南京知名地產(chǎn)大型綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位可行性報(bào)告圖文豐富

二〇一〇年九月南京XX地塊

可行性研究報(bào)告六朝古都秦楚王氣秦淮石頭城鳳凰臺(tái)建康玄武湖開(kāi)明之城烏衣巷鐘山龍?bào)匆唤核驏|流南京，山水名區(qū)，文物舊邦，江南首府，千年文樞鐘山煙紫、東郊梅朱，孫陵長(zhǎng)青，秦淮波綠龍?bào)椿⒕岬?，金陵帝王州，自古兵家必?zhēng)之地人事代謝有如雪泥鴻爪，是非成敗亦如斗換星移而今，

南京是國(guó)際上看好的21世紀(jì)亞洲環(huán)太平洋地區(qū)最具發(fā)展前景的城市之一，江蘇省服務(wù)業(yè)最發(fā)達(dá)的城市，也是長(zhǎng)江三角洲商業(yè)、貿(mào)易、金融、旅游、物流中心城市之一，最新中國(guó)大陸城市競(jìng)爭(zhēng)力排行榜上，南京名列第七位……此時(shí)，秦淮河畔XX地塊翹首以待，誰(shuí)將為這片古老而熱情的土地書(shū)寫(xiě)新的篇章？也許，注定就是中糧。目錄市場(chǎng)分析本體分析定位大悅城模式思考開(kāi)發(fā)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)測(cè)算南京市，戰(zhàn)國(guó)時(shí)楚威王始置金陵邑、以為“王之地也”，簡(jiǎn)稱(chēng)“寧”，是中華人民共和國(guó)江蘇省省會(huì)、副省級(jí)城市。南京是“中國(guó)四大古都”之一，有“六朝古都”之稱(chēng)。南京共轄11個(gè)市轄區(qū)，2個(gè)縣。其中江南八區(qū)：鼓樓，白下，玄武，秦淮，建鄴，下關(guān)，雨花臺(tái)，棲霞是中心城區(qū)。2009年全市常住人口771.31萬(wàn)1.11南京整體狀況1.12地處長(zhǎng)三角核心區(qū)，長(zhǎng)三角第二大城市國(guó)際形象最佳城市排名南京居非直轄城市首位工信部正式認(rèn)定南京為“中國(guó)軟件名城”南京城市發(fā)展南京2006-2010上半年發(fā)展概況政策優(yōu)勢(shì)享受?chē)?guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策軟件企業(yè)享受一定的免稅時(shí)間政府大力支持創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)交通優(yōu)勢(shì)開(kāi)設(shè)南京—上海高鐵動(dòng)車(chē)建設(shè)亞洲最大火車(chē)站13條軌道交通正在建造城市優(yōu)勢(shì)國(guó)際形象最佳城市居非直轄市首位中國(guó)第一個(gè)“軟件名城”區(qū)位優(yōu)勢(shì)地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)江蘇省會(huì)，長(zhǎng)三角第二大城市2014年舉辦青奧會(huì)1.13宏觀數(shù)據(jù)一圖：南京GDP及增長(zhǎng)率（2005-2009）圖：南京固定資產(chǎn)及增長(zhǎng)率（2005-2009）南京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度依舊樂(lè)觀圖：南京人均GDP及增長(zhǎng)率（2005-2009）2009年南京人均GDP達(dá)到55743元（折合美元8160美元），增長(zhǎng)率達(dá)到10.8%，預(yù)計(jì)2012年南京人均GDP將達(dá)到10000美元；2005-2009，南京GDP累積上漲75%，平均年增長(zhǎng)率15%。2009年，南京GDP達(dá)4230億美元。2005-2009，南京固定資產(chǎn)投資累積上漲90%，平均年增長(zhǎng)率18%。2009年，南京固定資產(chǎn)投資達(dá)2668億美元。固定資產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2009年南京人均GDP已突破8000美元1100美元以下1100—2000美元2000—4400美元4400—8000美元8000—12000美元人均GDP時(shí)間大眾商業(yè)街集貿(mào)市場(chǎng)百貨商場(chǎng)大型購(gòu)物中心預(yù)計(jì)2012年南京人均GDP將達(dá)到10000美元；根據(jù)歐美經(jīng)濟(jì)與商業(yè)業(yè)態(tài)的對(duì)應(yīng)發(fā)展，根據(jù)歐美經(jīng)濟(jì)與商業(yè)業(yè)態(tài)的對(duì)應(yīng)發(fā)展，結(jié)合中國(guó)實(shí)際情況，人均GDP超過(guò)4400美元，城市主導(dǎo)業(yè)態(tài)為Shoppingmall、Lifestyle,旅游地產(chǎn)等，人均GDP超過(guò)8000美元，大型購(gòu)物中心開(kāi)始發(fā)展，人均GDP超過(guò)10000美元，大型購(gòu)物中心進(jìn)入高速發(fā)展階段10000美元1.14GDP與大型購(gòu)物中心溫飽享受1.15宏觀數(shù)據(jù)二圖：南京居民可支配收入情況（2005-2009）圖：南京居民消費(fèi)支出情況（2005-2009）圖：南京戶(hù)籍人口情況（2005-2009）2005-2009，南京人均可支配收入上漲10506元，上漲70%，年均上漲17.5%。南京居民可支配收入持續(xù)增加2005-2009，南京人均消費(fèi)支出上漲5635元，上漲53%，年均上漲13.2%。南京居民收入增加推動(dòng)消費(fèi)增加南京本地人口占絕大多數(shù)，高校學(xué)生是南京外來(lái)人口增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿δ攴輵?hù)籍人口（萬(wàn)人）常住人口（萬(wàn)人）本地人口比例2005年595.8689.886.4%2006年607.23719.0684.4%2007年617.2741.383.3%2008年624.46758.8982.3%2009年629.77771.3181.6%南京發(fā)展規(guī)劃1.16國(guó)家歷史文化名城國(guó)家綜合交通樞紐國(guó)家重要?jiǎng)?chuàng)新基地區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)中心長(zhǎng)三角先進(jìn)制造業(yè)基地濱江生態(tài)宜居城市南京城市定位：著名古都，江蘇省省會(huì)，國(guó)家重要區(qū)域中心城市南京總體定位1.16南京發(fā)展展規(guī)劃城市分區(qū)區(qū)南京分為為4個(gè)中心城城，8個(gè)新城，，34個(gè)新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)市中心區(qū)區(qū)域人口口規(guī)模2020年，中心心城市人人口規(guī)模模692萬(wàn)2030年，中心心城市人人口規(guī)模模746萬(wàn)城鎮(zhèn)空間間結(jié)構(gòu)江北城鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)展帶帶，江南南城鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展帶南北向城城鎮(zhèn)發(fā)展展軸1.17南京宏觀觀發(fā)展?fàn)顮顩r小結(jié)結(jié)小結(jié)結(jié)南京作為為江蘇省省會(huì)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)速度較較快，近近年年均均增長(zhǎng)率率在10%左右。南京人民收入增長(zhǎng)長(zhǎng)較快，未來(lái)商業(yè)業(yè)將以大型購(gòu)物中中心為主。本地人口所占比例例下降，外來(lái)人口口加大，同時(shí)有一一定高校學(xué)生，會(huì)會(huì)給人口帶來(lái)年輕輕化特征。南京未來(lái)前景看好好，2014年舉辦青奧會(huì)，同同時(shí)將成為中國(guó)的的軟件基地，交通通方面將建成亞洲洲最大的火車(chē)站。。南京經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚厚，前景看好，但但是近年增長(zhǎng)速度度放緩。同時(shí)南京京商業(yè)業(yè)態(tài)將進(jìn)入入大型購(gòu)物中心的的發(fā)展階段。江寧板塊分析1.21.21江寧規(guī)劃江寧區(qū)未來(lái)總體規(guī)規(guī)劃重新梳理東山副城中心體系系；重視產(chǎn)業(yè)調(diào)整和功功能提升研究；開(kāi)展結(jié)合地區(qū)的功功能整合與空間優(yōu)優(yōu)化研究；加強(qiáng)軌道交通規(guī)劃；打造城市空間景觀形象象；1.22江寧經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2006-2009年，江寧區(qū)GDP增長(zhǎng)了225.4億元。江寧區(qū)GDP逐年遞增2006-2009年，江寧區(qū)人均GDP由4200美元增長(zhǎng)到8030美元，增長(zhǎng)了將近近一倍。江寧區(qū)人均GDP接近全市平均水平平2006-2009年，江寧居民人均均可支配收入增長(zhǎng)長(zhǎng)了7949元。