南京房地產(chǎn)社區(qū)項(xiàng)目工作流程報(bào)告

上兵伐謀廣興花苑No.1突擊戰(zhàn)法前言我們的工作流程地塊區(qū)位分析市場(chǎng)供需分析推案時(shí)機(jī)與節(jié)奏分析項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品計(jì)劃開(kāi)發(fā)計(jì)劃資金計(jì)劃建筑計(jì)劃客源構(gòu)成與購(gòu)買(mǎi)決策分析產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析客戶渠道分析推案進(jìn)度分析廣告策略媒體策略價(jià)格策略銷(xiāo)控策略市場(chǎng)供需分析沒(méi)有調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)一市場(chǎng)環(huán)境

南京2010年城市遠(yuǎn)景規(guī)劃南京市房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響南京市房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響江寧區(qū)發(fā)展規(guī)劃及分析二市場(chǎng)發(fā)展

南京市房地產(chǎn)宏觀發(fā)展情況南京市房地產(chǎn)宏觀發(fā)展主要指標(biāo)房地產(chǎn)抵押與房地產(chǎn)按揭二手房市場(chǎng)分析房改政策對(duì)南京市房地產(chǎn)的影響分析單位20002001增長(zhǎng)率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資億元105.71115%住宅開(kāi)發(fā)投資億元66.475.2813.3%施工面積萬(wàn)平方米97010538.5%住宅面積萬(wàn)平方米658.36743.9513.0%竣工面積萬(wàn)平方米383.804035%批準(zhǔn)上市面積萬(wàn)平方米320.803241%指標(biāo)名稱計(jì)量單位本月止累計(jì)比去年同期增長(zhǎng)%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額萬(wàn)元1,110,03411.7#商品房屋投資額萬(wàn)元707,27310.8土地開(kāi)發(fā)投資額萬(wàn)元189,64483.71、按工程用途分住宅萬(wàn)元752,78613.3辦公樓萬(wàn)元112,325-11.5商業(yè)用房萬(wàn)元87,491-20.3其他萬(wàn)元157,43270.22、房屋建筑面積施工面積萬(wàn)平方米1,053.288.5#住宅萬(wàn)平方米743.9513竣工面積萬(wàn)平方米402.785.1#住宅萬(wàn)平方米308.963.83、商品房屋銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方米281.8926.8#住宅萬(wàn)平方米249.0831.24、商品房屋銷(xiāo)售額萬(wàn)元817,06331.6#住宅萬(wàn)元640,63929.75、土地開(kāi)發(fā)面積萬(wàn)平方米21068三市場(chǎng)研究調(diào)查?

南京市潛在購(gòu)房者狀況分析城中與城東居民是較大的區(qū)域購(gòu)房群體，購(gòu)房者1/3是城中居民，城東居民約占20%。購(gòu)房者的工作地點(diǎn)集中城中，在城中工作的消費(fèi)者占總數(shù)的40.99%，其次在城東、城北、城南工作的消費(fèi)者也占一定比例。南京常住戶口市市民是主要購(gòu)房房者，占潛在消消費(fèi)者的89.12%，擁有南京暫改善住房條件與與首次置業(yè)者各各占相當(dāng)比例，，但前者多于后后者。改善住房條件者者的當(dāng)前住房性性質(zhì)屬于自購(gòu)房房改房/微利房的消費(fèi)者者最多，高達(dá)43.52%，其次，約有19.82%的消費(fèi)者目前擁?yè)碛猩唐贩?；沒(méi)有屬于自己住住房，而暫時(shí)租租房、借住他人人住房、棲身公公司宿舍的首次次置業(yè)者占到36.26%。根據(jù)調(diào)查，64.58%的消費(fèi)者打算在在一年之內(nèi)購(gòu)房房。比例最大，，打算2年之內(nèi)購(gòu)房的消消費(fèi)者占25.73%，二者合計(jì)達(dá)90.31%。?潛在購(gòu)房者購(gòu)房房時(shí)間分析城東板塊依然是是消費(fèi)者首選購(gòu)購(gòu)房區(qū)域，但購(gòu)購(gòu)房西移趨勢(shì)日日漸明朗；城中中板塊需求下挫挫，購(gòu)房意向低低于江寧。?潛在購(gòu)房者購(gòu)房房區(qū)域分析90%以上表示會(huì)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商品房，打算受消費(fèi)習(xí)慣與得房率的影響，南京的購(gòu)房者首選多層住宅，多層住宅成為主流取向，約有80.08%的消費(fèi)者有意向購(gòu)買(mǎi)多層住宅。另外，小高層行情也逐漸看漲，30.20%的消費(fèi)者表示會(huì)考慮選擇小高層住宅，但高層住宅依然難以暢銷(xiāo)。?住宅類型選擇調(diào)查顯示，59.51%的潛在顧客喜歡歡平層結(jié)構(gòu)住宅宅，躍層與錯(cuò)層層住宅的購(gòu)買(mǎi)意意向也分別達(dá)到到近30%，打算購(gòu)買(mǎi)復(fù)式式住宅的消費(fèi)者者較少。交通條件、價(jià)格格與樓盤(pán)質(zhì)量是是左右消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房的三項(xiàng)主要要因素，與以前前相比，樓盤(pán)質(zhì)質(zhì)量日益受到重重視。因素比例（%）交通66.52學(xué)區(qū)劃分26.89物業(yè)管理29.11樓盤(pán)質(zhì)量33.08開(kāi)發(fā)商的形象及信譽(yù)8.00價(jià)格40.69小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀13.36小區(qū)內(nèi)居住人群狀況10.03周邊自然環(huán)境14.01周邊生活配套設(shè)施7.60增值潛力2.63?影響消費(fèi)者購(gòu)房因因素分析另外，學(xué)區(qū)劃分、、物業(yè)管理也是影影響消費(fèi)者購(gòu)房的的重要因素。相較較而言，增值潛力力不受重視，只能能影響2.63%的消費(fèi)者的購(gòu)房選選擇，說(shuō)明南京的的房產(chǎn)投資者仍占占少數(shù)。在影響消費(fèi)者購(gòu)房房的幾項(xiàng)主要因素素中，隨著家庭月月收入的增加，消消費(fèi)者對(duì)交通、樓樓盤(pán)質(zhì)量、價(jià)格的的重視程度逐漸降降低，對(duì)小區(qū)物業(yè)業(yè)管理的重視程度度則呈增加趨勢(shì)，，對(duì)學(xué)區(qū)劃分的重重視程度則基本無(wú)無(wú)變化。值得注意的是，小小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)也也隨著收入的增加加而越來(lái)也大地影影響消費(fèi)者的購(gòu)房房意向，這也意味味著針對(duì)高收入人人群的精品樓盤(pán)/小區(qū)應(yīng)在小區(qū)景觀觀設(shè)計(jì)方面多下功功夫。?