全佳福品牌市場項目營銷推廣方案

全佳福品牌批發(fā)市場項目營銷推廣方案深層思考的結晶壹加貳聯合不動產全佳福品牌批發(fā)市場營銷策略架構表核心關鍵的難題在哪？我們的工作：1、了解市場2、自我認知3、項目定位4、營銷策略5、推廣策略Part1了解市場六安六安依山襟淮，承東接西，區(qū)位優(yōu)越。東與省會合肥市相連，南與安慶市接壤，西與信陽市毗鄰，北接淮南市、阜陽市。貫淮淠而望江海，連鄂豫而銜中原，是大別山沿淮經濟區(qū)的中心城市?，F轄金安、裕安兩區(qū)和壽縣、霍邱、金寨、霍山、舒城五縣，以及省級六安經濟技術開發(fā)區(qū)和葉集改革發(fā)展試驗區(qū)。全市188個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、8個街道?？偯娣e1.8萬平方公里。2007年末六安市總人口為695萬人，人口自然增長率為4.22%，城市人口持續(xù)增長，從人口規(guī)模來看，六安市人口規(guī)模已位于安徽省前列。四條高速：寧西高速、商景高速、合武高速、合阜高速三條國道：312國道、105國道、206國道三條鐵路：寧西鐵路、滬漢蓉鐵路、阜陽--六安--安慶 一條航道：淠淮航道縱橫全境機場：六安至合肥駱崗機場僅需1小時，交通十分便捷公路：四通八達，公路通車總里程8426城市發(fā)展規(guī)劃1、合六巢享受“同城”待遇構建省會經濟圈，圈內各個城市的通訊、金融等都要突破行政壁壘，合肥、六安、巢湖三地市民未來能夠在諸多方面享受到“同城”待遇，省會經濟圈內實現“五同”，就是交通同管、信息同享、水利同修、金融通兌、城市同建。在通信方面，取消用戶的長途、漫游費，三地通話按當地市話標準計費。在交通方面，合六巢之間取消收費站，發(fā)展一小時大公交。實現三市金融的通融通兌，可以開通同城票據交換業(yè)務、免收異地存取款手續(xù)費。2、打造省會“旅游圈”目前，重點加強旅游景點聯結線路的建設，打通巢湖至萬佛湖、佛子嶺水庫、萬佛山和天堂寨的快速旅游道路。未來，“省會經濟圈”將以合肥市為中心、巢湖和大別山為依托、兩小時高速路程為半徑，構建泛巢湖國家級旅游區(qū)。3、建跨區(qū)域“經濟特區(qū)”成立一個跨行政區(qū)域的實驗區(qū)，建議由分屬合六巢三市的肥西縣三河鎮(zhèn)、廬江縣同大鎮(zhèn)、舒城縣杭埠鎮(zhèn)組成省會經濟圈的試驗區(qū)，可作為省會經濟圈內具有先試先行權的“新特區(qū)”。培養(yǎng)試驗區(qū)成為省會經濟圈高度融合的示范區(qū)、研究成果轉化基地、農民工回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)基地。規(guī)劃展望合六巢三市下轄12個縣，人口約占全省24%。按照三市“十一五”規(guī)劃，到2010年，GDP總量將占全省的30%。省會經濟圈要力爭成為全省經濟最具活力、輻射力最強的核心增長區(qū)域。房產市場1、當前房地產市場進入飛速發(fā)展階段六安房地產市場起步較晚，得益于區(qū)域城市化進程不斷加快，舊城改造日益推進，房地產市場一直處于快速上升的發(fā)展時期。特別是合巢六經濟圈的帶動以及合六葉高速公路的貫通的利好因素刺激，六安的房地產市場異?；鸨M入飛速發(fā)展期。2、房地產市場開發(fā)量持續(xù)增長，市場競爭激烈去年以來是六安市住宅市場上的供應量快步向前的一年，全年可供銷售的商品房約117萬㎡，主要集中于城南區(qū)一帶，這一區(qū)域20萬㎡以上大盤將近5個，另外還有其他板塊和市中心的樓盤，開發(fā)量的持續(xù)增長必將加劇六安市房地產市場的競爭。3、開發(fā)商實力的競爭加劇，進入品牌比較時期六安市房地產市場的持續(xù)火爆，吸引了大批實力開發(fā)商進入，如華泰及成功置業(yè)，他們帶來了先進的開發(fā)經驗和開發(fā)理念，吸引著六安市居民的目光。同時大量高品質大盤上市，使得整體市場的主導方向已轉向品牌的營造和比較階段。4、產品層次逐步完善，建筑形式逐步多元化2005年前，六安房地產市場上開發(fā)的項目，基本以多層為主；但是到2007年2008年，市中心板塊如濱河御景、六州首府相繼開發(fā)純高層項目，城南板塊也逐步向著品質大盤的方向發(fā)展；和順·名都城、上城國際、龍湖山莊、香格里拉花園、錦繡華府等超級大盤，種種跡象表明，六安市房地產開發(fā)的產品層次將逐步完善，建筑形態(tài)也將趨于多元化。