從該案看房屋合同未辦理批準、登記手續(xù)是否當然不生效

第頁共頁從該案看房屋合同未辦理批準、登記手續(xù)，是否當然不生效？從該案看房屋合同未辦理批準、登記手續(xù)，是否當然不生效？案情：甲與乙簽訂一份房屋買賣合同，約定：甲將自己位于城區(qū)的一套單元樓房賣給乙，價值10萬元。合同簽訂后，乙將10萬元房款付給了甲，甲將房屋交由乙，并將房產(chǎn)證給了乙。之后，甲返悔，要求乙退還房屋，乙不同意，甲遂以房屋未進展過戶登記為由訴至法院，要求確認合同無效。對該房屋買賣合同是否有效，主要有兩種觀點。一種觀點認為：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》〔以下簡稱《房產(chǎn)法》〕第三十六條界定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給其別人的行為?！斗慨a(chǎn)法》第三十五條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應當辦理權屬登記。第六十條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記。”本案雙方雖簽訂了房屋買賣合同，乙也得到了該房，但雙方未進展過戶登記，故合同無效。另一種觀點認為：雙方所簽訂的合同，是雙方在平等、自愿、公平、誠信的根底上簽訂的，合同依法成立且生效。筆者同意第二種觀點。理由是：《中華人民共和國合同法》第四十四條第二款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，按照其規(guī)定”。第二款的規(guī)定顯然表達了國家對合同效力的干預原那么。要準確理解第二款的規(guī)定，應當明確合同成立與合同生效的不同。合同成立是一法律事實判斷問題，關系到合同存在與否；合同生效是一法律評價問題，關系到合同能否獲得法律所認許的效力。合同成立主要表達當事人的意志，表達合同自由原那么；合同生效那么表達國家的價值判斷，反映了國家對合同關系的干預。可見，第二款的規(guī)定，只是表達了國家對合同是否生效的干預，并不是對合同成立的干預，這種干預是建立在合同成立的根底上僅就其效力的干預。那么，未辦理批準、登記手續(xù)，合同是否當然不生效？筆者認為，應該結合法律規(guī)定，區(qū)別對待。____關于適用《中華人民共和國合同法》假設干問題的解釋第九條〔以下簡稱《解釋》〕規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的.，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定辦理登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉(zhuǎn)移?！薄督忉尅凤@然分成兩種情況來處理——一、法律、行政法規(guī)明確規(guī)定辦理批準登記手續(xù)才生效的，沒有辦理的，應當認定合同未生效。如《中華人民共和國擔保法》第七十九條規(guī)定“以依法可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權，專利權、著作權中的財產(chǎn)權出質(zhì)的，出質(zhì)人與質(zhì)權人應當訂立書面合同，并向其管理部門辦理出質(zhì)登記。質(zhì)押合同自登記之日起生效”。在處理這類合同時，法官應當特別注意辦理批準登記的最后截止時間，通常理解為到法院受理前應當為截止時間，但《解釋》將這一時間又給予了特別規(guī)定，即只有當事人在“法庭辯論終結前”仍未辦理的，才按未生效處理，旨在盡可能地充分“尊重當事人的意思自治，表達合同自由原那么”，但合同自由并非沒有限制，假設在“法庭辯論終結前”仍未辦理的，國家將依法進展干預，確認合同無生效。二、法律、行政法規(guī)雖明確規(guī)