重慶商務(wù)大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告

……項(xiàng)目可行性報(bào)告重慶市**房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限公司二00九年三月月第一章項(xiàng)目概況況一、地理位置本項(xiàng)目位于渝中中區(qū)……，面臨長(zhǎng)濱濱路，背靠?jī)?chǔ)儲(chǔ)奇門(mén)，左距距朝天門(mén)廣場(chǎng)場(chǎng)4公里，右距距菜園壩火車(chē)車(chē)站1.5公里，距距解放碑商圈圈1.5公里，處處于儲(chǔ)奇門(mén)藥藥品批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)中心位置。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)1、占占地面積：本本項(xiàng)目紅線(xiàn)內(nèi)內(nèi)面積1200平方米，建建筑總占地面面積700平方米。2、規(guī)劃方案：：設(shè)計(jì)建造一一幢地下4層，地上33層的集停車(chē)車(chē)庫(kù)、商場(chǎng)、住住宅為一體的的綜合性大廈廈，總建筑面面積273266.6平方米。三、項(xiàng)目進(jìn)度安安排本項(xiàng)目已取得國(guó)國(guó)有土地使用用證、建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證、建委初初步設(shè)計(jì)批復(fù)復(fù)，拆遷工作作已完成，前前期投入資金金1800萬(wàn)元。本項(xiàng)項(xiàng)目擬于2006年2月完成拆遷遷安置工作，2006年3月開(kāi)始進(jìn)行行平基土石方方，2006年4月開(kāi)始土建建施工，預(yù)計(jì)計(jì)2007年10月項(xiàng)目竣工工并交付使用用。項(xiàng)目建設(shè)基本條條件一、項(xiàng)目選址本項(xiàng)目位于渝中中區(qū)……，可三面俯俯覽長(zhǎng)江正面面對(duì)南濱路，眺眺望南山，景景觀十分優(yōu)越越；同時(shí)項(xiàng)目目北靠解放西西路，接儲(chǔ)奇奇門(mén)藥材批發(fā)發(fā)市場(chǎng)，距解解放碑商業(yè)中中心1.5公里，朝朝天門(mén)廣場(chǎng)約約3公里，交通通便捷，大社社區(qū)配套成熟熟完善，是理理想的居家和和商業(yè)辦公首首選之地。二、市政建設(shè)配配套條件1、生生活給水可從解放西路現(xiàn)現(xiàn)有市政供水水管DN300及長(zhǎng)江濱江江路上各引一一條DN150的給水管道道進(jìn)入本工程程，形成一個(gè)個(gè)環(huán)狀管網(wǎng)，充充分的滿(mǎn)足本本項(xiàng)目日用水水量需求。2、排水系統(tǒng)生活污水采用由由重慶市建委委、環(huán)保局、公公安局推廣應(yīng)應(yīng)用的生活污污水凈化處理理裝置處理后后排入市政下下水道，污水水量為給水量量的0.855倍。3、供配電系統(tǒng)統(tǒng)本工程擬由城市市電網(wǎng)引一回回10KV電源源作為主電源源，電纜引入入。在三層設(shè)設(shè)置10KV高壓配電室室、變壓器室室及低壓配電電室，并設(shè)置置柴油發(fā)電機(jī)機(jī)房。10KV高壓配電系系統(tǒng)為單母線(xiàn)線(xiàn)放射式供電電。4、天然氣本項(xiàng)目設(shè)計(jì)日用用氣量為360立方米，附附近的市政天天然氣管理道道可滿(mǎn)足本項(xiàng)項(xiàng)目要求。第三章規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)一、規(guī)劃特點(diǎn)1、舒舒適生活原則則住宅部分為311層，標(biāo)準(zhǔn)層層為八戶(hù)，每每戶(hù)主要用房房均為方形，方方便實(shí)用。為為適應(yīng)西南地地區(qū)的氣候特特征，有效組組織了穿堂風(fēng)風(fēng)。各戶(hù)均設(shè)設(shè)有陽(yáng)臺(tái)和陽(yáng)陽(yáng)光窗，以爭(zhēng)爭(zhēng)取較好的日日照及采光。戶(hù)戶(hù)內(nèi)平面功能能分區(qū)明確，房房間面積適當(dāng)當(dāng)，流線(xiàn)清晰晰簡(jiǎn)捷，使用用方便。2、平面布局本工程建筑布局局上考慮用地地特點(diǎn)，最大大限度地南北北朝向并提供供較好的景觀觀面，力求柱柱網(wǎng)規(guī)整，布布局明確，方方便使用功能能。