營銷策劃活動方案范文(5篇)

第營銷策劃活動方案范文(5篇)

方案是從目的、要求、方式、方法、進度等都部署具體、周密，并有很強可操作性的計劃?！胺桨浮?，即在案前得出的方法，將方法呈于案前，即為“方案”。以下是小編收集整理的營銷策劃活動方案范文(5篇)，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

營銷策劃活動方案1一、參展內(nèi)容：

1.房地產(chǎn)交易區(qū)：高檔別墅、精品住宅、商業(yè)物業(yè)等;

2.綜合服務(wù)展區(qū)：金融機構(gòu)、物業(yè)管理公司、投資顧問公司、建筑設(shè)計公司、模型公司、精品家裝公司、房屋中介及代理服務(wù)公司等;

3.住宅配套展區(qū)：建筑及裝飾材料、智能家居、暖通空調(diào)等。

展會宣傳：

將組織各參展企業(yè)共同確定廣告計劃，每家派出一名策劃人員共同制定，保證展會的宣傳力度和社會影響力。

媒體廣告：利用報紙、電視、戶外、網(wǎng)絡(luò)等形式充分對展會進行全方位、深層次、立體化的宣傳，擴大展會影響。

新聞報道：以《魯中晨報》和臨淄區(qū)主流媒體為主體將對本次房展會作全方位、多角度的報道。

展會前及會展期間各單位可利用自身大型戶外廣告牌進行宣傳。

二、現(xiàn)場布置：

(1)現(xiàn)場布置隆重?zé)崃摇?/p>

①紅色氫氣球______個;(廣告招商)

②條幅_______條;巨幅________條(廣告招商)

③氣拱門_____個;(廣告招商)

④立柱氣模______對。(廣告招商)

(2)現(xiàn)場分為房地產(chǎn)交易區(qū)、綜合服務(wù)展區(qū)、住宅配套展區(qū)。劃條塊分割，并編號。

三、現(xiàn)場控制

為避免因人氣空前高漲，現(xiàn)場造成混亂擠壓、人員受傷的情況，特別加強控制現(xiàn)場秩序，安排人群有秩序地參觀和購買，特請______個保安維持秩序。

四、策略實施

1、展會展位圖(略);

2、參展企業(yè)在指定展位自行布展;

3、展會組織方辦理展會相關(guān)手續(xù);

4、現(xiàn)場安全秩序由組織方負(fù)責(zé)控制;

5、廣告位競拍由組織方負(fù)責(zé)安排;

6、廣告及整體促銷由組織方負(fù)責(zé)實施;

五、展會賣點

1、全面展示本地精品樓盤;

2、現(xiàn)場布置恢弘大氣，場面氣氛熱烈隆重，房地產(chǎn)精彩紛呈，銀行信譽如日中天，足以令參觀者心跳不已;

3、促銷力度強大，直接撞擊消費者內(nèi)心之弦，令消費者內(nèi)心反復(fù)震蕩，欲罷不能。

4、宣傳力度強大，無論是廣告創(chuàng)意策略，還是廣告媒體策略，都針對消費者的“弱點”而策劃，廣告創(chuàng)意的循循善誘，廣告媒體的反復(fù)沖擊，都足以令消費者內(nèi)心防御一瀉千里，土崩瓦解，最終高舉白旗，繳錢認(rèn)購。在熱烈激情的現(xiàn)場氣氛下，想不動心都難!

六、展會優(yōu)點

1、廣告效應(yīng)突出。如此強度的展會宣傳相比任何傳統(tǒng)廣告，效果都要明顯得多，展會的新聞性、轟動性、展示手法等所產(chǎn)生的影響力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越傳統(tǒng)廣告的廣告效應(yīng)。

2、促銷效果明顯。借助展會的廣告效應(yīng)，再利用強有力的促銷手法配合，依據(jù)策劃者本人多年來的經(jīng)驗，必能產(chǎn)生理想的促銷效果。

3、費用低廉。與傳統(tǒng)廣告相比，預(yù)計參展企業(yè)本次最高投入30000元左右，與傳統(tǒng)廣告費用相比，費用相當(dāng)?shù)土康禺a(chǎn)會展策劃方案會展策劃師。傳統(tǒng)廣告僅報紙費用一版一天費用就是1萬多，假如本地報紙媒體同時投放，兩天就要花掉近4萬，再加上其它如電視、電臺、DM宣傳單等廣告投入，其兩天的廣告費用將超過6萬元

如果再加上促銷活動，費用將直線上升。相比傳統(tǒng)廣告促銷，交易展覽會費用之低，效果之好，優(yōu)勢十分明顯，這也是目前許多城市流行展覽會的重要原因所在。

七、征求參展企業(yè)意見

1、對此次參展有何意見，是否愿意參展?

