房地產(chǎn)融資未來將繼續(xù)收緊 規(guī)模效應(yīng)加劇凸顯

Word房地產(chǎn)融資未來將繼續(xù)收緊規(guī)模效應(yīng)加劇凸顯由于房地產(chǎn)市場(chǎng)走好，再加上資本市場(chǎng)融資非常寬松，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)可以用低成本獲得大量融資，這也是大多數(shù)中小型房企得以發(fā)展的關(guān)鍵?，F(xiàn)階段隨著資金面的全面收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題也在逐步凸顯，這就是融資難的真正難題。

房地產(chǎn)融資未來將繼續(xù)收緊

房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，事實(shí)上，自2021年四季度以來，房企融資渠道開始持續(xù)收緊，開發(fā)貸、再融資、公司債以及非標(biāo)融資都先后收緊，尤其是2021年4月27日資管新規(guī)落地，表外理財(cái)借道非銀通道(非標(biāo))流向地產(chǎn)行業(yè)受到徹底約束。

業(yè)內(nèi)人士說，從房企融資的具體數(shù)據(jù)來看，2021年下半年以來房企的融資規(guī)模持續(xù)收縮，2021年房企取得借款以及發(fā)行債券的融資規(guī)模同比下滑21%。

業(yè)內(nèi)人士也表示，房企近期的發(fā)債確實(shí)出現(xiàn)一些波折，或意味著發(fā)債方面政策還是有收緊的趨勢(shì)。

一方面樓市調(diào)控依然繼續(xù)，如果盲目允許企業(yè)發(fā)債，在緩解企業(yè)資金緊張的同時(shí)，也會(huì)一定程度上緩解房源入市的進(jìn)度，影響市場(chǎng)供給，達(dá)不到調(diào)控效果。另一方面，考慮到當(dāng)前金融環(huán)境有收緊的導(dǎo)向，以及未來利息兌付等壓力，從這個(gè)角度，積極的管制有必要，符合當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控的導(dǎo)向。

“實(shí)際上，房地產(chǎn)公司債發(fā)行審核謹(jǐn)慎對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以起到警示作用”。在業(yè)內(nèi)人士看來，企業(yè)發(fā)債等方面節(jié)奏要快，否則政策變動(dòng)的不確定性很多，這也容易帶來很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

多位業(yè)內(nèi)分析人士指出，隨著境內(nèi)融資利好不再，公司債陸續(xù)到期，房企或轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外或?qū)ふ倚碌娜谫Y渠道，后期的融資成本也將很難實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步壓縮，甚至可能出現(xiàn)反彈。

規(guī)模效應(yīng)加劇凸顯

近年來，在調(diào)控中處于被動(dòng)的房地產(chǎn)企業(yè)，逐漸讓出了融資的定價(jià)權(quán)，后者向金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移。金融機(jī)構(gòu)的選擇決定了，規(guī)模房企的優(yōu)勢(shì)正不斷凸顯。

北京某知名基金管理公司負(fù)責(zé)人向記者表示，只在30強(qiáng)房企中選擇合作方。因?yàn)榛饘?duì)安全性要求較高，而用最直白的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，規(guī)模房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力要強(qiáng)于中小企業(yè)。

銀行的態(tài)度更是如此，據(jù)記者從多家金融機(jī)構(gòu)了解到，大型銀行已很少向50強(qiáng)以外的房企發(fā)放開發(fā)貸和信用額度，部分銀行甚至將合作范圍縮至30強(qiáng)和20強(qiáng)房企。上述上市房企人士亦驗(yàn)證了這一說法。

此外，對(duì)于一些盈利模式不甚明朗的新業(yè)態(tài)，金融機(jī)構(gòu)也多持謹(jǐn)慎態(tài)度。如銀行和基金都甚少涉足租賃領(lǐng)域，理由在于“現(xiàn)階段中國樓市的租售比不合理”。在近期遭遇中止的五筆公司債中，花樣年和富力的債務(wù)類型均為“住房租賃專項(xiàng)公司債券”。

“這兩年拼命做規(guī)模的房企，終于嘗到了甜頭。”前述上市房企人士表示。他所在的企業(yè)，近兩年實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速增長，并保持在30強(qiáng)行列。他表示，“規(guī)模代表話語權(quán)”已是現(xiàn)階段行業(yè)的共識(shí)。其中，融資層面的話語權(quán)尤其重要，因?yàn)橹挥斜ＷC融資，才能更好地拿地和收購。

據(jù)2021-2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情監(jiān)測(cè)及投資可行性研究報(bào)告指出，融資過程中的“規(guī)模效應(yīng)”一直存在。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期，行業(yè)也在洗牌階段，這種效應(yīng)會(huì)有所加劇，并進(jìn)而加劇行業(yè)的分化。

國泰君安在中期策略中也指出，債權(quán)融資對(duì)應(yīng)開發(fā)，股權(quán)融資對(duì)應(yīng)拿地和整合。在債券融資受挫的情況下，“股權(quán)資金涌向大企業(yè)，會(huì)導(dǎo)致大企業(yè)并購小企業(yè)，增強(qiáng)定價(jià)權(quán)，獲得市場(chǎng)的壟斷利潤。”

經(jīng)歷了兩個(gè)市場(chǎng)“大年”后，現(xiàn)階段房企的資金狀況總體較好，但壓力已經(jīng)出現(xiàn)。根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院對(duì)50家A股房企的統(tǒng)計(jì)，2021年一季度50家A股企業(yè)的短期負(fù)債均值為611.27億元，此后逐季上升，至2021年一季度已經(jīng)來到853.77億元。

這期間，其對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物均值卻沒有同步提升，2021年一季度為153.98億元。由此，50家房企的現(xiàn)金短債覆蓋平均倍數(shù)也由2021年一季度的0.36一直下滑至2021年一季度的0.25。

該機(jī)構(gòu)還指出，由于傳統(tǒng)融資渠道收緊，房企正在進(jìn)行自我“救贖”：一方面通過加速銷售回款來補(bǔ)充現(xiàn)金流，另一方面通