福田商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

千里之行，始于足下。第2頁/共2頁精品文檔推薦福田商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告福田cocopark商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

一、基礎(chǔ)資料

福田COCOPark是由星河集團(tuán)投資7億，聯(lián)袂世界頂尖團(tuán)隊(duì)香港啟勝治理公司、美國爾本建造師事務(wù)所URBAN、貝爾高林BELTCOLLINS、伍茲貝格WOODSBAGOT、GRAPHIA，以及聞名華人設(shè)計(jì)大師陳幼堅(jiān)先生精心打造。

位于深圳CBD中心區(qū)經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈上，毗鄰會(huì)展中心，無縫銜接地鐵購物公園站。總占地3.1萬平方米，建造

面積達(dá)8.5萬平方米，建造主體共五層，其中地下二層，地上三層。

位置：位于福田中心區(qū)，毗鄰深圳會(huì)展中心。

購物中心總建造面積：85000

樓層：購物中心B1—L3F

樓層高度：樓層凈高3.6-4.5m

場(chǎng)內(nèi)通道寬度：4.2-6m

車位數(shù)：B2、B3層共計(jì)600個(gè)車位。

經(jīng)營治理：香港啟勝治理公司

開業(yè)時(shí)刻：2006年9月30日，其中吉之島主力店開業(yè)在06年12月初

商業(yè)定位：購物休閑，時(shí)尚潮流，打造深圳深圳的時(shí)尚動(dòng)力中心。

COCOPARK區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，緊鄰會(huì)展中心和中心區(qū)高檔寫字樓、酒店和高檔豪宅居住區(qū)，

高端消費(fèi)人群集聚。項(xiàng)目地下有地鐵站，交通便利度高，更增強(qiáng)了輻射范圍。

二、福田cocopark所在區(qū)位的優(yōu)略勢(shì)

處福田中心區(qū)商圈，被華強(qiáng)北、東門、深南中路、人民南四大主商圈圍合，近會(huì)展中心經(jīng)濟(jì)交流中心，吸

客性和展示性都非常強(qiáng)。

◆福田中心區(qū)商圈

以大型購物中心、高檔次百貨為主，代表深

圳國際化的商業(yè)定位，片區(qū)經(jīng)濟(jì)活躍，城市

白領(lǐng)集中區(qū)，消費(fèi)勁強(qiáng)。

◆四大商圈圍合優(yōu)勢(shì)

東門商圈是集購物、休閑和旅游觀光于一體

的步行街；華強(qiáng)北以電子市場(chǎng)為龍頭，匯合

了百貨、服裝、餐飲、倉儲(chǔ)、金融等幾十個(gè)

行業(yè)，成為全國業(yè)態(tài)最齊的商業(yè)街；人民南

商圈是時(shí)尚高檔精品型購物，娛樂業(yè)最為發(fā)

達(dá)；深南中路是時(shí)尚潮流商圈；項(xiàng)目處于四

大商圈交接地帶，具有承接四大商圈人流的

優(yōu)勢(shì)。

處福田區(qū)CBD位置，周邊高檔寫字樓面積約140萬平方米，三十幾棟高檔住所區(qū)，常住人口越95萬，潛

在目標(biāo)需求客群較大。

◆CBD優(yōu)勢(shì)

福田CBD位置，經(jīng)濟(jì)、政治、文化、公共設(shè)

施配套都進(jìn)展癿比較完善，如今正在興建

深圳第一平安國際金融中心

◆寫字樓

周邊有投資大廈、中心商務(wù)大廈、時(shí)代廣場(chǎng)

甲級(jí)寫字樓，面積約140萬平方米

◆中高檔住所區(qū)

中海華庭、星河國際、城中雅苑等三十幾棟

高檔居住區(qū)，常住人口約95萬

◆人流量

會(huì)展中心人流量大，人流量最高高達(dá)15萬

周邊分布競(jìng)爭(zhēng)頃目繁多，怡景中心城、連城新乾坤、卓越.INTOWN、天虹君尚是最為接近的項(xiàng)目

怡景中心城：距COCOPARK約800米，集

購物、休閑、旅游、餐飲、娛樂、文化

等于一體，大型生態(tài)購物中心；定位人

群：中產(chǎn)階層。

連城新乾坤：要緊連接會(huì)展中心及購物

公園地鐵站廳之間的主題購物休閑商業(yè)

街。定位：中檔消費(fèi)人群。

卓越.intown:大型綜合體的裙樓底商，

以LOVE為主題的全新概念時(shí)尚購物中

心，定位人群：寫字樓白領(lǐng)與商務(wù)人士

為主。

天虹君尚百貨：天虹商場(chǎng)投資打造的高

端百貨品牌，也是片區(qū)高人氣百貨商場(chǎng)；

定位人群：都市精英

交通信息：

四條主干道圍合，緊鄰將來公交CBD總站點(diǎn)，無縫接駁地鐵，30分鐘直達(dá)深圳機(jī)場(chǎng)，區(qū)位交通條件優(yōu)越

◆交通區(qū)位

COCOPark東臨中心二路，西靠民田路，南

近福華三路，北至福華二路，由兩縱兩橫

主干道圍合而成；距會(huì)展中心僅150米。

◆地鐵現(xiàn)狀

位與購物公園站，無縫接駁地鐵1號(hào)線與4

號(hào)線3個(gè)出口。

◆公交條件

將來CBD公交總站

線路：3路，398路，b612路，b686路，

b799，e1路，e20路，k318路，m223路，

m223路，m224路

◆機(jī)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)

