深圳某別墅項(xiàng)目上市推廣策劃案

深圳***房地產(chǎn)有限公司****別墅上市推廣策劃案2000年7月內(nèi)容綱要第一項(xiàng).市場背景分析部分第二項(xiàng).項(xiàng)目品牌整合部分第三項(xiàng).項(xiàng)目推廣策略部分第一項(xiàng).市場背景分析部分一、深圳別墅市場簡析之一：在售盤數(shù)量較多，但規(guī)模小且為分期推出，短期內(nèi)沖擊不大，但長期內(nèi)對(duì)市場的影響不容忽視。之二：深圳別墅層次分明，但普遍缺乏個(gè)性，缺乏真正的頂尖級(jí)高尚別墅。之三：由于市區(qū)資源有限，別墅的郊區(qū)化趨勢明顯。之四：別墅的推廣活動(dòng)一般均較為保守，主要為有針對(duì)性地進(jìn)行，策劃活動(dòng)在推廣中顯得尤為重要。二、***項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析自然環(huán)境優(yōu)越周邊各種配套成熟交通便利有高尚的人文環(huán)境樓盤高尚的素質(zhì)開發(fā)商的品牌實(shí)底蘊(yùn)名稱帶來的美好聯(lián)想優(yōu)勢劣勢與障礙蛇口工業(yè)區(qū)形象阻礙周邊環(huán)境的影響工地建設(shè)初期的環(huán)境影響龜山別墅、鯨山別墅的負(fù)面影響市場威脅銀湖與***別形成的較大的競爭南山區(qū)中低檔別墅的價(jià)格競爭深圳市區(qū)周邊別墅群落的消費(fèi)者分流***別墅的自然景觀生活交通配套開發(fā)商實(shí)力等方面的優(yōu)勢托絕版發(fā)售精品路線。潛在機(jī)會(huì)三、主要?jiǎng)e墅樓盤分析1、銀湖地區(qū)別墅銀湖別墅區(qū)仍具有較強(qiáng)的競爭力。銀湖別墅出現(xiàn)了“老化”現(xiàn)象，容積率偏高，各項(xiàng)配套不能跟上。***別墅位于正在迅速發(fā)展的蛇口，以蛇口廣闊的發(fā)展前景、優(yōu)越的自然環(huán)境、日益成熟的配套設(shè)施、獨(dú)特的人文環(huán)境為依托，強(qiáng)調(diào)自身樓盤的個(gè)性和品質(zhì)，可以形成與銀湖別墅明顯的區(qū)隔。2、華僑城地區(qū)別墅東方花園就地理位置和綠化有優(yōu)勢，但產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，而導(dǎo)致少人問津惡性循環(huán)。3、蛇口附近的別墅群落月亮灣山莊和青青山莊無論在地理位置還是檔次上，并沒有特別的優(yōu)勢，均不能形成很大威脅。四、目標(biāo)消費(fèi)群分析通過對(duì)蛇口現(xiàn)有別墅及高檔住宅業(yè)主分析，得出已在蛇口購買別墅和意向購買蛇口別墅的消費(fèi)者的一些消費(fèi)心理和特征。1、目標(biāo)消費(fèi)群人文特征職業(yè)

私營或外資企業(yè)的老板（26%）。企業(yè)或機(jī)構(gòu)的高級(jí)管理人員（30%）自由職業(yè)者或?qū)I(yè)人士（22.2%）年齡30-45歲（62%）地區(qū)來源多數(shù)為深圳人（含在深圳工作的非常住戶口者）,少部分是因工作常駐深圳的港澳人士及海外人士購買目的：家居2、購買別墅關(guān)注的因素作為家居，地理位置則是別墅消費(fèi)群首要考慮的因素，而景觀環(huán)境、生活配套、安全情況也是他們非常關(guān)注的。3、消費(fèi)者對(duì)戶型及面積的要求別墅消費(fèi)家庭中的人數(shù)并不多，不希望有太多房間，因此中等戶型面積如300M2左右最受歡迎，居住的空間要寬闊明亮（大廳，大臥房，大衛(wèi)浴間）。還有一部分人士希望擁有私家游泳池和多功能房，能展開家庭健身、娛樂活動(dòng)和招待親友，這樣才能顯示別墅的尊貴。***的面積和房間數(shù)量設(shè)計(jì)符合大多數(shù)潛在消費(fèi)者的需求，較有優(yōu)勢。4、目標(biāo)消費(fèi)群樂于接受的推廣方式對(duì)于別墅消費(fèi)者而言，高雅格調(diào)、帶有高尚社區(qū)文化色彩的推廣活動(dòng)有很大的吸引力，風(fēng)水講座的接受程度比預(yù)計(jì)的要小，可能是因?yàn)楦叟_(tái)人士在蛇口居住的并不是太多的緣故。另外，其他類型的如游泳比賽等健身活動(dòng)也在調(diào)查中被提及。5、目標(biāo)消費(fèi)群的樓盤信息來源傳統(tǒng)媒體—報(bào)紙和電視，是別墅目標(biāo)消費(fèi)群最重要信息渠道，但這種傳播是較為抽象的，對(duì)消費(fèi)者購買所產(chǎn)生的作用有限；口碑傳播是非常值得重視的信息傳播方式，因?yàn)樗鼛в懈星樯剩M(fèi)者通過此渠道得到的信息的記憶效果會(huì)比普通的媒體高得多；而且，普通人士觀看電視和報(bào)紙的時(shí)間不會(huì)很多，且主要集中于與行業(yè)或?qū)I(yè)緊密聯(lián)系的版面上。關(guān)注細(xì)節(jié)處理和服務(wù)管理，對(duì)增強(qiáng)口碑傳播增強(qiáng)消費(fèi)者的購買非常有用。6、經(jīng)常閱讀的報(bào)紙和收看電視情況深圳特區(qū)報(bào)、商報(bào)、翡翠等幾大香港電視臺(tái)，是這部分群體了解信息的主要渠道，通過這些渠道來發(fā)布樓盤信息，可較大范圍內(nèi)提高***的知名度，但是，針對(duì)性就不太強(qiáng)。通過一些專業(yè)性的刊物如：高爾夫會(huì)刊、經(jīng)理人文摘之類的雜志可較快地將我們的樓盤信息傳遞給特定的目標(biāo)消費(fèi)群。7、別墅消費(fèi)者的心理特點(diǎn)單純的大面積和現(xiàn)代化已無法滿足渴望回歸自然，享有清幽隨和的居住環(huán)境擁有完整的自我領(lǐng)地力求凸顯自我價(jià)值和尊貴身份***別墅為蛇口少有的海景山景別墅精品，能體現(xiàn)業(yè)主的尊貴氣質(zhì)。***別墅力求營造建筑與自然的融合，進(jìn)而達(dá)到人與自然的融合，給業(yè)主一種生活在大自然的回歸感覺