3、形體塑造根據(jù)地域位置特特點(diǎn)，創(chuàng)造全全新的恬靜、高高貴的外部形形象；采用陽(yáng)陽(yáng)光窗設(shè)計(jì)，增增加了造型的的立體感，同同時(shí)增加了使使用空間。二、建筑設(shè)計(jì)（一）總總建筑面積平平方米：功能面積（平方米）樓層設(shè)備用房及車(chē)庫(kù)庫(kù)商場(chǎng)住宅合計(jì)2（二）主要機(jī)電電設(shè)備1、電源：擬在在大樓負(fù)二層層設(shè)一配變電電所，10KV電源由解放放西路引來(lái)，供供電容量為7703kw。10kv電源擔(dān)憂(yōu)憂(yōu)纜沿解放西西路電纜溝敷敷設(shè)至大樓前前，再理地引引入配電所。2、應(yīng)急電源本工程應(yīng)急電源源采用自備柴柴油發(fā)電機(jī)組組，發(fā)電機(jī)容容量為200KW，應(yīng)急電源源與市電機(jī)械械閉鎖運(yùn)行。3、變電所大樓共設(shè)2個(gè)變變電所，1B變電所為公公用變電所，設(shè)設(shè)于負(fù)二層，變變壓器容量為為800KVVA，供本樓住住宅用電；2B變電所為專(zhuān)專(zhuān)用變電所，也也設(shè)于負(fù)二層層，變壓器容容量為315KVVA，供本樓非非居住用電。4、通信住宅每戶(hù)考慮22門(mén)電話(huà)，公公共用房按2門(mén)/100㎡計(jì)算，另另考慮15%裕量，本樓樓共需電話(huà)740門(mén)。電話(huà)電電纜由解放西西路城市通信信管引入，電電話(huà)設(shè)備間設(shè)設(shè)在一層。數(shù)數(shù)據(jù)通訊采用用寬帶接入，其其設(shè)備間與電電話(huà)設(shè)備間共共用。5、電梯大廈設(shè)三臺(tái)高檔檔住宅專(zhuān)用電電梯，電梯速速度擬定為11.75m//s，載重量1000kgg，乘客人數(shù)15人，其中一一臺(tái)兼作消防防電梯。第四章投投資概算與資資金籌措一、項(xiàng)目總投資資概算概算組成1、土土建部分：主主體建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)、外裝修和和內(nèi)裝修（裙裙樓和住宅公公共過(guò)道部分分及套內(nèi)粗裝裝修）。其中中外裝修為：：外墻面采用用高級(jí)外墻漆漆、高級(jí)外墻墻磚、外墻窗窗采用塑鋼窗窗，塔樓部分分幕墻玻璃和和面磚，裙樓樓為花崗石墻墻面。面裝修修：設(shè)備用房房及車(chē)庫(kù)為水水泥豆石地面面；公共建筑筑為高級(jí)防滑滑耐磨地磚，大大堂、入口等等部位采用花花崗石地面；；公共建筑為為高級(jí)內(nèi)墻漆漆；設(shè)備用房房、車(chē)庫(kù)及住住宅采用水泥泥砂漿抹灰，其其余均為中級(jí)級(jí)抹灰后刷白白兩遍。2、安裝部分：：給排水、消消防、衛(wèi)生設(shè)設(shè)備、配電、照照明、防雷、采采暖通風(fēng)、制制冷空調(diào)、火火災(zāi)報(bào)警、通通訊、保安監(jiān)監(jiān)控、電梯等等。3、征地、動(dòng)拆拆遷、場(chǎng)地平平整、勘察設(shè)設(shè)計(jì)及有關(guān)稅稅費(fèi)、規(guī)費(fèi)。概算依據(jù)1、該工程的方方案及設(shè)計(jì)說(shuō)說(shuō)明；2、建筑、裝飾飾工程執(zhí)行重重慶市99年建筑、裝裝飾工程計(jì)價(jià)價(jià)定額；3、電梯、照明明、電力、消消防、電訊、防防雷、給排水水、衛(wèi)生設(shè)備備、綠化、暖通等方方面，均按現(xiàn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格格進(jìn)行估算；；4、稅費(fèi)、規(guī)費(fèi)費(fèi)按有關(guān)文件件規(guī)定計(jì)算；；5、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)按建安費(fèi)的的5%估算；6、建設(shè)期利息息按2年計(jì)算，月月利率按5..85‰計(jì)算。投資概算內(nèi)容：：本項(xiàng)目總投資萬(wàn)萬(wàn)元其中：土地及拆拆遷費(fèi)萬(wàn)元建建安費(fèi)用萬(wàn)元元工工程其他費(fèi)用用萬(wàn)元33000萬(wàn)元借款利利息兩年萬(wàn)元管管理費(fèi)萬(wàn)元銷(xiāo)銷(xiāo)售及廣告費(fèi)費(fèi)用萬(wàn)元單位完全建設(shè)成成本：萬(wàn)元÷2/㎡=元/平方米詳見(jiàn)附表一二、資金籌措本項(xiàng)目總投資萬(wàn)萬(wàn)元，自籌資資金萬(wàn)元，擬擬向銀行貸款款萬(wàn)元。