合富輝煌年鄭州某開發(fā)項目定位及發(fā)展提案

**項目定位及發(fā)展提案二00七年三月十二日****項目組第一篇我們對項目的認識第二篇宏觀市場和微觀市場第三篇開發(fā)模式第四篇開發(fā)周期第五篇市場分析及定位第六篇營銷系列第七篇經(jīng)濟效益分析目錄

本項目地塊較大，而且商住共舉。我司在經(jīng)過對項目的深入了解及現(xiàn)鄭州房地產(chǎn)市場的分析后，認為：本項目迫切要解決的問題是3330畝地塊的開發(fā)戰(zhàn)略因此，本次的探討案，我司主力從開發(fā)的戰(zhàn)略出發(fā)。只有在開發(fā)戰(zhàn)略獲得共識后，營銷的方案才具備可行性。第一篇

我們對本項目的認識規(guī)劃面積——219.14公頃。約3330畝;合2219977.8平方米。

整體概況規(guī)劃范圍——該片區(qū)東臨京廣路；南臨南水北調(diào)工程；西邊南三環(huán)北為現(xiàn)狀居住社區(qū)、南三環(huán)南為124廠、鄭州市塑料三廠等工廠企業(yè)；北邊為長江路及長江路高壓走廊；中間是規(guī)劃的二七區(qū)服裝工業(yè)城。區(qū)位——該地區(qū)位于鄭州市南部門戶地帶，有自然環(huán)境和交通優(yōu)勢。第一篇我們對項目的認識

交通

本案周圍有長江路﹑大學路﹑京廣路﹑南三環(huán)﹑等多條路,距鄭新公路3.2公里,距繞城高速公路4.2公里;鄭平公路從本案中間穿過交通便捷。本案4.23.2鄭平公路第一篇我們對項目的認識

周邊配套概況00.20.81.10.72.3萬客來市場0.80.8本案周圍醫(yī)療﹑教育﹑交通配套比較完善;缺乏金融和大型生活配套;第一篇我們對項目的認識用地現(xiàn)狀圖項目概況現(xiàn)本案建筑沒有合理規(guī)劃,比較臟亂.第一篇我們對項目的認識影響：構(gòu)成不了總體量的開發(fā)；南三環(huán)把本案分為兩個部分南段與北段；商業(yè)空間大；

道路概況及影響鄭航路.端午路.航南路.南三環(huán).寒山路.佛崗路等數(shù)十條路穿過本項目;道路繁多第一篇我們對項目的認識商業(yè)與住宅的對比和影響總商業(yè)面積1318457㎡總住宅面積1856962㎡注：以上面積都包含有村民安置面積商業(yè)面積大人流量增加人群比較復雜交通及環(huán)境第一篇我們對項目的認識南三環(huán)以北商業(yè)和住宅(面積)商業(yè)面積340786㎡住宅面積886626㎡從以上表格對對比看出南三三環(huán)以北住宅宅面積大于商業(yè)面積;南三環(huán)以北以以住代商;商業(yè)與住宅的的對比和影響響從本圖可以明明確看出南三三環(huán)以南,商業(yè)體量較大大,容易成規(guī)規(guī)模;南三環(huán)以北以以住代商;第一篇我我們對項目的的認識物業(yè)形態(tài)分部部從以上圖片可可以周邊業(yè)態(tài)零亂,主要以臨街商鋪為為主;萬客來小商品品城比較集中中.第一篇我我們對項項目的認識識規(guī)劃范圍內(nèi)內(nèi)有：較多多的廠房﹑學校﹑萬客來市場場、公交停車車場及貨運運中轉(zhuǎn)站﹑村莊及部分分空置地。土地現(xiàn)狀環(huán)境較差;地塊不完整整;第一篇我我們對項項目的認識識市政基礎設設施狀況寬度約110高壓線線路斜穿該該規(guī)劃區(qū);規(guī)劃范圍內(nèi)內(nèi)部缺乏相相應的市政政基礎設施施;公交停車場場、貨運中中轉(zhuǎn)站、加加油站、市市政總公司司等各一處處;道路級別低低、路況差差;第一篇我們們對項目的認識識本項目轄區(qū)內(nèi)**、鄭砦、三三官廟、郭莊4個自然村，位位于大學路東、、南三環(huán)兩側(cè)。。全村村民人口口3600人,1236戶。。該村已進入城城市建成區(qū)，村村民收入主要靠靠房屋租賃?，F(xiàn)現(xiàn)狀村民居住用用地約52.7公頃，總住宅宅建筑面積85萬m2(其中中三層以下55.85萬m2)。城中村狀況居住建筑密度非常高高，完全不合規(guī)范范;商業(yè)建筑品質(zhì)差差，大多是臨時建建筑；道路狹窄，被占用情況嚴嚴重；村內(nèi)相應配套設設施嚴重不足，，村民居住環(huán)境差。第一篇我們們對項目的認識識功能混亂;建筑物密布，建建筑景觀雜亂無無章;公共活動空間（（包括綠地）缺缺乏;環(huán)境質(zhì)量低下;電力、電訊線路路雜亂;管道煤氣不通;市政及公共配套套設施缺乏;建筑間距過小，，采光、通風不不足，存在嚴重重的安全隱患;現(xiàn)狀存在問題第一篇我們們對項目的認識識客觀條件的影響響110米寬的高高壓走廊斜夸項目北部地地區(qū),從而給北北地塊造成部分分建筑影響,給銷售帶來難度度;萬客來在項目中間影響了項目的完完整性;同時它的定位直直接影響本項目目的形象;本項目規(guī)劃的商業(yè)過多,業(yè)態(tài)繁雜.這這些人流的層次給住宅項目帶來來影響;南水北調(diào)的運河河,建設的程度對本項目定位及銷售有一一定的影響;運河第一篇我們們對項目的認識識微觀條件的影響響紅線寬度小于40米的道路沿沿線多高層建筑筑混合區(qū)建筑高度普遍控控制在40米以以下。沿大學路、南三環(huán)一線為引引導高層建筑區(qū)區(qū)，控制高度100米以下;影響——建筑設計;最大化的經(jīng)濟效效益受到了局限限;第一篇我們們對項目的認識識綜合分析開發(fā)商業(yè)的機會會大;原因:1.項目中間間有很多多路,沿路都可可做一層層商業(yè);2.萬客來以以一個成成熟的商商業(yè)存在在,有固定的的人流;3.項目周邊邊現(xiàn)在眾眾多的物物流公司司;4.項目中的的服裝加加工區(qū);住宅受到到限制原因:1.眾多商業(yè)業(yè)的存在在;2.商業(yè)主以以及各級級的商人人,人流較大大,檔次不高高;3.配套不完完善;第一篇我我們們對項目目的認識識地塊受到到眾多因因素的影影響;原因:1.眾多條路路的穿過過;2.萬克來的的存在;3.110米的高壓壓長廊的的通過;4.南三環(huán)把把項目分分為南﹑北兩塊;綜合分析第一篇我們對對項目的認識第二篇宏觀市場與微觀市市場鄭汴一體化鄭汴一體化中牟開封說明:CBD的建成,以及加州工業(yè)園區(qū)區(qū)的奠基;2006年11月19日鄭開公交的開通通;證明政府大力支持發(fā)展展東區(qū)的決心;第二篇宏觀市市場及微觀市場一體兩翼{

一體兩翼{

鄭汴一體化鄭東新區(qū)西區(qū)老工業(yè)基地（包括高新區(qū)）鄭洛工業(yè)走廊{

