資產(chǎn)評估項目案例

資產(chǎn)評估項目案例分析主要內(nèi)容資產(chǎn)評估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)評估無形資產(chǎn)評估中國最龐大的資料庫下載法人股評估企業(yè)價值評估金融不良資產(chǎn)評估第一部分評估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)

評估行業(yè)遵照執(zhí)行的制度體系

國務(wù)院第91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》及其施行細則；財政部（2001）第14號令公布的《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》；中國最龐大的資料庫下載財政部財評字[1999]91號《關(guān)于印發(fā)<資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定>的通知》；中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》；其他評估相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。

評估行業(yè)準(zhǔn)則體系—已發(fā)布

2001年9月《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則--無形資產(chǎn)》2003年3月《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》

2004年2月《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則──基本準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則──基本準(zhǔn)則》2004年12月《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見》2005年3月《金融不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》評估行業(yè)準(zhǔn)則體系—制定中資產(chǎn)評估程序準(zhǔn)則資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則工作底稿準(zhǔn)則及推薦格式機器設(shè)備評估準(zhǔn)則抵押資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估業(yè)務(wù)約定書不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則價值類型資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日第二部分房地產(chǎn)企業(yè)評估房地產(chǎn)企業(yè)評估—高風(fēng)險領(lǐng)域之一房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓成為上市公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的重點對象可以通過操縱在建房地產(chǎn)項目隱含的利潤，控制轉(zhuǎn)讓價格

房地產(chǎn)企業(yè)評估—兩個典型案例

某上市公司的母公司將其控股的房地產(chǎn)公司以成本價轉(zhuǎn)入上市公司，當(dāng)年實現(xiàn)利潤5000萬元，美化報表為配股創(chuàng)造條件某上市公司的將其控股的房地產(chǎn)公司以高價賣給關(guān)聯(lián)公司，年報因此筆交易每股收益由—0.24元變?yōu)橼A利0.06元。

房地產(chǎn)企業(yè)評估—目前的規(guī)范要求資產(chǎn)評估規(guī)范企業(yè)整體成本加和法前提下—產(chǎn)成品和在產(chǎn)品評估企業(yè)整體成本加和法前提下—土地使用權(quán)、房屋建筑物、在建工程評估收益法前提下企業(yè)價值評估房地產(chǎn)企業(yè)評估估—目前的規(guī)范要求求房地產(chǎn)估價規(guī)范范最高最佳使用highestandbestuse法律上上允許、技術(shù)上上可能、經(jīng)濟上上可行，經(jīng)過充充分合理的論證證，能使估價對對象產(chǎn)生最高價價值的使用。房地產(chǎn)企業(yè)評估估—目前的規(guī)范要求求假設(shè)開發(fā)法待開發(fā)房地產(chǎn)價價值=開發(fā)完成成后的房地產(chǎn)價價值-開發(fā)成本本-管理費用-投資利息-銷銷售稅費-開發(fā)發(fā)利潤-投資者者購買待開發(fā)房房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的的稅費預(yù)測開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)價值值，宜采用市場場比較法，并應(yīng)應(yīng)考慮類似房地地產(chǎn)價格的未來來變動趨勢。