房產(chǎn)測繪中影響房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的因素及控制舉措

房產(chǎn)測繪中影響房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的因素及控制舉措摘要：目前，在房地產(chǎn)行業(yè)中房產(chǎn)測繪工作占據(jù)極其重要的地位，因為房產(chǎn)測繪結(jié)果精準性高低，會直接影響購買人員的經(jīng)濟利益，當前伴隨社會、經(jīng)濟高速發(fā)展，社會公眾在產(chǎn)權(quán)層面的意識逐漸升高，由此對房產(chǎn)測繪面積在精準性層面提出了更高層次的要求，所以精準、可靠的房產(chǎn)面積測繪工作，能夠為房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各項工作提供科學有力的保證。本文主要在房產(chǎn)測繪工作中，針對影響房產(chǎn)面積測繪工作質(zhì)量的主要因素進行研究，然后基于此，分析了一系列質(zhì)量控制對策，以供參考。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；房產(chǎn)面積；測繪質(zhì)量前言：現(xiàn)階段，房屋建筑全部建設(shè)施工完成之后，開發(fā)人員會向具有資質(zhì)的測繪單位申請，開展房產(chǎn)測繪工作，由此有效掌控房屋的實際面積大小，將其當作房屋的基本數(shù)據(jù)信息，房屋面積測繪數(shù)據(jù)結(jié)果大小，對于房屋價格會起到直接影響，同時對環(huán)節(jié)的公正性、公平性、合法性等也會起到相對較大的影響，但目前在面積測繪環(huán)節(jié)存在許多影響因素，亟待解決。所以，有關(guān)人員需要對此予以高度重視，及時制定出有針對性的措施，對測繪質(zhì)量進行合理管控，確保房屋面積測繪工作的質(zhì)量、精準性。1房產(chǎn)測繪工作環(huán)節(jié)，對房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量產(chǎn)生影響的主要因素分析1.1房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的測繪規(guī)范有待完善目前，伴隨我國房地產(chǎn)行業(yè)空前發(fā)展，相比較來講，房產(chǎn)測繪工作領(lǐng)域的標準，亟待于進一步完善以及優(yōu)化，由于測繪標準不夠完整，測繪工作在具體落實環(huán)節(jié)很難達到理想化的目標，在質(zhì)量管理層面存在諸多盲區(qū)，極大程度影響了房產(chǎn)測繪工作領(lǐng)域的深層次發(fā)展。另外，測繪環(huán)節(jié)的操作標準、設(shè)備水平、技術(shù)規(guī)范等，相比較于世界前沿水平來講，存在較大的進步空間。房產(chǎn)測繪工作中的有關(guān)標準沒有辦法正確、合理的指導各項工作高效順利的開展，工作人員在工作環(huán)節(jié)，只能單純依靠個人經(jīng)驗來落實各項內(nèi)容，由此導致在質(zhì)量層面埋下諸多隱患問題。1.2房產(chǎn)測繪企業(yè)管理水平有待提升當前，我國房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的各項工作處于高速發(fā)展時期，對于測繪工作人員在專業(yè)層面的理論要求也在不斷提升，特別是針對專業(yè)水平相對較高的管理工作人員、測繪環(huán)節(jié)的技術(shù)工作人員，每年的需求量呈現(xiàn)單調(diào)遞增趨勢。但是，當前的現(xiàn)狀是，房產(chǎn)測繪工作單位在選拔測繪專業(yè)人才時，在管理層面不具備現(xiàn)代化的管理體系，以及人才招聘、審核機制，無法合理的引進、吸引專業(yè)化的人才，同時專業(yè)性人才流動性相對較大，工作人員在職卻不在位等諸多問題，都是制約房產(chǎn)測繪企業(yè)，很難實現(xiàn)深層次發(fā)展的一個主要原因。1.3房產(chǎn)測繪市場準入門檻有待提高目前，由于測繪領(lǐng)域的準入門檻相對較低，所以步入到測繪行業(yè)的有關(guān)工作人員，與專業(yè)人員的準入標準存在較大出入，此類人員幾乎要經(jīng)過很長時間的實踐以及探索，才能在測繪層面擁有相對較高的專業(yè)能力。