繁華都市中的自然家園，尋求，人與自然的契合這些訴求恰好可以針對(duì)消費(fèi)者的利益點(diǎn)在土地和景觀資源日益稀缺的條件下，少數(shù)高質(zhì)素的別墅樓盤便更加顯得彌足珍貴第二項(xiàng).項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌整合部部分在眾多項(xiàng)項(xiàng)目的宣宣傳推廣廣中的廣廣告訴求求手法單單薄，皆皆離不開開項(xiàng)目硬硬件景觀觀的宣傳傳，或以以單純項(xiàng)項(xiàng)目的模模糊概念念為賣點(diǎn)點(diǎn)，表現(xiàn)現(xiàn)形式也也較為千千篇一律律。在眾眾多樓盤盤廣告宣宣傳中區(qū)區(qū)隔性不不明顯，，難以脫脫引而出出。所以***別墅墅須在項(xiàng)項(xiàng)目廣告告訴求點(diǎn)點(diǎn)上有所所較大的的突破，，力爭脫脫離單一一的硬件件訴求方方向，增增加生活活品味與與文化特特色。深圳樓盤盤訴求點(diǎn)點(diǎn)分析的的結(jié)論找到一個(gè)個(gè)與眾不不同的興興奮點(diǎn)締造別墅墅文化與與生活***別別墅文化化與生活活：崇尚個(gè)性性、回歸歸自我回歸自然的歸屬感脫盡都市風(fēng)塵回歸自我情懷●美倫山莊會(huì)所的榮耀住家在設(shè)計(jì)改造中融入了自我的思想●新會(huì)所功能齊全設(shè)施完善●園區(qū)備有球場揮動(dòng)青春節(jié)拍自然自在尊崇自我生活●建筑的自行設(shè)計(jì)體現(xiàn)業(yè)主個(gè)人風(fēng)格愛好●住宅園區(qū)里的領(lǐng)地屬于自己盡現(xiàn)自我個(gè)性的自在生活物管安保全面盡情呵護(hù)●代請(qǐng)保姆代訂票務(wù)代購物品●24小時(shí)維修●商務(wù)中心●五重安?！裣缊?bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)自信自我的空間滿足感●兩層別墅架構(gòu)設(shè)計(jì)，公共區(qū)與私密區(qū)分隔明顯●建筑設(shè)計(jì)保證私密性●園區(qū)規(guī)劃具私密性健康幸福的家庭生活區(qū)●妻與子女的安樂窩、心靈的天堂●在晚餐后，一家人在自己的后花園談笑言語其樂融融●彼此友好和睦***別墅：回歸自我的別墅生活社區(qū)***別墅廣告語“悠悠山海間，我心自高遠(yuǎn)”品牌定位回歸家庭的親密感回歸自我的私密感回歸秩序的安穩(wěn)感回歸生活的自在感***別別墅廣告告語“悠悠山山海間，，我心自自高遠(yuǎn)””廣告語從從***別墅““崇尚尚個(gè)性，，重歸自自我”的的獨(dú)特別別墅文化化內(nèi)涵提提煉而出出，概括括居住在在***別墅的的成功人人士的一一種生活活狀態(tài)：：不刻意意追求““一覽眾眾山小””的萬丈丈豪情，，而是在在悠然山山海生活活中，品品味“寧寧靜而致致遠(yuǎn)”的的那份生生活睿智智，讓所所聞所見見、所思思所感，，一切都都?xì)w于自自然………關(guān)于廣告告語的闡闡述：支持力：：作為深圳圳蛇口地地區(qū)的最最后一個(gè)個(gè)高檔別別墅社區(qū)區(qū)，***不僅僅在地理理位置、、社區(qū)環(huán)環(huán)境上具具有獨(dú)一一無二的的優(yōu)勢，，在社區(qū)區(qū)文化的的營造中中也提出出了旗幟幟鮮明的的別墅文文化，因因此對(duì)廣廣告語形形成了強(qiáng)強(qiáng)大的支支持力。。形象力：作為一個(gè)成成功的廣告告語，必須須為受眾描描繪出清晰晰的形象概概念，第一一時(shí)間為其其勾勒出一一幅具象的的畫面感，，幽幽山海海間，我競爭力：廣告語把***的心理優(yōu)勢、地理優(yōu)勢、人文優(yōu)勢、地位優(yōu)勢充分的表現(xiàn)出來，與同類型的樓盤形成了強(qiáng)烈的區(qū)隔性，凸顯出其強(qiáng)大的競爭力。第三項(xiàng).整合推廣策策略部分●上市思路路——巧妙借勢●廣告思路路——?jiǎng)?chuàng)新手法●銷售思路路——控制銷售一.***別墅策劃劃思路(一).價(jià)格策略1.價(jià)格格向價(jià)值的的回歸隨著消費(fèi)群群體的逐漸漸成熟，消消費(fèi)觀念也也日趨理性性，體現(xiàn)在在價(jià)值觀上上的問題就就是價(jià)格向價(jià)值值回歸，這樣對(duì)***的高高價(jià)格支撐撐提出了相相應(yīng)的要求求。自然環(huán)境除除非具有唯唯一性，否否則不足以以支持高價(jià)價(jià)格，***的無可可比擬的位位置環(huán)境，，將成為其其高價(jià)格的的有力支持持點(diǎn)，但是由于這這種環(huán)境在在該地區(qū)并并不具有唯唯一性，不不能與競爭爭對(duì)手形成成強(qiáng)有力的的競爭優(yōu)勢勢，所以我我們認(rèn)為必必須挖掘產(chǎn)產(chǎn)品更多的的附加價(jià)值值，以支持持***山山獨(dú)特別墅墅文化的定定位。二.***別墅策略略組合在價(jià)格必須須與價(jià)值相相符的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，我們們認(rèn)為在品品牌和生活活方式的體體現(xiàn)上，可可以挖掘出出除自然條條件以外的的諸多價(jià)值值。建議從從以下幾個(gè)●發(fā)展商的智慧：必須具有超前的開發(fā)意念和服務(wù)意識(shí)，與消費(fèi)者的需求相比，我們快了半步，提前作到了他們的所需所想?！裆鐓^(qū)文化，人文環(huán)境：這其實(shí)是生活方式的集中體現(xiàn)，作為***的目標(biāo)消費(fèi)群，他們對(duì)社區(qū)生活的要求只有一個(gè)，那就是能夠找回“悠悠山海間，我心自高遠(yuǎn)”的那種“崇尚個(gè)性、回歸自我”的生活方式與生活節(jié)奏。●品牌滲透力：他將體現(xiàn)在***集團(tuán)和***的品牌魅力上，強(qiáng)勢品牌將在銷售上產(chǎn)生巨大的號(hào)召力，從而轉(zhuǎn)化為高價(jià)值產(chǎn)品印象?！裢诰虍a(chǎn)品資源：圍繞品牌核心價(jià)值努力完善樓宇質(zhì)量、環(huán)境及服務(wù)等。（見產(chǎn)品策略部分）2.唯一一價(jià)格的應(yīng)應(yīng)用：在高開低走走或者是低低開高走的的價(jià)格策略略都存在一一定風(fēng)險(xiǎn)性性的情況下下，我們建建議實(shí)行唯唯一價(jià)格策策略，也就就是說不制制定清晰的的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，而是根根據(jù)每一幢幢別墅的具具體位置和和綜合素質(zhì)質(zhì)，制訂一一個(gè)價(jià)格標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，即七七十多套別別墅，每套套都是唯一一的，這不不僅是價(jià)格格的唯一，，更是身份份象征的唯唯一，這樣樣會(huì)比較符符合目標(biāo)消消費(fèi)群的心心理暗示，，同時(shí)也有有利于我們們根據(jù)市場場反映狀況況調(diào)整價(jià)格格策略，具具體應(yīng)用如如下：●心理差價(jià)原●試探性入市：首期推出20套別墅，以獨(dú)立定價(jià)入市，觀察市場對(duì)其價(jià)格的反應(yīng)，為后續(xù)推出的別墅價(jià)格的制定，提供市場的參數(shù)依據(jù)?！