開發(fā)利潤=待開開發(fā)房地產(chǎn)價值值與開發(fā)成本之之和（或取開發(fā)發(fā)完成后的房地地產(chǎn)價值）*同同一市場上類似似房地產(chǎn)開發(fā)項項目相應(yīng)的平均均利潤率必須考慮資金的的時間價值。在在實際操作中宜宜采用折現(xiàn)的方方法；難以采用用折現(xiàn)的方法時時，可采用計算算利息的方法。。房地產(chǎn)企業(yè)評估估—如何操縱評估低價的由來使用成本法，按按核實后的成本本計開發(fā)項目的的評估值為回避產(chǎn)成品和和在產(chǎn)品隱含利利潤，將開發(fā)項項目按房屋建筑筑物和在建工程程評估房地產(chǎn)企業(yè)評估估—如何操縱評估高價的由來使用收益法，操操縱利潤預(yù)測和和折現(xiàn)率的選取取利用最高最佳使使用假設(shè)，忽視視法律上允許、、技術(shù)上可行、、經(jīng)濟上可行的的限制使用假設(shè)開發(fā)法法，將開發(fā)項目目可能實現(xiàn)的全全部利潤量化，，而未按原投資資人投資資金應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟睦麧欉M進行估算忽略產(chǎn)權(quán)上的瑕瑕疵簡單地利用土地地估價報告和房房地產(chǎn)估價報告告1、您認(rèn)為此報報告存在哪些問問題？2、如果由您您來承做此項目目，您打算從何何途徑收集哪些些資料、選擇什什么評估方法、、在報告披露方方面重點關(guān)注哪哪些問題？天順房地產(chǎn)公司司評估案例1、評估風(fēng)險分分析2、評估方法的選擇擇3、重要參數(shù)的的選取4、評估假設(shè)天順房地產(chǎn)公司司評估案例●對房產(chǎn)與地產(chǎn)產(chǎn)的關(guān)系認(rèn)識模模糊●對房地產(chǎn)市場價價值的內(nèi)涵應(yīng)包包括哪些因素認(rèn)認(rèn)識不一●采用市場法時時，參照案例不不足，比較因素素考慮不全面●劃撥用地評估估價值是否包括括土地出讓金存存在分歧●使用假設(shè)開發(fā)發(fā)法使，假設(shè)前前提過于樂觀房地產(chǎn)評估存在在的主要問題※房產(chǎn)和地產(chǎn)的價價值內(nèi)涵房產(chǎn)和地產(chǎn)的聯(lián)聯(lián)系、區(qū)別房地產(chǎn)市場因素素※重置成本法中中成本的構(gòu)成※市場法※假設(shè)開發(fā)法※劃撥土地使用用權(quán)評估房地產(chǎn)評估存在在的主要問題第三部分無無形資產(chǎn)評評估無形資產(chǎn)評估——高風(fēng)險領(lǐng)域之二二用于注冊資金用于融資計劃或或?qū)ふ覒?zhàn)略投資資人用于上市公司關(guān)關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)評估——目前的規(guī)范和準(zhǔn)準(zhǔn)則《資產(chǎn)評估操作作規(guī)范意見》第十章第九九十二條至第一一百條《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則則—無形資產(chǎn)》》共22條，自2001年9月月實施無形資產(chǎn)評估——無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的的突出貢獻強調(diào)了總體應(yīng)關(guān)關(guān)注的事項（1）有關(guān)無形形資產(chǎn)權(quán)利的法法律文件或其他他證明資料；（（2）無形形資產(chǎn)的性質(zhì)、、目前和歷史狀狀況；（3）無形資產(chǎn)產(chǎn)的剩余經(jīng)濟壽壽命和法定壽命命；（4）無形資產(chǎn)產(chǎn)的使用范圍和和獲利能力；（（5）無形形資產(chǎn)以往的評評估及交易情況況；（6）無形資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性性；（7）類似的無無形資產(chǎn)的市場場價格信息；（（8）賣方方承諾的保證、、賠償及其他附附加條件；（9）可能影響響無形資產(chǎn)價值值的宏觀經(jīng)濟前前景；（10）可能影影響無形資產(chǎn)價價值的行業(yè)狀況況及前景；（11）可能影影響無形資產(chǎn)價價值的企業(yè)狀況況及前景；（12）對不可可比信息的調(diào)整整。無形資產(chǎn)評估——無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的的突出貢獻強調(diào)了使用三種種方法時應(yīng)關(guān)注注的事項成本法：