本項(xiàng)目建設(shè)工期期18個(gè)月，前期期動(dòng)拆遷6個(gè)月，工程程建設(shè)一年后后即可進(jìn)行預(yù)預(yù)售，預(yù)計(jì)銷(xiāo)銷(xiāo)售期2年，我公司司貸款3000萬(wàn)元，按季季付息，預(yù)計(jì)計(jì)30個(gè)月后開(kāi)始始還付本金。詳見(jiàn)附表二市場(chǎng)分析及銷(xiāo)售售策劃重慶是我國(guó)四個(gè)個(gè)直轄市之一一，位于長(zhǎng)江江中上游，是是西南地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)和工業(yè)重重鎮(zhèn)。早在19世紀(jì)就已成成為西南地區(qū)區(qū)的商業(yè)中心心，是西南地地區(qū)對(duì)外通商商的重要口岸岸。重慶市現(xiàn)有土地地面積8.22萬(wàn)平方公里里，全市總?cè)巳丝?2599.69萬(wàn)人人。其中市區(qū)區(qū)人口達(dá)420萬(wàn)，市區(qū)人人口密度較為為集中。1998年重慶市積積極貫徹執(zhí)行中央擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需、促促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的重大決策策，全市經(jīng)濟(jì)濟(jì)保持平穩(wěn)增增長(zhǎng)。重慶經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展展，投資環(huán)境境不斷改善，已已成為一片投投資熱點(diǎn)地區(qū)區(qū)。目前我國(guó)國(guó)將房地產(chǎn)作作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，出臺(tái)了一一系列房改政政策，我國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新新一輪的增加加固定資產(chǎn)投投資期。二、渝中區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)狀況況分析1、渝渝中區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概述渝中半島地處重重慶中心，輻輻射江北、南南岸、沙坪壩壩、九龍坡、高高新區(qū)等各大大主城區(qū)，交交通便捷，同同時(shí)渝中區(qū)自自身有著深厚厚的歷史積淀淀，唯其如此此，長(zhǎng)期以來(lái)來(lái)渝中區(qū)已成成為我市的政政治、經(jīng)濟(jì)、金金融中心，特特別在解放碑碑商圈更集中中了重慶百貨貨大樓、新世世紀(jì)百貨、大大都會(huì)廣場(chǎng)、地地王廣場(chǎng)、家家樂(lè)福國(guó)際連連鎖超市、伊伊之都女人廣廣場(chǎng)等大型商商業(yè)機(jī)構(gòu)；在在該區(qū)域內(nèi)還還集中有大都都會(huì)商廈、地地王廣場(chǎng)、御御景江山、半半島國(guó)際、時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)等知知名物業(yè)以及及海逸、萬(wàn)豪豪、中天、渝渝都、大世界界等四星級(jí)、五五星級(jí)酒店。良良好而且完善善的大社區(qū)配配套吸引了眾眾多的投資都都，也蘊(yùn)育著著較大的發(fā)展展空間和發(fā)展展?jié)摿Α?、渝中區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀狀：項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售均價(jià)（套內(nèi)內(nèi)）銷(xiāo)售情況備注君悅長(zhǎng)濱680080%裝修房金禾麗都440080%東和灣540070%海客贏舟590070%長(zhǎng)德東京29度度434090%3、渝中區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)：自90年代以來(lái)來(lái)，在一系列列優(yōu)惠政策的的吸引下，許許多投資開(kāi)發(fā)發(fā)商紛紛在渝渝中區(qū)半島投投資開(kāi)發(fā)，一一幢幢高樓大大廈如雨后春春筍拔地而起起，但偏重于發(fā)展商業(yè)設(shè)設(shè)施及高檔寫(xiě)寫(xiě)字間，而對(duì)對(duì)于人們?nèi)找嬉嫣岣叩母呔泳有枨髤s有所所忽視，少有有的公寓住宅宅樓盤(pán)存在著著容積率太高高，通風(fēng)、采采光、視野不不足等缺陷，隨隨著我市居民民生活水平的的不斷提高，這這一塊已形成成一個(gè)巨大的的市場(chǎng)空白。