新城西尚海企劃推廣策略1020課件

新城·10-12月攻堅計劃之企劃推廣策略攻堅計劃整體營銷推廣核心營銷企劃渠道策略分階段營銷推廣計劃目錄前期營銷推廣回顧前期營銷推廣回顧大眾言證/平面媒體目的：最大受眾面，引爆市場。新聞晨報、新聞晚報、時代報、上海樓市、租售情報，每周一次，持續(xù)亮相。大眾言證/戶外看板目的：建立項目地位，引爆市場。1、嘉定汽車站戶外看板，攔截嘉定本地客群。2、滬嘉高速高炮，可攔截部分從市區(qū)客群。大眾言證/網(wǎng)絡(luò)目的：在網(wǎng)絡(luò)上針對潛在購買人群全方位攔截。具體網(wǎng)站：1、搜房網(wǎng)。以軟文及通欄的形式，主要針對有強烈欲望購房的人群。2、嘉定新城網(wǎng)。針對對嘉定新城有興趣的客群進行攔截，在新城項目欄，以軟文的形式。前期所有營銷推廣以公寓二房為主、洋房為輔，現(xiàn)公寓二房主體售罄，公寓三房及洋房三四五層為目前主推房源，所以，在接下來的企劃推廣上，我們要怎么做？媒體效果分析整體營銷推廣核心2010年營銷目標2010.10.20-12.31，我們總計需要2033組來人時間主推房源目標達成率目標套數(shù)來人比來人量2010.10.20-10.30公寓套洋房套50套1:8400人2010.11.13-12.17公寓216套80%173套1:5865人2010.12.18-12.31SOHO320套30%96套1:8768人外部環(huán)境對整體營銷推廣頗具挑戰(zhàn)性2010年我們面臨的營銷問題二：外患1）整體市場持續(xù)低迷，客戶觀望情緒較濃2）房產(chǎn)新政出臺不久，抑制了一部分剛性需求虹橋1號營銷企劃報告如何保證2033組的有效來人和實際成交量呢？制造話題維持人氣2010年本案營銷企劃的主要目標營銷企劃渠道策略四大營銷策略陣地營銷體驗式營銷精準營銷圈層營銷陣地營銷以走出去、請進來為主要目標，通過各種陣地戰(zhàn)吸引大量來人快樂主婦圍裙民以食為天。圍裙普遍用于家庭，是人們在烹飪和做家務(wù)時穿著的常用防護衛(wèi)生用品。配合新城西尚海LOGO，深得婦心。參考價：2-3元派單/巡展禮品建議1卷尺鑰匙扣鑰匙扣精致小巧、美觀大方，是人們每天隨身攜帶的日常用品。配合卷尺功能，深受喜愛。參考價：2-5元派單/巡展禮品建議2臺式便簽本隨時隨地寫下生活的點滴。配合臺歷，記錄過去、現(xiàn)在和未來。參考價：2-5元派單/巡展禮品建議3體驗式營銷把售樓處、樣板段、樣板房等打造成全面的體驗區(qū)，讓客戶在第一時間折服物業(yè)先行建立良好的第一印象，讓客戶倍感尊榮從小區(qū)大門、接待會館到樣板段、樣板房，物業(yè)保安、保潔管家都需按崗設(shè)置，并經(jīng)過統(tǒng)一接待培訓后方能上崗?！靶鲁俏魃泻！睉?yīng)以一個優(yōu)質(zhì)團隊的服務(wù)形象出擊，注重細節(jié)執(zhí)行，追求完美展現(xiàn)，讓項目以最完美的狀態(tài)為客戶提供服務(wù)。體驗式營銷圈層營銷對目標客戶采取有效的圈層營銷手段，形成圈層效應(yīng)，擴大項目的知名度和影響力圈層營銷平面媒體大眾媒體話題炒作平臺化，軟文持續(xù)化■新聞晨報、新民晚報、時代報：主要結(jié)合開盤等進行項目形象性宣傳■平面媒體（晚報、東早等）軟文炒作持續(xù)化，配合銷售及活動進行話題性營銷■雜志：利用租售情報、上海樓市等專業(yè)類雜志進行軟硬性結(jié)合的推廣