（1）無形資產(chǎn)的的重置成本應(yīng)當(dāng)當(dāng)包括開發(fā)者或或持有者的合理理收益；（（2））功能性貶值和和經(jīng)濟性貶值。。收益法：（1）合理確定定無形資產(chǎn)帶來來的預(yù)期收益，，分析與之有關(guān)關(guān)的預(yù)期變動、、受益期限，與與收益有關(guān)的成成本費用、配套套資產(chǎn)、現(xiàn)金流流量、風(fēng)險因素素及貨幣時間價價值；（（2）確確信分配到包括括無形資產(chǎn)在內(nèi)內(nèi)的單項資產(chǎn)的的收益之和不超超過企業(yè)資產(chǎn)總總和帶來的收益益；（3）預(yù)期收益益口徑與折現(xiàn)率率口徑保持一致致；（4）折現(xiàn)期限限一般選擇經(jīng)濟濟壽命和法定壽壽命的較短者；；（5）當(dāng)預(yù)測趨趨勢與現(xiàn)實情況況明顯不符時，，分析產(chǎn)生差異異的原因。無形資產(chǎn)評估——無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的的突出貢獻強調(diào)了使用三種種方法時應(yīng)關(guān)注注的事項市場法：（1）確定具有有合理比較基礎(chǔ)礎(chǔ)的類似的無形形資產(chǎn)；（（2）收集集類似的無形資資產(chǎn)交易的市場場信息和被評估估無形資產(chǎn)以往往的交易信息；；

（3）依據(jù)的價格格信息具有代表表性，且在評估估基準(zhǔn)日是有效效的；（（4）根據(jù)宏宏觀經(jīng)濟、行業(yè)業(yè)和無形資產(chǎn)情情況的變化，考考慮時間因素，，對被評估無形形資產(chǎn)以往交易易信息進行必要要調(diào)整。無形資產(chǎn)評估——無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的的突出貢獻強調(diào)了應(yīng)在報告告中披露的事項項聲明--（1）評估報告告陳述的事項是是真實和準(zhǔn)確的的；

