某知名地產(chǎn)小戶型已成交客戶深訪報(bào)告

**小戶型已成交客戶深訪報(bào)告1目錄研究介紹 P3-8研究分析 P9-53基本特征購房需求戶型測(cè)試購房決策變化板塊測(cè)試研究總結(jié)

2研究介紹3根據(jù)上述市場(chǎng)目的，本次深訪的研究目的主要包括以下幾點(diǎn)市場(chǎng)目的和研究目的本次深訪，旨在剖析90方以下小戶型客戶的購房原因及需求，同時(shí)了解他們對(duì)目標(biāo)板塊的看法，從而為德勝項(xiàng)目小戶型的客群定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供建設(shè)性的意見和依據(jù)主要研究目的了解小戶型已成交者的購房需求，包括總價(jià)、面積、戶型、小區(qū)規(guī)劃及景觀、小區(qū)會(huì)所、物管等了解小戶型已成交者對(duì)90方房型的看法了解小戶型已成交者的購房板塊傾向了解小戶型已成交者對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)位的看法及出價(jià)次要研究目的了解小戶型已成交者的背景特征和生活習(xí)慣了解小戶型已成交者的現(xiàn)住房情況了解小戶型已成交者的購房原因了解小戶型已成交者的看重要素以及對(duì)看重要素的具體理解了解開發(fā)商品牌對(duì)其購房決策的影響力4研究內(nèi)容/訪談內(nèi)容背景特征及生活習(xí)慣現(xiàn)有房產(chǎn)情況購房原因及看重要素購房需求基本個(gè)人信息（從事行業(yè)、職級(jí)及家庭結(jié)構(gòu)）生活習(xí)慣（休閑活動(dòng)、消費(fèi)場(chǎng)所）現(xiàn)住房情況及常住人數(shù)擁有房產(chǎn)數(shù)量及最近一次購房經(jīng)歷購房原因購房看重要素及要求對(duì)小區(qū)配套、周邊配套及物業(yè)服務(wù)的要求現(xiàn)汽車擁有情況及對(duì)交通配套的需求開發(fā)商品牌對(duì)其購房決策的影響力所購小戶型具體情況建筑類型偏好及對(duì)高層的接受度對(duì)戶型功能及得房率的看法對(duì)室內(nèi)主要功能空間的看重度及具體要求對(duì)儲(chǔ)藏室的需求對(duì)朝向及廚衛(wèi)采光的看法對(duì)衛(wèi)浴三分離的看法對(duì)陽臺(tái)的看法及需求5對(duì)目標(biāo)板塊、濱江江一橋及文教板塊塊的看法三板塊中最可能購購買的板塊對(duì)三板塊的出價(jià)及及升值空間預(yù)期研究內(nèi)容/訪談內(nèi)容戶型測(cè)試室內(nèi)結(jié)構(gòu)測(cè)試一梯三戶的塔式住住宅看法及戶型偏偏好對(duì)90方的兩房、三房及及馬騫公寓的看法法購房決策變化比較喜歡的小區(qū)區(qū)規(guī)劃和小區(qū)景景觀下單前的單價(jià)預(yù)預(yù)算及對(duì)所購單單價(jià)的看法下單前的裝修設(shè)設(shè)想及所購精裝裝修房的具體情情況購房前的板塊傾傾向及實(shí)際購買買板塊購房前的看好樓樓盤所購樓盤的吸引引力及顧慮板塊測(cè)試6樣本設(shè)置樣本來源部分銀行06-07年房貸客戶名單單中，購房面積積50-90方，單價(jià)在7000元以上者；**約訪客戶中，，有3位為05年下半年購房配額：面積：70-90方共13組(說明：2組面積為92方，也將其歸于于此類）50-70方共2組單價(jià)：10000元以上共9組9000-10000元共1組8000-9000元共4組7000-8000元共1組7受訪者基本信息息面積段單價(jià)段姓名年齡學(xué)歷行業(yè)家庭結(jié)構(gòu)年總收入面積單價(jià)總價(jià)聯(lián)系方式70-90（13組）10000以上（8組）25歲以下

碩士生

IT與父母同住8萬9213200多125萬左右

30-34高中/技校/中專

藝術(shù)夫妻與小學(xué)以下兩代人同住25-30萬9213913128000035-39大學(xué)本科旅游單身獨(dú)居15-20萬81.413910113255250-55大學(xué)本科教育夫妻兩人500萬以上81.415353125004130-34大學(xué)本科IT無妻與小學(xué)以下小孩兩代人同住30-50萬81.414157115266325-29大學(xué)本科公務(wù)員夫妻兩人同住20-25萬79.11105087350330-34大學(xué)本科商業(yè)貿(mào)易單身獨(dú)居15-20萬89.21060094552035-39高中/技校/中專沒固定工作一個(gè)人與上小學(xué)的孩子同住保密761880014288009000-1000030-34大學(xué)本科高校教師單身獨(dú)居15-20萬84.2903417606328000-9000（3組）25-29高中/技校/中專商業(yè)貿(mào)易單身獨(dú)居15-20萬87.7874376658430-34大專/大學(xué)非本科商業(yè)貿(mào)易夫妻兩人同住15-20萬87.7884377535230-34大專/大學(xué)非本科電信/互聯(lián)網(wǎng)/通信夫妻與小學(xué)以下小孩兩代人同住15-20萬84.285837226527000-800030-34大學(xué)本科通信單身獨(dú)居15-20萬89.0740165901150-70（2組）10000以上25-29大專/大學(xué)非本科計(jì)算機(jī)單身獨(dú)居8萬左右61.8108706722018000-900025-29大學(xué)本科小學(xué)教師單身獨(dú)居15-20萬598775516760說明：藍(lán)色字體體者為投資客；；紅色字體者為為LOFT戶型購買者8本次研究的時(shí)間間周期為15天，具體安排如如下：研究分析一、基本特征二、購房需求三、戶型測(cè)試四、購房決策變化五、板塊測(cè)試9本次研究的時(shí)間間周期為15天，具體安排如如下：受訪人群基本特特征10他們的年齡相對(duì)對(duì)集中，25-29歲的有5位，30-34歲的共有6位。