標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式報(bào)告

從xx到帕爾迪

——xx商業(yè)模式解析

無疑，xx是按照成為未來商界主流開發(fā)商的道路在前進(jìn)。如今的xx已經(jīng)被行業(yè)喻為標(biāo)桿企業(yè)，為什么xx會(huì)成為企業(yè)學(xué)習(xí)的標(biāo)桿呢？原因也是在于經(jīng)過23年的探索，xx形成了可引領(lǐng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的管理優(yōu)勢(shì)。對(duì)于xx創(chuàng)造的業(yè)績(jī)，業(yè)界名人xx的一句評(píng)論極為精辟：“有些公司80%時(shí)間關(guān)注的是機(jī)會(huì)和突破，只有不到20%時(shí)間抓管理，而xx恰恰相反，80%精力投入管理性決策上，20%是投資性的決策”。一、適時(shí)而變的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略xx發(fā)展史上的四個(gè)階段階段時(shí)間主要事件戰(zhàn)略規(guī)劃11988-1991介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，形成了商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播的四大經(jīng)營(yíng)架構(gòu)，股份制改造，A股在深圳證券交易所掛牌交易。確定綜合商社發(fā)展模式21992-2002確立了城市居民住宅開發(fā)為公司的核心業(yè)務(wù)，B股在深圳證券交易所上市，成為專一的房地產(chǎn)公司。完成專業(yè)化戰(zhàn)略調(diào)整32003-2006動(dòng)用資金36億，持有80%浙江南都股權(quán)，100%上海南都股權(quán)，100%鎮(zhèn)江潤(rùn)橋股權(quán)，100%鎮(zhèn)江潤(rùn)中股權(quán)和70%蘇州南都股權(quán)，后期增資配股募集資金人民幣41.967億元，主要用于購(gòu)買土地，支付土地開發(fā)工程款及并購(gòu)其它公司所需費(fèi)用基本完成珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海區(qū)域的戰(zhàn)略布局42007-以后與大型國(guó)企的合作，發(fā)展出xx公司管理輸出的新發(fā)展模式；簽訂多家戰(zhàn)略合作協(xié)議，儲(chǔ)備制造業(yè)人才，為住宅產(chǎn)業(yè)化打下基礎(chǔ)住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略試點(diǎn)與實(shí)踐2004年底，完成了第三個(gè)十年戰(zhàn)略規(guī)劃的制定：精細(xì)化和產(chǎn)業(yè)化，1000億和100億2005年底，完成了戰(zhàn)略策略的內(nèi)部梳理和對(duì)美國(guó)帕爾迪公司的學(xué)習(xí)總結(jié)，形成了一整套策略實(shí)施的方法和工具，并調(diào)整了流程，為大規(guī)模高速擴(kuò)張?zhí)峁┝似脚_(tái)：標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品復(fù)制2006年5月，開始調(diào)整組織架構(gòu)，做實(shí)區(qū)域總部，專業(yè)管理職能下放，正在建立“戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、操作一線”的組織架構(gòu)：職能集權(quán)、專業(yè)放權(quán)近年來xx內(nèi)部演變的主要行動(dòng)2004－2014戰(zhàn)略目標(biāo)

1.凈利潤(rùn)從2003年的5.4億元增長(zhǎng)到100億元，增長(zhǎng)18倍；

2.銷售額從2003年的63億元增長(zhǎng)到1000億元，增長(zhǎng)15倍；

3.占全國(guó)住宅市場(chǎng)的份額從目前的1％增長(zhǎng)到3％。2005-2008戰(zhàn)略目標(biāo)