江寧區(qū)居民收入增增加，拉動(dòng)消費(fèi)1.22江寧經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)住宅市場(chǎng)的上市量量一直保持在一個(gè)個(gè)穩(wěn)定水平；銷(xiāo)售售量基本保持增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但08年在金融危機(jī)等方方面的影響下明顯顯回落圖：住宅市場(chǎng)圖：商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)一直處于于供大于求的狀態(tài)態(tài)圖：寫(xiě)字樓市場(chǎng)整棟寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售量保持穩(wěn)定增增長(zhǎng)，供應(yīng)量卻在在09年大幅度減少市場(chǎng)分析-商業(yè)1.31.31南京商圈規(guī)劃新街口市級(jí)商業(yè)中中心河西市級(jí)商業(yè)中心心湖南路副中心夫子廟副中心火車(chē)南站副中心東山副中心仙林副中心浦口副中心按照南京市商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2004-2010）2個(gè)市級(jí)商業(yè)中心—新街口和河西；—服務(wù)人口在100萬(wàn)以上，商業(yè)面積積在80萬(wàn)平方米以上6個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心心—湖南路、夫子廟、、火車(chē)南站、仙林林、東山和浦口—服務(wù)人口在50萬(wàn)以上，基本商業(yè)業(yè)面積在40萬(wàn)平方米以上27個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心心—服務(wù)人口在20萬(wàn)以上，基本商業(yè)業(yè)面積在20萬(wàn)平方米以上若干個(gè)市區(qū)社區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中心—按照3萬(wàn)人左右的社區(qū)規(guī)規(guī)模配置社區(qū)商業(yè)業(yè)服務(wù)設(shè)施1.32商圈分析新街口市市級(jí)商業(yè)中心

新街口市級(jí)商業(yè)中心名稱(chēng)新街口商圈概述南京最早的商業(yè)圈，也是南京最中心區(qū)域，有著“中華第一商圈”的美譽(yù)，新街口商圈業(yè)態(tài)齊全，商業(yè)密集度極高位置東至太平南路、太平北路，南至建鄴路、白下路，西至莫愁路、上海路，北至長(zhǎng)江路、華僑路，地鐵1、2號(hào)線(xiàn)可達(dá)商業(yè)類(lèi)型百貨商場(chǎng)、步行街、大型超市、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、沿街（地下）商鋪典型商業(yè)百貨類(lèi)：新百、中央、金鷹、東方、大洋和德基專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：蘇寧、國(guó)美、五星大型超市：家樂(lè)福、沃爾瑪、金潤(rùn)發(fā)、蘇果消費(fèi)群體本地市民及周邊城市的消費(fèi)者1.32商圈分析-河西市級(jí)商業(yè)中心心河西市級(jí)商業(yè)中心名稱(chēng)河西商圈概述河西是城市規(guī)劃中新崛起的市級(jí)商圈，呈現(xiàn)出規(guī)?；l(fā)展趨勢(shì)位置位于南京西南，北起三汊河，南接秦淮新河，西臨長(zhǎng)江夾江，東至外秦淮河、南河，地鐵1、2號(hào)線(xiàn)可達(dá)商業(yè)類(lèi)型購(gòu)物中心、大型超市、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、沿街商鋪典型商業(yè)購(gòu)物中心：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、新城市廣場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：蘇寧、國(guó)美、建材家居市場(chǎng)大型超市：沃爾瑪、金潤(rùn)發(fā)、蘇果消費(fèi)群體目前以居住在河西片區(qū)的市民為主，其它區(qū)域市民為輔。1.32商圈分析-湖南路副中心湖南路副中心名稱(chēng)湖南路商圈概述湖南路上的獅子橋是南京最著名的商業(yè)步行街，也是全國(guó)十大商業(yè)街之一位置位于南京市區(qū)的西北部，地處鼓樓區(qū)轄區(qū)，西起山西路市民廣場(chǎng)，東至中央路商業(yè)類(lèi)型百貨商場(chǎng)、大型超市、步行街、沿街商鋪（多餐飲）典型商業(yè)百貨商場(chǎng)：蘇寧銀河、湖南路商場(chǎng)、山百、蘇寧環(huán)球、大洋百貨步行街：獅子橋消費(fèi)群體本地市民和高校學(xué)生等年輕消費(fèi)群體1.32商圈分析-夫子廟副中心夫子廟副中心名稱(chēng)夫子廟商圈概述南京夫子廟是供奉和祭祀我國(guó)古代著名的大思想家、教育家孔子的廟宇，后經(jīng)政府開(kāi)發(fā)成為標(biāo)志性商業(yè)、旅游景點(diǎn)。位置位于市中心偏南，秦淮河北岸的貢院街旁商業(yè)類(lèi)型購(gòu)物中心、步行街、沿街商鋪典型商業(yè)購(gòu)物中心：水游城步行街：夫子廟步行街消費(fèi)群體外地市民為主，偏中低端消費(fèi)1.32商圈分析-火車(chē)南站副中心火車(chē)南站副中心名稱(chēng)火車(chē)南站商圈概述南京南站的規(guī)模將是現(xiàn)有南京火車(chē)站的六倍，屆時(shí)，南京火車(chē)南站將成為亞洲最大的火車(chē)站，其商業(yè)定位不低于新街口商圈位置屬于江寧岔路口片區(qū)，位置在機(jī)場(chǎng)高速公路以東，寧溧公路以西,繞城公路以南,宏運(yùn)大道以北，地鐵1號(hào)線(xiàn)可達(dá)商業(yè)類(lèi)型購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、大型超市、沿街商鋪典型商業(yè)購(gòu)物中心：明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)大型超市：麥德龍、家樂(lè)福專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：宜家、紅星美凱龍、月星家居、家樂(lè)家、百安居、蘇寧電器、寧南汽配城消費(fèi)群體全市各區(qū)域及外地消費(fèi)人群1.32商圈分析-仙林副中心仙林副中心名稱(chēng)仙林商圈概述南京仙林位于南京大城東，屬于南京新興商業(yè)圈，該地區(qū)是21世紀(jì)江蘇省發(fā)展高等教育產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)地區(qū)，所以高校云集。位置位于風(fēng)景秀麗的紫金山東麓，北抵312國(guó)道，南達(dá)滬寧高速公路，東西分別以規(guī)劃中的公路三環(huán)和繞城公路為界，距新生圩深水外貿(mào)港口6.5公里，距規(guī)劃中的龍?zhí)渡钏赓Q(mào)港口6公里，通過(guò)繞城公路和機(jī)場(chǎng)高速可直達(dá)祿口新機(jī)場(chǎng)，地鐵2號(hào)線(xiàn)可達(dá)商業(yè)類(lèi)型購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、沿街商鋪典型商業(yè)購(gòu)物中心：仙林金鷹購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：建材城、汽配城消費(fèi)群體本區(qū)域及高校消費(fèi)人群，中端消費(fèi)1.32商圈分析-東山副中心東山副中心名稱(chēng)東山商圈概述東山屬于江寧的核心區(qū)域，商業(yè)配套較完善，作為南京市規(guī)劃中的新興商圈，未來(lái)商業(yè)價(jià)值巨大。位置秦淮新河以南、以西，百家湖以北，通淮路以東的地區(qū)商業(yè)類(lèi)型購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、步行街、沿街商鋪典型商業(yè)購(gòu)物中心：華意泰富購(gòu)物廣場(chǎng)、黃金海岸廣場(chǎng)步行街：東山步行街大型超市：華潤(rùn)蘇果專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：五星電器、電子一條街消費(fèi)群體江寧區(qū)域消費(fèi)者1.32商圈分析-浦口副中心浦口副中心名稱(chēng)浦口商圈概述浦口商圈起步較晚，商業(yè)配套不完善，未來(lái)將打造濱江觀江平臺(tái)位置長(zhǎng)江以北地區(qū)，未來(lái)地鐵3號(hào)線(xiàn)可達(dá)商業(yè)類(lèi)型百貨商場(chǎng)、大型超市、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、沿街商鋪典型商業(yè)百貨商場(chǎng)：金浦廣場(chǎng)大型超市：華潤(rùn)蘇果專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：建材市場(chǎng)、小商品批發(fā)市場(chǎng)消費(fèi)群體長(zhǎng)江以北消費(fèi)人群及蘇北地區(qū)的消費(fèi)者，偏中低端消費(fèi)1.33商圈總結(jié)商圈名稱(chēng)級(jí)別檔次消費(fèi)群體主要業(yè)態(tài)新街口商圈市級(jí)中心商圈低檔、中檔、中高檔、奢侈品全市及南京周邊高端百貨河西商圈市級(jí)中心商圈低檔、中檔、中高檔周邊、白領(lǐng)以上綜合體湖南路商圈副中心商圈低檔、中檔、中高檔周邊、年輕群體步行街+百貨夫子廟商圈副中心商圈低檔、中檔、中高檔外地為主步行街+綜合體火車(chē)南站商圈副中心商圈低檔、中檔、中高檔周邊及外地專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)+shoppingmall仙林商圈副中心商圈低檔、中檔、中高檔周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)+shoppingmall東山商圈副中心商圈低檔、中檔江寧區(qū)步行街+百貨浦口商圈副中心商圈低檔、中檔江北及蘇北專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)本案處于東山商圈圈中，中高檔商業(yè)業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所缺失，，不符合江寧的城城市地位。