房地產(chǎn)常用專業(yè)詞語培訓(xùn)基礎(chǔ)類

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識

具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，是房屋和土地的社會經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱。又稱為“不動產(chǎn)”，英文為“REAL

ESTATE”。1、房地產(chǎn)一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識

是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：

1）土地開發(fā)；

2）房屋建設(shè)、維修、管理；

3）土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓；

4）房屋所有權(quán)的買賣、租憑；

5）房地產(chǎn)抵押貸款；

6）房地產(chǎn)市場。2、房地產(chǎn)業(yè)

從事勘察、設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識3、建筑業(yè)一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識

含有法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的權(quán)雙重含義。 所謂法律意義上的所有權(quán)，表示土地所有者將土地當(dāng)作自已的財(cái)產(chǎn)，對其實(shí)行占有、壟斷，擁有對土地支配的權(quán)力。 所謂經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)應(yīng)該表達(dá)為土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入。

4、土地所有權(quán)只有具有雙重意義上的所有權(quán)者是完整的所有權(quán)概念。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識

即對于房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。我國目前的房產(chǎn)所有制主要有全民所有制、集體所有制和個人所有制三種基本形式，對外還有涉外房產(chǎn)。5、房產(chǎn)房產(chǎn)按用途分類：1）用于居民個人生活居住消費(fèi)的住宅房產(chǎn)：2）供企事業(yè)單位及機(jī)關(guān)學(xué)校等用的非住宅房產(chǎn)。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識

狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理，其實(shí)質(zhì)是營銷策略的實(shí)施。 廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)，在分析自身?xiàng)l件和市場需求的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實(shí)施。6、房地產(chǎn)經(jīng)營一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識

是指房地產(chǎn)經(jīng)營和對房地產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行管理的雙重含義。7、房地產(chǎn)經(jīng)營管理8、土地產(chǎn)權(quán)

包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租憑權(quán)。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識是指利用他人土地供自已使用的權(quán)利。是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)。9、地上權(quán)10、地役權(quán)一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識

