如何看待小產(chǎn)權(quán)住房

如何看待小產(chǎn)權(quán)住房2007年9月27日10:53:07來源:中國(guó)發(fā)展觀察我國(guó)城市化的快速發(fā)展和城市人口快速增長(zhǎng)，刺激著住房需求不斷擴(kuò)大，解決城鎮(zhèn)居民住房問題已成為各級(jí)政府的重任之一。問題在于，隨著近年我國(guó)商品房?jī)r(jià)格連續(xù)飆漲，在大部分城市居民望房興嘆而政府又沒有足夠的保障性用房供應(yīng)的時(shí)候，小產(chǎn)權(quán)住房能否“入市”？能否作為解決城鎮(zhèn)居民住房問題的又一個(gè)途徑？就成為當(dāng)前引人注目的議題。

所謂小產(chǎn)權(quán)住房是指在集體建設(shè)用地上興建的住房，根據(jù)我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)，由于這類房屋不能獲得城市政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，當(dāng)然也就不能通過合法的途徑進(jìn)入市場(chǎng)出讓、轉(zhuǎn)讓。業(yè)主的產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是集體土地的使用權(quán)。既然小產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)有限，又受到諸多的限制，為何受到一部分城市居民的青睞？據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京市在建和已售的小產(chǎn)權(quán)房屋接近1000萬平方米，項(xiàng)目多達(dá)數(shù)百個(gè)。

從現(xiàn)實(shí)看，小產(chǎn)權(quán)房的大量涌現(xiàn)，有其一定的必然性：

其一，住房的有效需求取決于居民的支付能力，在當(dāng)今房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于居民收入的情況下，北京小產(chǎn)權(quán)住房由于無須繳納土地出讓金和相應(yīng)的稅費(fèi)，房屋建造成本低廉，當(dāng)前的售價(jià)一般在2000-4000元/平方米，與動(dòng)輒上萬元的商品房?jī)r(jià)格相比價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)不少缺乏產(chǎn)權(quán)意識(shí)的購(gòu)房者有很大的吸引力，即使知道小產(chǎn)權(quán)住房存在多種弊端，他們?nèi)愿试该半U(xiǎn)認(rèn)購(gòu)。

第二，對(duì)開發(fā)商而言，自從國(guó)家出臺(tái)土地收購(gòu)儲(chǔ)備政策和對(duì)有收益的土地采取“招、拍、掛”的出讓方式之后，通過正式渠道取得土地的難度越來越大，支付的土地成本也越來越高。反之，利用政策的漏洞，通過以租代征的途徑，在集體土地建房，無須經(jīng)過大量繁雜的審批手續(xù)，同時(shí)又降低了取得土地的成本，逃避了應(yīng)繳的稅費(fèi)，取得事半功倍的成效。

同樣，集體土地的所有者也可以利用小產(chǎn)權(quán)住房的開發(fā)獲取利益。根據(jù)級(jí)差地租的原理，城市住房的租金要比農(nóng)地高數(shù)倍乃至數(shù)十倍，即使建房的收益被開發(fā)商拿走了一部分，剩余的價(jià)值仍相當(dāng)可觀。面對(duì)蓬勃發(fā)展的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和快速上漲的房?jī)r(jià)，利用集體所有的土地開發(fā)房地產(chǎn)直接獲得可觀收益就成為農(nóng)村集體開發(fā)小產(chǎn)權(quán)住房的根本動(dòng)力。

最后，管理部門態(tài)度不明使小產(chǎn)權(quán)買賣雙方存在僥幸心理。早在20世紀(jì)90年代，小產(chǎn)權(quán)住房就已經(jīng)悄然出現(xiàn)了，因數(shù)量少，規(guī)模小，沒有引起相關(guān)部門的重視，政府對(duì)于違法開發(fā)和銷售小產(chǎn)權(quán)住房一直未予明確表態(tài)，也很少進(jìn)行處罰，使購(gòu)銷雙方形成錯(cuò)覺和僥幸心理，認(rèn)為法不責(zé)眾，甚至認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)住房將來可以合法化并成為解決城鎮(zhèn)居民住房問題的途徑之一。

小產(chǎn)權(quán)住房的出現(xiàn)雖然可以在某種程度上緩解住房供應(yīng)的壓力，但將來能否成為我國(guó)住房供應(yīng)的一種方式呢？居民對(duì)小產(chǎn)權(quán)住房的選擇是否應(yīng)該肯定？筆者對(duì)此基本上持否定態(tài)度。