1.34綜合體個(gè)案分析-萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司位置建鄴區(qū)江東中路98號(hào)開(kāi)業(yè)時(shí)間2009年12月商業(yè)面積總建面120萬(wàn)方，其中商業(yè)中心為27萬(wàn)方停車(chē)位7000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)南京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是大大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在南南京開(kāi)發(fā)的第二個(gè)個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。。南京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)分為為商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)區(qū)、公寓區(qū)、旅游游商業(yè)街等版塊。。商業(yè)中心引入沃爾爾瑪、萬(wàn)達(dá)影城、、萬(wàn)千百貨、國(guó)美美電器、大歌星KTV、大玩家、同慶樓樓、金陵家居等13家主力店進(jìn)駐，品品牌檔次為中高端端，商戶(hù)數(shù)量超過(guò)過(guò)200家，各種業(yè)態(tài)較為為齊全。1.34綜合體個(gè)案分析-萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布1L：金陵國(guó)際家居、、國(guó)美電器、藝目目了然、萬(wàn)千百貨貨、孩子王、商業(yè)業(yè)街2L：金陵國(guó)際家居、、沃爾瑪、大玩家家超樂(lè)場(chǎng)、萬(wàn)千百百貨、奇樂(lè)兒、商商業(yè)街3L：金陵國(guó)際家居、、國(guó)美電器、大歌歌星量販KTV、萬(wàn)千百貨、小尾尾羊歡樂(lè)牧場(chǎng)、商商業(yè)街4L：金陵國(guó)際家居、、同慶樓、奇跡健健身、萬(wàn)千百貨、、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城1.34綜合體個(gè)案分析-萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)樓層品類(lèi)品牌F3特色餐飲阿星煲、阿一天下、TACOS、江南小鎮(zhèn)、尊爵牛排館、香籟概念館、一麻一辣、花津浦、四季食彩、辣妹子成都名小吃、錦城印象、coco都可奶茶、摸錯(cuò)門(mén)、回味、愛(ài)癡飯、東北風(fēng)、X.POWER一尊皇牛、千里湘、藍(lán)焰法式鐵板燒、歐德堡1919、鯨鯊灣、九仟時(shí)尚小火鍋、老媽米線(xiàn)、誠(chéng)記港式餐廳、好味當(dāng)、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、安茱莉意式餐廳、果維CF2特色服裝手工藝餐飲數(shù)碼必勝客、朗文·朗訊、黛安芬、羅賓漢、HOTWIND熱風(fēng)、阿衣谷、百芙倫、BUILDINGBEAUTY、絕代佳人、歐博、米蘭空氣、五色風(fēng)馬、卡酷卡通、貓人、花鳴軒、家麗屋美、愛(ài)樂(lè)園、F4、唐獅、天使愛(ài)美麗、海王星辰、摩維、寶點(diǎn)、我愛(ài)我車(chē)、福殿、瑪莎拉、KFC、一方右海、士品集、金童玉女、福坊、左樹(shù)、口渴了、啟路文具、奧格斯·格格斯、CCAV體驗(yàn)館、麥當(dāng)勞、百世吉、富世華、NIKE優(yōu)惠、ADIDAS、海瀾之家、資生堂、紅蜻蜓、lovejunkle、雅黛莉、美侖美奐、NALAKUVARA、一茶一坐、棒·約翰、晶碧齋、蘋(píng)果索尼、NIKKYHOME、3C銀飾、蒂梵薇婷、芭圖造型F1連鎖品牌必勝客、阿吉豆、ONLY、JACKJONES、VEROMODA、萱子、拉夏貝爾、阿尤、SteveVivian、太平鳥(niǎo)男裝、漁、海盜船、CROCS、太平鳥(niǎo)女裝、唐獅、愛(ài)蒂爾、SultModel、御燕堂、壽全齋、貴州茅臺(tái)、春嬌與志明、瓏銀坊、中國(guó)移動(dòng)通訊、KFC、一鳴真鮮奶吧、多納時(shí)光、安特魯、藝海堂、楊可、toonsland、果燃店、味千拉面、薩莉亞、永和豆?jié){、麥當(dāng)勞、屈臣氏、自然元素、淑女屋、滿(mǎn)記甜品、GXG、Thefaceshop、麥當(dāng)勞甜品站、亮視點(diǎn)、百家好、一茶一座、棒約翰、DQ冰雪皇后、帕加尼、Selected、Express、絲芙蘭商業(yè)街各樓層品類(lèi)類(lèi)品牌1.34綜合體個(gè)案分析-XX商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)研數(shù)據(jù)及情情況開(kāi)發(fā)商XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目位置XX區(qū)XX路98號(hào)租售比例租和售物業(yè)形態(tài)城市綜合體樓層數(shù)4+2層高5主力戶(hù)型80-100租金水平/售價(jià)2-7元/天/㎡35000元/㎡物業(yè)費(fèi)3元/月/㎡得房率60%招商政策第一年免一個(gè)季度租金，兩年內(nèi)租金不遞增主要客戶(hù)都市白領(lǐng)、周邊人群及高校教師人流量較多1.34綜合體個(gè)案分析-新城市廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商新城市商業(yè)置業(yè)有限公司位置鼓樓區(qū)草場(chǎng)門(mén)大街99號(hào)開(kāi)業(yè)時(shí)間2002年商業(yè)面積總建面36萬(wàn)方停車(chē)位3000個(gè)新城市廣場(chǎng)江蘇省內(nèi)首個(gè)真正正意義上的城市綜綜合體。新城市廣場(chǎng)商業(yè)部部分擁有近500家知名品牌的專(zhuān)營(yíng)營(yíng)店，金潤(rùn)發(fā)大型型倉(cāng)儲(chǔ)超市，上影影華納國(guó)際影院，，百貨精品街，大大型餐飲廣場(chǎng)、酒酒吧街等業(yè)態(tài)。剛被評(píng)為“2010中國(guó)城市綜合體標(biāo)標(biāo)桿”，二期計(jì)劃劃打造江蘇省地標(biāo)標(biāo)建筑，目前已與與萬(wàn)豪酒店簽訂了了意向協(xié)議。1.34綜合體個(gè)案分析-新城市廣場(chǎng)商業(yè)街各樓層品類(lèi)類(lèi)品牌樓層品類(lèi)品牌F4美食大道東來(lái)順飯莊、英倫時(shí)尚、大娘水餃、和湘匯、安茱莉意大利家庭菜肴餐廳、古早味臺(tái)灣美食、筷典美食、得一煲、愛(ài)·尚愛(ài)自助餐廳、江屋和風(fēng)料理、雷萌音樂(lè)藝術(shù)培訓(xùn)中心、冠盛法式鐵板燒、雅宴精致涮涮鍋、誠(chéng)記港式茶餐廳、赫伯灣澳洲特味西餐廳、聊味齋、春香居韓國(guó)料理、臺(tái)北1·2·3迷你涮涮鍋、滿(mǎn)臺(tái)香、尊爵牛排館F3星光大道亮娜電玩城、上影國(guó)際影城、秀客、先鋒書(shū)店、媽媽好孩子、安徒生、愛(ài)法貝、小虎·帕蒂、NIKEKIDS、寶貝天使專(zhuān)業(yè)兒童攝影、創(chuàng)藝寶貝、艾麗斯童話(huà)攝影、、奇樂(lè)兒、嬰智貝佳、洋堡堡兒童生活館、玩具城、E·LANDKIDS、Pawinpaw、加菲貓、安奈兒、獅子王、雅蘭專(zhuān)賣(mài)店、紫羅蘭、富安娜、埃迪·蒙托、愛(ài)諾詩(shī)、多喜愛(ài)、先聲藥店、串來(lái)串趣、ideal、春嬌與志明、哆來(lái)咪唱片、歐芙嘉樂(lè)、加哩加哩、健身器材、D仔、宏夢(mèng)童趣館F2活力大道金吉鳥(niǎo)、匡威、ADIDAS、NIKE、KAPPA、bossini、邊城戶(hù)外、李寧、虎都男裝、愛(ài)迪丹頓、七匹狼、海螺、海瀾之家、法國(guó)·梵羅紀(jì)亞、蘇寧電器、樊帝士、陶玉梅、卡帝樂(lè)鱷魚(yú)、飛洋魚(yú)、太子龍男裝、麥當(dāng)勞、卡羅馳、百世吉、班尼路、耐克360、安踏、361°、索士、花花公子、邊塞遠(yuǎn)景、金利來(lái)、安嘉英、富貴鳥(niǎo)、外交官F1時(shí)尚大道蘇曼煙酒、中信銀行、COSTA、E·LAND、TEENIEWEENIE、伊芙麗、雪歌、歌莉婭、黛安芬、愛(ài)慕、Sobasic、每日新鮮、千百度、星期六、百麗、思加圖、瑞貝卡、亦谷、安納蘇絲、漁、影兒時(shí)尚會(huì)所、萊夫·艾迪爾、哥弟、阿古姆、卡汶