（2）對評估所依依據(jù)的信息來源源進行了驗證，，并確信其是可可靠和適當(dāng)?shù)模唬?/p>

（3））評估報告的分分析和結(jié)論是在在恪守獨立、客客觀和公正原則則基礎(chǔ)上形成的的，僅在假設(shè)和和限定條件下成成立；（（4）與被評估估無形資產(chǎn)及有有關(guān)當(dāng)事人沒有有任何利害關(guān)系系；

（5）利用了專家家的工作，并對對專家工作的結(jié)結(jié)果負責(zé)（如果果沒有利用專家家工作，則不用用聲明）；（6）評估報告告只能用于載明明的評估目的，，因使用不當(dāng)造造成的后果與簽簽字注冊資產(chǎn)評評估師及其所在在評估機構(gòu)無關(guān)關(guān)。無形資產(chǎn)評估——無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的的突出貢獻強調(diào)了應(yīng)在報告告中披露的事項項（1）無形資產(chǎn)產(chǎn)的性質(zhì)；（2）評估范圍圍；

（3）重要的前提提、假設(shè)、限定定條件及其對評評估價值的影響響；

（4）無形資產(chǎn)的的權(quán)屬；（5）使用的信信息來源；（（6）宏觀經(jīng)濟和和行業(yè)的前景；；（7）無形資產(chǎn)產(chǎn)的歷史狀況；；（（8）無形資產(chǎn)產(chǎn)的競爭狀況；；（9）無形資產(chǎn)產(chǎn)的前景；（（10）無形資資產(chǎn)以往的交易易情況；（11）使用的的評估方法及其其理由；（（12）評估方法法中的運算和邏邏輯推理方式；；（13）折現(xiàn)率率等重要參數(shù)的的來源；（（14）各種價值結(jié)結(jié)論調(diào)整為最終終評估價值的邏邏輯推理方式。。無形資產(chǎn)評估——案例中的主要問問題只依據(jù)委托方提提供資料—一份份可行性報告做做出多個價值未對權(quán)屬進行必必要的調(diào)查和披披露—從誕生到到確權(quán)未對無形資產(chǎn)的的范圍和性質(zhì)進進行必要的描述述—多次轉(zhuǎn)讓、、多家使用委估估資產(chǎn)性質(zhì)不明明只按91號文報報告披露要求披披露—披露是否否完整如何判斷斷無形資產(chǎn)評估——案例中的主要問問題將運用待估無形形資產(chǎn)的產(chǎn)品價價值計入無形資資產(chǎn)價值將待估無形資產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域的價值計計入無形資產(chǎn)價價值將無形資產(chǎn)產(chǎn)生生的間接價值乃乃至社會價值計計入無形資產(chǎn)價價值—無形資產(chǎn)產(chǎn)價值是無形資資產(chǎn)所有人通過過無形資產(chǎn)獲取取的收益職業(yè)道德問題（1）使用無限限年期或脫離實實際的收益期間間（2）預(yù)測收益益遠高于歷史情情況而無任何理理由（3）任意調(diào)控控折現(xiàn)率“甲、乙型肝炎炎聯(lián)合疫苗”專專有技術(shù)評估案案例1、您認(rèn)為此報報告存在哪些問問題？2、如果由您來來承做此項目，，您打算從何途途徑收集哪些資資料、選擇什么么評估方法、在在報告披露方面面重點關(guān)注哪些些問題？“甲、乙型肝炎炎聯(lián)合疫苗”專專有技術(shù)評估案案例1、評估方法的選選擇2、評估程序3、權(quán)屬的清查查驗證與披露4、重要參數(shù)的的選取及依據(jù)5、按無形資產(chǎn)產(chǎn)準(zhǔn)則要求報告告需披露的內(nèi)容容6、如何寫咨詢詢報告無形資產(chǎn)評估存存在的主要問題題●未獨立獲取評估估所依據(jù)的信息息，參數(shù)確定隨隨意性大●缺乏無形資產(chǎn)產(chǎn)價值分析過程程●收益法評估時時，對收益額的的確定存在問題題無形資產(chǎn)評估存存在的主要問題題※無形資產(chǎn)存在在的認(rèn)定※無形資產(chǎn)價值值分析：歷史、、現(xiàn)在、未來※無形資產(chǎn)評估估信息的搜集：：內(nèi)部、外部※無形資產(chǎn)評估估方法的選擇※收益法的應(yīng)用用、收益法評估估的問題探討※專利、專有技技術(shù)、商標(biāo)、商商譽的評估※商譽評估問題題探討第四部分法法人股評估法人股評估—待規(guī)范的新增業(yè)業(yè)務(wù)90%的證券機機構(gòu)從事此項業(yè)業(yè)務(wù)截止2001年年4月底，全國國共有發(fā)行A股股的上市公司1102家。第第一大股東為國國家持股的公司司，占全部公司司總數(shù)的65%，第一大股東東為法人股東的的，占全部公司司總數(shù)的31%，兩者之和所所占比例高達96%。截止2002年年5月底，深滬滬兩市發(fā)行總股股本37,099,893萬萬元，其中國家家股19,695,677萬萬元，占全部股股本的53%，，法人股3,186,120萬元，占全部部股本的9%，，兩者之和所占占比例高達62%。截止2002年6月月底，已在交易易所公告凍結(jié)股股權(quán)的上市公司司共94家，占占全部上市公司司的8.5%。。凍結(jié)國有股及及社會法人股共共796,971萬股，占全全部國有股及社社會法人股的3.5%。法人股評估—待規(guī)范的新增業(yè)業(yè)務(wù)使機構(gòu)受到行政政受罰最多的業(yè)業(yè)務(wù)處罰的直接原因因是評估機構(gòu)未未進入股權(quán)所在在企業(yè)實施現(xiàn)場場調(diào)查和工作程程序，而出具了了評估報告處罰的基本原因因是法人股每股股評估價值遠低低于每股凈資產(chǎn)產(chǎn)，造成了國有有資產(chǎn)的流失，，受到社會的關(guān)關(guān)注法人股評估—政策風(fēng)險法釋（2001）28號文《《關(guān)于凍結(jié)、拍拍賣上市公司國國有股和社會法法人股若干問題題的規(guī)定》第十十三條規(guī)定：““股權(quán)拍賣保留留價，應(yīng)當(dāng)按照照評估值確定。?！