收入對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房房考慮因素的影響響分析2000元以下2001-4000元4001-6000元6001-8000元8001-10000元10001-15000元交通72.2468.6565.6352.3157.5045.71學(xué)區(qū)劃分22.6928.6328.3721.5424.5028.57物業(yè)管理25.6729.1130.2936.9240.0034.29樓盤(pán)質(zhì)量25.9734.8634.3837.6930.0022.86開(kāi)發(fā)商的形象及信譽(yù)5.677.511.307.697.52.86價(jià)格48.9643.0430.0538.4626.5031.43小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀10.4512.1713.9422.3123.5022.86小區(qū)內(nèi)居住人群狀況6.279.2511.5417.6917.508.57周邊自然環(huán)境11.6411.3919.4719.2320.0017.14周邊生活配套設(shè)施6.577.1110.106.152.5011.43增值潛力2.392.142.644.622.508.57其他00.100000小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)與與業(yè)主的生活質(zhì)量量是息息相關(guān)的，，調(diào)查顯示，綠色色是小區(qū)內(nèi)不可缺缺少的景觀，可以以根據(jù)樓盤(pán)布局特特點(diǎn)，采用多種環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)方法有機(jī)機(jī)組合的方式，以以滿足不同類型潛潛在顧客的需要。。小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)比例（%）以綠化和樹(shù)木為主80.23以水景為主25.93以大面積活動(dòng)廣場(chǎng)為主19.82以體育設(shè)施為主13.61以雕塑景觀為主2.24以游戲設(shè)施為主1.24其他0.10?良好的綠化，優(yōu)美美的水景與大面積積活動(dòng)廣場(chǎng)有機(jī)結(jié)結(jié)合的小區(qū)環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)會(huì)受到消費(fèi)者者的喜愛(ài)面積需求分析——面積在80—120平方米的住宅受到到消費(fèi)者的追捧，，是需求主向。調(diào)查結(jié)果表明，分分別由31.69%和27.97%的消費(fèi)者希望購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)80—100平方米與101—120平方米的住宅，80平方米以下的住宅宅僅有16%的消費(fèi)者表示會(huì)考考慮購(gòu)買(mǎi)，60平方米以下的住宅宅需求量更小，僅僅占1.94%。?住宅面積與套型需需求分析從收入角度來(lái)看，，收入在2000元/月以下的家庭主要要集中于購(gòu)買(mǎi)60-100平方米的住宅，71.64%的需求在此區(qū)間，，收入在2001-4000元/月的家庭主要購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)80-120平方米的住宅，65.43%的需求在此區(qū)間；；但是兩個(gè)收入階階層的消費(fèi)者都對(duì)對(duì)80-100平方米的意向率最最高。收入在4000元/月-10000元/月的家庭的住宅面面積需求都以100-120平方米為最多，各各有近四成的消費(fèi)費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)意向。。另外，在該收入入層面，也有相當(dāng)當(dāng)一部分家庭打算算購(gòu)買(mǎi)面積在120-140平方米住宅。收入超過(guò)10000元/月的家庭主要打算算購(gòu)買(mǎi)面積在120平方米以上的大面面積住宅，其中又又以120-140平方米住宅的選購(gòu)購(gòu)率最高，近三成成。?收入對(duì)消費(fèi)者選購(gòu)購(gòu)住房面積的影響響2000元以下2001-4000元4001-6000元6001-8000元8001-10000元10001-15000元15000元以上60以下7.761.170.24000061-8031.6414.127.211.5400081-10040.0036.9021.8813.8520.008.5716.67101-12013.7328.5336.3035.3837.5020.0016.67121-1405.6713.0522.3631.5420.0028.5726.66141-1600.905.266.4811.5415.0020.0016.67161-2000.300.783.615.382.5017.1516.67201以上00.191.920.775.005.716.66合計(jì)100100100100100100100套型需求形式呈明明顯的多元化，但但三室二廳住宅有有最大的市場(chǎng)空間間，有36.42%的消費(fèi)者有意向購(gòu)購(gòu)買(mǎi)該套型。從對(duì)“室”的選擇擇來(lái)看，三室型住住宅市場(chǎng)需求程度度最高，一室、二二室、三室、四室室的需求比例為：：1：38：55：6從對(duì)“廳”的選擇擇來(lái)看，有59.81%的消費(fèi)者認(rèn)為二廳廳型住宅較為理想想，比較適宜居住住。同同時(shí)又必必須看到，作為主主力戶型的二室一一廳一衛(wèi)~三室二廳二衛(wèi)（五五種套型）住宅的的需求群體大小基基本相同，差異不不大，都約在17~20%左右，這說(shuō)明多樣樣化、個(gè)性化的消消費(fèi)階層格局已經(jīng)經(jīng)初步形成。?套型需求分析2000元以下2001-4000元4001-6000元6001-8000元8001-10000元10001-15000元15000元以上一室一廳一衛(wèi)3.580.580.240.77000二室一廳一衛(wèi)43.8820.3510.821.542.50010.00二室二廳一衛(wèi)14.6320.7416.5913.8515.005.7110.00三室一廳一衛(wèi)19.4019.9615.8717.687.508.576.67三室二廳一衛(wèi)9.8518.4017.5521.5427.5020.00013.33三室二廳二衛(wèi)7.7616.3628.1233.8530.0042.8620.00四室二廳二衛(wèi)0.903.519.379.2312.5017.1533.33五房以上00.101.441.545.005.716.67合計(jì)100100100100100100100收入對(duì)消費(fèi)者選購(gòu)購(gòu)房型的影響21-30萬(wàn)元之間的總價(jià)是是潛在顧客承受能能力最強(qiáng)的區(qū)間段段，40萬(wàn)元以下的總價(jià)承承受人群占總數(shù)的的82.91%?價(jià)格需求分析按揭購(gòu)房是消費(fèi)者者的主要付款方式式，8-10萬(wàn)元是較佳的首付付額度，1001-1500元/月是較佳的月供額額度。?