1121、車庫頂板排水問題問題：車庫頂無慮水層，排水不暢，雨季積水量大，導(dǎo)致回填土松軟，基礎(chǔ)層結(jié)構(gòu)含水量高責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：技術(shù)部處理建議：原有土層全部更換，結(jié)合層放置鋼筋網(wǎng)片；建議以后設(shè)計(jì)增加慮水層。1132.種植池尺寸小、積水問題：原樹池種植15公分銀杏該成25公分銀杏，樹池規(guī)格未變，導(dǎo)致喬木不能種植；且樹池設(shè)計(jì)排水底標(biāo)高比周圍排水溝底標(biāo)高還要高，樹池水不能外排。責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：技術(shù)部處理建議：建議提升種植標(biāo)高，利于排水，同時(shí)擴(kuò)大種植池規(guī)格1143.地面鋪裝點(diǎn)綴石材不明顯問題：原設(shè)計(jì)芝麻灰大面鋪裝，芝麻黑點(diǎn)綴，石材在濕潤環(huán)境下色差明顯而在干燥情況下眼觀色差基本為零，不能滿足設(shè)計(jì)要求責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：技術(shù)部處理建議：根據(jù)設(shè)計(jì)要求，芝麻黑石材改為有黑度色差的蒙古黑115芝麻黑改為蒙古黑效果1164.石材干掛問題：石材干掛施工密封施工，且根據(jù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收合格后，在施工過程中石材與石材高低不一致，觀相極差責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：技術(shù)部處理建議：石材干掛，石材與石材之間留縫粘掛1175、建筑水溝問題：3#樓北側(cè)，1#樓西側(cè)及1、2號(hào)樓之間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)有60公分寬的混凝土水溝，后期考慮鋪裝效果及安全性，把這些水溝調(diào)整為20公分寬的縫隙式排水溝責(zé)任部門：技術(shù)部整改部門：技術(shù)部處理建議：廣場排水由景觀設(shè)計(jì)統(tǒng)一考慮。1186、鋪裝銜接問題問題：由于市政人行道標(biāo)高不一致且東西坡度大，前期施工未復(fù)核市政人行道標(biāo)高，導(dǎo)致臺(tái)階底層低于市政路面5cm左右，調(diào)整施工后與市政鋪裝銜接不自然責(zé)任部門：項(xiàng)目部整改部門：項(xiàng)目部處理建議：有遇市政人行道交界的鋪裝施工前應(yīng)復(fù)核該處人行道標(biāo)高，控制尺寸，銜接自然。1197、石材色差問題問題：石材顏色不一致，有色差、花紋責(zé)任部門：項(xiàng)目部整改部門：項(xiàng)目部處理建議：提高供應(yīng)商供貨態(tài)度，嚴(yán)格根據(jù)公司規(guī)定對石材品質(zhì)、色澤、尺寸進(jìn)行驗(yàn)收。1208、小料石施工問題問題：10×10石材施工過程中，施工方為避免工費(fèi)增加，石材不挑揀，雖帶多線施工，仍造成橫縫、豎縫彎曲，觀感差。責(zé)任部門：項(xiàng)目部整改部門：項(xiàng)目部處理建議：10×10石材施工過程中必須調(diào)減石材，同等規(guī)格在一條線上鋪裝，保證通縫、平整。1219、菠蘿格色差問題問題：石材坐凳菠蘿格安裝，木材密實(shí)度差異，造成色澤不統(tǒng)一，觀感差。責(zé)任部門：項(xiàng)目部整改部門：項(xiàng)目部處理建議：更換菠蘿格，選擇材質(zhì)、密實(shí)度一樣的安裝。12210、施工地被苗木踩踏問題：因規(guī)劃核實(shí)，鋼結(jié)構(gòu)后期安放玻璃時(shí)，對地下車庫周圍苗木踩踏嚴(yán)重；且風(fēng)井施工嚴(yán)重滯后，多種工序不斷延續(xù)施工，造成綠化苗木多次破壞責(zé)任部門：項(xiàng)目部整改部門：項(xiàng)目部處理建議：規(guī)劃核實(shí)提前安排，避免影響后續(xù)施工；風(fēng)井施工要提前安排，統(tǒng)一施工。123、自來水碰頭破壞問題：3#西側(cè)自來水碰頭處遲遲不動(dòng)工，綠化施工完畢后施工破壞責(zé)任部門：項(xiàng)目部整改部門：項(xiàng)目部處理建議：自來水提前協(xié)調(diào)施工，組織人員一次性施工。1241112、不銹鋼欄桿問題：鋼化玻璃安裝時(shí)與不銹鋼掛件沒墊片，導(dǎo)致玻璃碎裂。責(zé)任部門：項(xiàng)目部整改部門：項(xiàng)目部處理建議：1、鋼化玻璃與掛件處放置墊片；2、加固時(shí)力度均勻。12513.成品保護(hù)意識(shí)差問題：鋪裝石材污染及綠化苗木毀壞嚴(yán)重。責(zé)任部門：項(xiàng)目部整改部門：項(xiàng)目部處理建議：增強(qiáng)施工單位成品保護(hù)意識(shí)，加強(qiáng)現(xiàn)場管理及落實(shí)懲罰措施12614.石材結(jié)合部縫隙大問題：壓頂石材粘貼不平整，與立面石材結(jié)合縫隙大責(zé)任部門：項(xiàng)目部整改部門：項(xiàng)目部處理建議：帶線粘貼立面石材，帶線粘貼壓頂石材，保證結(jié)合平整1273、品質(zhì)提升（工程亮點(diǎn)）1281、外側(cè)銀杏種植：外側(cè)新增一排銀杏，輪廓更明顯，景觀體量更大，整體效果提升明顯1292、異性石材安裝、鋪裝效果：整體自然，體量足，在效果及施工藝術(shù)方面得到增強(qiáng)1304、對后續(xù)項(xiàng)目的建議131對后續(xù)項(xiàng)目的建議：1.加強(qiáng)圖