首先，小產(chǎn)權(quán)住房沒有合法產(chǎn)權(quán)，不能達(dá)到安居目標(biāo)。如前所述，小產(chǎn)權(quán)房或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是在集體所有土地上建設(shè)并由鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，實(shí)質(zhì)上是不具有合法產(chǎn)權(quán)的住房。購(gòu)房者必須明確的是，房屋的價(jià)值既包含其使用價(jià)值，更重要的是它的權(quán)益。我國(guó)土地制度決定了住房的產(chǎn)權(quán)是否合法取決于土地的使用權(quán)是否符合現(xiàn)有法律規(guī)定。

我國(guó)的土地按所有權(quán)分為國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有土地兩類，任何土地的使用和處理都要受到國(guó)家土地用途管制制度的限制。對(duì)農(nóng)民集體所有土地，法律規(guī)定除農(nóng)業(yè)生產(chǎn)外，只能用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)。所以，農(nóng)民集體利用其所有的土地開發(fā)城鎮(zhèn)居民住房是違法的。要取得城鎮(zhèn)住房的合法地位，首先要通過征地的途徑將集體的土地變更為國(guó)有土地，同時(shí)在開發(fā)過程中要符合各項(xiàng)法規(guī)和土地利用規(guī)劃的規(guī)定。

對(duì)于土地處置，法律規(guī)定農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)?？梢姡‘a(chǎn)權(quán)住房出售、出租給城鎮(zhèn)居民，是對(duì)集體所有制土地的違法處置。并且農(nóng)民宅基地一旦賣給城鎮(zhèn)居民，也會(huì)影響到農(nóng)民自身的住房問題。

從以上分析可以歸納出，我國(guó)合法的住房應(yīng)分成兩類：一類是城鎮(zhèn)住房，應(yīng)在依法取得國(guó)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)的土地上建設(shè)，城鄉(xiāng)居民都可以依法建設(shè)或購(gòu)買；另一類是農(nóng)村村民住房，在農(nóng)村集體所有土地的宅基地上建設(shè)，只能由該農(nóng)村集體中的成員獲得宅基地建設(shè)而成。即使是新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目，其住房分配對(duì)象也只能是本集體村民。因此，對(duì)于城鎮(zhèn)居民來說，合法的住宅只能是在國(guó)有土地上依法建設(shè)，由縣級(jí)以上政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的住房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府不具有批準(zhǔn)建設(shè)用地的資格，因而也不具有頒發(fā)房地產(chǎn)證的資格，小產(chǎn)權(quán)證是沒有法律效力的，也就不受法律的保護(hù)。

合法的產(chǎn)權(quán)證是保障購(gòu)房者權(quán)益的法律基礎(chǔ)，購(gòu)房不僅是要能居住在里面，還應(yīng)該在相當(dāng)長(zhǎng)的期間內(nèi)享有一系列可保障的權(quán)益。沒有合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者一旦遇到違法用地處置、征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償、損害賠償、抵押貸款、財(cái)產(chǎn)證明、交易的違約處理等情況，會(huì)因?yàn)闆]有受法律保障的產(chǎn)權(quán)而無法主張自己的權(quán)益。城鎮(zhèn)居民不是花較少的錢圓了住房夢(mèng)，而是將其辛苦攢下來的一大筆錢投入到一項(xiàng)沒有任何保障的違章建筑上，不能達(dá)到安居的目標(biāo)，得不償失。

第二，小產(chǎn)權(quán)住房的各項(xiàng)配套設(shè)施欠缺，不能達(dá)到樂居目標(biāo)。城市的發(fā)展和建設(shè)是按照城市規(guī)劃展開的，小產(chǎn)權(quán)住房多在城鎮(zhèn)郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊，有相當(dāng)部分不在城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)，因此從市政基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施到環(huán)境建設(shè)等方面都沒有保障，宜居環(huán)境較差。通常會(huì)遇到道路交通、電力電信、供水排水、熱力煤氣等設(shè)施配套不全等問題。例如道路和公交設(shè)施的短缺，無疑會(huì)影響遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的居民的出行便捷程度，造成出行時(shí)間成本和資金成本的增加。此外，小產(chǎn)權(quán)房遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)，醫(yī)療、購(gòu)物、教育、文化等生活服務(wù)設(shè)施的缺乏和服務(wù)水平低下也是無法避免的，不能達(dá)到養(yǎng)老、休閑、舒適生活的目的。

第三，小產(chǎn)權(quán)住房無法獲得良好的物業(yè)管理服務(wù)，難以保障居住者的權(quán)益。當(dāng)前我國(guó)城市住區(qū)的管理主要依據(jù)國(guó)家的物業(yè)管理?xiàng)l例，由業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)