1.年均復(fù)合增長(zhǎng)超過40％;2.凈利潤(rùn)從2005年的13.5億增長(zhǎng)到40億；

3.銷售額從2005年的140億元增長(zhǎng)到400億元；

從xx的發(fā)展戰(zhàn)略說起xx前二十年的業(yè)務(wù)鏈結(jié)構(gòu)變化利潤(rùn)第二階段：專業(yè)化作“減法”以房地產(chǎn)為方向或核心的多元化業(yè)務(wù)第三階段：精細(xì)化（作“乘法”）三大地帶城鄉(xiāng)結(jié)合部的系列化精品與城市精品住宅(18個(gè)城市)時(shí)間安排第一階段：多元化（作“加法”）工業(yè)、商貿(mào)、房地產(chǎn)、文化傳播和股權(quán)投資五大業(yè)務(wù)80年代200490年代04年xx規(guī)劃的未來十年業(yè)務(wù)鏈結(jié)構(gòu)變化時(shí)間安排利潤(rùn)第二層面（增長(zhǎng)業(yè)務(wù)區(qū)域）三大地帶集約化發(fā)展與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)(30-40個(gè)城市)第三層面（種子業(yè)務(wù)區(qū)域）新興城市圈(40-60個(gè)城市)住宅金融業(yè)務(wù)第一層面（現(xiàn)金流業(yè)務(wù)）三大地帶城鄉(xiāng)結(jié)合部的系列化精品與城市精品住宅(18個(gè)城市)200420142009按照04年xx的十年規(guī)劃，2014年達(dá)到1000億的銷售目標(biāo)，則每年的復(fù)合增長(zhǎng)率至少達(dá)到30%1999年-2014年房地產(chǎn)行業(yè)與xx銷售額對(duì)比2004年-2014年，行業(yè)銷售額根據(jù)建設(shè)部科技信息研究所預(yù)測(cè)，xx年銷售額按復(fù)合增長(zhǎng)率30%計(jì)算。行業(yè)CAGR=25.7%xxCAGR=34.1%行業(yè)CAGR=13.1%xxCAGR=30.0%（單位：億元）規(guī)劃的10年目標(biāo)07年銷售收入就超過500億,按照30%的復(fù)合增長(zhǎng)率，2010年可實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來自xx年報(bào)，08年按照最保守的增長(zhǎng)速度50%估算xxCAGR=50.0%xxCAGR=30.0%按照30%的復(fù)合增長(zhǎng)率，最遲在2010年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)按照50%的復(fù)合增長(zhǎng)率，最遲在2009年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)2007年xx共銷售住宅4.8萬套，位居世界首位。2006年，該記錄保持者是美國(guó)四大開發(fā)企業(yè)之一的Horton，2007年Horton僅銷售約3.4萬套。數(shù)據(jù)顯示，xx的業(yè)績(jī)也跑贏了大市。過去三年，全國(guó)商品住宅銷售金額的復(fù)合增長(zhǎng)率為33.7%，而xx銷售收入的復(fù)合增長(zhǎng)率則達(dá)到93.7%。市場(chǎng)占有率從2005年的不足1%，提高到2.07%。實(shí)際的發(fā)展情況從xx近年來的的發(fā)展戰(zhàn)略來看看，其發(fā)展軌跡跡越來越類似帕帕爾迪（詳情見見后續(xù)分析）無論是私下還是是公開場(chǎng)合，xx都表示美國(guó)國(guó)房地產(chǎn)巨頭帕帕爾迪是其學(xué)習(xí)習(xí)標(biāo)桿，那么從從最初的學(xué)習(xí)標(biāo)標(biāo)桿xx到近年年來的帕爾迪，，兩種截然不同同發(fā)展模式，xx究竟在演繹繹一種什么樣的的商業(yè)邏輯？?jī)H僅是因?yàn)橐?guī)規(guī)模的擴(kuò)大使得得xx無需再仰仰視xx，從而而尋找下一個(gè)超超越目標(biāo)使然？？還是因?yàn)檠诓夭卦诒澈蟮姆康禺a(chǎn)行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的獨(dú)特規(guī)律的的必然要求？50年起家于底特律律，同時(shí)建造住住宅和商用物業(yè)業(yè)第一次業(yè)務(wù)整合合，專注住宅建建設(shè)；啟動(dòng)區(qū)域域擴(kuò)張步伐；1969年上市上市后加速全國(guó)國(guó)性擴(kuò)張；79年進(jìn)入到10主要區(qū)域市場(chǎng)80年并購(gòu)ICM公司，在產(chǎn)融結(jié)結(jié)合的模式下實(shí)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)翻番公司轉(zhuǎn)向注重于于質(zhì)量管理和客客戶細(xì)分，制定定系列產(chǎn)品；收收購(gòu)或結(jié)盟上游游建筑建材企業(yè)業(yè)公司在25個(gè)州、40個(gè)地區(qū)開展業(yè)務(wù)務(wù)07年出現(xiàn)公司58年來首次虧損行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)發(fā)展期，供不應(yīng)應(yīng)求，住房擁有有率提升至61.9%60-61年行業(yè)陷入蕭條條，競(jìng)爭(zhēng)日趨激激烈，區(qū)域擴(kuò)張張顯著加快，誕誕生世界首個(gè)REITS60年代末行業(yè)又入入低谷，貸款支支持政策后行業(yè)業(yè)回暖并至新高高行業(yè)進(jìn)入買方市市場(chǎng)，大型房產(chǎn)產(chǎn)商開始進(jìn)入房房地產(chǎn)金融領(lǐng)域域行業(yè)持續(xù)繁榮，，但競(jìng)爭(zhēng)已逐步步轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式增增長(zhǎng)的比拼，關(guān)關(guān)注二次置業(yè)，，同時(shí)呈現(xiàn)前端端價(jià)值鏈進(jìn)一步步整合房?jī)r(jià)不斷走高，，刺激金融機(jī)構(gòu)構(gòu)貸款房?jī)r(jià)自高位持續(xù)續(xù)回落，銷售萎萎縮次貸危機(jī)低利率新經(jīng)濟(jì)形成后美美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的的擴(kuò)張83年解除抵押貸款款利率限制，成成為可調(diào)整的ARMs，解決了消費(fèi)者者按揭利率波動(dòng)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)70年房地美成立，，政府通過第三三方金融機(jī)構(gòu)促促進(jìn)地產(chǎn)發(fā)展，，居民購(gòu)買力得得到提升50年代末美國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)第一輪快快速增長(zhǎng)結(jié)束，，地區(qū)市場(chǎng)開始始趨向飽和戰(zhàn)后：1）經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇；2）城市化重新上上升；3）政府“HousingAct”支持地產(chǎn)建設(shè)1950-19601960-19701970-19801980-19901990-20002001-20052007-帕爾迪發(fā)展歷程程行業(yè)景氣程度宏觀背景奠定專業(yè)化路線線全國(guó)性擴(kuò)張客戶細(xì)分策略、、產(chǎn)品系列化起先，xx選擇擇xx作為標(biāo)桿桿可能主要是看看中xx的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制能力區(qū)域標(biāo)桿企業(yè)xx是香港乃至至整個(gè)東南亞房房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)標(biāo)桿，其成功經(jīng)驗(yàn)吸吸引大批國(guó)內(nèi)外外房產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)習(xí)；風(fēng)險(xiǎn)控制能力xx的風(fēng)險(xiǎn)控制制能力非常強(qiáng)，并且能夠充分地運(yùn)用用資本市場(chǎng)的金金融杠桿應(yīng)對(duì)企企業(yè)所面臨的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)是xx最最為看中的成本控制能力xx對(duì)成本的控控制意識(shí)xx也許更為注注重的是一個(gè)企業(yè)內(nèi)在的抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力。這與房地產(chǎn)市市場(chǎng)的周期性與與波動(dòng)性有關(guān)。。幾乎所有房地地產(chǎn)企業(yè)所要面面臨的共同問題題都是如何讓企業(yè)能夠夠避免受到房地地產(chǎn)市場(chǎng)周期性性的傷害。作為專業(yè)住宅宅開發(fā)商的xx顯然并不像xx那樣，會(huì)更更加注重多元化化的業(yè)務(wù)構(gòu)成。。事實(shí)上在整個(gè)個(gè)90年代，xx一直直在為自己做減減法。xx地產(chǎn)業(yè)務(wù)物物業(yè)銷售和物業(yè)業(yè)租賃的收入幾幾乎各近一半，，且租賃業(yè)務(wù)盈盈利較穩(wěn)定資料來源：xx風(fēng)險(xiǎn)控制能力對(duì)對(duì)房產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)應(yīng)對(duì)惡劣外部環(huán)環(huán)境以及行業(yè)周周期性時(shí)尤為重重要郎咸平在其《標(biāo)本》一書中說：“香港這些公司之之所以在競(jìng)爭(zhēng)中中脫穎而出，重重要的一點(diǎn)就是是運(yùn)用了恰當(dāng)?shù)牡娘L(fēng)險(xiǎn)管理策略。這些策略最終終都可以表現(xiàn)為為一點(diǎn)，那就是是維持較高的現(xiàn)金流和和較低的負(fù)債率率。面對(duì)像亞洲金金融危機(jī)、宏觀觀調(diào)控、外國(guó)投投機(jī)性資金融入入這樣不可控的的外在風(fēng)險(xiǎn)，唯唯一能做的就是是通過恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理策略減減少或者抵消這這些風(fēng)險(xiǎn)給公司司帶來的負(fù)面影影響。香港地產(chǎn)產(chǎn)公司均資本負(fù)負(fù)債率（而不是是資產(chǎn)負(fù)債率））基本維持在20%左右，而現(xiàn)金占占總資產(chǎn)比例高高達(dá)5%以上，這這可以看看作是這這個(gè)行業(yè)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)?！钡莤x多元化化的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)規(guī)避戰(zhàn)戰(zhàn)略模式式顯然與與xx專專業(yè)化的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略格格格不入xx降低低負(fù)債及及提高現(xiàn)現(xiàn)金流動(dòng)動(dòng)性的做做法是多元化業(yè)業(yè)務(wù)的組組合。這種組組合所要要達(dá)到的的目的是是希望企企業(yè)在面面臨房地地產(chǎn)周期期調(diào)整的的時(shí)候有有足夠的的資金進(jìn)進(jìn)行周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，換句句話說，，xx是在在采用其其他相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)來來彌補(bǔ)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)缺點(diǎn)點(diǎn)的方式式來防范范風(fēng)險(xiǎn)，，多元化化是xx的選擇擇，但這這顯然是是與xx專業(yè)化化戰(zhàn)略相相悖的。xx依然然沒有解解決房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的流流動(dòng)性弱弱的問題題。因而在在周期性性風(fēng)險(xiǎn)防防范上，，xx依依然要謹(jǐn)謹(jǐn)慎地投投資。xx注重重拿地成成本與業(yè)業(yè)務(wù)利潤(rùn)潤(rùn)，但xx選擇擇的是高高成本的的方式，，包括拿拿地以及及建筑成成本。尤尤其是住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化的口口號(hào)提出出之后，，成本亦亦將提高高，xx節(jié)省成成本的優(yōu)優(yōu)勢(shì)在于于其管理理效率。。因而xx沒有在在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)本本身尋找找防范風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的道道路，他他們最終選擇擇的標(biāo)桿桿是帕爾爾迪。xx選擇擇美國(guó)房房地產(chǎn)企企業(yè)帕爾爾迪作為為標(biāo)桿可可能最主主要的是是學(xué)習(xí)其其資金運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)能力力跨區(qū)域開開發(fā)模式式在美國(guó)二二十幾個(gè)個(gè)州做跨跨地域的的住宅開開發(fā)，與與xx的的全國(guó)擴(kuò)擴(kuò)張不謀謀而合，，也是做做大做強(qiáng)強(qiáng)的必經(jīng)經(jīng)之路；；因而學(xué)學(xué)習(xí)跨區(qū)區(qū)域開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)對(duì)對(duì)xx很很有必要要持續(xù)盈利利能力連續(xù)50年以上的的盈利記記錄，平平均凈資資產(chǎn)回報(bào)報(bào)率在16％以上，，并能長(zhǎng)長(zhǎng)期保持持在18％以上，，持續(xù)的的盈利能能力是一一個(gè)強(qiáng)大大的公司司所追求求的重要要目標(biāo)成熟的開開發(fā)模型型產(chǎn)品定型型和開發(fā)發(fā)模型成成熟，比比如市場(chǎng)場(chǎng)分析工工具‘城城市地圖圖’、客客戶的‘‘終身服服務(wù)’，，值得借借鑒xx最終終選擇的的是專業(yè)業(yè)化的住住宅生產(chǎn)產(chǎn)。因而而xx不不可避免免行業(yè)流流動(dòng)性差差的天然然屬性。。xx希希望做的的是如何何在此基基礎(chǔ)之上上最大限度度地提升升企業(yè)資資金的流流動(dòng)性，因而xx看中中的資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率，及及住宅產(chǎn)產(chǎn)品的建建設(shè)、開開發(fā)、銷銷售周期期決定的的資金回回籠速度度以及資資本市場(chǎng)場(chǎng)上的融融資能力力，看中的的是每一一分錢的的使用效效率。超強(qiáng)的資資金運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)能力帕爾迪能能將資金金周轉(zhuǎn)率率維持在在1.2的水平，，這個(gè)水水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過xx的0.56。如此之之高的資資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率決定定了帕爾爾迪本身身的盈利利模式：：即提高高經(jīng)營(yíng)效效率回過頭來來看xx近年來來的發(fā)展展，可以以說是帕帕爾迪的的中國(guó)翻翻版第一個(gè)十十年第一個(gè)十十年收縮縮業(yè)務(wù)，，集中于于住宅，，培養(yǎng)住住宅地產(chǎn)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)能力，，開始走走住宅專業(yè)業(yè)化；第二個(gè)十十年第二個(gè)十十年在美美國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)增長(zhǎng)率率達(dá)到高高峰時(shí)，，適應(yīng)市市場(chǎng)變化化，開始始區(qū)域性地地域擴(kuò)張張；第三個(gè)十十年第三個(gè)十十年通過過上市重塑公司治理結(jié)構(gòu)構(gòu)與組織管理結(jié)構(gòu)構(gòu)，進(jìn)一步加快區(qū)域域性擴(kuò)張第四個(gè)十年第四個(gè)十年分為兩兩個(gè)階段，前一階階段抓住金融變革革機(jī)會(huì)，打造產(chǎn)融結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模模式；后一階段，第二二代開始登場(chǎng)：通通過現(xiàn)代化管理方方式與競(jìng)爭(zhēng)方式，，開始全國(guó)性戰(zhàn)略擴(kuò)張第五個(gè)十年第五個(gè)十年開始圍圍繞客戶細(xì)分培育核心競(jìng)爭(zhēng)力，，展開產(chǎn)業(yè)鏈整合與國(guó)際際化戰(zhàn)略，進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)長(zhǎng)12345帕爾迪發(fā)展史上的的十年戰(zhàn)略經(jīng)過二十多年的發(fā)發(fā)展，xx已經(jīng)步步入第三個(gè)十年的的發(fā)展階段，每一一個(gè)十年里，xx都會(huì)根據(jù)不同的的發(fā)展情況制定相相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略。。1984年xx從經(jīng)營(yíng)貿(mào)易易起家，很快業(yè)務(wù)務(wù)拓展到出口、廣廣告、房地產(chǎn)、股股票投資等13個(gè)領(lǐng)域。對(duì)于xx的發(fā)展方向，王王石先是提出了一一個(gè)具有信息、交交易、投資、融資資、制造等多種功功能的“綜合商社”模式式；后來又提出了““以房地產(chǎn)為主導(dǎo)導(dǎo)，以貿(mào)易為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以股權(quán)投資為為支柱，以文化經(jīng)經(jīng)營(yíng)為門面，以工工業(yè)經(jīng)營(yíng)為補(bǔ)充””的發(fā)展模式。（1）第一個(gè)十年戰(zhàn)略略規(guī)劃：做“加法”（多元化）xx的十年戰(zhàn)略第一個(gè)十年多元化發(fā)展戰(zhàn)略第二個(gè)十年專業(yè)化戰(zhàn)略第三個(gè)十年精細(xì)化戰(zhàn)略xx發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)歷了1994年改革的陣痛后，，為了迅速做大房房地產(chǎn)主業(yè)，王石石帶領(lǐng)xx開始做做“減法”：xx實(shí)際戰(zhàn)略調(diào)整整包括：①?gòu)亩嘣?jīng)營(yíng)營(yíng)向?qū)I(yíng)房地產(chǎn)集集中；②從多品種經(jīng)營(yíng)營(yíng)向住宅集中；③投放資源由12個(gè)城市向北京、上上海、深圳、天津津集中。xx發(fā)展示意圖專業(yè)化戰(zhàn)略還使得得xx的投資擴(kuò)張張開始理性回歸，，從地域上從12個(gè)城市收縮至1999年的5個(gè)城市，集中力量量在上海、北京、、天津、沈陽等經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口眾眾多的地域經(jīng)濟(jì)中中心進(jìn)行規(guī)模開發(fā)發(fā)，形成“點(diǎn)—線”開發(fā)戰(zhàn)略（指在重重要交通干線沿線線選擇開發(fā)住宅的的城市）。（2）第二個(gè)十年戰(zhàn)略略規(guī)劃：做“減法”（專業(yè)化）（3）xx發(fā)展戰(zhàn)略未未來10年：做“乘法”(精細(xì)化)xx在完成“專業(yè)化”調(diào)整之后，從2000年開始第二輪擴(kuò)張張戰(zhàn)略，由“專業(yè)化”向“精細(xì)化”轉(zhuǎn)型。從過去的的“點(diǎn)一線”戰(zhàn)略，調(diào)整整到現(xiàn)在的的“點(diǎn)—線一片”戰(zhàn)略(指在中心城城市向周圍圍200公里半徑拓拓展市場(chǎng))。以珠三角、長(zhǎng)長(zhǎng)三角、環(huán)環(huán)渤海三大大城市圈和幾個(gè)內(nèi)陸陸核心城市市為重點(diǎn)發(fā)展展區(qū)域，先先后在16個(gè)城市進(jìn)行行項(xiàng)目開發(fā)發(fā)，力求在在一個(gè)特定定的區(qū)域內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)各種種資源的集集約化經(jīng)營(yíng)營(yíng)，形成““全國(guó)性思思維、本土土化運(yùn)作””的開發(fā)格格局。