近兩年來(lái)，住宅宅消費(fèi)中出現(xiàn)現(xiàn)了由郊區(qū)向向市區(qū)，尤其其是市中心回回流的趨勢(shì)，體體現(xiàn)了一體“家居靠近工工作地，節(jié)省省交通時(shí)間，用用更多的時(shí)間間來(lái)品味生活活”的全新生活活理念。三、***的區(qū)區(qū)位分析***位于渝中中區(qū)……路，面臨長(zhǎng)長(zhǎng)江，背靠?jī)?chǔ)儲(chǔ)奇門(mén)，緊鄰鄰藥品批發(fā)市市場(chǎng)，附近有有小學(xué)，重慶慶日?qǐng)?bào)社、西西部藥城、新新世紀(jì)超市等等配套設(shè)施成成熟完善。10幾路公交車(chē)車(chē)和直接到解解放碑的凱旋旋門(mén)電梯，交交通極為方便便。并且均無(wú)無(wú)高層建筑遮遮擋，景觀十十分優(yōu)越，同同時(shí)充分確保保了住戶(hù)的通通風(fēng)、采光以以及私密性需需求。在廣泛的市調(diào)基基礎(chǔ)上，我們們分析判斷出出本項(xiàng)目的兩兩大目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群：一、渝渝中區(qū)尤其是是藥品批發(fā)市市場(chǎng)的成功經(jīng)經(jīng)營(yíng)者，這部部分人士經(jīng)過(guò)過(guò)多年來(lái)經(jīng)營(yíng)營(yíng)積累，已擁?yè)碛凶銐虻南M(fèi)能力，他他們需要的是是一個(gè)相對(duì)較較近，不脫離離商務(wù)社交圈圈，交通便捷捷，可隨時(shí)顧顧及生意又足足夠舒適以放放松身心的家家居環(huán)境，本本項(xiàng)目的中大大戶(hù)型恰好同同時(shí)滿(mǎn)足上述述要求；二、渝渝中區(qū)工作的的白領(lǐng)階層，這這部分是追求求時(shí)尚、自由由的人士，他他們品味生活活、追求情調(diào)調(diào)而不愿將時(shí)時(shí)間浪費(fèi)在交交通上，本項(xiàng)項(xiàng)目既依托解解放碑大社區(qū)區(qū)完善的配套套，又可攬江江借景，完全全符合他們的的理想；三、舊舊城開(kāi)發(fā)的拆拆遷戶(hù)，他們們?cè)谶@一帶生生活了幾十年年，不愿離開(kāi)開(kāi)這熟悉的環(huán)環(huán)境，通過(guò)以以舊換新方式式，擁有更好好的居住環(huán)境境。通過(guò)上述述分析可知，本本項(xiàng)目有廣闊闊的市場(chǎng)前景景。四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)及及銷(xiāo)售回款計(jì)計(jì)劃該項(xiàng)目良好的地地理位置、準(zhǔn)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定定位，公司有有實(shí)力強(qiáng)大的的營(yíng)銷(xiāo)策劃隊(duì)隊(duì)伍，長(zhǎng)濱路路為渝中區(qū)重重點(diǎn)發(fā)展的環(huán)環(huán)節(jié)，區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯，市市場(chǎng)細(xì)分、準(zhǔn)準(zhǔn)確到位。項(xiàng)項(xiàng)目以中小戶(hù)戶(hù)型為主，結(jié)結(jié)合地區(qū)現(xiàn)狀狀，遵從謹(jǐn)慎慎性原則，采采取低價(jià)入市市，逐步提價(jià)價(jià)的原則，預(yù)預(yù)計(jì)住宅平均均售價(jià)為3000元/㎡；車(chē)庫(kù)銷(xiāo)銷(xiāo)售為10萬(wàn)元/個(gè)；商業(yè)及及辦公用房平平均售價(jià)80000元/㎡，項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售預(yù)計(jì)為2009年8月開(kāi)始，預(yù)預(yù)計(jì)當(dāng)月預(yù)售售300萬(wàn)元右左左，2009年800萬(wàn)元，2010年銷(xiāo)售完畢畢。詳見(jiàn)附表三第六章收益益測(cè)算及評(píng)價(jià)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)建筑面積平方米米，實(shí)際銷(xiāo)售售面積平方米米。