是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或用作擔(dān)保的權(quán)利。是指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該土地的租賃權(quán)。12、租賃權(quán)11、抵押權(quán)房地產(chǎn)的的不動性性或固定定性市場供求求的不可可調(diào)劑性性房地產(chǎn)投投資時間間的長期期性市場供求求變動的的不靈活活性房地產(chǎn)投投資經(jīng)營營的固定定性投資經(jīng)營營的不易易變現(xiàn)性性市場信息息的分散散性市場的不不充分性性和變現(xiàn)現(xiàn)的困難難性房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營的風(fēng)險險——成因建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證建設(shè)工程程開工證證國有土土地地使用用證商品房銷銷售許可可證產(chǎn)品質(zhì)量量保證書書住宅使用用說明書書五證二書書二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)相關(guān)知知識1、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)是指在依依法取得得土地使使用權(quán)的的土地上上按照使使用性質(zhì)質(zhì)和要求求進(jìn)行基基礎(chǔ)設(shè)施施、房屋屋建筑的的活動。。它包括從從定點(diǎn)選選址到交交付使用用的全過過程，由由征地與與拆遷安安置、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、供水水、排水水、供電電、通電電訊、通通道路、、綠化、、房屋建建設(shè)等多多項(xiàng)內(nèi)容容組成。。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)相關(guān)知知識2、土地開開發(fā)是將“生地”（不具備備使用條條件的土土地）開開發(fā)成可可供使用用的土地地。3、房屋開開發(fā)由買得土土地使用用權(quán)的發(fā)發(fā)展商，，對土地地進(jìn)行平平整整，修修路鋪設(shè)設(shè)上下水水管道及及熱力網(wǎng)網(wǎng)，然后后建造各各類房屋屋以及公公共設(shè)施施。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)相關(guān)知知識房地產(chǎn)開開發(fā)具有有投資風(fēng)風(fēng)險大、、收益高高、增值值快快的特點(diǎn)點(diǎn)。4、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的特點(diǎn)其風(fēng)險主主要來自自四個方方面：第一，是是市場風(fēng)風(fēng)險，由由于房地地產(chǎn)市價價格波動動而給投投資者帶帶來損失失的可能能；第二，是是購買力力風(fēng)險，，因物價價上漲過過快而造造成投資資收益水水平下降降的可能能，第三，是是拖欠風(fēng)風(fēng)險，由由于房地地產(chǎn)購買買者財(cái)務(wù)務(wù)狀況的的惡化而而使房地地產(chǎn)投資資及全部部收回的的可能；；第四，是是由于自自然災(zāi)害害和意外外事故的的發(fā)生而而給投資資者造成成損失的的可能。。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)相關(guān)知知識5、工業(yè)物物業(yè)開發(fā)發(fā)是指將資資金投入入到工業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠廠房、倉倉庫及其其他工業(yè)業(yè)項(xiàng)目的的開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動動。6、商業(yè)物物業(yè)開發(fā)發(fā)是指將資資金投入入到商店店、商業(yè)業(yè)大廈、、購物中中心、庫庫房、加加油站、、飲食業(yè)業(yè)、旅店店、賓館館、批發(fā)發(fā)和零售售市場等等物業(yè)的的開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動動。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)相關(guān)知知識7、房地產(chǎn)產(chǎn)二次開開發(fā)指先將“生地”（不具備備使用條條件）開開發(fā)成熟熟地（具具備使用用條件）），然后后再進(jìn)行行拍賣和和出租，，由買地地者去建建造房屋屋。8、房地產(chǎn)產(chǎn)一次開開發(fā)一次性連連土地、、房屋開開發(fā)完成成。房地產(chǎn)疏疏通全部部過程的的總和，，主要包包括買賣賣、租賃賃、抵押押、房地地產(chǎn)證券券交易等等，連接接房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)、建設(shè)設(shè)與房地地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)的橋梁梁。含一一級市場場、二級級市場和和三級市市場。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)相關(guān)知知識9、房地產(chǎn)產(chǎn)市場二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)相關(guān)知知識10、一級市市場11、二級市市場是指國家家土地管管理部門門按土地地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃，采采用協(xié)議議、招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣的方式式，以土土地使用用合同的的形式，，將土地地使用權(quán)權(quán)以一定定的年限限、規(guī)定定的用途途及一定定的價格格出讓給給房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展商商或其它它用土地地者的市市場。是指房地地產(chǎn)發(fā)展展商根據(jù)據(jù)土地使使用合同同的要求求將建好好的房屋屋連同相相應(yīng)的土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓給單位位或個人人的市場場。13、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房房屋的所有權(quán)和和對該房屋所占占用土地的使用用權(quán)。具體內(nèi)容容是產(chǎn)權(quán)人對房房地產(chǎn)的占有、、使用、收益和和依法處分的權(quán)權(quán)利；是指單位、個人人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵抵押、租賃的市市場，它是二級級市場基礎(chǔ)上的的第二次或多次次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交交易活動的市場場。12、三級市場二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)相關(guān)知識二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)相關(guān)知識14、土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)權(quán)擁有者對土地地使用的權(quán)限，，包括開發(fā)權(quán)、、收益權(quán)、處置置權(quán)。政府以拍拍賣、招標(biāo)、協(xié)協(xié)議的方式，將將國有土地使用用權(quán)在一定年限限內(nèi)出讓給土地地使用者。土地地使用權(quán)期滿后后，如該土地用用途符合當(dāng)時城城市規(guī)劃要求的的，土地使用者者可申請續(xù)用，，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清清地價后可以繼繼續(xù)使用又叫（宗地圖）），是按一定比比例尺制作的用用以標(biāo)示一宗地地的用地位置、、界線和面積的的地形平面圖。。它由政府土地地管理部門頒發(fā)發(fā)給土地使用權(quán)權(quán)受讓者，受讓讓者只能在紅線線范圍內(nèi)施工建建房15、紅線圖16、房地產(chǎn)所籌資資金用于購置土地、、支付制造房屋屋及其設(shè)施的費(fèi)費(fèi)用。二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)相關(guān)知識二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)相關(guān)知識17、工程建設(shè)建立立指對工程建設(shè)中中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活活動進(jìn)行監(jiān)督和和管理，使這些些活動符合有關(guān)關(guān)的法律、政策策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、、規(guī)范及合同的的規(guī)定。