2023年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》模擬試卷三

2023年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》模擬試卷三[問答題]1.甲上市公司為收購其大股東某（江南博哥）處空置的商業(yè)用房，委托乙評估機構(gòu)對該商業(yè)用房進行估價。由于甲上市公司要求出具評估報告的時間短，乙評估機構(gòu)未能對該商業(yè)用房進行實地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細狀況，并詢問了其評估期望值。估價中選用收益法為主要的估價方法，搜集了3宗類似房地產(chǎn)，分別測算得到該商業(yè)用房的月租金為280元／m2、300元／m2和350元／m2，然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元／m2作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30%的運營費用后，求出年凈收益為2940元/m2，再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率測算出了該商業(yè)用房的市場價值。要求：（1）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素有哪些？（2）上述估價工作中有哪些錯誤或不當之處？參考答案：(1)本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況包括地段繁華程度、交通條件、臨街狀況、樓層；影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況包括建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無形價值。(2)本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。1）乙評估機構(gòu)未能對該商業(yè)用房進行實地查勘，直接根據(jù)甲上市公司提供的該商業(yè)用房的全面詳細狀況進行評估不當，估價師必須進行實地查勘，了解房地產(chǎn)的實際狀況、周邊環(huán)境、市場氛圍，才能準確估價。直接使用甲提供的資料，是一個實際價值，而估價應該使用市場平均價格水平。2）租金的選取根據(jù)最高最佳利用原則選取350元／m2，不正確；應該給出依據(jù)，使用平均值或加權平均法，而且3個比較實例差異較大。3）計算有效毛收入時沒有考慮空置率，題目信息已經(jīng)說明是某處空置的商業(yè)房產(chǎn)，后面沒有進行空置率的計算。4）選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率，不正確；收益法的計算是選用報酬率，報酬率不能等同于折現(xiàn)率，不能用銀行貨款利率。[問答題]2.甲公司擁有的某汽車加油站，于1年前進行了裝修改造，站內(nèi)建有營業(yè)樓及加油棚各一幢，有若干個儲油罐、加油機和加油槍?，F(xiàn)因公司經(jīng)營方向調(diào)整，甲公司擬放棄加油站業(yè)務，為此轉(zhuǎn)讓該加油站，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該加油站的市場價值。（1）該估價項目的估價對象范圍具體應包括哪些？（2）乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)應要求甲公司提供哪些資料？參考答案：(1)本題考查的是加油站的估價。該估價項目的估價對象范圍具體應包括：加油站土地；營業(yè)樓及加油棚各一幢及其裝修；儲油罐、加油機、加油槍等機器設備；特許經(jīng)營權等無形資產(chǎn)。也可約定不包括動產(chǎn)的房地產(chǎn)評估。(2)本題考查的是加油站的估價。乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)應要求甲公司提供下列資料：1）企業(yè)合法經(jīng)營資料：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營許可證；2）房地產(chǎn)合法資料：土地使用權證、房屋產(chǎn)權證；3）加油站基本資料：油罐數(shù)量、容量、儲備汽油類型、房屋裝修情況、機器設備規(guī)格型號、折舊情況；4）財務經(jīng)營狀況資料：近三年財務報表、企業(yè)經(jīng)營收益資料（包括每天加油量、油價、每天銷售油量）、經(jīng)營費用資料（進貨成本、進貨次數(shù)等）；5）特許經(jīng)營權的資料：是否存在成品油特許經(jīng)營權帶來的超額利潤。[問答題]3.李某于2018年7月預購了一幢總售價為500萬元的別墅，并先后向開發(fā)商支付了450萬元。該別墅于2019年7月竣工后，李某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設施，進行了重新裝修，又花費了80萬元。2019年9月為籌集資金，欲以該別墅向銀行申請抵押貸款，并于2019年9月10日委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該別墅進行價值評估。此時與原裝修水平相同的別墅的正常市場售價為540萬元，李某認為自己又花費了80萬元進行重新裝修，因此自己這幢別墅的評估價值應該為620萬元，并就這一想法與甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)溝通，希望能夠按照這個價格評估。