窀邇r(jià)造勢（樓王）：在項(xiàng)目發(fā)售中后期，可以將幾棟位置最好、面積最大的別墅，以高價(jià)競投的定價(jià)方式作為價(jià)格造勢的形式。具體方案見促銷活動(dòng)。(二).銷售策略1.推盤節(jié)節(jié)奏的控制制概念導(dǎo)入（（焐）———強(qiáng)勢推廣廣期（亮相相、升溫、、沸騰）———品牌提提升期利用強(qiáng)式的的亮相，立立即在目標(biāo)標(biāo)受眾中引引起轟動(dòng)效效應(yīng)，在最最短的時(shí)間間內(nèi)，達(dá)到到建立品牌牌知名度的的目的，然然后利用廣廣告手段不不斷的為其其升溫加壓壓，在銷售售期到來之之際，膨脹脹購買力，，在瞬間引引爆市場需需求，造成成激烈的需需缺效應(yīng)，，提升品牌牌形象。針對(duì)現(xiàn)階段段的現(xiàn)實(shí)情情況，我們們建議在第第一期銷售售中推出20套別墅墅，作為市市場探測器器，根據(jù)市市場反映再再作出銷售售策略、價(jià)價(jià)格策略的的調(diào)整。2.關(guān)于營營銷舉措的的突破：“預(yù)約看樓樓—強(qiáng)勢亮亮相—度身身定造—樓樓王競買””3.銷售接接觸控制（1）.目目標(biāo)接觸●預(yù)約式看樓樓：，我們建議議采取預(yù)約約式看樓，，沒有看樓樓預(yù)約的消消費(fèi)者謝絕絕接待，在在廣大消費(fèi)費(fèi)者心目中中造成尊貴貴、神秘性性?！裎ㄒ恍苑?wù)務(wù)：在同一時(shí)段段只接待一一位尊貴的的消費(fèi)群，，充分體現(xiàn)現(xiàn)業(yè)主的尊尊貴身份。。（2）.區(qū)區(qū)別接觸●確定目標(biāo)消消費(fèi)群，通通過了解消消費(fèi)者的實(shí)實(shí)際需求，，判斷是否否為***的目標(biāo)受受眾，從而而確定豪華華服務(wù)的目目標(biāo)受眾，，確定看樓樓時(shí)間和內(nèi)內(nèi)容?！駥?duì)非目標(biāo)消消費(fèi)群的集集團(tuán)服務(wù)：：在同一時(shí)時(shí)段集中此此部分消費(fèi)費(fèi)群看樓，，不讓普通通消費(fèi)者感感到失望，，（3）.組組團(tuán)服務(wù)●專家組團(tuán)：：，多個(gè)專家家接待一位位消費(fèi)者，，專家提供供對(duì)消費(fèi)者者的咨詢解解答?！窈廊A全過程程：在服務(wù)過程程中采取全全套豪華服服務(wù)。（三）.產(chǎn)產(chǎn)品策略1.發(fā)展商的智慧

●發(fā)展商必須想人之不能所想，及人之不能所及的素質(zhì)，在每個(gè)環(huán)境細(xì)節(jié)務(wù)必做到事無巨細(xì)，一應(yīng)周全的意識(shí)

●發(fā)展商必須具備超前意識(shí)。

●發(fā)展商應(yīng)該具備良好的服務(wù)意識(shí)。2.智能化的綜合應(yīng)用

●安全系統(tǒng)●演示系統(tǒng)●信息系統(tǒng)3.生活保障系統(tǒng)

●凈水系統(tǒng)●環(huán)保能源●能源應(yīng)急供應(yīng)系統(tǒng)：三.***別墅整合合營銷（一）.營銷前期準(zhǔn)備工作A、售樓資料：因?yàn)楸卷?xiàng)目所出售物業(yè)的數(shù)量不多，而不同物業(yè)之間各方面條件的差異性又十分大，我們建議除制作傳統(tǒng)的售樓書及圖冊(cè)外，還應(yīng)為每套別墅度身制作一套有差異化的資料：1．畫冊(cè)（亦稱售樓書）。2．項(xiàng)目資料冊(cè)：3．別墅置業(yè)寶典：4．每套別墅的具體資料冊(cè)以上資料分分冊(cè)制作，，視不同場場合發(fā)放B、別墅區(qū)區(qū)現(xiàn)場環(huán)境境安排：1．對(duì)進(jìn)入小區(qū)必經(jīng)之路的路兩旁景觀在可行的范圍內(nèi)進(jìn)行必要的美化；3．在小區(qū)內(nèi)主要道路兩側(cè)擺放綠色植物盆栽，以明顯勾勒出小區(qū)內(nèi)道路的曲線輪廓；2．將整個(gè)別墅區(qū)范圍進(jìn)行全面圍敝，以配合預(yù)約看樓的實(shí)施；4．在道路適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置交通標(biāo)志；5．在每幢別墅地塊的形象，并設(shè)置標(biāo)志牌；6．在主要景觀點(diǎn)建造一至兩所玻璃觀景房。C、施工管管理：（主主要因應(yīng)銷銷售推廣工工作的需求求而作出的的調(diào)整）1．將每幢幢別墅的施施工區(qū)域進(jìn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)牡膰?，明明確施工區(qū)區(qū)域與非施施工區(qū)域，，并在施工工區(qū)域范圍圍掛設(shè)明顯顯安全標(biāo)志志，如：““進(jìn)入工地地，請(qǐng)配帶帶安全帽””、“小心心扎腳”、、“小心墜墜物”、““未經(jīng)許可可，請(qǐng)勿進(jìn)進(jìn)入”。2．對(duì)進(jìn)出出施工區(qū)域域的車輛需需徹底清洗洗輪胎方能能在小區(qū)路路上行駛，，編制合理理行駛路線線，避免工工程車輛在在看樓主通通道上行駛駛。3．每幢別別墅的施工工現(xiàn)場應(yīng)掛掛設(shè)規(guī)則整整齊的施工4．施工人員應(yīng)佩帶統(tǒng)一標(biāo)式安全帽，穿統(tǒng)一衣服，安全鞋，帶工卡上崗，顯示高素質(zhì)施工隊(duì)伍姿態(tài)。5．在別墅區(qū)范圍內(nèi)設(shè)施的施工指揮中心及施工人員宿舍外觀設(shè)計(jì)應(yīng)簡潔、規(guī)范、整齊，并體現(xiàn)高效率性。如施工安排許可，施工人員宿舍盡可能安排在本小區(qū)以外，施工物料、設(shè)備分區(qū)擺放，標(biāo)志明確。二.廣告營營銷階段策策略概念引導(dǎo)階階段強(qiáng)勢推廣階階段品牌升華階階段營造氣氛，，充分發(fā)表表自己的生生活主張，，樹立對(duì)““回歸自我我別墅生活活”的向往往度。