6、居民進入理性消費時期，住宅市場整體去化良好六安市目前的樓盤只要定位合理，大多數銷售狀況都比較好。另一方面隨著市場供應量的加大，居民的購房需求得到部分有效釋放，開始進入理性購房消費階段，使得開發(fā)商開始重視項目的前期定位和策劃，注重小區(qū)品質的提升。7、以自主需求為主，投資市場尚未形成六安城市規(guī)模較小，房地產市場處于一個初步較快發(fā)展階段，內部可以推動投資的資源少，因此，市場購買類型依然處于自用為主的較單一狀態(tài)，投資也是以投資商鋪為主。住宅投資目前市場還沒有形成，整體市場仍然是自買自用的狀況。市場供求分析1、土地供給分析土地供應量巨大，城南及新區(qū)成供應重點土地供應列表年份全市（畝）20062602其中城南（1110）200718522007及2008年上半年出讓的土地加市場存量，預計未來幾年將會有400萬平米的銷售面積，按照六安每年銷售的面積約100萬平米來看，市場供應量比大，具有一定的風險和壓力。2、市場供求趨勢分析■房屋供求趨勢分析——市場供給量不斷加大，有效需求呈遞減趨勢——目前六安市區(qū)人口31萬左右，人均居住面積15㎡左右，根據城市規(guī)劃要求，到2010年城市人口將達到40萬人，按人均住房面積在25㎡計算，將需要近550萬㎡的住房，每年有100萬方左右的市場需求量。但是，持續(xù)上漲的房價限制了部分市場需求，使得有限需求呈現遞減趨勢。——六安正處在城市拆遷改造和新城建設階段，老城區(qū)拆遷量較大，南部新城建設土地供應量增加，未來幾年內將處在房地產市場供給的高峰期。3、市場價格分析房價大幅上漲，拐點尚未呈現1999年9月，六安撤地設市，房地產市場從2000年后正式開始起步發(fā)展。在這短短的五年多時間里，房價已經有了較大幅度的上漲，從最初的980元/㎡漲至現在的3050元/㎡。從目前市場情況來看，房價拐點尚言之過早。本部分結論：從總體上看，六安房地產市場發(fā)展的動力主要有來自于經濟環(huán)境趨好，宏觀政策有力驅動，城市化加快和城建拉動等因素。預計今年六安房地產市場將繼續(xù)受有利因素的影響，前景依然看好。六安市商業(yè)狀況分析1、六安歷年社會消費品零售總額的比較結論： 近年來，隨著政府規(guī)劃和購物環(huán)境的改善，六安商貿業(yè)取得了的迅猛發(fā)展。社會消費品零售總額的增長幅度逐年加大，已經進入良性發(fā)展階段。六安商業(yè)業(yè)態(tài)及階段認識六安商業(yè)業(yè)態(tài)分為為街鋪、百貨公司、大型超市、連鎖專賣店、主題商場、專業(yè)市場等,規(guī)模由十幾平方至幾萬平方米不等。業(yè)態(tài)經營特點商場名稱百貨商場規(guī)模較大，品種齊全，毛利相對較高，多采用專柜經營方式白云商廈、商之都、金商都主題性商場經營品種限于一定主題國美電器、蘇寧電器等專業(yè)市場經營品種專業(yè)性較強義烏小商品市場，順達大市場，建材大市場等超市采用開放式貨架經營方式，主營家庭日常必需品，毛率低，客流量大蘇果超市等連鎖專賣店規(guī)模較小，利潤高夢特嬌、真維斯等六安商業(yè)正由快速發(fā)展向結構調整階段演進發(fā)展發(fā)展階段市場表現經營模式贏利模式標志節(jié)點起步期結構調整期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個居住區(qū)、交通匯聚點出現少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經營檔次、結構發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變規(guī)?；虡I(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場城市發(fā)展較為落后，市政配套設施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場、步行街出現由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，新世紀商業(yè)廣場出現大型商業(yè)機構進入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經營或出租為主商鋪基本市場化經營和銷售同時存在商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實現收益的最終手段，持有出租為主營業(yè)收入+租金收入營業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入3、目前六安商業(yè)格局六安市區(qū)商業(yè)格局主要包括市級商業(yè)中心、區(qū)級（城市次中心）商業(yè)中心（含亞區(qū)級商業(yè)中心）、特色商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)中心。