相關(guān)鏈接

精細(xì)化，是針對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)、銷售的每一個(gè)環(huán)節(jié)，特別是在開發(fā)過程中力求做到精細(xì)，使產(chǎn)品都一樣，盡量減少人為因素的影響，使其標(biāo)準(zhǔn)化，以保證住宅的品質(zhì)。實(shí)際上，精細(xì)化，屬于房產(chǎn)工業(yè)化的一個(gè)部分，是工業(yè)化的初期階段。

對(duì)于xx來說，精細(xì)化就是在其專注的住宅領(lǐng)域做到更專業(yè)、更優(yōu)秀、更卓越，追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)，這也可看作是xx的第二次專業(yè)化。

◆九大中心“變法”四條主線xx體制管管理模式在在九大中心心的基礎(chǔ)上上“變法”為四條主線線：產(chǎn)品線、運(yùn)運(yùn)營(yíng)線、管管理線、監(jiān)監(jiān)控線。（4）精細(xì)化具具體措施持續(xù)重視戰(zhàn)戰(zhàn)略先行持續(xù)重視客客戶忠誠(chéng)度度提升持續(xù)重視品品牌并細(xì)分分品牌持續(xù)重視人人才持續(xù)重視投投資者、股股東回報(bào)持續(xù)重視網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)資源績(jī)績(jī)效化持續(xù)重視社社會(huì)關(guān)注實(shí)實(shí)效化持續(xù)重視海海內(nèi)外融資資渠道持續(xù)重視樹樹立對(duì)標(biāo)企企業(yè)精細(xì)化戰(zhàn)略略◆有質(zhì)量的增增長(zhǎng)三個(gè)方方面第一，企業(yè)業(yè)占有資源源的回報(bào)水水平要上升升：一是運(yùn)運(yùn)用錢的能能力上升，，第二就是是人力資源源回報(bào)要上上升。第二，xx的客戶忠忠誠(chéng)度要不不斷上升。。讓客戶不不斷的買xx的產(chǎn)品品，這也是是從xx的的標(biāo)桿普爾爾特那里學(xué)學(xué)來的。第三，xx的產(chǎn)品和和服務(wù)的創(chuàng)創(chuàng)新。xx要有屬于于xx的自自主知識(shí)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，關(guān)成成立專門的的研究部門門，負(fù)責(zé)產(chǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)新新?！魪漠a(chǎn)品導(dǎo)向向到客戶導(dǎo)導(dǎo)向xx對(duì)整個(gè)個(gè)集團(tuán)的組組織結(jié)構(gòu)做做了調(diào)整，，一方面加加大了產(chǎn)品品本身研究究的力度，，另一方面面加深了對(duì)對(duì)客戶的研研究。專門門成立了一一個(gè)部門叫叫客戶品類類部，專門門來研究客客戶的需求求。（4）精細(xì)化具具體措施二、精準(zhǔn)有有效的實(shí)施施策略從戰(zhàn)略到策略戰(zhàn)略突破口——均好中加速，有有質(zhì)量增長(zhǎng)1.產(chǎn)品研發(fā)——前置2.產(chǎn)品生產(chǎn)——復(fù)制戰(zhàn)略實(shí)施策略1.客戶細(xì)分——?jiǎng)?chuàng)造客戶價(jià)值，，實(shí)現(xiàn)終生鎖定定2.城市聚焦——三大城市圈、核核心城市、中心心城市3.產(chǎn)品創(chuàng)新——標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品庫庫、工廠化xx精細(xì)化戰(zhàn)略略三大措施客戶細(xì)分以客戶價(jià)值為中中心的運(yùn)營(yíng)方式式；從客戶內(nèi)在價(jià)值值出發(fā)，按客戶戶不同生命周期期，建立梯度產(chǎn)產(chǎn)品體系；為客戶創(chuàng)造價(jià)值值，實(shí)現(xiàn)客戶的的終身鎖定。城市圈聚焦以珠三角、長(zhǎng)三三角、環(huán)渤海城城市圈和幾個(gè)內(nèi)內(nèi)陸核心城市為為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域；先后在16個(gè)城市開發(fā)。產(chǎn)品創(chuàng)新在細(xì)分客戶價(jià)值值的基礎(chǔ)上，形形成住宅產(chǎn)品體體系，建立xx住宅標(biāo)準(zhǔn)；工廠化生產(chǎn)，提提高住宅品質(zhì)及及性價(jià)比?！艨蛻艏?xì)分xx運(yùn)營(yíng)機(jī)制將將從目前以項(xiàng)目目為核心的運(yùn)營(yíng)營(yíng)方式，轉(zhuǎn)向以以客戶價(jià)值為中中心的運(yùn)營(yíng)方式式。在客戶細(xì)分分策略下，xx將不局限于以以職業(yè)、收入、、年齡等“物理”方式去把握客戶戶，而將從客戶戶的內(nèi)在價(jià)值出出發(fā)，按客戶的的不同生命周期期，建立梯度產(chǎn)產(chǎn)品體系，通過過為客戶創(chuàng)造價(jià)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)客戶戶的終身鎖定。。在變化的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境中，從粗粗放走向精細(xì)，，走到市場(chǎng)前面面去把握客戶價(jià)價(jià)值，建立自己己的核心能力，，這是xx第二二次專業(yè)化的關(guān)關(guān)鍵。1、精細(xì)化具體措措施之客戶細(xì)分分家庭結(jié)構(gòu)、生命周期、購(gòu)房資源家庭價(jià)值、生活方式房屋特征需求房屋價(jià)值認(rèn)同、購(gòu)房動(dòng)機(jī)

消費(fèi)行為

消費(fèi)動(dòng)機(jī)

價(jià)值觀/價(jià)值取向

社會(huì)生存狀態(tài)xx從客戶的內(nèi)內(nèi)在價(jià)值出發(fā)，，按客戶的不同同生命周期，從從而建立獨(dú)特的的客戶細(xì)分體系系客戶細(xì)分方案對(duì)中國(guó)目前住宅宅消費(fèi)者行為的的聚類分析家庭生命周期家庭收入房屋價(jià)值彰顯地位的成功功家庭注重自我享受的的職業(yè)新銳關(guān)心健康的老齡齡化家庭注重家庭的望子子成龍家庭價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)實(shí)家庭通過三個(gè)維度的的指標(biāo)，得到五五類人群劃分。。資料來源：華通通市場(chǎng)調(diào)查公司司《房屋消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)細(xì)分研究報(bào)告2004》細(xì)分市場(chǎng)和規(guī)模核心房屋價(jià)值對(duì)房產(chǎn)的需求特征

（相對(duì)需求特征top3）家庭生活形態(tài)特征

(top3)家庭和人口統(tǒng)計(jì)學(xué)特征

（高收入成員及家庭情況）彰顯地位的成功家庭9%社會(huì)標(biāo)志－體現(xiàn)社會(huì)地位，爭(zhēng)得面子能夠體現(xiàn)身份和實(shí)力的房屋和小區(qū)小區(qū)居民經(jīng)濟(jì)和文化背景和我家接近足夠的停車位和良好的停車管理到健身房健身國(guó)內(nèi)其他省市旅游國(guó)外旅游學(xué)歷最高，69％大專及以上學(xué)歷67％企業(yè)業(yè)主51％非常忙，經(jīng)常加班66％開車上下班年收入25萬元66％有汽車，41％計(jì)劃買車注重自我享受的職業(yè)新銳25%獨(dú)立空間和品味體現(xiàn)－獨(dú)立和個(gè)性空間，享受生活；