車(chē)庫(kù)平方米（60個(gè)車(chē)位，每每個(gè)計(jì)15㎡）商場(chǎng)平方米住宅平方米銷(xiāo)售收入、成本本費(fèi)用測(cè)算（一）銷(xiāo)售收入入：項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)時(shí)間為2009年8月1、車(chē)庫(kù)：600個(gè)車(chē)位：2、商場(chǎng)：萬(wàn)元3、住宅：萬(wàn)元銷(xiāo)售收入合計(jì)：：萬(wàn)元（二）銷(xiāo)售稅金金及附加(綜合稅率5..5%)萬(wàn)元×5.5%%=萬(wàn)元（三）成本費(fèi)用用、總投資中中已包括利息息、管理、及及銷(xiāo)售費(fèi)，成成本總額為萬(wàn)萬(wàn)元。（四）利潤(rùn)總額額：（五）凈凈利潤(rùn)：所得稅率萬(wàn)元×25%==萬(wàn)元萬(wàn)元（1-25%）=萬(wàn)元（六）投資報(bào)酬酬（靜態(tài)測(cè)算算）萬(wàn)元÷萬(wàn)元=41.355%該項(xiàng)目銷(xiāo)售率達(dá)達(dá)100%時(shí)，其銷(xiāo)售售收入為萬(wàn)元元，建設(shè)總成本萬(wàn)元，稅金金及附加萬(wàn)元元，利潤(rùn)總額額達(dá)萬(wàn)元，應(yīng)應(yīng)交所得稅萬(wàn)萬(wàn)元，凈利潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)元。項(xiàng)目目有很好投資資收益，投資資報(bào)酬率達(dá)。詳見(jiàn)附表2第七章評(píng)估結(jié)論一、本本項(xiàng)目符合我我國(guó)目前宏觀觀經(jīng)濟(jì)政策，且且符合重慶市市的發(fā)展規(guī)劃劃及我市居民民的居住需求求發(fā)展趨勢(shì)。加加之項(xiàng)目地理理位置優(yōu)越、交交通便捷，建建成后對(duì)重慶慶舊城改造，提提高我市居住住條件、居住住環(huán)境，展現(xiàn)現(xiàn)重慶大都市市風(fēng)貌，吸引引外資等方面面，都具有重重要的意義和和促進(jìn)作用。二、經(jīng)經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)項(xiàng)目總投資萬(wàn)萬(wàn)元，建設(shè)施工期18個(gè)月右左，總總建筑面積平平方米，建成成后可出售面面積平方米。按按靜態(tài)計(jì)算我我方可獲利潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)元，稅后后凈利潤(rùn)萬(wàn)元元?？傮w來(lái)看，本項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)廣闊，具有有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小小，項(xiàng)目投資資報(bào)酬率達(dá)441.35%%，投資回報(bào)報(bào)可觀，結(jié)合合我方多年來(lái)來(lái)成功的項(xiàng)目目市場(chǎng)動(dòng)作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目目應(yīng)具很高的的投資價(jià)值。重慶市**房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限公司二00九年三月建設(shè)投資情況表表附表一單位：萬(wàn)元元序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱(chēng)稱(chēng)概算價(jià)值建安費(fèi)設(shè)備費(fèi)其他費(fèi)合計(jì)一建安工程費(fèi)1建筑工程1.1基礎(chǔ)部分1.2土建及主體結(jié)構(gòu)構(gòu)2安裝工程2.1給排水2.2電氣2.3通風(fēng)2.4燃?xì)?.5電梯3住宅大堂及會(huì)所所裝飾4裙樓外裝5塔樓塑鋼門(mén)窗61-6層裙樓內(nèi)內(nèi)裝7室外綜合管網(wǎng)及及道路8綠化9三通一平二工程建設(shè)其它費(fèi)費(fèi)1綜合配套費(fèi)2勘察費(fèi)3設(shè)計(jì)費(fèi)4規(guī)劃科研費(fèi)5招投標(biāo)費(fèi)6標(biāo)底預(yù)算編審費(fèi)費(fèi)7工程監(jiān)理費(fèi)8人防費(fèi)10白蟻防治費(fèi)11水、電、氣接通通費(fèi)12