18、能源系統(tǒng)包括供電、供熱熱、供氣（煤氣氣、天然氣、石石油液化氣）等等設(shè)施。二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)相關(guān)知識19、給水、排水系系統(tǒng)包括取水工程、、輸水工程、凈凈水工程、配水水管網(wǎng)（上下水水道）、排水管管網(wǎng)（下水道））、污水處理、、排放工程。20、道路及交通系系統(tǒng)包括城市內(nèi)部交交通道路、設(shè)施施及城市對外交交通道路、設(shè)施施兩部分。二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)相關(guān)知識21、郵電、電訊系系統(tǒng)包括城鄉(xiāng)郵電、、通訊系統(tǒng)。22、房屋建筑、樓樓宇開發(fā)包括土地“三通一平”或“七通一平”。23、“三通一平”指供熱、供電、、供水到位，場場地平整。24、“七通一平”指道路、供熱、、供電、供水、、供煤氣（天然然氣）、給排水水、排污，場地地平整。二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)相關(guān)知識建筑分類按用途劃分：居居住、商業(yè)、旅旅游、工業(yè)、農(nóng)農(nóng)業(yè)按層數(shù)劃分：低低層1-3層多層4-6層小高層7-11層中高層12-16層高層16層以上三、房地產(chǎn)面積積相關(guān)知識1、建筑面積是指房屋外墻（（柱）勒腳以上上各層的外圍水水平投影面積，，包括陽臺、挑挑廊、地下室、、室外樓梯等，，且具備有上蓋蓋，結(jié)構(gòu)牢固，，層高2.20m以上的（含2.20m，下同）的永久久性建筑。（一）、房屋面面積的種類2、使用面積是指房屋戶內(nèi)全全部可供使用的的空間面積，按按房屋的內(nèi)墻面面水平投影計(jì)算算。三、房地產(chǎn)面積積相關(guān)知識3、套內(nèi)建筑面積積是指由套內(nèi)房屋屋使用面積、套套內(nèi)墻體面積、、套內(nèi)陽臺建筑筑面積三部分組組成的面積。4、共有建筑面積積是指各產(chǎn)權(quán)人共共同占有或共同同使用的建筑面面積，它應(yīng)按一一定方式在各產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行行分?jǐn)?。（一）、房屋面面積的種類三、房地產(chǎn)面積積相關(guān)知識5、分?jǐn)偟墓灿薪ńㄖ娣e指某個產(chǎn)權(quán)人在在共有建筑面積積中所分?jǐn)偟拿婷娣e。6、預(yù)測面積根據(jù)預(yù)測方式的的不同，分為兩兩種：1）按圖紙預(yù)測的的面積指在商品房預(yù)售售時按商品房建建筑設(shè)計(jì)圖上尺尺寸計(jì)算的房屋屋面積。2）按已完工部分分結(jié)合圖紙預(yù)測測的面積指對商品房已完完工部分實(shí)際測測量后，結(jié)合商商品房建筑設(shè)計(jì)計(jì)圖，測算出的的房屋面積。（一）、房屋面面積的種類三、房地產(chǎn)面積積相關(guān)知識7、實(shí)測面積又稱竣工面積，，指房屋竣工后后由房產(chǎn)測繪單單位實(shí)際測量后后出具的房屋面面積實(shí)測數(shù)據(jù)。。（一）、房屋面面積的種類實(shí)測面積有時與與預(yù)測面積不一一致，原因可能能是允許的施工工誤差、測量誤誤差造成的，也也可能是工程變變更（包括設(shè)計(jì)計(jì)變更）、施工工錯誤、施工放放樣誤差過大、、房屋竣工后原原屬于應(yīng)分?jǐn)偟牡墓灿薪ㄖ娣e積的功能或服務(wù)務(wù)范圍改變等造造成的。三、房地產(chǎn)面積積相關(guān)知識8、合同約定面積積簡稱合同面積，，指商品房出賣賣人和買受人在在商品房預(yù)售合合同中約定的所所買賣商品房的的面積。9、產(chǎn)權(quán)登記面積積指由房產(chǎn)測繪單單位測算，標(biāo)注注在房屋權(quán)屬證證書上、記入房房屋權(quán)屬檔案的的房屋的建筑面面積。（一）、房屋面面積的種類三、房地產(chǎn)面積積相關(guān)知識1、房屋面積測算算是水平投影面面積測算。2、房屋面積測量量的精度必須達(dá)達(dá)到《中華人民共和國國國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定的房產(chǎn)面面積的精度要求求。精度分三級級。3、房屋面積測算算必須獨(dú)立進(jìn)行行兩次，其較差差應(yīng)在規(guī)定的限限差以內(nèi)，取簡簡單算術(shù)平均數(shù)數(shù)作為最后結(jié)果果。4、量距應(yīng)使用經(jīng)經(jīng)檢定合格的卷卷尺或其他能達(dá)達(dá)到相應(yīng)精度的的儀器和工具。。5、邊長以米（m）為單位，取至至0.01m；面積以平方米米為單位，取至至0.01m2（二）、房屋面面積測算的一般般規(guī)定三、房地產(chǎn)面積積相關(guān)知識1、計(jì)算建筑面積積的一般規(guī)定1）計(jì)算建筑面積積的房屋，應(yīng)是是永久性結(jié)構(gòu)的的房屋2）層高（高度））應(yīng)在2.20米以上。層高指指上下兩層樓面面或樓面與地面面之間的垂直距距離。3）同一房屋如果果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不不相同時，應(yīng)分分別計(jì)算建筑面面積。（三）、房屋建建筑面積的測算算三、房地產(chǎn)面積積相關(guān)知識2、計(jì)算全部建筑筑面積的范圍1）單層房屋，按按一層計(jì)算建筑筑面積，二層以以上（含二層，，下同）的房屋屋，按各層建筑筑面積的總和計(jì)計(jì)算建筑面積。。2）房屋內(nèi)的夾層層、插層、技術(shù)術(shù)層及其樓梯間間、電梯間等其其高度在2.20m以上部位計(jì)算建建筑面積。3）穿過房屋的通通道，房屋內(nèi)的的門廳、大廳，，均按一層計(jì)算算面積。門廳、、大廳內(nèi)的回廊廊部分，層高在在2.20m以上的，按其水水平投影面積計(jì)計(jì)算。（三）、房屋建建筑面積的測算算4）樓梯間、電梯梯（觀光梯）井井、提物井、垃垃圾道、管道井井等均按房屋自自然層計(jì)算面積積。5）房屋天面上，，屬永久性建筑筑，層高在2.20m以上的樓梯間、、水箱間、電梯梯機(jī)房及斜面結(jié)結(jié)構(gòu)屋頂高度在在2.20m以上的部位，按按其外圍水平投投影面積計(jì)算。。6）挑樓、全封閉閉的陽臺，按其其外圍水平投影影面積計(jì)算。屬屬永久性結(jié)構(gòu)有有上蓋的室外樓樓梯，按各層水水平投影面積計(jì)計(jì)算。與房屋相相連的有柱走廊廊，兩房屋間有有上蓋和柱的走走廊，均按其柱柱的外圍水平投投影面積計(jì)算。。房屋永久性的的封閉的架空通通廊，按外圍水水平投影面積計(jì)計(jì)算。三、房地產(chǎn)面積積相關(guān)知識（三）、房屋建建筑面積的測算算7)地下室、半地下下室及其相應(yīng)出出入口，層高在在2.20m以上的，按其外外墻（不包括采采光井、防潮層層及保護(hù)墻）外外圍水平投影面面積計(jì)算。8）有柱（不含獨(dú)獨(dú)立柱、單排柱柱）或有圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的門廊、門門斗，按其柱或或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外外圍水平投影面面積計(jì)算。9）玻璃幕墻等作作為房屋外墻的的，按其外圍水水平投影面積計(jì)計(jì)算。10）屬永久性建筑筑有柱的車棚、、貨棚等，按柱柱的外圍水平投投影面積計(jì)算。。三、房地產(chǎn)面積積相關(guān)知識（三）、房屋建建筑面積的測算算11）依坡地建筑的的房屋，利用吊吊腳做架空層，，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的的，按其高度在在2.20m以上部位的外圍圍水平投影面積積計(jì)算。12）有伸縮縫的房房屋，如果其與與室內(nèi)相通的，，伸縮縫計(jì)算建建筑面積。三、房地產(chǎn)面積積相關(guān)知識（三）、房屋建建筑面積的測算算3、計(jì)算一半建筑筑面積的范圍1）與房屋相連有有上蓋無柱的走走廊、檐廊，按按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外外圍水平投影面面積的一半計(jì)算算。2）獨(dú)立柱、單排排柱的門廊、車車棚、貨棚等屬屬永久性建筑的的，按其上蓋水水平投影面積的的一半計(jì)算。3）未封閉的陽臺臺、挑廊，按其其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍圍水平投影面積積的一半計(jì)算。。4）無頂蓋的室外外樓梯按各層水水平投影面積的的一半計(jì)算。三、房地產(chǎn)面積積相關(guān)知識（三）、房屋建建筑面積的測算算5）有頂蓋不封閉閉的永久性的架架空通廊，按外外圍水平投影面面積的一半計(jì)算算。