要求：（1）房地產(chǎn)估價師應如何回復李某的要求？（2）李某上述觀點是否正確？并說明理由。參考答案：(1)房地產(chǎn)估價師不能承諾按李某預期的620萬元進行估價；房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)應按照獨立、客觀、公證的原則進行估價，不得按估價委托人或其他個人、單位的高估或低估要求進行估價，且不得按預先設定的價值或價格進行估價；不能為了承攬業(yè)務而迎合估價委托人的要求，使估價結(jié)果畸高或畸低。(2)李某上述觀點不正確，不能按2019年9月與原裝修水平相同的別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用來確定評估值，因為重新裝修時會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以裝修后的房地產(chǎn)價值并不等于簡單的成本相加，應按別墅裝修后的社會平均成本進行估價才是科學合理的。[問答題]4.下列估價結(jié)果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分）封面（略）致估價委托人函××公司：受貴公司委托，我公司根據(jù)房地產(chǎn)估價有關法律法規(guī)和標準規(guī)范，本著獨立、客觀、公正的原則，按照科學、公允的方法，為確定估價對象抵押貸款額度提供參考依據(jù)，對貴公司所屬估價對象房地產(chǎn)的抵押價值進行了評估。我公司估價人員在貴公司配合下，對估價對象進行了實地查勘和估價資料的收集，并進行了必要的調(diào)查、核對，在此基礎上形成了房地產(chǎn)抵押估價報告。估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用收益法和比較法進行了分析、測算和判斷，最終得到估價對象于價值時點2018年6月30日的房地產(chǎn)市場價值為：估價對象單價：寫字樓17833.5元/m2，車庫13.77萬元/車位；估價對象總價值：人民幣91071萬元；大寫金額：人民幣玖億壹仟零柒拾壹萬元整?！痢练康禺a(chǎn)估價有限公司××分公司（蓋章）法定代表人（簽章）：二0一八年七月九日目錄（略）估價師聲明（略）估價假設和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、估價委托人（略）二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)（略）三、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。四、估價對象（一）估價對象登記狀況（二）估價對象權利狀況估價對象土地所有權屬國家所有，根據(jù)估價對象《國有土地使用證》，××擁有土地使用權，證載土地用途為綜合用地，土地使用權類型為出讓。（三）估價對象實物狀況估價對象位于××市金融街×區(qū)×號，于2007年4月建成，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上十八層，標準層層高3.2/3.6/4.5m；地下三層，層高2m。根據(jù)委托人提供的資料及估價人員的現(xiàn)場查勘，建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設備及現(xiàn)狀使用情況為：大廈外墻一至四層為棕紅色花崗巖飾面，四層以上為鋁合金玻璃幕墻；西北面、東南面兩個主入口均采用高級進口材料裝修，設有自動旋轉(zhuǎn)門。雙大堂均為挑空結(jié)構(gòu)，二層圍繞挑空大堂設計有回廊。地下室共設83個車位（負一層25個車位，負二層58個車位），地上車位區(qū)53個。五、價值時點2018年6月30日（確定理由略）。六、價值類型估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價師假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估計師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。七、估價原則本估價報告在遵循獨立、客觀、公正原則的前提下，具體依據(jù)如下原則：1.合法原則（略）2.最高最佳使用原則（略）3.替代原則（略）4.價值時點原則（略）5.謹慎原則（略）八、估價依據(jù)（一）有關法律、法規(guī)、政策文件和技術規(guī)范1.《中華人民共和國物權法》；2.《中華人民共和國擔保法》；3.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；4.《中華人民共和國土地管理法》；5.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；6.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；7.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。（二）委托方提供的有關資料（略）（三）估價方掌握的有關資料1.估價對象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)交易資料；2.估價對象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)出租資料；3.國家及當?shù)赜嘘P稅費法規(guī)；4.其他政策文件等。九、估價方法因估價對象為經(jīng)營性物業(yè)，周邊同類項目市場較為發(fā)達，比較容易調(diào)查房地產(chǎn)市場同類項目交易價格、市場租金及租賃過程中發(fā)生的各項費用，故本次采用比較法、收益法兩種方法進行估價。