圈層營銷網(wǎng)絡(luò)媒體設(shè)立固定對外窗口，同時進行病毒性營銷■新城網(wǎng)站：結(jié)合現(xiàn)場工程進度、活動等實時更新■搜房網(wǎng)：硬性廣告與軟文宣傳相結(jié)合，并通過專題報道、博客、看房活動等進行多種合作■專業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷：與專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷公司合作，進行網(wǎng)絡(luò)的病毒性營銷，各個門戶網(wǎng)站的資源整合利用，通過項目論壇維護、熱門論壇的發(fā)帖、百度搜索排名靠前等方式形成網(wǎng)絡(luò)立體化炒作文本營銷通過各種文本維護老客戶，傳遞信息給新客戶■幸福快報：主要內(nèi)容為銷售信息、周邊配套更新、項目工程進度、活動展示等■產(chǎn)品白皮書：針對后期的SOHO公寓，對投資價值、居住舒適性進行全面梳理和深度分析■號外：結(jié)合銷售及活動節(jié)點，配合制作號外、夾報等物料，進行范圍性影響

圈層營銷活動營銷本年度營銷手段的重點，通過大量活動持續(xù)導入來人每月一次中/大型活動，小型活動穿插期間，保持現(xiàn)場熱度，持續(xù)進行話題營銷圈層營銷大中型活動主題小型沙龍活動主題紙藝制作養(yǎng)生之道風水講座插花藝術(shù)裝修藝術(shù)理財沙龍魔術(shù)表演【10月】【11月】【12月】糕點DIY茶藝鑒賞蛋糕毛巾蛋糕毛巾根據(jù)不同仿真造型可分為：糖果類、冰淇淋類、婚慶類、蛋糕類、卡通動物類、玫瑰花類等等，成為了時尚人士在婚慶、佳節(jié)的贈送個性創(chuàng)意禮品。除了觀賞性外，里面的毛巾產(chǎn)品還可以作為日常使用。

參考價：10-50元活動禮品建議1個性臺歷參考價：20-50元卷軸式橫向抽取式垂掛式活動禮品建議2參考價：20-50元金屬煙灰缸電子體重秤不銹鋼套杯其他建議商務(wù)名片盒活動禮品精準營銷針對目標客戶進行精準性投放，各個擊破，以有效的成本控制達到最大的營銷效果精準營銷短信利用專業(yè)數(shù)據(jù)庫與同策匯資源，結(jié)合銷售節(jié)點、活動等進行持續(xù)性投放

DM

建立精準的客戶地圖，搭建各個渠道最有效的數(shù)據(jù)庫資源，進行不定期投放老帶新

通過啟動睦鄰計劃，充分利用已購客戶資源商務(wù)臺座商務(wù)臺座集多種功能于一體，給現(xiàn)代工作和學習帶來很大便利，同時具有很好的裝飾效果，辦公及會議極佳。參考價：50-100元老帶新/抽獎禮品建議1烏金碳雕活性烏金碳雕藝術(shù)品，是將活性烏金碳成型后，經(jīng)傳統(tǒng)手工工藝雕刻，并以珍貴的純天然顏料著色，色彩古樸自然，賦予了高科技產(chǎn)品古雅的外形和濃厚的文化底蘊，是活性碳成型技術(shù)與傳統(tǒng)雕刻工藝的完美結(jié)合，在關(guān)注大眾健康的同時兼具裝飾功能，是一種既能清潔空氣又能美化環(huán)境的多功能環(huán)保產(chǎn)品。