必斊螅?001）656號《《關(guān)于上市公司司國有股被人民民法院凍結(jié)、拍拍賣有關(guān)問題的的通知》第五條條也規(guī)定拍賣保保留價應(yīng)按評估估值確定。國家國有資產(chǎn)管管理局和體改委委聯(lián)合發(fā)布的《《股份有限公司司國有股股東行行使股權(quán)行為規(guī)規(guī)范意見》第十十七條規(guī)定：““轉(zhuǎn)讓的價格必必須依據(jù)公司的的每股凈資產(chǎn)、、凈資產(chǎn)收益率率、實際投資價價值（投資回報報率）、近期市市場價格以及合合理的市盈率等等因素來確定，，但不得低于每每股凈資產(chǎn)?！薄狈ㄈ斯稍u估—市場風(fēng)險涉案的債權(quán)人和和債務(wù)人存在嚴(yán)嚴(yán)重的沖突拍賣中的操縱行行為市場的蓄意利用用—通過拍賣渠渠道低價實現(xiàn)國國退民進—“鄭鄭州宇通”事件件法人股評估—評估中的技術(shù)障障礙在何種情況下實實施現(xiàn)場程序，，如何實施現(xiàn)場場程序“清算前提”O(jiān)R”持續(xù)經(jīng)營營前提”拍賣底價是“市市場價值”O(jiān)R“非市場價值值”特殊的報告使用用者和特殊的報報告披露法人股評估—幾點建議市場法和收益法法并用市場法應(yīng)考慮的的重點：根據(jù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓讓內(nèi)容、轉(zhuǎn)讓條條件、上市公司司所屬行業(yè)等，，選取各方面與與評估對象接近近的轉(zhuǎn)讓實例作作為參照物，通通過對企業(yè)股權(quán)權(quán)結(jié)構(gòu)、主營業(yè)業(yè)務(wù)及行業(yè)前景景、競爭地位、、歷史收益情況況和未來盈利能能力、股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓時間、轉(zhuǎn)讓條條件、法人股總總量、流通股市市盈率、公司效效率、公司規(guī)模模大小等影響法法人股股權(quán)價格格的因素進行深深入分析，調(diào)整整確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓溢價率。充分依賴市場信信息—上市公司司信息及法人股股投資信息依據(jù)風(fēng)險控制原原則確定現(xiàn)場勘勘察是否進行及及進行的深度法人股評估—幾點建議報告特殊披露：方法的選取思路路重要參數(shù)的選取取過程評估程序的實施施過程提供了多種價值值類型的，應(yīng)對對價值類型進行行定義并在報告告中明確限制使使用的條件法人股評估—2003年拍賣賣案例總結(jié)總體情況：法人股網(wǎng)站共共統(tǒng)計拍賣案例例的樣本245個，其流通折折扣率平均為0.22，凈資資產(chǎn)倍率為0.80；流通折折扣率在0.03至0.51之間，凈資產(chǎn)產(chǎn)倍率在0.29至3.0之之間。有效樣本分析：：扣除掉流流通折扣扣率在10%以以下(主主要為莊莊股或凈凈資產(chǎn)為為負的。。其流通通折扣率率已失真真)扣除凈資資產(chǎn)在0.5元元以下的的部分（（這種情情況下其其凈資產(chǎn)產(chǎn)倍率會會很高））扣除川投投長鋼、、太化股股份、魯魯北化工工、大冶冶特鋼、、粵富華華五支股股票，共共計出現(xiàn)現(xiàn)了15次其余樣本本的平均均凈資產(chǎn)產(chǎn)倍率為為0.79，平平均流通通折扣率率為0.246。股權(quán)分置置的基本本思路非流通的的法人股股要獲得得上市流流通權(quán)，，就要為為取得流流通權(quán)支支付相應(yīng)應(yīng)的代價價，這就就是解決決股權(quán)分分置過程程中所稱稱的對價價。這一一對價是是由非流流通股東東支付給給流通股股東的。。因為股股票的流流通量大大了，供供需關(guān)系系發(fā)生了了變化，，股票的的價格會會降低，，流通股股東的利利益會受受到損失失。三一重工工的案例例三一重工工股份有有限公司司實施股股權(quán)分置置改革對對價方案案為：以以方案實實施的股股權(quán)登記記日公司司總股本本24000萬萬股、流流通股6000萬股為為基數(shù)，，流通股股股東每每持有10股流流通股股股票將獲獲得非流流通股股股東支付付的3.5股股股票和8元現(xiàn)金金對價。。三一重工工在05年3月月31日日的凈資資產(chǎn)為8.16元，非非流通股股為18000萬股，，流通股股6000萬股股。按上上述方案案實施后后，原法法人股東東的股份份變?yōu)?5900萬股股（18000-6000*0.35）。。方案實施施的股權(quán)權(quán)登記日日三一重重工的股股價為23.82元。。理論上上講，股股權(quán)分置置的實施施不影響響流通股股的股價價，但實實際上證證券市場場會自然然進行除除權(quán)，因因為前一一天收盤盤買入的的股票市市值不會會因為第第二天的的實施日日而自動動增值，，所以市市場會進進行自動動除權(quán)。。三一重重工除權(quán)權(quán)日的自自然除權(quán)權(quán)價為17.05。三一重工工的案例例三一重工工非流通通股東所所擁有的的權(quán)益價價值=15900*17.05-0.8*6000=266295萬萬元。法人股在在未實施施股權(quán)分分置方案案前的價價格與當(dāng)當(dāng)時的流流通股價價的比例例為：原法人股股的每股股價格=權(quán)益價價值/原原擁有的的股數(shù)=266295/18000=14.8元元。與股權(quán)登登記日流流通股價價的比例例=14.8/23.82=62.11%與原凈資資產(chǎn)的倍倍率=14.8/8.16=1.81紫江企業(yè)業(yè)的案例與股權(quán)登登記日流流通股價價的比例例=1.68/2.78=60.53%與原凈資資產(chǎn)的倍倍率=1.68/1.9=0.885ABC上上市公司司法人股股