鄭汴一體化中原城市群西區(qū)﹑北區(qū)也將成為熱點點;第二篇宏觀市市場及微觀市場北移東擴{北移東擴鄭汴一體化鄭東新區(qū)CBD.加州工業(yè)園高檔的樓盤﹑別墅區(qū)較多北區(qū)﹑東區(qū)也將成為熱點點;第二篇宏觀市市場及微觀市場南區(qū)政府不給太太大的政策策支持;不作為城市市發(fā)展的重重點;航海路切斷斷了與市區(qū)區(qū)的鏈接,以北發(fā)展的的較好,市政配套完完善;以南較差;南區(qū)高檔樓樓盤較少;第二篇宏宏觀市場場及微觀市市場微觀市場現(xiàn)有樓盤概概況龍泊圣地由**置業(yè)業(yè)有限公司司開發(fā),位位于鄭州市市**大學學城旁,占占地5000畝;開盤時間：：2005進駐時間：：2006容積率：0.45建筑結(jié)構(gòu)：：磚混綠化率：45%物業(yè)公司：：----均價：3280元/m2主力戶型:三房二廳廳1400畝畝的水系和和2000畝的森林林自然資源好好;第二篇宏宏觀市場場及微觀市市場是**置業(yè)業(yè)有限公司司開發(fā),位位于**區(qū)區(qū)索**與與**路交交叉口，占占地1600畝;開盤時間：：2006.6.17進駐時間：2007.12.28容積率：1.78建筑結(jié)構(gòu)：磚混混綠化率：36%物業(yè)公司：***物業(yè)均價：3247元/m2主力戶型:三房房二廳二衛(wèi)****打造1600畝畝國際高尚生活活城。50000平米商業(yè)廣廣場;第二篇宏觀觀市場及微觀市市場***是**有限公公司開發(fā),位位于黃河南岸岸86號,占占地5000畝;開盤時間：2005-11-19進駐時間：2006-12-30容積率：0.46建筑結(jié)構(gòu)：磚磚混、框剪綠化率：41%物業(yè)公司：河河南**管理理有限公司均價：：3916.55元/m2主力戶型:三三房二廳二衛(wèi)衛(wèi)園區(qū)內(nèi)有2條條河、9個湖湖、100畝畝兒童鄉(xiāng)村公公園、200畝黃河文化化園、600畝運動城公公園、600余畝水面、、800畝園園林化森林;自然條件好和和引進高爾夫夫第二篇宏宏觀市場及微微觀市場***是**房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司開發(fā),位位于**路南南**路東,占地3100畝;開盤時間：2005.6.26進駐時間：2007.5.8容積率：1.51建筑結(jié)構(gòu)：鋼鋼混綠化率：38%物業(yè)公司：鄭鄭州**業(yè)管管理有限公司司均價：：3096元/m2主力戶型:三三房二廳二衛(wèi)衛(wèi)\四房二廳廳二衛(wèi)采用國內(nèi)領先先的理念,打打造河南省最大的的水景度假社區(qū)區(qū)。第二篇宏宏觀市場及微微觀市場**是**開發(fā),位于**路路與**大道道交叉口西300米,占占地1800畝;開盤時間：2006﹒10﹒21進駐時間：2007容積率：1.51建筑結(jié)構(gòu)：鋼鋼混綠化率：38%物業(yè)公司：河河南**管理理有限公司均價：：3096元/m2主力戶型:三三房二廳二衛(wèi)衛(wèi)10平米天然然湖境，自然條件好,打造法國小小鎮(zhèn)的世外桃桃源生活。第二篇宏宏觀市場及微微觀市場綜合分析良好的自然環(huán)環(huán)境自造5000平米商業(yè)廣廣場龍湖自造中心湖景景打造度假村村利用資源打造造法式小鎮(zhèn)引進高爾夫*************第二篇宏宏觀市場及微微觀市場住宅概況江山書香名邸蘭亭名苑開元麗城綠島港灣潔去星苑說明:在本項目附近近的開發(fā)住宅項目主要是分布在長江路路的兩側(cè),大多都以經(jīng)濟適用房居居多(如蘭亭名苑﹑江山書香名邸邸﹑開元麗城等);經(jīng)濟適用房高砦(1335)城村改改造安置區(qū)第二篇宏宏觀市場及微微觀市場商業(yè)分布概況況說明:(紅色的為商商業(yè)集中區(qū))南區(qū)的商業(yè)主主要集中航海海路;如茶葉城,摩配城,汽修城等;本項目周圍有有中陸洗化廣廣場和萬客來來小商品城;小的集貿(mào)市場場和沿街商鋪鋪;注:針對本項目其其業(yè)態(tài)都比較較雜亂;商業(yè)集中區(qū)第二篇宏宏觀市場及微微觀市場未來大盤特點點賈陸河與花園路3000-4000畝姚寨改造老鴇陳改造

本案

老107與南三環(huán)1136畝航海路與新107種雞廠自然條件好臨CBD配套好自然環(huán)境好第二篇宏宏觀市場及微微觀市場如何發(fā)揮本項項目的優(yōu)勢?**項目德潤置業(yè)的實力**的策略**的資源第二篇宏宏觀市場及微微觀市場第三篇開發(fā)模式南三環(huán)及其他他道路：將項項目地塊分割割成南北、零零碎的地塊商業(yè)性質(zhì)土地地分在南北兩兩塊地，且南南地塊商業(yè)面面積最多架空高壓電線線也將部分地地塊分割成不不規(guī)則地塊南水北調(diào)運河河：在地塊最最南端，其他他地塊不能享享受，是項目目唯一的自然然環(huán)境與景觀觀項目有80萬的安置面積積需要解決?。。?！第三篇開開發(fā)模式因此，我們需需要慎重考慮本項目的開發(fā)模式?。。〗鉀Q怎樣與鄭州其其他區(qū)域上1000畝項目的競爭爭，獲得最終終的勝利？怎樣開發(fā)才能能適合這樣客客觀條件的3300畝地塊？怎樣充分發(fā)揮揮項目現(xiàn)有、、且不太突出出的優(yōu)勢？第三篇開開發(fā)模式華南地區(qū)（廣廣州、深圳））大型盤開發(fā)發(fā)（啟動）模模型解剖“畫餅”模式式“以點帶面””“嫁接”廣州——廣州萬科四季季花城深圳——蔚藍海岸，描描繪藍圖別墅等等帶動動——廣州，匯景新新城教育嫁接——星河灣，廣州州執(zhí)信中學（（省一級）體育嫁接——廣州，南國奧奧林匹克花園園“以本傷人””廣州——鳳凰城，地產(chǎn)產(chǎn)式批發(fā)“舶來”造鎮(zhèn)——廣州，金地荔荔湖灣全舶來——廣州，托斯卡卡納第三篇開開發(fā)模式“畫餅”模式式——廣州，，萬科四季花花城時間軸8萬20萬16萬分期規(guī)模主力戶型價格走勢第1期2004.4~2004.12第2、3期2005.1~2005.7第4期2005.8~2005.1270～120的2～3房房100~150的的3～4房100~200的的3～5房首期配套不足缺乏乏居住氣氛與氛圍圍項目總建50萬，，首期居住氣氛嚴嚴重不足，缺乏配配套，首期只開8萬，只有總量的的1/6。一期入入住，社區(qū)氣氛濃濃郁與配套完善，，開發(fā)才開始迅速速放量4300元/㎡㎡5300元/㎡㎡6500元/㎡㎡第三篇開發(fā)發(fā)模式每期開發(fā)均值：：12.2萬平平方米每期開發(fā)均套數(shù)數(shù)：1000套套首期啟動規(guī)模：：8萬平方米啟動情況：配套套不足，周邊不不太成熟“畫餅”模式描繪未來宏偉藍藍圖開發(fā)模式適用范圍：價格低開高走，，有充分的上揚揚空間（郊區(qū)地地塊、或市政發(fā)發(fā)展有重大利好好）“畫餅”模式———廣州，萬科科四季花城第三篇開發(fā)發(fā)模式廣州市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展方向項目位置與廣州州地產(chǎn)開發(fā)方向向相反，離市區(qū)區(qū)約35分鐘車車程（自駕車）），銷售難度更更大。