4、不計(jì)算建筑面面積的范圍1）層高在2.20m以下（不含）的的夾層、插層、、技術(shù)層和層高高在2.20m以下的地下室和和半地下室。2）突出房屋墻面面的構(gòu)件、配件件、裝飾柱、裝裝飾性的玻璃幕幕墻、垛、勒腳腳、臺階、無柱柱雨篷等。3）房屋之間無上上蓋的架空通廊廊。三、房地產(chǎn)面積積相關(guān)知識（三）、房屋建建筑面積的測算算4）房屋的天面、、挑臺、天面上上的花園、泳池池。5）建筑物內(nèi)的操操作平臺、上料料平臺及利用建建筑物的空間安安置箱、罐的平平臺。6）騎樓、騎街樓樓的底層用作道道路街巷通行的的部分。7）利用引橋、高高架路、高架橋橋、路面作為頂頂美國建造的房房屋。8）活動房屋、臨臨時房屋、簡易易房屋。9）獨(dú)立煙囪、亭亭、塔、罐、池池、地下人防干干、支線。三、房地產(chǎn)面積積相關(guān)知識（三）、房屋建建筑面積的測算算10）與房屋室內(nèi)不不相通的房屋間間的伸縮縫。5、幾種特殊情況況下計(jì)算建筑面面積的規(guī)定1）同一樓層外墻墻，既有主墻，，又有玻璃幕墻墻的，以主墻為為準(zhǔn)計(jì)算建筑面面積，墻厚按主主墻體厚度計(jì)算算。各樓層墻體體厚度不相同時時，分層分別計(jì)計(jì)算。金屬幕墻墻及其他材料幕幕墻，參照玻璃璃幕墻的有關(guān)規(guī)規(guī)定處理。2）房屋屋頂為斜斜面結(jié)構(gòu)（坡屋屋頂）的，層高高（高度）2.20m以上的部位計(jì)算算建筑面積。三、房地產(chǎn)面積積相關(guān)知識（三）、房屋建建筑面積的測算算3）全封閉陽臺、、有柱挑廊、有有頂蓋封閉的架架空通廊的外圍圍水平投影超過過其底板外沿的的，以底板水平平投影計(jì)算建筑筑面積。未封閉的陽臺、、無柱挑廊、有有頂蓋未封閉的的架空通廊的外外圍水平投影其其底板外沿的，，以底板水平投投影的一半計(jì)算算建筑面積。4）與室內(nèi)任意一邊邊相通，具備房屋屋的一般條件，并并能正常利用的伸伸縮縫、沉降縫應(yīng)應(yīng)計(jì)算建筑面積。。三、房地產(chǎn)面積相相關(guān)知識（三）、房屋建筑筑面積的測算5）對傾斜、弧狀等等非垂直墻體的房房屋，層高（高度度）2.20m以上的部位計(jì)算建建筑面積。房屋墻體向外傾斜斜，超出底板外沿沿的，以底板水平平投影計(jì)算建筑面面積。6）樓梯已計(jì)算建筑筑面積的，其下文文空間不論是否利利用均不再計(jì)算建建筑面積。7）臨街樓房、挑廊廊下的底層作為公公共道路街巷通行行的，不論其是否否有柱，是否有維維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)計(jì)算建筑面積。三、房地產(chǎn)面積相相關(guān)知識（三）、房屋建筑筑面積的測算8）與室內(nèi)不相通的的類似于陽臺、挑挑廊、檐廊的建筑筑，不教育處建筑筑面積。9）室外樓梯的建筑筑面積，按其在各各樓層水平投影面面積之和計(jì)算。三、房地產(chǎn)面積相相關(guān)知識（三）、房屋建筑筑面積的測算躍層樓梯面積＝樓樓梯投影面積×房屋的層數(shù)1、成套房屋建筑面面積的內(nèi)涵通常指分戶建筑面面積。分戶建筑面面積指以一個套間間為單位的建筑面面積。2、成套房屋建筑面面積的組成建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ婷娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積積三、房地產(chǎn)面積相相關(guān)知識（四）、成套房屋屋建筑面積的測算算3、套內(nèi)房屋使用面面積的計(jì)算1）套內(nèi)使用面積為為套內(nèi)臥室、起居居室、過廳、過道道、廚房、衛(wèi)生間間、廁所、貯藏室室、壁柜等空間面面積的總和。2）套內(nèi)樓梯按自然然層數(shù)的面積總和和計(jì)入使用面積。。3）不包括在結(jié)構(gòu)面面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪囪、通風(fēng)道、管道道井均計(jì)入使用面面積。4）內(nèi)墻面裝飾厚度度計(jì)入使用面積。。三、房地產(chǎn)面積相相關(guān)知識（四）、成套房屋屋建筑面積的測算算4、套內(nèi)墻體面積的的計(jì)算套內(nèi)墻體面積：指套內(nèi)使用空間周周圍的圍護(hù)或承重重墻體或其他承重重支撐體所占地面面積，其中各套之之間的分隔墻和套套與公共建筑空間間的分隔墻以及外外墻（不包括山墻墻）等共有墻，均均按水平投影面積積的一半計(jì)入套內(nèi)內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水水平投影面積全部部計(jì)入套內(nèi)墻體面面積。三、房地產(chǎn)面積相相關(guān)知識（四）、成套房屋屋建筑面積的測算算5、套內(nèi)陽臺建筑面面積的計(jì)算均按陽臺外圍與房房屋外墻之間的水水平投影投影面積積計(jì)算。其中，封閉的陽臺臺按水平投影全部部計(jì)算建筑面積，，未封閉的陽臺按按水平投影的一半半計(jì)算建筑面積。。三、房地產(chǎn)面積相相關(guān)知識（四）、成套房屋屋建筑面積的測算算6、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的計(jì)算1）共有建筑面積的的類型A幢共有建筑面積指為整幢服務(wù)的共共有建筑面積，如如為整幢服務(wù)的配配電房、水泵房等等。B功能共有建筑面積積指專為某一使用功功能服務(wù)的共有建建筑面積，如專為為某一使用功能（（如商業(yè)）服務(wù)的的電梯、樓梯間、、大堂等。C本層共有建筑面積積指專為本層服務(wù)的的共有建筑面積，，如本層的共有走走廊等。三、房地產(chǎn)面積相相關(guān)知識（四）、成套房屋屋建筑面積的測算算2）共有建筑面積的的內(nèi)容包括：公共使用的的電梯井、管道井井、樓梯間、垃圾圾道、變電室、設(shè)設(shè)備間、公共門廳廳、過道、地下室室、值班警衛(wèi)室等等，以及為整幢服服務(wù)的公共用房和和管理用房的建筑筑面積，以水平投投影面積計(jì)算；套套與公共建筑之間間的分隔墻，以及及外墻（包括山墻墻）水平投影面積積一半的建筑面積積。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（四）、、成套房房屋建筑筑面積的的測算不計(jì)入共共有建筑筑面積的的內(nèi)容有有：獨(dú)立使用用的地下下室、車車棚、車車庫；作作為人防防工程的的地下室室、避難難室（層層）；用用作公共共休憩、、綠化等等場所的的架空層層；為建建筑造型型而建、、但無實(shí)實(shí)用功能能的建筑筑面積。。建在幢內(nèi)內(nèi)或幢外外與本幢幢相連，，為多幢幢服務(wù)的的設(shè)備、、管理用用房，以以及建在在幢外與與本幢不不相連，，為本幢幢或多幢幢服務(wù)的的設(shè)備、、管理用用房均作作為不應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟牡墓灿薪ńㄖ娣e積。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（四）、、成套房房屋建筑筑面積的的測算3、共有建建筑面積積分?jǐn)偟牡脑瓌t產(chǎn)權(quán)各方方有合法法產(chǎn)權(quán)分分割文件件或協(xié)議議的，按按其文件件或協(xié)議議規(guī)定進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)倲?。無產(chǎn)權(quán)分分割文件件或協(xié)議議的，根根據(jù)房屋屋共的建建筑面積積的不同同使用功功能，按按相關(guān)房房屋的建建筑面積積比例進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)倲偂?、共有建建筑面積積分?jǐn)偟牡挠?jì)算公公式各套應(yīng)分分?jǐn)偟墓补灿薪ㄖ娣e=分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)*各套套內(nèi)建筑筑面積分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)=應(yīng)分?jǐn)偟牡墓灿薪ńㄖ娣e積/各套內(nèi)建建筑面積積之和三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（四）、、成套房房屋建筑筑面積的的測算5、共有建建筑面積積分?jǐn)偟牡姆椒?）住宅樓樓以幢為單單位，按按各套內(nèi)內(nèi)建筑面面積比例例分?jǐn)偣补灿薪ㄖ娣e。。2）商住樓樓以幢為單單位，據(jù)據(jù)住宅和和商業(yè)的的不同使使用分為為：A住宅專用用（功能能）的共共有建筑筑面積B商業(yè)專用用（功能能）的共共有建筑筑面積C住宅與商商業(yè)共同同使用的的（幢））共有建建筑面積積三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（四）、、成套房房屋建筑筑面積的的測算分?jǐn)偡椒ǚǎ鹤≌瑢Ｓ糜玫拿娣e積加上按按比例分分?jǐn)偟拿婷娣e，按按住宅各各套內(nèi)建建筑面積積比例進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)倲?