城市綜合體規(guī)劃設計要點解析課件

城市綜合體規(guī)劃設計要點解析2010.12.25天澤地產前言：城市綜合體的最新發(fā)展（一）房地產巨頭集體轉型搏殺商業(yè)地產繼華潤置地上月底在香港2009年的業(yè)績發(fā)布會上率先披露公司商業(yè)地產在未來資產比例和利潤貢獻將上升至40%以后，一直專注于住宅開發(fā)的雅居樂地產隨后也在中山拋出20萬平方米商業(yè)地產的項目。近日，宣布涉足商業(yè)地產后，萬科三個大體量的商業(yè)地產項目在10余天內先后曝光；昨天，央企地產大佬保利地產再度向記者透露，該公司計劃到2010年商業(yè)地產方面的投資總額將占到總投資的30%，商業(yè)物業(yè)面積將增加到300萬平方米。“商業(yè)地產是房地產業(yè)發(fā)展的必然階段?！?/p>

在中國房地產巨頭集體轉型的背后，逐漸成熟的中國房地產業(yè)正掀開商業(yè)地產時代。前言：城市綜合體的最新發(fā)展（二）商業(yè)地產每年增量將達1300萬平方米在5月8日舉行的2010中國（深圳）商業(yè)房地產合作大會上，諸多業(yè)內人士認為商業(yè)地產可能將進入新一輪快速擴張。當前中國不少城市提出城市升級的概念，第一階段是以改造城區(qū)和打造商務為主旋律；第二階段是從現(xiàn)在開始以打造新城、新區(qū)為主旋律。以上海和杭州為例，目前上海提出要打造147個商業(yè)中心，杭州明確提出要打造100個商業(yè)綜合體。目前中國趕上了城市化發(fā)展的“鉆石時期”，每年將有1300萬人進城。如果按照每人商業(yè)配套1平方米，將是1300萬平方米的增量工作。目前中國社會商品零售總額是13萬億人民幣，而美國社會商品零售總額高達10萬億美元，與國外相比我們還很落后。第一篇城市綜合體概述