參考價：50-100元老帶新/抽獎禮品建議2參考價：50-100元活瓷桐花養(yǎng)生高杯青花瓷茶具賽諾太空枕其他建議陶瓷電熱壺老帶新/抽獎禮品分階段營銷推廣計劃營銷階段不同，策略重點相應(yīng)不同時間推廣階段節(jié)點8.28新品推介會蓄水期三批開盤市場引爆期9.10教師節(jié)9.22中秋節(jié)圣誕節(jié)12.18開盤強銷期蓄水期8月9月10月11月12月四批開盤強銷期蓄水期五批開盤11.13開盤秋季房展會10.7開盤297套公寓80套洋房216套公寓320套SOHO主推房源強銷期蓄水期第一階段：強銷期+蓄水期10.20-11.12持續(xù)強銷，快速積累人氣，引爆11月第四批房源開盤營銷目標營銷主題營銷手段開盤逆市熱銷，洋房社區(qū)觀景公寓即將炫彩公開◆戶外：高炮、看板、引導旗、指示牌◆短彩信◆網(wǎng)絡(luò)◆DM◆紙媒：軟文炒作、開盤硬廣（11月初）物料準備◆樣板段包裝設(shè)計◆售樓處現(xiàn)場包裝設(shè)計（展板等）營銷手段◆銀行賬單◆活動：睦鄰計劃主題活動、看房活動◆巡展◆中介派單、海報等大眾滲透/平面媒體小眾滲透/DM/派單目的：針對嘉定本地的老社區(qū)進行進一步DM渠道滲透。并在嘉定樂購、羅賓森等地進行派單，攔截直效客群。小眾滲透/彩信/短信目的：逢重要節(jié)點，如節(jié)日、活動及銷售等節(jié)點，進行點對點的宣傳。選用方式：1、彩信。主要以銷售節(jié)點為主，針對產(chǎn)品特點的宣傳。2、短信。針對主推三房房源，進行產(chǎn)品賣點提煉。新城西尚海二期新品持續(xù)熱銷，約138㎡觀景三房倍受追捧，11號線白銀路站直達，大面寬視野，超高得房率，一次選擇，一步到位！小眾滲透/地鐵廣告目的：針對地鐵人群進行有力的攔截，也突出項目毗鄰11號線的交通樞紐優(yōu)勢。建議：11號線現(xiàn)有車站燈箱廣告位，更換畫面活動營銷/巡展活動目的：將項目走出去進行展示，近距離的接觸客群，更易引發(fā)客群的購買力。巡展活動建議：1、逢周末，在市（城）中心，如中山公園龍之夢、羅賓森進行巡展，攔截市中心及區(qū)域客群。2、銷售物料配合小禮品同步派發(fā)?；顒訝I銷/媒體看房活動目的：利用媒體客戶資源，集體參觀看房，增強現(xiàn)場人氣，促進成交。目的：主要針對新城老業(yè)主發(fā)放親友職業(yè)卡，促進老帶新的成交。活動內(nèi)容：活動營銷/睦鄰計劃所有已簽約并付定首期房款的新城業(yè)主，凡推薦一組新客戶成功認購，老客戶即可獲得1000元超市購物卡獎勵；新業(yè)主憑此卡可在案場優(yōu)惠的基礎(chǔ)上享受5000元總價的額外優(yōu)惠；老客戶憑此卡購房享受以上雙重優(yōu)惠。綠色環(huán)保手繪生活新城·西尚海睦鄰計劃主題活動方案建議（一）活動營銷/睦鄰計劃主題活動活動時間：2010年10月23日下午兩點（周六）活動地點：新城西尚海售樓處（內(nèi)部）嘉賓人數(shù)：50-60人（已購客戶、未購意向客戶）邀約方式：短信、電話邀請活動概況活動流程14：00—14：30嘉賓簽到，介紹活動概況14：30—14：35手繪T恤衫、帆布包、竹筷制作介紹14：35—15：35手繪T恤衫、帆布包、竹筷制作15：35—15：40最佳手繪制作評選15：40—15：50現(xiàn)場頒獎15：55活動結(jié)束，領(lǐng)取小禮品手繪T恤衫、帆布包、竹筷制作提供純白色T恤衫或帆布包、竹筷給每一組客戶，現(xiàn)場手繪，例如吉祥物，喜歡的卡通形象，喜歡的動植物等。之后挑選出5位畫的較好的客戶，由兩位繪畫老師及現(xiàn)場所有客戶評選出最佳的一組勝出。邀請兩位繪畫老師現(xiàn)場指導繪制，現(xiàn)場給每組客戶繪制卡通漫畫人物形象。