宏觀研究深度報(bào)告：提前還貸和房地產(chǎn)市場(chǎng)L型企穩(wěn)

1宏觀首席分析師請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露2宏觀首席分析師有限公司NDASECURITIESCOLTD提前還貸潮中最需要關(guān)注的是超額提前還貸部分。往年均有居民提關(guān)注的其實(shí)是超額提前還貸。我們認(rèn)為這一次房地產(chǎn)提前還貸現(xiàn)象不是房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)下降一段時(shí)間；背景之二是居民對(duì)樓市的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了變化，樓市預(yù)期偏弱不僅體現(xiàn)在居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期較弱，也體現(xiàn)在下，居民提前還貸動(dòng)力增強(qiáng)，我們認(rèn)為超基準(zhǔn)情形下的提前還貸才是最要關(guān)注的部分。萬(wàn)本方案：一是提高房?jī)r(jià)預(yù)期漲幅，二是提高投資預(yù)期收益，三是降低存量房貸利率。我們認(rèn)為提高房?jī)r(jià)預(yù)期漲幅和降低存量房貸利率的可能性都比投資預(yù)期收益提高，那么超額提前還貸問題或?qū)⒌靡跃徑狻［E象；另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格也釋放出兩大企穩(wěn)信號(hào)，一是房地產(chǎn)價(jià)格示著后續(xù)商品房銷售表現(xiàn)或?qū)⒉诲e(cuò)。而銷售、房貸和房?jī)r(jià)三者增速往往L能還是負(fù)增長(zhǎng)。整體上看，我們認(rèn)為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望L型企穩(wěn)，不僅能有效緩釋地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延，也能減輕房地產(chǎn)對(duì)其他相關(guān)行的拖累，這將有助于中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好，從而繼續(xù)利好股市表現(xiàn)。請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露3 4 表目錄 請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露4今年潮的出現(xiàn)主要有房?jī)r(jià)持續(xù)下降、房?jī)r(jià)預(yù)期和購(gòu)房預(yù)期弱、存量和增量房貸利率出現(xiàn)大幅偏離這三大背景。背景一：房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)下降一段時(shí)間90.080.070.060.05點(diǎn)RMBS條件早償率指數(shù)點(diǎn)請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露5增速降至十年來(lái)最低水平萬(wàn)億元個(gè)人住房貸款余額個(gè)人住房貸款余額:同比增長(zhǎng)(右)%403530252050403530252050而地產(chǎn)提前還貸潮出現(xiàn)的第一個(gè)背景，就是房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)下降一段時(shí)間。較高水平，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)和二手住宅價(jià)格定基指數(shù)均保持著較高的增長(zhǎng)趨勢(shì)。受到地產(chǎn)金2010.12=10070個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù):定基90請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露62010.72010.70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù):定基1401351301251201159590來(lái)2010.12=100新房?jī)r(jià)格指數(shù):一線城市250新房?jī)r(jià)格指數(shù):二線城市250新房?jī)r(jià)格指數(shù):三線城市23021090請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露7跌二手房?jī)r(jià)格指數(shù):一線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù):一線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù):二線城市240二手房?jī)r(jià)格指數(shù)二手房?jī)r(jià)格指數(shù):三線城市20002背景二：房?jī)r(jià)預(yù)期和購(gòu)房預(yù)期均比較弱除房?jī)r(jià)持續(xù)下跌外，居民對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期比較弱也是地產(chǎn)提前還貸潮出現(xiàn)的另一個(gè)重要背景，這種弱預(yù)期體位。房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)預(yù)期上漲比例50454035302520151050請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露8，%未來(lái)收入信心指數(shù)未來(lái)就業(yè)預(yù)期指數(shù)%565452504846444240%24未來(lái)3個(gè)月預(yù)計(jì)增加支出占比:%24222018161412請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露98.07.57.06.56.05.55.08.07.57.06.56.05.55.04.54.03.51)存量和增量房貸利率出現(xiàn)大幅偏離，提前還貸可減少利息支出。房貸利率由LPR和銀行加點(diǎn)兩部分組成，偏離%加權(quán)平均利率:個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率:一般貸款貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR):5年資料來(lái)源:中國(guó)人民銀行，信達(dá)證券研發(fā)中心httpwwwcindasccom10%2月首套主流利率較上月下降幅度(右)BP4.054.003.953.903.853.803.753.703.653.603.5545403530252050資料來(lái)源:貝殼研究院，信達(dá)證券研發(fā)中心前還貸現(xiàn)象的發(fā)酵。