他們的家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，單單身獨(dú)居者占一一半，其次為兩兩人世界和相對(duì)年輕的三口之之家者。10位為大學(xué)本科或或以上學(xué)歷，2位為大專，3位為高中/中專/技校他們所從事的行行業(yè)相對(duì)集中，，以商貿(mào)、IT及教育行業(yè)中的的普通職員為主。級(jí)別較高的的僅少數(shù)（4位位），包括1位位外國學(xué)校駐中中國總代表、1位國家二級(jí)演員和和2位中層管理理者他們的收入水平平與杭州的普通通工薪族比，處處于中等甚至偏偏上的水平。大多數(shù)單身獨(dú)居居者或二人世界界者的家庭年收收入在15-20萬。但家庭年收收入35萬以上的并并不多。背景特征小戶型購房者主主要是從事中高高收入行業(yè)、單單身獨(dú)居或兩人人世界的青年人人群。11休閑活動(dòng)休閑及消費(fèi)習(xí)慣慣他們較為年輕，，且工作并不是是特別忙，因此此他們的休閑活活動(dòng)也表現(xiàn)得較較為豐富，運(yùn)動(dòng)動(dòng)、旅游、喝茶茶/咖啡是相對(duì)對(duì)普遍的休閑活活動(dòng)，而打牌、、KTV、泡吧吧者也有人在。。但是，不同家庭庭結(jié)構(gòu)的人還是是表現(xiàn)出了一定定的差異性：他們充滿朝氣與與活力，喜歡以以運(yùn)動(dòng)與旅游、、喝茶等來緩解解壓力單身獨(dú)居者喜歡歡運(yùn)動(dòng)（如打球球、游泳等）、、喝茶/咖啡、、逛街。經(jīng)常去去的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所多多是體育館或高高校運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，，喝茶以西湖邊邊為主，而逛街街則多在市中心心。他們的休閑活動(dòng)動(dòng)以時(shí)尚和年輕輕為主。兩人世界者和三三口之家者，他他們更喜歡旅游游（包括省內(nèi)的的和省外的）。。喝茶/喝咖啡啡的喜好者較單單身獨(dú)居者要少少。還有少數(shù)人人比較注重運(yùn)動(dòng)動(dòng)與健身。12居住狀況家庭常住人口7位目前為單身獨(dú)居居；但有幾位表表示所購物業(yè)可可能是兩人居住住5位目前為二人居居住，包括兩人人世界者（4位）和單親家庭庭者（1位）其他要么與讀小小學(xué)以下的小孩孩居住，要么與與父母一起住住房情況與購房房原因6位在購買小戶型型之前均無房產(chǎn)產(chǎn)他們目前要么租租房，要么單位位提供宿舍大多數(shù)單身獨(dú)居居，少數(shù)二人世世界3位均擁有一套房房產(chǎn)，但2位的房子在省外外，1位在富陽目前與父母住在在一起或租房4位均擁有至少一一套房子2位均有房首次購房，解決決基本需求在杭首次購房，，解決基本需求求改善居住購買后出租或保保值儲(chǔ)蓄可見，小戶型購購房者以解決基基本居住需求為為主9位13所購小戶型情況況LOFT他們所購的房子子基本上為小高高層/高層，毛毛坯房他們購買的樓盤盤大多位于市中中心或距離市中中心相對(duì)較近，，面積雖小，但但部分單價(jià)甚至至達(dá)到15000左右。在15位受訪者中，總總價(jià)在100萬萬以上者有6位。可見，他們們中的部分并不不缺乏經(jīng)濟(jì)承受受力。那么，他他們?yōu)楹味徯⌒粜湍兀抠徺I樓盤類型面積戶型裝修單價(jià)總價(jià)世貿(mào)**小高層92二室一廳一衛(wèi)三陽臺(tái)毛坯13200多一點(diǎn)125萬左右世貿(mào)**高層92.0二室二廳一衛(wèi)二陽臺(tái)毛坯15000左右130萬左右世貿(mào)**高層81.4二室二廳一衛(wèi)二陽臺(tái)毛坯153531250041世貿(mào)**小高層81.4二室二廳一衛(wèi)一陽臺(tái)毛坯141571152663世貿(mào)**高層81.4二室一廳一衛(wèi)二陽臺(tái)毛坯13910115萬左右紫園小高層79.1二室一廳一衛(wèi)一陽臺(tái)毛坯11050873503紫園多層89.2二室一廳二衛(wèi)一陽臺(tái)毛坯10600945520西城年華高層82.5二室二廳一衛(wèi)一陽臺(tái)精裝修(全裝修,廚房跟衛(wèi)生間)9034760632西城年華高層86.4二室二廳一衛(wèi)一陽臺(tái)精裝修(全裝修,廚房跟衛(wèi)生間)850075萬文鼎苑高層58.0一室一廳一衛(wèi)一陽臺(tái)毛坯8775516760景上公寓小高層87.7二室二廳一衛(wèi)一陽臺(tái)毛坯8743766584景上公寓小高層87.7二室二廳一衛(wèi)一陽臺(tái)毛坯884378親親家園小高層89.0二室二廳一衛(wèi)一陽臺(tái)毛坯740166萬水印城小高層61.8二室一廳二衛(wèi)一陽臺(tái)毛坯10870672201盛世錢塘高層75.0三室一廳二衛(wèi)一陽臺(tái)精裝修18800141000014小戶型購房原因剖析無論是自住者還還是投資客，出出于資金壓力而而購房者和另有有其他考慮者比比重基本相當(dāng)從所購樓盤來看看投資客均購買的的是世貿(mào)**，，即3位自住，2位投資。