綜合兩種估價方法的測算結(jié)果，最終確定估價結(jié)果。其他內(nèi)容（略）。十、估價結(jié)果（略）十一、注冊房地產(chǎn)估價師（略）十二、實地查勘期（略）十三、估價作業(yè)日期（略）十四、風險提示（略）房地產(chǎn)估價技術報告一、估價對象描述與分析（一）估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）（二）估價對象實物狀況描述與分析（略）（三）估價對象權益狀況描述與分析（略）二、最高最佳利用分析（略）三、估價方法適用性分析（略）四、估價測算過程（一）比較法比較法是將估價對象與在價值時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。計算公式：估價對象比較價值＝可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)位因素修正系數(shù)×實物因素修正系數(shù)1.可比實例選擇區(qū)域市場同類項目售價等數(shù)據(jù)組見下表：（略）根據(jù)替代原則，結(jié)合估價對象實際情況，選取以下三個項目作為可比實例：可比實例A：銀行大廈，位于金融街B區(qū)7號，鋼混結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為10971.27m2，建筑面積為98741.45m2，地上二十層，地下二層，交易單價為17272元/m2（按建筑面積計算，下同），交易時間為2018年4月；可比實例B：新新大廈，位于金融街C區(qū)2號，鋼混結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為5699.77m2，建筑面積為34198.63m2，地上十五層，地下二層，交易單價為16700元/m2，交易時間為2016年10月；可比實例C：中正大廈，位于金融街D區(qū)3號，鋼混結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為9752.56m2，建筑面積為83773.45m2，地上二十三層，地下三層，交易單價為17578元/m2，交易時間為2017年5月。2.房地產(chǎn)比較因素條件說明表經(jīng)比較得出房地產(chǎn)比較因素條件指數(shù)表如下3.房地產(chǎn)價格影響因素修正系數(shù)確定根據(jù)估價對象與可比實例的差異，以估價對象的各因素條件為基礎，指數(shù)均設定為100，確定可比實例各因素的相應指數(shù)，比較因素指數(shù)確定如下：①交易情況修正：估價對象為現(xiàn)房，可比實例C為預售房。開發(fā)商基于回籠資金、降低風險的考慮，預售價格一般低于現(xiàn)房銷售價格。根據(jù)有關統(tǒng)計資料，并結(jié)合估價人員對估價對象所在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌稣{(diào)查，確定交易情況修正系數(shù)，如下表：②交易日期修正：經(jīng)調(diào)查估價對象所在區(qū)域市場狀況，近年寫字樓市場價格略有波動，根據(jù)有關統(tǒng)計資料，并結(jié)合估價人員對估價對象所在區(qū)域?qū)懽謽堑氖袌稣{(diào)查，確定交易日期修正系數(shù)，如下表：③區(qū)位因素及實物因素修正（區(qū)位因素指數(shù)、實物因素指數(shù)確定過程略）4.房地產(chǎn)比較因素修正系數(shù)確定將估價對象的因素條件指數(shù)與可比實例因素條件指數(shù)進行比較，得到房地產(chǎn)比較因素修正系數(shù)表：5.計算結(jié)果比較修正后，得到三個可比實例的比準價格。根據(jù)可比實例的交易情況，采用簡單算術平均法確定估價對象的價格。經(jīng)計算確定估價結(jié)果為17875元/m2。（二）收益法收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。估價中較常采用的是報酬資本化法，本次評估為了體現(xiàn)估價對象各年度的現(xiàn)金流量，為委托方提供參考，也采用此種方法。1.收益法測算過程（略）2.收益法計算結(jié)果按照報酬資本化法計算的結(jié)果為：寫字樓部分單價為17792元/m2，總價為89718萬元；地下車庫部分單價為13.77萬元/車位，總價為1143萬元。五、估價結(jié)果確定估價人員通過比較法和收益法分別測算估價對象的房地產(chǎn)價值，兩種方法估價結(jié)果接近，故采用比較法和收益法結(jié)果的簡單算數(shù)平均值。計算結(jié)果見下表（略）。即估價對象于價值時點在完全產(chǎn)權狀態(tài)下，正常使用條件下的房地產(chǎn)價值為：1.寫字樓部分：89928萬元：2.地下車庫：1143萬元：合計總價為人民幣91071萬元。六、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，利用科學的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過測算，最終得到估價對象于價值時點2018年6月30日的房地產(chǎn)市場價值為：（略）。