由于探索時間相對較長，導致工作人員留存率極小，而房地產(chǎn)測繪工作領(lǐng)域要想實現(xiàn)長遠發(fā)展，就需要專業(yè)水平高、綜合素養(yǎng)高的人才，但目前的現(xiàn)狀是，人才嚴重匱乏、流失問題異常嚴重。另外，房產(chǎn)測繪工作由于在行業(yè)層面缺乏相應的標準、規(guī)范，所以，針對測繪資質(zhì)在審核層面的要求相對不高，市場內(nèi)部在競爭層面存在諸多不合理的行為，對市場的正常發(fā)展、建設(shè)都起到了極為不利的影響。1.4房產(chǎn)測繪工作職責不清晰，責任不明朗現(xiàn)階段，我國在對房產(chǎn)面積在開展測繪工作期間，大多數(shù)會委托具有專業(yè)資質(zhì)的測繪企業(yè)開展相應工作，同時測繪環(huán)節(jié)獲取的結(jié)果，要經(jīng)由房產(chǎn)管理部門對其進行審核，確定通過之后才允許對其進行產(chǎn)權(quán)登記，然后才能在法律層面擁有相應的權(quán)益。但是目前，我國對于房產(chǎn)測繪頒布的管理條例中，對于權(quán)屬登記、測繪等部門，在責任歸屬層面并沒有作出精準細分，一旦由于測繪問題導致經(jīng)濟損失，無法確定應該由測繪部門，還是權(quán)屬登記部門實施相應賠償，由此衍生出一系列糾紛問題，對消費者權(quán)益造成了極大的損害。1.5房產(chǎn)測繪工作人員綜合素養(yǎng)有待提高目前，在我國房產(chǎn)測繪工作環(huán)節(jié)主要存在兩種現(xiàn)狀：第一，少數(shù)測繪工作人員雖然在專業(yè)層面具備較高的素養(yǎng)，同時也擁有扎實的理論功底，但是在實踐層面卻缺乏相應工作經(jīng)驗，在具體操作環(huán)節(jié)無法科學有效的開展各項工作；第二，少數(shù)資歷相對較老的測繪工作人員，雖然在實踐環(huán)節(jié)工作經(jīng)驗相對比較豐富，但是伴隨當前社會持續(xù)發(fā)展、進步，房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)應用的技術(shù)不斷迭代更新，此類人員對于新鮮事物，在接受層面的能力相對不足。2房產(chǎn)測繪工作期間，控制房產(chǎn)面積測繪工作質(zhì)量的措施2.1科學合理的對公用分攤面積進行計算因為房產(chǎn)面積與購房人員的切身經(jīng)濟利益會起到直接聯(lián)系，所以必須確保面積在分攤計算環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)精準性，現(xiàn)階段我國在房產(chǎn)測繪工作環(huán)節(jié)，應用到的有關(guān)技術(shù)軟件，有待于進一步完善、優(yōu)化，外加測繪工作人員業(yè)務(wù)操作熟練程度相對較差，所以房產(chǎn)面積在具體測繪環(huán)節(jié)，針對某一戶某一室內(nèi)的面積在測算環(huán)節(jié)，極有可能存在誤差，由此導致在后期分攤計算環(huán)節(jié)產(chǎn)生一系列，由誤差導致的連鎖反應。基于此種現(xiàn)狀，房屋建筑在每層、總面積全部計算完成之后，需要針對公用建筑面積展開合理的分攤計算，在此環(huán)節(jié)，必須嚴格遵照我國在房產(chǎn)測量層面頒布的有關(guān)標準，同時以地方的有關(guān)規(guī)范為參考，將二者進行有機融合，科學合理的開展有關(guān)計算工作，少數(shù)公用部位的分攤情況如果存在不清晰的狀況，需要組織質(zhì)檢人員、委托人員、技術(shù)人員、測繪人員針對圖紙進行多方討論。公用面積在全部劃分完成之后，需要將劃分之前的分攤面積、總面積、套內(nèi)面積，與分攤完成之后的所有數(shù)據(jù)信息，相互之間進行有效的比對分析，確保分攤計算工作的精準性、可靠性。2.2精準調(diào)研、核查每個房產(chǎn)測繪要素房產(chǎn)測繪工作具體開展環(huán)節(jié)，需要高度重視房產(chǎn)要素的核查工作，為了確保房產(chǎn)要素評估結(jié)果的有效性、可靠性，在預測時期需要以地名登記表格、平面圖中的文字標記、建筑項目的規(guī)劃以及許可證等文件性質(zhì)的資料為基礎(chǔ)，與房屋結(jié)構(gòu)、房屋室號、房屋坐落等諸多房產(chǎn)要素，相互之間進行比對分析。