試論房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)及重組

本文格式為Word版，下載可任意編輯——試論房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)及重組

[摘要]房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)及重組是新形勢(shì)下的一條生存與進(jìn)展之道，本文分析了推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)及重組的理由、并購(gòu)及重組的主要方式及留神的問題，以供參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)并購(gòu)重組

企業(yè)的并購(gòu)及重組是企業(yè)改革與進(jìn)展所重點(diǎn)關(guān)注的問題，并購(gòu)可以使企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)重組、也可以調(diào)整其產(chǎn)品布局及產(chǎn)業(yè)布局，是優(yōu)化配置社會(huì)資源的重要途徑。但就我國(guó)企業(yè)并購(gòu)及重組的處境來看，房地產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)及重組所占的比例不大，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的現(xiàn)狀不容樂觀，而實(shí)行企業(yè)的并購(gòu)及重組，不失為一種良好的進(jìn)展方式。

一、推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)及重組的理由

1.房地產(chǎn)企業(yè)資本規(guī)模較小，不具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力

調(diào)控政策的出臺(tái)在確定程度上遏制了過熱的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，但房地產(chǎn)行業(yè)的布局性問題照舊大量存在，如糾紛不斷、資源濫用、實(shí)力不強(qiáng)、資金規(guī)模較小、規(guī)模偏小等。房地產(chǎn)行業(yè)本理應(yīng)是一種資金密集的行業(yè)，但在過去很長(zhǎng)的時(shí)間中，其資金密集特性僅在總投資的規(guī)模方面得到了表達(dá)，而制度不完善及行業(yè)準(zhǔn)入門檻較低等問題照舊存在，這些問題迫切要求采用并購(gòu)及重組的方式舉行解決。

2.目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較少

在房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道中，直接融資所占的比例過大，而利用保險(xiǎn)、債券及股票等其他金融工具的比例卻不大。由于一些政策的理由，中小型房地產(chǎn)企業(yè)無法通過上市等方式舉行融資；房地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行的總額量不大，在資金來源中所占的比例較低，而其他的一些金融行業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中所介入的時(shí)間較短，缺乏以得志當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)展所需的大量資金。

3.緊縮信貸政策的推行

目前，大片面房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)展的資金來源于銀行貸款、自籌資金及預(yù)售及定金款項(xiàng)，近些年房地產(chǎn)企業(yè)在銀行信貸的融資渠道方面展現(xiàn)了一些問題，因此中央銀行分外重視房地產(chǎn)違規(guī)信貸方面的問題。為了使商業(yè)銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)得以降低，央行制定了更為嚴(yán)格的貸款額度及審核條件，以限制不良信貸。目前，金融機(jī)構(gòu)連續(xù)上調(diào)年存款基準(zhǔn)利率，也提高了貸款利率，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在管理資金方面正面臨越來越多的困難，在開發(fā)房產(chǎn)工程的過程中，資金的來源多為自籌資金，如房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力較為雄厚，還可以勉強(qiáng)應(yīng)付開發(fā)工程所需的資金，但中小型企業(yè)的資金鏈那么可能展現(xiàn)斷裂，造成財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。

4.改革土地市場(chǎng)將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來確定的沖擊

國(guó)家要求合理利用存量土地，以使土地利用率及供給總量得以提高；并按照規(guī)定收回閑置土地的使用權(quán)。這一政策的出臺(tái)，使一些以囤積土地作為后備資金的企業(yè)不得不面臨財(cái)務(wù)危機(jī)。土地交易手段的變更，將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)模式的變革，在變革的過程中，房地產(chǎn)商務(wù)必將短期資金開發(fā)的模式轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期開發(fā)的模式，從而使房地產(chǎn)行業(yè)收緊了資金鏈條。

二、當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)及重組形式

1.大型企業(yè)間的并購(gòu)及重組

房地產(chǎn)企業(yè)的生存務(wù)必憑借土地，而土地的出讓金極其昂貴，甚至高達(dá)幾十億，只是依靠自身實(shí)力而獲得高地價(jià)優(yōu)質(zhì)土地將變得更困難，所以通過與業(yè)內(nèi)的強(qiáng)者謀求資源共享、綜合開發(fā)及強(qiáng)強(qiáng)合作也不失為進(jìn)展的上策。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)自身的進(jìn)一步進(jìn)展，可以考慮與實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)聯(lián)合拿地、轉(zhuǎn)讓股權(quán)并整合資源。從實(shí)際的概括運(yùn)作來看，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合可以有效降低進(jìn)入新區(qū)域的壁壘，也可以對(duì)原有企業(yè)市場(chǎng)的份額及閱歷舉行充分的利用，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中的本金及風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而進(jìn)展出在品牌、管理、團(tuán)隊(duì)、資金等方面都具優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)業(yè)巨頭。

2.小型房地產(chǎn)企業(yè)被大型的房地產(chǎn)企業(yè)所并購(gòu)