%2022年漲跌幅%0-5-20-25-30-35wwcindasccom加權(quán)平均利率加權(quán)平均利率:個(gè)人住房貸款理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期年收益率:人民幣:全市場(chǎng):6個(gè)月987654320走勢(shì)%3.0%3.02.52.0-0.5資料來(lái)源:疫情下中國(guó)家庭的財(cái)富變動(dòng)趨勢(shì)——中國(guó)家庭財(cái)富指數(shù)調(diào)研報(bào)告(2022-Q3)，信達(dá)證券研發(fā)中心關(guān)注的是超額提前還貸這部分規(guī)模。3.6萬(wàn)億元均屬于基準(zhǔn)情形下的還貸規(guī)模，超額提前還貸部分僅為0.4-1.2萬(wàn)億元，其規(guī)模相對(duì)較小，影響也httpwwwcindasccom122.1今年超額提前還貸規(guī)模的影響或相對(duì)有限人出于市場(chǎng)利率波動(dòng)和自身資金安排的考量而提前還貸。在過去的住房貸款中，提前還貸也有一定比例。比如超額儲(chǔ)蓄。表1：居民提前還貸規(guī)模估算和預(yù)測(cè)年度提前還貸規(guī)?；鶞?zhǔn)規(guī)模較基準(zhǔn)變化提前還貸占比基準(zhǔn)占比較基準(zhǔn)變化(萬(wàn)億元)(萬(wàn)億元)(億元)(%)(%)(%)20182.162.04289.869.30.5620192.172.40-22508.439.3-0.8720202.892.818149.579.30.2720213.603.21391510.439.320223.833.56271510.019.30.7120234.0~4.83.604000~1200010.3~~3.0模在上年個(gè)人住房貸款余額中占比。httpwwwcindasccom13%存款同比貸款同比982.2應(yīng)對(duì)超額提前還貸的三種可能解決方案有貸款的機(jī)會(huì)收益＜成本時(shí)，居民選擇提前還房貸。資料來(lái)源:信達(dá)證券研發(fā)中心httpwwwcindasccom14居民繼續(xù)提前還貸的可能性下降。企穩(wěn)回資會(huì)相應(yīng)減少。未來(lái)，如果投資預(yù)期收益提高，那么超額提前還貸問題或?qū)⒌靡跃徑?。房貸利率均有下調(diào)%8.0中國(guó):%8.0中國(guó):全國(guó)二套房貸平均利率7.57.06.56.05.55.04.54.0httpwwwcindasccom15L股市表現(xiàn)3.1房地產(chǎn)銷售止跌，已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象中國(guó)新。成交面積:萬(wàn)平方米 2020 202020212022202307060504030200httpwwwcindasccom16萬(wàn)平方米30大中城市:商品房成交面積:365日移動(dòng)平均64605652484440363.2房地產(chǎn)價(jià)格也釋放兩大企穩(wěn)信號(hào)方面。，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的城市數(shù)明顯增多，但現(xiàn)在這些價(jià)格表現(xiàn)已經(jīng)開始出現(xiàn)改善跡象。也有望企穩(wěn)。httpwwwcindasccom17%0.20.0-0.2-0.4-0.6價(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲0.500.400.300-0.20-0.30-0.40-0.50%70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù):一線城市:環(huán)比 70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù):二線城市:環(huán)比70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù):三線城市:環(huán)比2022-092022-102022-112022-122023-012023-02httpwwwcindasccom18個(gè)數(shù)變多個(gè)新房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)新房?jī)r(jià)格持平城市數(shù)新房?jī)r(jià)格下跌城市數(shù)7060504030200房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲%70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù):一線城市:環(huán)比0.870個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù):二線城市:環(huán)比0.870個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù):三線城市:環(huán)比0.0-0.2-0.4-0.62022-102022-112022-122023-012023-02httpwwwcindasccom19比上漲個(gè)數(shù)也變多二手房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)二手房?jī)r(jià)格持平城市數(shù)二手房?jī)r(jià)格下跌城市數(shù)個(gè)7060504030200次百度搜索指數(shù):房?jī)r(jià):28日移動(dòng)平均1600014000120001000080006000400020000請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露20預(yù)示后續(xù)銷售不錯(cuò)次百度搜索指數(shù):房?jī)r(jià):月均值萬(wàn)平方米30大中城市:30大中城市:商品房成交面積:當(dāng)月值(右)350030001000025008000200060004000500050000經(jīng)售面積企穩(wěn)，新增居民中長(zhǎng)期貸款規(guī)模有望企穩(wěn)，全國(guó)新房房?jī)r(jià)水平有望企穩(wěn)。