根據六安城市總體規(guī)劃原則和商貿業(yè)發(fā)展定位，六安市區(qū)商貿流通業(yè)將形成“一心二群三區(qū)多街多點”的整體發(fā)展格局。一心：即由市級商業(yè)中心區(qū)塊，作為六安市本級輻射整個六安市域乃至周邊地區(qū)和縣（市）的市級商業(yè)和現代商務中心。二群：在皖西大道十里鋪到皋陶墓一線的城市東部，磨子潭路南段的城市西南部形成兩個專業(yè)市場群，服務輻射六安市域。三區(qū)：在城西南和城東各形成裕安、金安兩區(qū)的商業(yè)中心，成為市區(qū)的副商業(yè)中心；同時在城北形成一個亞區(qū)級商業(yè)中心，彌補城北區(qū)域相對偏離中心商業(yè)區(qū)和兩個副中心商業(yè)區(qū)的缺陷。多街：在中心城區(qū)形成一批具有特色的專業(yè)街。多點：形成與住宅、人口分布相適應的社區(qū)商業(yè)中心。結論：六安人均GDP、商品零售額和儲蓄額處于較快的增長水平，居民消費能力正在釋放的同時，消費潛力也在增強，六安現有商業(yè)格局由核心商圈、步行街、專業(yè)市場和大量的街鋪組成，六安商業(yè)正由快速發(fā)展向結構調整階段演進，市場表現為街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，六安市總體的商業(yè)布局已經完成。商業(yè)中心研究一、市級商業(yè)中心市級商業(yè)中心由老城區(qū)商業(yè)中心和新區(qū)商業(yè)中心構成。老城區(qū)商業(yè)中心以現有商業(yè)中心（即由皖西路、人民路、梅山路、解放路構成的區(qū)塊）為基礎，適當集中，并擴大規(guī)模，形成更為強大的城市中心區(qū)。以皖西路、解放路為主要軸線布置商業(yè)街，結合皋城廣場、人民公園，北向聯系文化館和博物館，西側連接新建的東大街商業(yè)街。改造提升現有大中型商場或購物中心，形成規(guī)模較大、檔次較高、功能齊全、服務配套、設施先進、錯位發(fā)展的態(tài)勢。通過公共設施的綜合布置，強化商業(yè)中心功能。運用城市土地配置的市場經濟機制，促進城市中心地段商業(yè)金融核心區(qū)的逐步形成。新區(qū)商業(yè)中心由解放南路、佛子嶺路和梅山南路和新淠河兩岸所構成。特別是依托新淠河兩岸建設一批上規(guī)模、上檔次的賓館、寫字樓，引入部分規(guī)?；徫镏行暮透邔哟畏諛I(yè)機構，確立在全市區(qū)商務中心的形象。緊鄰火車站的站前區(qū)從發(fā)展商品貿易市場起步，逐步向高檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)推進。依托火車站、汽車南站服務區(qū)的建設，天盈新城等居住區(qū)的形成，和行政中心建成后對該區(qū)域的帶動作用，在解放南路到梅山南路的佛子嶺路兩側逐步形成新的商業(yè)中心。該中心不僅服務于周邊居民，更服務于外來流動人口。市級商業(yè)中心功能定位分區(qū)基本特色功能定位主要結點老城區(qū)商業(yè)中心九墩塘現代商業(yè)區(qū)塊大眾化、多樣化、休閑化商業(yè)、商住、商務購物中心、步行街、華聯超市、街心公園、超市、信息傳媒鼓樓—東大街傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)塊休閑化、特色化商業(yè)、商住、旅游步行街、飲食小吃、專賣店新城區(qū)商業(yè)中心站前商業(yè)區(qū)塊高檔化、精品化商務、商住、商業(yè)WATER大酒店、站前服務區(qū)、步行街、專業(yè)百貨、精品購物、酒店服務、商務辦公、品牌銷售行政中心商業(yè)區(qū)塊綜合化行政、商務、商業(yè)行政服務中心、中高檔寫字樓、中檔商務餐飲店、行政辦公、金融商務服務二、區(qū)級商業(yè)中心目前六安將構建城西和城東2個區(qū)級商業(yè)中心，形成金安、裕安兩個城區(qū)商業(yè)副中心，服務于相應的城市分區(qū)。