；商業(yè)專用用的面積積加上按按比例分分?jǐn)偟拿婷娣e，按按商業(yè)各各層套內(nèi)內(nèi)建筑面面積比例例分?jǐn)傊林辽虡I(yè)各各層，作作為商業(yè)業(yè)各層共共有建筑筑面積的的一部分分，加上上商業(yè)相相應(yīng)各層層本身的的共有建建筑面積積，得出出商業(yè)各各層總的的共有建建筑面積積，再按按相應(yīng)層層內(nèi)各套套內(nèi)建筑筑面積比比例進(jìn)行行分?jǐn)?。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（四）、、成套房房屋建筑筑面積的的測算3）綜合樓樓多功能綜綜合樓共共有建筑筑面積按按各自的的功能，，參照上上述商住住樓分?jǐn)倲偟姆椒ǚㄟM(jìn)行分分?jǐn)偂Ｈ?、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（四）、、成套房房屋建筑筑面積的的測算1、規(guī)劃建建設(shè)用地地面積指城市規(guī)規(guī)劃主管管部門確確定的建建設(shè)用地地位置和和界線所所圍合的的用地之之水平投投影面積積，不包包括代征征的面積積。2、居住小小區(qū)總用用地是包括住住宅總用用地，公公共建筑筑設(shè)施總總用地，，道路、、廣場用用地、庭庭院、綠綠化用地地的總和和。3、住宅總總用地指低層、、多層、、高層住住宅用地地面積的的總和。。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（五）、、其他相相關(guān)概念念4、公建總總用地指小區(qū)內(nèi)內(nèi)部公共共建筑占占地面積積的總和和。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（五）、、其他相相關(guān)概念念5、道路、、廣場用用地指小區(qū)內(nèi)內(nèi)主次干干道、支支道、人人行道、、綠化帶帶中間寬寬度大于于1.5米的步行行道及停停車、回回車廣場場和有鋪鋪砌地面面的場地地面積之之和。6、庭院、、綠化面面積指小區(qū)內(nèi)內(nèi)集中綠綠化帶、、小公園園、住宅宅間集中中種植花花木、草草地、假假山、花花架、水水榭、水水池，以以及公共共活動場場所等為為小區(qū)所所有居住住人員共共同使用用的權(quán)的的綠化面面積之總總和。7、人均總總占地面面積（平平方米/人）人均總占占地面積積＝建筑筑紅線內(nèi)內(nèi)總用地地/本小區(qū)規(guī)規(guī)劃居住住總?cè)藬?shù)數(shù)。8、人均住住宅用地地面積（（平方米米/人）人均住宅宅用地面面積＝小小區(qū)內(nèi)總總住宅用用地/本小區(qū)規(guī)規(guī)劃居住住總?cè)藬?shù)數(shù)。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（五）、、其他相相關(guān)概念念9、總建筑筑面積（（平方米米）指小區(qū)內(nèi)內(nèi)住宅、、公共建建筑、人人防下地地室面積積總和。。10、人口毛毛密度人口毛密密度＝小小區(qū)內(nèi)總總居住人人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占占地面積積（公頃頃）。11、建筑容容積率建筑容積積率＝小小區(qū)內(nèi)總總建筑之之和（平平方米））/小區(qū)總占占地面積積（平方方米）*100%。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（五）、、其他相相關(guān)概念念12、居住建建筑密度度居住建筑筑密度＝＝小區(qū)總總居住建建筑基地地面積/小區(qū)區(qū)總用地地面積*100%13、居住建建筑面積積毛密度度居住建筑筑面積毛毛密度＝＝小區(qū)總總居住建建筑面積積/小區(qū)總用用地面積積*100%14、居住建建筑面積積凈密度度居住建筑筑面積凈凈密度＝＝小區(qū)居居住總面面積/小區(qū)居居住住總用地地。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（五）、、其他相相關(guān)概念念15、住宅間間距系數(shù)數(shù)二棟住宅宅間距（（外墻皮皮與外墻墻皮）與與前面（（一般指指南面））住宅高高度的比比值。16、層高指主要臥臥室的下下一層結(jié)結(jié)構(gòu)頂面面至上一一層結(jié)構(gòu)構(gòu)頂面標(biāo)標(biāo)高之間間的距離離。17、平均每每平方米米造價（（元）平均每平平方米造造價＝建建筑物總總造價/建筑面積積三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（五）、、其他相相關(guān)概念念18、使用面面積系數(shù)數(shù)K1（%）使用面積積系數(shù)＝＝總使用用面積（（平方米米）/總建筑面面積（平平方米））*100%。19、居住面面積系數(shù)數(shù)K2（%）居住面積積系數(shù)＝＝總居住住面積（（平方米米）/總建筑面面積（平平方米））*100%。20、結(jié)構(gòu)面積系系數(shù)K3(%)結(jié)構(gòu)面積系數(shù)數(shù)＝總結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)面積（平方方米）/總建筑面積（（平方米）*100%。三、房地產(chǎn)面面積相關(guān)知識識（五）、其他他相關(guān)概念21、使用面積是指建筑物各各層平面中直直接為行產(chǎn)或或生活使用的的凈面積的總總和。22、輔助面積是指建筑物中中各層平面中中的樓梯、走走道所占凈面面積的總和。。23、結(jié)構(gòu)面積是指建筑物各各層中外墻、、內(nèi)墻、間壁壁墻、垃圾墻墻、通風(fēng)道、、煙囪（均包包括管道面積積）等所占面面積的總和。。三、房地產(chǎn)面面積相關(guān)知識識（五）、其他他相關(guān)概念24、套內(nèi)使用面面積指套內(nèi)住戶獨(dú)獨(dú)自使用的面面積，一般包包括臥室、廚廚房、衛(wèi)生間間、過廳、起起居室、內(nèi)走走道、陽臺、、壁柜等凈面面積的總和。。25、套外使用面面積指套外全部住住宅的公共使使用面積，如如樓梯間、電電梯間、公共共走道、公共共用房等三、房地產(chǎn)面面積相關(guān)知識識（五）、其他他相關(guān)概念26、綠地率綠地率＝居住住區(qū)綠地面積積/居住區(qū)用地總總面積27、容積率：是指總建筑面面積與建設(shè)用用地面積之比比值。28、綠化率綠化率＝植被被垂直投影面面積/居住區(qū)總面積積29、拆建比拆建比＝新建建房屋面積/被拆除房屋面面積。三、房地產(chǎn)面面積相關(guān)知識識（五）、其他他相關(guān)概念30、物業(yè)的竣工工驗(yàn)收是指從物業(yè)形形態(tài)上說，建建筑商完成了了一項(xiàng)最終產(chǎn)產(chǎn)品，開發(fā)商商也完成了物物業(yè)開發(fā)任務(wù)務(wù)，這時他們們之間所發(fā)生生的一個法定定手續(xù)。31、入伙業(yè)主領(lǐng)取鑰匙匙，接房入住住。32、業(yè)主公約一份由業(yè)主承承諾并對全部部業(yè)主有約束束力的有關(guān)物物業(yè)使用、維維修、保養(yǎng)方方面的權(quán)利及及義務(wù)的行為為準(zhǔn)則。（五）、其他他相關(guān)概念三、房地產(chǎn)面面積相關(guān)知識識33、物業(yè)管理泛指一切有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、經(jīng)營、商商品房銷售、、租賃及售后后服務(wù)。34、道路紅線是指城市道路路含居住區(qū)級級道路用地的的規(guī)劃控制線線。35、玄關(guān)就是登堂入室室第一步所在在的位置，它它是一個緩沖沖過渡的地段段。三、房地產(chǎn)面面積相關(guān)知識識（五）、其他他相關(guān)概念36、期房是指開發(fā)商從從取得商品房房預(yù)售許可證證開始至取得得房地產(chǎn)權(quán)證證大產(chǎn)證止，，在這一期間間的商品房稱稱為期房。37、現(xiàn)房是指開發(fā)商已已辦妥房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)產(chǎn)證）的商品品房，消費(fèi)者者在這一階段段購買商品房房時應(yīng)簽出售售合同。38、毛坯房是指沒有裝修修的房屋。（五）、其他他相關(guān)概念三、房地產(chǎn)面面積相關(guān)知識識四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題1、預(yù)售商品房房的條件房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合下列列條件：土地使用權(quán)已已經(jīng)登記，取取得房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利證書；取得《建筑許可證》和《開工許可證》；除付清地價款款外，投入開開發(fā)建筑的資資金已達(dá)工程程預(yù)算投資總總額的25%，并經(jīng)注冊會會計(jì)師驗(yàn)資；；房地產(chǎn)開發(fā)商商和金融機(jī)構(gòu)構(gòu)以已簽訂預(yù)預(yù)售監(jiān)管協(xié)議議；土地使用權(quán)未未抵押或者已已解除抵押關(guān)關(guān)系。