第一章城市綜合體的定義、特征與價值前景

第二章城市綜合體的主要產品構成及特點第一章城市綜合體的定義、特征與價值前景

1、城市綜合體的定義2、城市綜合體的特征3、城市綜合體的價值前景1.1城市綜合體的定義《中國大百科全書》：建筑綜合體為多個功能不同的空間組合而成的建筑?！睹绹ㄖ倏迫珪罚航ㄖC合體是在一個位置上，具有單個或多個功能的一組建筑。城市綜合體是指城市中的居住、商務辦公、購物、文化、娛樂、游憩等各種城市物業(yè)功能復合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，它具備完整的城市街區(qū)的特質，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結果，同時，城市綜合體通過街區(qū)的關系，與外部空間有機結合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價值。城市綜合體樓盤類型：寫字樓、國際公寓、豪華酒店、國際商城建筑規(guī)模：總占地面積6萬平方米，總筑面積100萬平方米開發(fā)商：北京國華置業(yè)有限公司項目簡介：華貿中心由三棟高逾百米的5A智能寫字樓、2座豪華酒店、大型國際商城、國際公寓和中央公園組成。華貿中心的整體設計由世界著名的美國KPF建筑設計事務所擔綱，建筑設計極富紀念性和時代感。1.2城市綜合體的特征（一）12345678高可達性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內外部關系完整性社會效應及升值價值1.2城市綜合體的特征（二）功能復合性位于城市交通網(wǎng)絡發(fā)達、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡和信息網(wǎng)絡高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補建筑風格統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調高密度，集約性整體統(tǒng)一性高可達性可實現(xiàn)自身完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補充，缺一不可1.3城市綜合體的價值前景城市綜合體各子項在功能上的互補性和實際生活中的互動性，使各子項互為配套，互為支持，最大程度地形成資源共享，從而使各項子功能有可能在綜合體自身一體化價值平臺上，對自身的價值鏈進行全面超越。一個成功的城市綜合體項目的開發(fā)及運營，會為開發(fā)商、運營商帶來巨大的品牌價值和高升值的前景。城市綜合體是城市化進程和體現(xiàn)城市經濟實力的重要載體，多種業(yè)態(tài)相互作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)的高度集約，將大大提升城市區(qū)域的價值，帶來巨大的社會價值；其發(fā)展是適應區(qū)域開發(fā)和提高土地集約利用的趨勢，也將成為中國未來房地產業(yè)發(fā)展的主流模式之一。第二章城市綜合體的主要產品構成及特點城市綜合體的四大產品構成：1、住宅、公寓2、辦公3、酒店4、商業(yè)零售及服務2.1住宅、公寓（一）選址特點目標客戶住宅類型產品特點普通住宅大眾消費者具備基本生活配套的市區(qū)或郊區(qū)戶內各功能房間完善；戶型以２居以上為主一般為毛坯房，近年來精裝修開始流行配套以停車場及公共廣場為主商住樓商務區(qū)域投資者中小企業(yè)主既可居住又可辦公；部分沒有廚房功能強調商務中心、餐飲功能配套毛坯房為主住宅類型2.1住宅、公寓（三）公寓：最接近住宅的商業(yè)性質物業(yè)；城市綜合體平衡現(xiàn)金流的擋箭牌；由于自住成本高，通常作為投資型物業(yè)，對投資市場成熟度要求較高；高端公寓（住宅）同商業(yè)零售屬于天敵關系，交通設計中須充分分區(qū)；其總銷售額在可能的前提下，盡量達到或超過整個綜合體的總投資額；2.2辦公（一）選址服務配套類型建筑特點租戶特點頂級寫字樓建筑品質一流頂級裝修通常為5萬平米以上商務核心區(qū)域知名大型跨國公司金融機構甲級寫字樓商務區(qū)或區(qū)域中心建筑標準有所落后中檔裝修1萬平米左右乙級寫字樓中小型私營企業(yè)為主丙級寫字樓建筑標準陳舊普通裝修小于1萬平米小型私營企業(yè)寫字樓類型市區(qū)市區(qū)大中型各類企業(yè)、機構設施設備建筑品質優(yōu)良高檔裝修通常2-5萬平米有商務中心、高檔餐廳、大型會議廳、休閑設施地上／地下停車位充足有商務中心、高檔餐廳、大型會議廳、休閑設施地上／地下停車位充足有部分商務配套有地上／地下停車位幾乎沒有服務配套品牌高效中央空調系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進的數(shù)據(jù)通信品牌高效中央空調系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進的數(shù)據(jù)通信有中央空調系統(tǒng)有樓宇自控系統(tǒng)無綜合布線無中央空調系統(tǒng)無樓宇自控系統(tǒng)無綜合布線2.2辦公（二）性價比較高的抗通貨膨脹資產；可實現(xiàn)局部回款，但在二、三線城市中屬于高風險性物業(yè)；在非產業(yè)區(qū)域應嚴格控制放量比例；在非一線城市中。5A甲級寫字樓性價比低于乙級寫字樓；寫字樓的四大直觀產品指標——電梯、大堂、空調、玻璃幕墻；銷售及租賃時，以鏈型營銷思路為主——主力客戶的特點；2.3酒店（二）成本投入最高，回收難度極大；優(yōu)質酒店對于運營管理要求很高；1、已上市公司；2、待上市公司；3、政府強制要求；4、體量實在過剩除上述四種狀況，不建議開發(fā)或持有。酒店標準制定與策略。2.4商業(yè)零售及服務（一）選址特點業(yè)態(tài)組合類型商圈范圍代表項目城市購物中心核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈40公里城市中心區(qū)域10萬平米以上香港ifc北京東方廣場購物中心類型主力店購物60-70%餐飲10-20%休閑娛樂15-20%3-5個主力店主力店面積占比40-60%區(qū)域購物中心區(qū)域中心5-8萬平米北京萬達廣場深圳花園城購物60-70%餐飲15-25%休閑娛樂10-15%2-3個主力店主力店面積占比40-60%鄰里購物中心社區(qū)中心不超過4萬平米伊藤洋華堂華潤萬佳購物70-80%餐飲10-15%休閑娛樂3-5%服務5%1-2個主力店主力店面積占比40-60%能量中心郊區(qū)4-10萬平米北京金源茂購物80-95%餐飲10-20%3以上個主力店主力店面積占比70-90%生活方式購物中心高檔住宅區(qū)附近自然條件優(yōu)越1-5萬平米上海新天地美國COCOWALK購物30-40%餐飲30-40%休閑娛樂30-40%0-2個主力店主力店面積占比0-50%核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈10公里核心商圈1公里次級商圈3公里核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈20公里核心商圈1公里次級商圈3公里2.4商業(yè)零售及服務（二）商業(yè)零售及服務的形式：（1）商業(yè)街；（2）住宅或辦公樓底商；（3）裙房；（4）建筑單體；