廣州萬科四季花花城“畫餅”模式———廣州，萬科科四季花城第三篇開發(fā)發(fā)模式首先開發(fā)二\三期開發(fā)四期開發(fā)七期五/六期開發(fā)順序銷售順序項目占地700畝分7期開發(fā)“畫餅”模式———廣州，萬科科四季花城第三篇開發(fā)發(fā)模式多層+小高層小高層+雙拼雙拼獨立+景觀純會所雙拼+“獨立”多層多層產(chǎn)品規(guī)劃考慮銷銷售多期延展“畫餅”模式———廣州，萬科科四季花城第三篇開發(fā)發(fā)模式多層洋房首期開開發(fā)，較高檔的的情景洋房的開開發(fā)拉升項目檔檔次多層向小高層過過渡；情景洋房房向雙拼過渡；；并且產(chǎn)品附加加值不斷拉升。。雙拼向獨立過渡渡，環(huán)境優(yōu)勢不不斷提升?！凹藿印蹦Ｊ健獜V州，南國國奧林匹克花園園在南奧：你擁有的是不僅僅僅是一套房子子，而是一種長長遠的投資，對對你孩子的投資資，對你健康的的投資，對事業(yè)業(yè)平臺的投資………“嫁接”模式建設：北師大的的小學、幼兒園園建設：永久的3000㎡體育育館建設：永久的100畝高爾夫夫球場建立：客戶健康康檔案的健康系系統(tǒng)開發(fā)模式適用范圍：有充分的規(guī)劃空空間，能兼顧社社區(qū)生活、居住住與配套的（郊郊區(qū)地塊、或缺缺乏此類齊全的的項目）第三篇開發(fā)發(fā)模式廣州市區(qū)南國奧林匹克花花園項目位置處于廣廣州番禺區(qū)，離離廣州市區(qū)約1小時車程。“嫁接”模式———廣州，南國國奧林匹克花園園第三篇開發(fā)發(fā)模式首期二期三期四期五期首期項目占地1000畝分5個組團開發(fā)發(fā)開發(fā)順序銷售順序“嫁接”模式———廣州，南國國奧林匹克花園園洛杉磯組團價格：2800元/平平米主力戶型：85平米二房二二廳為主，其次110平米米三房二廳建筑：多層“嫁接”模式———廣州，南國國奧林匹克花園園卡薩布蘭卡組團團價格：3100元/平平米主力戶型：110平米三房房二廳為主、其其次85平米二二房二廳、少量量首層、頂層復復式建筑：多層“嫁接”模式———廣州，南國國奧林匹克花園園第三篇開發(fā)發(fā)模式雅典組團價格：3500元/平平米主力戶型：120平米三房房二廳為主、其其次85平米二二房二廳，首層層、頂層復式分分量加大建筑：多層“嫁接”模式———廣州，南國國奧林匹克花園園第三篇開發(fā)發(fā)模式悉尼組團價格：3800元/平平米主力戶型：150平米三房房二廳為主、其其次120平米米三房二廳、少少量380平米米的頂層復式建筑：高層“嫁接”模式———廣州，南國國奧林匹克花園園第三篇開發(fā)發(fā)模式北京組團團價格：4800元/平平米主力戶型型：125平米三房房二廳為為主;其次85平米二房房二廳;基本所有有建筑體體都設計計首層、、頂層復復式建筑：多層“嫁接””模式———廣州州，南國國奧林匹匹克花園園第三篇開開發(fā)發(fā)模式2000年開售售均價2800至現(xiàn)時時5000元均均價，價價格拉升升2200元低檔及中中高檔產(chǎn)產(chǎn)品的配配合推售售，產(chǎn)品品戶型面面積比例例的不斷斷拉升，，逐步吸吸納高端端客戶，，價格不不斷上升升。2800300032003400360038004000420044004600一期(洛區(qū)、雅區(qū))二期（卡區(qū)、雅區(qū)）三期（悉區(qū)）四期(北區(qū))“嫁接””模式———廣州州，南國國奧林匹匹克花園園第三篇開開發(fā)模式式金地·荔湖湖城廣州市中心區(qū)區(qū)位離開廣州約約45分鐘車程；；地屬增城：：廣州新塘塘新新公路路中段，與與廣州經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)緊緊密相連總規(guī)模占地：3800畝，總建：：253萬㎡經(jīng)濟指標容積率：1.0（首期僅僅僅是0.5，洋房）“舶來－造造鎮(zhèn)”模式式——廣州州，金地··荔湖城第三篇開開發(fā)模式式ABCA區(qū)：占地地860畝畝用地面積53.7萬萬m2容積率≤1.2最大建筑面面積64.44萬m2C區(qū)用地面積64.9萬萬m2容積率≤1.2最大建筑面面積77.88萬m2一期首批：：其中一期首首批開發(fā)23萬㎡，，僅0.5容積率率規(guī)劃、建筑筑、開發(fā)山谷、水岸岸、坡地等等自然聯(lián)合合規(guī)劃；大自然全區(qū)區(qū)“共有制制”B區(qū)用地面積207.6萬m2容積率≤0.8最大建筑面面積166.08萬萬m2“舶來－造造鎮(zhèn)”模式式——廣州州，金地··荔湖城第三篇開開發(fā)模式式一期首批產(chǎn)產(chǎn)品三疊院：5－6層復式坡地地類別墅洋洋房，一梯梯兩戶，層層層退臺式式露臺設計計15度洋房：傍山而建建，南偏東東15度角度規(guī)劃劃，一梯兩兩戶，9－11層幾何公寓：6層帶電梯多多層公寓100坊：臺地上獨獨立別墅“舶來－造造鎮(zhèn)”模式式——廣州州，金地··荔湖城第三篇開開發(fā)模式式項目配套酒店（4星標準）；；交通中心；；商業(yè)街：吃吃、喝、玩玩、樂、超超市、購物物等等一應應俱全教育：幼兒兒園、小學學、中學會所：總會會所、分會會所、小會會所運動場；賣點1：品牌攜手、、品質(zhì)生活活賣點2：和諧社區(qū)、、活力社區(qū)區(qū)賣點3：青山青水、、綠色GOLF賣點4：現(xiàn)代設計、、溫馨生活活賣點5：依山傍水，，高附加值值賣點6：個性設計、、多變功能能賣點7：特色洋房、、寫意別墅墅賣點8：綠色裝修、、健康高效效賣點9：科學筑家、、以人為本本“舶來－造造鎮(zhèn)”模式式——廣州州，金地··荔湖城第三篇開開發(fā)模式式舶來－造城城交通中心大型商業(yè)教育系統(tǒng)運動設施生活設施自然生態(tài)規(guī)規(guī)劃分地塊生活活規(guī)劃分區(qū)聯(lián)動規(guī)規(guī)劃人性化規(guī)劃劃四星酒店荔枝林水上娛樂會所商務度假配套規(guī)劃國內(nèi)外國造造鎮(zhèn)規(guī)劃“舶來－造造鎮(zhèn)”模式式——廣州州，金地··荔湖城第三篇開開發(fā)模式式華南地區(qū)（（廣州、深深圳）大型型盤開發(fā)（（啟動）模模型解剖“畫餅”模模式“以點帶面面”“嫁接”城市邊緣的的初始大型型項目及產(chǎn)產(chǎn)品較低成本的的大盤做法法，現(xiàn)時在在成熟的開開發(fā)城市比比較主流復合地產(chǎn)，，為項目整整體增添附附加值“以本傷人人”反營銷的做做法，屬于于產(chǎn)品經(jīng)濟濟、成本經(jīng)經(jīng)濟范疇“舶來”拿來主義，，異國情調(diào)調(diào)，形象而而神不象本項目總占占地3300畝，地地塊南向南南水北調(diào)的的濱河及景景觀帶比較較罕有。