付款方式與能力分分析四江寧區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)研究?區(qū)域概述江寧區(qū)總面積1567平方公里，轄18個(gè)鎮(zhèn)，74.70萬(wàn)人口，區(qū)位優(yōu)越越，基礎(chǔ)設(shè)施完備備、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)達(dá)。江寧于2000年撤縣建區(qū)，以東東山為中心，劃出出110平方公里作為集風(fēng)風(fēng)景游覽、金融、、科技、高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)加工、住宅宅為一體的新市區(qū)區(qū)布局框架。自然環(huán)境好大配套前景好交通正改善低價(jià)高質(zhì)房升值潛力大規(guī)劃前景好?購(gòu)房者選擇江寧的的理由有意向在江寧購(gòu)房房的大多擁有大專專、本科學(xué)歷，但但本科學(xué)歷消費(fèi)者者僅有26.47%，明顯低于其他各各板塊。近一半購(gòu)房房意向者的的家庭月總總收入在2001-4000元之間，另另外，收入入在2000元以下的占占到24.63%。?江寧區(qū)住宅宅需求分析析各有1/3的潛在購(gòu)江江寧住房者者的購(gòu)房區(qū)區(qū)域選擇在在岔路口、、東山鎮(zhèn)、、開(kāi)發(fā)區(qū)三三片區(qū)，湯湯山鎮(zhèn)住宅宅的選擇率率最低。絕大數(shù)消費(fèi)費(fèi)者愿意購(gòu)購(gòu)買(mǎi)江寧的的多層住宅宅，其次是是小高層。。消費(fèi)者在江江寧區(qū)購(gòu)房房時(shí)首先考考慮的是：：交通、價(jià)價(jià)格和樓盤(pán)盤(pán)質(zhì)量，其其次是小區(qū)區(qū)物業(yè)管理理。因素比例（%）交通68.75學(xué)區(qū)劃分14.34物業(yè)管理30.15樓盤(pán)質(zhì)量34.19開(kāi)發(fā)商的形象及信譽(yù)10.66價(jià)格43.75小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀17.28小區(qū)內(nèi)居住人群狀況7.72周邊自然環(huán)境14.34周邊生活配套設(shè)施11.03增值潛力2.57?潛在購(gòu)江寧寧住宅者購(gòu)購(gòu)房考慮因因素分布“三室型”的的住宅最受受歡迎，其其次是“二二室型”住住宅，兩類類套型分別別鎖定59.19%、29.42%的消費(fèi)群體體。有六成的消消費(fèi)者想購(gòu)購(gòu)買(mǎi)81-120平方米的住住宅，60平方米以下下的小面積積住宅需求求量最小。。有81.99%的消費(fèi)者希希望在江寧寧區(qū)購(gòu)買(mǎi)到到30萬(wàn)以下的住住宅，41萬(wàn)元以上的的住宅需求求量不到8%。?區(qū)域價(jià)值研研判1社會(huì)價(jià)值：：江寧經(jīng)濟(jì)濟(jì)綜合實(shí)力力雄踞百?gòu)?qiáng)強(qiáng)。第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增增長(zhǎng)為房產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展提供了了保證。未未來(lái)江寧經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中中，三產(chǎn)比比重會(huì)有明明顯上升，，隨著外資資利用區(qū)域域的南移、、東進(jìn)、白白領(lǐng)階層的的逐漸成型型，房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展會(huì)有較大大空間。2土地價(jià)值：：江寧基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的建建設(shè)提高了了土地價(jià)值值，撤縣建建區(qū)后房產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在全全縣經(jīng)濟(jì)中中所占的比比重與日俱俱增。江寧寧作為南京京新市區(qū)的的定位將為為江寧帶來(lái)來(lái)大量市政政投資的傾傾斜，增加加江寧的市市場(chǎng)關(guān)注度度與心理認(rèn)認(rèn)同感。3東山的消費(fèi)費(fèi)群體中有有一大部分分是本地消消費(fèi)者，萊萊茵東郡和和市政天元元城的開(kāi)發(fā)發(fā)為東山板板塊帶來(lái)了了大量南京京客戶，也也使東山板板塊的市場(chǎng)場(chǎng)吸引力有有了一定的的提高。根據(jù)南京市市政府規(guī)劃劃，除新街街口為中心心的主城外外，東山、、仙西、浦浦口將成為為三大新城城區(qū)。其中中東山將承承擔(dān)主城綜綜合功能的的擴(kuò)散，鼓鼓勵(lì)發(fā)展休休閑娛樂(lè)、、商貿(mào)服務(wù)務(wù)、居住生生活等第三三產(chǎn)業(yè)以及及高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)，到到2010年，預(yù)計(jì)將將有30萬(wàn)市民生活活在江寧。。江寧作為為重點(diǎn)發(fā)展展的新市區(qū)區(qū)，將承擔(dān)擔(dān)著著稱功功能擴(kuò)散與與主城區(qū)擴(kuò)擴(kuò)容的任務(wù)務(wù)，江寧房房地產(chǎn)發(fā)展展始終同城城市化發(fā)展展相聯(lián)系。。?江寧區(qū)住住宅房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)趨勢(shì)分分析優(yōu)勢(shì)南京經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的整體態(tài)態(tài)勢(shì)較好好。江寧板塊塊相對(duì)成成熟，供供需兩旺旺，市場(chǎng)場(chǎng)潛力巨巨大。區(qū)位與環(huán)環(huán)境優(yōu)勢(shì)勢(shì)日漸顯顯現(xiàn)。江寧具有有不可比比擬的價(jià)價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)。江寧區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)層次次分明，，產(chǎn)品線線齊全。。劣勢(shì)政府投資資力度的的轉(zhuǎn)移使使江寧的的市場(chǎng)關(guān)關(guān)注度、、投資力力度有所下下降?？焖俳煌ㄍㄍǖ佬栊枰M快快打通。。?區(qū)域價(jià)值值SWOT分析機(jī)會(huì)點(diǎn)南京舊城城改造和和城市擴(kuò)擴(kuò)張給江江寧帶來(lái)來(lái)重大機(jī)機(jī)遇。江寧的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和南京京人口階階層結(jié)構(gòu)構(gòu)變化使使得江寧寧房地產(chǎn)市市場(chǎng)動(dòng)力力強(qiáng)勁。。