2.4.2住宅或辦公樓底商受到一定程度的業(yè)態(tài)限制；較好操作，易于套現(xiàn)；盡量通過轉換結構將商業(yè)部分處理為框架模式，剪力墻對商業(yè)價值影響很大；原則上設計層數(shù)不要高于兩層；2.4.3裙房由于建筑格局及單元面積，造成風險系數(shù)最高，最難套現(xiàn)；受上方附著建筑核心筒下落位置的影響很大；即便租賃，通常也為大面積低租金業(yè)態(tài)（同樣受底商業(yè)態(tài)限制）；由于投資總額過高，極難銷售（除產權式切割商鋪，但操作難度較大）；第一章城市綜合體開發(fā)的前期策劃

1、城市綜合體的開發(fā)條件及定位2、城市綜合體的區(qū)位選擇3、城市綜合體的開發(fā)時序1.1.1城市綜合體開發(fā)的條件因素

1.1.2城市綜合體開發(fā)的定位（一）定位需滿足的目標：1、符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求2、具有鮮明特色，體現(xiàn)項目地段價值3、符合市場要求，實現(xiàn)整體開發(fā)與經營目標1.1.2城市綜合體開發(fā)的定位（二）定位依據(jù)：定位依據(jù)123456城市和區(qū)域市場城市化發(fā)展經濟和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位1.1.3城市綜合體開發(fā)的定位（三）三位一體定位方法1.1.3城市綜合體開發(fā)的定位（三）城市綜合體的開發(fā)模式：1、均衡發(fā)展的模式2、以辦公業(yè)為核心的發(fā)展模式3、以酒店業(yè)為核心的發(fā)展模式4、以零售業(yè)為核心的發(fā)展模式1.2城市綜合體的區(qū)位選擇（一）

城市綜合體的發(fā)展離不開城市化發(fā)展進程1.2城市綜合體的區(qū)位選擇（二）“一個城市只有一個中心”廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個城市只有一個中心”，上世紀90年代，這些中心發(fā)展的輝煌恰好應證了這種說法，然而，城市在發(fā)展，這些中心還能適應不斷增長的發(fā)展需求嗎？城市化發(fā)展1.2城市綜合體的區(qū)位選擇（三）上海由一個中心向多個中心發(fā)展上海-淮海路上海-人民廣場上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路城市化發(fā)展1.2城市綜合體的區(qū)位選擇（四）北京西單的核心地位正逐步被國貿CBD取代城市化發(fā)展城市化多核發(fā)展是必然趨勢1.2城市綜合體的區(qū)位選擇（六）未來深圳可能面臨的城市綜合體形態(tài)城市核心區(qū)城市次中心城市綜合體核心區(qū)內的城市綜合體、次中心的綜合體、核心區(qū)和次中心間的綜合體1.2城市綜合體的區(qū)位選擇（七）城市綜合體可以存在于CBD，可以存在于城市副中心內，也可以位于CBD和副中心之外的優(yōu)越區(qū)位。在城市綜合體項目所處的區(qū)域中，具體位置不同，對應的地價水平也會有所不同；而在這個區(qū)域中，一般認為一定存在一個重要的點，這就是峰值地價交叉點。1.2城市綜合體的區(qū)位選擇（八）居住區(qū)市中心AB1.3城市綜合體開發(fā)的時序正確的開發(fā)時序對于實現(xiàn)綜合體物業(yè)價值的最大化有著極為重要的意義。

首先，各物業(yè)功能和性質的不同決定了入市時機的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后；而為了樹立項目品牌形象，酒店或寫字樓項目一般先期入市。