參考答案：本報告存在以下多種錯誤：1）致估價委托人函中，致函方不應是分公司，應以設立該分公司的估價機構(gòu)的名義出具估價報告；2）致估價委托人函中缺估價對象的法定優(yōu)先受償款和抵押價值的說明；3）估價對象中土地使用權出讓起始年份未說明或介紹；4）估價對象缺少現(xiàn)狀使用狀況說明，如是否有出租情形、各層使用狀況（含地下三層）等；5）估價依據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》；6）估價結(jié)果報告中缺少變現(xiàn)能力分析；7）估價技術報告中缺少市場背景描述與分析；8）比較法中可比實例的介紹缺少是否有地下車庫的說明；9）比較法計算時缺少對距離市中心的調(diào)整（或應對可比實例“距市中心距離”進行調(diào)整）；10）周邊景觀應屬于區(qū)位因素；11）比較法計算中可比實例B、C的交易日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒，分子應為100，分母應為102和99；12）比較法計算中缺權益狀況說明和調(diào)整；13）比較法計算中缺地上樓層和地下樓層不同的調(diào)整；14）比較法計算中缺車位的價值計算；15）估價技術報告中，估價結(jié)果缺少法定優(yōu)先受償款和抵押價值的說明；16）缺少附件。[問答題]5.指出并改正下面估價報告片段中的錯誤（本題10分。錯處不超過四個，后面應用前面的錯誤計算結(jié)果導致錯誤的不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）下面是某抵押估價報告節(jié)選（一）～（十四）略（十五）風險提示說明1.有關事項說明根據(jù)本次估價過程的勘察、調(diào)查、詢證、查證和調(diào)查等工作所得，有關事項特此說明如下：2005年，產(chǎn)權人XXX房地產(chǎn)有限公司以出讓方式獲得估價對象所在土地使用權，并于同年辦理了報建手續(xù)，于2006年7月取得《建設工程施工許可證》。2012年完成了樁基礎和主體結(jié)構(gòu)分部驗收后停工至今，2015年10月通過驗收并取得了《建設工程規(guī)劃驗收合格證》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商業(yè)剩余28.2年，建筑目前正在裝飾改造中，尚未交付使用。于價值時點，估價對象為毛坯狀態(tài)，尚需對過道、窗戶、室外綠化等公共部分進行修復，本次估價所對應狀態(tài)為價值時點狀態(tài)，并考慮了不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。2.房地產(chǎn)市場變化情況目前，受全球金融危機、國外經(jīng)濟增速放緩，甚至出現(xiàn)整體經(jīng)濟衰退的影響，我國整體經(jīng)濟增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價下降過快等問題，國家各部委相繼出臺相關政策，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。房地產(chǎn)市場價格下行風險仍然存在，預計對估價對象今后的市場價格有一定影響。特請報告使用人注意。3.抵押估價報告使用提示委托方對抵押報告使用人使用報告的提示如下：（1）估價對象為在建工程，報告使用人應注意估價對象隨時間變化而產(chǎn)生的影響，應特別注意其續(xù)建工期的不確定性對資產(chǎn)價值影響；在房地產(chǎn)市場狀況方面亦應特別關注本輪下調(diào)和景氣程度下降的影響。（2）根據(jù)委托方提供的相關證明材料及估價人員經(jīng)驗，其抵押價值還受以下幾個方面的影響或限制：a.抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款、抵押權實現(xiàn)費用、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用和企業(yè)所欠稅款三類情況。b.經(jīng)濟衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整，致使區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場價值整體下跌。c.人為使用不當或自然因素使得房地產(chǎn)加速貶值。d.經(jīng)營方經(jīng)營不當，會導致估價對象的市場價格降低。e.可能存在的欠繳土地出讓金，本次評估依據(jù)的委托人提供的面積數(shù)據(jù)與規(guī)劃批復的面積差異計繳應補出讓金，此項若與國土相關部門確定的實際應繳交數(shù)額不一致，應以委托人提供面積確認為準。鑒于估價對象、相關產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟形勢的特點，建議報告使用人應定期或者在有關情況變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。參考答案：本報告存在以下多種錯誤，并附改正：1）本次估價所對應狀態(tài)為價值時點狀態(tài)，并考慮了不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。錯誤；改為：本次估價所對應狀態(tài)為價值時點狀態(tài)，未考慮不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。2）我國整體經(jīng)濟增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價下降過快等問題，錯誤；改為：我國整體經(jīng)濟增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題。3）抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款、抵押權實現(xiàn)費用、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用和企業(yè)所欠稅款三類情況。