高標(biāo)準(zhǔn)的的規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢(shì)、土土地政策策非常寬寬松、拆拆遷安置置費(fèi)用較少少，降低低了開(kāi)發(fā)發(fā)成本增增加了市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。威脅點(diǎn)江寧市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)““宏觀看看好、微微觀看淡淡”江寧房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)不合合理。土地開(kāi)發(fā)發(fā)量與區(qū)區(qū)域分布布不平衡衡。項(xiàng)目地塊塊區(qū)位分分析知己知彼彼謀定而后后動(dòng)一城市市化特征征與生活活配套設(shè)設(shè)施路網(wǎng)發(fā)達(dá)達(dá)，出行行便利五大商業(yè)業(yè)購(gòu)物街街奠定核核心地位位周邊教育育環(huán)境成成熟輕軌建設(shè)設(shè)與財(cái)富富廣場(chǎng)將將極大提提升地塊塊含金量量?東山鎮(zhèn)板板塊核心心區(qū)域本地塊屬屬于大型型居住區(qū)區(qū)商業(yè)配配套核心心區(qū)域，，具備現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的居居住價(jià)值值與中期期投資效效益，居住投資資兩相宜宜。二競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案綜綜述周邊區(qū)域域集中了了兩個(gè)大大型優(yōu)質(zhì)質(zhì)樓盤(pán)，，作為地散布的小型在建、已交付樓盤(pán)反映了區(qū)域行情主流，構(gòu)成房?jī)r(jià)底部支撐。?區(qū)域行情情描述區(qū)域房?jī)r(jià)價(jià)范圍：：2200-2800元目前本區(qū)區(qū)域在售售項(xiàng)目中中市政天天元城二二期銷(xiāo)售售過(guò)半，，在售戶戶數(shù)約150套；萊茵茵東郡一一期南塊塊進(jìn)入強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)期，，訂購(gòu)戶戶數(shù)逾80%；書(shū)香名名門(mén)二期期在售面面積約140套；天印印花園六六期即將將推出約約150戶；廣興花園園在售約約120套。萊茵東郡郡目前在在做二期期項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃報(bào)批批工作，，進(jìn)度不不明；市市政天元元城三、、四期可可能在10-11月間推出出，規(guī)模模約8-10萬(wàn)方。?區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)供需狀狀況分析析區(qū)域整體體供需平平衡，除除市政天天元后續(xù)續(xù)供應(yīng)連連續(xù)，供供應(yīng)面將將出現(xiàn)一一個(gè)空擋擋期。?區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)去化速速度分析析預(yù)計(jì)到11月間，區(qū)域內(nèi)內(nèi)除兩大項(xiàng)目目后續(xù)推案上上市量之外無(wú)無(wú)其他競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)跟進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)計(jì)，萊茵東郡郡、市政天元元城去化速度度約60-80套/月；其他小型型項(xiàng)目約30-40套/月。按此速度度預(yù)估，目前前在售項(xiàng)目?競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品綜述述洞悉競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)在操作過(guò)程程中的市場(chǎng)空空白，全力突突擊。萊茵東郡、市市政天元城是是本區(qū)域兩大大指標(biāo)項(xiàng)目，，在選位、規(guī)規(guī)劃、品牌形形象、工地形形象、操作能能力等各方面面相對(duì)本區(qū)域域其他項(xiàng)目遙遙遙領(lǐng)先，但但由于同屬大大型滾動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)，必定具有有分期項(xiàng)目在在推進(jìn)節(jié)奏上上的通病，留留給競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)足夠的市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)?！敬蟊P(pán)自身性質(zhì)質(zhì)造成的操作作特點(diǎn)】板塊預(yù)熱與造造勢(shì)面向最大化市市場(chǎng)，忽略小小眾群體與個(gè)個(gè)性市場(chǎng)產(chǎn)品調(diào)整不及及時(shí)，產(chǎn)品選選型照顧主力力產(chǎn)品低開(kāi)高走，解解決項(xiàng)目滾動(dòng)動(dòng)資金中前期啟動(dòng)動(dòng)區(qū)域配套套，為項(xiàng)目目中后期預(yù)預(yù)留上升空空間高密度廣告告力度，全全方位招攬攬客戶推案周期、、廣告周期期、銷(xiāo)售周周期無(wú)法同同步大型項(xiàng)目公公司操作，，決策程序序冗長(zhǎng)，應(yīng)應(yīng)變不及時(shí)時(shí)推案時(shí)機(jī)與與節(jié)奏分析析傾力突擊天時(shí)&地利&人和地段優(yōu)勢(shì)：：本案處在在東山新市市區(qū)的中心心地段,商業(yè)街、學(xué)學(xué)校遍布周周邊。交通通發(fā)達(dá)出行行方便，，就學(xué)方便便學(xué)區(qū)好。。人文優(yōu)勢(shì)客源優(yōu)勢(shì)：周邊眾多樓盤(pán)的大量廣告投入已使南京市民和江寧本地居民看好此區(qū)域，可省去前期大量廣告提升人氣的費(fèi)用。專業(yè)策劃公司前期介入優(yōu)勢(shì)：隨時(shí)掌握市場(chǎng)變幻，可使項(xiàng)目定位準(zhǔn)確增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。?本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)分析地塊北面現(xiàn)現(xiàn)有多層舊舊式住宅樓樓對(duì)現(xiàn)場(chǎng)形形象會(huì)造成成不良影響響。規(guī)劃中一條條馬路穿過(guò)過(guò)小區(qū)，影影響到小區(qū)區(qū)內(nèi)部的完完整性，且且此路修建建時(shí)間的不不確定性會(huì)會(huì)影響小區(qū)區(qū)配套設(shè)施施的開(kāi)工時(shí)時(shí)間，若此此路在小區(qū)區(qū)交付使用用后再開(kāi)工工建設(shè)則其其施工會(huì)擾擾民。?本項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì)分析規(guī)劃中地鐵鐵通向大學(xué)學(xué)城出口應(yīng)應(yīng)在天元路路，距離本本項(xiàng)目距離離較近未來(lái)來(lái)交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯極具具升值潛力力。