其次，不同物業(yè)之間的影響也對入市時機有一定選擇。如寫字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動公寓的銷售。綜合體物業(yè)價值的最大化包含幾個方面的含義：1、最大限度的實現(xiàn)各個物業(yè)自身的價值；2、最大可能實現(xiàn)各功能間關聯(lián)帶動價值；3、避免各物業(yè)之間的負面影響。第二章城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃

1、商業(yè)地產概述2、城市綜合體商業(yè)規(guī)劃的重要性3、城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點4、如何在商業(yè)規(guī)劃階段規(guī)避項目風險5、塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素2.1商業(yè)地產概述（一）商業(yè)地產核心規(guī)律——渠道2.1商業(yè)地產概述（二）1、商業(yè)地產：為社會交易創(chuàng)造交易地點和交易平臺，在這個平臺，能夠使商人們更容易的接觸到他們所需要推銷商品的客戶；因此其愿意為獲得這一機會支付租金。2、商業(yè)地產價值：商業(yè)地產的真正價值不在于鋼筋水泥建得有多漂亮，而在于這塊地點是否能有效交易（能夠接觸到他所需要的消費者）—渠道價值。商業(yè)地產賣的是“接觸客戶的機會”而非建筑價值。開發(fā)商將交易場地租給商人，商人見到的客戶越多、實現(xiàn)的交易越大，愿意付出的代價越高。2.1商業(yè)地產概述（三）3、商業(yè)地產三大盈利點一大盈利，商業(yè)租售贏利。二大盈利，物業(yè)升值，并以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度；融資后進行滾動開發(fā)。三大盈利，提升開發(fā)企業(yè)品牌知名度，成為上市的資產包基礎；或對于已上市公司，增加其股票在資本市場上的吸引力。2.1商業(yè)地產概述（四）4、商業(yè)地產同住宅地產的本質區(qū)別：產業(yè)鏈構成：生產——流通（渠道）

——消費商業(yè)地產賣的不是物業(yè)，而是渠道價值。5、商業(yè)地產營銷如同建水庫：住宅操作思路：造水庫——賣水庫（不一定有水）。商業(yè)操作思路：造水庫——引水——賣水籠頭（喝水的機會）。住宅客戶——無辜的購房者，商業(yè)客戶——精明的商人。誰比誰傻？2.1商業(yè)地產概述（五）6、商業(yè)地產與住宅地產的發(fā)展過程對比第二個階段：競爭的加劇與產業(yè)鏈的成熟，不具備多少能力的發(fā)展商幾乎被淘汰了，能生存下來的發(fā)展商必須都是具有較強的實力與操作能力的發(fā)展商，成功變成了一種實力與能力的考驗。

第一階段：利用了城市化所帶來的巨大市場需求，只要拿到一塊地，通過一定的資本運營就可以將項目建成，實現(xiàn)成功銷售，項目即告完成，這一成功帶有很大的機會主義色彩。住宅地產的發(fā)展經過了兩個階段，但商業(yè)地產只有后一個階段。

在過程上來說，如果說住宅地產的發(fā)展經過了兩個階段，那么現(xiàn)代商業(yè)地產的發(fā)展卻只有一個階段。

住宅地產發(fā)展的兩個階段是：2.1商業(yè)地產概述（六）

現(xiàn)代商業(yè)地產一邊是天堂，一邊是地獄。

商業(yè)地產的開發(fā)和運營沒有和棋，運營得好，寸土寸金，運營得不好，則一文不值。

住宅地產開發(fā)與商業(yè)地產開發(fā)本質的不同之處就在于：住宅地產的開發(fā)重結果，而商業(yè)地產的開發(fā)卻重過程。住宅地產在銷售完成之后即可見到結果，而商業(yè)地產卻需要經過一個漫長的過程之后才可見到結果。在中國房地產開發(fā)企業(yè)的制度、人才和文化建設普遍欠缺的情況下，絕大多數(shù)的房地產開發(fā)企業(yè)是不具備開發(fā)運營商業(yè)地產的能力的，這句話雖然很武斷，卻是一個不爭的事實。2.2城市綜合體商業(yè)規(guī)劃的重要性（一）