第三篇開開發(fā)模式式本項目開發(fā)發(fā)模式選擇擇“畫餅”模模式“以點帶面面”“嫁接”“以本傷人人”“舶來”符合城市邊邊緣處的項項目基本需需求符合河南省省、鄭州市市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的需要要增加城市邊邊緣項目附附加值，需需要“嫁接接”發(fā)達城市大大盤成熟經(jīng)經(jīng)驗，值得得借鑒無利可圖，，對貴司應應該不太適適合第三篇開開發(fā)模式式本項目開發(fā)發(fā)模式選擇擇“畫餅”模模式“以點帶面面”“嫁接”“以本傷人人”“舶來”本項目的開開發(fā)模式=+“畫餅”+“以點帶面”+“嫁接”+“舶來”第三篇開開發(fā)模式式分期開發(fā)策策略本項目的開開發(fā)模式=+“畫餅”+“以點帶面”+“嫁接”+“舶來”首期：主打脫離煩囂、離市區(qū)也相當近目標客戶：區(qū)域客戶為主二期：主打社區(qū)氛圍、人文氣息目標客戶：中區(qū)客戶為主三期：主打配套成熟，異國風情園目標客戶：圍城策略，四面八方，“聚集效應”四期：……目標客戶：……第三篇開開發(fā)模式式第四篇開發(fā)周期南三環(huán)及其其他道路：：將項目地地塊分割成成南北、零零碎的地塊塊商業(yè)性質(zhì)土土地分在南南北兩塊地地，且南地地塊商業(yè)面面積最多架空高壓電電線也將部部分地塊分分割成不規(guī)規(guī)則地塊南水北調(diào)運運河：在地地塊最南端端，其他地地塊不能享享受，是項項目唯一的的自然環(huán)境境與景觀項目有80萬的安置面積積需要解決?。。?！第四篇開發(fā)發(fā)周期1村民安置區(qū)2村民安置區(qū)五期4村安區(qū)(商業(yè))3村安區(qū)4期2期5期1期1期3期一期開發(fā)10萬萬平米的商業(yè)村民安置的住宅宅：主要集中在在1＋2＋3的區(qū)域；利用了整體地塊塊中最不好的地地塊來安置村民安置的商業(yè)業(yè)：在項目的西西南角處；商業(yè)價值不高，，但能與商業(yè)地地塊形成統(tǒng)一村，安置地第四篇開發(fā)發(fā)周期1村民安置區(qū)2村民安置區(qū)五期4村安區(qū)(商業(yè))3村安區(qū)4期2期5期1期1期3期一期開發(fā)10萬萬平米的商業(yè)1期開發(fā)全部集中中在大學路上，，借助大學路的的延伸來帶動項項目商業(yè)地塊中，開開發(fā)約10萬的綜合商業(yè)以以滿足社區(qū)生活活、周邊商業(yè)的的需要首期開發(fā)第四篇開發(fā)發(fā)周期1村民安置區(qū)2村民安置區(qū)五期4村安區(qū)區(qū)(商業(yè))3村安區(qū)4期2期5期1期1期3期一期開發(fā)10萬平平米的商業(yè)商業(yè)地塊：延續(xù)京京廣路的商業(yè)批發(fā)發(fā)商氣，使商業(yè)成成為繼住宅的另一一重頭戲萬客來，搬遷后，，這里成為了彌補補其搬遷后的商戶戶經(jīng)營場所2期開發(fā)第四篇開發(fā)周周期1村民安置區(qū)2村民安置區(qū)五期4村安區(qū)(商業(yè))3村安區(qū)4期2期5期1期1期3期一期開發(fā)10萬平平米的商業(yè)在1期大學路住宅區(qū)域域的成熟后，住宅宅氣氛相當濃郁，，更加適合3期地塊的開發(fā)，且且3期的安靜程度更高高商業(yè)地塊：繼續(xù)完完成商業(yè)地塊的剩剩余部分，在1期商業(yè)成熟與帶動動下，剩余商業(yè)將將有新的起飛點3期開發(fā)第四篇開發(fā)周周期1村民安置區(qū)2村民安置區(qū)五期4村安區(qū)(商業(yè))3村安區(qū)4期2期5期1期1期3期一期開發(fā)10萬平平米的商業(yè)將西側(cè)的住宅地塊塊與5期西地塊的土地性性質(zhì)進行置換。成就純商業(yè)整體地地塊，這樣能全面面提升該商業(yè)的價價值；成就5期的住宅統(tǒng)一性；；4期開發(fā)第四篇開發(fā)周周期1村民安置區(qū)2村民安置區(qū)五期4村安區(qū)(商業(yè))3村安區(qū)4期2期5期1期1期3期一期開發(fā)10萬平平米的商業(yè)由于與4期商業(yè)地進行置換換，使5期的住宅形成統(tǒng)一一的區(qū)域，住宅區(qū)區(qū)域規(guī)模效應得到到完善與提升置換后，地塊與““南水北調(diào)”更加加密切，展面更長長，自然資源的利利用與運用更有優(yōu)優(yōu)勢5期開發(fā)第四篇開開發(fā)周期期目錄住宅商業(yè)安置合計一期196887189752271662(村安1+3)658301二期365894292383(村安2)658277三期158600151034309634四期401904200000(商業(yè)村安)601904五期878083878083合計12335701308584注：每年按按18萬平平米的開發(fā)發(fā)量，開發(fā)發(fā)周期合計計要——17年各期建筑面面積第四篇開開發(fā)周期期第五篇項項目定位位——項項目分析——項項目開發(fā)定定位第一部分項項目目分析地塊狀況項目區(qū)位分分析項目周邊配配套分析項目S.W.O.T分析第五篇項項目定定位第五篇項項目定定位/項目目分析一、地塊狀狀況總占地面積積：3330畝；總建面積：：317.5萬m2限高：臨主主干道100米，其其余40米米整體規(guī)模龐龐大，同時時處在“白白紙”階段段，有相當當高的可塑塑性回遷面積同同樣十分龐龐大，且分分布相對不不集中，對對外銷部分分形成規(guī)劃劃、管理、、形象上的的負面影響響北區(qū)地塊內(nèi)內(nèi)仍有大量量建筑物，，對開發(fā)周周期形成較較大影響地塊的限高高局限大，，大部分的的建筑需要要在40米以內(nèi)的高高度達到2.0的容積率，，將對住宅宅產(chǎn)品的多多樣性及項項目規(guī)劃的的美感造成成較大影響響。商業(yè)面積巨巨大，對營營銷上形成成較大壓力力；同時，，對居住環(huán)環(huán)境的營造造形成影響響第一部分項項目目分析地塊狀況項目區(qū)位分分析項目周邊配配套分析項目S.W.O.T分析第五篇項項目定定位第五篇項項目定定位/項目目分析二、項目區(qū)區(qū)位分析本案較為繁華的的市區(qū)第五篇項項目定定位/項目目分析二、項目區(qū)區(qū)位分析住——不在傳傳統(tǒng)的居住住集中圈內(nèi)內(nèi)，居住氛氛圍不濃厚厚周邊競爭小小，以自有有空間足夠夠撐起一片片天空非購房人群群主流方向向，同時缺缺乏絕對競競爭力，難難以對外區(qū)區(qū)人口形成成漩渦吸引引力商——周邊已已有成熟的的批發(fā)型商商圈在新生商業(yè)業(yè)升級換代代后，有機機會吸納原原有經(jīng)營戶戶，對大面面積的商業(yè)業(yè)的日后經(jīng)經(jīng)營有相當當保障批發(fā)商圈對對居住型物物業(yè)形象、、環(huán)境等都都有負面影影響大量經(jīng)營商商戶的存在在，對居住住物業(yè)的需需求量大大大上升第五篇項項目定定位/項目目分析二、項目區(qū)區(qū)位分析住屏蔽批發(fā)商商業(yè)帶來的的影響帶動整個片片區(qū)新居住住理念集中規(guī)劃，，加強居住住氛圍形成成商集中開發(fā)，，成規(guī)模成成體系提升商業(yè)檔檔次