社交娛樂－釋放工作壓力，朋友聚會(huì)有名氣的開發(fā)商有升值潛力好的戶型靠近城市中心商業(yè)區(qū)外出吃飯去酒吧泡吧親友聚會(huì)學(xué)歷其次，48％大專及以上學(xué)歷42％經(jīng)常加班21％開車上下班年收入7.7萬元20％有汽車，26％計(jì)劃買車注重家庭的望子成龍家庭18%小孩成長(zhǎng)－孩子健康成長(zhǎng)的地方，獲得安全感高質(zhì)量的幼兒、小學(xué)和中學(xué)教育距離父母近周邊道路順暢，不堵車外出購(gòu)物打乒乓球、或踢足球、或打籃球、或打網(wǎng)球做家務(wù)47％大專及以上學(xué)歷29％經(jīng)常加班年收入6.3萬16％有汽車，26％計(jì)劃買車關(guān)心健康的幸福晚年家庭22%照顧老人－老人安享晚年，方便照顧老人靠近公園附近有大型超市或購(gòu)物中心附近或小區(qū)里有小規(guī)模的便利店、商店、超市在家看VCD，DVD等電影做家務(wù)散步44％大專及以上學(xué)歷26％經(jīng)常加班年收入6.5萬15％有汽車，19％計(jì)劃買車價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭26%生活保障－留給后代的財(cái)產(chǎn)，未來生活的保障房屋質(zhì)量好價(jià)格便宜的物業(yè)費(fèi)用小區(qū)里有良好的綠化在家看電視散步去公園或附近鍛煉學(xué)歷低，37％大專及以上學(xué)歷30％經(jīng)常加班年收入6.4萬12％有汽車，18％計(jì)劃買車資料來源：華通通市場(chǎng)調(diào)查公司司《房屋消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)細(xì)分研究報(bào)告2004》細(xì)分人群特征xx客戶細(xì)分戰(zhàn)戰(zhàn)略四大步建立在客戶細(xì)分分基礎(chǔ)上的運(yùn)營(yíng)營(yíng)解決方案第一步：按目前前客戶細(xì)分模型型對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目的的客戶群進(jìn)行對(duì)對(duì)應(yīng)的調(diào)研分析析第二步：按支支付意愿與購(gòu)購(gòu)買能力建立立消費(fèi)者行為為模式第三步：建立立中國(guó)消費(fèi)者者生命周期下下特定的客戶戶價(jià)值第四步：從產(chǎn)產(chǎn)品（項(xiàng)目））標(biāo)準(zhǔn)化，市市場(chǎng)機(jī)會(huì)，土土地投資回報(bào)報(bào)率，客戶滿滿意建立客戶戶細(xì)分基礎(chǔ)上上的解決方案案找到合適角度度理解消費(fèi)者者行為找到合適角度度理解消費(fèi)者者行為運(yùn)營(yíng)解決方案案第一步：按目目前客戶細(xì)分分模型對(duì)現(xiàn)有有項(xiàng)目的客戶戶群進(jìn)行對(duì)應(yīng)應(yīng)的調(diào)研分析析四季花城系列城市花園系列，花園新城系列金色家園系列其它精品系列不成體系系列彰顯地位的成功家庭（9%）注重自我享受的職業(yè)新銳（25%）注重家庭的望子成龍家庭（18%）關(guān)心健康的幸福晚年家庭（22%）價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家（26%）示意第二步：按支支付意愿與購(gòu)購(gòu)買能力建立立消費(fèi)者行為為模式社會(huì)標(biāo)志品味體現(xiàn)社交娛樂照顧老人孩子成長(zhǎng)棲身之所支付能力支付能力中支付能力強(qiáng)成功家庭（9%）職業(yè)新銳（25%）望子成龍家庭庭（18%）務(wù)實(shí)家庭（26%）幸福晚年家庭（22%）支付意愿（需需求遞進(jìn)）支付能力弱第三步：建立立中國(guó)家庭生生命周期下的的特定價(jià)值其他中老年核心家庭中年三口之家與老人生活的青年家庭小太陽家庭自由青年支付能力弱支付能力中支付能力強(qiáng)成功家庭（9%）職業(yè)新銳（25%）望子成龍家庭庭（18%）務(wù)實(shí)家庭（26%）幸福晚年家庭（22%）家庭生命周期期支付能力第四步：從產(chǎn)產(chǎn)品（項(xiàng)目）），市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)，土地投資資回報(bào)率，客客戶滿意建立立客戶細(xì)分基基礎(chǔ)上的運(yùn)營(yíng)營(yíng)解決方案產(chǎn)品贏利與創(chuàng)新市場(chǎng)機(jī)會(huì)土地投資客戶滿意彰顯地位的成功家庭（9%）注重自我享受的職業(yè)新銳（25%）注重家庭的望子成龍家庭（18%）關(guān)心健康的幸福晚年家庭（22%）價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭（26%）我們當(dāng)前的產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)滿足足了哪些客戶戶的要求我們應(yīng)該側(cè)重重于哪些產(chǎn)品品？應(yīng)當(dāng)如何何改善我們是否應(yīng)該該開發(fā)新的產(chǎn)產(chǎn)品/服務(wù)？我們是否足夠夠把握了客戶戶變化創(chuàng)造的的贏利機(jī)會(huì)我們是否有重重點(diǎn)地選擇客客戶？我們是否具備備把握未來客客戶的能力？？我們是否根據(jù)據(jù)客戶需求選選擇土地?我們選取的土土地是否創(chuàng)造造了最大價(jià)值值？我們今后選擇擇土地的重點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在哪里里？我們當(dāng)前的客客戶結(jié)構(gòu)是否否合理?我們向這些客客戶群提供服服務(wù)的吸引力力多大？我們應(yīng)當(dāng)側(cè)重重于哪些客戶戶？以及客戶戶的哪些需求求?所以,要將客客戶細(xì)分當(dāng)成成一個(gè)過程看看待,根據(jù)據(jù)市場(chǎng)成熟程程度逐步細(xì)化化第二層面：四四個(gè)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)第三層面：五五個(gè)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)職業(yè)新銳（２２０％）望子成龍家庭庭（２５％））成功家庭（２２０％）幸福晚年家庭庭（１５％））務(wù)實(shí)家庭（２２０％）第一層面：三三個(gè)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)綜合性價(jià)家庭庭（６６％））職業(yè)新銳（２２５％）成功家庭（９９％）2004(需求旺盛期)2014(需求飽合期)2009(需求理性期)xx核心能力力成功家庭（9%）職業(yè)新銳（25%）望子成龍家庭（18%）幸福晚年家庭（22%）務(wù)實(shí)家庭（26%）成功家庭（12%）2職業(yè)新銳（30%）望子成龍家庭（15%）幸福晚年家庭（20%）務(wù)實(shí)家庭（20%）市場(chǎng)成熟程度度利潤(rùn)綜合性價(jià)比家家庭望子成龍家庭庭成為新增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)幸福晚年家庭庭成為新增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)◆城市圈聚焦xx在未來十十年，將把業(yè)業(yè)務(wù)聚焦在城城市經(jīng)濟(jì)圈，，特別是長(zhǎng)江江-三角洲，珠江江三角洲，環(huán)環(huán)渤海區(qū)域三三大城市圈。。xx將集中中資源，在這這些地區(qū)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)集約型的擴(kuò)擴(kuò)張，成為三三大區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。2、精細(xì)化具體體措施之城市市圈聚焦xx確定了到到2008年的戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)是利潤(rùn)每年年增長(zhǎng)30%，在全國(guó)各地地實(shí)現(xiàn)銷售約約500萬平方米。這這些面積將來來自于全國(guó)30—35個(gè)城市的60—70個(gè)項(xiàng)目。選擇擇并進(jìn)入更多具備備房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ牡男鲁鞘?，成為xx實(shí)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)標(biāo)的必然選擇擇?！包c(diǎn)—線—片”的“沃爾瑪”式擴(kuò)張?jiān)诟鞯仨?xiàng)目中中，遵循以大大規(guī)模開發(fā)為為主的原則，，提供完善的的配套和無微微不至的物業(yè)業(yè)管理服務(wù)，，營(yíng)造富有活活力和魅力的的社區(qū)文化。。改跳躍性投投資為密集性性投資，改隨隨機(jī)性投資為為計(jì)劃性投資資，把目標(biāo)盯盯在中心城市市群帶。（1）全國(guó)性性思維，，本土化化運(yùn)作在新一輪輪的擴(kuò)張張中，xx形成成了全國(guó)國(guó)性思維維模式，，在整個(gè)個(gè)全國(guó)性性的發(fā)展展中，xx的核核心就是是堅(jiān)持全全國(guó)性的的思維和和本土化化的運(yùn)作作。全國(guó)性的的思維指指的是統(tǒng)統(tǒng)一的價(jià)價(jià)值觀念念、管理理方式和和公司品品牌。本土化運(yùn)運(yùn)作就是是能夠融融入當(dāng)?shù)氐?，培養(yǎng)養(yǎng)本土的的人脈，，將員工工隊(duì)伍本本土化，，既熟悉悉本土市市場(chǎng)，也也要切合合本土客客戶需求求。（2）“沃爾瑪”式擴(kuò)張所謂的“沃爾瑪”式擴(kuò)張就就是象沃沃爾瑪在在全球開開店一樣樣把產(chǎn)品品進(jìn)行規(guī)規(guī)模化復(fù)復(fù)制。xx在在不同城城市郊區(qū)區(qū)大規(guī)模模的拷貝貝，產(chǎn)品品單一化化，目標(biāo)標(biāo)客戶極極其準(zhǔn)確確，體制制上采取取一個(gè)總總部強(qiáng)勢(shì)勢(shì)控制，，有計(jì)劃劃地在郊郊區(qū)“連鎖開店店”，如今xx生產(chǎn)產(chǎn)房子就就象沃爾爾瑪開店店一樣，，已經(jīng)形形成大規(guī)規(guī)模復(fù)制制的能力力?！包c(diǎn)—線—片”的“沃爾瑪”式擴(kuò)張xx的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)或擴(kuò)擴(kuò)張戰(zhàn)略略圍繞城城市群經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈而而不是行行政區(qū)中中心城市市,這是是xx24年房房地產(chǎn)全全國(guó)戰(zhàn)略略中重要要的一個(gè)個(gè)戰(zhàn)略思思想北京上海廣州香港哈爾濱長(zhǎng)春沈陽大連煙臺(tái)南通青島無錫蘇州南京合肥杭州寧波福州廈門汕頭天津石家莊太原濟(jì)南鄭州武漢烏魯木齊西寧蘭州成都銀川西安呼和浩特重慶貴陽昆明南寧?？谏钲陂L(zhǎng)沙南昌大同以深圳,廣州為龍龍頭的珠珠三角經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈以上海為為中心的的長(zhǎng)江三三角洲經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈以京津地地區(qū)和遼遼東半島島為重點(diǎn)點(diǎn)的環(huán)渤渤海灣經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈90年代代初xx的首次次全國(guó)性性擴(kuò)張以以全面收收縮而告告終，廣廣泛進(jìn)入入異地城城市造成成的管理理高成本本、資金金分散和和缺乏統(tǒng)統(tǒng)一成熟熟的產(chǎn)品品是其主主要原因因成都廈門北海深圳武漢北京上海青島石家莊天津鞍山沈陽大連立足深圳圳,實(shí)施”跨跨地域發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略”,擴(kuò)張到全全國(guó)13個(gè)城市實(shí)行“地地域收縮縮戰(zhàn)略””,將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)完完全回調(diào)調(diào)至到5個(gè)區(qū)域性性經(jīng)濟(jì)中中心城市市深圳深圳北京上海天津沈陽1988-19901990-19941995-2000以機(jī)會(huì)為為主導(dǎo),選擇了一一些發(fā)展展規(guī)模和和經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展程度度不高的的城市及及地區(qū)產(chǎn)品多元元化,缺少核心心產(chǎn)品以項(xiàng)目為為核心管理跨度度大資金分散散缺少戰(zhàn)略略層面上上的考慮慮20世紀(jì)90年代初期期xx在在地產(chǎn)業(yè)業(yè)的首次次擴(kuò)張由由于擴(kuò)張張以機(jī)會(huì)會(huì)為主導(dǎo)導(dǎo)，缺少少戰(zhàn)略層層面上的的考慮，，給公司司的資金金運(yùn)做帶帶來了壓壓力；從1995年開始，，xx開開始實(shí)施施收縮，，到2000年之前房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)基本本上完全全調(diào)回幾幾個(gè)區(qū)域域性中心心城市從2000年開開始xx陸續(xù)開開始了第第二次擴(kuò)擴(kuò)張：在在一些經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)、人口口眾多的的內(nèi)地大大城市進(jìn)進(jìn)行住宅宅開發(fā)建建設(shè)，并并根據(jù)自自身成熟熟的產(chǎn)品品線開拓拓市場(chǎng)成都深圳武漢北京上海天津鞍山沈陽大連長(zhǎng)春南昌南京廣州東莞佛山中山無錫昆山深圳北京上海天津沈陽自2000年開始，，陸續(xù)在在經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)、人人口眾多多的內(nèi)地地大城市市進(jìn)行第第二次擴(kuò)擴(kuò)張核心城市市二線城市市土地儲(chǔ)備備業(yè)務(wù)拓展展進(jìn)行一些些個(gè)性化化產(chǎn)品的的實(shí)踐根據(jù)以往往經(jīng)驗(yàn)對(duì)對(duì)成熟產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行行深入推推廣有意識(shí)地地由區(qū)域域中心向向外擴(kuò)張張聚焦區(qū)域域中心城城市2002年以后后xx的的發(fā)展進(jìn)進(jìn)入?yún)^(qū)域域集約化化階段，，實(shí)施“點(diǎn)—線—面”的全國(guó)化化發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略：業(yè)業(yè)務(wù)聚焦焦珠江三三角洲、、長(zhǎng)江三三角洲、、環(huán)渤海海灣三大大區(qū)域，，由區(qū)域域中心城城市向周周圍200km半徑拓拓展市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)渤海灣灣區(qū)域：：以天津津—北京—沈陽為中中心，向向長(zhǎng)春、、大連、、鞍山拓拓展長(zhǎng)江三角角洲區(qū)域域：以上上海為中中心，向向南京、、無錫和和昆山拓拓展珠江三角角洲區(qū)域域：以深深圳為中中心,向佛山、東莞莞、中山和廣廣州拓展北京天津沈陽鞍山南京無錫昆山上海深圳東莞廣州佛山中山武漢成都武漢xx3+X區(qū)域發(fā)展模型型：3大區(qū)域：長(zhǎng)江江三角洲、珠珠江三角洲、、環(huán)渤海灣武漢、成都等等區(qū)域中心城城市+近年來xx的的結(jié)算面積及及收入占比可可以說是三大大區(qū)域三分天天下，但利潤(rùn)潤(rùn)占比長(zhǎng)三角角遠(yuǎn)不如珠三三角