在做商業(yè)地產項目的時候，很多人會發(fā)出這樣的感慨：成也規(guī)劃，敗也規(guī)劃。人們普遍認為現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃指的就是建筑規(guī)劃；事實上，規(guī)劃又分為兩個方面，分別是硬件設施的規(guī)劃和軟件設施的規(guī)劃，概而言之，就是建筑格局規(guī)劃與商業(yè)經營規(guī)劃。

很多商業(yè)地產商在做項目的時候，很容易進入一個誤區(qū)：認為只要做好了硬件設施規(guī)劃，就可以在日后隨意對商業(yè)布局進行調整，具體表現(xiàn)在一種“走一步看一步，摸著石頭過河”的思想上，這種思想并且在相當長的一段時間里占主導地位。但近年以來，中國商業(yè)地產界一種新的風潮正在涌起：那就是商業(yè)經營規(guī)劃應先于建筑格局規(guī)劃。1、規(guī)劃決定成敗2.2城市綜合體商業(yè)規(guī)劃的重要性（二）這種思想反映了一種科學的商業(yè)地產開發(fā)思路，是對商業(yè)地產運營觀念的一次重要變革。在以前的觀念中，大家普遍認為商業(yè)地產項目是由玻璃、水泥、鋼筋和裝飾材料組成的一個購物中心，這是一種短淺、片面的目光，而不是一種長遠、全局的目光。在行為上，可以稱之為割裂的、短期的行為?，F(xiàn)代商業(yè)地產思想將商業(yè)經營規(guī)劃視作與建筑格局規(guī)劃同等重要的一環(huán)，成為現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃當中不可分割的兩個部分，甚至在一定程度上，商業(yè)經營規(guī)劃比建筑格局規(guī)劃更加重要。科學的商業(yè)地產開發(fā)強調的是整體戰(zhàn)略，在現(xiàn)代商業(yè)地產觀念中，硬件規(guī)劃與軟件規(guī)劃是一個不可分割的整體。而這，正是現(xiàn)代商業(yè)地產規(guī)劃科學的基本原則。發(fā)展商對商業(yè)地產缺乏了解，忽視商業(yè)規(guī)劃則會走上彎路，造成投入成本的浪費，使項目本身不能發(fā)揮最大的成本效應。2、商業(yè)規(guī)劃比建筑規(guī)劃更重要

2.3城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點（一）1、規(guī)劃的布局順序

一個大型的購物中心會包括超市、百貨、餐飲、娛樂、家電與信息產品等多功能的業(yè)態(tài)，但是，圍繞著這些功能配置該如何來進行布局，使各個功能主題明確，互相促進，互不干擾，同時達到最有利于商場旺場和實現(xiàn)租金收入最大化的目的。

商業(yè)經營規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃,有利于形成最合理的商業(yè)布局，這也是成熟的商業(yè)地產運營商的基本原則之一；在中國，如萬達集團開發(fā)的商業(yè)項目，就都是遵循這一原則，先進行商業(yè)經營規(guī)劃，再進行建筑方面的規(guī)劃。萬達在全國各地開設了眾多的購物中心，成為中國在購物中心圈地運動中的領頭羊；如萬達在長沙黃興南路步行街開設的萬達購物廣場二、三層開設18000平方米的大型超市；從項目開始策劃之初，沃爾瑪超市就深度介入其中，就其專業(yè)的細節(jié)與發(fā)展商達成一致意見，這樣一來，就確保了商業(yè)項目建成之后就成為一個一步到位的產品；同時雙方建立了戰(zhàn)略合作伙伴的關系。2.3城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點（二）商業(yè)經營規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃有利于實現(xiàn)低成本的運營，同時還具有以下顯著的優(yōu)點：

1)縮短了整個項目的開發(fā)周期。

2)構成整體效益對散件效益的優(yōu)勢。因此，無論是從成本運作的角度來看，還是從商業(yè)整體效益的角度來看，商業(yè)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃都將提高商業(yè)中心的整體競爭力。

2.3城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點（三）2、商業(yè)地產規(guī)劃的尺度就是人的尺度