符合上列條件件的，經(jīng)主管管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后后，發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)算許許可證》。核定為外銷的的商品住宅，，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷銷許可證》。（一）、綜合合類2、住房公積金金制度是結(jié)合我國城城鎮(zhèn)住房制度度改革的實(shí)際際情況而實(shí)行行的一種房改改政策，是指指有關(guān)住房公公積金的歸集集、管理、使使用、償還等等環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)構(gòu)成的整個行行運(yùn)行機(jī)制和和管理制度。。3、房地產(chǎn)登記的的程序房地產(chǎn)登記按下下列程序辦理：：1、提出申請2、受理申請3、審查申請文件件4、權(quán)屬調(diào)查5、依法公告6、確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利7、將核準(zhǔn)登記事事項(xiàng)記載在房地地產(chǎn)登記冊上8、計(jì)收規(guī)費(fèi)并頒頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利利證書9、立卷歸檔四、房地產(chǎn)登記記相關(guān)問題（一）、綜合類類4、房地產(chǎn)登記的的種類房地產(chǎn)登記的種種類分為初始登登記、轉(zhuǎn)移登記記、變更登記、、其他登記。5、怎樣申請房地地產(chǎn)權(quán)登記申請房地產(chǎn)權(quán)登登記，應(yīng)當(dāng)按照照《各省市房地產(chǎn)登登記條例》規(guī)定的時間向登登記機(jī)關(guān)提交申申請書及有關(guān)文文件，經(jīng)審查，，申請人的申請請符合規(guī)定的，，登記機(jī)關(guān)應(yīng)于于規(guī)定時間內(nèi)核核準(zhǔn)登記，并發(fā)發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利利證書。四、房地產(chǎn)登記記相關(guān)問題（一）、綜合類類6、地產(chǎn)登記的權(quán)權(quán)利人名稱是如如何確定的？企業(yè)法人，為該該企業(yè)法人的法法定名稱；國家機(jī)關(guān)、事業(yè)業(yè)單位，為該機(jī)機(jī)關(guān)、單位的法法定名稱或政府府確認(rèn)的名稱；；非法人組織，為為該組織依法登登記的名稱或政政府批準(zhǔn)的名稱稱；個人，為合法身身份證明上的姓姓名；共有人，為各權(quán)權(quán)利人的名稱或或姓名。四、房地產(chǎn)登記記相關(guān)問題（一）、綜合類類7、房地產(chǎn)登記是是以什么為單位位進(jìn)行登記的？？房地產(chǎn)登記是以以一宗土地為單單位進(jìn)行登記的的。所謂一宗土土地，是指以權(quán)權(quán)屬界線組成的的封閉地塊。一一宗土地存在兩兩個或兩個以上上權(quán)利人的，各各權(quán)利人分別對對該宗土地上的的建筑物、附著著物的所有權(quán)和和擁有的土地使使用權(quán)份額申請請登記。四、房地產(chǎn)登記記相關(guān)問題（一）、綜合類類8、哪些房地產(chǎn)登登記需由有關(guān)當(dāng)當(dāng)事人共同申請請？房地產(chǎn)買賣、抵抵押、分割、贈贈與等房地產(chǎn)登登記由有關(guān)當(dāng)事事人共同申請。。1)土地使用權(quán)或建建筑物、附著物物所有權(quán)的初始始登記；2)因繼承或遺贈取取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記；3)因人民法院已經(jīng)經(jīng)發(fā)生法律效力力的判決、裁定定和調(diào)解而取得得房地產(chǎn)權(quán)利的的有關(guān)登記。4)變更登記；5)因土地使用年限限屆滿的注銷登登記；6)因房地產(chǎn)權(quán)利證證書丟失、破損損而重新申領(lǐng)、、換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利證書等其他他登記。四、房地產(chǎn)登記記相關(guān)問題9、哪些房地產(chǎn)登登記可由當(dāng)事人人單獨(dú)申請？10、法律規(guī)定共同同申請的，一方方當(dāng)事人不配合合，應(yīng)承擔(dān)擔(dān)什么法律責(zé)任任？四、房地產(chǎn)登記記相關(guān)問題（一）、綜合類類根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例例》的規(guī)定，應(yīng)由當(dāng)當(dāng)事人共同申請請登記的，一方方申請，另一方方不申請或雖申申請但不提供登登記文件的一方方限期辦理登記記手續(xù)。限期內(nèi)內(nèi)仍不辦理的，，可處以一千元元以上五千元以以下罰款。登記記機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)認(rèn)為符合登記條條件的，可為其其登記。按照有關(guān)規(guī)定，，房地產(chǎn)合同當(dāng)當(dāng)事人一方為境境外人士或機(jī)構(gòu)構(gòu)的，須辦理合合同公證手續(xù)。。四、房地產(chǎn)登記記相關(guān)問題（一）、綜合類類11、申請房地產(chǎn)登登記，申請人可可否委托他人代代理？由代理人辦理申申請登記的，應(yīng)應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提提交申請人的委委托書。境外申申請人的委托書書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過過公證或認(rèn)證。。12、哪些房地產(chǎn)合合同須辦理公證證手續(xù)？按《各省房地產(chǎn)條例例》規(guī)定，一般情況況下，申請房地地產(chǎn)登記，權(quán)利利人應(yīng)按下列規(guī)規(guī)定交納登記費(fèi)費(fèi)：1)初始登記的，按按登記價值千分分之一交納。但但登記價值超過過三千萬元的超超過部分按萬分分之五交納；2)轉(zhuǎn)移登記的，按按登記價值的千千分之一交納。。但登記價值超超過一千萬元的的，超過部分按按萬分之五交納納。3)抵押登記的，按抵抵押價值萬分之一一交納。但每項(xiàng)最最低不低于一百元元。4)變更登記及其他登登記的，每項(xiàng)交納納二十元。四、房地產(chǎn)登記相相關(guān)問題（一）、綜合類13、房地產(chǎn)登記費(fèi)是是如何收取的？因?yàn)閷?shí)行房地產(chǎn)一一體化管理，所以以我們通常所指的的地籍、產(chǎn)籍、房房地產(chǎn)籍是同一概概念。它是指土地地的自然狀況、社社會經(jīng)濟(jì)狀況和法法律調(diào)查與登記，，包括土地產(chǎn)權(quán)的的登記和土地分類類面積等內(nèi)容。具具體來講，是對在在房地產(chǎn)調(diào)查登記記過程中產(chǎn)生的各各種圖案、證件等等登記資料，經(jīng)過過整理、加工、分分類而形成的圖、、檔、卡、冊等資資料的總稱。（一）、綜合類四、房地產(chǎn)登記相相關(guān)問題14、什么是地籍？什什么是產(chǎn)籍？1)個人購買并居住超超過一年的普通住住宅，銷售時免征征營業(yè)稅，不是一一年的，銷售時按按售價減去原購價價的差額計(jì)征；2)個人擁有的普通住住宅，轉(zhuǎn)讓時暫免免征土地增值費(fèi)；；普通住宅是指按按一般民用住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住住宅，高級公寓、、別墅、度假村等等不屬于普通住宅宅的范疇；3)積壓空置的商品房房在銷售時應(yīng)繳契契稅在2000年底前予以免稅優(yōu)優(yōu)惠。其條件為：：商品住宅于1998年6月30日之前竣工，竣工工日期以建設(shè)局所所發(fā)的＜＜竣工驗(yàn)驗(yàn)收證＞＞為準(zhǔn)；；商品住宅于1999年8月1日之后售出。四、房地產(chǎn)登記相相關(guān)問題（一）、綜合類15、關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)市場若干稅收政政策的通知有有哪些優(yōu)惠政策？？1、房地產(chǎn)權(quán)初始登登記指對未經(jīng)登記機(jī)關(guān)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利證書的土地地使用權(quán)及建筑物物、附著物的所有有權(quán)進(jìn)行的登記。。四、房地產(chǎn)登記相相關(guān)問題（二）、初始登記記類2、具備什么條件可可以申請初始登記記(深圳之規(guī)定)1)凡與各省市規(guī)劃國國土局或?qū)傧路志志趾炗喠送恋厥褂糜脵?quán)出讓合同書，，并付清了地價款款后三十日內(nèi)；2）自取得建筑物、、附著物竣工證明明之日起六十日內(nèi)內(nèi)；3、申請土地使用權(quán)權(quán)初始登記應(yīng)提交交什么文件？