區(qū)級商業(yè)中心的業(yè)態(tài)設置原則為：鼓勵設置大型超市、專業(yè)店、專賣店、便利店、餐飲、文化娛樂網點、農貿市場；適度設置百貨店、倉儲式商場、生活服務網點。1、金安區(qū)商業(yè)中心位于七里站附近。目前該區(qū)域商業(yè)氣氛不足，設施簡單且少。規(guī)劃期內，努力培育發(fā)展，引導大型商業(yè)網點入駐該區(qū)域，并擴大大型商業(yè)網點（特別是有批發(fā)功能的商業(yè)網點）的輻射范圍；引進專業(yè)店、專賣店等品牌商品經營店鋪；規(guī)劃建設1～2條商業(yè)街；合理布局6~8個左右的社區(qū)商業(yè)網點，以中小型超市和農貿市場作為區(qū)內社區(qū)商業(yè)中心的主體，輔以便利店和社區(qū)配套的商業(yè)、服務業(yè)設施。爭取到2010年基本形成副中心商業(yè)區(qū)。2、裕安區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃在龍河路到天堂寨路之間的磨子潭路兩側建設裕安區(qū)商業(yè)副中心。近期以專業(yè)市場起步，逐步為高一級別的業(yè)態(tài)所替代。隨著西南部城市新區(qū)的開發(fā)和人口的集聚，該副中心可以向霍山路方向拓展。最終形成服務于城市西南以及裕安區(qū)西南部的商業(yè)中心。規(guī)劃期內，重點培育和發(fā)展1處綜合性超市和1～2條特色商業(yè)街，作為區(qū)域商業(yè)中心的主體。特色街建設以餐飲、摩托車修理等為主要業(yè)態(tài)；以中小型超市和農貿市場作為區(qū)內社區(qū)商業(yè)中心的主體，輔以便利店和社區(qū)配套的商業(yè)、服務業(yè)設施。3、城北九里溝亞區(qū)級商業(yè)中心亞區(qū)級商業(yè)中心將以定位于區(qū)級次中心為主，亞區(qū)級商業(yè)中心規(guī)模上比區(qū)級商業(yè)中心要小一些，服務人口也相對少一些，但在商業(yè)設施的檔次與功能上，要比社區(qū)商業(yè)功能區(qū)高與全面。到2010年，六安市區(qū)將建立1個亞區(qū)級商業(yè)中心。結合城北改造和淠河新村等的建設，在解放北路梅山北路交叉口以北區(qū)域形成區(qū)級商業(yè)中心，主要為周邊地區(qū)及城市北部地區(qū)服務。級次指標設置地域功能定位服務對象服務人口基本商業(yè)面積基本設置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)市中心商業(yè)區(qū)城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)，歷史形成的商業(yè)集聚地購物、文化、娛樂、休閑、旅游，并于金融商務結合國內外及本市消費者15萬平方米購物中心、大型百貨店、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂、餐飲旅館、金融服務、旅游服務、圖書報刊、郵電業(yè)區(qū)域商業(yè)中心居民聚居區(qū)、商務集聚區(qū)、公共交通集散地購物、文化、娛樂、休閑該地區(qū)及外來消費者15萬8萬平方米購物中心、超市、百貨店、文化娛樂、餐飲生活服務、圖書報刊、郵電業(yè)社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)人流集中、交通便利的地段保障該地區(qū)居民日常生活，提供必要的服務當地居民1～2萬超市、便利店、醫(yī)藥店、菜市場、餐飲生活服務、圖書報刊、郵電業(yè)新區(qū)商業(yè)中心城市規(guī)劃的新區(qū)中心商業(yè)區(qū)，人流集中，交通便利的地段購物、文化、娛樂、休閑、旅游與金融相結合新區(qū)居民，商圈輻射范圍及外來消費者10萬8萬購物中心、超市、百貨店、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂、餐飲旅館、金融服務、旅游服務、圖書報刊、郵電業(yè)結論：市級商業(yè)中心已基本形成，但尚未形成有輻射力的區(qū)級商業(yè)中心，商業(yè)布局體系不夠合理。作為具有一定規(guī)模的中等城市，目前除中心商業(yè)區(qū)外，還未在城市拓展區(qū)形成次級商業(yè)中心，商業(yè)活動過重地依賴中心商業(yè)區(qū)。市北郊，東七里站，梅山南路、解放南路、六佛路、環(huán)城西路等城市新區(qū)尚無大商家進入。