房地產項目開發(fā)方案

房地產項目開發(fā)方案項目名稱：審核人：編制人：批準人：發(fā)布日期:編制單位：XXX商業(yè)廣場開發(fā)方案項目概況1.1項目名稱XXX房地產有限公司通過XX市政府掛牌出讓方式竟得該地塊土地使用權，按XX市政府的總體規(guī)劃要求，統(tǒng)一進行商業(yè)開發(fā)，建設為XX市一流的商業(yè)中心，本開發(fā)項目定名為“XXX·XXX商業(yè)廣場”。1.2項目位置XXX商業(yè)廣場位于XXX市區(qū)核心位置，在鼓樓西街北側。包含原縣政府、人大、武裝部、影劇院、公安局、法院和XXXXXX廣場，是XXX市交通、電信、政治、金融、文化、商業(yè)的中心區(qū)域。一期為1#～3#樓，建筑面積30500㎡，二期為4#—7#樓，建筑面積33700㎡，總投資近2億元。1.3項目占地面積XXX商業(yè)廣場按照XXX市國土資源局批準的宗地圖，占地面積33畝。1.4地形地貌和周邊環(huán)境（1）本項目是原政府幾大核心機構所在地，地勢平坦。（2）本項目東臨鼓樓東街、西臨商業(yè)北街、南臨鼓樓西街、直通中山街，北臨全國著名的歷史人文景觀高廟保安寺。（3）城市給排水、采暖、供電、有線電視、通訊管網距離本項目均在百米以內，聯(lián)接方便。2.本方案編制依據(jù)2.1國有土地使用證《中華人民共和國國有土地使用證》“衛(wèi)國用（2004）字第04號”。2.2建設用地規(guī)劃許可證2.3項目立項及經濟技術指標（1）XXX市計劃與經濟發(fā)展委員會立項批文“衛(wèi)計經發(fā)[2004]17號”（2）經濟技術指標：總占地面積2.2公頃，總建筑面積：6.42萬㎡共七棟建筑。一期三棟，建筑面積：30500㎡.二期四棟建筑面積33700㎡。3.本項目建設規(guī)劃3.1建設規(guī)模樓號建筑性質層數(shù)建筑面積（㎡）建筑造價（萬元）1商業(yè)樓+410108811.502商業(yè)樓-1+5190001583.93商業(yè)樓+55900491.84商業(yè)樓+56800568.25商業(yè)樓-1+56900630.46酒店-1+12136001133.747商業(yè)樓+31900160.73.2建筑標準（1）結構承重體系均采用砼框架，圍護隔墻均采用加氣砼砌體。大型商業(yè)建筑均安裝中央空調。（2）外裝修風格符合XXX人文歷史氣氛圍和相鄰建筑和諧、統(tǒng)一，具有現(xiàn)代感。請銀川市知名裝飾設計公司進行高規(guī)格設計。供水、供電、采暖均分戶計量，磁卡表計量，達到自動計量和收費的目的給商戶帶來極大的方便。5#、6#樓設有地下一層，平時可作地下商業(yè)、娛樂等營業(yè)場所，戰(zhàn)時可作為人防設施。4.本項目經濟效益評價4.1開發(fā)建設成本估算表（1）土地出讓金：1409元/㎡（2）采暖增容費40元/㎡（3）招投標費0.8元/㎡（4）工程質量監(jiān)督費2.0元/㎡（5）市政占道費0.2元/㎡（6）衛(wèi)生費0.3元/㎡（7）征地管理費18元/㎡（8）基礎設施配套費156元/㎡（9）設計費18元/㎡（10）地質勘探承載力試驗費3元/㎡（11）勞?；?7元/㎡（12）建設工程交易服務費4元/㎡（13）三通一平前期工程費18元/㎡（14）工程監(jiān)理費15元/㎡（15）房屋初始登記費1元/㎡（16）開發(fā)管理費及廣告費40元/㎡（17）建筑工程造價838.04元/㎡（18）外裝修費用120元/㎡（19）設備安裝費124.46元/㎡（20）建筑垃圾處置費1.5元/㎡（21）施工圖紙審查費3元/㎡（22）環(huán)保評估費1.5元/㎡（23）財務費用50.2元/㎡（24）稅金106元/㎡以上合計2997元/㎡4.2銷售收入估算表（1）商業(yè)房50600㎡×3436元/㎡=17386.16萬元（2）灑店13600㎡×1849元/㎡=2514.64萬元以上合計：19900.8萬元4.3經濟效益估算表（1）總收入19900.8萬元（2）總支出18983.94萬元經濟效益：盈利約916.86萬元4.4經濟評價（1）建設周期：XXXXXX商業(yè)廣場開發(fā)項目自2003年10月開始前期準備，至2007年12月全部投入使用，建設周期為50個月。