1)《房地產(chǎn)初始登記申申請書》；2)身份證明，包括：：個人身份證，或企企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照照和法定代表人證證明，或國家機(jī)關(guān)關(guān)負(fù)責(zé)人證明，或或市政府批準(zhǔn)設(shè)立立組織的文件和該該組織負(fù)責(zé)人證明明。境外企業(yè)、組織提提供的身份證明應(yīng)應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證證或認(rèn)證。四、房地產(chǎn)登記相相關(guān)問題（二）、初始登記記類3)土地權(quán)屬證明，包包括：以出讓方式取得土土地使用權(quán)的應(yīng)提提交：土地使用合同書，，根據(jù)土地使用合合同書規(guī)定由權(quán)利利人自行證地的，，應(yīng)同時提交征地地補(bǔ)償協(xié)議書；付付清地價款證明。。以行政劃拔方式取取得土地使用權(quán)的的應(yīng)提交：市政府批準(zhǔn)用地文文件；用地紅線圖圖；征地補(bǔ)償協(xié)議議書；以其他合法法形式取得土地使使用權(quán)的，應(yīng)提交交有關(guān)證明文件。。登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測測量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)實(shí)地測繪結(jié)果報告告書。（二）、初始登記記類四、房地產(chǎn)登記相相關(guān)問題4、申請房地產(chǎn)權(quán)初初始登記應(yīng)提交什什么文件？1)地使用權(quán)屬證明；；2)建筑許可證；3)施工許可證；4)建筑物竣工驗(yàn)收證證；5)經(jīng)市政府指定的機(jī)機(jī)構(gòu)審定的竣工結(jié)結(jié)算書；6)建筑設(shè)計(jì)總平面圖圖、建筑物竣工圖圖（包括單體建筑筑平面、立面、剖剖面圖等）；7)登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測測量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)實(shí)地測繪結(jié)果報告告書。四、房地產(chǎn)登記相相關(guān)問題（二）、初始登記記類5、哪些房地產(chǎn)登記記需要公告？公告告期是多長？申請房地產(chǎn)初始登登記及申請補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》需要進(jìn)行公告，公公告期分別為30日及6個月。6、土地的使用年限限是如何確定的？？凡與省市規(guī)劃國土土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合合同書》的用地，其土地使使用年限按國家規(guī)規(guī)定執(zhí)行。即：居居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、、文化、衛(wèi)生、體體育用地50年；商業(yè)、旅游、、娛樂用地40年；綜合用地或者者其他用地50年。四、房地產(chǎn)登記相相關(guān)問題（二）、初始登記記類7、什么是宗地？宗地是地籍的最小小單元，是指以權(quán)權(quán)屬界線組成的封封閉地塊。宗地號代表什么意意思？如深圳市的土地，，以宗地為基本單單位統(tǒng)一編號，又又稱地號，其胛層層含義，稱為：區(qū)區(qū)、帶、片、宗，，從大范圍逐級體體現(xiàn)其所在的地理理位置。如：B107＊24這個地號號表示福福田區(qū)第第1帶07片第24宗地。四、房地地產(chǎn)登記記相關(guān)問問題（二）、、初始登登記類8、什么叫叫宗地圖圖？什么么叫證書書附圖？？宗地圖是是土地使使用合同同書附圖圖及房地地產(chǎn)登記記卡附圖圖。它反反映一宗宗地的基基本情況況。包括括：宗地地權(quán)屬界界線、界界址點(diǎn)位位置、宗宗地內(nèi)建建筑物位位置與性性質(zhì)、與與相鄰宗宗地的關(guān)關(guān)系等。。證書附圖圖即房地地產(chǎn)后地地圖，是是房地產(chǎn)產(chǎn)證的重重要組成成部分，，主要反反映權(quán)利利人擁有有的房地地產(chǎn)情況況及房地地產(chǎn)所在在宗地情情況。四、房地地產(chǎn)登記記相關(guān)問問題（二）、、初始登登記類9、向開發(fā)發(fā)商購買買一手商商品房申申請登記記時，購購房者需需交的稅稅費(fèi)有哪哪些？印花稅：：數(shù)額為為交易價價的萬分分之五，，每證另另貼花五五元。登記費(fèi)：：數(shù)額為為交易價價的千分分之一。。四、房地地產(chǎn)登記記相關(guān)問問題（二）、、初始登登記類10、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)初始始登記流流程圖四、房地地產(chǎn)登記記相關(guān)問問題（二）、、初始登登記類受理申請（1日）權(quán)屬調(diào)查（48日）公告（30日）登記（5日）繕證（6日）發(fā)證立卷歸檔（15日）1、管理所或測繪中隊(duì)實(shí)地測繪并制圖計(jì)算用地面積，做分棟匯總表和分戶匯總表30日2、初審6日3、復(fù)審6日4、核準(zhǔn)6日1、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓,是指合法法擁有土土地使用用權(quán)及土土地上建建筑物、、附著物物所有權(quán)權(quán)的自然然人、法法人和其其他組織織，通過過買賣、、交換、、贈與將將房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給給他人的的法律行行為。2、需要辦辦理房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)移移登記的的情況經(jīng)初始登登記的房房地產(chǎn)，，有下列列情形之之一的，，當(dāng)事人人應(yīng)自合合同或其其他法律律文件生生效之日日起30天內(nèi)申請請辦理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記記：買賣；繼繼承；贈贈與；共共有房地地產(chǎn)的分分割；交交換；人人民法院院判決、、裁定的的強(qiáng)制性性轉(zhuǎn)移；；依照法法律、法法規(guī)規(guī)定定作出的的其他強(qiáng)強(qiáng)制性轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。（三）、、轉(zhuǎn)移登登記類四、房地地產(chǎn)登記記相關(guān)問問題3、房地產(chǎn)產(chǎn)買賣合合同應(yīng)當(dāng)當(dāng)具備的的條款當(dāng)事人的的姓名或或者名稱稱、地址址；房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利證書書編號；；房地產(chǎn)坐坐落的位位置、面面積、四四周界線線；土地宗地號、、土地使用權(quán)權(quán)的性質(zhì)和年年限；房地產(chǎn)的用途途;買賣價款支付付方式和日期期;房地產(chǎn)交付合合用的日期;公用部分的權(quán)權(quán)益分享及共共有人的權(quán)利利義務(wù);違約責(zé)任;合同糾紛的解解決辦法;合同生效的條條件及時間;雙方認(rèn)為必要要的其他事項(xiàng)項(xiàng).四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（三）、轉(zhuǎn)移移登記類4、樓花是否可可以轉(zhuǎn)讓?原規(guī)定預(yù)購的的樓花當(dāng)預(yù)購購方付足購房房價款總額25%以上時,可憑登記機(jī)關(guān)關(guān)備案的買賣賣合同再轉(zhuǎn)讓讓,并在合同背上上載明再轉(zhuǎn)讓讓的價格等情情況。目前禁止投機(jī)機(jī)炒房，已不不允許銷售樓樓花，便無談?wù)勣D(zhuǎn)讓。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（三）、轉(zhuǎn)移移登記類5、什么樣的房房地產(chǎn)不予轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?根據(jù)城市規(guī)劃劃,市政府決定收收回土地使用用權(quán)的;司法機(jī)關(guān),行政機(jī)關(guān)依法法裁定,決定查封的或或者以下其他他形式限制房房地產(chǎn)權(quán)利的的；共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有有人書面同意意的設(shè)定抵押押權(quán)的房地產(chǎn)產(chǎn),未經(jīng)抵押權(quán)人人同意的;權(quán)屬有爭議的的;法律,法規(guī)或市政府府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的其他情情況。