2、如果參展，需要多大布展面積?

3、對此次促銷策略有何意見，力度是否夠大?

4、對此次廣告策略有何意見，是否有更經(jīng)濟更有效的廣告策略?

5、是否愿意參加本次展會廣告奪標(biāo)，從而在展會上擴大自身的影響力?

6、是否有其它更好的展會想法?

注：請將以上意見及時反饋給本公司，以便及時做出適當(dāng)調(diào)整，謝謝!

營銷策劃活動方案2一、促銷活動開展的必要條件

1、批零價差

充分考慮促銷站當(dāng)前庫存成本、預(yù)期銷售數(shù)量、資源采購價格，模擬計算、推算盈虧平衡點銷量或最低促銷價格;

2、油站位置

網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部分析：

是否會造成本公司連鎖油站內(nèi)部競爭;

競爭對手調(diào)查：

價格促銷策略是否有明顯優(yōu)勢;

周邊市場研判：

油站所在商圈是否有足夠的潛在客戶

3、客戶類型

根據(jù)潛在客戶調(diào)查確定促銷油品;

根據(jù)客戶檔案資料信息確定可吸引的客戶類別;

根據(jù)客戶消費記錄的加滿率、卡銷比等信息，判斷可增量比例

根據(jù)促銷宣傳所能輻射的范圍、路線方向，推測可吸引的潛在客戶

4、員工能力

工作態(tài)度;溝通能力;團隊合作;站長狀態(tài);促銷響應(yīng)

5、資源保障

當(dāng)期庫存;資源運距;運輸能力;接卸空間、安全等

6、對手關(guān)注

區(qū)分誰才是真正的對手;

如何與真正的對手適度提前溝通、最大程度避免惡性競爭

7、密度盈油

具體計算油品密度差和銷售增量之間的關(guān)聯(lián)

8、調(diào)價周期

降價之前和上漲之后的時間點選擇與客戶加油周期推定

二、促銷活動目的`制定原則

1、實現(xiàn)增量增效

強力吸引對手客戶、遠(yuǎn)端客戶、邊緣客戶，通過增加客戶數(shù)量提升銷量;

商圈內(nèi)客戶打破常規(guī)加油消費周期規(guī)律，大幅提高一次加滿比例;

充分考慮客戶參與活動的機會成本(等待時間、資金占用、路程損耗等)

2、吸引客戶關(guān)注

從關(guān)注到感興趣到成交的客戶消費規(guī)律;

與常規(guī)價格促銷定位的區(qū)分;

與促銷宣傳相關(guān)的文案措辭與宣傳方式選擇

3、彰顯油站形象

與客戶感受相關(guān)的油站基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到最佳狀態(tài);

員工形象、語言，工作流程，服務(wù)規(guī)范經(jīng)過訓(xùn)練、演練;

客戶信息捕獲、活動過程記錄、活動現(xiàn)場溝通、異常問題處理有預(yù)案;

客戶等待、加油、交易、付款過程形象、促銷宣傳有設(shè)計、有組織;

關(guān)聯(lián)商品促銷、營銷有方案、有組織

4、刷新員工面貌

●關(guān)注客戶需求信息(誘導(dǎo)員工關(guān)注客戶)

●完善公司促銷方案(激勵員工從頭參與)

●提前制定宣傳計劃(指導(dǎo)創(chuàng)新宣傳渠道)

●認(rèn)真組織預(yù)案演練(提升員工精神面貌)

●全力投身促銷參與(促銷活動組織分工)

●公平分享勞動成果(業(yè)績賬戶激勵方案)

5、探查銷售潛力

促銷油品銷量

交易客戶數(shù)量

單筆交易數(shù)量

客戶類型變化

員工人均銷量

6、試探對手反應(yīng)

是否跟進促銷

客戶穩(wěn)定狀態(tài)

競爭手段衍生

7、檢驗服務(wù)流程

工作區(qū)域優(yōu)化

店內(nèi)店外協(xié)作

現(xiàn)場站位配合

內(nèi)外車道指引

機動人員匹配

員工技能檢驗

設(shè)備設(shè)施狀態(tài)

致命關(guān)鍵環(huán)節(jié)

8、重樹各方信心

內(nèi)部各層員工

投資者

供應(yīng)商

客戶

關(guān)聯(lián)合作單位

三、促銷活動風(fēng)險的控制措施

1、促銷手段疊加。

持卡客戶糾紛

優(yōu)惠幅度放大

積分驟然上升

刻意疊加促銷

2、促銷組合掌控

動員不到位

現(xiàn)場不充分

宣傳不到位

里外不配合

3、促銷時段選擇

時間點、時長、周期選擇要充分考慮油品類型、季節(jié)、加油高峰、對手策略、調(diào)價周期、價格趨勢、公司戰(zhàn)略等因素

4、促銷營銷組合

價格策略與其他促銷組合調(diào)配

客戶消費方式逆轉(zhuǎn)