任何商業(yè)都希望擁有一流的規(guī)劃，但規(guī)劃也意味著代價，先進的規(guī)劃更意味著巨大的代價。無視長遠利益和現(xiàn)代商業(yè)科學，而以短期利益和回報最大化的思想來衡量購物中心的規(guī)劃方案，無視商業(yè)的客觀規(guī)律，往往是導致購物中心運營失敗的原因。商業(yè)地產的規(guī)劃尺度必須充分尊重人的感受，滿足人的需要，要根據(jù)人的習慣來進行設計；如人們在商業(yè)街內行走時，對一層以上的范圍幾乎是“視而不見”的，而橫向關注范圍就在10米至20米之間，至于超過20米寬的商業(yè)街，行人很可能只關注街道一側的店鋪。因此，在規(guī)劃中，我們不應當只考慮某一個方面，而要從各方面進行綜合的考慮。2.3城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點（三）3、商業(yè)面積的規(guī)劃在一個商業(yè)地產項目的規(guī)劃方案當中，商業(yè)面積的規(guī)劃，是最根本的、也是最重要的規(guī)劃?？茖W地說，購物中心商業(yè)面積的規(guī)劃并不只是一個技術層面的工作，而是一個戰(zhàn)略層面的工作。在一塊土地上根據(jù)地形地勢進行建筑設計，是任何一位建筑設計師可以做的工作，但是，如何確保購物中心的商業(yè)規(guī)模能引爆市場，并使購物中心在未來獲得可持續(xù)的發(fā)展，就需要對社會環(huán)境、經濟發(fā)展、人均購買力和城市發(fā)展進行全方位的分析和判斷。

目前在中國開發(fā)的購物中心，相當多數(shù)的購物中心一味追求規(guī)模效應，將購物中心的規(guī)模做得足夠大，這種出發(fā)點，本身就是不成熟的。商業(yè)面積并不是越大越好

2.3城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點（四）4、商業(yè)規(guī)劃中的業(yè)態(tài)組合商業(yè)專家們在經過對國外、國內一些成功的“shoppingMall”進行研究之后，得出一個被眾多商業(yè)專家所廣泛認同的一個標準——52：30：18，即商業(yè)：娛樂：餐飲=52：30：18，我們稱之為商業(yè)黃金分割定律。這個數(shù)據(jù)是經過對大量的“ShoppingMall”綜合分析統(tǒng)計后而得出來的結論，并得到了眾多商業(yè)專家的肯定；然而在運用起來的時候，商業(yè)地產開發(fā)商們就會發(fā)現(xiàn)這個標準執(zhí)行起來非常困難?！绑w驗經濟“理論卻認為：當未來的社會商品消費結構更加豐富時，商場憑什么讓消費者產生更多的消費欲望，營造劇場式的體驗經濟效果就成為一種必要。2.4如何在商業(yè)規(guī)劃階段規(guī)避項目風險絕大多數(shù)情況下，一個商業(yè)地產項目的風險就在于招商階段，招商不成功或者時間的滯后，都會對項目帶來失敗的陰影。招商就好像是商業(yè)發(fā)展的瓶頸，嚴重制約著商業(yè)地產的成熟與發(fā)展。招商的問題并不在于能不能實現(xiàn)招商，而是招一些什么質素的商家，如何使較大規(guī)模的現(xiàn)代商業(yè)中心具有合理的商業(yè)組合，并使這些商家能持續(xù)經營下去。商業(yè)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃是解決“招商瓶頸”的最佳方案，對規(guī)避項目開發(fā)經營的風險能起到較大的保障作用。2.5塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素（一）1、定位主題成功的商業(yè)需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業(yè)空間會加強消費者的印象及來訪的動機，并提升消費購物的附加價值。國內成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊橋等。2.5塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素（二）2、主力店設置（AnchorStore）主力店是商業(yè)招商成功與否的關鍵因素。高知名度的主力店有助于渠道的建立、商業(yè)形象的提升，并增加商場的辨識度。主力店對于賣場面積、交通組織、貨架陳列、停車需求均有一系列的要求，為了吸引主力店額進駐，開發(fā)者必須在商場的規(guī)劃之初充分了解預期引入的主力店的各項需求。2.5塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素（三）3、動線區(qū)分人流、車流與貨流，妥善配置商場動線，避免動線沖突。規(guī)劃流暢的人流動線，強調水平與垂直動線的連續(xù)性，應規(guī)劃簡易辨識的動線系統(tǒng)，盡量讓水平動線形成回路，并加強垂直動線的可見度，避免產生死角空間。4、布局商場的平面配置應合乎商場的定位與設計主題，同時應以便于消費者參觀選購商品、便于展示與出售商品為前提，且讓店鋪有更好的展示空間。2.5塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素（四）5、視覺設計商場空間的整體視覺設計對商場形象的塑造有關鍵性的影響。具有強烈辨識性的商場視覺設計有助于消費者建立對商場的認同與了解。建筑立面、空間塑造、賣場的指針系統(tǒng)、櫥窗設計、室內裝修色彩計劃、燈光及景觀等都是商場視覺形象塑造的重要元素，應能呼應商場的主題定位和整體規(guī)劃設計，提升賣場整體形象。2.5塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素（五）6、塑造氣氛商場的人氣需要一些活力的引擎空間來帶動，可短期聚集人潮的活動與娛樂休閑設施絕對是商場活力與能量的來源。購物消費是歡樂愉悅的生活體驗，除了購物，還包括放松和休閑，所以購物氣氛的營造是必要的。商場在空間設計上應盡量去提供一個活潑放松的環(huán)境，比如電影院、娛樂場、餐飲空間以及不定期舉辦的活動均是提供商場活力的來源。2.5塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素（六）7、地域商場地點需選擇正確，利用地利提升商場的成功率。注意要具備：周邊要有規(guī)律的客流，交通便利，商業(yè)環(huán)境的群聚效應，合宜的地塊發(fā)展條件等因素。同時要采用始于當?shù)匕l(fā)展的規(guī)劃思維，不能照搬之前不同地區(qū)的成功經驗，地域性的考慮必須反映在規(guī)劃設計中。第三章城市綜合體的規(guī)劃建筑設計1、項目土地解讀2、城市綜合體各種功能的規(guī)模3、城市綜合體各種功能的分區(qū)4、城市綜合體的交通系統(tǒng)5、城市綜合體的空間布局6、城市綜合體的環(huán)境景觀設計3.1項目土地解讀項目前期規(guī)劃最核心的工作是項目土地解讀。所謂解讀，從大的方面講，是對項目周邊情況，項目所處區(qū)域在城市中的地位，項目所在城市經濟、文化發(fā)展情況，商業(yè)發(fā)達程度，居民購買力及消費習慣等進行解讀；對項目具體土地解讀分為：