江寧大學(xué)城城的構(gòu)筑將將形成一個(gè)個(gè)以大學(xué)為為紐帶，集集教育、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、生活活服務(wù)功能能為一體的的局部?jī)?yōu)化化區(qū)域，高高素質(zhì)人口口倒入成為為必然，大大量學(xué)校的的入住將為為本地帶來(lái)來(lái)大量高素素質(zhì)潛在客客戶。本案周邊仍仍有大塊空空地項(xiàng)目天元城與萊茵東郡的競(jìng)爭(zhēng)一旦導(dǎo)致雙方調(diào)整銷(xiāo)售策略和推盤(pán)計(jì)劃都會(huì)給本項(xiàng)目的銷(xiāo)售和客源帶來(lái)威脅。?本項(xiàng)目機(jī)會(huì)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分分析綜合地塊、、競(jìng)爭(zhēng)、時(shí)時(shí)機(jī)等各種種因素，本本項(xiàng)目不適適合進(jìn)行高高端產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)，但作作為中檔項(xiàng)項(xiàng)目操作，，機(jī)遇與威威脅并存，，抓住機(jī)遇遇找準(zhǔn)時(shí)機(jī)機(jī)嚴(yán)格按照照策劃安排排工程進(jìn)展展成為本案案成功的關(guān)關(guān)鍵。客源構(gòu)成與與購(gòu)買(mǎi)決策策分析上馬v.s下馬萊茵東郡、、市政天元元城是本區(qū)區(qū)域兩大““吸塵器””，以客戶戶構(gòu)成南京京市區(qū)/江寧周邊各各50%、成交1套約需吸引引5組客戶推算算，兩大項(xiàng)項(xiàng)目約吸引引了約2000-3000組客戶，其其中市區(qū)客客戶約1000-1500組，其中低低預(yù)算客戶戶約占分析未購(gòu)原因，再加上超小面積與超大面積兩端客戶即形成本案客戶大致輪廓。?客群分析的的思考過(guò)程程?一房一廳的的客戶群1剛走上社會(huì)會(huì)的年輕未未婚人士，，他們年齡齡在20~25歲經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)薄弱向往往有自己己的獨(dú)居處處所。2獨(dú)居老人，，他們不需需要太大的的房屋要求求房間采光光好，距離離基本生活活配套設(shè)施施近，上下下樓生活方方便。3外地留寧工工作者，他他們有不低低的穩(wěn)定收收入，外地地有固定居居所，對(duì)住住房條件要要求較高且且不愿租房房，他們不不需要太大大空間但要要生活舒適適最好是全全裝修房。。4投資者，小小房型總價(jià)價(jià)低、月供供少，投資資小房型風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較小，，出租租金金可抵一部部分月供，，壓力相對(duì)對(duì)較小，月月供結(jié)束即即可拿到產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。待市市場(chǎng)升值再再轉(zhuǎn)手或繼繼續(xù)出租都都合算。5周邊商場(chǎng)生意人人應(yīng)酬或其他用用途購(gòu)買(mǎi)。需求特點(diǎn)：過(guò)渡渡或投資型需求求，有裝修需求求，使用年限約約3-4年。?二+一房?jī)蓮d的客戶戶群1準(zhǔn)備結(jié)婚或剛結(jié)結(jié)婚的新人，他他們年齡在25~30歲左右積蓄有限限，尚未有小孩孩或孩子很小不不需獨(dú)立臥室，，第二房用作書(shū)書(shū)房或多功能房房或客房。2老人的住房，他他們不需要太大大的房屋要求房房間采光好，距距離基本生活配配套設(shè)施近，上上下樓生活方便便。?三房?jī)蓮d的客戶戶群1年齡在30~35歲左右有一定的的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，孩孩子稍大必須有有自己的一間房房間，另需準(zhǔn)備備一間客房或一一間書(shū)房。需求特點(diǎn)：過(guò)渡渡或經(jīng)濟(jì)型需求求，使用年限約約7-10年。產(chǎn)品計(jì)劃開(kāi)發(fā)計(jì)劃資金計(jì)劃建筑計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的致勝勝策略與莊共舞上馬對(duì)下馬萊茵東郡與天元元城是東山住宅宅市場(chǎng)的大莊家家，兩項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)提升了東山山住宅市場(chǎng)的檔檔次，吸引了眾眾多買(mǎi)家的眼球球，聚集了此地地段的人氣。萊茵東郡與天元元城的良好銷(xiāo)售售態(tài)勢(shì)必定會(huì)帶帶動(dòng)其周邊樓盤(pán)盤(pán)的客流量，其其完備的配套設(shè)設(shè)施也將成為周周邊共享的有利利資源。與莊家共舞將成成為本案一大特特色。莊家規(guī)模大實(shí)力力雄厚，本案規(guī)規(guī)模較小，全面面競(jìng)爭(zhēng)在本項(xiàng)目目不可行。找出出莊家產(chǎn)品的缺缺口和弱點(diǎn)，在在本案將之攻克克，用我們的一一流產(chǎn)品去沖擊擊莊家相對(duì)有缺缺陷的產(chǎn)品勢(shì)在在必得！一產(chǎn)品定位產(chǎn)品附加價(jià)值的的構(gòu)筑與創(chuàng)造附加價(jià)值的創(chuàng)造造可以從以下幾幾方面著手█錯(cuò)位化——普陀大盤(pán)幾乎都都從產(chǎn)品本身的的賣(mài)點(diǎn)渲染入入手，造成水景景、生態(tài)概念的的重復(fù)，MYCITY的成功即是錯(cuò)位位意識(shí)的體現(xiàn)；；█個(gè)性化——價(jià)格個(gè)性、建筑筑個(gè)性、功能個(gè)個(gè)性、環(huán)境個(gè)性性等方面著手，，如去年4500-5000元的生活型別墅墅上市量為零，，造成淺水灣別別墅一周內(nèi)訂完完；█定制化——北京的高檔個(gè)案案（塞納維拉））只為身價(jià)上千千萬(wàn)人士規(guī)劃，，許多細(xì)節(jié)在普普通樓盤(pán)很難照照搬，所以在行行情3000元地段創(chuàng)造了8000元的業(yè)績(jī)。江寧核心生活圈圈中，為青年白白領(lǐng)度身訂造的的中檔精致花園園社區(qū)。?市場(chǎng)定位?產(chǎn)品形態(tài)與功能能定位純多層與商業(yè)結(jié)結(jié)合，緊湊型、、過(guò)渡型、投資資型結(jié)合的住宅宅產(chǎn)品。?產(chǎn)品風(fēng)格定位適應(yīng)青年人活躍躍、自由、前衛(wèi)衛(wèi)的意識(shí)形態(tài)，，社區(qū)風(fēng)格以現(xiàn)現(xiàn)代建筑類型為為主，強(qiáng)調(diào)色彩彩與塊面的組合合。二戶型配比與與總價(jià)分布?戶型配比戶型一房一廳三房?jī)蓮d其他比例15%75%10%面積30~50M2100~105M2其他比例15%75%10%?總價(jià)與付款方式式區(qū)間總價(jià)控制在26萬(wàn)以內(nèi)首付款控制在5萬(wàn)左右月付款控制在1400產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析三種武器揚(yáng)長(zhǎng)才能避短戶型構(gòu)成二期工程程共15棟，384套，其中中兩室78套，三室室228套，四室室76套，復(fù)式式2套。面積配比比與總價(jià)價(jià)兩室面積積：92.8平方米—100.5平方米，，每套房房?jī)r(jià)25.52萬(wàn)元—27.64萬(wàn)元；三三室面積積：117平方米—130平方米，，每套房房?jī)r(jià)32.2萬(wàn)元—35.8萬(wàn)元；四四室面積積：150平方米—180平方米，，每套房房?jī)r(jià)41.25萬(wàn)元—49.5萬(wàn)元；躍躍層面積積：150平方米，，每套套房?jī)r(jià)37.5萬(wàn)元。1#、2#、3#樓為兩室結(jié)構(gòu)與進(jìn)度