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，如房地產(chǎn)企業(yè)取得土地之后，在兩年之內(nèi)沒有開發(fā)，政府那么有權(quán)收回土地，而只賠償兩倍的定金，不會(huì)以市場(chǎng)價(jià)舉行回購(gòu)。對(duì)于土地存量較為豐富但自身資金實(shí)力有所欠缺的中型及小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，會(huì)因資金問題選擇退出競(jìng)爭(zhēng)，或轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)，概括的操作方式為產(chǎn)權(quán)的掛牌轉(zhuǎn)讓。而在一些具有雄厚資金實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)苦于無地?zé)o處投資，此類企業(yè)擁有著廣泛的融資渠道及股權(quán)資金，在業(yè)內(nèi)也有確定公認(rèn)度。為了進(jìn)展，大型企業(yè)就會(huì)適時(shí)收購(gòu)及重組中小型房地產(chǎn)企業(yè)與質(zhì)量較好的地產(chǎn)工程，來不斷擴(kuò)張自身的規(guī)模。在土地的一級(jí)市場(chǎng)中，供給量極為有限，以產(chǎn)權(quán)交易的方式來得到土地，所需的價(jià)格較低，大型的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)傾向于并購(gòu)及重組來獲取所需的土地資源。

3.他行業(yè)進(jìn)入到房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中舉行并購(gòu)及重組

近年來，一些行業(yè)面臨著投資飽和的問題，而房地產(chǎn)行業(yè)正急速進(jìn)展，無疑對(duì)其他行業(yè)的資金轉(zhuǎn)移形成了較強(qiáng)的吸引力，對(duì)比而言，房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的利潤(rùn)也對(duì)比高；但是房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集的行業(yè)，國(guó)內(nèi)的融資渠道也是分外有限，這為其他行業(yè)進(jìn)入到此行業(yè)當(dāng)中供給了很好的機(jī)遇。外行企業(yè)的介入提高了房地產(chǎn)業(yè)還價(jià)及討價(jià)的才能，也降低了本金及風(fēng)險(xiǎn)，并使得收益實(shí)現(xiàn)大幅度提高。此外，行外企業(yè)擁有豐富的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)資源，可以通過這些資源使土地得以增值，并從中獲得較為豐厚的開發(fā)收益。在強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的根基上，有效利用雄厚的資本，將有利于并購(gòu)及重組后的房產(chǎn)業(yè)進(jìn)展。

三、產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)及重組過程中應(yīng)留神的問題

并購(gòu)及重組是一項(xiàng)技術(shù)含量較高的經(jīng)營(yíng)策略，如選擇的操作手段適當(dāng)，將會(huì)產(chǎn)生巨大的收益，但高收益需要以高風(fēng)險(xiǎn)作為代價(jià)，所以，防范并購(gòu)及重組過程中的風(fēng)險(xiǎn)是一項(xiàng)分外重要的工作。要回避并購(gòu)及重組中的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要留神以下問題。

1.要防范土地資源的可變因素。

在并購(gòu)及重組房地產(chǎn)業(yè)過程中，存在著地塊轉(zhuǎn)讓手續(xù)不全及拆遷瓶頸問題，在房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)拿到地塊的處境下，卻無法舉行開發(fā)；反而轉(zhuǎn)入了債務(wù)糾紛，這一類的問題已經(jīng)展現(xiàn)了很長(zhǎng)的時(shí)間。因此在并購(gòu)及重組房地產(chǎn)業(yè)的過程中，要明確土地可能會(huì)發(fā)生的變更因素。

2.購(gòu)及重組中整合企業(yè)文化的問題。

目前已有大量研究察覺，并購(gòu)及重組的失敗多展現(xiàn)在并購(gòu)企業(yè)后實(shí)行整合的階段。要使并購(gòu)及重組得以真正的告成，利用各種方式讓并購(gòu)雙方的員工都采納并購(gòu)，并彼此了解、信任是必不成少的，只有相互了解、相互信任，才能共同進(jìn)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)及重組后，要充分重視文化整合，尤其要留神不管是并購(gòu)方還是被并購(gòu)方，在整合文化的過程中都是對(duì)等的，任何一方不得爭(zhēng)取強(qiáng)權(quán)，以免為將來的進(jìn)展遺留隱患；總之，并購(gòu)后要留神制止文化強(qiáng)權(quán)。企業(yè)文化有著兩個(gè)突出的特征，其一為隱匿性，其二為憑借性；這兩個(gè)特征抉擇了在并購(gòu)及重組企業(yè)的過程中，務(wù)必具備足夠的細(xì)心與寬容心。經(jīng)整合后，雙方的文化能否獲得充分的融合，需要假以時(shí)日來驗(yàn)證。

3.他行業(yè)進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)時(shí)門檻的問題。

不同行業(yè)的特點(diǎn)各不一致，告成企業(yè)輕易把自身的告成閱歷直接運(yùn)用到并購(gòu)的企業(yè)當(dāng)中。因此當(dāng)制造類行業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不能照搬自身的閱歷，而要根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的概括實(shí)際來制定進(jìn)展規(guī)劃。由于房地產(chǎn)業(yè)具有異質(zhì)性，其產(chǎn)品不能像生產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)品一樣，不斷復(fù)制、標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)，然后流通、銷售，而是靠房產(chǎn)經(jīng)理的引導(dǎo)。因此，如其他行業(yè)需要進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，探索