去機(jī)場(chǎng)30分鐘車程

動(dòng)線設(shè)計(jì)：

室內(nèi)水平主動(dòng)線明確清楚，并且依照建造U型走向，設(shè)計(jì)一些副動(dòng)線，盡量將客流引至每家店鋪

內(nèi)部動(dòng)線

主動(dòng)線+副動(dòng)線設(shè)計(jì)

主動(dòng)線充分思考了商場(chǎng)的人流在商場(chǎng)內(nèi)

流淌的完整性，呈U型走向，副動(dòng)線通

過連接主動(dòng)線，而將對(duì)客流量舉行均

衡，盡量將客流引向每家店鋪

外部動(dòng)線

人、車分流，人貨分離

外部動(dòng)線設(shè)計(jì)良好，人流有九大入口，

停車場(chǎng)在負(fù)二層，做到了人、車分流

商家組合策略：主力店+精品店鋪+特色酒吧街，針對(duì)主客流人群設(shè)置業(yè)態(tài)

主力店：依據(jù)cocopark的主題，“打造一站式購物體驗(yàn)中心”，主力店業(yè)態(tài)涉及購物、娛樂、休閑、餐飲領(lǐng)域等業(yè)態(tài)。吉之島超市要緊針對(duì)周邊高檔住所片區(qū)的家庭式日子購物，百老匯影城，滿腳各種電影愛好者的需求，美食廣場(chǎng)有休閑餐飲、商務(wù)餐飲，要緊針對(duì)消費(fèi)白領(lǐng)消費(fèi)人群、商務(wù)人士的一些餐飲需求；主力店具有高人氣特點(diǎn)。

特色酒吧街:要緊針對(duì)年輕時(shí)尚消費(fèi)人群，這些人群大基本上白領(lǐng)、企業(yè)家、公司治理階層，白天都需要上班，因而對(duì)夜日子都有極高的要求。

業(yè)態(tài)要緊以零售和餐飲為主，打破購物中心傳統(tǒng)最佳業(yè)態(tài)比，餐飲業(yè)態(tài)高達(dá)35%，這是由其市場(chǎng)所處環(huán)境決定的。

分析

?購物中心的主題決定,娛

樂元素與商業(yè)主題有機(jī)結(jié)合，

所以娛樂業(yè)態(tài)比例與休閑餐飲

比例較重。

?目標(biāo)消費(fèi)群體決定。周邊

白領(lǐng)、往來商務(wù)人士較多，因

此對(duì)快餐、時(shí)尚、娛樂、

休閑快時(shí)尚消費(fèi)業(yè)態(tài)情有獨(dú)鐘。

B1層以日子式購物為主，業(yè)態(tài)、業(yè)種都是環(huán)繞日常日子購物設(shè)置

L1層引進(jìn)國際一線大牌，一方面提升項(xiàng)目整體形象，并且也可形成一定的品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

L2層利用電影院、概念餐廳等休閑、娛樂業(yè)態(tài)吸引人流，從而帶動(dòng)零售業(yè)的成交量

L3都是為餐飲業(yè)態(tài)，僅美食廣場(chǎng)就匯合各色小吃

五、空間設(shè)計(jì)分析

正對(duì)福華路交叉口的主入口處呈圓形設(shè)計(jì)，

外觀可識(shí)不性高，特色性建造能使人經(jīng)歷猶新。

中心設(shè)置了面積高達(dá)6000平方米的全開

敞下沉式露天廣場(chǎng)，商業(yè)資源以這一下沉式露天

廣場(chǎng)為中心舉行分配，設(shè)有空中天橋，可橫跨整

個(gè)購物中心，也可讓顧客起到觀光的作用。

打破了傳統(tǒng)的封閉式構(gòu)造，“內(nèi)街”式購物中心。

內(nèi)部的店鋪設(shè)計(jì)像街道般，使消費(fèi)者可以更好的

挑選自個(gè)兒所需商品，給顧客提供了一具舒適的環(huán)

境，商場(chǎng)店鋪空間大、使用率低、給顧客營造一

種舒適的購物環(huán)境，滿腳購物者的消費(fèi)偏好。

天花多見圓形及橢圓形鏤空，此為其一特色。

六、資料收集

福田cocopark項(xiàng)目的所有扶梯統(tǒng)一采納的是日立電梯品牌。而升落統(tǒng)一采納了通力電梯品牌，維保單位是偉達(dá)電梯有限公司。（購物中心內(nèi)的升落梯荷載量是1600公斤，21人；觀光電梯的荷載量是1000公斤，13人；）。