請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露21半左右萬(wàn)平方米30大中城市:商品房成交面積:當(dāng)月值:12月移動(dòng)平均2600240022002000密切相關(guān)330大中城市:商品房成交面積:12月移動(dòng)平均:同比%新增居民中長(zhǎng)期貸款新增居民中長(zhǎng)期貸款:12月移動(dòng)平均:同比OECD實(shí)際房?jī)r(jià)指數(shù):季調(diào):中國(guó):同比(右)06040200-20-40-60-802050-5L請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露22長(zhǎng)萬(wàn)平方米202020212022202300第1周第9周第17周第25周第33周第41周第49周長(zhǎng)0212022202300第1周第9周第17周第25周第33周第41周第49周請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露23累計(jì)同比依舊為負(fù)數(shù)504030200-20%中國(guó):房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:累計(jì)同比資料來(lái)源:Wind，信達(dá)證券研發(fā)中心3.4地產(chǎn)企穩(wěn)繼續(xù)利好股市表現(xiàn)整體上看，我們認(rèn)為今年房地產(chǎn)的銷售端和房?jī)r(jià)端都有望出現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，這有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好。地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的蔓延，這也將有助于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好。經(jīng)濟(jì)向好的托力。我們認(rèn)為，地產(chǎn)企穩(wěn)有助于中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好，從而繼續(xù)利好股市表現(xiàn)。請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露24時(shí)間相關(guān)政策2023/1/5首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制：新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。2022/11/25推出16條金融舉措，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2022/9/30自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下(含5年)和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。2022/9/292022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。2022/5/25受新冠肺炎疫情影響的繳存人，不能正常償還住房公積金貸款的，不作逾期處理，不作為逾期記錄報(bào)送征信部門。2022/5/19對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。2022/2/8明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。2021/7/30銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市今年上半年新建商品住宅銷售價(jià)格和住宅用地價(jià)格增長(zhǎng)過快，市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)，會(huì)議宣布將銀川、徐州、金華、泉州、惠州納入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。2021/7/28嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。2021/7/26持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。2021/3/26堅(jiān)決打擊經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)行為。2020/12/31建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度：銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限。資料來(lái)源:中國(guó)人民銀行，住建部，信達(dá)證券研發(fā)中心房?jī)r(jià)上漲超預(yù)期；房地產(chǎn)政策力度超預(yù)期。請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露25究團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介政策司，參與和見證若干重大貨幣政策等多項(xiàng)重點(diǎn)研究課題。亦曾供證券和民生證券，任高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和首席宏觀分析師。中國(guó)人民銀行重究報(bào)告”獲得者。銷售聯(lián)系人月ecindasccommingzhencindasccomjiachengcindasccomliyuancindasccomcindasccomweichong@fanrong@秘僑indasccomindasccomzhanglanxicindasccom興angxingcindasccomwuguo@yuxiaocindasccomhecindasccom僮u(yù)ntongcindasccomjiali@明杰imingjiecindasccomoyixingcindasccomwangliuyang@wangliuyang@enchencindasccomwangyufeiwangyufei@cindasccomngcindasccomzhengqingqingcindasccomngcindasccomaijingcindasccomnkuncindasccom請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露26詢執(zhí)業(yè)資格，并在中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)注冊(cè)登記為證券分析研究觀點(diǎn)；本人薪酬的任何組成或間接相關(guān)。務(wù)協(xié)議的簽約客戶的專屬研究產(chǎn)品，為該類客戶進(jìn)行投資決