，以升升級換代吸吸納舊客戶戶第五篇項項目定定位第一部分項項目目分析地塊狀況項目區(qū)位分分析項目周邊配配套分析項目S.W.O.T分析第五篇項項目定定位/項目目分析三、項目周周邊配套分分析——生活配套南環(huán)以北日日常生活配配套充分，，但檔次較較低南環(huán)以南較較荒蕪，缺缺乏生活便便利性缺乏大型的的消費、享享樂型商業(yè)業(yè)配套本案家世界商業(yè)集中區(qū)區(qū)臨街商鋪第五篇項項目定定位/項目目分析有一定的教教育配套，，但不完備備教育配套的的層次較低低，不能形形成教育吸吸引點三、項目周周邊配套分分析——教育配套政法學校黃河科技大大學中學第五篇項項目定定位/項目目分析道路較完善善，同時還還有環(huán)線，，便于連接接城際高速速由于批發(fā)貨貨運密集，，道路交通通不順暢三、項目周周邊配套分分析——交通配套公交配套缺缺乏，不能能為生活作作配套支持持，與市中中心的交流流互動少公交公司公交站第五篇項項目定定位/項目目分析周邊現(xiàn)有市市政設施較較少，區(qū)域域開發(fā)的政政府支持力力度不足三、項目周周邊配套分分析——市政配套武警醫(yī)院第六人民醫(yī)院周邊市政配套稀稀薄，生活配套檔次較較低。兩方面都都需要在營營造小區(qū)的的時候增加加，創(chuàng)造優(yōu)優(yōu)美生活環(huán)環(huán)境、增加加中高檔日日常必須生生活便利設設施。同時時，批發(fā)型型商業(yè)的開開發(fā)，也需需要將配套套設施考慮慮，增加商商業(yè)的“獨獨有”競爭爭力。從現(xiàn)有周邊邊的配套看看到：第五篇項項目定定位/項目目分析三、項目周周邊配套分分析第五篇項項目定定位第一部分項項目目分析地塊狀況項目區(qū)位分分析項目周邊配配套分析項目S.W.O.T分析由于項目尚尚出在前期期設計階段段，因此更更多的條件件是可創(chuàng)造造的。在此此，對項目目的條件分分析，更著著重于從項項目的外部部環(huán)境及項項目在市場場中所處地地位的方面面的考慮。。綜合分析的前提提第五篇項項目定位/項目目分析四、項目SWOT分析——現(xiàn)有優(yōu)勢區(qū)域——周邊現(xiàn)有開開發(fā)量較少，相相對競爭少地塊——各個地塊較較方正，在設計計上有可塑性。。臨近大路面，，路網(wǎng)較充足環(huán)境——南端的南水水北調(diào)工程將改改變周邊的小氣氣候環(huán)境，提高高適居性第五篇項項目定位/項目分析住區(qū)域——周邊批發(fā)發(fā)型商業(yè)的氣氣氛濃厚，有有歷史基礎地塊——地塊較方方正，緊靠大大路，出入比比例交通——靠近南三三環(huán)，流通城城際交通比較較方便商消費力——周邊批發(fā)發(fā)行業(yè)繁榮，，小私營主的的購買力充足足第五篇項項目定位/項目分析四、項目SWOT分析———現(xiàn)有不足區(qū)位——非購房主流方方向，市場認知度度、認同度較低地塊——被道路分割較較多，整體性被打打破。同時有較多多的商業(yè)與居住地地塊間插出現(xiàn)，居居住的“純”度大大受打擊環(huán)境——批發(fā)商業(yè)較多多，人文層次較低低住配套——生活便利、享享用型消費都嚴重重缺乏，沒有居住住氛圍設施——南環(huán)以北地塊塊被高壓線斜跨，，嚴重影響居住感感限制——高度限制與容容積率的期望值雙雙制動下，令小區(qū)區(qū)形成后的規(guī)劃創(chuàng)創(chuàng)作空間小規(guī)劃——商業(yè)與居住地地塊的間插分布，，令居住品質(zhì)嚴重重受到商業(yè)的噪音音、環(huán)境、交通等等各方面影響。第五篇項目目定位/項目分析析四、項目SWOT分析——現(xiàn)有不足區(qū)位——基本以以中低層次次的批發(fā)型型商業(yè)為主主，商業(yè)銷銷售價格低低商規(guī)劃——與居住住型地塊間間插分布，，喪失大規(guī)規(guī)模商業(yè)中中商氣共筑筑的優(yōu)勢交通——雖然有有南三環(huán)的的交通比例例，但離城城市間的高高速通道仍仍有相當距距離，不便便于批發(fā)商商業(yè)向城市市間擴展配套——商業(yè)的的服務型配配套缺乏四、項目SWOT分分析——擁有的機遇遇競爭——周邊現(xiàn)現(xiàn)有成規(guī)模模的樓盤幾幾乎沒有，，一個大型型成規(guī)模、、有規(guī)劃的的樓盤能把把原地居民民都吸納住成本——雖然發(fā)發(fā)展商沒清清晰明確成成本，但在在拍賣地價價一再上升升，房價一一再突破的的情況下，，城中村改改造項目相相對成本受受到控制，，日后的銷銷售價格能能成為市場場的吸引點點之一。改造——萬客來來市場將拆拆遷改造，，將有一部部分的客戶戶可作為吸吸納對象，，同時改造造后的市場場環(huán)境等各各方面將提提升，對整整體商業(yè)環(huán)環(huán)境都有改改善商空白——鄭州的的城際交通通不斷增加加，城市核核心地位不不斷提升。。而鄭州批批發(fā)市場中中仍然有許許多業(yè)種處處于空白待待開發(fā)狀態(tài)態(tài)。第五篇項項目定定位/項目目分析四、項目SWOT分析———面臨的威脅競爭——高寨的城城中村改造也也在進行，搶搶先推出將成成為兩項目競競爭的關(guān)鍵點點住政策——城中村改改造中，有相相當多的手續(xù)續(xù)與政策需要要落實與協(xié)調(diào)調(diào)，07年能能否開動仍有有許多的不可可控因素競爭——萬客來市市場將拆遷改改造，舊客戶戶的保護政策策將為其保留留大量的經(jīng)營營戶商第五篇項項目定位/項目分析項目內(nèi)品牌環(huán)境規(guī)模成熟度成本規(guī)劃項目外生活配套消費力硬件軟件周邊檔次交通物業(yè)管理先天條件不足足，一切有賴賴于創(chuàng)造者從從項目內(nèi)部的的硬件打造、、軟件提升；；項目外部的的條件不利居居多，只能適適當規(guī)避生活品質(zhì)四、項目SWOT分析———面臨的威脅第五篇項項目定位/項目分析區(qū)域人文戶型產(chǎn)品園林環(huán)境商業(yè)輔助配套套第二部分項項目開發(fā)發(fā)定位市場定位產(chǎn)品定位目標客群定位位第五篇項項目定位第五篇項項目定位/項目開發(fā)定定位項目條件的支支持與約束商住的比例相相當——商住定位應分分開住宅受南三環(huán)環(huán)大路分割，，同時南北兩兩片的地塊、、天然條件有有明顯差距——南北住宅區(qū)區(qū)域定位應應有區(qū)別周邊商業(yè)氛氛圍濃厚——商住定位應應借勢，同同時拔高居住與商業(yè)業(yè)都有回遷遷的影響——住宅定位與與回遷區(qū)域域的不可能能有十分大大的分離第五篇項項目定定位/項目目開發(fā)定位位因此，鑒于于以上的條條件，本項項目定位應應該結(jié)合開開發(fā)、回遷遷及物業(yè)形形態(tài)的不同同，按三個定位位的開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略分別開開發(fā)、推廣廣商業(yè)整體定