、海蘭絲、寶貝天使游泳館、敦奴、賽瑞那、舒朗女裝、菲妮迪、雨思鴻、海爾曼斯、依維斯、華碩眼鏡、天工錦合、蘇捷連鎖B繽紛大道琢玉行、口渴了、柔婷美容美體專(zhuān)業(yè)店、生態(tài)家、鴻潤(rùn)家紡、雅維絲、藝施、龍泉寶劍青瓷、夢(mèng)通皮毛、瑪瑪雅、漢妝香薰、七彩虹水族館、茱莉飾品、十月媽咪、美媽咪、君心、紐澳酒世界、源色牧場(chǎng)、龍竹苑、喜美商店、品生活、宅至尚、屈臣氏1.34綜合體個(gè)案分析-新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)研數(shù)據(jù)及情情況開(kāi)發(fā)商新城市商業(yè)置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置鼓樓區(qū)草場(chǎng)門(mén)大街99號(hào)租售比例租和售物業(yè)形態(tài)城市綜合體樓層數(shù)4+1+2層高5主力戶(hù)型50-100租金水平/售價(jià)2-7元/天/㎡30000元/㎡物業(yè)費(fèi)3元/月/㎡得房率60%招商政策無(wú)主要客戶(hù)都市白領(lǐng)、周邊人群及高校教師人流量較少1.34綜合體個(gè)案分析-水游城開(kāi)發(fā)商上海鵬欣集團(tuán)位置白下區(qū)健康路1號(hào)開(kāi)業(yè)時(shí)間2008年11月商業(yè)面積總建面16.7萬(wàn)方停車(chē)位860個(gè)水游城水游城成功借鑒了了日本博多運(yùn)河的的經(jīng)營(yíng)模式和建造造理念，倡導(dǎo)新生生活方式的理念。。目前已引進(jìn)洲際酒酒店管理集團(tuán)旗下下國(guó)際四星酒店及及橫店集團(tuán)國(guó)際影影院。集合娛樂(lè)、、休閑、餐飲、各各類(lèi)零售點(diǎn)等多種種業(yè)態(tài)。各樓層設(shè)定不同的的目標(biāo)客群，并合合理配置業(yè)態(tài)及體體量。1.34綜合體個(gè)案分析-水游城商業(yè)街各樓層品類(lèi)類(lèi)品牌樓層品類(lèi)品牌F5精品菜館上海小南國(guó)、品味軒潮粵菜F4特色小店川味観、新華書(shū)店、天才寶貝、美界發(fā)型、愛(ài)麗思住居館、玉皇宮、crocs、LOCKLOCK、OQO、寶貝天使兒童攝影、創(chuàng)藝寶貝、Health&BeautySPA、源色牧場(chǎng)、萱子飾品、金芭妮、瑪花纖體、尚指顏美甲、橫店影視電影城、時(shí)尚生活區(qū)、ESP、咿金指、曼蒙特、禮部尚屋、至音源、U-MOLD、久久車(chē)飾、花間集、綠茵閣水境花卉專(zhuān)營(yíng)店、綠夢(mèng)緣、雙子魔術(shù)、阿度卡迪斯、匯品百貨、玩具王、花菲飾品、奶茶、飲品、墻音壁語(yǔ)、浪漫滿(mǎn)屋、酷藝模型、雪昊然、桑喬亞（內(nèi)衣、飾品）F3國(guó)內(nèi)知名品牌Cabbeen、JackJones、Honeys、MIGAINO、JASONWOOD、Honeyme、UNISEX、Lee、NEE、MarkFairwhale、JINAVA、GXG、rolianmile、dickies、香港多品牌店、CHEVIGNON、小木馬、MKREPORTER、DonnaMoore、奧蘭絲迪、菁意嘉華、ETAM、sobasic、塔可美食餐廳、電玩、

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LOSACOS、SELECTED、H&MF1國(guó)際知名品牌i.t、Quiksilver、CKunderwear、SEPHORA、LEVI'S、TISSOT、嘉貝詩(shī)、Ponecompany、SteveMadden、ELLEHOMME、周大生、ILIONNO、歐爵咖啡、MANGO、FolliFollie、swatch、PIANOMOOD、promod、ZARA、Sisley、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、Express、FrenchConnection、G-STAR、Killtec、adidasoriginals、K－gold、StarbucksCoffee、redearth、Motivi、H&M、HILFIGERDENIM、CalvinKleinJeansB1特色餐飲寶島眼鏡、曼妮芬、安莉芳、青山洋服、高淳陶瓷、ebase、愛(ài)茜茜里、BEAUX-ARTS、佰草集、MUJI、福殿靴下屋、自然派、TOONSLAND、美美主義餐廳、HelloKitty、果燃掂甜品店、多納時(shí)光、LovelyLace、啟路文具、亮視點(diǎn)、曼古銀、雙子魔術(shù)、娜娜可印度料理、2001港式茶餐廳、土大力、金大鑫鐵板燒、麥當(dāng)勞、iPod、八馬茶葉、Monchhichi、DQ冰淇淋、1432德國(guó)花園餐廳、Capelli、crocs、ichido、棒！約翰、Leonidaschocolatecoffee、COSTA、HOTWIND、mannings萬(wàn)寧、雪茄吧、和記港式茶餐廳B2美食、運(yùn)動(dòng)、超市運(yùn)動(dòng)寶貝、HANGTEN、INBASE、BHG超市、美食廣場(chǎng)1.34綜合體個(gè)案分析-水游城定期舉辦特色活動(dòng)動(dòng)1.34綜合體個(gè)案分析-水游城開(kāi)發(fā)商上海鵬欣集團(tuán)項(xiàng)目位置白下區(qū)建康路1號(hào)租售比例出租物業(yè)形態(tài)城市綜合體樓層數(shù)5+2+2層高5米主要戶(hù)型60-800平方米租金水平8-9元/（平方米·天）物業(yè)費(fèi)2元/平米得房率60%招商政策無(wú)主要客戶(hù)都市白領(lǐng)及南京周邊城市消費(fèi)人群人流量很大項(xiàng)目調(diào)研數(shù)據(jù)及情情況1.35市區(qū)典型綜合體總總結(jié)項(xiàng)目名稱(chēng)所屬商圈商業(yè)規(guī)模（萬(wàn)方）租金（元/天/㎡）廣告宣傳招商政策人流量項(xiàng)目特色萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)河西市級(jí)中心商圈342-7（平均4.5）非常多三個(gè)月免租金較多不明顯新城市廣場(chǎng)河西市級(jí)中心商圈362-7（平均3.5）幾乎沒(méi)有無(wú)較少不明顯水游城夫子廟副中心商圈16.78-9（平均8.5）一般無(wú)很多經(jīng)常舉辦特色文藝表演及活動(dòng)萬(wàn)達(dá)的成功除了有有品牌的因素外，，強(qiáng)勢(shì)的廣告宣傳傳和優(yōu)惠的招商政政策也是重要的原原因；水游城并不屬于市市中心商圈，但由由于特色明顯，吸吸引了大批客群，，也是其租金水漲漲船高的重要因素素之一；新城市廣場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中處于絕對(duì)下風(fēng)風(fēng)；商圈的規(guī)劃對(duì)人流流量影響不是非常常明顯；1.36江寧商圈岔路口商圈三山商圈百家湖商圈九龍湖商圈大學(xué)城商圈東山板塊商圈河定橋商圈1.36江寧商圈-三山名稱(chēng)三山商圈商圈特色以住宅為中心的社區(qū)商業(yè)商業(yè)類(lèi)型餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)典型商業(yè)偶家小院、食養(yǎng)坊、大華眼鏡、巨濤美發(fā)、翠屏娛樂(lè)城、肯德基、蘇果超市未來(lái)商業(yè)體量近13萬(wàn)方消費(fèi)群體社區(qū)戶(hù)主價(jià)格出售：14000-16000元/㎡出租：3元/㎡/天未來(lái)發(fā)展難成氣候1.36江寧商圈-岔路口名稱(chēng)岔路口商圈商圈特色以住宅為中心的社區(qū)商業(yè)商業(yè)類(lèi)型餐飲、購(gòu)物（配套欠缺）典型商業(yè)低端商業(yè)未來(lái)商業(yè)體量近1萬(wàn)方消費(fèi)群體社區(qū)戶(hù)主價(jià)格出租：0.5（左鄰右里）2（南方花園）未來(lái)發(fā)展依靠火車(chē)南站，未來(lái)形成新城區(qū)中央交通生活區(qū)1.36江寧商圈-河定橋名稱(chēng)河定橋商圈商圈特色以歐尚為中心的購(gòu)物中心商業(yè)類(lèi)型餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)典型商業(yè)KFC、必勝客、歐尚超市、游樂(lè)公園、美發(fā)SPA未來(lái)商業(yè)體量1.5萬(wàn)方消費(fèi)群體周邊客群，地鐵人群，都市白領(lǐng)價(jià)格出租：8-9元/㎡/天未來(lái)發(fā)展地鐵1號(hào)線(xiàn)南延線(xiàn)開(kāi)通，未來(lái)潛力有待挖掘1.36江寧商圈-百家湖名稱(chēng)百家湖商圈商圈特色高端商業(yè)聚集地商業(yè)類(lèi)型餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、酒吧典型商業(yè)體1912、金鷹國(guó)際、21世紀(jì)國(guó)際公寓、江寧1號(hào)、同曦大都會(huì)、翠屏水晶藍(lán)灣未來(lái)商業(yè)體量83萬(wàn)方消費(fèi)群體周邊客群，地鐵人群，都市白領(lǐng)價(jià)格出租：4-8元/㎡/天未來(lái)發(fā)展江寧未來(lái)的高端商業(yè)聚集地，江寧最大的商業(yè)圈1.36江寧商圈-大學(xué)城名稱(chēng)大學(xué)城商圈商圈特色填補(bǔ)商業(yè)配套空白商業(yè)類(lèi)型餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物典型商業(yè)體奧特萊斯折扣店、蘇果超市、華仔發(fā)藝、樂(lè)活時(shí)尚街區(qū)、大學(xué)城商貿(mào)中心、文鼎廣場(chǎng)未來(lái)商業(yè)體量38萬(wàn)方消費(fèi)群體江寧學(xué)生及周邊客群價(jià)格出租：2元/㎡出售：8000-12000元/㎡未來(lái)發(fā)展依托大學(xué)城人流，未來(lái)發(fā)展前景巨大1.36江寧商圈-東山名稱(chēng)東山商圈商圈特色江寧的新街口，業(yè)態(tài)豐富商業(yè)類(lèi)型餐飲、步行街、娛樂(lè)典型商業(yè)體華意泰富廣場(chǎng)、東山步行街、肯德基、麥當(dāng)勞、五星電器、交通銀行、婚紗攝影未來(lái)商業(yè)體量8.5萬(wàn)方消費(fèi)群體周邊客群、都市白領(lǐng)價(jià)格出租：2-4元/㎡/天未來(lái)發(fā)展金箔路商業(yè)日漸成熟發(fā)揮作用，江寧商業(yè)地位受挑戰(zhàn)1.36江寧商圈-九龍湖九龍湖九龍湖商圈商圈特色欠缺檔次及商業(yè)氛圍商業(yè)類(lèi)型餐飲、休閑、娛樂(lè)典型商業(yè)體農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、蘇果超市、匯金九龍商業(yè)街未來(lái)商業(yè)體量12萬(wàn)方消費(fèi)群體周邊社區(qū)戶(hù)主價(jià)格出租：1.5-2.5元/㎡/天未來(lái)發(fā)展隨著周邊中高檔住宅入住率提高將有進(jìn)一步發(fā)展1.36江寧各板塊商業(yè)總總結(jié)板塊商業(yè)市場(chǎng)特征在售項(xiàng)目岔路口岔路口緊鄰秦淮區(qū)，住宅市場(chǎng)的發(fā)展是其商業(yè)快速發(fā)展的主要誘因，由于該片區(qū)并非江寧板塊商業(yè)中心，其商業(yè)輻射半徑僅為岔路口片區(qū)。由于其地理位置上的優(yōu)勢(shì)，商業(yè)較江寧其他片區(qū)相比（東山鎮(zhèn)除外）具有很大的優(yōu)越性，商業(yè)投資需求一度極其旺盛。左鄰右里東山該片區(qū)為江寧老縣城的中心，也是江寧板塊區(qū)域商業(yè)中心，具有完善、齊全的商業(yè)設(shè)施，大型商業(yè)較為集中。目前周?chē)虡I(yè)配套已初具規(guī)模，擁有東山步行街、女人街、電子一條街等多條專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)街。該片區(qū)商業(yè)去化速度較快，投資前景十分看好。黃金海岸廣場(chǎng)東山步行街嘉順時(shí)代廣場(chǎng)科學(xué)園由于該板塊屬于一個(gè)全新的板塊，商業(yè)尚未正式起步，目前區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)僅有市政天元城以及萊茵達(dá)路沿線(xiàn)的沿街底商在經(jīng)營(yíng)，但整體經(jīng)營(yíng)檔次不高，以水電、日雜、小餐飲等業(yè)態(tài)為主，而其他樓盤(pán)商鋪尚未經(jīng)營(yíng)，這需要依托后期整個(gè)科學(xué)園的發(fā)展。義烏小商品城天景山商業(yè)中心潭橋商業(yè)街三山三山板塊是別墅集中區(qū)，其別墅多作為第一居所，加上附近有多個(gè)成熟小區(qū)，區(qū)域形象較好，人口密度相對(duì)較大，人口素質(zhì)也相對(duì)較高，板塊對(duì)于高檔商業(yè)存在較大需求，目前，板塊內(nèi)大型集中型商業(yè)起步不久，托樂(lè)嘉商業(yè)街1期仍在銷(xiāo)售中，后期仍有較大體量待售。托樂(lè)嘉商業(yè)街百家湖江寧區(qū)規(guī)劃局的《江寧東山新市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》中將百家湖商業(yè)區(qū)列為了主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之一；江寧區(qū)政府完全是按照“江寧地區(qū)名片”的定位來(lái)打造一個(gè)全新的百家湖。目前，百家湖商業(yè)的后續(xù)供應(yīng)量將達(dá)80萬(wàn)平米，超過(guò)了科學(xué)園片區(qū)，市場(chǎng)后續(xù)發(fā)展?jié)摿薮?。同曦?guó)際廣場(chǎng)大都會(huì)購(gòu)物中心鳳凰港商貿(mào)城九龍湖該片區(qū)為一個(gè)新興板塊，商業(yè)配套主要依靠原有的商業(yè)，新興商業(yè)配套尚不具備人氣，依托周邊住宅的發(fā)展和城市的規(guī)劃，未來(lái)商業(yè)潛力巨大匯金九龍商業(yè)街河定橋該片區(qū)大型商業(yè)只有歐尚超市一個(gè)，周邊又有許多住宅小區(qū)，其在生活配套方面具有獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì)，也是造成該底層商業(yè)租金價(jià)格不菲的重要原因之一。歐尚超市1.36江寧各板塊商業(yè)總總結(jié)板塊平均租金（元/㎡/天）平均售價(jià)（元/㎡）岔路口215000東山322500科學(xué)園320000三山315000百家湖625000九龍湖320000河定橋8.520000百家湖商圈的租金金和售價(jià)都是最高高的，該片區(qū)總體體規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)和商商業(yè)價(jià)值得到了最最好的印證。河定橋商圈的租金金最高，主要由于于其商業(yè)配套的缺缺乏，導(dǎo)致歐尚在在該片區(qū)一支獨(dú)秀秀。1.37江寧商業(yè)個(gè)案分析析—江寧1912總建：2.8萬(wàn)平方米，由16棟獨(dú)棟別墅組成的的商業(yè)街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)包含餐飲、娛娛樂(lè)、休閑、會(huì)所所，其中主力業(yè)態(tài)為會(huì)所，，酒吧，大型高端端餐飲，輔助業(yè)業(yè)態(tài)為美容、健身身等商業(yè)配套招商政策：需要帶帶資料面談租金水平：3.5-5元/平方/天客群：定位于商務(wù)務(wù)交往、政務(wù)消費(fèi)費(fèi)和休閑娛樂(lè)，主主要客群為城市精精英群體、周邊年年輕居民及部分高高校學(xué)生商業(yè)現(xiàn)狀：項(xiàng)目雖雖未正式開(kāi)業(yè)，但但招商進(jìn)展順利，，現(xiàn)已進(jìn)駐的品牌牌有上海小南國(guó)和和藍(lán)槍魚(yú)音樂(lè)西餐餐廳。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：軌道交交通利好，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，政策扶持，，1912知名度高，周邊高高端住宅多項(xiàng)目劣勢(shì)：體量較較小，針對(duì)客群有有限1.37江寧商業(yè)個(gè)案分析析—21世紀(jì)國(guó)際商業(yè)中心心總建：22萬(wàn)平方米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：其中包包含一期的2萬(wàn)方的華潤(rùn)蘇果和和在建二期20萬(wàn)方的shoppingmall招商政策：無(wú)租金水平：底商6-8元/平方/天客群：周邊居民，，消費(fèi)檔次較低商業(yè)現(xiàn)狀：一期蘇蘇果內(nèi)品牌較少并并且較低端，多家家商鋪在停業(yè)裝修修，人流量不大。。二期招商意向與與大型百貨業(yè)和連連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)合作作。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：軌道交交通利好，周邊高高端住宅多項(xiàng)目劣勢(shì)：定位較較低端，租金偏高高1.37江寧商業(yè)個(gè)案分析析—XX小商品市場(chǎng)總建：20萬(wàn)平方米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：項(xiàng)目以浙江商品交交易為主，集文化、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)餐飲、商住等于一體的大大型浙江商品集散散地。銷(xiāo)售均價(jià)：底商27000元/㎡，二層9000元/㎡，三層7500元/㎡租金水平：1-2元/平方/天客群：以大學(xué)城學(xué)學(xué)生為主，此外還還包括部分江寧東東山老城區(qū)、開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的消費(fèi)者商業(yè)現(xiàn)狀：項(xiàng)目基基本在營(yíng)業(yè)，經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況一般，由于于客群以學(xué)生為主主，此外小吃、日日用類(lèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)況況狀較好，而建材材裝飾等并非以學(xué)學(xué)生為客群的商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)較差。產(chǎn)品亮點(diǎn)：項(xiàng)目體體量大，經(jīng)營(yíng)品種種齊全，周邊交通通方便，輻射范圍圍廣。產(chǎn)品弱點(diǎn)：項(xiàng)目由由于經(jīng)營(yíng)種類(lèi)多，，內(nèi)部布局顯的雜雜亂。