1#、2#、3樓為5層住宅，其余為6層，樓間距為21平方米—25.6平方米，主打戶型為三室。二期明年4月交房。?市政天元元城綜述述市政天元元城三房房都在30萬(wàn)以上，，但小三三房的持持續(xù)熱銷(xiāo)銷(xiāo)和來(lái)自自銷(xiāo)售一一線的反反饋將影影響后期期產(chǎn)品的的設(shè)計(jì)。。萊茵東郡戶型構(gòu)成成一期22棟，共266套，其中中躍層94套，兩室室32套，三室室140套。已封二期共23棟，288套，其中躍層96套，兩房24套，三房168套。面積配比與總價(jià)均價(jià)2700元/平方米。兩室面積：103.01平方米，單價(jià)為2740元/平方米，房套價(jià)28.2萬(wàn)元；三室面積：120平方米—138平方米，房?jī)r(jià)（萬(wàn)元/套）32.4—37.26；躍層面積：166平方米—195平方米，房?jī)r(jià)（萬(wàn)元/套）44.82—52.65。結(jié)構(gòu)與進(jìn)度二期剛動(dòng)工，樓間距16.56米—18米，綠化率45%，兩室均在一層12個(gè)單元中，3、4層為躍層，整個(gè)小區(qū)樓層為4層，?萊茵東郡郡綜述萊茵東郡?競(jìng)爭(zhēng)武器器之一——戶型本案以經(jīng)經(jīng)濟(jì)型戶戶型為主主，實(shí)用用戶型是是爭(zhēng)奪低低端客戶戶的關(guān)鍵鍵。推薦戶型型設(shè)計(jì)選選型市政天元城三房主力戶型B1型三房二衛(wèi)約120平方B2型大三房約130平方萊茵東郡三房主力戶型E型大三房約134平方A型三房二衛(wèi)約126平方工作陽(yáng)臺(tái)？?jī)?chǔ)藏間？?競(jìng)爭(zhēng)武器之一——選位兩大項(xiàng)目低端產(chǎn)品品分布在較差位置置，相比而言，本本案三房分布將更更為合理。市政天元城二期平面圖?競(jìng)爭(zhēng)武器之三——總價(jià)本案的三房?jī)r(jià)位區(qū)區(qū)間接近兩大項(xiàng)目目二房產(chǎn)品，勢(shì)必必分流對(duì)方大部分分低端客戶。1規(guī)劃結(jié)構(gòu)與空間構(gòu)構(gòu)成：小區(qū)以多層層住宅為主共分為為3到4個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)團(tuán)都引入生態(tài)綠化化帶并結(jié)合步行系系統(tǒng)組織環(huán)境空間間。2道路交通系統(tǒng)：道道路分三級(jí)主路寬寬5米南北貫穿小區(qū)，，組團(tuán)級(jí)道路寬4米，人行道路為1.5米并創(chuàng)建步行景觀觀綠化帶。可考慮慮地下停車(chē)地面上上可做休閑場(chǎng)所。。3草坪相對(duì)樹(shù)林而言言，觀賞性強(qiáng)、實(shí)實(shí)用性弱。不論是是從改善社區(qū)小氣氣候，還是從養(yǎng)護(hù)護(hù)成本來(lái)看，我們們都傾向于多種樹(shù)樹(shù)木，適當(dāng)減少草草坪比例。4集中的中心綠地雖雖然具有較高的觀觀賞價(jià)值，但與小小區(qū)內(nèi)大多住戶之之間拉大了距離不不利于住戶之間的的溝通。因此，我我們傾向于分散組組團(tuán)式的綠化設(shè)計(jì)計(jì)。5住宅區(qū)綠化不同于于公園設(shè)計(jì)，其功功能性要求遠(yuǎn)高于于藝術(shù)性要求，住住戶需要的是一個(gè)個(gè)孩子嬉戲、老人人活動(dòng)的場(chǎng)所，而而不是讓訪客或路路人稱贊的街心公公園，所以我們傾傾向于可達(dá)式的環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)。?產(chǎn)品規(guī)劃建議客戶渠道分析坐收漁利后到的鳥(niǎo)兒有蟲(chóng)吃吃推案進(jìn)度分析厚積薄發(fā)集中優(yōu)勢(shì)資源，發(fā)動(dòng)！廣告策略媒體策略價(jià)格策略銷(xiāo)控策略廣告企劃重點(diǎn)是基基于產(chǎn)品，超越產(chǎn)產(chǎn)品█廣告企劃不是是產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)——產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)可以在展展覽會(huì)，軟廣告，，現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)，印刷刷資料等方面?zhèn)鬟_(dá)達(dá)，廣告企劃首要要目的是創(chuàng)造、誘誘導(dǎo)、喚醒、展示示某種潛在的而且且被向往的生活理理想、場(chǎng)景，暗示示產(chǎn)品具有吸引人人的某些特質(zhì)組合合；█廣告企劃不是是樓盤(pán)銷(xiāo)售人員——廣告只能讓人產(chǎn)生生關(guān)注、好奇、共共鳴、愉悅、反思思、沖動(dòng)，銷(xiāo)售只只能在現(xiàn)場(chǎng)面對(duì)面面解決；█廣告企劃不是是廣告美化——版面有許多漂亮的的方式，我們的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是廣告應(yīng)該是是產(chǎn)品形象與企劃劃概念的承載體一市場(chǎng)推廣策略略長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都是把把特點(diǎn)當(dāng)賣(mài)點(diǎn)推廣廣。1995年以前住宅的賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)主要是位置、交交通狀況、價(jià)格；；1995年之后，主要講品品牌、環(huán)境景觀、、物業(yè)管理及小區(qū)區(qū)規(guī)模；近期住宅的賣(mài)點(diǎn)又又主要講智能化、、生態(tài)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合合等。隨著市場(chǎng)日益成熟熟，產(chǎn)品同質(zhì)化程程度加劇，市場(chǎng)推推廣開(kāi)始進(jìn)入形象象運(yùn)作階段。?【技巧一超越產(chǎn)品品】由于產(chǎn)品各方面成成熟度提高，明顯顯缺憾因素降低，，許多原來(lái)的賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)變成了標(biāo)準(zhǔn)，推推廣的主要任務(wù)也也從介紹產(chǎn)品晉升升到為產(chǎn)品塑造形形象、質(zhì)感。推廣的主要思考方方向也從產(chǎn)品提高高到如何使產(chǎn)品在在形象上超越競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手，更多的獲獲得目標(biāo)客戶的欣欣賞與認(rèn)同。?