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（三）、轉(zhuǎn)移移登記類6、辦理房地產(chǎn)產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移需提交的的文件1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登登記申請書》;2)《房地產(chǎn)證》或其它權(quán)利證證書;3)買賣合同書;4)行政劃撥或減減免地價款的的土地,需提交市局或或分局同意轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文文件及補(bǔ)足地地價款的證5）市、區(qū)房改改辦的批復(fù)及及分戶匯總表表；6）身份證明；；7）非法人單位位的，需提供供其產(chǎn)權(quán)部門門同意轉(zhuǎn)讓的的證明。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（三）、轉(zhuǎn)移移登記類7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓時，其他公公用設(shè)施是否否一起轉(zhuǎn)讓？？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時時，轉(zhuǎn)讓人對對同宗土地上上的道路綠地地、休憩地、、空地、電梯梯、樓梯、連連廊、走廊、、天臺或者其其他公用設(shè)施施所擁有的權(quán)權(quán)益同時轉(zhuǎn)移移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同對停停車場、廣告告權(quán)益沒有特特別約定的，，停車場、廣廣告權(quán)益隨房房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移；有特別別約定的，經(jīng)經(jīng)房地產(chǎn)登記記機(jī)關(guān)初始登登記，由登記記的權(quán)利擁有有。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（三）、轉(zhuǎn)移移登記類1、房地產(chǎn)抵押押指債務(wù)人或第第三人（抵押押人）以其合合法擁有的房房地產(chǎn)作為擔(dān)擔(dān)保物向債權(quán)權(quán)人（抵押權(quán)權(quán)人）提供債債務(wù)履行擔(dān)保保的行為。房房地產(chǎn)按揭屬屬于房地產(chǎn)抵抵押的一種形形式。2、申請抵押登登記應(yīng)提交的的文件1）《房地產(chǎn)抵押登登記申請書》；2）房地產(chǎn)權(quán)利利證書；3）身份證明明；4）主合同和和抵押合同同；（四）、抵抵押登記類類四、房地產(chǎn)產(chǎn)登記相關(guān)關(guān)問題非法人企業(yè)業(yè)、組織的的房地產(chǎn)抵抵押，應(yīng)提提交其產(chǎn)權(quán)權(quán)部門同意意抵押的批批準(zhǔn)文件；；預(yù)購的房地地產(chǎn)抵押時時，應(yīng)提交交本條第1）、2）、3）項(xiàng)規(guī)定的的文件和房房地產(chǎn)買賣賣合同書。。四、房地產(chǎn)產(chǎn)登記相關(guān)關(guān)問題（四）、抵抵押登記類類3、預(yù)購房地地產(chǎn)如何進(jìn)進(jìn)行抵押登登記？預(yù)購房地產(chǎn)產(chǎn)抵押時，，應(yīng)提交《房地產(chǎn)抵押押登記申請請書》、身份證明明、主合同同和抵押合合同和房地地產(chǎn)買賣冾冾同書等文文件。登記人員在在房地產(chǎn)買買賣合同書書上加蓋抵抵押專用章章。4、跨區(qū)的房房地產(chǎn)抵押押如何辦理理？跨區(qū)抵押的的，按各區(qū)區(qū)的順序依依次確定辦辦理抵押登登記的部門門。即：分分屬多個分分局轄區(qū)的的房地產(chǎn)區(qū)區(qū)同為同一一主債權(quán)債債務(wù)關(guān)系抵抵押擔(dān)保的的，若其中中有前一順順序區(qū)域的的房地產(chǎn)，，則最前一一順序的分分局為登記記部門。該該部門到相相關(guān)性分局局備檔，并并于抵押登登記核準(zhǔn)當(dāng)當(dāng)天書面通通知相關(guān)分分局的產(chǎn)權(quán)權(quán)科。四、房地產(chǎn)產(chǎn)登記相關(guān)關(guān)問題（四）、抵抵押登記類類5、同一抵押押物設(shè)立若若干抵押時時如何辦理理登記？根據(jù)《抵押貸款管管理規(guī)定》的規(guī)定，以以同一房地地產(chǎn)設(shè)定若若干抵押時時，抵押人人在設(shè)定抵抵押權(quán)前，，須將設(shè)定定抵押權(quán)狀狀況告知各各抵押權(quán)人人，抵押權(quán)權(quán)的順序以以核準(zhǔn)登記記的先后為為序。四、房地產(chǎn)產(chǎn)登記相關(guān)關(guān)問題（四）、抵抵押登記類類6、土地來源源屬于行政政劃撥或減減免地價款款的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押登記記如何辦理理？凡企業(yè)土地地來源屬行行政劃撥或或減免地價價款的房地地產(chǎn)抵押，，根據(jù)有關(guān)關(guān)規(guī)定，其其地面建筑筑物已經(jīng)合合法登記的的，可同意意單獨(dú)房屋屋作抵押，，在處分抵抵押物時，，必須委托托省市不動動產(chǎn)拍賣行行進(jìn)行拍賣賣或變賣，，不動產(chǎn)拍拍賣行負(fù)責(zé)責(zé)扣發(fā)應(yīng)補(bǔ)補(bǔ)交的地價價款，凡行行政、事業(yè)業(yè)單位的房房地產(chǎn)，不不得擅自為為企業(yè)提供供抵押擔(dān)保保。四、房地產(chǎn)產(chǎn)登記相關(guān)關(guān)問題（四）、抵抵押登記類類7、已抵押的的房地產(chǎn)能能否轉(zhuǎn)讓？？根據(jù)《中華人民共共和國擔(dān)保保法》的規(guī)定，已已抵押的房房地產(chǎn)可以以轉(zhuǎn)讓，但但應(yīng)由抵押押人、轉(zhuǎn)讓讓人和受讓讓人三方簽簽訂有關(guān)的的公證書，，即簽訂將將原抵押轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給新的的受讓方的的協(xié)議；抵押人未通通知抵押權(quán)權(quán)人或者未未告知受讓讓人的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓行為無無效。四、房地產(chǎn)產(chǎn)登記相關(guān)關(guān)問題（四）、抵抵押登記類類8、以房地產(chǎn)產(chǎn)抵押向銀銀行貸款，，是否一定定要辦理登登記？以房地產(chǎn)作作為抵押物物向銀行貸貸款，一定定要到房地地產(chǎn)登記部部門辦理抵抵押登記手手續(xù)。根據(jù)《中華人民共共和國擔(dān)保保法》規(guī)定，抵押合合同自登記之之日起生效，，所以，只有有辦理了抵押押登記，抵押押合同才有法法律效力。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（四）、抵押押登記類9、房地產(chǎn)抵押押登記流程圖圖四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（四）、抵押押登記類1、調(diào)查3日2、審查5日3、核準(zhǔn)2日受理申請（1日）權(quán)屬調(diào)查（10日）登記（4日）立卷歸檔（15日）收費(fèi)發(fā)證10、按揭貸款流流程圖四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（四）、抵押押登記類借款人貸款銀行1、借款人必須須是具有完全全民事行為能能力的中國公公民及在中國國有合法居留留權(quán)的境外人人士；2、借款人有穩(wěn)穩(wěn)定的職業(yè)和和收入，有償償還貸款的能能力；3、有貸款銀行行認(rèn)可的資產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行抵押和和符合貸款銀銀行規(guī)定條件件的保證人為為其擔(dān)保；4、已繳納不低低于所購房屋屋總價30%的房款或在貸貸款銀行有不不低于所購住住房總價30%的存款；5、貸款銀行規(guī)規(guī)定的其他條條件。1、借款人填寫寫《個人住房貸款款申請表》；2、借款人提交交下列資料：：身份證明（（身份證、戶戶口本或其他他有效居留證證件）、經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入證明、、購房合同、、保證人同意意擔(dān)保的書面面意見、已繳繳房款收據(jù)或或貸款銀行存存款單（復(fù)印印件）；3、貸款銀行對對借款人的申申請進(jìn)行評估估、審查。貸款銀行簽訂借款合同同借款合同由借借款人和貸款款銀行雙方簽簽訂。抵押登記1、借款人以所購房屋作為抵押物，借款人與貸款銀行雙方簽訂抵押合同；3、抵押權(quán)設(shè)定后，所有有關(guān)抵押物權(quán)屬的證明文件均由貸款銀行保管并承擔(dān)保管責(zé)任。2、借款人須到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)，設(shè)定抵押權(quán)