（2）資金來源：企業(yè)自籌（3）投資收益率：91686÷18983.94=4.83%4.5結論開發(fā)建設XXX市XXX商業(yè)廣場項目，投資收益率與類似項目同行業(yè)收益率比較基本持平，按照本方案實施開發(fā)建設，經濟上是可行的。6本項目實施規(guī)劃6.1階段劃分和時間安排（1）規(guī)劃方案確定階段（開發(fā)科負責）2003年11月～2004年3月對擬建設項目規(guī)劃方案報批，項目的總體風格，建設標準，各單體的平面布局，建筑設計，資源利用，資金籌備方案等進行全面而詳盡的安排，并拿出各單體內的功能分區(qū)和平面圖，經公司確認后進行施工圖紙設計。辦理工程立項，報建等審批手續(xù)，同時積極組織進行拆遷安置，地質勘探等工程。（2）建設準備階段（開發(fā)科、工程科負責）2004年4月～2004年6月，1#～3#樓施工圖設計審查，工程招投標，三通一平等工作。（3）建設實施階段（工程科負責施工管理、銷售科負責售房、租賃）2004年7月～2005年8月，1#樓開工～主體完工，開盤；2005年3月～2005年11月，2#樓開工～主體完工，開盤；2005年4月～2006年1月，1#、2#樓裝修，安裝設備，招商；2005年10月～2006年2月，3#～7#完成拆遷；2006年3月～2007年12月30日，3#、4#、5#、6#、7#樓陸續(xù)開工，竣工，開盤銷售、招商。（4）竣工驗收階段（公司主管經理負責組織、各部門協(xié)調配合）2005年12月，1#樓竣工驗收；2006年1月，2#樓竣工驗收；2007年1月～12月，3#～7#樓陸續(xù)竣工，配套設施、外裝修全完。6.2項目目標（1）建設周期目標：2003年10月～2007年12月，建設周期50個月。（2）安全與文明施工在XXX市的每次大檢查評比中要力爭位于前列。（3）工程質量目標：①項目各單位工程質量均須符合國家現(xiàn)行驗收規(guī)范的規(guī)定，確?；A主體和結構可靠，爭創(chuàng)XXX市優(yōu)質工程。②相關配套設施、設備、運行方案，使用方便。編制單位：寧夏XXX房地產開發(fā)有限公司編制日期：二〇〇四年四月五日合同管理制度1范圍本標準規(guī)定了龍騰公司合同管理工作的管理機構、職責、合同的授權委托、洽談、承辦、會簽、訂閱、履行和變更、終止及爭議處理和合同管理的處罰、獎勵；本標準適用于龍騰公司項目建設期間的各類合同管理工作，廠內各類合同的管理，廠內所屬各具法人資格的部門，參照本標準執(zhí)行。2規(guī)范性引用《中華人民共和國合同法》《龍騰公司合同管理辦法》3定義、符號、縮略語無4職責4.1總經理：龍騰公司經營管理的法定代表人。負責對廠內各類合同管理工作實行統(tǒng)一領導。以法人代表名義或授權委托他人簽訂各類合法合同，并對電廠負責。4.2工程部：是發(fā)電廠建設施工安裝等工程合同簽訂管理部門；負責簽訂管理基建、安裝、人工技術的工程合同。4.3經營部：是合同簽訂管理部門，負責管理設備、材料、物資的訂購合同。4.5合同管理部門履行以下職責：4.5.1建立健全合同管理辦法并逐步完善規(guī)范；4.5.2參與合同的洽談、起草、審查、簽約、變更、解除以及合同的簽證、公證、調解、訴訟等活動，全程跟蹤和檢查合同的履行質量；4.5.3審查、登記合同對方單位代表資格及單位資質，包括營業(yè)執(zhí)照、經營范圍、技術裝備、信譽、越區(qū)域經營許可等證件及履約能力（必要時要求對方提供擔保），檢查合同的履行情況；4.5.4保管法人代表授權委托書、合同專用章，并按編號歸口使用；4.5.5建立合同管理臺帳，對合同文本資料進行編號統(tǒng)計管理；4.5.6組織對法規(guī)、制度的學習和貫徹執(zhí)行，定期向有關領導和部門報告工作；4.5.7在總經理領導下，做好合同管理的其他工作，4.6工程技術部：專職合同管理員及材料、燃料供應部兼職合同管理員履行以下職責：4.6.1在主任領導下，做好本部門負責的各項合同的管理工作，負責保管“法人授權委托書”；4.6.2簽訂合同時，檢查對方的