錯誤；改為：抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款。還包括其他處置房地產(chǎn)發(fā)生的稅費，如抵押權實現(xiàn)費用、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用和企業(yè)所欠稅款等。4）此項若與國土相關部門確定的實際應繳交數(shù)額不一致，應以委托人提供面積確認為準。錯誤；改為：此項若與國土相關部門確定的實際應繳交數(shù)額不一致，應以國土部門確認為準。共享題干題某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，同時取得40年的土地使用權，土地使用權到期無償收回地上建筑物。預計裝飾裝修改造期為1年，裝修改造完成后適宜出租經(jīng)營。[單選題]1.該舊廠房最適宜選用的估價方法是（）。A.成本法B.比較法C.收益法D.假設開發(fā)法參考答案：D參考解析：本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。該舊廠房具有再開發(fā)潛力，適宜采用假設開發(fā)法估價。共享題干題某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，同時取得40年的土地使用權，土地使用權到期無償收回地上建筑物。預計裝飾裝修改造期為1年，裝修改造完成后適宜出租經(jīng)營。[單選題]2.利用動態(tài)分析法測算該舊廠房的正常購買總價，應扣除的項目包括（）。A.裝飾裝修改造費、銷售費用和銷售稅費、買該舊廠房買方需要繳納的稅費B.裝飾裝修改造費、銷售費用和銷售稅費C.裝飾裝修改造費、銷售費用和銷售稅費、買該舊廠房買方需要繳納的稅費、補交的出讓金D.裝飾裝修改造費、銷售費用和銷售稅費、買該舊廠房買方需要繳納的稅費、銷售利潤參考答案：C參考解析：本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。采用動態(tài)分析法測算該舊廠房正常購買總價時，應扣除的項目包括裝飾裝修改造費、銷售費用和銷售稅費、購買該舊廠房買方需要繳納的稅費、補交的出讓金。共享題干題某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，同時取得40年的土地使用權，土地使用權到期無償收回地上建筑物。預計裝飾裝修改造期為1年，裝修改造完成后適宜出租經(jīng)營。[單選題]3.經(jīng)調(diào)查，該商場出租經(jīng)營的年凈收益為600萬元，年運營費用為180萬元，報酬率為8%，折現(xiàn)率為10%，則該商場裝修改造完成后房地產(chǎn)價值的現(xiàn)值為（）萬元。A.4535.46B.6479.23C.6599.21D.6504.33參考答案：B參考解析：該商場收益期為39年，年凈收益為600萬元，該商場裝修改造完成后房地產(chǎn)價值的現(xiàn)值=600/8%×[1-1/（1+8%）39]×1/（1+10%）=6479.23（萬元）。共享題干題因城市發(fā)展的需要，政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)負責本次評估項目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權屬登記，B房屋為其10年前自行建設，未辦理相關手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)只評估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進行評估。張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議，認為其自建房屋未得到合理補償。[單選題]4.關于張某的自建房屋是否應當進行評估的說法，正確的是（）。A.依照市、縣人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估B.依據(jù)王某提供的自建房屋相關證明材料，按照合法建筑進行評估C.該自建房屋未進行權屬登記，不論何種情況均不應當予以評估D.該自建房屋已建10年未被拆除，可認定為合法，按照合法建筑進行評估參考答案：A參考解析：本題考查的是房屋征收估價的相關規(guī)定。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。共享題干題因城市發(fā)展的需要，政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)負責本次評估項目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權屬登記，B房屋為其10年前自行建設，未辦理相關手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)只評估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進行評估。張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議，認為其自建房屋未得到合理補償。[單選題]5.若該房地產(chǎn)估價機構(gòu)是三級資質(zhì)，則除該征收估價業(yè)務外，還可以從事的房地產(chǎn)估價業(yè)務是（）。A.公司上市B.企業(yè)清算C.在建工程抵押D.司法鑒定參考答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務。二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋征收、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。