白色T恤手繪竹筷活動內(nèi)容現(xiàn)場氛圍作品合影所有參與活動的客戶均可獲得積極參與禮品一份最佳手繪一二三等獎可分別獲得由新城西尚海提供的價值30-100元禮品現(xiàn)場頒獎新城·西尚海睦鄰計劃主題活動方案建議（二）“蟹”逅紅酒聆賞人生活動營銷/睦鄰計劃主題活動活動方式：品蟹+品酒活動時間：2010/10/30下午（周六）參與嘉賓：已購客戶、未購意向客戶邀請方式：電話、短信邀請活動概況總環(huán)節(jié)安排14：00~14：05主持人致開場詞、介紹活動流程15：05~15：20互動問答、大閘蟹及紅酒知識科普15：20~16：00紅酒+大閘蟹自助、全程小提琴演奏~16：00活動結(jié)束13：30~14：00嘉賓簽到、小提琴演奏活動流程活動內(nèi)容垂直品嘗：2007、2004赤霞珠干紅2款，在講師的引導下體驗不同年份同款干紅的顏色、香味、口感活動內(nèi)容大閘蟹品嘗：在講師的引導下體驗陽澄湖大閘蟹的顏色、香味、口感古典提琴全程演奏古典提琴拉奏，與項目風格相吻合，凸顯高貴優(yōu)雅的本質(zhì)在嘉賓簽到及自助盛宴全程，安排拉奏舒緩優(yōu)雅的音樂，烘托氣氛活動內(nèi)容現(xiàn)場氛圍現(xiàn)場氛圍時尚養(yǎng)生健康生活新城·西尚海睦鄰計劃主題活動方案建議（三）活動營銷/睦鄰計劃主題活動活動方式：秋季養(yǎng)生沙龍活動時間：2010/11/06下午（周六）參與嘉賓：已購客戶、未購意向客戶邀請方式：電話、短信邀請活動概況活動內(nèi)容秋季養(yǎng)生之食物由講師進行秋季養(yǎng)生食物科普，并派發(fā)養(yǎng)生食譜資料，同時提供養(yǎng)生食品供現(xiàn)場嘉賓品嘗?；顒觾?nèi)容秋季養(yǎng)生之運動秋季是運動鍛煉的大好時機，可根據(jù)個人情況選擇不同的運動項目進行鍛煉，如登山、打太極拳、游泳等，長期堅持可增強心肺功能。由講師進行秋季養(yǎng)生運動科普，并現(xiàn)場教學居家及辦公簡單養(yǎng)生動作?，F(xiàn)場氛圍第二階段：強銷期+蓄水期11.14-12.17持續(xù)強銷，快速積累人氣，引爆12月第五批房源開盤營銷目標營銷主題營銷手段洋房社區(qū)觀景公寓強勁熱銷，銀領(lǐng)SOHO即將炫目登場◆戶外：高炮、看板、引導旗、指示牌◆短彩信◆網(wǎng)絡(luò)◆DM◆紙媒：軟文炒作、開盤硬廣（12月中上旬）物料準備◆SOHO產(chǎn)品冊◆售樓處現(xiàn)場包裝設(shè)計（展板等）營銷手段◆銀行賬單◆活動：睦鄰計劃主題活動、看房活動◆巡展◆中介派單、海報等競品分析/萬達SOHO主訴求：小資本、低總價、大前景、配套特點：持續(xù)的媒體亮相：新聞晨報、新民晚報、上海樓市、租售情報，累計投放60余次。競品分析/晶鼎主訴求：挑高5.55米、精裝修、買一層送一層特點：自開盤以來，紙媒僅出街以上三篇，新民晚報、上海樓市、租售情報各一。銀領(lǐng)SOHO秀稿1銀領(lǐng)SOHO秀稿2時間：11月20日（感恩節(jié)）活動主題：感恩圣會情動家人活動目的：客戶維護及口碑傳播參加人員：已購客戶、未購意向客戶活動場地：售樓處現(xiàn)場活動內(nèi)容：酒會、慈善拍賣、表演、抽獎邀請方式：電話、短信邀請配合物料：背景板、指示牌、抽獎禮品等

客戶生日會活動營銷/睦鄰計劃主題活動

新城西尚?？蛻羯諘顒訝I銷/睦鄰計劃主題活動活動場地：售樓處現(xiàn)場活動內(nèi)容：酒會、慈善拍賣、表演、抽獎邀請方式：電話、短信邀請配合物料：背景板、指示牌、抽獎禮品等

時間：11月27日活動主題：花藝沙龍活動目的：客戶維護及口碑傳播參加人員：已購客戶、未購意向客戶

花藝沙龍第三階段：強銷期12.19-12.31借助SP活動穩(wěn)定現(xiàn)場人氣，持續(xù)強銷營銷目標營銷主題營銷手段銀領(lǐng)SOHO強勁熱銷◆戶外：高炮、看板、引導旗◆短彩信◆網(wǎng)絡(luò)◆DM◆銀行賬單◆活動：睦鄰計劃主題活動、看房活動◆巡展◆中介活動時間：12月1