開工計(jì)劃竣工計(jì)劃地區(qū)年初目前增幅年初目前增幅珠三角247214-13.40%204171-16.20%長(zhǎng)三角310234-24.50%222213-4.10%環(huán)渤海204154-24.50%163146-10.4其他8781-6.90%10056-44.00%合計(jì)848683-19.50%689586-14.90%08年xx調(diào)整后后的開竣工計(jì)計(jì)劃單位：：萬平方米08年下半年的計(jì)計(jì)劃調(diào)整表明明xx在短期期內(nèi)最不看好好珠三角（竣竣工計(jì)劃降幅幅最大）xx的收益模模式是當(dāng)年投資，當(dāng)當(dāng)年銷售，把所有前期期的成本都透透明化。它解解決了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)異地開開發(fā)中的三個(gè)個(gè)問題：產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化化、異地控制制、異地管理理。這種開發(fā)模模式使xx目目標(biāo)顧客定位位精準(zhǔn)，優(yōu)勢(shì)勢(shì)品牌得以完完全彰顯，高高質(zhì)量的人才才資源和嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)高效的管理理制度，使得得xx能夠以以最小的開發(fā)發(fā)成本最快地地占領(lǐng)異地市市場(chǎng)。品牌產(chǎn)品材料采購(gòu)產(chǎn)品復(fù)制品牌產(chǎn)品營(yíng)銷創(chuàng)造產(chǎn)值“沃爾瑪”式價(jià)價(jià)值鏈“沃爾瑪”式價(jià)價(jià)值鏈促進(jìn)xx快速異地地?cái)U(kuò)張xx過去及未未來幾年的區(qū)區(qū)域擴(kuò)張結(jié)構(gòu)構(gòu)路線第二層面（增增長(zhǎng)業(yè)務(wù)區(qū)域域）杭州、蘇州、、常州等長(zhǎng)三三角城市群珠海、江門、、肇慶、長(zhǎng)沙沙、福州等珠珠三角城市群群大連、青島、、唐山、保定定、石家莊等等環(huán)渤海城市市圈第三層面（種種子業(yè)務(wù)區(qū)域域）沿長(zhǎng)江城市圈圈、沿隴海鐵鐵路城市圈、、哈長(zhǎng)沈大城城市圈、沿京京廣鐵路城市市圈、濟(jì)青煙煙威城市圈、、成渝沿線城城市圈、沿南南昆鐵路城市市圈第一層面（（現(xiàn)金流動(dòng)動(dòng)業(yè)務(wù)區(qū)域域）長(zhǎng)三角：上上海、南京京、無錫、、南昌、昆昆山珠三角：深深圳、廣州州、東莞、、佛山、中中山200420142009利潤(rùn)時(shí)間安排聚焦工具——城市地圖17151314142544202354322423332116141510宏觀市場(chǎng)子市場(chǎng)居民區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)小區(qū)市場(chǎng)逐步聚焦過過程：城市市圈聚焦－－城市聚焦焦－市場(chǎng)聚聚焦－客戶戶聚焦，對(duì)對(duì)城市深耕耕細(xì)作的過過程城市地圖宏觀市場(chǎng)子市場(chǎng)居民區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)小區(qū)市場(chǎng)針對(duì)目標(biāo)客客戶，鎖定定A＋土地研究子市場(chǎng)場(chǎng)適宜人群群各類客戶的的分布狀況況深入分析市市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)機(jī)會(huì)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手驗(yàn)證主要客客戶類型深入分析客客戶需求了解土地資資源分布決定是否進(jìn)進(jìn)行開發(fā)并并明確主要要客戶類型型判斷市場(chǎng)機(jī)會(huì)城市是否有機(jī)會(huì)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)在哪里里各子市場(chǎng)機(jī)會(huì)大大小拆分城市子市場(chǎng)場(chǎng)“城市地圖”流程城市發(fā)展空間分析片區(qū)市場(chǎng)劃分重點(diǎn)片區(qū)選擇重點(diǎn)片區(qū)定位分析劃分組團(tuán)適宜人群確定重點(diǎn)片區(qū)可利用用土地資源分析析組團(tuán)發(fā)展排序公司總體發(fā)展策略城市地圖流程逐步聚焦：城市市圈聚焦－城市市聚焦－市場(chǎng)聚聚焦－客戶聚焦焦客戶導(dǎo)向重視競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手尋找A＋地塊解決城市布局和和項(xiàng)目獲取盲目目性建立較完整的市市場(chǎng)研究體系客戶和產(chǎn)品研究究及定位工作前前置城市地圖的作用用以客戶為導(dǎo)向﹢戰(zhàn)略指導(dǎo)拿地＝提高項(xiàng)目發(fā)展質(zhì)質(zhì)量縮短項(xiàng)目開發(fā)周周期城市地圖的作用用◆產(chǎn)品創(chuàng)新xx將在細(xì)分客客戶價(jià)值的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，形成住宅宅產(chǎn)品體系，建建立xx住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；通過工廠廠化生產(chǎn)，提高高住宅的品質(zhì)和和性價(jià)比；以和和諧、自然、生生態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行未來可能住宅宅的研發(fā)，為住住宅產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)更更多的自主知識(shí)識(shí)產(chǎn)權(quán)。3、精細(xì)化具體措措施之產(chǎn)品創(chuàng)新新——從首次置業(yè)到終終身鎖定房屋價(jià)值層次論論社會(huì)標(biāo)志品味體現(xiàn)

社交交娛樂照顧老人

孩子子成長(zhǎng)