整合推廣活活動(dòng)全面帶帶動(dòng)，讓更更多的人了了解***海景別墅，，形成品牌牌知名度和和積累品牌牌美譽(yù)度。。重點(diǎn)在于別別墅生活文文化的營造造，強(qiáng)調(diào)自自然、個(gè)性性、自在、、回歸自我我的生活，，強(qiáng)調(diào)這就就是***別墅帶來來的生活。。（2000.8.1-2000.9.1）（2000.9.1-2000.10.31））（2000.11.1-2000.12.）***推廣思路一覽表概念引導(dǎo)強(qiáng)勢推廣品牌提升焐亮相沸騰新聞制造軟性炒作樹立品牌知名度提升品牌美譽(yù)度建立品牌忠誠度四方求賢、高薪聘才別墅文化縱橫談平面廣告悠悠山海間，我心自高遠(yuǎn)銷售活動(dòng)預(yù)約看樓和訂貨會(huì)度身定做亮相活動(dòng)美倫尊榮和非一般的別墅飛起來看平面廣告促銷篇電視廣告形象篇電視廣告心境、心語、心曲、心殿篇平面廣告促銷篇軟性廣告尋找特區(qū)里的別墅文化公關(guān)活動(dòng)***杯高爾夫邀請(qǐng)賽平面廣告生活、幸福、心志高遠(yuǎn)篇公關(guān)活動(dòng)引鳥工程、竟賣活動(dòng)電視廣告心篇軟性廣告業(yè)主回音壁升溫***廣告告活動(dòng)時(shí)間間進(jìn)度表（（8月1日日—10月月31日））8月1日正式開始始廣告活動(dòng)動(dòng)，刊出“別墅文化縱縱橫談”第一篇軟性性稿。8月2—4日，籌劃新新聞事件一一。8月5日，實(shí)施四四方簽字儀儀式新聞8月8、15、22日“別墅文化談”系列軟性稿8月10、11日，籌劃新聞事件二8月12日，哈佛環(huán)境科學(xué)報(bào)告會(huì)8月13—22日，專家系列講座8月23日—31日，新聞滲透和直郵工作8月27日，電視形象稿出街9月1日，報(bào)紙形象稿出街，并公布預(yù)約看樓措施9與1—14日，籌備亮相活動(dòng)9月4、14日美倫會(huì)所的前期炒作9月7、8、15日，報(bào)紙形形象系列稿稿9月14日，亮相活活動(dòng)的報(bào)紙紙廣告召集集9月15日，亮相活活動(dòng)9月16日，亮相活活動(dòng)的后續(xù)續(xù)報(bào)道9月21、22、28、29報(bào)紙促銷稿稿發(fā)布9月19、26、30日，尋找特特區(qū)里的別別墅文化軟軟性系列稿稿發(fā)布9月30日，訂貨會(huì)會(huì)和度身定定做活動(dòng)10月1日，更換電電視廣告10月4—13日，報(bào)紙促促銷廣告期期10月20—23日，***杯高爾夫夫活動(dòng)10月26、27，高爾夫活活動(dòng)后續(xù)報(bào)報(bào)道。***廣告告活動(dòng)時(shí)間間進(jìn)度表（（8月1日日—10月月31日））第一階段:概念念引導(dǎo)階段段（2000/8/1——2000/9/1）推廣目的：：樹立品牌知知名度推廣主題：：營造氣氛，，充分發(fā)表表別墅的生生活主張，，樹立對(duì)““崇尚個(gè)性性、回歸自自我”別墅墅生活的向向往。目標(biāo)人群：：廣告表達(dá)：利用電視廣告、平面廣告、公關(guān)活動(dòng)和軟性稿“組合拳”形式，共同為項(xiàng)目炒熱市場，前期做到未見其盤，先聞其名的效果，后期達(dá)到“始見廬山真面目”的效應(yīng)。推廣策略：在此階段，持續(xù)時(shí)間約30天，前20天作項(xiàng)目導(dǎo)入鋪墊，后10天陸續(xù)正面引入本項(xiàng)目信息。本階段主要為積聚購買動(dòng)能，而不開展發(fā)售及認(rèn)購登記。媒介配合：電視、報(bào)紙、雜志概念引導(dǎo)階階段：焐廣告時(shí)間：30天廣告目的：通過外圍的的新聞發(fā)布布渠道，軟軟性文章發(fā)發(fā)布，暗示示***集集團(tuán)的最新新動(dòng)向，引引起社會(huì)對(duì)對(duì)***集集團(tuán)普遍關(guān)關(guān)注，為***的正正式發(fā)售奠奠定實(shí)力基基礎(chǔ)，同時(shí)時(shí)把***為***集團(tuán)最新新力作的信信息發(fā)放出出去，借***集團(tuán)團(tuán)在深圳強(qiáng)強(qiáng)大的品牌牌基礎(chǔ)，打打響***的名牌效效應(yīng)，引發(fā)發(fā)目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群的廣泛泛期待和關(guān)關(guān)注。廣告控制方方式：內(nèi)外兼修，，以記者報(bào)報(bào)道和新聞聞繕稿為主主，制造新新聞點(diǎn)，有有意識(shí)的借借助新聞媒媒介的力量量，把***的開發(fā)發(fā)信息傳遞遞出去，此此為外力；；同時(shí)更重重要的是內(nèi)內(nèi)力的應(yīng)應(yīng)用，自身身新聞的發(fā)發(fā)布和軟性性稿為主，，有意識(shí)的的在媒介新新聞版，以以發(fā)硬性稿稿件的要求求進(jìn)行新聞聞傳播，從從而與外力力一起形成成合力，把把***發(fā)發(fā)售前的市市場環(huán)境充充分調(diào)動(dòng)起起來，形成成良好的發(fā)發(fā)售期待氛氛圍。具體操作方方式：（一）.新新聞制造之一新聞聞事件：***集團(tuán)團(tuán)和境內(nèi)外外三家著名名規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)公司以及及本土最大大的廣告公公司——省省廣的合作作簽字儀式式新聞發(fā)布布會(huì)。之二新聞聞事件：***集團(tuán)團(tuán)哈佛教授授環(huán)境科學(xué)學(xué)報(bào)告會(huì)及及別墅文化化系列講座座之三新聞聞滲透：逐逐步展開***的訴訴求以及直直郵活動(dòng)的的開展時(shí)間：8月下標(biāo)題：萬事具備備，***新氣候報(bào)告會(huì)后，，繼續(xù)邀請(qǐng)請(qǐng)專家進(jìn)行行“別墅文文化生活的的緣由”系系列講座內(nèi)容：（1）.社社區(qū)規(guī)劃：：三家規(guī)劃劃設(shè)計(jì)思想想的闡述2000/8/13（2）.環(huán)環(huán)境建筑：：香港景觀觀設(shè)計(jì)大師師的理念2000/8/15（3）.外外立面設(shè)計(jì)計(jì)：境外專專業(yè)立面設(shè)設(shè)計(jì)方案2000/8/17（4）.物物業(yè)管理：：以人為本本的物業(yè)管管理2000/8/19（5）.