5位中有3位不受資金所限限。其他樓盤購買者者均為自住，且且大多為首次購購房，這部分人人中約六成受資資金所限。單價(jià)低面積大的的房子,地段不不是很好，且配套不全目前家庭結(jié)構(gòu)相相對(duì)簡(jiǎn)單，面積積夠用即可。實(shí)用即可；面積積小比較好打理理對(duì)所購房子的地地段及戶型等比比較滿意雖然面積較小，，但總價(jià)大部分分在80-130萬萬左右。這種總總價(jià)完全可以買買到單價(jià)稍低，，但面積更大的的房子。他們之之所以如此，其其主要原因即在在于：受資金所限的自自住者另有其他考慮的的自住者地段好，保值增增值能力強(qiáng)面積小，容易出出租投資客可見，他們更注注重生活的便利利性及面積的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用15購房原因現(xiàn)身說說法從保值增值的角角度,升值空間大,如果作為第二居居所的話環(huán)境較較好(居住的人層次較較高)——余桔霞（世貿(mào)**，投資或作作為第二居所））單價(jià)低的都在郊郊區(qū)，距離市中中心太遠(yuǎn)，交通通不便?！x芳（紫園，首首次購房）面積比較合適，，不需要面積太太大，地段是最最主要的原因，，環(huán)境好，周邊邊配套齊全，生生活方便——馬葵（世貿(mào)**，改善居?。﹥蓚€(gè)人住沒必要要買那么大,比較實(shí)用,面積小,總價(jià)可以低一點(diǎn)點(diǎn)。自己買都會(huì)會(huì)買90方以下的，比較較實(shí)用——張霜紅（景上，，自住者，在富富陽有房）之前就是房子太太大了才賣掉的的，和女兒兩個(gè)個(gè)人沒必要住那那么大。再說了了這個(gè)房子雖然然只有70多個(gè)方但是是兩兩層的實(shí)用面積積也還好——王巧紅（盛世錢錢塘，LOFT，自?。?6購房看重要素他們購房時(shí)的看看重要素包含多多個(gè)方面，地段位居首位，，其次為配套。。這兩個(gè)因素直直接關(guān)系到生活活及工作的便利利性。開發(fā)商品牌的重重要性已開始突突顯；看重物業(yè)服務(wù)的的購房者占了三三分之一。在按看重程度排排序中，看重地段者除一位外，其其他11位均將其排在最看重因素素的首位配套的重要度也也非常高，僅次次于地段將開發(fā)商品牌放放于前二位的也也有一定比例。17他們理解中的看看重要素根據(jù)以往的研究究，投資客非常?？粗氐囟?，但但由于本次研究究的自住者也非非?？粗氐囟危虼硕惾巳巳菏聦?shí)上在看看重要素方面表表現(xiàn)得基本相同同。地段他們對(duì)主要看重重要素的理解近六成認(rèn)為好地地段即是市中心心或距離市中心心較近的地方，，但是部分提出出希望不是商業(yè)業(yè)鬧區(qū)，最好是是商務(wù)區(qū)近三成人從生活活習(xí)慣與工作便便利性出發(fā)，認(rèn)認(rèn)為生活方便、、工作便利的地地方即是好地段段還有個(gè)別人認(rèn)為為適合自己的地地段即是好地段段配套他們指的配套包包括了小區(qū)配套套和周邊配套，，但對(duì)周邊配套套的看重度要更更高一些。部分分認(rèn)為只要周邊邊配套比較齊全全，那么對(duì)小區(qū)區(qū)配套基本沒要要求。他們更注重生活活配套和醫(yī)療配配套，對(duì)于教育育配套的需求比比較小。這主要是由于他他們較為年輕多多無小孩。物業(yè)服務(wù)由于大多數(shù)為首首次購房，對(duì)物物業(yè)的切身體會(huì)會(huì)較少，因此他他們的理解較為為籠統(tǒng)部分認(rèn)為給業(yè)主主提供極大的方方便是首要的，，水電以及電梯梯的服務(wù)要到位位。部分改善居居住者他們首先重視的是物物業(yè)的服務(wù)態(tài)度度，能夠幫業(yè)主主解決問題，而而不應(yīng)該相互推推諉責(zé)任戶型要有吸引力，新新穎獨(dú)特但又比比較實(shí)用；還有有部分人明確表表示躍層或LOFT結(jié)構(gòu)18是否需要有會(huì)所所：近半數(shù)希望望有，而近半數(shù)數(shù)表示可有可無無，極少數(shù)表示示不需要希望會(huì)所的配套套設(shè)施大多數(shù)人希望有有運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如如健身房、游泳泳池、室內(nèi)乒乓乓球/籃球少數(shù)人提到希望望有咖啡館/茶館、小型圖書書館、餐館。但但有2位提出希望有賓賓館，以解決親朋好友友的臨時(shí)住宿問問題。值得一提的是，，對(duì)會(huì)所無概念念者有一定比例例。是否希望向社會(huì)會(huì)開放。不能接受者相對(duì)對(duì)占多（7位），接受者有有5位。對(duì)小區(qū)配套的要要求近一半的購房者者對(duì)小區(qū)配套沒沒什么要求或要要求極低他們對(duì)小區(qū)配套套的要求主要集集中于對(duì)運(yùn)動(dòng)和和休閑設(shè)施的需需求上。他們希希望運(yùn)動(dòng)類的(游泳館.網(wǎng)球.籃球等)，休閑設(shè)施主要要是指健身房。。