效率與客流不匹配

客戶關(guān)注方式?jīng)]改進

5、促銷宣傳過程

前期客戶關(guān)系，員工(工作能力，激勵措施，工作態(tài)度)，宣傳手段、方案，提前、持續(xù)時間評估

四、促銷活動組織的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

1、人員調(diào)整、分工、演練

2、現(xiàn)場指揮、疏導(dǎo)、應(yīng)急

3、支付等待、非油促銷、資金安全

4、資源協(xié)調(diào)、保障

5、客戶溝通、油卡促銷、品牌宣傳、情緒安撫

6、員工評價激勵、客戶信息整理、持續(xù)改進反思

五、促銷活動評價的主要方向

除了基于財務(wù)效益分析之外，要通過：

現(xiàn)場視頻分析

員工體驗分享

客戶感受調(diào)查

競爭對手反應(yīng)

常規(guī)增量變化

客戶數(shù)量變化

非油銷量變化

非促銷油品變化

等信息進行促銷周期評估，制定持續(xù)改進方案和更長遠(yuǎn)促銷營銷策略。

營銷策劃活動方案3中國石化陜西榆林石油分公司油庫站即將開業(yè)(為盡快贏得客戶的認(rèn)可(進一步擴大中國石化在當(dāng)?shù)氐闹群陀绊懥?以開業(yè)有禮為契機開展?fàn)I銷活動(實現(xiàn)2014年零售、非油經(jīng)營開門紅,經(jīng)研究(擬在油庫加油站開展開業(yè)大酬賓促銷活動。

一、活動主題

油庫站開業(yè)大酬賓喜迎雙節(jié)歡樂購

二、活動時間

2014年5月1日至2014年5月31日

三、活動范圍；

中國石化油庫加油站

四、活動對象

所有進站加油站的客戶

五、活動內(nèi)容

！一，準(zhǔn)備宣傳物料

1.活動拱門一組！含2-4個空飄，。

2.活動宣傳橫幅2條(橫幅內(nèi)容；

！1，熱烈祝賀中國石化油庫站開業(yè)！懸掛在營業(yè)室門口，，

！2，油庫站開業(yè)大酬賓喜迎雙節(jié)真情大奉送！懸掛在拱門上，。

2.員工披綬帶9條(綬帶內(nèi)容；開業(yè)優(yōu)惠大酬賓。

3.宣傳海報(主要內(nèi)容；中國石化油庫加油站簡介及網(wǎng)點分布、中國石化開業(yè)優(yōu)惠活動宣傳、迎雙節(jié)促銷活動宣傳(詳見效果圖。

4.促銷品展示臺1組。

5.加油站開業(yè)優(yōu)惠活動及迎雙節(jié)宣傳彩頁數(shù)份。

6.彩旗、三角旗、代金券、抽獎箱、獎球、刻章、煙花爆竹等。

7、獎品及活動促銷禮品。

！二，促銷政策

1.開業(yè)大酬賓

！1，加油送便利店代金券

進站車輛加油金額每滿100元送便利店代金券1元(多加多送。

！2，加滿參與幸運大抽獎

抽獎規(guī)則；凡是汽油滿300元(柴油滿1000元均有一次抽獎機會。

共設(shè)一個獎箱共有50顆獎球(其中特等獎1顆、一等獎3顆、二等獎6顆、三等獎40顆。

獎品如下；

特等獎；汽油燃油寶套裝或柴油燃油寶兩瓶！價值120元，，

一等獎；長城玻璃水1瓶！價值10元，，

二等獎；便利店代金券5元、開米100g全面清潔乳和洗漱袋任選一，

三等獎；便利店代金券2元、開米60g洗手液和香澤高級面紙巾任選一，

備注；特等獎每天只抽取一次，活動！1，和活動！2，可同時進行。

2.樂享三重好禮

！1，加97#享好禮

在活動期間(加油站97#汽油價格執(zhí)行低于到位價0.15元/升(且一次性加97#汽油200元及以上的客戶(贈送價值2元禮品一份，凡是一次性加97#汽油300元及以上的客戶(贈送價值3元禮品一份，凡是一次性加97#汽油400元及以上的客戶(贈送價值5元禮品一份。建議贈送禮品為；康師傅礦泉水、飲料等。先到先得(贈完為止。