這不僅給市民生活造成不便，而且也對市區(qū)的交通、環(huán)境等方面帶來了一系列的問題，城市的發(fā)展需要新的、更完善的中心。專業(yè)市場研究伴隨區(qū)域性貿易集散功能的增強，過去20多年來六安形成了以生活必需品、特色產業(yè)產品和部分原材料為主的專業(yè)市場類型。這些批發(fā)市場輻射本市和周邊縣區(qū)，為六安市的經濟發(fā)展、市場繁榮發(fā)揮了重要作用，但大部分專業(yè)市場基礎設施和交易方式落后，環(huán)境臟亂差，功能不專、區(qū)塊不明顯。雖然專業(yè)市場發(fā)展有區(qū)域經濟發(fā)展水平較低的根源，但總體上看，目前專業(yè)市場的類型不全，重復建設現象嚴重，成交額少，輻射能力不強，管理不規(guī)范。

規(guī)劃在市區(qū)形成兩個專業(yè)市場群。東部專業(yè)市場群設在皖西大道十里鋪到皋陶墓一線，重點發(fā)展工業(yè)品、原材料物質、汽車等專業(yè)市場；西南部專業(yè)市場群設置在磨子潭路南段，重點發(fā)展小商品、建材、五金裝潢等市場。另外，在北部九里溝發(fā)展蔬菜、糧油等批發(fā)市場。名稱地址類型建筑面積（平方米）營業(yè)面積（平方米）建設投資（千元）年成交額（萬元）就業(yè)人數（人）義烏小商品市場裕安區(qū)經濟園小百貨批發(fā)3500030000300040002000建材大市場齊云西路建材200001800017002000850南門農貿市場解放中路農副產品綜合市場1000080002000010000500紫竹林農貿市場紫竹林路農副產品綜合市場3800330042001000150裕安區(qū)建材批發(fā)市場磨子潭路建材4000380040003600160裕安公交商品市場解放南路百貨批發(fā)300028003800800120溫州裝飾建材市場大別山路15號建材14000100001200015000600大別山路瓜果市場大別山路34號瓜果60005000900018000240三里崗農貿市場六佛路農副產品200018001600300100瑤海家具城解放南路家具200018001600100085七里站市場東七農產品綜合市場3500300040001000100青年路市場青年路農產品綜合市場3500300090001600120金橋商貿城三里橋農產品綜合市場3000230080002000120六安大市場公安路工業(yè)品綜合市場4000350010000230060皖西商貿中心皖西路布匹市場420036001000400080皖西鋼材市場安豐路生產資料3000580070003600117皖西商城皖西西路批發(fā)市場450042001500220185長青路市場人民路小商品65006000400凌元市場解放南路小商品批零50004000120六安茶葉市場健康路茶葉批零50004500170鋼材市場皖西路55號批零15001000800200016機電產品市場皖西路55號批零70060050080023目前六安各主要市場基本狀況六安義烏小商品批發(fā)市場一、二期六安義烏小商品批發(fā)市場是裕安區(qū)2001年底引進的重點招商項目，項目一期占地80多畝，投資3000多萬元，建成店面800余間，于2002年10月28日竣工試營業(yè)，2004年2月正式開業(yè)。到2005年，該市場經營的商品90%來自義烏市場。市場運轉正常經過兩年多的運營，該市場800多個店面已全部或租或售給經營戶，入場經營率100%，市場已步入逐步繁榮發(fā)展軌道。

二期于2006年4月28日順利開業(yè)，占地面積41畝，建筑面積4萬平方米，與項目一期及周邊的順達大市場、永康大市場、財富廣場共同構建了中部地區(qū)規(guī)?？涨暗氖袌鰩Ш蜕藤Q流通集散中心，它們的建成，推動了裕安的快速發(fā)展，擴大了整個義烏小商品批發(fā)市場的規(guī)模，東、西區(qū)市場連體，占地100畝，商鋪約1500間，集服裝、鞋帽、布匹、五金家電、食品百貨為一體，是當前皖西及周邊地區(qū)規(guī)模最大的小商品批發(fā)市場，市場布局合理，配套設施完善，享受政府給予的多項優(yōu)惠政策。已成為公認的小商品批發(fā)中心。義烏小商品批發(fā)市場在交通上具有一定得的優(yōu)勢，物流系統(tǒng)已經基本完善，可以承攬來自各地的產品貨運。周邊市場情況：順達大市場，光彩國際大市場硬件設施：配套一般。