工作場(chǎng)場(chǎng)所獨(dú)立空間

生活活保障棲身居住情感性需求功能性需求安全性需求生理性需求房屋價(jià)值層次價(jià)值需求向PulteHomes學(xué)學(xué)習(xí)產(chǎn)品戰(zhàn)略之之一:細(xì)分客戶戶的不同需求,目的在于找到到不同客戶不同同的最大價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)SingleparentfamilyWithkid（s）支付能力生命周期期SingleFamilyStarterWithoutkidsFamilyStarterWithkid<12MaturefamilyWithkidsEmptyNesterActiveAdults低中高常年工作作流動(dòng)人人士首次置業(yè)業(yè)單人工作作丁克家家庭有嬰兒的的夫婦單親家庭庭富足成熟熟家庭空巢家庭庭活躍老年年人住宅宅成熟家庭庭雙人工作作丁克家家庭大齡單身身貴族PulteHomes公司產(chǎn)品品戰(zhàn)略之之一:客戶細(xì)分分關(guān)鍵是針針對(duì)每一一個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)展開綜綜合的需需求分析析：發(fā)現(xiàn)現(xiàn)供需之之間最大大差距理解消費(fèi)費(fèi)者群體體兩個(gè)有力力的指標(biāo)標(biāo)：需求求（愿望望）與能能力前者是隨隨著人生生命的不不同階段段而變化化。住房房需求對(duì)對(duì)一個(gè)學(xué)學(xué)生和一一個(gè)成年年人或者者一個(gè)家家庭而言言是大不不相同的的。后者就是是收入能能力。人人們總是是希望能能買他們們能夠負(fù)負(fù)擔(dān)得起起的任何何住房。。在任何何情況下下，人們們也不可可能去買買他們無無能力購(gòu)購(gòu)買的房房子。根據(jù)客戶戶群的不不同特征征，結(jié)合合其具體體的生活活和行為為、感情情需要，，為消費(fèi)費(fèi)者設(shè)計(jì)計(jì)不同的的定位的的產(chǎn)品。。針對(duì)每一一個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)展開綜綜合的需需求分析析：發(fā)現(xiàn)現(xiàn)供需之之間最大大的差距距是什么么在同一個(gè)個(gè)社區(qū)中中建設(shè)面面向不同同客戶群群的住房房，更大大限度地地發(fā)揮社社區(qū)的有有效空間間。將客戶細(xì)細(xì)分過程程融入精精細(xì)化生生產(chǎn)過程程中，保保證客戶戶需求的的滿足。。確定主要要的生命命階段以以更好地地了解特特定的購(gòu)購(gòu)買者的的需求包括：?jiǎn)紊砦椿榛槎】思彝ネビ袐雰旱牡姆驄D至少有一一個(gè)12歲以下兒兒童的家家庭成年人家家庭（最最小的孩孩子已經(jīng)經(jīng)超過12歲）單親家庭庭大齡單身身人士常年工作作流動(dòng)人人士大齡夫婦婦第一步第二步第三步向PulteHomes學(xué)學(xué)習(xí)產(chǎn)品品戰(zhàn)略之之二:戰(zhàn)戰(zhàn)略指導(dǎo)導(dǎo)下的本本地化在市場(chǎng)份份額最高的前20個(gè)市場(chǎng),地域不同同,目標(biāo)客戶各各有不同,從而產(chǎn)品品也不同PulteHomes公司產(chǎn)品品戰(zhàn)略之之二:本地化戰(zhàn)略指導(dǎo)導(dǎo)下的本本地化:在地域域市場(chǎng)特特點(diǎn)與客客戶定位位基礎(chǔ)上上,建立立運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃(OperationStrategicPlanning),進(jìn)而而拿地與與設(shè)計(jì)產(chǎn)產(chǎn)品將對(duì)目標(biāo)標(biāo)客戶群群的研究究融入生生產(chǎn)規(guī)劃劃的流程程中去??！宏觀市場(chǎng)指標(biāo)客戶細(xì)分地域市場(chǎng)研究供應(yīng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析OSP運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃持續(xù)改進(jìn)流程FloorPlan設(shè)計(jì)流程土地獲取過程要素素基于OSP結(jié)果的戰(zhàn)略方向方陣設(shè)計(jì)計(jì)流程信息更新多元化社區(qū)規(guī)劃向PulteHomes學(xué)習(xí)產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略之三:通通過客戶細(xì)分,本本地化運(yùn)營(yíng),實(shí)現(xiàn)現(xiàn)客戶終身鎖定重復(fù)購(gòu)買/推薦購(gòu)買客戶比例重復(fù)購(gòu)買/推薦購(gòu)買買的前提提是基于于客戶價(jià)價(jià)值的產(chǎn)產(chǎn)品解決決方案支付能力生命周期SingleFamilyStarterWithoutkidsFamilyStarterWithkid<12MaturefamilyWithkidsSingleparentfamilyWithkid（s）EmptyNesterActiveAdults低中高常年工作流動(dòng)人士首次置業(yè)單人工作丁克家庭有嬰兒的夫婦單親家庭富足成熟家庭空巢家庭活躍老年人住宅成熟家庭雙人工作丁克家庭大齡單身貴族客戶細(xì)分分本地化終身鎖定定PulteHomes公司產(chǎn)品品戰(zhàn)略之之三:終身鎖定定客戶群產(chǎn)品和服服務(wù)價(jià)值定位位職業(yè)新銳銳首次置業(yè)業(yè)的職業(yè)業(yè)系列出租公寓寓望子成龍龍首次或二二次置業(yè)業(yè)的望子子成龍系系列幸福晚年年二次或三三次置業(yè)業(yè)的幸福福晚年系系列務(wù)實(shí)家庭庭放棄技術(shù)、產(chǎn)產(chǎn)品、服服務(wù)、渠渠道小戶型,圖書館,職業(yè)學(xué)校校設(shè)計(jì)前衛(wèi)衛(wèi)新穎高層好幼兒園園好學(xué)校公共活動(dòng)動(dòng)設(shè)施便利生活活購(gòu)物公共空間間產(chǎn)品創(chuàng)新新的起點(diǎn)點(diǎn)與歸宿宿：在最最大客戶戶價(jià)值處處耕耘，，在最大大客戶回回報(bào)中收收獲成功家庭庭多次置業(yè)業(yè)的成功功家庭系系列會(huì)所,容積率綠化環(huán)保保建立消費(fèi)費(fèi)者終身身鎖定模模式類1自由青年類2小太陽家庭類3后小太陽家庭類4中年家庭類5更新家庭類6三代大家類7老年家庭類8富貴家庭高中低)首次置業(yè)業(yè)（產(chǎn)品品系列一一，如青青青家園園）二次置業(yè)業(yè)（產(chǎn)品品系列二二，城市市花園））二次或三三次置業(yè)業(yè)（產(chǎn)品品系列三三，如四四季花園園）三次或四四次置業(yè)業(yè)（產(chǎn)品品系列四四，如金金色家園園或不成成系列的的精品））支付能力力不同生命命周期的的支付意意愿職業(yè)新稅稅(流動(dòng)的職職業(yè)群體體結(jié)婚沒沒有小孩孩的家庭庭望子成龍龍:子女教育育務(wù)實(shí)家庭庭幸福晚年年:)成功家庭庭:城郊外別別墅，城城市精品品從完整生生命周期期來看，，存在兩兩種終身身鎖定模模式：順順序式發(fā)發(fā)展和跳跳躍式發(fā)發(fā)展家庭生命命周期（（重大節(jié)節(jié)點(diǎn)事件件）支付能力力高中低結(jié)婚生子養(yǎng)老職業(yè)新銳銳望子成龍龍幸福晚年年成功家庭庭務(wù)實(shí)家庭庭第二種終終身鎖定定模式：：跳躍式式發(fā)展，，從結(jié)婚婚到養(yǎng)老老（父母母），再再到生子子；第一種終終身鎖定定模式:順序式發(fā)發(fā)展，從從結(jié)婚到到生子，，再到養(yǎng)養(yǎng)老；xx的產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新是要通通過產(chǎn)品品線設(shè)計(jì)計(jì)來建立立自己的的客戶終終身鎖定定模式順序式終終身鎖定定模式：：沿著家庭庭生命周周期，結(jié)結(jié)婚的時(shí)時(shí)候進(jìn)入入職業(yè)新新銳系列列，生子子的時(shí)候候進(jìn)入望望子成龍龍序列，，退休養(yǎng)養(yǎng)老的時(shí)時(shí)候進(jìn)入入幸福晚晚年序列列，最后后進(jìn)入成成功家庭庭序列；；跳躍式終終身鎖定定模式：：根據(jù)家庭庭重心不不同,或者進(jìn)入入以父母母為中心心幸福晚晚年系列列，或者者進(jìn)入以以子女為為中心的的望子成成龍系列列,或者進(jìn)入入以自我我為中心心的職業(yè)業(yè)系列，，最后進(jìn)進(jìn)入成功功家庭系系列；結(jié)論：xx的產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新是要通通過以細(xì)細(xì)分客戶戶價(jià)值為為中心的的產(chǎn)品線線設(shè)計(jì),從而建立立客戶終終身鎖定定模式?。‘a(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新:重要的的是在標(biāo)準(zhǔn)化化之前明確細(xì)細(xì)分客戶價(jià)值值的差異化空間尺度功能組織部品性能物理指標(biāo)設(shè)備要求………使用標(biāo)準(zhǔn)性能標(biāo)準(zhǔn)部品模塊化功能模塊化戶型模塊化組團(tuán)模塊化標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系居住要求技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)模塊客戶行為職業(yè)新銳系列列細(xì)分價(jià)值職業(yè)發(fā)展獨(dú)立空間和品品味體現(xiàn)社交娛樂xx未來十年年的產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新路線線利潤(rùn)第二層面：幸福晚年\務(wù)實(shí)家庭客戶居住要求模塊化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)模塊標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列第三層面：望子成龍,成功家庭客戶居住要求模塊化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)模塊標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列第一層面：職業(yè)新銳客戶居住要求模塊化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)模塊標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列200420142009xx核心能力xx曾經(jīng)在2002年推行“福特計(jì)劃”，準(zhǔn)備像福特特公司制造汽汽車一樣“制造”住宅。這是xx正在推進(jìn)進(jìn)的住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)化化工作的理想想。xx標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化工作會(huì)涉涉及到產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃、戶型設(shè)設(shè)計(jì)、材料選選擇等方面，，xx希望通通過標(biāo)準(zhǔn)化途途徑建立相關(guān)關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和體系系，以進(jìn)行全全國(guó)化復(fù)制。。