定位中原第一商貿(mào)物流港立足豫東地地區(qū)充分利用交通網(wǎng)網(wǎng)絡，輻射整個個中原地區(qū)聯(lián)合原有商業(yè)，，充分擴大商業(yè)業(yè)面積，立足規(guī)規(guī)模首位營造更多配套型型服務體系，完完善整個物流鏈鏈第五篇項項目定位/項目目開發(fā)定位第五篇項項目定位/項目目開發(fā)定位北區(qū)住宅定位南區(qū)首個有形象有品質(zhì)的的，人文親情大型中高檔家園園式社區(qū)強烈打造溫情、、社區(qū)、“家””的軟環(huán)境，形形成唯一性，錯錯位推廣（以上定位為項項目的物理性判判斷，形象展現(xiàn)現(xiàn)將在后期營銷銷策劃中提出））南區(qū)住宅定位鄭州首個具備濕地氣候的綠島小鎮(zhèn)社區(qū)休閑、放松環(huán)境清幽綠樹成蔭標榜尊貴與珍貴貴遠離煩囂異國小鎮(zhèn)安逸第五篇項項目定位/項目目開發(fā)定位第二部分項項目開發(fā)定位位市場定位產(chǎn)品定位目標客群定位第五篇項項目定位項目中物業(yè)的組組合第五篇項項目定位/項目目開發(fā)定位北區(qū)住宅部分住宅商業(yè)臨街商鋪主體型商業(yè)大型商場突破限高，以小小高為主能提高利潤，但但過多則難售能帶動臨街商業(yè)業(yè)經(jīng)營控制在5％以內(nèi)內(nèi)做一定量，輔助助臨街商鋪立足輻射整個南南區(qū)，成為區(qū)域域型消費商圈中中心點需要建設，但緊緊能作為自留經(jīng)經(jīng)營物業(yè)項目中物業(yè)的組組合第五篇項項目定位/項目目開發(fā)定位北區(qū)住宅部分住宅商業(yè)臨街商鋪主體型商業(yè)大型商場以特色多層為主主，提升檔次能提高利潤，但但過多則難售能帶動臨街商業(yè)業(yè)經(jīng)營控制在8％以內(nèi)內(nèi)做少量，主要滿滿足餐飲、會所所功能，輔助臨臨街商鋪影響社區(qū)尊貴感感不建議做項目中物業(yè)的組組合第五篇項項目定位/項目目開發(fā)定位商業(yè)部分貨艙主體型商業(yè)商業(yè)街配套服務，完善整整個物流鏈滿足中高端業(yè)種的的要求，同時提升升批發(fā)環(huán)境的檔次次在不臨路位置適當當建設做一定量滿足現(xiàn)有商戶使用用的慣性要求主力做貨運物流場地配套服務，完善整整個物流鏈在靠近南三環(huán)附近近做一個集中場地地酒店配套服務，完善整整個物流鏈在貨運物流長地附附近做寫字樓配套服務，完善整整個物流鏈在整體型商業(yè)附近近按乙級條件設置置具體的商業(yè)、住宅宅的戶形面積設計計及比例在整體開開發(fā)戰(zhàn)略落實后，，才根據(jù)當期市場場情況而配合詳規(guī)規(guī)再作設計第五篇項目目定位/項目開發(fā)發(fā)定位第二部分項項目開發(fā)定位市場定位產(chǎn)品定位目標客群定位第五篇項目目定位第五篇項目目定位/項目開發(fā)發(fā)定位市場上，每個項目目面對的客戶群基基本上都是綜合性性的，而這些綜合合的客戶群在項目目所占的比例、出出現(xiàn)的階段都是有有所不同的。以下下，我們針對本項項目的整體客戶群群，作分類及描述述。第五篇項目目定位/項目開發(fā)發(fā)定位北區(qū)住宅宅的客戶戶群顯性客戶戶爭取客戶戶游離客戶戶隱性待開開發(fā)客戶戶周邊原居居民西區(qū)老城城居民（（認同價價格）批發(fā)經(jīng)營營主前來批發(fā)發(fā)的外城城客戶西區(qū)老城城居民（（認同環(huán)環(huán)境）南區(qū)（航航海路附附近）的的老居民民（改善善環(huán)境而而換房））南邊地市市的客戶戶中原區(qū)、、二七區(qū)區(qū)的中端端客戶投資型客客戶（瞄瞄準商業(yè)業(yè)的經(jīng)營營良好，，向經(jīng)營營戶出租租）第五篇項項目定位位/項目目開發(fā)定定位南區(qū)住宅宅的客戶戶群顯性客戶戶爭取客戶戶隱性待開開發(fā)客戶戶鄭州市中中高端二二次置業(yè)業(yè)（追求求環(huán)境））批發(fā)經(jīng)營營主西區(qū)市委委中層管管理層人人群（認認同環(huán)境境）鄭州及周周邊城市市度假型型人群投資型客客戶（瞄瞄準商業(yè)業(yè)的經(jīng)營營良好，，向經(jīng)營營戶出租租）西區(qū)中高高端私企企主第五篇項項目定位位/項目目開發(fā)定定位商業(yè)的客客戶群顯性客戶戶爭取客戶戶原經(jīng)營戶戶附近商場場經(jīng)營戶戶新開發(fā)業(yè)業(yè)種的經(jīng)經(jīng)營商戶戶西區(qū)投資資型人群群——目目標客客戶群細細分——營營銷策策略——推推廣策策略第六篇營營銷銷系列——現(xiàn)現(xiàn)場包包裝營銷的手手法與節(jié)節(jié)奏都應應該在整整體定位位的基礎礎上落實實，在本本案，我我司僅初初步根據(jù)據(jù)我司提提出的定定位對住住宅的營營銷作細細化分析析。具體體的執(zhí)行行方案及及商業(yè)的的營銷將將在雙方方對開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略及及定位取取得共識識后可詳詳細展開開。第六篇營營銷銷系列客戶群的的分類顯性客戶戶爭取客戶戶游離客戶戶隱性待開開發(fā)客戶戶處在項目目附近的的購房需需求者（（中端消消費群））分類：附近原居居民，舊舊住宅已已破舊，，需要更更新、改改善居住環(huán)境特點：有區(qū)域情結(jié)，，習慣了周邊的的生活環(huán)境，附近居住的年年輕一代需要要共筑新家庭庭親戚朋友等生生活圈都在附附近都不是高收入入層，積蓄有有限，希望在西區(qū)購購買的另一主主要原因是比比市區(qū)便宜要求：價格便宜，總總價承受范圍圍有限希望能改善生生活環(huán)境，與與原有的家屬屬院的環(huán)境有有所區(qū)別一、住宅客戶戶群的定位第六篇營營銷系列分布在西南區(qū)區(qū)的購房者（（中端略高消消費者）分類：西區(qū)居民，原原來住家屬院院，現(xiàn)在經(jīng)濟條件好了了，需要提升升生活質(zhì)素而購買商品房房特點：附近地市的中端客客戶，想進城購房房，解決居住住及教育問題題家庭在西區(qū)，，家庭環(huán)境理理想，父母經(jīng)經(jīng)濟條件好，，需要脫離家家庭生活的年年輕一代認同政策的利利好信息，希希望日后西區(qū)區(qū)發(fā)展成的宜宜居環(huán)境希望項目的檔檔次能帶給他他們身份的體體現(xiàn)要求：追求高品質(zhì)高高檔次中高價價位的產(chǎn)品有虛榮感與時代代感，整個西區(qū)的的樓盤都是可可選范圍希望社區(qū)里的的人文素質(zhì)能能看齊需要一個真正高檔的項項目提高生活活質(zhì)素客戶群的分類類顯性客戶爭取客戶游離客戶隱性待開發(fā)發(fā)客戶一、住宅客客戶群的定定位第六篇營營銷系列列中少量對政政策敏感的的投資型客客戶分類：在西區(qū)或二七七、中原區(qū)區(qū)居住的，有閑錢錢購房，或或居住、或或投資的客客戶特點：附近地市中中高端消費費群，購房房是為在市市里有一看到政策的推動動，認同日后的的升值潛力項目有強大的升值支支持要求：總價在一定范圍圍內(nèi)，不能過高高在沒有十分認同同的情況下，不不急于購買更看好一些出形形象、有絕對優(yōu)優(yōu)勢配套的項目目更認同及追隨品品牌發(fā)展商的出出品客戶群的分類類顯性客戶爭取客戶游離客戶隱性待開發(fā)客客戶一、住宅客戶戶群的定位第六篇營營銷系列某種類型客戶戶的擴大延展展在項目開發(fā)到到中期，新型型客戶的開發(fā)發(fā)針對性的向某某群客戶作大大量推廣營銷銷而形成客戶戶群（附近縣市的的客戶群；大大學路、京廣廣路興起后的的商業(yè)、批發(fā)發(fā)上的相關(guān)人人群；在項目目熱銷、形象象出現(xiàn)后對本本區(qū)中高端客客戶的吸引加加強；。。。。）