會(huì)會(huì)所建設(shè)：：美倫山莊莊與新會(huì)所所的配合2000/8/22地點(diǎn)：深圳高新交交易會(huì)議廳廳目的：***別墅墅作為頂級(jí)級(jí)住宅藝術(shù)術(shù)精品和擁擁有獨(dú)特別別墅生活文文化的原因因，就是別別墅本身所所具有的各各方面的精精彩之處。。將項(xiàng)目本本身的優(yōu)勢勢以講座的的形式傳達(dá)達(dá)出來，具具有更高的的權(quán)威性與與可信性，，達(dá)到比硬硬廣告更好好的效果。。此外新聞聞報(bào)道的炒炒作對(duì)其進(jìn)進(jìn)行有效配配合，達(dá)到到一石二鳥鳥的效應(yīng)。。1.別墅文文化縱橫談?wù)劊?000/8/1-2000/9/1）●內(nèi)容：《深深圳特區(qū)報(bào)報(bào)》“百百年別墅回回顧”專欄欄，●目的：提升升了***地產(chǎn)專家家型、專業(yè)業(yè)型的別墅墅開發(fā)商形形象。（二）.軟性廣告●炒作思路：：介紹別墅墅建筑的相相關(guān)文化知知識(shí)，與公公司品牌聯(lián)聯(lián)動(dòng)?！癯醋髦黝}：：你對(duì)別墅墅到底了解解有多少？？●炒作擬題：：《別墅墅與別墅文文化》《西方別墅墅建筑的風(fēng)風(fēng)格》《別墅稀缺缺性的緣由由》●炒作目的：：以***地產(chǎn)特約約的形式將將開發(fā)商擁擁有深厚別別墅建筑知知識(shí)的形象象傳達(dá)潛移移默化的傳傳達(dá)給目標(biāo)標(biāo)受眾，為為開發(fā)商的的項(xiàng)目的推推出贏得良良好的口碑碑。第二階段、、強(qiáng)勢推廣廣階段（2000/9/1——2000/10/31）推廣目的：：提升品牌美美譽(yù)度推廣主題：：整合推廣活活動(dòng)全面帶帶動(dòng)，讓更更多的人了了解***別墅，了了解別墅文文化生活目標(biāo)人群：以項(xiàng)目目標(biāo)消消費(fèi)群為主銷售任務(wù)：一次性推出全全部別墅廣告表達(dá)：利用電視廣告告、平面廣告告、公關(guān)活動(dòng)動(dòng)和軟性稿進(jìn)進(jìn)行全方位立立體式的轟炸炸，使項(xiàng)目的的整合推廣活動(dòng)動(dòng)全面帶動(dòng)，，讓更多的人人了解***別墅，形成成品牌知名度度和積累品牌牌美譽(yù)度。推廣策略：本階段持續(xù)時(shí)時(shí)間約為60天左右，前前15天組織織預(yù)約睇樓的的有關(guān)事宜，，中間15天天升溫期陸續(xù)續(xù)銷售成交，，在總數(shù)72套的別墅中中挑選其中的的20—25套（約占總總量的1/3）進(jìn)行銷售售、物業(yè)組成成為中價(jià)物業(yè)業(yè)占60%，，高價(jià)物業(yè)及及低價(jià)物業(yè)各各占20%，，以一個(gè)較平平穩(wěn)的素質(zhì)及及姿態(tài)進(jìn)入市市場。后30天的沸騰期期。正式提出出全新的銷售售方式及置業(yè)業(yè)方式將本項(xiàng)項(xiàng)目形象全面面推向市場。。媒介配合：電視、報(bào)紙、、雜志此階段項(xiàng)目的的推廣思路提提點(diǎn)：●在雜志、報(bào)紙紙、電視發(fā)布布一定數(shù)量的的形象廣告，，全面介紹***別墅的的各項(xiàng)優(yōu)勢。。●通過特快專遞遞的形式將宣宣傳資料傳遞遞到客戶手中中?！衽c有信息反饋饋的客戶進(jìn)行行預(yù)約”專家家小組上門服服務(wù)“●盡早開放會(huì)所所、展覽中心心，開展一些些準(zhǔn)業(yè)主的聯(lián)聯(lián)宜活動(dòng)●物業(yè)管理人員員的服裝、行行為、言談、、服務(wù)等內(nèi)容容，按高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行培訓(xùn)，，為提供皇家家式物業(yè)管理理，讓每一位位到現(xiàn)場的客客戶都能感受受到“尊貴領(lǐng)領(lǐng)地”的威嚴(yán)嚴(yán)，產(chǎn)生強(qiáng)烈烈的身份感作作準(zhǔn)備。強(qiáng)勢推廣階段段第一步：亮相相廣告目的：利用強(qiáng)有力的的公關(guān)活動(dòng)，，完成***的強(qiáng)勢亮相相工作，務(wù)必必作到一旦推推出，就一一鳴驚人的效效果，在深圳圳造成廣泛的的影響和新聞聞效應(yīng)，引起起社會(huì)和消費(fèi)費(fèi)群的關(guān)注注和廣泛的口口碑傳播。廣告控制方式式：以公關(guān)活動(dòng)為為此階段的主主要廣告活動(dòng)動(dòng)宣傳方式，，配合以硬性性廣告和新聞聞炒作，在在強(qiáng)勢活動(dòng)的的帶動(dòng)下，為為***的締締造別墅文化化與生活的定定位奠定良好好的形象基基礎(chǔ)，9月1日至14日為亮相活動(dòng)動(dòng)的準(zhǔn)備期既既銷售活動(dòng)的的準(zhǔn)備，9月15日***正式式亮相。A．預(yù)約睇樓樓需注意的事事項(xiàng)：（略，在書面面提交的策劃劃書中有詳細(xì)細(xì)提及）B．預(yù)約睇樓樓工作安排：：1．通過廣告告發(fā)布物業(yè)的的有關(guān)信息及及預(yù)約睇樓的的營銷模式，，宣布預(yù)約看看樓時(shí)間為9月1日開始始。2．接受預(yù)約約的渠道主要要為：①電話預(yù)約。。銷售中心成成立電話服務(wù)務(wù)中心，開通通多達(dá)10線線中繼線接聽聽預(yù)約及咨詢?cè)冸娫?，電話話由早?：：30-晚上上10：30全人工接聽聽，接線置業(yè)業(yè)顧問應(yīng)十分分熟悉本項(xiàng)目目狀況，但不不應(yīng)在接聽時(shí)時(shí)透露過多的的信息，而主主要任務(wù)是記記下客戶依據(jù)據(jù)及安排約會(huì)會(huì)。②傳真表格預(yù)預(yù)約。預(yù)約表表格樣式可③網(wǎng)上預(yù)約，可制作臨時(shí)網(wǎng)頁，讓上網(wǎng)者通過互聯(lián)網(wǎng)預(yù)約。（一）、亮相相活動(dòng)的準(zhǔn)備備期：預(yù)約看樓和訂訂貨會(huì)（度身身定做）相結(jié)結(jié)合3．對(duì)所有預(yù)預(yù)約資料進(jìn)行行歸類整理，，并組織人員員對(duì)預(yù)約客戶戶的條件進(jìn)行行初步殷選，，對(duì)潛在客戶戶的購房可能能性由大至小小排序，并安安排置業(yè)顧問問根據(jù)上述順順序由先至后后逐一預(yù)約登登記后拜訪，，了解客戶的的需要，客戶戶自身的情況況，進(jìn)行第二二次殷選，對(duì)對(duì)具備購買能能力，且購買買意欲高的客客戶，顯示發(fā)發(fā)展商提供尊尊貴至極的貼貼身式服務(wù)，，對(duì)二次殷選選中購買能力力及欲望均一一般或較低的的客戶，則考考慮照顧其情情緒而將這部部份客戶集中中安排于某一一天如周六等等一同到銷售售中心享受組組團(tuán)式服務(wù)，，并參觀現(xiàn)場場。