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Word一二線樓市或?qū)⒙氏然嘏木€仍存去化壓力近日,據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示,2021年12月,受監(jiān)測的142個樣本城市房價(jià)平均環(huán)比下跌0.68%,環(huán)比跌幅比上月收窄0.08個百分點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,在嚴(yán)厲的調(diào)控政策持續(xù)下,2021年全國各線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不同程度的降溫。綜合2021年年底及2021年的房地產(chǎn)市場交易數(shù)據(jù),2021年在住房供給普遍增加以及部分城市因城施策的政策調(diào)整背景下,未來各線城市房地產(chǎn)市場將延續(xù)分化。其中,三四線城市仍存去化壓力,整體庫存較低、供小于求的一二線城市則有望率先回暖。
觀察歷史數(shù)據(jù),2021年1月份以來,全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢,中間個別月份雖有反彈,但下跌的趨勢不改。到了2021年,庫存走勢基本呈現(xiàn)了“上半年減少、下半年增長”的態(tài)勢。尤其是9月份庫存規(guī)模明顯增長,屬于首次顯著攀升的態(tài)勢。10-12月份繼續(xù)保持增長態(tài)勢??傮w上看,庫存走勢正迎來變化,年底正式步入上行通道。
截至2021年12月底,一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2911、23261和19562萬平方米,環(huán)比增幅分別為7.3%、2.1%和1.4%,同比增幅分別為31.0%、-1.8%和2.5%。
從同比增幅數(shù)據(jù)看,一線城市在連續(xù)34個月庫存同比下跌后,2021年6月份首次出現(xiàn)同比正增長態(tài)勢,7-12月份繼續(xù)同比正增長,這意味著一線城市正進(jìn)入補(bǔ)庫存階段。二線城市保持了連續(xù)42個月的同比下跌,但跌幅是在持續(xù)收窄的。三線城市在連續(xù)38個月同比下跌之后,目前出現(xiàn)了連續(xù)兩個月同比正增長的現(xiàn)象。
行業(yè)人士表示,2021年全年庫存先降后增,存銷比也有類似的走勢。上半年銷售行情還不錯,去庫存效果也值得肯定。但到了下半年市場交易開始降溫,房企高庫存壓力重現(xiàn),這也倒逼相關(guān)房企積極進(jìn)行項(xiàng)目的降價(jià)。當(dāng)然對于購房者來說恰形成了一個相對好的購房窗口期。
事實(shí)上,全國各線城市針對自身市場特點(diǎn),普遍開始推行因城施策。數(shù)據(jù)顯示在此背景下,市場分化更加嚴(yán)重,一線城市成交下滑;重慶、合肥、鄭州、徐州等熱點(diǎn)二、三線城市因需求較為旺盛,成交依然處于高位;但??凇B門、三亞等城市由于嚴(yán)苛的調(diào)控使得市場陷入“冰凍”,成交量大幅下調(diào);廣大三四線城市盡管政策環(huán)境依然較為寬松,但受購買力所限,加之棚改貨幣化安置政策的收緊,在2021年下半年項(xiàng)目去化情況有所下降、成交逐漸疲軟。
2021年底,隨著一線和熱點(diǎn)二線城市預(yù)售證管控逐漸放松,新建商品住宅新增供應(yīng)一直相對較為充足。以一線城市深圳為例,2021年11月該市供應(yīng)量高達(dá)131萬平方米,創(chuàng)下近十年來新高??偟膩砜?,全國受監(jiān)測的60個重點(diǎn)城市2021年全年新增供應(yīng)總量同比增21%,各能級城市供應(yīng)全線上漲,一線漲幅最甚高達(dá)48%,二、三四線漲幅均在20%左右。
全國房地產(chǎn)市場在2021年下半年轉(zhuǎn)冷,項(xiàng)目去化率明顯下調(diào),而菏澤、珠海等局部放松引發(fā)的市場悲觀預(yù)期有所削減,調(diào)控放松預(yù)期被進(jìn)一步強(qiáng)化。相關(guān)分析人士預(yù)測,未來一線城市新增供給量預(yù)計(jì)將顯著增加。主要是因?yàn)榉科笄捌诙诜e的土地還有相當(dāng)一部分沒有入市,2021年北京、上海、廣州等城市加大土地供應(yīng)力度,且土地價(jià)格也相對降低,可上市供應(yīng)房源勢必會顯著增加,加之限價(jià)政策也逐漸相對寬松,房企也會加快推盤入市。
其次,二線城市供給量整體小幅增長。其中,鄭州、重慶、武漢、成都、青島、昆明、濟(jì)南等城市2021年土地儲備充足,這些城市對省內(nèi)人群存較大吸引力,購房需求相對充裕,房企也會適時增加住房供應(yīng),預(yù)計(jì)2021年供給量顯著增加。
1月16日,行業(yè)發(fā)布2021年12月份70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大,二三線城市環(huán)比漲幅有所回落。
由于臨近春節(jié),各大房企為了在淡季市場沖刺業(yè)績,熱點(diǎn)項(xiàng)目紛紛推案入市,一線城市商品住宅成交有所放量,價(jià)格有所上漲,2021年12月份一線城市整體新建商品住宅銷售價(jià)格同環(huán)比漲幅均有所擴(kuò)大,環(huán)比漲幅較當(dāng)年11月擴(kuò)大1.02點(diǎn),同比漲幅擴(kuò)大1.3。
2021年一、二線城市在供應(yīng)增加、需求購買力相對充裕的情況下,市場成交量將低位回升,而回調(diào)壓力集中在三四線城市。行業(yè)人士認(rèn)為,近年來三四線城市房地產(chǎn)市場爆發(fā),商品住宅面積銷售占比升至69%的高位,除了核心城市外溢、返鄉(xiāng)置業(yè)和棚改貨幣安置等方面因素的推動,核心卻是城市自身內(nèi)生的剛需和改善需求。而在三四線城市市場行情面臨回調(diào)預(yù)期當(dāng)口,需求能否持續(xù)成為關(guān)注焦點(diǎn)。
與此同時,在“因城施政”分類調(diào)控基調(diào)下,二線城市政策松綁預(yù)期最強(qiáng)烈,預(yù)計(jì)強(qiáng)
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