xx開發(fā)的產(chǎn)產(chǎn)品系列xx核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力是以主流流產(chǎn)品線為核核心，xx產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)形成成了穩(wěn)定的主主產(chǎn)品、副產(chǎn)產(chǎn)品線，產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)化程度度高、規(guī)模效效益好，且有有利于品牌認(rèn)認(rèn)知。xx鮮鮮明的產(chǎn)品線線特點(diǎn)：以白白領(lǐng)為主的中中高檔城市住住宅，形成xx強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品品力。單一產(chǎn)產(chǎn)品、固定區(qū)區(qū)位、目標(biāo)客客戶群非常集集中——中產(chǎn)階級(jí)。4、標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)復(fù)制產(chǎn)品打造造擴(kuò)張基因鏈鏈迄今為止，xx的住宅產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)歷了了三代，其已已經(jīng)形成了一一套比較成熟熟的品牌運(yùn)作作模式：第一代產(chǎn)品第二代產(chǎn)品第三代產(chǎn)品起步階段成長(zhǎng)階段創(chuàng)造階段從最早的天景景花園，到榮榮獲“魯班獎(jiǎng)獎(jiǎng)”的荔景大大廈從圍合式、人人車分流的城城市花園，到到四季花城、、金色家園、、水榭花都、、西山庭院等等從金域藍(lán)灣、、東海岸、17英里，到xx城、第五園園等產(chǎn)品更為為成熟，風(fēng)格格日趨細(xì)致，，多是不能重重復(fù)的精品產(chǎn)品線特點(diǎn)目標(biāo)客戶群代表樓盤城市花園系列花園新城系列中高檔郊區(qū)低密度住宅金領(lǐng)、白領(lǐng)北京城市花園、上海城市花園、成都城市花園四季花城系列大規(guī)模中檔效區(qū)住宅向住郊區(qū)生活的白領(lǐng)等中產(chǎn)階級(jí)深圳四季花城、上海四季花城、武漢四季花城金色家園系列市內(nèi)高密度高層住宅城市白領(lǐng)深圳金色家園、南京金色家園自然人文系列特色地塊、特別處理城市白領(lǐng)、金領(lǐng)深圳金域藍(lán)灣、xx東海岸、17英里、天津水晶城、北京西山庭院四條主產(chǎn)品線線漸成體系金色家園系列列深圳xx金色色家園、成都都xx金色家家園、沈陽xx金色家園園、南京xx金色家園城市花園系列列上海xx城市市花園、深圳圳xx城市花花園、成都xx城市花園園、天津xx城市花園、、沈陽xx城城市花園、長(zhǎng)長(zhǎng)春xx城市市花園四季花城系系列深圳xx四四季花城、、武漢xx四季花城城、沈陽xx四季花花城、上海海xx四季季花城、南南昌xx四四季花城自然人文系系列深圳xx17英里花園、、深圳xx東海岸、、深圳xx金域藍(lán)灣灣、深圳xx第五園園、上海xx蘭喬圣圣菲、上海海xx藍(lán)山山小城、天天津xx水水晶城、北北京xx西西山庭院社會(huì)新銳——即工作3到5年，關(guān)注時(shí)時(shí)尚，教育育程度較高高，有一定定的積蓄和和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)的青年人人，認(rèn)可品品牌并且關(guān)關(guān)注、講究究生活細(xì)節(jié)節(jié)；核心家庭——家庭有一個(gè)個(gè)生活核心心，后代或或者長(zhǎng)者，，所有的家家庭抉擇均均優(yōu)先考慮慮核心人物物的生活，，以“望子子成龍型””為主，更更注重配套套上的因素素；健康養(yǎng)老——不為工作羈羈絆，有一一定經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力的中老老年人，他他們關(guān)注健健康，注重重生活中的的休閑娛樂樂活動(dòng)，也也是社區(qū)里里的活躍人人群；富貴之家——經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)強(qiáng)，要求享享受生活，，需要彰顯顯社會(huì)地位位，更中意意豪宅、別別墅等產(chǎn)品品；經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)——主要考慮經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用性性，以拆遷遷后需要新新的房子生生活的人為為主。4條產(chǎn)品線逐步豐富：五類客戶基本明確：xx已經(jīng)完完成基于產(chǎn)產(chǎn)品復(fù)制的的系列化開開發(fā)在系列產(chǎn)品品的項(xiàng)目開開發(fā)中，xx形成了了堅(jiān)持以住住宅產(chǎn)品開開發(fā)為主體體，品牌建建設(shè)為導(dǎo)向向，產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新為核心心競(jìng)爭(zhēng)力的的產(chǎn)品項(xiàng)目目品牌運(yùn)營(yíng)營(yíng)體系。依依托于精品品項(xiàng)目的全全國(guó)化復(fù)制制，xx奠奠定了在全全國(guó)范圍內(nèi)內(nèi)，其作為為中國(guó)房地地產(chǎn)企業(yè)第第一品牌的的地位。xx城市花花園、xx四季花城城等產(chǎn)品系系列精品的的全國(guó)化復(fù)復(fù)制給xx企業(yè)品牌牌帶來了巨巨大的效應(yīng)應(yīng)。未來，，xx還將將繼續(xù)走全全國(guó)化復(fù)制制的路線，，可能性的的會(huì)把類似似于xx城城、xx藍(lán)藍(lán)山等之類類項(xiàng)目進(jìn)行行全國(guó)化復(fù)復(fù)制，而xx水晶城城、西山庭庭院等項(xiàng)目目進(jìn)行部分分性的有選選擇的城市市復(fù)制。品牌復(fù)制xx是第一一個(gè)取得國(guó)國(guó)家住宅產(chǎn)產(chǎn)品專利的的房地產(chǎn)企企業(yè)。產(chǎn)品品是xx品品牌體系的的核心之一一。房地產(chǎn)產(chǎn)是個(gè)產(chǎn)品品同質(zhì)化十十分嚴(yán)重的的行業(yè)，市市場(chǎng)中的產(chǎn)產(chǎn)品只注重重產(chǎn)品形式式而忽略內(nèi)內(nèi)涵。xx通過自建建的建筑研研究中心不不斷地創(chuàng)造造與實(shí)踐，，在產(chǎn)品中中導(dǎo)入自己己的建筑觀觀，始終站站在建筑風(fēng)風(fēng)格的前沿沿，其這一一產(chǎn)品運(yùn)作作方式和對(duì)對(duì)消費(fèi)者的的居住關(guān)懷懷得到了消消費(fèi)者的廣廣泛認(rèn)同和和贊許，進(jìn)進(jìn)而鞏固了了xx在中中國(guó)地產(chǎn)行行業(yè)的品牌牌地位。5、xx產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范與開發(fā)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（1）產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)范范1994年，xx設(shè)立了了一個(gè)與設(shè)計(jì)單單位密切溝通的的平臺(tái)——萬創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧顧問有限公司。。直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目目的初步規(guī)劃、、材料把關(guān)、樣樣板間裝飾裝修修等，開始從規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)上提煉煉更高的產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。1998年，xx成立建建筑研究中心，，專責(zé)研究與建建筑、住宅、生生活密切相關(guān)的的前瞻性課題。。xx從2001年開始啟動(dòng)“合合金計(jì)劃”，把把各地公司各個(gè)個(gè)階段比較優(yōu)秀秀的開發(fā)操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)熔合在一起起，煅取出一套套性能穩(wěn)定、廣廣泛覆蓋的執(zhí)行行規(guī)范，提出“要做沒有質(zhì)量問問題的房子”的目標(biāo)。從2002年3月起，《項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程》、《項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》等一系列設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范文件陸續(xù)出出臺(tái)，為建造優(yōu)優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品打打下了基礎(chǔ)。（2）產(chǎn)品開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與其他房地產(chǎn)公公司產(chǎn)品因地而而異不同的是，，xx現(xiàn)有的幾幾個(gè)項(xiàng)目品牌已已形成了成熟的的產(chǎn)品開發(fā)模式式，每一個(gè)項(xiàng)目目產(chǎn)品走的都是是標(biāo)準(zhǔn)化路線，，形成了產(chǎn)品異異地復(fù)制、大規(guī)規(guī)模生產(chǎn)的能力力，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化化——保證產(chǎn)品品質(zhì)和和持續(xù)創(chuàng)新的能能力◆建立《xx住宅標(biāo)準(zhǔn)》◆建造標(biāo)準(zhǔn)化住宅宅樣品◆引領(lǐng)行業(yè)的結(jié)結(jié)構(gòu)形式、施工工工藝、制作流流程標(biāo)準(zhǔn)在差異化的前提提下建立起xx住宅標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系系住宅的標(biāo)準(zhǔn)化就是建立一個(gè)行業(yè)產(chǎn)品的基準(zhǔn)平臺(tái)空間尺度功能組織部品性能物理指標(biāo)設(shè)備要求……國(guó)家規(guī)范職業(yè)新銳標(biāo)準(zhǔn)化學(xué)習(xí)PulteHomes的產(chǎn)品過程產(chǎn)品目錄4個(gè)工廠選擇產(chǎn)品研發(fā)中心項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品研發(fā)：由研發(fā)中心負(fù)責(zé)完成公司所所有的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和升升級(jí)，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程程度高，包括圖圖紙、部品、造造價(jià)價(jià)等必要內(nèi)內(nèi)容，分類存放放于產(chǎn)品目錄中中。項(xiàng)目操作：不做產(chǎn)品設(shè)計(jì)，，只做規(guī)劃，從產(chǎn)品目錄中中選擇產(chǎn)品，訂訂單發(fā)送到相應(yīng)應(yīng)的工廠。