4．與尊貴客客戶（可享受受唯一服務(wù)））預(yù)約定睇樓樓時(shí)間內(nèi)提供供高級(jí)豪華房房車接送睇樓樓，如客戶自自駕車前往，，則由***派豪華房車車引道帶路，，對(duì)普通客戶戶則由客戶自自行在約定時(shí)時(shí)間內(nèi)前往銷銷售中心，以以上區(qū)別對(duì)待待措施不在任任何媒體以任任何形式透露露，并要求內(nèi)內(nèi)部員工不主主動(dòng)向外傳播播。5．尊貴客戶戶到達(dá)銷售中中心后以置業(yè)業(yè)顧問為組織織者帶動(dòng)其它它工程、裝飾飾、風(fēng)水等人人員一同對(duì)客客戶進(jìn)行介紹紹，解答疑問問，提供專業(yè)業(yè)意見，激發(fā)發(fā)購買欲望，，講解進(jìn)程中中借助大投影影介紹，在同同一時(shí)間內(nèi)只只安排一位客客戶睇樓，組組團(tuán)服務(wù)形成成眾星捧月之之勢，讓客人人盡享貴胄尊尊榮。而對(duì)一一般客戶的服服務(wù)基本與上上相同，區(qū)別別主要在于同同一時(shí)間內(nèi)有有多名客戶接接受服務(wù)。6．客戶參觀觀項(xiàng)目現(xiàn)場示示范單位，體體會(huì)***的優(yōu)越感受，，同時(shí)，根據(jù)據(jù)客戶的要求求，在其各自自地塊上體體會(huì)現(xiàn)場與大大自然的感受受。7．置業(yè)顧問問在客人現(xiàn)場場睇樓時(shí)，通通過電話、回回訪，根據(jù)需需要再次約定定睇樓等方式式進(jìn)行跟蹤銷銷售，鞏固固睇樓成果，，促成成交。?？偨Y(jié)：預(yù)約睇樓主要要是使本項(xiàng)目目讓消費(fèi)者從從睇樓開始階階段即營造尊尊貴的感覺，，這種感覺將將貫穿客戶從從認(rèn)知→接受→擁有有***別墅墅的全過程，C.訂貨會(huì)會(huì)操作時(shí)間控制：一般來說，在在預(yù)約看樓活活動(dòng)開展了半半個(gè)月到一個(gè)個(gè)月時(shí)間段內(nèi)內(nèi)進(jìn)行較為適適宜。此時(shí)時(shí)，銷售對(duì)象象已有較全面面的了解了***和成熟熟考慮，積累累了較強(qiáng)購買買力。因此，，第一次訂于于9月底（即亮相相活動(dòng)開展15天后）較為理理想開展的必要性性：1）由于樓盤的的價(jià)格昂貴，，單純的訂貨貨會(huì)不能全面面的介紹樓盤盤特色，而且且不容易讓消消費(fèi)者感到到其獨(dú)特的文文化特色，因因此建議訂貨貨會(huì)和預(yù)約看看樓相結(jié)合，，共同完成銷銷售過程。2）訂貨會(huì)的開開展應(yīng)承了““業(yè)主自己設(shè)設(shè)計(jì)”的承諾諾，讓銷售對(duì)對(duì)象有機(jī)會(huì)充充分了解自主主設(shè)計(jì)的詳詳細(xì)內(nèi)容，并并為發(fā)展商留留有足夠的空空間操作，增增強(qiáng)購買信心心。3）兩個(gè)活動(dòng)相相結(jié)合，能夠夠保證訂貨會(huì)會(huì)的人氣，對(duì)對(duì)加強(qiáng)樓盤社社會(huì)影響力有有著很高的作作用?！岸壬矶ㄔ臁钡拈_發(fā)方式的的炒作推廣思路：以房地產(chǎn)營銷銷方式的突破破為主題，組組織行業(yè)營銷銷的討論，塑塑造“崇尚個(gè)性，回回歸自我”的別墅文化生生活，引起起整個(gè)社會(huì)對(duì)對(duì)***別墅墅的關(guān)注。1.活動(dòng)主題：與與元首共享尊貴活動(dòng)時(shí)間：2000年9月15日（時(shí)間為擬訂，根根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行行類推）活動(dòng)地點(diǎn)：美倫山山莊總體思路：此次活動(dòng)在繼承延延續(xù)原有的推廣基基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加加強(qiáng)各形式公關(guān)活活動(dòng)對(duì)企業(yè)塑造““崇尚個(gè)性、回歸歸自我”的別墅文文化生活形象的促促進(jìn)作用和企業(yè)品品牌形象的提升。。***地產(chǎn)舉行““與元首共享尊貴貴”主題活動(dòng)，是是利用美倫山莊的的知名度以及美倫倫山莊的改造等話話題開展強(qiáng)勢宣傳傳炒作?；顒?dòng)將美美倫山莊作為“引引子”，帶出***別墅項(xiàng)目的自自在生活，將項(xiàng)目目“崇尚個(gè)性、回回歸自我”的別墅墅文化和珍稀尊貴貴的頂級(jí)形象定位位作為活動(dòng)主題潛潛移默化地貫注到到參與者心中，實(shí)實(shí)現(xiàn)在目標(biāo)市場造造勢的目的。活動(dòng)內(nèi)容：此次活動(dòng)將分為兩兩個(gè)單元進(jìn)行，第第一個(gè)單元為：美美倫會(huì)所，國賓待待遇的享受；第二二單元為：：走過元首的尊榮榮，建設(shè)自己的會(huì)會(huì)所。（二）.亮相活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)主題：非一樣樣別墅，飛起來看看?；顒?dòng)時(shí)間：2000年9月15日活動(dòng)地點(diǎn)：***別墅總體思路：此次活動(dòng)是將***別墅與蛇口地地緣優(yōu)勢完美融合合展現(xiàn)給目標(biāo)受眾眾，乘機(jī)看樓體現(xiàn)現(xiàn)準(zhǔn)業(yè)主的尊貴，，也反映***別別墅“崇尚個(gè)性””的別墅文化生活活，這是深圳地地產(chǎn)界首次舉行行乘直升機(jī)觀看項(xiàng)項(xiàng)目的創(chuàng)舉，是深深圳歷史上一次前前所未有的活動(dòng)，，也是***地產(chǎn)產(chǎn)一次重大的舉措措。活動(dòng)可與南油機(jī)場場聯(lián)合開展。在活活動(dòng)中須特別注意意安全問題，在活活動(dòng)開展之前與空空中管制的相關(guān)單單位協(xié)商、溝通好好，確?；顒?dòng)的順順利舉行?；顒?dòng)主題是“非一一般別墅，飛起來來看”，在活動(dòng)的的進(jìn)行中，可邀請(qǐng)請(qǐng)新聞媒體的記者者參與，提供有關(guān)關(guān)資料，加大事件件的新聞性和趣味味性的報(bào)道，樹立立項(xiàng)目與開發(fā)商的的初步形象。