極少數(shù)人提到需需要有餐館/小吃店、洗衣店店和便利店對(duì)會(huì)所的看法他們的生活相對(duì)對(duì)簡(jiǎn)單，因此他他們對(duì)于小區(qū)配配套的要求也不不高認(rèn)為地段好的話話，周邊配套都都跟得上認(rèn)為利用率不高高，且其管理成成本會(huì)增加業(yè)主主負(fù)擔(dān)人員流動(dòng)性強(qiáng)，，且較雜，會(huì)帶帶來安全問題，，還會(huì)存在噪音音。有利于會(huì)所運(yùn)營營和可持續(xù)發(fā)展展，甚至?xí)岣吒叻?wù)檔次19對(duì)周邊配套的要要求由于配套與地段段直接相關(guān)。市市中心或相對(duì)市市中心的地方往往往配套較為完完善。由于他們選擇的的地段多為市中中心或相對(duì)市中中心，因此，他他們對(duì)周邊配套套的考慮反而比比較簡(jiǎn)單，更多多地涉及生活及及醫(yī)療配套。提提到商業(yè)配套的的人非常少。包括菜場(chǎng)、超市市、餐館，少數(shù)數(shù)人提到了洗衣衣店、美容美發(fā)發(fā)。對(duì)于超市的規(guī)模模意見不一，從從小型到大型均均有需求者，但但多數(shù)表示只要要滿足基本需求求就可。但他們希望是連鎖鎖或相對(duì)正規(guī)的的超市生活配套均希望有相應(yīng)的的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。但但在規(guī)模的要求求上分歧較為嚴(yán)嚴(yán)重，希望是社社區(qū)診所和市級(jí)以上上的大型醫(yī)院者者各占半數(shù)。醫(yī)療配套20對(duì)物業(yè)服務(wù)的要要求及開發(fā)商品品牌影響他們希望的無償償服務(wù)：安全設(shè)施方面(監(jiān)控系統(tǒng).24小時(shí)巡邏）、保保潔物業(yè)服務(wù)首次購房者對(duì)物物管的要求比較較簡(jiǎn)單，認(rèn)為只只要安全和保潔潔到位就可以；；他們中的少數(shù)數(shù)甚至對(duì)物管沒沒有概念改善居住者希望望物管公司要專專業(yè)和規(guī)范，還還提出了服務(wù)態(tài)態(tài)度、質(zhì)量及效效率的問題；投資客則對(duì)品牌牌提出了要求，，認(rèn)為有品牌的公司，服務(wù)細(xì)節(jié)方面才能比較周到他們希望的有償償服務(wù)：上門維修、鐘點(diǎn)點(diǎn)工服務(wù)。但同時(shí)提出希望望收費(fèi)能夠合理理開發(fā)商品牌九成購房者的購購買決策會(huì)受到到開發(fā)商品牌的的影響，但程度度有所差別約四成表示開發(fā)商品牌牌對(duì)其購房影響響非常大。他們們會(huì)優(yōu)先購買或只只會(huì)購買品牌開開發(fā)商的房子。深訪中發(fā)現(xiàn)：：由于對(duì)某一樓樓盤極度認(rèn)可而而去購買該開發(fā)發(fā)商的另一樓盤盤的現(xiàn)象也有存存在。約五成表示開發(fā)商商品牌對(duì)其決策有有影響，但不是特特別大。至于今后是否會(huì)繼續(xù)購買該該開發(fā)商的房子，他們大多表示要看具體入住后的的情況，如果感覺不錯(cuò)，，極有可能會(huì)繼續(xù)續(xù)購買。21本次研究的時(shí)間周周期為15天，具體安排如下下：購房需求22建筑類型與得房率率多層、小高層及高高層的偏好者均存存在，甚至有部分分人表示三種類型型均可。無論是多層還是小小高層偏好者，他他們均表示可以接接受高層。從實(shí)際購買情況來來看，他們基本上上選擇了小高層或或高層。這說明：在以地段段為先導(dǎo)的小戶型型需求者中，小高高層/高層基本上不存在抗性。注重房屋舒適度的的人相對(duì)多。從購買情況來看，，此次購買世貿(mào)**和紫園的受訪訪者絕大多數(shù)注重重舒適度。其他樓樓盤，兩者比重基基本相當(dāng)。從家庭結(jié)構(gòu)來看，，注重舒適度的受受訪者目前基本上上一人或二人居住住半數(shù)比較介意得房房率，其中一位明明確表示不買高層層就是因?yàn)榈梅柯事实?。其他人表示不太介介意。他們的理由由是開發(fā)商的設(shè)計(jì)計(jì)水平越來越高，，得房率不會(huì)低得得離譜。僅三分之一表示知知道得房率計(jì)算公公式，但具體問及及，僅一人能夠回回答出。23最在意的室內(nèi)功能能空間受訪者非?？粗刂髋P和客廳廳，其次為衛(wèi)生間和和廚房。但是，自住者和投投資客的看重部位位很大差異：自住者：主臥和客客廳基本上都非?？粗?，但更為注注重主臥投資客：非?？粗刂乜蛷d和衛(wèi)生間此外，由于LOFT戶型本身強(qiáng)調(diào)客廳廳的舒適度，因此此該戶型購買者在在看重部位的選擇擇中往往忽視客廳廳，而更強(qiáng)調(diào)主臥臥，衛(wèi)生間和廚房房24對(duì)各部位要求及實(shí)實(shí)際購買情況大部分受訪者雖然然對(duì)希望的面積提提出了要求，但問問及實(shí)際所購面積積時(shí)基本上表示不不太清楚，有少數(shù)數(shù)人甚至表示對(duì)戶戶型情況不太清楚楚。這說明，他們們中存在一定的比比例實(shí)際上對(duì)戶型型并不在意。從所買的戶型來看看：大部分屬于全明結(jié)結(jié)構(gòu)，采光和通風(fēng)風(fēng)不錯(cuò)；基本上兩兩個(gè)房間朝南，要要么主臥和次臥，，要么主臥和客廳廳。