1.37江寧商業(yè)個(gè)案分析析—樂(lè)活時(shí)尚街區(qū)總建：3萬(wàn)平方米項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目總總占地面積40畝，建筑規(guī)劃面積積約3萬(wàn)平米，綠地面積積35％，建筑的高度為為地上3層，地下1層，由商鋪和商住住兩用公寓組成。。商鋪戶(hù)型面積面面積20-200平方，主力面積30-50平方。銷(xiāo)售均價(jià)：外鋪31000元/㎡，內(nèi)鋪22000元/㎡。租金水平：租金可可能根據(jù)行業(yè)不同同按面積或返點(diǎn)兩兩種方式進(jìn)行收取取。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：以為大大學(xué)生服務(wù)的購(gòu)物物、娛樂(lè)、餐飲、、旅館、文化等功功能為一體的一站站式大學(xué)城商業(yè)步步行街。租售形式：項(xiàng)目可可租可售，業(yè)主可可自主經(jīng)營(yíng)，可委委托代租。商業(yè)現(xiàn)狀：目前正正在銷(xiāo)售以及對(duì)已已售出產(chǎn)品進(jìn)行招招商，預(yù)計(jì)9月正式經(jīng)業(yè)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目體體量較大，客群定定位明確，整體形形象較好。項(xiàng)目弱點(diǎn)：項(xiàng)目地地段較偏，距離地地鐵較遠(yuǎn)，通達(dá)性性差。1.37江寧商業(yè)個(gè)案分析析—黃金海岸廣場(chǎng)項(xiàng)目位置江寧區(qū)東山鎮(zhèn)金箔路999號(hào)項(xiàng)目類(lèi)別住宅、商業(yè)建筑面積82000㎡，其中商業(yè)56000㎡層數(shù)/層高3層交通狀況101、103、南金線(xiàn)、及區(qū)內(nèi)的1路、2路交付日期2007年10月租售方式出售租金2-4元/㎡/天成交均價(jià)25000元/㎡銷(xiāo)售進(jìn)展全部售完1.37江寧商業(yè)個(gè)案分析析—黃金海岸廣場(chǎng)黃金海岸廣場(chǎng)目前前已開(kāi)業(yè)，裙樓部部分目前經(jīng)營(yíng)情況況較好。裙樓單層層面積約13000㎡，共三層，一層用用于零售，經(jīng)營(yíng)品品類(lèi)包括品牌服飾飾，電器、手機(jī)通通訊、鞋帽、百貨貨、KFC等；二層為蘇果超超市；三層為娛樂(lè)樂(lè)，主要為電玩、、乒乓球、臺(tái)球、、網(wǎng)吧。服飾類(lèi)以運(yùn)動(dòng)休閑閑為主，如阿迪達(dá)達(dá)斯、李寧、彪馬馬、匡威等；電器器類(lèi)主要是宏圖三三胞小型賣(mài)場(chǎng)。除裙樓外，還有一一條內(nèi)街為三層的的精品百貨區(qū)。由由于是內(nèi)街，人氣氣較差，而且很多多商鋪沒(méi)有開(kāi)業(yè)，，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)種類(lèi)不不全，無(wú)法聚集人人氣。但項(xiàng)目物業(yè)業(yè)條件尚可，可通通過(guò)外掛扶梯進(jìn)入入二樓。1.37江寧商業(yè)個(gè)案分析析總結(jié)項(xiàng)目名稱(chēng)總建面（萬(wàn)方）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)平均售價(jià)（元/㎡）租金水平（元/㎡/天）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀江寧19122.8餐飲、娛樂(lè)、休閑會(huì)所N/A

3.5-5（平均4.25）未正式開(kāi)業(yè)21世紀(jì)國(guó)際商業(yè)中心22華潤(rùn)蘇果、百貨、品牌店N/A

底商6-8（平均7)底商品牌較少且大部分在裝修，顯得比較冷清義烏小商品城20文化、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲底商27000二層9000三層75001-2(平均1.5）餐飲、日用類(lèi)商品較好，建材裝飾較差樂(lè)活時(shí)尚街區(qū)3購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、旅館、文化外鋪31000內(nèi)鋪22000N/A預(yù)計(jì)9月份營(yíng)業(yè)黃金海岸廣場(chǎng)5.6百貨、KFC、蘇果、服飾、宏圖三胞100002-4（平均3）裙樓經(jīng)營(yíng)火爆，內(nèi)街較慘淡，許多店鋪關(guān)門(mén)周邊缺乏規(guī)模較大大的城市中心商業(yè)業(yè)；周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)主要用來(lái)滿(mǎn)足居居民基本生活需求求，缺乏休閑娛樂(lè)樂(lè)類(lèi)商業(yè)；市場(chǎng)分析-辦公1.41.41江寧辦公項(xiàng)目分布布科技商務(wù)e街區(qū)騰飛創(chuàng)造中心騰飛創(chuàng)造中心商務(wù)e街區(qū)1.42辦公項(xiàng)目分析-科技商務(wù)e街區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)科技商務(wù)e街區(qū)開(kāi)發(fā)商南京市國(guó)資集團(tuán)、南京市投資公司單層面積2000㎡單位面積300、600租金1.2-1.6元/平米/天售價(jià)不出售使用率75%占地面積13萬(wàn)方總建面46萬(wàn)方客戶(hù)西門(mén)子，其他樓在招租1.42辦公項(xiàng)目分析-南京騰飛創(chuàng)造中心心項(xiàng)目名稱(chēng)南京騰飛創(chuàng)造中心開(kāi)發(fā)商新加坡裕廊集團(tuán)單層面積1000㎡單位面積100-400租金1.4-1.5元/平米/天售價(jià)不出售使用率70%占地面積1.98萬(wàn)方總建面5.2萬(wàn)方客戶(hù)軟件編程、藥品研發(fā)、服務(wù)外包、軟件制造等企業(yè)1.43辦公項(xiàng)目分析總結(jié)結(jié)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商單層面積單位面積租金售價(jià)使用率總建面占地客戶(hù)科技商務(wù)e街區(qū)國(guó)資集團(tuán)2000300、6001.2-1.6元/平米/天不出售75%13萬(wàn)方46萬(wàn)方西門(mén)子南京騰飛創(chuàng)造中心新加坡裕廊1000100-4001.4-1.5元/平米/天不出售70%5.2萬(wàn)方1.98萬(wàn)方軟件編程、藥品研發(fā)、服務(wù)外包、軟件制造等企業(yè)目前江寧寫(xiě)字樓市市場(chǎng)多為中低檔設(shè)設(shè)置，且缺乏集中中式寫(xiě)字樓；本項(xiàng)目可依托商業(yè)業(yè)及自然景觀，提提升地塊辦公價(jià)值值市場(chǎng)分析-酒店1.51.51南京5星級(jí)準(zhǔn)5星酒店市場(chǎng)概況截止至2010年9月南京5星級(jí)酒店大約有17家，共有房間數(shù)5538多套。酒店名稱(chēng)總房間數(shù)平均房費(fèi)南京綠地洲際酒店4501400南京維景國(guó)際大酒店536900南京古南都飯店305700蘇寧環(huán)球套房飯店89900玄武飯店270900金陵飯店591500南京僑鴻皇冠300700南京金絲喜來(lái)登350900狀元樓酒店447700南京丁山香格里拉144400湯山頤尚溫泉度假村200750南京方源金陵國(guó)際酒店180600江蘇議事園酒店165580南京鐘山賓館500400南京索菲特銀河酒店2792000南京索菲特鐘山高爾夫酒店1401300南京金陵飯店592800市場(chǎng)分析-住宅1.61.61周邊樓盤(pán)分析萬(wàn)科金域藍(lán)灣21世紀(jì)國(guó)際公寓瑞鴻名邸百家湖國(guó)際公寓區(qū)域內(nèi)主要在售項(xiàng)項(xiàng)目較多，但目前前在售是高端高層層住宅主要有4個(gè)樓盤(pán)；百家湖國(guó)際公寓瑞鴻名邸21世紀(jì)國(guó)際公寓萬(wàn)科金域藍(lán)灣1.62周邊樓盤(pán)個(gè)案分析析-萬(wàn)科金域藍(lán)灣現(xiàn)階段銷(xiāo)售均價(jià)17000-18000元/㎡樓層/各幢差價(jià)80-100元總建筑面積54萬(wàn)方物業(yè)費(fèi)1.9元/㎡一般性物業(yè)服務(wù)裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修(約2000元/㎡)主力戶(hù)型面積118㎡，135㎡，168㎡園林景觀西班牙風(fēng)格廣告主題這一刻，世界已大有不同推廣賣(mài)點(diǎn)精裝修，萬(wàn)科品牌小區(qū)智能化配置紅外電子監(jiān)視器,防盜系統(tǒng)產(chǎn)品配套會(huì)所，商業(yè)街，幼兒園，菜場(chǎng)，社區(qū)中心客源認(rèn)知途徑報(bào)紙，大牌，網(wǎng)絡(luò)客源來(lái)源地市區(qū)中高端客戶(hù)，萬(wàn)科老業(yè)主主要購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)自住為主，部分投資購(gòu)買(mǎi)抗性?xún)r(jià)格偏高1.62周邊樓盤(pán)個(gè)案分析析-百家湖國(guó)際花園現(xiàn)階段銷(xiāo)售均價(jià)14000元/㎡樓層/各幢差價(jià)100元/㎡總建筑面積7.8萬(wàn)方物業(yè)費(fèi)1.2元/㎡一般性物業(yè)服務(wù)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶(hù)型面積90-148㎡廣告主題生態(tài)住宅推廣賣(mài)點(diǎn)精裝修客源認(rèn)知途徑報(bào)紙，大牌，網(wǎng)絡(luò)客源來(lái)源地當(dāng)?shù)厝司佣?