沒有配置人行電梯和包括寬帶網在內的通訊系統(tǒng)等。面積：主要商鋪鋪位建筑面積在17-40平米之間。銷售價格：根據目前市場行情，價格約在4000~14000元/平方左右。租金價格：經與部分攤主溝通了解目前鋪位租金價格如下：一期：12000-25000/間/年；二期：6000-15000/間/年；總體來看，租金水平較樂觀。其他目前一、二期經營用房自買一半、租賃一半；一般只在一層經營，二層放貨，經營者的總投資金額大部分在10萬元以下，多為小規(guī)模投資、自主經營。目前在此經商的業(yè)主由三部分人組成，來源分別為六安市區(qū)，六安鄉(xiāng)鎮(zhèn)，浙江臺州等地的三方面業(yè)主。產品也主要批向六安底下的各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。經營狀況：出租率達到99%，人氣、環(huán)境、以及經營管理方面目前在六安市經營狀況最好六安大市場六安大市場（一、二期）項目是皖、浙企業(yè)聯合會副會長單位浙江臺州永安房地產公司開發(fā)投資、安徽浙東置業(yè)開發(fā)的。六安大市場一期商業(yè)建筑面積2.1萬平方米，約300間商鋪。二期項目是在一期的基礎之上興建的商住工程，總建筑面積為7.5萬平方米；其中商鋪建筑面積為3.6萬平方米。六安大市場第二期依托一期（商鋪地上二層，總建筑面積2萬平方米）已經成功的綜合大市場和強勁的人氣及購買力而興建的，其東面是與一期相連的商業(yè)步行街，南面是六安市的主干道皖西路，西邊是2006年六安市重點工程淠望路，北面是商流人氣旺盛的民惠路。六安大市場二期西、南、北三面環(huán)路進出方便，可以泊車一百余輛。由于靠近市區(qū)，交通一般，同時政府把常青路市場整體遷入了二期，因而整體經營狀況較好，但基本上是以零售為主，批發(fā)較少。面積：主要商鋪鋪位建筑面積在30平米左右；租金價格：經與部分攤主溝通了解目前鋪位租金價格范圍為：550-1500元/㎡/月，基本集中在700-1000元/㎡/月。劣勢（1）零售為主，檔次不高，主要是靠商品價格低吸引消費者。（2）缺少主力店，拉動不了價格空間和人氣。（3）交通條件限制了物流、倉儲等大型市場所必須的條件。六安市順達大市場六安市順達大市場占地面積99.74畝，總投資8000萬元，建筑面積88000平方米。以經營家具燈飾為主，兼營建材五金。六安市順達大市場，是磨子潭路市場帶義烏市場建成后，第二家大型專業(yè)市場，是六安市2005年十大重點工程之一。順達大市場開業(yè)期間，執(zhí)行二年內免工商管理費、國稅、地稅由市場統(tǒng)一支付，并免收一年物業(yè)管理費政策，目前租住率達到97%租金價格：經與部分攤主溝通了解目前各樓層鋪位租金價格如下：一層：25-45元/㎡/月左右；二層：15-20元/㎡/月左右三層：10-15元/㎡/月左右

六安國際光彩大市場六安國際光彩大市場是安徽振興集團投資１５億元，規(guī)劃用地５００畝，建筑面積為５０萬平方米的超大規(guī)模的綜合大市場。該項目分兩期建設，一期規(guī)劃用地面積270畝，建筑面積30萬平方米，已經交付使用。二期規(guī)劃用地面積190畝，建筑面積20萬平方米，目前正在建造，到2008年年底全部竣工。

六安國際光彩市場設計采用復合、立體式的建筑理念，地下建有10萬平方米的大型停車廣場和倉儲，另有2000多米的地下環(huán)繞隧道，一至二層為商業(yè)鋪面，一、二層之間立交環(huán)繞整個市場，三、四層為商務、辦公及寫字為一體。市場規(guī)劃有五金、建材、鋼材、石材、農機、茶葉、倉儲物流等近10類商業(yè)板塊。租售價格：經與部分攤主溝通了解目前鋪位租金價格如下：25-35元/㎡/月。其他市場自08年7月開業(yè)以來，總體經營情況較好，已經產生了一定的聚集和輻射效應，目前在該市場經營的客戶有部分是在溫州市場和該市場同時經營。據了解該開發(fā)商目前已把溫州市場經營權買斷，至年底溫州市場經營戶將全部遷移至該市場，這將對項目的推廣產生積極的影響。目前市場內的經營戶也基本是以六安本地為主，產品以批發(fā)為主，零售為輔。同時在區(qū)域內建材市場布局過于集中，市場規(guī)模趨于飽和的狀況下，結合六安實際情況，將三期項目規(guī)劃為茶葉批發(fā)市場，規(guī)避了同業(yè)競爭。經營狀況：市場整體共規(guī)劃有商鋪6000間左右。目前一期，二期銷售率為60%，出租率在35%左右。結論：六安現有專業(yè)市場規(guī)模趨于飽和，商業(yè)物業(yè)消化能力基本被釋放。