主臥：朝南，大部分帶陽陽臺(tái)客廳：朝向不定，但通透透性較高廚房：基本上有窗戶，少少數(shù)帶陽臺(tái)衛(wèi)生間：大部分為明衛(wèi)，少少數(shù)暗衛(wèi)他們對(duì)主要部位的的要求：主臥：朝南，，帶陽臺(tái)，面積實(shí)實(shí)用即可（20方以內(nèi)）；希望面積20方以上者僅極少數(shù)數(shù)人客廳：通透，，面積以20方左右為主，部分分人希望朝南；希希望有陽臺(tái)衛(wèi)生間：通風(fēng)，面面積6-7方左右；半數(shù)人希希望最好明衛(wèi)，但但也有人明確表示示希望是暗衛(wèi)，這部分認(rèn)認(rèn)為衛(wèi)生間屬于隱隱秘的地方。廚房：獨(dú)立，，通風(fēng)，有窗戶，，面積以6-8方為主25其他細(xì)節(jié)要求絕大多數(shù)表示需要要，僅3位不需要大多數(shù)表示面積不不需要大，2-3方左右為宜，只要要能放雜物即可。。對(duì)具體位置大部分分沒概念，但表示示希望能夠放在相相對(duì)隱蔽的地方對(duì)于躍層，儲(chǔ)藏間間放于樓梯下的想想法均表示贊成。。儲(chǔ)藏間大多數(shù)（11位）希望廚房有窗窗戶，采光要好，，衛(wèi)生間最好明衛(wèi)衛(wèi)4位表示無所謂，因因?yàn)樗麄冇X得那只只是偶爾使用的地地方暗衛(wèi)的接受度比較較高，僅4位完全不接受，這這其中包括一位投投資客廚衛(wèi)采光絕大多數(shù)受訪者希希望至少二個(gè)房間間朝南所有受訪者均希望望主臥朝陽，而除除2位外，其他均無法法接受主臥朝北。。在第二個(gè)朝南房間間的選擇上，希望望客廳朝南者占大大多數(shù)，極少數(shù)希希望次臥朝南。在房間朝向的選擇擇上，投資客和自自住者基本上不存存在差異。若朝向不好，但單單價(jià)低，過半數(shù)（（9位）明確表示不會(huì)會(huì)考慮購買，5位會(huì)考慮朝向26對(duì)衛(wèi)浴三分離及陽陽臺(tái)看法衛(wèi)浴三分離絕大多數(shù)表示三分分離沒必要，僅極少數(shù)接受三分分離認(rèn)為沒必要分離的的看法：三分離不符合生活活習(xí)慣；沒有整體性，使用用不便；空間足夠大的話，，三分離是可以的的，但小戶型的話話浪費(fèi)空間接受者認(rèn)為這是一一種創(chuàng)新，可以真真正做到干濕分離離陽臺(tái)功能絕大多數(shù)人認(rèn)為陽陽臺(tái)的主要功能是是晾衣服兼休閑（如曬太陽，看風(fēng)景，看看書），另有極少少數(shù)人將其做為健健身場(chǎng)所或純粹的的休閑區(qū)他們希望的面積與與其希望的功能相相聯(lián)系：將陽臺(tái)作為晾衣衣服兼休閑功能者者需要的面積相對(duì)對(duì)較小，基本上在在3-5方左右；將陽臺(tái)作為純休閑閑或健身功能者需需求面積略大，但但需要的面積跨度度較大，6方至10幾方不等希望陽臺(tái)預(yù)留功能能空間者有8位，他們認(rèn)為的迫迫切需求是放洗衣衣機(jī)或升降衣架、、洗手池或拖把池池。他們中僅極個(gè)個(gè)別人提到希望將將來放置跑步機(jī)或或休閑式桌椅27本次研究的時(shí)間周周期為15天，具體安排如下下：戶型測(cè)試28室內(nèi)結(jié)構(gòu)絕大多數(shù)（12位）希望是平層，，喜歡躍層者僅極極少數(shù)，即使是LOFT戶型購買者中，其其中一位也認(rèn)為90方做平層比較合理理他們之所以選擇平平層的原因：大多數(shù)從面積方面面考慮，他們認(rèn)為為90方以下的戶型做躍躍層不合適，會(huì)比比較局促且存在一一定的空間浪費(fèi)，，甚至有人認(rèn)為根根本做不成躍層少數(shù)人本身不喜歡歡躍層，認(rèn)為不實(shí)實(shí)用，且上下樓梯梯不便。平層OR躍層29塔式住宅看法塔式住宅所有受訪者均表示示可以接受一梯三三戶的塔樓。他們認(rèn)為目前這這種建筑形式和建建筑單元較為普遍遍，且一梯三戶的的得房率普遍要高高，戶型設(shè)計(jì)較為為合理。對(duì)于90方以下的中間套，，大多數(shù)受訪者表表示認(rèn)可：他們認(rèn)為：該戶型型功能較為完備、、兩個(gè)房間朝南、、有儲(chǔ)藏間、明衛(wèi)衛(wèi)；客廳帶陽臺(tái)、、廚房帶陽臺(tái)不喜歡該戶型者主主要是認(rèn)為南北不不通透，此外對(duì)某某些部位的位置提提出異議：儲(chǔ)藏間間在進(jìn)門的地方；；衛(wèi)生間的位置不不好，靠廚房或離離次臥太遠(yuǎn)；希望望兩個(gè)臥室最好連連在一起三個(gè)戶型中，01戶型，即東邊套最最受歡迎，首選中中間套和西邊套的的人數(shù)較少中間套看法法3090方兩房房受訪者，5位對(duì)該戶型型認(rèn)同，其其他則認(rèn)為為其不足多多于優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：南北北通透；舒舒適感較強(qiáng)強(qiáng)；明衛(wèi)；；主臥朝南南，且主臥臥與客廳均均帶陽臺(tái)需改進(jìn)之處處：門對(duì)著著衛(wèi)生間和和廚房；淋淋浴間和衛(wèi)衛(wèi)生間分離離；進(jìn)門之之后過道過過長，無法法利用；認(rèn)同者認(rèn)為為不喜歡長條條形廚房和餐廳廳離得太遠(yuǎn)遠(yuǎn)；衛(wèi)生間靠廚廚房/在廚房和餐餐廳之間不不好；衛(wèi)生間三分分離不方便便走廊空間浪浪費(fèi)太大不認(rèn)同者理理由3190方三房受訪者均肯肯定了該戶戶型的緊湊湊性，但過過半數(shù)認(rèn)為為雖然功能能較為全面面，但各部部位面積過過小，會(huì)影影響舒適性性，甚至有有人明確表表示不適合合做三房。。