！2，喜充值享優(yōu)惠

活動期間(一次性充值500元以上(個人單用戶加油卡享受1%的優(yōu)惠。

！3，油中感謝加油享禮

活動期間(按照汽油0.05元/升(柴油0.03元/升的標(biāo)準(zhǔn)開展油非互動活動?；顒淤浧烦Ａ舫Ｒ?guī)的手套、鑰匙扣、紙巾、洗漱包外(新增康師傅礦泉水、飲料等富有節(jié)日特點的贈品為主(烘托節(jié)日氣氛。

！三，員工現(xiàn)場宣傳

要求各加油站員工對每位進站顧客主動進行口頭宣傳(統(tǒng)一宣傳用語為；

1.高標(biāo)號汽油；師傅您好(我們正在開展開業(yè)大酬賓及迎雙節(jié)97#汽油促銷活動(97#汽油每升優(yōu)惠0.15元(還有禮品相送(請問您97#需要加滿嗎：

2.加油卡充值；師傅您好(我們正在開展開業(yè)大酬賓及迎雙節(jié)促銷活動(加油卡充值最高可享1%返利(請問您需要充值嗎：

3.油非互動；師傅您好(我們正在開展開業(yè)大酬賓及迎雙節(jié)促銷活動(加油送春聯(lián)、福字等(多加多送(請問您需要加滿嗎：

4.便利店商品特惠；師傅您好(我們易捷便利店正在

開展開業(yè)大酬賓及迎雙節(jié)促銷活動(多種商品正在優(yōu)惠促銷(歡迎您進店選購。

五、組織機構(gòu)及分工

為確保此活動的順利進行(特成立開業(yè)促銷領(lǐng)導(dǎo)小組(小組成員如下；

組長；韓吉生

副組長；朱兆云王偉謝德勝楊欣桐張茹

成員；零管科、榆南縣公司、富康路站、銀沙路站全體員工

具體分工如下；

活動總負(fù)責(zé)人；張茹

經(jīng)營組；

成員；楊欣桐、任曉娜、薛亞琴

負(fù)責(zé)對加油站進行市場調(diào)研(擬定開業(yè)促銷方案(效1.

果評估等，

2.負(fù)責(zé)促銷費用申請、結(jié)算工作，

3.ERP主數(shù)據(jù)維護指導(dǎo)，

4.與省司協(xié)調(diào)加油卡上線等事宜。

非油組；

成員；謝德勝、艾春利、曹超、張瀟月、姬文崗、張瑤、加油站員工

營銷策劃活動方案4一、抽紅包

汽油加滿200元、400元免費抽獎一次

獎項設(shè)置：

1、特等獎1000元油卡

2、一等獎：500元油卡

3、二等獎：免單券

4、三等獎：100元現(xiàn)金

5、四等獎：50元現(xiàn)金券

這滿滿的獎項誘惑，吸引更多的前來儲值抽獎。

二、加油免費送

汽油加滿200元，柴油加滿400元，就可以免費送農(nóng)夫山泉一件或者食用油一瓶，或者面粉一袋。清風(fēng)紙巾。

三、汽油充值專享

充值1000元儲值金額100元（再送香米1袋）

充值2000元儲值金額200元（再送香米2袋）

充值3000元儲值金額300元（再送香米3袋）

以此類推，多送多得

四、柴油充值專享

充值1000元送儲值金額60元

充值2000元送儲值120元

充值3000元儲值180元

以此類推，多送多得

營銷策劃活動方案5一、項目簡介：

本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。

本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

現(xiàn)在，一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159、7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計20__年5月底辦下。

由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。

二、市場概況及基本競爭格局：

A、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是20__年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。（詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告）

B、小戶型市場概況。

自20__年底時尚PARTY介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是20__年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。

（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報告）

C、商鋪市場

商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價格。

和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

三、項目SWOT分析

一）優(yōu)勢

1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

市場細(xì)分如下：

a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內(nèi)不會再置業(yè)。

b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。

c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項目的目標(biāo)群，預(yù)計業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。（詳見鄭汴路市場調(diào)研報告）

鄭汴路市場調(diào)研報告

調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費支撐力度）

調(diào)查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣

調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界

調(diào)查時間：20__、4、14

鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。

20__、4、14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴(yán)峻。

對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：

1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高

2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足

3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感

4、市場上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代

5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位

6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍

7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般80—150元/月

8、作為首次購買者，最重要的還是價格

9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈

10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售

11、同類產(chǎn)品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能

12、普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比較大

13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力

14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好

15、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心

鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經(jīng)濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！

2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。

3）正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。

4）本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利

A、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn)。

B、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。

鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心。

二）劣勢

1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。

目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。

2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形