【技巧二流流行智商】推廣主題被被市場(chǎng)接受受的方法之之一是尋找找目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注的熱熱點(diǎn)，發(fā)掘掘他們的價(jià)價(jià)值觀念、、主導(dǎo)思想想、生活目目標(biāo)、成就就理想等，，使產(chǎn)品成成為符合他他們追逐目目標(biāo)與欣賞賞角度的時(shí)時(shí)尚品，使使產(chǎn)品與市市場(chǎng)的關(guān)系系從被動(dòng)的的選擇性階階段上升到到主動(dòng)的排排他性追逐逐階段，達(dá)達(dá)到產(chǎn)品與與市場(chǎng)的良良好互動(dòng)關(guān)關(guān)系。流行智商運(yùn)運(yùn)用特點(diǎn)：：◆戴上足足夠高的帽帽子◆足夠動(dòng)動(dòng)力推升流流行◆制造漂漂亮的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)理由或借借口◆煽動(dòng)趁趁勢(shì)追逐的的行為◆營(yíng)造欣欣賞廣告、、瞻仰廣告告的氣氛?【技巧三暴暴力美學(xué)】如何在廣告告主題相近近，手法雷雷同的環(huán)境境下，讓產(chǎn)產(chǎn)品訊息突突破重圍，，使人印象象深刻？如何在廣告告貫穿產(chǎn)品品銷(xiāo)售過(guò)程程，相對(duì)密密度較大的的氛圍里，，使產(chǎn)品廣廣告保持出出新出奇，，愉悅觀眾眾？廣告的境界界應(yīng)該是““酒不醉人人人自醉””達(dá)到攻心心為上，攻攻城為下的的目的。要要求推廣的的主題保持持一定的包包容性和豐豐富性，在在商業(yè)的目目標(biāo)中，保保持主題、、手法或元元素的美感感。也就是是：給主題內(nèi)涵涵給產(chǎn)品個(gè)性性給品質(zhì)格調(diào)調(diào)給購(gòu)買(mǎi)行為為理由及美美化規(guī)劃環(huán)境適適合業(yè)主層層次要求；；空間環(huán)境滿滿足業(yè)主居居住要求；；生態(tài)環(huán)境關(guān)關(guān)注業(yè)主生生存要求；；視覺(jué)環(huán)境照照顧業(yè)主心心理要求；；建筑環(huán)境達(dá)達(dá)到業(yè)主素素質(zhì)要求；；人文環(huán)境尊尊重業(yè)主交交往要求；；智能環(huán)境預(yù)預(yù)計(jì)業(yè)主信信息要求；；配套環(huán)境符符合業(yè)主方方便要求；；組織環(huán)境立立足社區(qū)未未來(lái)成長(zhǎng)；；公共環(huán)境延延續(xù)社會(huì)進(jìn)進(jìn)步機(jī)制。。二推廣主主題系列三概念的突破破方向【本案屬于重包裝裝產(chǎn)品】對(duì)比本案的綜合合條件，在產(chǎn)品品銷(xiāo)售成功的三三大保證：產(chǎn)品品力、企劃力、、銷(xiāo)售力中，產(chǎn)產(chǎn)品力與企劃的的能力是銷(xiāo)售成成功的前提。【產(chǎn)品類型的理念念強(qiáng)于細(xì)節(jié)的表表現(xiàn)】由于兩大項(xiàng)目的的推廣將極大提提高區(qū)域曝光率率，吸引購(gòu)房客客戶“眼球”，，本案參與其間間，已無(wú)須多費(fèi)費(fèi)筆墨口舌解釋釋產(chǎn)品細(xì)節(jié)（那那是現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人人員的強(qiáng)項(xiàng)），，廣告表現(xiàn)的重重點(diǎn)將集中呈現(xiàn)現(xiàn)本案與兩大項(xiàng)項(xiàng)目不同的市場(chǎng)場(chǎng)指向及產(chǎn)品定定位特色。四推廣方式及及媒體選擇雖然我們的產(chǎn)品品的目標(biāo)客戶群群是針對(duì)白領(lǐng)人人士，但由于產(chǎn)產(chǎn)品具有超強(qiáng)的的市場(chǎng)適應(yīng)能力力不可排除會(huì)有有大量普通市民民及其他人士前前來(lái)購(gòu)買(mǎi)成為本本案的客戶群，，所以媒體選擇擇應(yīng)傾向大眾媒媒體，如報(bào)紙、、電視廣告、戶戶外廣告牌等?！，F(xiàn)代快報(bào)每天有50-60萬(wàn)份的發(fā)行量，，相對(duì)于金陵晚晚報(bào)和南京晨報(bào)報(bào)的發(fā)行量略勝勝一籌。南京晨報(bào)的發(fā)行量也有50萬(wàn)份左右，若以以兩人共享一份份報(bào)紙來(lái)推算，，每天現(xiàn)代快報(bào)報(bào)的閱讀人數(shù)100萬(wàn)人以上！這個(gè)個(gè)數(shù)值對(duì)于以擴(kuò)擴(kuò)大知名度或進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)品宣傳為為目的廣告有足足夠的吸引力，，所以建議本案案選擇現(xiàn)代快報(bào)報(bào)和南京晨報(bào)作作為廣告投放的的主要媒體。為避免宣傳途徑徑的單一，適當(dāng)當(dāng)制作形象電視廣告進(jìn)行投放，再配配以宣傳單頁(yè)、道旗旗、戶外廣告牌牌足以使本案的推推廣途徑多樣、、內(nèi)容全面。由于本案目標(biāo)客客戶群定位是針針對(duì)白領(lǐng)所以互聯(lián)網(wǎng)成為廣告宣傳的的又一途徑。通過(guò)市場(chǎng)分析本本案預(yù)計(jì)應(yīng)在12月中旬或1月初開(kāi)盤(pán)為宜，，11月、12月上旬成為本案案預(yù)熱期。這一期間主要任任務(wù)是為項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)盤(pán)打基礎(chǔ)，做做好項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前前的準(zhǔn)備工作，，擴(kuò)大項(xiàng)目知名名度，為開(kāi)盤(pán)積積累一部分客戶戶，推廣方式主主要以單頁(yè)、圍圍墻彩繪為主，，也可適當(dāng)在報(bào)報(bào)紙上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹以以擴(kuò)大本項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)知度。12月下旬、1月、2月為本案強(qiáng)銷(xiāo)期期在銷(xiāo)售階段上來(lái)來(lái)講是關(guān)鍵時(shí)刻刻，各種宣傳方方式應(yīng)齊上陣，，為本案熱銷(xiāo)造造勢(shì)。3月、4月為持續(xù)推廣期期，房源所剩不多多，銷(xiāo)售速度會(huì)會(huì)降低，廣告力力度可適當(dāng)回落落，雖然這一階階段廣告所帶來(lái)來(lái)的成交率會(huì)有有所回落，但由由于本項(xiàng)目有二二期工程，所以以3月、4月的廣告又在為為二期蓄勢(shì)，所所以廣告投入必必不可少。?