評估估案例法人股評評估問題題探討股權(quán)評估估的現(xiàn)行行規(guī)定我國企業(yè)業(yè)價值水水平模型型第五部分分企企業(yè)價值值評估對企業(yè)價價值的錯錯誤認(rèn)識識1991年91號令第第三條規(guī)規(guī)定國有有資產(chǎn)占占有單位位在“企企業(yè)兼并并、出售售、聯(lián)營營、股份份經(jīng)營””等情況況下需進進行資產(chǎn)產(chǎn)評估，，企業(yè)已已做為資資產(chǎn)交易易的對象象，然而而第七條條又規(guī)定定“國有有資產(chǎn)評評估范圍圍包括：：固定資資產(chǎn)、流流動資產(chǎn)產(chǎn)、無形形資產(chǎn)和和其他資資產(chǎn)”。。由此看看出，最最早的國國有資產(chǎn)產(chǎn)評估的的法律文文件并未未認(rèn)識到到作為交交易對象象的企業(yè)業(yè)與單項項資產(chǎn)之之間的差差異，因因此資產(chǎn)產(chǎn)評估一一開始對對企業(yè)價價值的概概念是建建立在企企業(yè)整體體資產(chǎn)之之上的，，而企業(yè)業(yè)整體資資產(chǎn)被認(rèn)認(rèn)為是企企業(yè)各單單項資產(chǎn)產(chǎn)的簡單單加總。?！顿Y產(chǎn)評評估操作作規(guī)范意意見（試試行）》》在第十十三章專專門對整整體企業(yè)業(yè)資產(chǎn)評評估進行行了規(guī)定定，指出出“整體體企業(yè)資資產(chǎn)評估估是指對對獨立企企業(yè)法人人單位和和其他具具有獨立立經(jīng)營獲獲利能力力的經(jīng)濟濟實體全全部資產(chǎn)產(chǎn)和負債債所進行行的資產(chǎn)產(chǎn)評估。。整體評評估的范范圍為企企業(yè)的全全部資產(chǎn)產(chǎn)和負債債”。對企業(yè)價價值錯誤誤認(rèn)識引引起的不不良后果果此種導(dǎo)向向造成評評估實務(wù)務(wù)上的偏偏頗，更更嚴(yán)重地地影響了了評估行行業(yè)的定定位，限限制了評評估的發(fā)發(fā)展，體體現(xiàn)在以以下幾個個方面：：企業(yè)評估估的對象象演化成成對企業(yè)業(yè)資產(chǎn)負負債表列列示資產(chǎn)產(chǎn)及負債債的評估估；會計處理理問題直直接影響響了評估估價值，，評估師師的大量量工作變變成了審審計工作作；資產(chǎn)評估估師的執(zhí)執(zhí)業(yè)隊伍伍主要由由財務(wù)人人員構(gòu)成成，評估估機構(gòu)為為控制經(jīng)經(jīng)營成本本，設(shè)備備、房產(chǎn)產(chǎn)、土地地等單項項資產(chǎn)評評估多聘聘用不懂懂評估的的專業(yè)技技術(shù)人員員完成，，嚴(yán)重影影響了評評估的執(zhí)執(zhí)業(yè)水平平，房產(chǎn)產(chǎn)、土地地評估業(yè)業(yè)務(wù)逐漸漸被房地地產(chǎn)評估估行業(yè)所所占領(lǐng)；；對會計報報表的評評估造成成對賬外外資產(chǎn)的的忽視和和遺漏，，評估不不斷地遭遭到質(zhì)疑疑；對貨幣資資產(chǎn)、應(yīng)應(yīng)付福費費、應(yīng)交交稅金等等不存在在評估估估價問題題的會計計科目采采用何種種評估方方法，成成為評估估理論上上一個尷尷尬的難難題；在報表列列示資產(chǎn)產(chǎn)評估價價值不能能體現(xiàn)企企業(yè)價值值的前提提下，證證監(jiān)會形形成了新新的發(fā)行行定價機機制，評評估報告告只能用用來設(shè)立立股份公公司，其其評估價價值不能能用來作作為發(fā)行行定價的的參考，，評估行行業(yè)錯失失了巨大大的證券券發(fā)行市市場；在報表列列示資產(chǎn)產(chǎn)評估價價值不能能體現(xiàn)企企業(yè)價值值的前提提下，評評估報告告只能做做為委托托方完成成國有資資產(chǎn)管理理部門相相關(guān)手續(xù)續(xù)的文件件，不能能為交易易方提供供有用的的定價參參考，喪喪失了股股權(quán)交易易市場的的有效需需求。《企業(yè)價價值評估估指導(dǎo)意意見》革革命性之之一，從根本本上扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了對企企業(yè)價值值概念的的認(rèn)識，，澄清了了企業(yè)價價值評估估所指的的對象，，即“企企業(yè)整體體價值、、股東全全部權(quán)益益價值或或部分權(quán)權(quán)益價值值”。此此概念的的引入并并非是我我國獨創(chuàng)創(chuàng)，在《《歐洲評評估準(zhǔn)則則》指南南7中指指出，評評估師應(yīng)應(yīng)當(dāng)將企企業(yè)價值值評估業(yè)業(yè)務(wù)分為為兩類，，一類是是評估企企業(yè)價值值（enterprisevalue）），即企企業(yè)的整整體價值值，另一一類是評評估權(quán)益益價值（（equityvalue）。