輔助活動(dòng)（三）.亮相過程程的宣傳配合電視廣告創(chuàng)意配合合：形象篇***30秒電視視創(chuàng)意平面廣告創(chuàng)意配合合1、形象篇（2000年9月月1日---2000年9月15日）A、海景篇B、山景篇C、門牌篇D、會(huì)所篇強(qiáng)勢推廣階段第二步：升溫（一）廣告推廣策策略廣告時(shí)間：9月16-30日日廣告目的：借助強(qiáng)勢亮相活動(dòng)動(dòng)后的銷售慣性，，達(dá)成陸續(xù)銷售成成交，在總數(shù)72套的別墅中挑選選其中的20—25套（約占總量量的1/3）進(jìn)行行銷售，物業(yè)組成成中，中價(jià)物業(yè)占占60%、高價(jià)價(jià)物業(yè)及低價(jià)物業(yè)業(yè)各占20%。廣告控制方式：以報(bào)紙廣告和電視視廣告為主要手段段，全方位的品牌牌樹立時(shí)期，把***的別墅文化化生活全面的介紹紹出去，在消費(fèi)者者心目中形成強(qiáng)大大而鮮明的品牌形形象，營造出指名名購買的心理優(yōu)勢勢。(二).軟性廣告告配合此階段的系列軟性性稿圍繞“尋找特特區(qū)里的別墅文化化”這一話題進(jìn)行行報(bào)道，并開設(shè)有有獎(jiǎng)問卷，引起社社會(huì)關(guān)注，引發(fā)一一場對(duì)***別墅墅和別墅文化的大大討論。繼而得出出特區(qū)里的別墅文文化在***別墅墅，并將***別別墅文化歸納為講講究自然、個(gè)性與與自我，引發(fā)對(duì)***別墅的向往往。如果有必要，，可和發(fā)售前的硬硬性稿作配合，共共同炒熱市場。主題：尋找特區(qū)里的別墅墅文化系列標(biāo)題之一：規(guī)劃出文化，回歸歸自我真生活——充滿山海靈氣氣的別墅文化生活活。有獎(jiǎng)問卷：“回歸自我的別墅墅文化”應(yīng)該具備備的最基本條件A獨(dú)一無二的地理理位置B規(guī)劃出出文化的山海景觀觀C崇尚自然的社區(qū)區(qū)文化D配套齊齊全，交通便捷系列標(biāo)題之二：生活個(gè)性化與別墅墅生活化——可以自主設(shè)計(jì)計(jì)的別墅文化生活活。有獎(jiǎng)問卷：體現(xiàn)“回歸自我的的別墅生活文化””的設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)是是A美式B澳式C地中海式D自行設(shè)計(jì)，，無特定風(fēng)格系列標(biāo)題之三：別墅文化是一種實(shí)實(shí)實(shí)在在的生活——擁有尊豪會(huì)所所的別墅文化生活活。有獎(jiǎng)問卷：***別墅文化生生活應(yīng)是一種A運(yùn)動(dòng)休閑的健康康生活B尊貴豪華的的貴族生活C崇尚個(gè)性、回歸歸自我的自然生活活D歸隱山林的逸士士生活（三）平面廣告表表現(xiàn)：社區(qū)篇（2000年9月月16日---2000年9月30日）A、屋角篇----業(yè)主自主設(shè)計(jì)計(jì)B、籬笆篇----個(gè)性空間設(shè)計(jì)計(jì)C、廊橋篇----人性空間設(shè)計(jì)計(jì)強(qiáng)勢推廣階段第三步：沸騰（一）廣告推廣策策略廣告時(shí)間：10月1至30日日廣告目的：經(jīng)過足夠的時(shí)間和和空間挖掘本項(xiàng)目目的新賣點(diǎn)，項(xiàng)目目形象將進(jìn)入鮮明明期，項(xiàng)目各方面面的美點(diǎn)陸續(xù)為市市場所接受，將激激發(fā)起購買熱潮，，建設(shè)在時(shí)機(jī)成熟熟時(shí)一氣呵成地將將剩余單位一次性性推出，集中優(yōu)勢勢資源，堅(jiān)定購買買者信心。廣告控制方式：以報(bào)紙廣告、電視視廣告公關(guān)活動(dòng)全全面整合，全方位位的品牌樹立、銷銷售時(shí)期，把***的別墅文化生生活、利益點(diǎn)全面面的介紹出去，在在消費(fèi)者心目中形形成強(qiáng)大而鮮明的的品牌形象，營造造出指名購買的心心理優(yōu)勢。（二）.電視廣告告創(chuàng)意表現(xiàn)之一：心境篇序號(hào)鏡頭音效/旁白時(shí)間1在一片綠色的森林中的一小塊地上，有一張小石桌，石桌上擺著中國象棋盤，上面留著一局殘棋，石桌旁邊坐著一位成功男士，周圍環(huán)境呈現(xiàn)一派空靈。2成功男士輕輕拿起“將”，只聽得四周慢慢響起古箏古典音樂，音樂古箏音樂由緩至急貫穿畫面由緩至急，到音樂高潮之處，隱約可以聽得到古戰(zhàn)場上馬蹄聲、鑼鼓聲、刀劍碰擊聲，同時(shí)石桌周圍的環(huán)境隨著音樂不規(guī)則旋轉(zhuǎn)（石桌和人原地不動(dòng)）3成功男士微笑著輕輕放下“將”，古箏音樂隨即消失，森林又恢復(fù)空靈。男子深沉大氣之旁白：心境4切，***別墅全景LOGO。***別墅之二：心語篇序號(hào)鏡頭音效/旁白時(shí)間1巍峨俊俏的山嶺拔地而起，群山下，波濤翻滾的海浪，構(gòu)成一幅風(fēng)聲水起的美麗景色。2成功男士屺立在山頂，俯瞰四周，只見山頂下海水呼嘯著拍打山崖，洶涌的海潮聲海潮聲此起彼伏。3突然，從空中傳來幽幽笛聲，打斷了洶涌的海潮聲，潮水悄悄退出。幽幽的笛聲心語4切，***別墅LOGO。***別墅之三：心曲篇序號(hào)鏡頭音效/旁白時(shí)間1成功男士坐在宴會(huì)一角，前面人影交替，人聲喧鬧。2突然，響起悠閑、優(yōu)雅的薩克斯風(fēng)，喧鬧聲仿佛被隔離開，成功男士薩克斯音樂緩緩響起休閑地坐在桌邊飲著熱氣的傳統(tǒng)茶水。心曲3特寫冒著熱氣的傳統(tǒng)茶水杯。***別墅4切，***別墅LOGO。之四：心殿篇序號(hào)鏡頭音效/旁白時(shí)間1畫外首先響起簡單的鋼琴聲：哆咪畫面出現(xiàn)西式風(fēng)情建筑，鋼琴聲由簡單音符變?yōu)榫徛匿撉偾?，鋼琴聲：哆咪鏡頭從第一種風(fēng)格西式別墅中穿過，向里延伸，穿過第二種，第三種轉(zhuǎn)換為鋼琴曲由緩到急歐式別墅，鋼琴聲由緩到急。2鋼琴聲依舊，鏡頭穿過不同風(fēng)格別墅后，定格在一具有歐洲懷舊優(yōu)雅鋼琴曲貫穿畫面色彩的豪華大殿中，只見一成功男士坐在鋼琴前優(yōu)雅而有力的彈奏著鋼琴曲。3特寫成功男士一雙堅(jiān)定有力而儒雅修長的手在鋼琴鍵上用力一按，心殿結(jié)束整個(gè)曲子。4***別墅LOGO。***別墅5切***全景及標(biāo)版。