客戶群的分類類顯性客戶爭取客戶游離客戶隱性待開發(fā)客客戶一、住宅客戶戶群的定位第六篇營營銷系列客戶群的分類類顯性客戶爭取客戶游離客戶隱性待開發(fā)客客戶外界影響力構(gòu)成比例會因價格受到到附近中端樓樓盤吸引部分稍有錢的的，會因品質(zhì)質(zhì)而選擇我們們的中面積戶戶型初期占占35％中、后期占占20％％在競爭中，會會對西區(qū)所有有樓盤作比較較初期以品質(zhì)、、品牌等吸引引附近的此類類客戶，后期期客戶范圍擴擴大初期占占45％中、后期占占50％％主要體現(xiàn)在中中后期，因項項目形象及口口碑而受吸引引初期占占10％中、后期占占20％％在后期項目成成型后，將有有機會吸引部部分未被開發(fā)發(fā)的客戶后期占占10％一、住宅客戶戶群的定位第六篇營營銷系列二、住宅客戶戶群的描述中端的一群———中年年齡：38～48歲歲之間經(jīng)濟：一般，屬于平平凡的百姓屬于中年階層層。事業(yè)并不不十分理想，，處于穩(wěn)定階階段家里兒女都已已長大，過著著平凡的百姓姓生活以前都是在國國家企業(yè)工作作，收入情況況一般。可以購房全家家搬遷或子女女長大自購分分開居住兒女的負擔開開始放輕，有有了半輩子的的積蓄，希望望搬離早已陳陳舊的家屬院院，感受現(xiàn)代代的商品房生生活區(qū)域：來自項目附近近一直在附近的的企業(yè)家屬院院居住，對區(qū)區(qū)域情結(jié)十分分濃厚生活圈集中在在附近，工友友、朋友都在在附近生活。。對子女日后后買房也希望望在附近置業(yè)業(yè)。要求：自住為目的對多層的建筑筑特別青睞，，主要是價格格較便宜，且且生活成本低低有小區(qū)的生活活氣氛，注重重鄰里關(guān)系樓盤的檔次只只要不太低檔檔，有普通的的商品房配套套則可以第六篇營營銷系列他們希望擁有的的生活是：到了半退休的的狀態(tài)，希望望能在穩(wěn)定的的狀態(tài)下，改改善生活環(huán)境境有公共的園林林區(qū)域，供他他們漫步，與與鄰里交流家是他們的港港灣，是他們們銷售天倫，，為支持子女女向前沖的大大后方半輩子的積蓄蓄，能趕上時時代的步伐，，改善生活。。一個能為他他們在老朋友友面前炫耀的的“家”二、住宅客戶戶群的描述中端的一群———中年第六篇營營銷系列中高端的一群群——中青年年年齡：經(jīng)濟：良好，家庭或或自己的收入入都客觀青年的一群，，他們事業(yè)已已奠定良好基基礎，面前的的道路一片向向好中年的一群，，事業(yè)已成功功，或是私企企主、或是公公務員屬于公務員的的群體都因為為有長期的保保障，且都是是達到某種職職位，因此目目前收入客觀觀，也有一定定的積蓄年輕的一群在在中層次以上上的行業(yè)中謀謀事，收入良良好區(qū)域：來自整個西區(qū)區(qū)一直在附近的的企事業(yè)家屬屬院居住，對對區(qū)域情結(jié)十十分濃厚。因因為經(jīng)濟實力力強，因此既既想擁有鬧市市的繁華，又又享受西區(qū)的的安逸生活圈集中在在附近，工友友、朋友都在在附近生活。。對子女日后后買房也希望望在附近置業(yè)業(yè)。要求：自住為目的，，同時也希望望有投資價值值可以接受小高高層產(chǎn)品，以以提高生活質(zhì)質(zhì)量為購房主主要目的有小區(qū)的園林景觀觀，認同西區(qū)的其其一就希望安逸的的環(huán)境樓盤的檔次要高，，能體現(xiàn)身份，能能滿足心理需求26～45歲之間間二、住宅客戶群的的描述第六篇營銷系系列他們希望擁有的生活活是：家屬院有的是寧靜靜，但他們更希望望享受時代的衍生生物：良好的物業(yè)業(yè)管理、電梯、大大片有規(guī)劃的花園園、時尚的樓宇。。。。有了經(jīng)濟的的支持，希希望在西區(qū)區(qū)這個宜居居的環(huán)境里里，有一個個真正上檔檔次的生活活環(huán)境，提提升他們的的生活質(zhì)素素白天他們可可以在金水水區(qū)、東區(qū)區(qū)快節(jié)奏的的工作；晚晚上，他們們可以在靜靜逸的西區(qū)區(qū)，現(xiàn)代化化的家里享享受家庭的的生活經(jīng)濟的提升升，對人生生的境界開開始提升。。對品味有有了追求，，希望能有有一個空間間沉醉在某某種味道中中。。。中高端的一一群——中中青年二、住宅客客戶群的描描述第六篇營營銷系列列高質(zhì)素三、客戶對對**的期期望知名度有信心品牌有實力值得信賴賴現(xiàn)代化領先的人性化溫情的時尚的綜合素質(zhì)質(zhì)——高發(fā)展商實實力———雄厚身份體現(xiàn)現(xiàn)——中高檔綜合素質(zhì)質(zhì)——高居住———超前氛圍———溫馨品位———簡約符合項目目定位第六篇營營銷銷系列營銷策略略第六篇營營銷銷系列概念營銷銷關(guān)系營銷銷情景營銷銷服務營銷引導營銷事件營銷泛營銷總體、整體營營銷策略第六篇營營銷系列概念營銷關(guān)系營銷情景營銷服務營銷引導營銷贏取市場高度度，定調(diào)項目目形象；提升升品質(zhì)空間關(guān)系：是多方方，發(fā)展商＋＋合作伙伴＋＋客戶＋經(jīng)濟濟＋資源用人的情感觸觸覺來進行深深入的營銷方方式，也是最最能打動客戶戶心靈深處的的最高營銷境境界。全方位的服務務，售前、售售后，最終實實現(xiàn)客戶營銷銷，以服務帶帶動客戶的認認同，并且獲獲得客戶關(guān)系系的營銷體系系。強化項目優(yōu)勢勢，必須以““點擊”方式式來獲得客戶戶購買第六篇營營銷系列推廣策略第六篇營銷系系列前期營銷蓄客開售階段后續(xù)營銷階段時機——最佳節(jié)點引爆——全城關(guān)注維持——系列活動奇芭——引入投資延續(xù)——順藤摸瓜實戰(zhàn)——合富專業(yè)銷售銷售——滾雪球蓄客——情感營銷蓄客——整合資源拓客——新移民截擊——“新生活即將來臨”宣傳——全面開花宣傳——先近后遠推廣——借船出海突現(xiàn)——價值最大有展示區(qū)——情感營銷項目已經(jīng)蓄客——以面帶點，以點帶面項目重點推廣期——借風航船，以小見大升溫乘勝追擊引爆持續(xù)點擊關(guān)閘蓄水總體推廣策略第六篇營銷系系列區(qū)域＋全城關(guān)注宣傳推廣蓄客截擊開拓實現(xiàn)推進下一步，環(huán)環(huán)相扣促進核心內(nèi)容推廣實踐關(guān)系回旋旋圖第六篇營銷系系列區(qū)域＋全城關(guān)注宣傳宣傳——全面開花宣傳——先近后遠我們的客戶從近到到遠，從年輕到青青年，從創(chuàng)業(yè)者到到精英都存在著。。