企業(yè)整體體價值指指股東權(quán)權(quán)益與有有息債務(wù)務(wù)之和，，即企業(yè)業(yè)的整體體價值是是由股東東投入資資本和籌籌集的有有償資金金共同創(chuàng)創(chuàng)造的。。引入企企業(yè)整體體價值的的意義，，在于評評估中應(yīng)應(yīng)區(qū)分股股東權(quán)益益創(chuàng)造價價值與股股東貸款款成本，，將國際際上已成成熟的資資本資產(chǎn)產(chǎn)定價模模型引入入國內(nèi)的的評估實實務(wù)。股東全部部權(quán)益價價值，即即企業(yè)整整體價值值中由全全部股東東投入資資產(chǎn)創(chuàng)造造的價值值，本質(zhì)質(zhì)上是構(gòu)構(gòu)造企業(yè)業(yè)（法人人實體））的一系系列的經(jīng)經(jīng)濟合同同與各種種契約中中蘊含的的權(quán)益，，而非會會計報表表上反映映的資產(chǎn)產(chǎn)與負債債相減后后凈資產(chǎn)產(chǎn)的價值值。引入入股東全全部權(quán)益益和部分分權(quán)益價價值的意意義，在在于明確確地將股股權(quán)作為為評估的的對象，，而非過過去將凈凈資產(chǎn)這這樣一個個會計科科目作為為評估的的對象，，同時說說明了部部分股東東權(quán)益與與全部股股東權(quán)益益之間并并非一個個簡單的的按持股股比例的的計算關(guān)關(guān)系，還還存在著著控制權(quán)權(quán)溢價和和少數(shù)股股權(quán)的折折價問題題?！镀髽I(yè)價價值評估估指導(dǎo)意意見》革革命性之之二罷除了成成本法在在企業(yè)價價值評估估中的壟壟斷地位位，強調(diào)調(diào)了收益益法和市市場法是是企業(yè)價價值評估估最為適適用的方方法，同同時對使使用各種種方法提提出了具具有操作作性的規(guī)規(guī)定。在市場法法方面，，具體有有提出采用用市場法法可使用用參考企企業(yè)比較較法和并并購案例例比較法法，明確確指出市市場比較較案例的的來源可可以是上上市公司司，也可可以是市市場上可可收集資資料的買買賣、收收購及合合并公司司。改變變了以往往實務(wù)界界認(rèn)為資資本市場場尚不活活躍，無無法收集集交易案案例的傳傳統(tǒng)觀念念，為市市場法的的使用提提供了具具有操作作性的思思路。提出具有有可比性性的公司司應(yīng)當(dāng)是是屬于同同一行業(yè)業(yè)、或受受相同經(jīng)經(jīng)濟因素素影響的的公司，，同時要要求對參參考企業(yè)業(yè)報表進進行分析析調(diào)整，，使其與與委估企企業(yè)報表表具有可可比性。。提出選擇擇、計算算、使用用價值比比率應(yīng)考考慮的因因素。在收益法法方面，，具體有有提出采用用收益法法可使用用收益資資本化法法和未來來收益折折現(xiàn)法兩兩種具體體方法。。未來來收益折折現(xiàn)法往往往適用用于成熟熟的企業(yè)業(yè)，基于于對其正正常經(jīng)營營的預(yù)測測，其收收益通常常是穩(wěn)定定的和可可預(yù)測的的。提出了預(yù)預(yù)期收益益可以采采用多種種口徑，，包括現(xiàn)現(xiàn)金流量量、各種種形式的的收益或或現(xiàn)金紅紅利等，，打破了了傳統(tǒng)上上只用凈凈利潤作作為預(yù)期期收益的的傳統(tǒng)觀觀念。提出在預(yù)預(yù)測過程程中委托托方、相相關(guān)當(dāng)事事方和評評估機構(gòu)構(gòu)的相互互配合和和溝通。。委托方方和相關(guān)關(guān)當(dāng)事方方應(yīng)提供供委估企企業(yè)未來來經(jīng)營狀狀況和收收益狀況況的預(yù)測測，評估估機構(gòu)應(yīng)應(yīng)對其進進行必要要的分析析、判斷斷和調(diào)整整，確信信其合理理性，并并在此基基礎(chǔ)上確確定其他他重要參參數(shù)，得得出評估估結(jié)論。。區(qū)分了了資產(chǎn)評評估收益益預(yù)測與與審計盈盈利預(yù)測測審核，，在委托托方與中中介機構(gòu)構(gòu)責(zé)任劃劃分方面面的不同同。提出折現(xiàn)現(xiàn)率和資資本化率率的確定定原則，，應(yīng)考慮慮利率、、市場投投資回報報率、加加權(quán)平均均資本成成本及委委估企業(yè)業(yè)、所在在行業(yè)的的特定風(fēng)風(fēng)險等因因素確定定，回應(yīng)應(yīng)了目前前評估行行業(yè)內(nèi)對對折現(xiàn)率率和資本本化率考考慮因素素的不同同爭論。。在成本法法方面，，具體有有提出成本本法評估估的范圍圍，應(yīng)當(dāng)當(dāng)包括被被評估企企業(yè)所擁擁有的所所有有形形資產(chǎn)、、無形資資產(chǎn)以及及應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)的負負債。此此規(guī)定真真正從企企業(yè)擁有有權(quán)益的的角度揭揭示出評評估對象象，而非非以往將將評估對對象對應(yīng)應(yīng)為會計計科目。。