悠悠山海間我心自高遠(yuǎn)（三）平面廣告表表現(xiàn)：1、高爾夫大賽活活動(dòng)廣告：健康生活，從***別墅開始………2、別墅生活方式式系列（2000年10月1日---2000年10月30日）A、道路篇B、荷塘篇（四）、.活動(dòng)配配合：***“***杯杯”高爾夫邀請(qǐng)賽賽A.活動(dòng)目的：1.以高爾夫這項(xiàng)項(xiàng)優(yōu)雅及時(shí)尚運(yùn)動(dòng)動(dòng)與“***”作作形象聯(lián)系，從而而提高“***””之整體形象，有有助社會(huì)之富有階階層對(duì)“***””產(chǎn)生購買意欲，，增加銷售。2.參加比賽之高高爾夫球愛好者乃乃高消費(fèi)人士，擁擁有龐大購買力是是“***”之潛潛質(zhì)客戶。參加者者的資料可用作日日后之銷售活動(dòng)。。3.增加“***”之曝光進(jìn)行軟軟性之促銷活動(dòng)。。B、主辦單位和協(xié)協(xié)辦單位主辦單位：深圳***地產(chǎn)有限公公司協(xié)辦單位：中國高高爾夫球協(xié)會(huì)〈〈中國高爾爾夫〉雜志社廣廣東省省廣告公司C.企劃之活動(dòng)建建議1.頒獎(jiǎng)典禮暨暨“***”介紹紹?于每天賽賽后安排午餐，于于午餐時(shí)作“***”之介紹，然然后再作頒獎(jiǎng)。?“***”之之介紹可配合電視視幕墻以錄象介紹紹。2.“***””之展覽?高爾夫球會(huì)是展展覽“***”的的一個(gè)適當(dāng)?shù)胤剑?，以吸引高消費(fèi)力力之高爾夫愛好者者之注意。?除讓比賽參加者者進(jìn)一步了解“***”外，并可可讓該球會(huì)之其它它客人認(rèn)識(shí)“***”，從而增加加銷售對(duì)象。3.“***””業(yè)主之高爾夫同同樂日?比賽期間，想學(xué)學(xué)習(xí)高爾夫之“***”業(yè)主可參參加練習(xí)場之高爾爾夫初級(jí)訓(xùn)練課程程。?課程完畢后，參參加頒獎(jiǎng)典禮。?此項(xiàng)活動(dòng)歡迎迎業(yè)主及其貴賓賓參加，希望業(yè)業(yè)主帶動(dòng)其親友友認(rèn)識(shí)“***”及對(duì)其產(chǎn)生生購買意欲。D.活動(dòng)細(xì)節(jié)（一）比賽1、日期：根據(jù)據(jù)實(shí)際銷售情況況定。2、時(shí)間3天以以3種不同形式式比賽，每位參參加者只限參加加一組。3、參加人數(shù)：：450人（150人/組））4、比賽方法：：?第一天—初初級(jí)組比賽，差差點(diǎn)限制：24或以上?第二天—高級(jí)級(jí)組比賽，差點(diǎn)點(diǎn)限制0-23此兩組比賽皆為為讓分賽，個(gè)人人的總桿成績會(huì)會(huì)減去其差點(diǎn)，，得出凈桿數(shù)而而排列名次。差點(diǎn)會(huì)以以“新新貝利亞亞”方式計(jì)算。。?第三天—遂洞洞賽，差點(diǎn)限制制：沒有此比賽形式乃計(jì)計(jì)四人于一組內(nèi)內(nèi)之所因贏洞數(shù)數(shù)。如有參加者者勝出之洞數(shù)一一樣，則再計(jì)算其總桿桿成績，越低桿桿數(shù)者為優(yōu)勝者者。大會(huì)將以其其差點(diǎn)的程度若若干之球手編排為一組組。5、比賽之參加加辦法：?向各各大機(jī)構(gòu)之總經(jīng)經(jīng)理級(jí)別人仕及及社會(huì)知名人仕仕作出邀請(qǐng)。?“***””之業(yè)主及潛質(zhì)質(zhì)部公開接受報(bào)報(bào)名，由“***”之物業(yè)發(fā)展公司，廣廣東省廣告公司司及《中國高爾爾夫》雜志接受受報(bào)名。6、球會(huì)：深圳圳沙河高爾夫鄉(xiāng)鄉(xiāng)村俱樂部7、參加者報(bào)名名費(fèi)用：?RMB100.00（此乃球球童費(fèi)及球車費(fèi)費(fèi)，以二人共享享為準(zhǔn)）8、紀(jì)念品：1、印上““***”司標(biāo)標(biāo)之毛巾禮盒2、印上“***”司標(biāo)之帽帽子3、“***””樓書、宣傳資資料及一萬元““***”購買買折扣禮券9、邀請(qǐng)單位傳媒單位：廣東電視臺(tái)、深深圳電視臺(tái)、鳳鳳凰衛(wèi)視、深圳圳特區(qū)報(bào)、深圳圳商報(bào)、中國高高爾夫雜志。嘉賓邀請(qǐng)：可邀請(qǐng)廣東省高高協(xié)主席凌伯棠棠先生、副主席席張漢青先生及及朱萬里先生等等作為第一天/第三天之比比賽嘉賓。（二）高爾夫同同樂日預(yù)算參加人數(shù)：：每天50人同樂日形式：由由球會(huì)安排教練練教授基本高爾爾夫擊球技術(shù)小食準(zhǔn)備：由于于參加者為初學(xué)學(xué)者，會(huì)不時(shí)休休息，可準(zhǔn)備小小食到會(huì)以達(dá)到到舒適悠閑之感感覺。紀(jì)念品：1、、印上“***”司標(biāo)之毛巾巾禮盒2、印上“***”司標(biāo)之帽帽子3、“***””樓書、宣傳資資料及一萬元““***”購買買折扣禮券游戲：可與課程程結(jié)束前安排一一個(gè)“擊球最遠(yuǎn)遠(yuǎn)比賽”以鼓勵(lì)勵(lì)出學(xué)者獎(jiǎng)品：冠軍—高高爾夫球木桿一一支亞亞軍—手手套季季軍—高爾夫球球E.大賽時(shí)間““***”銷售售跟進(jìn)工作安排排?將“***””之售樓部的樓樓宇模型、展板板等搬進(jìn)球會(huì)的的會(huì)所大廳作展展示；?租用電視幕墻墻不停地播放““***”的電電視廣告和廣告告雜志；?安排銷售工作作人員現(xiàn)場講解解，并獲取參賽賽選手（未來買買家）的資料，，以便日后進(jìn)行行貼身銷售；?如現(xiàn)場有客戶戶將持現(xiàn)金優(yōu)惠惠券予以購買““***”，銷銷售人員可進(jìn)行行現(xiàn)場銷售；F.大賽期間““***”廣告告工作安排1、宗旨：此次大賽的目的的是借高爾夫的的高雅、尊貴、、時(shí)尚的形象來來提高“***”的品牌價(jià)值值，塑造高尚的的社區(qū)生活氛圍圍，使其豪形象象更加突出；其其次通過此次大大賽使得愛好高高爾夫的高消費(fèi)費(fèi)人仕（“***”的潛在在客戶）對(duì)“***”的印象象更加深刻，在在其圈內(nèi)形成良良好的口碑，從從而促進(jìn)銷售。。2、推廣主題：：“***””令人真正自豪豪的豪宅此次推廣主題應(yīng)應(yīng)結(jié)合“***”獨(dú)創(chuàng)六星級(jí)級(jí)的服務(wù)和智能能化住宅主題的的廣告效應(yīng)。3、媒介配合：：內(nèi)容為活動(dòng)招招集第三階段、品牌牌提升推廣階段段（2000/11/1——））