他們在項目周邊，，還會在中原區(qū)，，甚至遍及整個西西區(qū)都有。操作方式：將宣傳推廣面盡量量擴大，就象捕魚魚一樣，將網(wǎng)張開開，在營銷關(guān)鍵時時候進行收網(wǎng)，獲獲取最大的客戶資資源及宣傳價值。。實現(xiàn)項目與客源源的全面開花。大學路、京廣路、、隴海路等等南區(qū)區(qū)都是我們最重要要的客戶群體，并并且都集中在那里里。因此，我們在宣傳傳上的總體策略是是：先近后遠，先先“吃”掉最近的的。操作方式：針對周邊客戶的需需要，進行富有鋪鋪墊與蓄客功能的的活動，以及進行行“點擊”的DM，用最少的資源源，最有效的方法法，促使這批客戶戶成為我們首批置置業(yè)者。第六篇營銷系系列區(qū)域＋全城關(guān)注推廣推廣——借船出海借助鄭州市政府對對西區(qū)的重點的發(fā)發(fā)展與改造；借助助南部市政的不斷斷優(yōu)化進行炒作；；借助萬客來等批批發(fā)商業(yè)的吸引，，使項目站在巨人人的肩上進行推廣廣。操作方式：結(jié)合政府、大型項項目、大型商圈的的宣傳，進行附帶帶宣傳與突現(xiàn)項目目優(yōu)勢，使廣大市市民對項目進行全全面的了解。第六篇營銷系系列區(qū)域＋全城關(guān)注實現(xiàn)——價值最大通過項目定位與延延展，將項目固有有價值進行實現(xiàn)；；而在另一方面，，將項目隱藏的（（如建筑、規(guī)劃、、南水北調(diào)、前景景發(fā)展等）價值通通過宣傳、推廣、、營銷使項目在市市場上形成價值最最大，實現(xiàn)高性價價比實現(xiàn)操作方式：廣告宣傳現(xiàn)場包裝營銷引導銷售工具牽引第六篇營銷系系列區(qū)域＋全城關(guān)注截擊——“新生活即將來臨””既要借對手的力量量，又要截取對手手的客源。這是營營銷中的矛盾。但但站在市場角度上上，客戶資源就是是最終的勝利。操作方式：進行系列的推廣，，全面牽動者每一一個想購買競爭對對手的購房者?！?7年的風向標——西南向，大學南路路”“新生活即將來臨臨”截擊進行系列的廣告宣宣傳，將項目與競競爭對手的差異優(yōu)優(yōu)勢全面闡述發(fā)展?jié)摿σ?guī)劃戶型建筑園林、綠化第六篇營銷系系列區(qū)域＋全城關(guān)注拓客——新移民鄭州外來人口占了了70%，在房管管局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計中中，成交住宅的外外地客戶超過60%，新移民是鄭鄭州房地產(chǎn)的最大大生力軍，也是購購買商品房的最大大客源，因此要加加倍拓展。操作方式：開拓代言人/代言形象宣傳銷售手法上，開綠綠燈；（如銷售優(yōu)優(yōu)惠）滿足外地人需求式式銷售；如：滿足足教育、滿足生活活、滿足居住等第六篇營銷系系列區(qū)域＋全城關(guān)注蓄客——情感營銷用人的情感觸覺來來進行深入的營銷銷方式，也是最能能打動客戶心靈深深處的最高營銷境境界。她讓客戶看得見，，摸得著，心理感感受得到的感官營營銷。操作方式：充分展現(xiàn)示范區(qū)域域，示范層；充分展現(xiàn)未來生生活氛圍；充分觸動心理需需求，健康與生生活充分進行五官的的刺激蓄客蓄客——整合資源發(fā)展商應該充分分將其在開發(fā)中中、城中村改造造中的客戶資源源整合，不充分分利用就等于浪浪費，也會被競競爭對手所挖走走。操作方式：整合定向單位客客戶；整合以前開發(fā)項項目的業(yè)主整合所有關(guān)系客客戶；整合合作公司客客戶；整合在房地產(chǎn)界界上的資源第六篇營銷銷系列推廣策略:從本案的項目定定位和現(xiàn)實狀況況，建議本案采采用“引導市場樹立標準領領導市場””的市場推廣策策略。推廣主題:以南三環(huán)為界以以北推住宅為主主:主題:人文的﹑親情的﹑美好的生活家園園以南推商業(yè)主:主題:一條龍的的服務休系首家家大型完整的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈及物流配配套商業(yè)中心以南的住宅的推推廣主題:高檔檔的生態(tài)的稀缺缺的皇家級住宅宅第六篇營銷銷系列整合傳播播品牌概念念創(chuàng)意概念念創(chuàng)意表現(xiàn)現(xiàn)推廣與理理念、廣廣告的結(jié)結(jié)合第六篇營營銷銷系列他們的核核心愿望望：產(chǎn)品對消費者者意味著著品牌、品品質(zhì)放心大型社區(qū)區(qū)安心（居居住）地理環(huán)境境信心（投投資）建筑風格格順心社區(qū)風格格舒心推廣與目目標客戶戶群期望望的結(jié)合合既是適宜的的居住環(huán)境境，也是多多元項目；；宜?。艘松蹋送锻顿Y第六篇營營銷系列列小型企業(yè)主主經(jīng)商人士最適合自己己，人文的的﹑親情的﹑和諧的﹑理想生活家家園它讓我住的的安心、住住的放心、、住的舒心心首次置業(yè)人人士支持點：完善的配套套設施﹑周全的物業(yè)業(yè)管理﹑優(yōu)良的生態(tài)態(tài)環(huán)境。核心利益最佳的生活活方向它不僅適合合我居住，，更讓我的投資資超值核心利益推廣——客客戶群的鎖鎖定案例第六篇營營銷系列列信息認知（（領先的、、大氣的、、專業(yè)的））樓盤好感（（高品質(zhì)的的、和諧的的、人文的的）價值認同（（適合的、、生活化的的樂園）購買形成（（首選的、、唯一的)推廣目標推推進流程第六篇營營銷系列列物業(yè)本身生活區(qū)規(guī)劃環(huán)境未來規(guī)劃現(xiàn)代化大社區(qū)人性化規(guī)劃未來生活區(qū)規(guī)劃品味修養(yǎng)的的滿足人性的自然然滿足現(xiàn)代的發(fā)展展需求滿足居住、工作、交交際、休閑、、康樂等立體需求建筑、環(huán)境境自然、與人人的融合科技化智能化信息化環(huán)保化規(guī)?；煌ū憷l(fā)展（區(qū)域功能的完善）完善配套市政設施大生態(tài)區(qū)概念景觀好樓高商業(yè)之核心社區(qū)文化周邊資源區(qū)位地段搶占本案，入入住明日之星星住宅市場發(fā)展展現(xiàn)代的、發(fā)展展的、健康的的、豐富的、、融洽的大型樓盤現(xiàn)代化生活活周邊環(huán)境的高高度升值空間地理位置的高高度**項目內(nèi)部配套內(nèi)部環(huán)境第六篇營營銷系列推廣媒體的運運用思路全方位傳播核心概念戶外報紙電視雜志主題活動促銷活動售樓處包裝認知認同認購第六篇營營銷系列將軟文媒體SP、PR進進行有效整合合采取統(tǒng)一的的說話風格統(tǒng)統(tǒng)一的形象將將項目的優(yōu)勢勢利益點展現(xiàn)現(xiàn)在目標群體體的面前，讓讓目標群產(chǎn)生生認知與記憶憶。不同的廣告形形式側(cè)重點會會有所不同媒體：以活動動為主報紙、