提出企業(yè)業(yè)價值評評估中所所采用的的成本法法，其實實質(zhì)就是是資產(chǎn)基基礎(chǔ)法，，就是將將構(gòu)成企企業(yè)的各各項資產(chǎn)產(chǎn)進行評評估或調(diào)調(diào)整，將將結(jié)果加加合后減減去企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)的全全部負債債，各項項資產(chǎn)可可以根據(jù)據(jù)情況選選用適當(dāng)當(dāng)?shù)木唧w體評估方方法。消消除了以以往對會會計科目目確定評評估方法法的尷尬尬局面。。提出長期期投資項項目是否否單獨評評估的原原則，是是其對企企業(yè)價值值的影響響程度，，而非其其是否為為委估企企業(yè)的控控股單位位。給予予評估機機構(gòu)根據(jù)據(jù)重要性性原則判判斷評估估范圍和和工作量量的可能能?！镀髽I(yè)價值值評估指導(dǎo)導(dǎo)意見》革革命性之三三引入了國際際上一些成成熟的企業(yè)業(yè)價值評估估的理念，，使中國的的企業(yè)價值值評估盡早早與國際接接軌。目前前，國外投投資人在國國內(nèi)投資時時，往往不不相信國內(nèi)內(nèi)評估師的的勝任能力力，但限于于中國評估估市場對國國外評估機機構(gòu)的資格格限制，在在中國企業(yè)業(yè)聘請國內(nèi)內(nèi)評估機構(gòu)構(gòu)的同時，，仍聘請外外資機構(gòu)對對評估結(jié)果果進行復(fù)核核，由于過過去對企業(yè)業(yè)價值評估估沒有一套套成熟的體體系，國內(nèi)內(nèi)的評估師師對評估中中出現(xiàn)的問問題不能尋尋求合理的的解決途徑徑，而常常常遭到外資資機構(gòu)的質(zhì)質(zhì)疑。國際際企業(yè)價值值評估理念念的引入，，使中國的的評估師少少走彎路，，迎接國際際資本市場場對國內(nèi)評評估業(yè)的挑挑戰(zhàn)。這些些先進的理理念包括：：1、對財務(wù)務(wù)報告的分分析、調(diào)整整和利用；；2、收益法法前提下，，對非經(jīng)營營性資產(chǎn)、、負債和溢溢余資產(chǎn)進進行單獨分分析；3、持續(xù)經(jīng)經(jīng)營前提下下企業(yè)價值值與清算前前提下企業(yè)業(yè)價值的關(guān)關(guān)系；4、多種業(yè)業(yè)務(wù)狀況下下分別分析析的原則；；5、控股權(quán)權(quán)溢價和少少數(shù)股權(quán)折折價；6、流動性性對企業(yè)價價值的影響響?！镀髽I(yè)價值值評估指導(dǎo)導(dǎo)意見》革革命性之四四報告披露方方面與以往往的相關(guān)規(guī)規(guī)定有了質(zhì)質(zhì)的區(qū)別。。強調(diào)了報報告應(yīng)披露露的重要信信息，從評評估報告使使用人的角角度，提出出對報告披披露內(nèi)容的的基本要求求。由于資資產(chǎn)評估報報告準(zhǔn)則一一直未出臺臺，在該指指導(dǎo)意見中中指出應(yīng)““根據(jù)相關(guān)關(guān)評估準(zhǔn)則則和本指導(dǎo)導(dǎo)意見編制制并由所在在機構(gòu)出具具評估報告告”。指導(dǎo)導(dǎo)意見從報報告披露的的內(nèi)容方面面進行了較較為詳細的的規(guī)定，而而未對報告告形式進行行任何的規(guī)規(guī)定。與９９１號文相相比增加的的內(nèi)容包括括：１、評估報報告使用者者；２、價值類類型和定義義；３、評估假假設(shè)和限制制條件；４、評估程程序?qū)嵤┻^過程和情況況。《企業(yè)價值值評估指導(dǎo)導(dǎo)意見》尚尚待解決的的問題1、一些新新的概念如如何理解和和定義，如如有形資產(chǎn)產(chǎn)、溢余資資產(chǎn)、控股股權(quán)、少數(shù)數(shù)股權(quán)、價價值比率等等。盡早出出臺相關(guān)釋釋義，幫助助廣大評估估師對指導(dǎo)導(dǎo)意見形成成正確的理理解；2、實務(wù)上上仍存在操操作上的困困難，如溢溢價、折價價、流動性性等因素的的考慮，必必然需要大大量的案例例數(shù)據(jù)作支支持，而國國內(nèi)的數(shù)據(jù)據(jù)和相關(guān)研研究相對匱匱乏。但這這些思路的的提出必將將引導(dǎo)國內(nèi)內(nèi)企業(yè)價值值評估的理理論研究和和實務(wù)探索索。3、與現(xiàn)行行法規(guī)的接接口問題一一直是困擾擾準(zhǔn)則制定定工作的難難題。如在在報告披露露方面于91號文的的銜接、收收益法和市市場法評估估結(jié)論如何何滿足《公公司法》關(guān)關(guān)于投資注注冊資本金金的規(guī)定等等。4、與未出出臺準(zhǔn)則的的相互關(guān)系系。由于評評估程序準(zhǔn)準(zhǔn)則、評估估報告準(zhǔn)則則尚未出臺臺，《企業(yè)業(yè)價值評估估指導(dǎo)意見見（試行））》中的相相關(guān)內(nèi)容仍仍需在一系系列相關(guān)準(zhǔn)準(zhǔn)則出臺后后得到更全全面的理解解。5、價值類型型的問題仍