媒體投放分布計(jì)計(jì)劃（6個(gè)月）媒體種類預(yù)熱期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)推廣期11-12月中旬12月下旬1月2月3月4月電視弱強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)中中報(bào)紙中強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)中中戶外廣告牌中強(qiáng)強(qiáng)中中中道旗中強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)中弱工地圍墻彩繪強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)中中互聯(lián)網(wǎng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)中中弱直接媒體樓書(shū)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)折頁(yè)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)中弱?媒體投放分布計(jì)計(jì)劃五推廣執(zhí)行計(jì)計(jì)劃?推廣重點(diǎn)與目的的?推廣的興奮點(diǎn)完美戶型面積適中買(mǎi)得起的好房子子環(huán)境舒適（1）板塊整體認(rèn)知知度的提高提升該板塊整體體價(jià)值塑造時(shí)尚尚自由社區(qū)形象象加深消費(fèi)者對(duì)板板塊的認(rèn)知，為為項(xiàng)目推廣進(jìn)行行鋪墊（2）項(xiàng)目推廣造成客戶對(duì)項(xiàng)目目倡導(dǎo)生活方式式的認(rèn)同，促成成購(gòu)買(mǎi)宣傳新青年情調(diào)調(diào)社區(qū)，推廣獨(dú)獨(dú)立的自由生活活。使消費(fèi)者深入了了解江寧板塊，，了解年輕態(tài)的的自由生活，并并表現(xiàn)出來(lái)，引引起潛在客戶的的共鳴。通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)推廣充充分演繹出：是是為生活而建，，而不是為賣(mài)而而建，不是媚俗俗強(qiáng)調(diào)社區(qū)的整體體推廣，是推介介藝術(shù)作品，推推薦一種生活方方式，而不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單地賣(mài)房子。。通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)推廣，，使項(xiàng)目自里而而外地散發(fā)出一一種獨(dú)特的氣質(zhì)質(zhì)與風(fēng)格，顯示示開(kāi)發(fā)商的品位位格調(diào)。最終使消費(fèi)者接接受到的信息得得以還原，在社社區(qū)與建筑中原原汁原味、淋漓漓盡致地表現(xiàn)他他們的思想與愿愿望。闡明所追求的是是革命性的生活活方式的改變，，而不是固有方方式基礎(chǔ)的漸進(jìn)進(jìn)發(fā)展。通過(guò)推廣，還““自由獨(dú)立生活活”的原貌，引引起受眾的認(rèn)同同與向往。?推廣原則時(shí)間：2003年11月至2003年12月底營(yíng)銷(xiāo)階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前期和和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期1制作風(fēng)格鮮明的的宣傳折頁(yè)廣泛泛投放2在此之前售樓部部應(yīng)裝修完畢并并交付使用，售售樓人員開(kāi)始接接受客戶來(lái)訪和和電話咨詢3工地現(xiàn)場(chǎng)作圍墻墻，外用彩色噴噴繪表現(xiàn)本案風(fēng)風(fēng)格宣揚(yáng)自由獨(dú)獨(dú)立的生活方式式4報(bào)紙廣告適量投投放，擴(kuò)大區(qū)域域客戶的認(rèn)知范范圍5在城墟路與金箔箔路交叉口設(shè)置置巨型廣告牌對(duì)對(duì)本案主題進(jìn)行行]宣揚(yáng)6由于本案距離主主路還有一段距距離建議在主路路入口處設(shè)置導(dǎo)導(dǎo)引牌?推廣計(jì)劃時(shí)間：2003年12月底至2004年3月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)階段：開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期1設(shè)計(jì)制作與本案案風(fēng)格品質(zhì)相符符的精美樓書(shū)對(duì)對(duì)本案進(jìn)行全面面介紹2擇機(jī)開(kāi)盤(pán)，舉行行酒會(huì)并邀請(qǐng)政政要參加開(kāi)盤(pán)剪剪彩儀式。邀請(qǐng)請(qǐng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期期的準(zhǔn)客戶和潛潛在客戶參加開(kāi)開(kāi)盤(pán)儀式準(zhǔn)備精精美小禮品贈(zèng)送送給準(zhǔn)客戶和開(kāi)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天訂房的的客戶。3強(qiáng)銷(xiāo)期廣告造勢(shì)勢(shì)加強(qiáng)產(chǎn)品推廣廣。道旗準(zhǔn)備就緒在天元路與城墟墟路交叉口增設(shè)設(shè)戶外巨型廣告告牌定時(shí)安排看房車(chē)車(chē)以方便市內(nèi)客客戶看房報(bào)紙廣告及時(shí)跟跟進(jìn)1月每周三、五分分別投放通欄、、10.5通廣告2月每周五投放10.5通廣告。4現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng)的的強(qiáng)化工地圍墻的包裝裝現(xiàn)場(chǎng)新青年情調(diào)調(diào)社區(qū)氛圍的烘烘托主題宣傳海報(bào)主入口大道的包包裝接待現(xiàn)場(chǎng)咨詢、、認(rèn)購(gòu)2003年11月至2004年2月推廣費(fèi)用預(yù)算算（單位：萬(wàn)元元）項(xiàng)目總費(fèi)用占總支出比例（%）2003年2004年11月12月1月2月報(bào)紙廣告費(fèi)用30435151010戶外媒體101410樓書(shū)印刷品的制作34.312房展會(huì)45.74電視電臺(tái)等媒體廣告57.15其他及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1825總計(jì)70?費(fèi)用預(yù)算依據(jù)本項(xiàng)目的市市場(chǎng)定位及產(chǎn)品品特性，我們對(duì)對(duì)于一期的銷(xiāo)售售提出四步走的的大體思路。主主要包括：銷(xiāo)售前準(zhǔn)備部部署階段，即即項(xiàng)目的導(dǎo)入入期；進(jìn)行產(chǎn)品初步步市場(chǎng)試探階階段，接受內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；正式銷(xiāo)售階段段，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)盤(pán)，即項(xiàng)目引引爆期；強(qiáng)銷(xiāo)期，即項(xiàng)項(xiàng)目的持續(xù)熱熱銷(xiāo)期，并爭(zhēng)爭(zhēng)取用3-4個(gè)月時(shí)間一期期銷(xiāo)售結(jié)束。。六銷(xiāo)售提案案銷(xiāo)售前準(zhǔn)備工工作大致如下下：模型及沙盤(pán)制制作