，部分南京人主要?gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)改善性居住購(gòu)買(mǎi)抗性剩余為頂樓31樓的尾盤(pán)1.62周邊樓盤(pán)個(gè)案分析析-21世紀(jì)國(guó)際公寓現(xiàn)階段銷(xiāo)售均價(jià)13000-14000元/㎡（二期）樓層/各幢差價(jià)一房一價(jià)總建筑面積45萬(wàn)方住宅，20萬(wàn)方商業(yè)物業(yè)費(fèi)1.1元/㎡一般性物業(yè)服務(wù)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶(hù)型面積52㎡，89㎡形象宣傳主題80萬(wàn)㎡城市綜合體地標(biāo)建筑廣告主題繁華之上知生活推廣賣(mài)點(diǎn)生態(tài)景觀及商業(yè)配套產(chǎn)品配套20萬(wàn)㎡商業(yè)客源認(rèn)知途徑報(bào)紙，附近大牌客源來(lái)源地周邊企業(yè)，市區(qū)客戶(hù)主要購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)自住占多數(shù)，部分投資購(gòu)買(mǎi)抗性目前為50-60㎡單室套，實(shí)用性較差1.63周邊樓盤(pán)個(gè)案分析析小結(jié)項(xiàng)目名稱(chēng)價(jià)格（元/平方米）總建筑面積戶(hù)型面積裝修標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)客戶(hù)來(lái)源地萬(wàn)科金域藍(lán)灣1700054.4萬(wàn)方118㎡135㎡168㎡精裝修自住，投資市區(qū)中高端客戶(hù)，萬(wàn)科老業(yè)主瑞鴻名邸130006萬(wàn)方91㎡129㎡毛坯自住、投資江寧客戶(hù)、溧水、高淳客戶(hù)百家湖國(guó)際花園140007.8萬(wàn)方90-148㎡精裝修改善居住江寧客戶(hù)、部分南京客戶(hù)21世紀(jì)國(guó)際公寓1400045萬(wàn)方52㎡89㎡毛坯自住為主，部分投資周邊企業(yè)客戶(hù)、市區(qū)客戶(hù)江寧高端住宅項(xiàng)目目均價(jià)在14000元/平米左右，客戶(hù)主主要來(lái)源于江寧和和市區(qū)，主要以自自住為主。1.7市場(chǎng)研究小結(jié)小結(jié)結(jié)一個(gè)大型購(gòu)物中心心的經(jīng)濟(jì)支撐應(yīng)基基本滿(mǎn)足：人均GDP達(dá)到10,000美元，人口持續(xù)上上升并具有購(gòu)買(mǎi)力力等，南京市宏觀觀經(jīng)濟(jì)在2012年將完全滿(mǎn)足上述述條件，江寧板塊塊具備人氣旺、購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的特點(diǎn)，，是大型購(gòu)物中心心運(yùn)營(yíng)的有力支撐撐。南京現(xiàn)有項(xiàng)目具備備個(gè)性定位、差異異化主體經(jīng)營(yíng)的購(gòu)購(gòu)物中心稀少（僅僅水游城），整體體競(jìng)爭(zhēng)能力一般，，且江寧板塊缺乏乏核心精品個(gè)性的的大型購(gòu)物中心。。如果本項(xiàng)目緊扣現(xiàn)現(xiàn)代主題打造城市市綜合體，并結(jié)合合中糧品牌優(yōu)勢(shì)、、稀缺景觀資源、、江寧文化資源、、江寧的人氣資源源等，將對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目形成明顯優(yōu)勢(shì)勢(shì)。本體分析-地塊分析2.12.11地塊自身?xiàng)l件XX地塊（潭園路南北）位置20100274江寧JY01第01輪項(xiàng)目編號(hào)規(guī)劃土地用途70年、40年使用年限38萬(wàn)㎡總用地面積74.5萬(wàn)㎡總建筑面積1.94容積率拍賣(mài)出讓方式商業(yè)、住宅、辦公本項(xiàng)目為大型綜合合體，包括商業(yè)、、酒店、住宅、寫(xiě)寫(xiě)字樓、金融用樓樓、住宅配套摟，，由共計(jì)13幅地塊組成地塊3地塊4地塊5-B地塊8地塊9地塊10-B地塊1地塊2地塊5-A地塊10-C地塊11地塊12地塊6地塊13地塊5-C地塊7地塊10-A二類(lèi)居住用地文化娛樂(lè)用地商務(wù)辦公用地商業(yè)金融用地商業(yè)混合用地商業(yè)金融業(yè)用地居住社區(qū)用地2.11地塊自身?xiàng)l件用地性質(zhì)建筑面積（㎡）二類(lèi)居住用地350,470商業(yè)金融188,124商業(yè)混合用地126,020商務(wù)辦公用地34,081文化娛樂(lè)用地31,788居住社區(qū)中心用地約20,000江寧區(qū)南京祿口機(jī)場(chǎng)南京站高鐵南京南站江寧區(qū)域總面積1573平方公里，常住人人口95.2萬(wàn)，流動(dòng)人口52萬(wàn)；歷史悠久，人文薈薈萃；區(qū)位獨(dú)特，交通便便捷；三面環(huán)抱南京主城城，機(jī)場(chǎng)、港口、、鐵路、公路交通通體系發(fā)達(dá)；地鐵1、3號(hào)線(xiàn)，高鐵1小時(shí)直通上海；2.12地塊區(qū)位本地塊翠屏水晶藍(lán)灣螞蟻工坊新城發(fā)展中心東渡國(guó)際青年城江寧1號(hào)鴻意萬(wàn)嘉雙龍大道天元西路天元東路竹山路金箔路2.13項(xiàng)目周邊環(huán)境地處江寧板塊東山山商圈，周邊商業(yè)業(yè)氛圍濃厚，項(xiàng)目目周邊交通逐步完善中項(xiàng)目具備兩河一灣灣、濕地公園的稀稀有景觀優(yōu)勢(shì)，但但西邊河對(duì)岸的老老住宅削弱了整體體視覺(jué)效果周邊住宅項(xiàng)目較多，包括傳統(tǒng)老住宅宅和新盤(pán)橫向交通天元中路、金箔路路縱向交通竹山路河流秦淮河及支流公交119路,雨浙線(xiàn)江寧公交2和4路軌道交通便便利地鐵1號(hào)線(xiàn)南延線(xiàn)線(xiàn)小龍灣站站，未來(lái)地鐵5號(hào)線(xiàn)新亭路路站（具體規(guī)劃未定定）竹山路金箔路秦淮河小龍灣站天元中路竹山路站秦淮河支流新亭路站2.14項(xiàng)目交通條條件項(xiàng)目周邊配配套教育配套雙語(yǔ)學(xué)校、、省重點(diǎn)江江寧高級(jí)中中學(xué)商業(yè)配套臨近百家湖湖商業(yè)圈竹山路商業(yè)業(yè)配套基本生活配配套項(xiàng)目周邊餐餐飲、小超超市、旅店店等基礎(chǔ)生生活配套醫(yī)療配套江寧醫(yī)院其他配套建行、華夏夏銀行，將將軍路郵局局。百家湖商圈大學(xué)城商圈東山商圈2.15本體分析-輻射商圈2.22.21項(xiàng)目輻射能能力及范圍圍根據(jù)本項(xiàng)目目的商業(yè)體體量，對(duì)應(yīng)應(yīng)為超級(jí)區(qū)區(qū)域中心概概念，且根根據(jù)項(xiàng)目地地處新城區(qū)區(qū)中心商業(yè)業(yè)圈的特性性，可滿(mǎn)足足都市型購(gòu)購(gòu)物中心概概念，都市市型購(gòu)物中中心輻射范范圍較大，，能包含整整個(gè)主城區(qū)區(qū)。核心商圈：：江寧板塊塊(根據(jù)購(gòu)物中中心特性，，核心商圈圈多為車(chē)程程15-20分鐘的區(qū)域)(商業(yè)中心在在此區(qū)域內(nèi)內(nèi)的顧客數(shù)數(shù)占總顧客客數(shù)的65%)次要商圈：：南京主城城大商圈(商業(yè)中心在在此區(qū)域內(nèi)內(nèi)的顧客數(shù)數(shù)占總顧客客數(shù)的25%)邊緣商圈：：南京1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈圈(商業(yè)中心在在此區(qū)域內(nèi)內(nèi)的顧客數(shù)數(shù)占總顧客客數(shù)的10%)項(xiàng)目輻射核核心商圈項(xiàng)目輻射次次要商圈項(xiàng)目輻射邊邊緣商圈2.22競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目影影響商圈名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型租售形式狀態(tài)體量（萬(wàn)㎡）合計(jì)（萬(wàn)㎡）岔路口左鄰右里商鋪出售在售11河定橋歐尚超市商鋪出租出租

1.51.5

三山托樂(lè)嘉商鋪出售在售513翠屏國(guó)際商、辦租和售在售8百家湖1912休閑街區(qū)商業(yè)街招商招商2

83金鷹國(guó)際城市綜合體招商待建15江寧1號(hào)商、辦出售在建20同曦大都會(huì)商鋪招商待建7百家湖國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)綜合商業(yè)招商招商4誠(chéng)基百家湖小公館商、辦、酒店式公寓招商在建521世紀(jì)國(guó)際商業(yè)中心城市綜合體招商在建20亞都天元居商、酒店式公寓出售招商2翠屏水晶藍(lán)灣商、辦招商在建8東山同曦大三角商鋪待定待建79嘉順時(shí)代廣場(chǎng)商鋪出售在售2大學(xué)城文鼎廣場(chǎng)商業(yè)街租和售招商6.5