市場建設缺乏整體意識和一盤棋思想，布局過于集中，低水平重復建設嚴重。專業(yè)市場檔次低而不專，缺乏網絡聯系。需要升級換代產品。Part2自我認知了解過去全佳福品牌批發(fā)市場規(guī)劃總建筑面積70000㎡。項目由于工程、定位、面積、市場環(huán)境以及代理公司等眾多因素的影響，一度呈現滯銷現象。在前期銷售中由于市場定位不明確，加之缺乏一定的營銷理念，至使項目銷售不利，以至于內鋪招商、銷售剩余缺乏賣點的存量房至今仍在銷售。周邊現況本地塊屬較成熟地塊，周邊交通網發(fā)達，同區(qū)同種業(yè)態(tài)物業(yè)林立，市場競爭激烈。因此本項目將面臨嚴峻的市場競爭和考驗。Part3項目定位定位三元素目標消費群~我們對誰訴求？商品競爭范疇~我們在什么樣的商品類別中競爭？利益點~客戶為什么要買我們的產品？要確認目標消費者，我們須先檢視——1、大環(huán)境暨市場現況，如何增加產品的滲透力2、競爭對手有何不利之處3、和競爭者比較—形象、特性、購買者輪廓有何不同之處4、是否有產品升值的潛力5、消費者行為的潮流與趨勢分眾的誕生“分眾”一詞是日本著名研究機構，博報堂生活綜合研究所于1985年提出（研究課題以社會生活為重點，尤其重在調查，分析消費者生活與心理的變化）它獲得日本流行語大獎肯定了這個名詞對社會變遷的解釋能力也肯定了它可能帶來的思維影響力……大眾化的消費社會正逐日崩潰以劃一性為基礎的大眾已經快要消失代之而起的是個別化、差異化的小群體，該研究所認為這是一種“被分割了的大眾”因而鑄造出此一名詞為“分眾”定位陳述品牌全佳福品牌批發(fā)市場勝過（寫下競爭對手的描述）訴求中低端商品、收入較低，只為生活的人群是針對……來說（寫下目標消費群的描述）區(qū)域內有一定身份，無需去他處購買品牌的人群因為（寫下品牌的策略性競爭優(yōu)勢）義烏一、二期及周邊成熟市場及皖西地區(qū)輻射中心的優(yōu)勢能提供（寫下能給予消費者的利益）義烏一、二期及周邊成熟市場及皖西地區(qū)輻射中心的優(yōu)勢以高價值，低價格,實現大家投資經商的渴望。整體定位啟動皖西資本時代的商業(yè)航母主樓招商定位：根據本項目前期銷售、招商及本區(qū)域特定的因素綜合考量，本項目如按照現有六安及周邊縣區(qū)的品牌能力不足以支撐整個主樓的去劃，必須借助外力進行品牌嫁接和扶植。如與義烏政府聯合，使“義烏小商品市場”這一品牌走出義烏，走進全佳福品牌批發(fā)市場，對于義烏政府與義烏小商品市場而言，達到品牌的推廣。對于本項目而言，借助這一現有的明星品牌，進行產品的宣傳推廣，達到招商與興旺市場的作用。借助品牌，吸引眾多浙江廠家直接在本項目設立安徽地區(qū)一級代理，從而使本項目成為浙江商品的一級交易市場。Y區(qū)招商定位Y區(qū)由于所處位置及平面布局，如按照常規(guī)商鋪進行銷售、招商難度較大。故在此區(qū)域思考方向在結合世界整體經濟危機，沿海加工制造業(yè)出口過高，人力成本過高，國家經濟發(fā)展中心偏移等幾方面因素綜合考量，定位以加工制造業(yè)的前店后廠或百貨類、IT類產品（山寨）類產品生產商產銷一條龍形式進行招商。Part4營銷策略全佳福品牌批發(fā)市場產權式投資方案定位《全佳福品牌批發(fā)市場》，并引進品牌商家統(tǒng)一經營的“產權式商城”投資模式。3、目標投資客戶群定位主力客戶群：六安區(qū)域中等與中等偏上收入的中年人群。（2）次主力客戶：合肥、南京市高收入人群、江蘇周邊市縣投資者。商鋪投資作為一種較穩(wěn)健型的投資模式，較適合以投資置業(yè)獲得固定期限，可保證回報的理智穩(wěn)健型投資者，同時同類案例操作實踐也證明中老年人群較青年族群成交更為踴躍。4、價格定位物業(yè)價格的制定是一個綜合而嚴謹的策略過程，在未對市場進行全面調研之前，制訂本業(yè)態(tài)的商鋪租賃價格顯然是不科學的?，F只針對商鋪的銷售價格進行初步定位：整個商城均價計劃6000元。*均價6000元各層均價水平層數面積（平方米）均價（元）總價（萬元）首層3073190002310153003323250001616427684500527354100627353600727353000827352500合計231146037.013954.098%銷售折扣5916.313674.95、商場主題經營定位：商場主題定位：一層主題：全佳福精品名店：對象：滿足白領、金領消費族群對品質生活的要求，同時也提供家庭主婦在日常家居消費之外的較高物質需求。