廣告牌：

福田cocopark廣告牌布置較多，凡是能用的上的空間都布置了廣告，充分的利用上墻面的空間資源。在采光中庭使用了懸掛式廣告，如此更突顯出廣告的特點(diǎn)，可以吸引顧客的眼球，也別妨礙美觀。

燈箱：

福田cocopark的廣告燈箱分布在三個(gè)地點(diǎn)：地鐵與商場(chǎng)的接軌處、外圍的墻面、外圍街道邊緣。

這三個(gè)處基本上人、車流量最大的地點(diǎn)，充分體現(xiàn)出廣告燈箱的價(jià)值，有一定的帶動(dòng)消費(fèi)功能。

燈柱：

福田cocopark的燈柱設(shè)置極少，廣場(chǎng)上惟獨(dú)幾處地點(diǎn)設(shè)有，起到點(diǎn)綴作用。

總體來講，福田cocopark的要緊采光來源并別是經(jīng)過燈柱，要緊是經(jīng)過吊頂上的燈光以及店鋪內(nèi)的燈光折射而來，還配合上廣告牌、燈箱以及LED顯示屏，如此燈光效果適當(dāng)，從而營造出一種舒適、浪漫的情調(diào)。

商業(yè)外立面設(shè)計(jì)：

形象統(tǒng)一，商場(chǎng)鋪位劃分科學(xué)合理，體現(xiàn)出了商品組合的豐富多樣，有獨(dú)特的建造風(fēng)格，為我們呈現(xiàn)了一具放開式的購物中心。這種獨(dú)特的建造風(fēng)格，為消費(fèi)者打造了一具公園版、情景式、休閑至上主義的購物中心，帶來更多的消費(fèi)體驗(yàn)。

夜景燈飾的設(shè)計(jì)：

福田cocopark燈飾側(cè)重于裝飾，在保證用光的前提下，給人以美的藝術(shù)享受，達(dá)到燈飾的有用性與裝飾性統(tǒng)一結(jié)合；突出個(gè)性、光源色彩營造出舒適的氣氛，針對(duì)周邊的人群這種裝飾有一定的帶動(dòng)性，吸引客源。

商業(yè)廣場(chǎng)的特點(diǎn)：

福田COCOPark是國內(nèi)首創(chuàng)情景式公園版休閑購物體驗(yàn)，擁有6000平方米下沉式露天廣場(chǎng)、九大自由進(jìn)出口、12條商業(yè)內(nèi)街、5大自然光中庭、150余家國際國內(nèi)知名品牌。內(nèi)設(shè)中西特色美食、COCO酒吧街、JUSCO精品超市、時(shí)尚數(shù)碼店、國際精品連鎖店、流行服飾街、內(nèi)衣風(fēng)情館以及五星級(jí)百老匯影城。

商業(yè)園林的設(shè)計(jì)：

福田cocopark的下沉式廣場(chǎng)較大，部分地點(diǎn)由大樹組成，樹下可供顧客休憩，體現(xiàn)出公園式購物中心的特點(diǎn)。外圍的園林設(shè)計(jì)是在每間店鋪的分界處設(shè)立一顆小樹，給人看上去層次分明，且毗鄰馬路，與市政園林相結(jié)合起到綠化美觀作用。

市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)：

Cocopark地處絕佳的地理位置，如此的地塊通常周邊競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，因此cocopark綜合自個(gè)兒的各方面因素思考做出了合理地項(xiàng)目定位——購物公園，如此的設(shè)想有利于形成差異化的識(shí)不特征，形成自個(gè)兒的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

購物公園應(yīng)該打造的是“坐享都市文明、體味山林之趣”的氛圍，同時(shí)應(yīng)該具有個(gè)性鮮亮的園林景觀小品和趣味性建造物色彩、風(fēng)格，應(yīng)該是自然與公園的產(chǎn)物。

但結(jié)合cocopark的事情來說，別論建造外形以及內(nèi)部組合，并別徹底符合購物公園的定義，如此大大落低了項(xiàng)目的實(shí)際效果，因此在項(xiàng)目的開放中需要智慧和激情，更需要點(diǎn)堅(jiān)持。

優(yōu)點(diǎn)：

1、選址得當(dāng)

COCOPARK位于深圳地鐵購物公園站，無縫銜接地鐵一、四號(hào)線三個(gè)出入口，占領(lǐng)深圳CBD中央，福華路、民田路、福華三路、中心二路四條主道合圍。中海華庭、星河國際、城中雅苑等三十幾棟高檔居住區(qū)緊擁在項(xiàng)目西南側(cè)，常住人口約95萬，均由高收入高消費(fèi)人士組成。與深圳國際會(huì)展中心相距僅150米，聯(lián)動(dòng)會(huì)展商圈。

2、獨(dú)特建造風(fēng)格

COCOPARK卻一改多數(shù)購物中心封閉式的建造風(fēng)格，為我們呈現(xiàn)了一具放開式的購物中心。COCOPARK建造主體共五層，其獨(dú)特的12條折疊式內(nèi)街、8大自然光中庭、100米空中天橋、配合6000平方