38義烏小商品城批發(fā)市場(chǎng)出售在售20樂(lè)活時(shí)尚街區(qū)商業(yè)街租和售在售3.5東方龍湖灣商鋪出售在售1.5協(xié)眾雅居商、辦出售出售2天正江寧大學(xué)城商業(yè)街待定待建4.5九龍湖萬(wàn)科金域藍(lán)灣商業(yè)街出租在建1

12鉑金華庭廣場(chǎng)綜合體租和售在建6翡翠金輪商鋪、酒店式公寓待定待建5

158本體分析-歸納2.32.31項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅位于南京新區(qū)中居住氛圍最最濃厚、人人氣最旺的的板塊-江江寧位于江寧規(guī)規(guī)劃城中心心位置，地鐵1號(hào)南延線(xiàn)小小龍灣已開(kāi)開(kāi)通處于最成熟熟商圈-東東山，周邊邊區(qū)域商業(yè)業(yè)氛圍濃厚厚本項(xiàng)目為商商業(yè)、辦公公、酒店、、金融、住住宅、社區(qū)區(qū)配套為一一體的商業(yè)業(yè)綜合體，，各業(yè)態(tài)相相互配合帶帶動(dòng)整體發(fā)發(fā)展具有稀有且且優(yōu)秀的兩兩河一灣景景觀資源目前項(xiàng)目西西邊臨外秦淮河，其他面均均為小路和和規(guī)劃中道道路，與主主干道均為為間接連接接，交通配配套不完善善項(xiàng)目辦公、、金融體量量占47%，需要特點(diǎn)鮮明的商業(yè)帶動(dòng)動(dòng)人氣項(xiàng)目西面河河對(duì)岸為老老住宅項(xiàng)目目，形象一一般未來(lái)1年內(nèi)江寧7商圈共有158萬(wàn)方商業(yè)上上市，給新新興項(xiàng)目帶帶來(lái)壓力項(xiàng)目周邊東東山商圈、、百家湖商商圈現(xiàn)有多多個(gè)在建商商業(yè)項(xiàng)目，，具備一定定競(jìng)爭(zhēng)力南京高速經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及及大消費(fèi)的的到來(lái)，使使大型購(gòu)物物中心進(jìn)入入高速發(fā)展展階段項(xiàng)目周邊規(guī)規(guī)劃未來(lái)地地鐵5號(hào)線(xiàn)線(xiàn)新亭站點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部交交通及橋梁梁建設(shè)尚存存在改善機(jī)機(jī)會(huì)2.32本體分析小小結(jié)小結(jié)結(jié)整體而言，，項(xiàng)目自身身優(yōu)勢(shì)大于于劣勢(shì)，機(jī)機(jī)會(huì)大于威威脅項(xiàng)目地處江江寧成熟商商圈，交通通規(guī)劃良好好，具備有有利的硬件件條件初步界定核核心商圈為為江寧板塊塊，次要商商圈為南京京主城區(qū)，，邊緣商圈圈為南京1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈圈項(xiàng)目擁良好好的硬件條條件，極為為出色的景景觀資源，，通過(guò)合適適的定位、、招商、運(yùn)運(yùn)營(yíng)，將打打造出以南南京標(biāo)志性性大型主題題購(gòu)物中心心的為驅(qū)動(dòng)動(dòng)核心的綜綜合體。定位3本案商業(yè)定定位思考商業(yè)級(jí)別城市中心區(qū)商業(yè)區(qū)域型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)鄰里型商業(yè)規(guī)模（m2）30萬(wàn)以上3.6-18萬(wàn)9000-360001800-9000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量50萬(wàn)以上日人流量10萬(wàn)以上5萬(wàn)以上1萬(wàn)以下核心客戶(hù)內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車(chē)程內(nèi)居民，以及外來(lái)消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪本案介于城城市中心商商業(yè)和區(qū)域域商業(yè)之間間，商業(yè)形形態(tài)為集中中商業(yè)和商商業(yè)街，能否在全市市范圍形成成影響力是是本案成功功的關(guān)鍵。。3.113.11市場(chǎng)分析圖圖表商業(yè)增長(zhǎng)性預(yù)期全市吸引力德基廣場(chǎng)LOWHIGHHIGHHIGH萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新城市廣場(chǎng)南京國(guó)際廣場(chǎng)水游城未來(lái)綜合體商業(yè)增長(zhǎng)性預(yù)期全市吸引力三山商圈LOWHIGHHIGHHIGH岔路口商圈東山商圈大學(xué)城商圈百家湖商圈河定橋商圈九龍湖商圈根據(jù)綜合體市場(chǎng)、江寧商圈分析，在市場(chǎng)細(xì)分時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注“全市吸引力”（即商業(yè)部分的在消費(fèi)者心目中的競(jìng)爭(zhēng)力）這一維度，其核心是商業(yè)差異化、主題化。江寧商業(yè)未未來(lái)供應(yīng)量量將近160萬(wàn)方，依目目前各商圈圈規(guī)劃及發(fā)發(fā)展情況看看，在全市市吸引力這這一維度表表現(xiàn)均較弱弱，皆屬區(qū)區(qū)域級(jí)商業(yè)業(yè)；本項(xiàng)目應(yīng)緊緊扣景觀資資源及業(yè)態(tài)態(tài)特點(diǎn)，進(jìn)進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)突突圍！差異化程度/主題化程度區(qū)位優(yōu)勢(shì)LOWHIGHHIGH*圓圈顏色深淺表示該細(xì)分市場(chǎng)目前同質(zhì)化程度；*圖表分析維度基于矩陣和SPAN分析模型而制定；HIGHLOW萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新城市廣場(chǎng)東山商圈九龍湖商圈百家湖商圈大學(xué)城商圈……德基廣場(chǎng)水游城3.12矩陣分析獨(dú)特景觀資源明顯差異化商業(yè)中高檔SHOPPINGMALL主力客群：南京及1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的主流消費(fèi)人群3.2借鑒案例——新加坡港灣灣區(qū)港灣辦公園區(qū)（HarbourfontBusinessPark）港灣中心（HarbourfrontCentre）怡豐城（VivoCity）新加坡郵輪中心碼頭花柏山-圣淘沙島纜車(chē)“圣占姆士發(fā)電廠”娛樂(lè)中心港灣區(qū)（HarbourFrontPrecinct）規(guī)劃示意意圖項(xiàng)目概況項(xiàng)目用地面面積：89,140平方米建筑占地面面積：52,500平方米總建筑面積積：13.9萬(wàn)平方米營(yíng)業(yè)面積：：10.2萬(wàn)平方米樓層：地上上3層，地下2層停車(chē)場(chǎng)：地地下1-2層；另建有有停車(chē)樓2-7層。結(jié)構(gòu)：鋼筋筋混凝土、、部分鋼結(jié)結(jié)構(gòu)開(kāi)發(fā)商/投資商：豐豐樹(shù)產(chǎn)業(yè)（（淡馬錫子子公司）投資額：4.17億新加坡元元商業(yè)管理：：嘉德商用用（CapitaLandRetail）開(kāi)工時(shí)間：：2003年9月封頂時(shí)間：：2006年4月試營(yíng)業(yè)時(shí)間間：2006年10月7日正式開(kāi)業(yè)時(shí)時(shí)間：2006年12月1日商戶(hù)數(shù)量：：335主力店：3家（GoldenVillage嘉華影院,DairyFarm超市,Tangs詩(shī)家董百貨貨）港灣區(qū)（HarbourFrontPrecinct）是一個(gè)地地標(biāo)型發(fā)展展項(xiàng)目，位位于新加坡坡南部海岸岸，花柏山山山麓地帶帶的主要濱濱海地區(qū)，，占地24公頃。從港港灣區(qū)可眺眺望度假勝勝地圣淘沙沙島和怡人人海景，是是當(dāng)?shù)厝撕秃透鞯赜慰涂偷南M(fèi)、、旅游、休休閑熱點(diǎn)目目的地。該片區(qū)由豐豐樹(shù)產(chǎn)業(yè)（（MapletreeInvestments）進(jìn)行總體體規(guī)劃與開(kāi)開(kāi)發(fā)，原來(lái)來(lái)用作展覽覽區(qū)域的港港灣區(qū)現(xiàn)已已轉(zhuǎn)變?yōu)榧ぷ?、生生活、旅游游、娛?lè)于于一體的世世界級(jí)濱海海中心。它它以混合廣廣泛用途為為特色，包包括辦公園園區(qū)、最大大的單一零零售、時(shí)尚尚生活和娛娛樂(lè)中心、、令人興奮奮的濱海美美食體驗(yàn)以以及世界級(jí)級(jí)游船碼頭頭設(shè)施。所所有這些使使其成為新新加坡新興興的商業(yè)與與時(shí)尚生活活中心。配合圣淘沙沙高檔住宅宅和即將完完成的綜合合度假區(qū)娛娛樂(lè)場(chǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)劃，以以及花柏山山的轉(zhuǎn)型，，該片區(qū)成成為新加坡坡最具活力力和朝氣的的地方之一一。3.2借鑒案例——新加坡港灣灣區(qū)新加坡港灣灣區(qū)圖示大悅城模式思考44.1大悅城簡(jiǎn)析析4.1大悅城簡(jiǎn)析析“國(guó)際化青青年城市綜綜合體”多重年輕風(fēng)風(fēng)格現(xiàn)代大型