產品：主要經營品牌服裝、珠寶、名表、高檔化裝品。理由：避免與大百貨業(yè)態(tài)相沖突，同時對消費者來講也是一種有益的互補；真正體現了購物中心的功能。可采取與商家提點分成的方式經營，獲取更大的收益。三、產權式投資方式1、全佳福品牌批發(fā)市場產權式投資模式具有以下主要特點：業(yè)主和投資者可以根據自身的實力投入資金，獲得相應的產權與收益權，業(yè)主所購買的商鋪，經營則委托經營公司統(tǒng)一經營，經營公司與義烏商品城或常熟服裝城、中山燈具城等品牌商家合作，利用其先進管理保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報。2、產權式投資方式核心優(yōu)點：投資有保障，因為有品牌商家和實力開發(fā)商的存在使得中小投資者的投資風險大幅度降低。最大程度降低置業(yè)門檻，能使投資者能夠以最輕松的方式投資商鋪，從而最大程度的擴大了顧客層面。高回報率，產權式商鋪投資在大大規(guī)避了投資風險的同時，依然具有了商鋪投資的傳統(tǒng)優(yōu)點---高投資回報率。3、操作關鍵：如何在最短時間內讓六安消費者接受《產權式商鋪投資》這一全新投資概念。如何在保證開發(fā)商利益的前提下降低置業(yè)門檻，使新模式得到普及。同時又給投資者以信心，相信能獲得穩(wěn)定的回報。四、投資回報分析1、對投資者的不同回報利率對發(fā)展商的影響假設一個A單位鋪位，面積10平方米，總價10萬元，實際租金水平是30元/平方米/月。成交條件：5成十年按揭。我們分別來比較投資回報率在6.5%，6.6%，6.8%，8%不同水平下發(fā)展商與投資者在前十年內的收益發(fā)展商收益（未考慮打折銷售，利息，管理費等情況）回報率總價（萬）十年收益（萬）十年付出（萬）實際收入（萬）相當于售價（元/平方米）實際總收入（萬）6.5%107100164116.6%.1077000161796.8%106.8.6800157178%1085600129432、投資者收益分析不同回報比率對投資者的影響根據上面分析，建議采用6.8%的方案，既保證了發(fā)展商的合理的收益，又保證了投資者在十年的供樓期內，回報率正好可以抵供樓款。而多出來的17元可以考慮稅的問題?；貓舐士們r首期5成5年一次性回報實付首期5成10年月供月回報回報與月供差額6.5%105549542-76.6%105549550+16.8%105549566+178%10541549667+117（2）6、8%的年回報率下，投資者投資分析仍假設三樓A鋪位，面積10平方米，總價10萬元，選擇5成十年的供樓方式。以下分析投資者的收益。投資者的回報分為2個階段，前十年的供樓階段和十年后收取租金階段。A、按揭方式投資分析供樓階段回報率總價首期5成5年一次性回報實付首期5成10年月供月回報5年總月供投資者實付回報與月供差額6.8%1051.75495663294048940+17在這一階段，投資者的利益體現在兩個方面：一次性回報5年，使投資者只要付出少量的資金就可以參與投資。再付5年月供，5年后回報抵供樓款。投資者實際付出不到總價的5成（48940）就可以完全擁有產權。10年到70年內的回報預計十年后租金水平每月租金收入60年租金收入商鋪增值收益總回報60元/平方米600元約43萬15萬58萬B、一次性付款方式投資分析：回報率總價折扣一次性付款5年一次性回報實付5~10年月回報5~10年總回報10年內月總付樓款10~70年總收益商鋪升值6.8%10萬9.8折9.8萬31850元66150元31850元34300元43萬15萬如果投資者選擇一次性投資的方式，在前十年內他只要付出相當1/3的樓款（34300）即可獲得一個總價10萬元的商鋪?？偨Y：在產權式投資的模式下，投資者前期付出3~5萬的投資，可獲得超過58萬元的投資回報。C、永不付月供方式投資分析：回報率總價首期10年回報5成10年月供每月回報每月毛利10年毛利6.8%10萬5萬6.8萬549元566元17元2040元此種方式的特點是購鋪不直接返還租金，租金每月由發(fā)展商代交投資者按揭款，投資者只需投資首期，10年不用交一分錢，10年后得到一個完整的具有60年產權的黃金商鋪。3、產權式商場運作關系圖：發(fā)展商發(fā)展商商鋪買賣商鋪買賣委托經營委托經營商鋪租賃商鋪租賃商鋪租賃商鋪租賃小業(yè)主經營單位租賃方小業(yè)主經營單位租賃方租金代交可代交月供租金代交可代交月供辦理按揭交月供辦理按揭交月供按揭銀行按揭銀行五大關系人在產權式商城運作模式中都承擔著各自的同