僅少數(shù)幾幾位表示認(rèn)認(rèn)同該戶型型。若不考慮各各部位面積積，單從結(jié)結(jié)構(gòu)來看：：該戶型優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：該戶型不足足：功能齊全，，緊湊性強(qiáng)強(qiáng)主臥和客廳廳均有陽臺(tái)臺(tái)一進(jìn)門對(duì)著著衛(wèi)生間不不好；客廳與主臥臥的陽臺(tái)最最好進(jìn)行隔隔斷；主臥離衛(wèi)生生間太遠(yuǎn)；；廚房和餐餐廳離得太太遠(yuǎn)；主臥臥緊鄰廚房房不好他們均建議議：廚房和和衛(wèi)生間的的位置互換換3290方馬騫戶型型半數(shù)受訪者者對(duì)該戶型型作出了正正面評(píng)價(jià)。。他們認(rèn)為為：比較時(shí)尚動(dòng)靜分離,功能區(qū)域分分隔，私密密性強(qiáng)半數(shù)堅(jiān)持之之前對(duì)躍層層的看法，，認(rèn)為90方做成躍層層不合適，，壓抑感比比較強(qiáng)；此外，其中中還有人對(duì)對(duì)躍層本身身不認(rèn)可，，認(rèn)為小孩孩或老人上上下樓梯不不方便在躍層的測(cè)測(cè)試中，希希望90方是平層的的共12位，希望躍躍層的僅3位。但在戶戶型測(cè)試中中，認(rèn)同馬馬騫公寓者者有7位。這說明明有4位平層需求求者被引導(dǎo)導(dǎo)到躍層中中。可見，，部分小戶戶型客戶存存在一定的的可引導(dǎo)性性。33三戶型比較較14位受訪訪者在90方兩房、、90方三三房和馬騫騫公寓中進(jìn)進(jìn)行了選擇擇。選擇馬騫和和兩房的人人數(shù)稍多。。戶型選擇人數(shù)喜歡原因90方兩房5位戶型設(shè)計(jì)較為合理舒適感強(qiáng)90方三房3位功能較齊全，經(jīng)濟(jì)實(shí)用90方馬騫6位動(dòng)靜分離；感覺比較時(shí)尚、浪漫34本次研究的的時(shí)間周期期為15天，具體安安排如下：：購房決策變變化35小區(qū)規(guī)劃及及景觀小區(qū)規(guī)劃在小區(qū)景觀觀方面，他他們提到的的比較喜歡歡的樓盤包包括桂花城城、晴園、、春江花月月、翡翠城城、楓華府府第主要是喜歡歡綠化多；；草木繁盛盛，四季常常青；草坪坪水池灌木木都有，比比較有層次次感；有中中心花園。。小區(qū)景觀5位表示沒有有看過其他他樓盤或沒沒有留意。。受訪者比較較喜歡的樓樓盤有：綠綠園、桂花花城、晴園園、南都德德迦、銀馬馬公寓、現(xiàn)現(xiàn)代城、翡翡翠城等問及喜歡的的方面，多多數(shù)人回答答得較為籠籠統(tǒng)：整體體感覺較好好（南都德德迦）；較較為大氣（（銀馬）、、樓間距大大（現(xiàn)代城城、晴園））、人車分分流可見，他們們看過的樓樓盤比較少少，對(duì)于小小區(qū)規(guī)劃和和影響的要要求并不高高。尤其是在小區(qū)景景觀方面，，綠化多、、樓間距大大即會(huì)成為為他們喜歡歡的原因他們對(duì)所購購樓盤的小小區(qū)規(guī)劃與與景觀大多多表示一般般，有的甚甚至表示沒沒有注意相較而言，，世貿(mào)**的認(rèn)可度度相對(duì)較高高。世貿(mào)**：：人車分流流、樓間距距大；綠化化面積較大大，有水池池點(diǎn)綴所購樓盤情情況36單價(jià)看法在購買小戶戶型之前，，大多數(shù)對(duì)對(duì)單價(jià)有所所預(yù)算，他他們可接受受的最高單單價(jià)從8000元——20000元不等，其其中欲購毛毛坯房的單單價(jià)預(yù)算以以10000——11000元左右居多。但也也有極少數(shù)數(shù)表示沒有有考慮過單單價(jià)問題。。投資客由由于選擇的的樓盤為世世貿(mào)**，，其預(yù)算集集中于10000多一點(diǎn)至18000的范圍內(nèi)。。從實(shí)際成交交情況來看看，他們的的成交單價(jià)價(jià)基本上在在其預(yù)算范范圍內(nèi)。在在這一點(diǎn)上上，投資客與自住者者差異不大大。單價(jià)預(yù)算與與實(shí)際成交交情況對(duì)所購物業(yè)業(yè)的價(jià)格評(píng)評(píng)價(jià)投資客：一一位認(rèn)為物物有所值，，一位認(rèn)為為在同地段段樓盤中價(jià)價(jià)格偏高自住者：絕絕大多數(shù)持持認(rèn)同態(tài)度度，認(rèn)為所所購物業(yè)價(jià)價(jià)格比較合合理，物有有所值；僅極個(gè)別認(rèn)認(rèn)為價(jià)格偏偏高，這主主要出現(xiàn)在在景上客戶戶中，之所所以認(rèn)為，，是覺得后來來開出的地地段相似的的樓盤單價(jià)價(jià)要便宜1000元左右。LOFT購買者：一一位以內(nèi)部部價(jià)購得；；另一位認(rèn)為為單價(jià)比同同地段樓盤盤要高，但但由于是LOFT戶型，因而而感覺物有所所值。37裝修設(shè)想7位希望買毛毛坯房，最最終也選擇擇了毛坯房房3位偏愛精裝裝修，但實(shí)實(shí)際上均買買了毛坯房房。改變的的原因各不不相同：不不是信任的的開發(fā)商；；傾向地段段沒有精裝裝修房；精精裝修房均均為單身公公寓，面積積過小5位下單前覺覺得無所謂謂，但最終終他們多選選擇了精裝裝修/全裝修。由于多數(shù)為為首次購房房，他們對(duì)對(duì)于裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)基本上上沒什么概概念?，F(xiàn)身說法(設(shè)想精裝修修，實(shí)際上上買了毛坯坯房。)如果是綠城城的房子一一定要買精精裝修，比比較省心，，建工集團(tuán)團(tuán)第一次接接觸所以不不會(huì)買——余桔霞（世世貿(mào)**，，投資或作作為第二居居所）(設(shè)想精裝修修，實(shí)際上上買的是毛毛坯房。)精裝修的基基本上都是是單身公寓寓,如果是大面面積的價(jià)格格太貴——謝芳（紫園園，首次購購房）38購房傾向板板塊絕大多數(shù)都都有特定的的甚至是唯唯一的板塊塊傾向，其其中自住者主要要是從生活活習(xí)慣及工工作便利性性角度考慮慮，投資客基基本上是被被**吸引引，而未考考慮其他板板塊工作地點(diǎn)居住地方考慮的其他購房板塊購買樓盤最終選擇板塊西湖邊,