然后，在具體實施環(huán)節(jié)，需要將預測成果、實際狀況、房屋竣工圖的具體內(nèi)容，相互之間進行有效的分析比對，除卻需要對房屋建筑套型、部位、大小、尺寸等有關(guān)要素，在實地對其進行勘測核查之外，需要按照有關(guān)標準的具體內(nèi)容，對房屋結(jié)構(gòu)、室號編寫、房屋坐落等要素進行有效核查，保證設(shè)計圖紙中的內(nèi)容、房屋產(chǎn)權(quán)證書中規(guī)定的內(nèi)容相同，一旦發(fā)現(xiàn)其中存在誤差，測繪工作人員必須及時要求委托人員提供聯(lián)系單據(jù)、變更圖紙文字說明，如果實地勘測環(huán)節(jié)出現(xiàn)不相符的狀況，房地產(chǎn)開發(fā)人員需要及時對其進行合理整改，確保房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)結(jié)果、房產(chǎn)登記證中的內(nèi)容、實際因素等保持一致性。2.3精準采取房屋套型的邊長數(shù)據(jù)信息2.3.1與預測結(jié)果圖中的套型邊長數(shù)據(jù)進行比對分析，并對其進行合理應用有關(guān)人員首先需要將預測工作環(huán)節(jié)的所有資料全部調(diào)取出來，對實測竣工圖紙和預測圖紙相互之間存在的差異，進行有效的比對分析，查看房屋施工環(huán)節(jié)有無存在變更設(shè)計，同時對出現(xiàn)變更的位置進行記錄，在實際測量工作中將其當做重點進行測量工作。2.3.2實際測量工作期間，高度重視整體以及局部相互之間的結(jié)合性從整體測量再到局部測量時，需要遵循的有關(guān)原則，且具體開展實際測量工作期間，需要觀測房屋的整體結(jié)構(gòu)，從外立面觀察建筑中哪些層次的建筑面積相同、哪些層次面積不同，尤其是陽臺區(qū)域。主要原因是，當前住宅除去底層的房屋套型、水箱、機房、頂層、復式房屋、樓梯門廳等，外墻立面幾乎沒有差異，在建造環(huán)節(jié)一般會在陽臺分割等層面做出不同的設(shè)計，由此在立面環(huán)節(jié)取得更好的效果。2.4精準確定房產(chǎn)面積計算部位現(xiàn)階段，在對房屋面積部位進行確定時，需要嚴格遵守我國在房產(chǎn)測量層面頒布的有關(guān)規(guī)范，對面積部位在計算環(huán)節(jié)進行合理明確。在房產(chǎn)測量環(huán)節(jié)對性質(zhì)進行劃分時，例如入戶花園，如果與我國房產(chǎn)測量標準文件中規(guī)定的外走道基本相同，在具體實踐計算環(huán)節(jié)，如果此公用區(qū)域處于封閉狀態(tài)，需要對全面積進行計算。如果是處于敞開的狀態(tài)，需要按照實際情況具體進行計算：此部位如果是在房屋主體架構(gòu)之內(nèi)，需要將其規(guī)劃到柱走廊中，針對整體面積進行計算；如果是懸挑在建筑主體架構(gòu)外部，則計算總體面積的1/2。由此可得，在具體時間環(huán)節(jié)會遇到諸多相似的標識，所以在對房產(chǎn)面積進行測繪時，需要按照建筑的具體狀況對其進行評定，如果情況必要，要求委托人員提供相應的文字說明，同時要求設(shè)計方在功能設(shè)計層面提供詳細的說明，最終確保房產(chǎn)計算面積的有效性。2.5審查、校對前期的資料以及圖紙為了保證房產(chǎn)面積在測繪環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量，對前期資料、圖紙在審查環(huán)節(jié)必須高度注意質(zhì)量問題，在對建筑面積進行預測時，要求委托方所提交的規(guī)劃圖紙，必須是經(jīng)過規(guī)劃部門審核之后的圖紙。對房產(chǎn)面積在實際測量環(huán)節(jié)，委托人員需要提交房屋竣工圖紙，如果中間存在設(shè)計變更，需要提供相關(guān)的變更圖紙或者是聯(lián)系單據(jù)。委托人員提供的圖紙要求必須是一套完整圖紙，全部圖紙必須盡可能詳細，有利于在測繪環(huán)節(jié)對有關(guān)尺寸數(shù)據(jù)進行查找以及瀏覽。結(jié)束語：綜上所述，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)，伴隨社會、經(jīng)濟高速發(fā)展迎來空前發(fā)展機遇，房屋交易數(shù)量呈現(xiàn)單調(diào)遞增趨勢，由此除了投資人員之外，購買人員也開始逐漸關(guān)注房地產(chǎn)面積，在測繪環(huán)節(jié)的各項質(zhì)量問題。所以，房產(chǎn)測繪工作人員需要高度關(guān)注，房產(chǎn)測繪工作的各個環(huán)節(jié)，深層次的意識到房屋面積測繪工作的重要性，嚴格遵循測量環(huán)節(jié)的各項標準，采取有針對性的措施，針對