資料來源：xx·標(biāo)桿學(xué)習(xí)巡講PulteHomes的產(chǎn)品目錄形形成過程研發(fā)中心產(chǎn)品研發(fā)部市場(chǎng)和銷售部部實(shí)施部部門建筑部設(shè)計(jì)中心市場(chǎng)部銷售部采購(gòu)部估價(jià)部組織機(jī)構(gòu)新房型、立面面、結(jié)構(gòu)部品品研發(fā)確定（客戶互互動(dòng)）裝飾性性部品決定是否研發(fā)發(fā)新房型、部部品提供房型、部部品的升級(jí)信信息對(duì)產(chǎn)品房型、、立面、部品品估價(jià)整套產(chǎn)品預(yù)算算系統(tǒng)的自動(dòng)動(dòng)化工作分工新產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品研發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品目錄選擇產(chǎn)品工廠生產(chǎn)積累形成產(chǎn)品目錄資料來源：xx·標(biāo)桿學(xué)習(xí)巡講講產(chǎn)品分類產(chǎn)品目錄相互關(guān)系支持引導(dǎo)技術(shù)研究推廣應(yīng)用鼓勵(lì)提倡市場(chǎng)檢驗(yàn)工廠化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品目目錄成熟產(chǎn)品目錄錄檢驗(yàn)成熟淘汰同行產(chǎn)品策略生產(chǎn)方式升級(jí)級(jí)提煉完善創(chuàng)新產(chǎn)品工廠化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品成熟產(chǎn)品推進(jìn)策略—工作階段劃分分〔產(chǎn)品〕〔產(chǎn)品庫〕〔項(xiàng)目應(yīng)用〕第一階段第二階段成立機(jī)構(gòu)確定指標(biāo)現(xiàn)有產(chǎn)品整理同行產(chǎn)品借鑒產(chǎn)品庫建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品目錄成熟產(chǎn)品目錄成熟、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品應(yīng)用機(jī)制形成產(chǎn)品體系建立客戶導(dǎo)向產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品篩選通用部品更多項(xiàng)目按照標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)執(zhí)行工廠化產(chǎn)品成熟工廠化產(chǎn)品目錄工廠化產(chǎn)品項(xiàng)目第三階段資料來源：xx·標(biāo)桿學(xué)習(xí)巡講講推進(jìn)策略—工作階段劃分分〔產(chǎn)品〕〔產(chǎn)品庫〕〔項(xiàng)目應(yīng)用〕第一階段第二階段成立機(jī)構(gòu)確定指標(biāo)現(xiàn)有產(chǎn)品整理理同行產(chǎn)品借鑒鑒產(chǎn)品庫建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品目目錄成熟產(chǎn)品目錄錄成熟、標(biāo)準(zhǔn)化化產(chǎn)品應(yīng)用機(jī)機(jī)制形成產(chǎn)品體系建立立客戶導(dǎo)向產(chǎn)品品研發(fā)產(chǎn)品篩選通用部品更多項(xiàng)目按照照標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)標(biāo)執(zhí)行工廠化產(chǎn)品成成熟工廠化產(chǎn)品目目錄工廠化產(chǎn)品項(xiàng)項(xiàng)目第三階段成熟產(chǎn)品應(yīng)用用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)用工廠化產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)用xx的未來將將繼續(xù)專注于于產(chǎn)品研發(fā)，，專注于品牌牌建設(shè)，專注注于行業(yè)規(guī)范范，引領(lǐng)企業(yè)業(yè)走產(chǎn)品標(biāo)桿桿化路線，走走工業(yè)化模式式的道路。（1）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化戰(zhàn)略從xx城市花花園系列產(chǎn)品品到xx自然然人文系列產(chǎn)產(chǎn)品，xx以以其產(chǎn)品的研研發(fā)能力為核核心在走一條條產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化化路線的發(fā)展展戰(zhàn)略。這條條標(biāo)準(zhǔn)化路線線最終將引導(dǎo)導(dǎo)xx走向產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群工業(yè)業(yè)化的道路，，通過產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)業(yè)集群工業(yè)化化最大限度地地控制企業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)成本。（2）率先探索住住宅產(chǎn)業(yè)化研研究xx早就在深深圳進(jìn)行產(chǎn)業(yè)業(yè)化實(shí)驗(yàn)樓的的裝配，并設(shè)設(shè)立了一個(gè)住住宅部件工廠廠。xx在上上海和四川開開發(fā)的部分中中低層樓盤中中，這些工廠廠化生產(chǎn)的模模塊已經(jīng)得到到運(yùn)用。在東東莞成立了中中國(guó)的第一個(gè)個(gè)產(chǎn)業(yè)化住宅宅基地。xx住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化探索xx項(xiàng)目開發(fā)發(fā)專業(yè)集成（1）專業(yè)集成——快速發(fā)展的制制度保障為保證項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量，確保在在規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)、施工、交交付等一系列列環(huán)節(jié)的高質(zhì)質(zhì)量運(yùn)作，xx對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)流程進(jìn)進(jìn)行優(yōu)化重組組，力求進(jìn)一一步提高工程程管理能力。。xx的基本本做法是：◆建立《xx地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)現(xiàn)流程全景圖》◆建立《業(yè)務(wù)流程指南》◆建立《業(yè)務(wù)操作說明書》◆建立各專業(yè)部門典典型問題處理案例庫（2）專業(yè)集成計(jì)劃控控制圖專業(yè)集成對(duì)于評(píng)價(jià)價(jià)一線公司組織效率體統(tǒng)了評(píng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，并使開發(fā)計(jì)劃更合合理。三、專業(yè)化和精細(xì)細(xì)化的管理體系xx在企業(yè)經(jīng)營(yíng)上上的宏觀策略尤其其體現(xiàn)了自身扎實(shí)實(shí)的公司管理能力力，經(jīng)過近幾年的的宏觀調(diào)整將促進(jìn)進(jìn)行業(yè)的規(guī)范化，，提高行業(yè)的集中中度，優(yōu)秀企業(yè)將將獲得更大的成長(zhǎng)長(zhǎng)空間。經(jīng)過之前前數(shù)年的調(diào)整和自自我變革，xx在在組織結(jié)構(gòu)、專業(yè)業(yè)能力、客戶忠誠(chéng)誠(chéng)、經(jīng)營(yíng)效率、資資本市場(chǎng)信用、多多元化融資渠道、、經(jīng)營(yíng)效率等方面面，已經(jīng)積累了相相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。萬科戰(zhàn)略的四個(gè)核心特點(diǎn)專業(yè)化道路精細(xì)化管理良好的企業(yè)管理架架構(gòu)強(qiáng)大的企業(yè)資本和和資金市場(chǎng)的融資資能力三、專業(yè)化和精細(xì)細(xì)化的管理形成核核心優(yōu)勢(shì)（1）專業(yè)化——專業(yè)方向越明確，，規(guī)模化就越容易易形成做專業(yè)化的住宅產(chǎn)產(chǎn)品是xx經(jīng)歷教教訓(xùn)以后探索出來來的一條“低風(fēng)險(xiǎn)高收益”的適合中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的道路路。xx十年規(guī)劃劃的專業(yè)化戰(zhàn)略不不會(huì)改變。1、xx的企業(yè)管理理思想xx從成立以來22年的實(shí)踐中摸索出出：企業(yè)要搞專業(yè)業(yè)化，不要分散資資源，并且得出“專業(yè)化+規(guī)范化+透明度=xx化”的概念。反對(duì)黑箱箱操作，提倡信息息資源共享，溝通通順暢。（2）規(guī)范化——行為越規(guī)范，企業(yè)業(yè)制度就越透明規(guī)范化被xx稱為為企業(yè)的生命線，，它是xx的基石石。按照現(xiàn)代企業(yè)業(yè)制度的原則，將將企業(yè)的行為規(guī)范范化，通過建立一一支優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)經(jīng)理隊(duì)伍來實(shí)現(xiàn)企企業(yè)的策略和計(jì)劃劃。（3）透明度——管理制度越透明，，企業(yè)越容易走向向規(guī)范發(fā)展xx在完善治理結(jié)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上建立立了一套規(guī)范化的、透明的的管理制度。①對(duì)內(nèi)制度的透透明度對(duì)于企業(yè)業(yè)內(nèi)部溝溝通，xx堅(jiān)持持簡(jiǎn)單不不復(fù)雜，，透明不不黑箱，，規(guī)范不不權(quán)謀的的原則，，這是xx在管管理企業(yè)業(yè)和在內(nèi)內(nèi)部進(jìn)行行溝通時(shí)時(shí)堅(jiān)持的的原則。。②對(duì)外外制度的的透明度度xx作為為上市公公司，在在資本市市場(chǎng)上具具有高度度的信息息透明度度。不僅僅每年的的財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表、資資本結(jié)構(gòu)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)谠诰W(wǎng)上公公布，而而且各項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)也也是透明明的：通通過網(wǎng)站站進(jìn)行招招標(biāo)、采采購(gòu)、并并公布協(xié)協(xié)議簽訂訂情況。。2、xx企企業(yè)的管管理模式式在2006年全面進(jìn)進(jìn)入高速速擴(kuò)張的的計(jì)劃下下，xx打造全全新的管管理架構(gòu)構(gòu)，即由由“集團(tuán)總部部－市級(jí)級(jí)公司”的二級(jí)架架構(gòu)，調(diào)調(diào)整為“戰(zhàn)略總部部——專業(yè)區(qū)域域——執(zhí)行一線線”為主線的的三級(jí)架架構(gòu)。將將過去總總部負(fù)責(zé)責(zé)的設(shè)計(jì)計(jì)、工程程、銷售售等專業(yè)業(yè)管理職職能逐步步下放到到區(qū)域中中心，以以打造更更為高效效的組織織平臺(tái)。。（1）xx企企業(yè)的管管理架構(gòu)構(gòu)萬通集團(tuán)萬通東方策略華潤(rùn)集團(tuán)華潤(rùn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綠地集團(tuán)綠地建材有限公司財(cái)務(wù)管控首創(chuàng)集團(tuán)團(tuán)首創(chuàng)金豐豐易居萬通股份份萬通鼎安安物業(yè)公公司中國(guó)建筑筑設(shè)計(jì)院院聯(lián)安國(guó)際際建筑設(shè)設(shè)計(jì)公司司戰(zhàn)略管控控xx區(qū)域域中心下屬項(xiàng)目目公司操作管控控目前的房房地產(chǎn)企企業(yè)存在在三種典典型的組組織管控控模式：：財(cái)務(wù)管管理型、、戰(zhàn)略管管理型及及操作管管