少年宮旁邊浙大玉泉校區(qū)對(duì)面沒有考慮其他板塊世貿(mào)**

天目山路沁雅花園沒考慮過其他板塊世貿(mào)**

省府8號(hào)樓錦江家園城東南肖阜一帶,交通便利紫園

浙大華家池校區(qū)（08年搬遷至紫荊港校區(qū)）學(xué)校提供的房子紫荊港校區(qū)附近，當(dāng)時(shí)是考慮蔣村和三墩西城年華蔣村，這個(gè)樓盤是離學(xué)校最近慶春東路,外海大廈九堡格畈南苑(在九環(huán)路上),同事家里彩虹城(認(rèn)為沒有過江),很多同事買的房子都在那里水印城彩虹城一期已賣完,二期價(jià)格太貴,水印城的價(jià)格不是很高浙大中控,濱江六和路東河錦園(慶春路和建國路交叉的地方)自己沒有考慮過世貿(mào)**父母選擇自由職業(yè)者以前住小營民居現(xiàn)在賣掉了，目前長住上海只考慮錢江新城盛世錢塘認(rèn)識(shí)高管，可內(nèi)部價(jià)購得教工路小百花越劇團(tuán)南都德迦公寓沒有考慮過世貿(mào)**

文三路華星科技大廈文二路翠苑五區(qū)沒考慮其他板塊世貿(mào)**

投資客39購房傾向板板塊少數(shù)受訪者者的選擇范范圍相對(duì)寬寬泛，他們們的考慮板板塊要么生生活或工作作較為便利利、要么發(fā)發(fā)展?jié)摿^較好、要么么生活習(xí)慣慣或距離父父母/朋友較近從最終結(jié)果果來看，他他們大多仍仍選擇了生生活或工作作相對(duì)便利利的板塊。。工作地點(diǎn)居住地方考慮的其他購房板塊及原因購買樓盤最終選擇板塊中山北路慶春電影大世界后面城西中豪晴園,僅僅是這個(gè)樓盤。主要是房產(chǎn)公司產(chǎn)品本身做的比較好。主要考慮的是老城區(qū),交通等各方面配套比較齊全紫園城東自己比較熟悉,配套價(jià)格戶型綜合來說還是不錯(cuò)的城站附近德勝東村蕭山新區(qū)，佳境天城那一塊,感覺那個(gè)地段還蠻有發(fā)展?jié)摿Φ?，離公司近。也考慮過九堡,因?yàn)槟抢飼?huì)通地鐵景上公寓最終選擇城北，是因?yàn)殡x自己老公的單位近一點(diǎn),上下班方便一點(diǎn),而且同事也買了那個(gè)地方.文三街古蕩灣小區(qū)只要是城西就行，文教區(qū)這邊么離工作單位近一點(diǎn)文鼎苑買了蔣村板塊。當(dāng)時(shí)文教區(qū)這邊沒什么小戶型的房子，而且價(jià)格也相對(duì)要貴一點(diǎn)聚龍大廈城西紫桂城西的都接受,住在這邊很久已經(jīng)習(xí)慣了,朋友也都在這邊親親家園最終選擇三墩,是因?yàn)樾^(qū)內(nèi)部的配套比較好而且價(jià)格低,在市區(qū)價(jià)格太高城站附近體育場(chǎng)路附近錢江新城,政府規(guī)劃,有地鐵到那邊,是未來的市中心和商業(yè)區(qū)景上公寓女朋友喜歡莫干山路德勝新村西湖區(qū)、慶春路一帶和城北和睦一帶。西湖區(qū)整體感覺人員素質(zhì)相對(duì)不錯(cuò)。慶春路因?yàn)槭歉改缸≡谀沁叀：湍滥沁呏饕莾r(jià)格比較低西城年華主要看重它的教育配套，并靠近西溪濕地40看好樓盤絕大多數(shù)受受訪者最多多看過一、、兩個(gè)樓盤盤；極少數(shù)數(shù)看過的樓樓盤較多，，但這主要要出現(xiàn)在考考慮板塊較較多的受訪訪者中，且且他們看的的多為蕭山山和濱江的的樓盤。這表示大多多數(shù)受訪者者在購房時(shí)時(shí)對(duì)板塊或或樓盤具有有非常強(qiáng)的的針對(duì)性。。丁香公寓——看好綠城的的品牌/精裝修傾城之戀——周邊環(huán)境,戶型結(jié)構(gòu)都都很好佳境天城——有發(fā)展?jié)摿αΓ瑯潜P規(guī)規(guī)模大，配配套會(huì)齊全全，以后會(huì)會(huì)通地鐵朋友推薦；；廣告做得得也不錯(cuò)淺水灣城市市花園——位置好,在市區(qū),各方面配套套比較齊全全親親家園——主要看好它它的環(huán)境和和價(jià)格，但但沒車的話話感覺比較較遠(yuǎn)文鼎苑——靠近浙大紫紫金港校區(qū)區(qū)，離市區(qū)區(qū)近，但全全部都是高高層，而且且價(jià)格太高高翡翠城——比較喜歡它它的小區(qū)規(guī)規(guī)劃和建筑筑風(fēng)格；內(nèi)內(nèi)部有會(huì)所所,人車分流；；小區(qū)景觀比較好,綠化比較漂漂亮,草坪樹木水水池相結(jié)合合彩虹城——周圍配套齊齊全，朋友友同事都在在那邊受訪者看好好的樓盤通過受訪者者的看好樓樓盤和所購購樓盤對(duì)比比，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)：在最終購買買的板塊中中，他們大大多僅看好好所購樓盤盤，而無其其他樓盤選選擇41所購樓盤的的吸引力和和顧慮所購樓盤下單原因細(xì)化說明顧慮世貿(mào)**地段是最大吸引力；其次是樓盤品質(zhì)此外，極少數(shù)提到了綠化較多。