共享題干題因城市發(fā)展的需要，政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)負責本次評估項目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權屬登記，B房屋為其10年前自行建設，未辦理相關手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)只評估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進行評估。張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議，認為其自建房屋未得到合理補償。[單選題]6.若王某對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的復核結(jié)果有異議，應當（）。A.委托其他評估機構(gòu)另行評估B.向原估價機構(gòu)申請再次復核評估C.向當?shù)卦u估專家委員會申請鑒定D.向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟參考答案：C參考解析：本題考查的是房屋征收復核估價和鑒定。被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價機構(gòu)申請復核評估。申請復核評估的，應當提出書面復核估價申請，指出評估報告存在的問題。被征收人或者房屋征收部門對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的，應當自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地估價專家委員會申請鑒定。共享題干題某商品住宅開發(fā)項目，征收土地面積5000m2，其中建設用地面積4500m2，代征地面積500m2，規(guī)劃建筑面積為15000m2。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）于2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地，支付了地價款和3%的契稅，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項目已投入70%的建設資金，完成了主體結(jié)構(gòu)，預計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其于2009年10月18日的抵押價值。經(jīng)調(diào)查，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價為6650元/m2，且按每月1%遞增；平均投資利潤率為8%，貸款年利率為7.47%，折現(xiàn)率為10%。[單選題]7.下列關于在建工程抵押的表述中，正確的是（）。A.在建工程只有當已投入的建設資金超過總投資的35%時才可以設定抵押B.在建工程只有當主體結(jié)構(gòu)封頂時才可以設定抵押C.在建工程抵押權實現(xiàn)時，設定抵押權后新增建設的部分不能處置D.在建工程抵押權實現(xiàn)時，優(yōu)先順序為購房款、建筑工程款、銀行債權參考答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定。最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復，（2002年6月11日最高人民法院審判委員會第1225次會議通過）法釋[2002]16號，上海市高級人民法院：你院滬高法[2001]14號《關于合同法第286條理解與適用問題的請示》收悉。經(jīng)研究，答復如下：1）人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。2）消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。3）建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。4）建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。5）本批復第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月后施行。共享題干題某商品住宅開發(fā)項目，征收土地面積5000m2，其中建設用地面積4500m2，代征地面積500m2，規(guī)劃建筑面積為15000m2。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）于2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地，支付了地價款和3%的契稅，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項目已投入70%的建設資金，完成了主體結(jié)構(gòu)，預計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其于2009年10月18日的抵押價值。經(jīng)調(diào)查，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價為6650元/m2，且按每月1%遞增；平均投資利潤率為8%，貸款年利率為7.47%，折現(xiàn)率為10%。[單選題]8.若采用成本法和假設開發(fā)法中的靜態(tài)分析方法對該在建工程進行估價，下列關于投資