地段：位于黃龍商務(wù)區(qū)，較為稀缺且配套成熟；教工路為地鐵交叉處樓盤品質(zhì)：設(shè)計(jì)較好，且建材較高檔，細(xì)部處理也較為到位歐美中心是最大顧慮：一是擔(dān)心擋住自己的視線或陽光；二是擔(dān)心過于嘈雜紫園面積小，價(jià)格合適；所在區(qū)域較為熟悉，地段好，周邊配套齊全地段：市中心目前道路整修，交通不太便利；旁邊是老的小區(qū)；靠近鐵路景上地段和價(jià)格地段：離市中心比較近/離工作單位近價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)便宜，總價(jià)在可承受范圍內(nèi)工業(yè)區(qū)，周邊環(huán)境不好西城年華地段教育配套——保俶小學(xué)離西溪濕地比較近地段：離工作單位比較近/靠近紫荊港校區(qū)，對(duì)面為行政辦公樓戶型結(jié)構(gòu)不太合理，廚房太?。▋H2方）；物業(yè)管理質(zhì)量沒有承諾的好文鼎苑離工作單位近；開發(fā)商也不錯(cuò)基本上沒有。目前唯一不滿是房子進(jìn)深太長親親家園最關(guān)鍵價(jià)格相對(duì)較低內(nèi)部配套齊全/戶型不錯(cuò)戶型：三個(gè)房間都朝南擔(dān)心房屋質(zhì)量盛世錢塘地段和戶型地段：錢江新城，未來城市新中心戶型：LOFT，實(shí)用面積大小孩讀書的學(xué)校歸屬水印城唯一一個(gè)以運(yùn)動(dòng)為主題的樓盤60多方，雖為LOFT，但仍擔(dān)心太小42私家車及交交通配套需需求近半數(shù)有私私家車，但但他們?cè)谫徺彿繒r(shí)大多多沒有同時(shí)時(shí)購買車位位。他們認(rèn)認(rèn)為買車位位不如租車車位劃算目前無車者者的出行方方式以公交交為主，少少數(shù)人騎車車或走路。。私家車擁有有情況出行方式希望的交通通配套無論是有車車族還是無無車者，均均希望周邊邊交通配套套較為齊全全。他們希望周周邊交通較較為便利，，公交線路路多，最好好通地鐵極少數(shù)人希希望周邊打打的也較為為便利；還還有極少數(shù)數(shù)人希望周周邊有高架架，但希望望高架距離離樓盤有一一定距離。。在對(duì)交通配配套的需求求方面，投投資客與自自住者沒有有差異本項(xiàng)目基本具備備小戶型購房者者對(duì)交通配套的的需求43本次研究的時(shí)間間周期為15天，具體安排如如下：板塊測(cè)試44板塊看法文教區(qū)絕大多數(shù)認(rèn)為配配套較成熟、交交通便利且人文文氛圍濃厚；且且居住檔次比較較高他們認(rèn)為該板塊塊年輕人較多，，對(duì)小戶型的需需求應(yīng)該比較大大但他們也認(rèn)為該該板塊價(jià)格較高高濱江一橋絕大多數(shù)認(rèn)為規(guī)規(guī)劃較好，發(fā)展展?jié)摿^大，但但目前配套不完完善，生活及工工作仍非常不便便但同時(shí)他們認(rèn)為為濱江的年輕人人及高校教師較較多，對(duì)于小戶戶型的需求較為為旺盛對(duì)于工作在市中中心的自住需求求者，該板塊吸吸引力不大目標(biāo)板塊絕大多數(shù)認(rèn)為屬屬于老城區(qū)，距距離市中心較近近，配套較為完完善該區(qū)域小戶型的的需求也比較大大，但少數(shù)認(rèn)為為比較適合商務(wù)務(wù)人士同時(shí)部分受訪者者擔(dān)心周邊老小小區(qū)較多，居住住人群較雜45傾向板塊在三板塊中，大部分（9位）傾向于文教教區(qū)，認(rèn)為整體體氛圍好，居住住人群檔次高；；這部分人目前大大多生活/工作在城西3位傾向于目標(biāo)板板塊，距離市中心近，，配套全，單價(jià)價(jià)相對(duì)低是該板板塊的主要吸引引力這三位中，一位位為投資客，另另二位為景上購購房者，他們目目前或未來居住住在目標(biāo)板塊附附近其他人選擇濱江江一橋，主要看看好它的發(fā)展?jié)摑摿??？梢?，目?biāo)板塊塊與文教板塊比比并無競(jìng)爭(zhēng)力。。它未來的小戶戶型來源將主要是以居住或工工作在板塊附近近的自住者和投投資客為主。46各板塊出價(jià)及升升值空間預(yù)期文教區(qū)毛坯房：以10000-13000元為主精裝修：以12000-15000元為主絕大多數(shù)認(rèn)為目目前房價(jià)已達(dá)到到高位，未來升升值空間不大。。僅少數(shù)人出于于配套、居住檔檔次等因素考慮慮認(rèn)為仍存在較較大的升值空間間濱江一橋毛坯房：以7000-8000元為主，少數(shù)出出價(jià)達(dá)9000元精裝修：以9000左右為主，少數(shù)數(shù)出價(jià)達(dá)11000元認(rèn)為升值空間最最大。一是本身身價(jià)格較低，二二是地鐵開通、、其他配套跟上上后，價(jià)格將有有很大提升，有有少數(shù)認(rèn)為5年內(nèi)毛坯房會(huì)上上升至10000元。47目標(biāo)板塊出價(jià)及及升值空間預(yù)期期目標(biāo)板塊毛坯房：11位出價(jià)者中，以以9000-10000元為主（7位），但最高出出價(jià)為12000元。精裝修：多表示在毛坯房房基礎(chǔ)上增加1000-2000元左右，即精裝裝修出價(jià)以11000-12000元為主，最高出出價(jià)者不超過14000元。大多數(shù)認(rèn)為存在在升值空間，但但他們對(duì)于升值值大小的分歧較較大。認(rèn)