1、城市商業(yè)特點及需求，商業(yè)人流主導方向及構成等；這個城市缺什么？我

們能帶給城市什么？

2、解讀項目周圍市政及交通情況，是否有城市地鐵、輕軌經過等；

3、基地內有沒有保留建筑，如何將保留建筑融合到規(guī)劃之中；

4、項目可利用資源，如：河流，公園等；

5、項目規(guī)劃條件：退讓、容積率、限高等；

6、項目區(qū)域規(guī)劃與城市總體規(guī)劃等。3.2城市綜合體各種功能的規(guī)模（一）1、居住功能的規(guī)模居住功能是城市綜合體中平衡酒店、商業(yè)、辦公等功能的重要功能。在城市綜合體的設計中，人流的密度必須達到足夠程度；因此必須考慮周邊環(huán)境的住宅密度問題，過低的密度會不利于對多樣性的支持，而導致整體失敗。在這種情況下，應該通過增加項目內住宅功能的比例或增加吸引人流的特殊功能要素，來彌補項目人流密度的不足。居住物業(yè)的體量分析：

D=h（R，Y）*N

其中，h（R）為平均每人的居住需求量函數(shù)，Y為收入因素，N為人口數(shù)目。3.2城市綜合體各種功能的規(guī)模（二）2、商業(yè)功能的規(guī)模按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開設集中商業(yè)的可能（臨街商業(yè)不計入）零售飽和理論公式：

IRS=C*RE/RF

C：潛在客戶數(shù)量

RE：人均消費支出

RF：營業(yè)面積3.2城市綜合體各種功能的規(guī)模（三）商業(yè)空間往往會在整個項目的規(guī)劃中所占比例過大。由于商業(yè)可在未來的發(fā)展中增加，所以總的說來，規(guī)劃比例過小的問題會比規(guī)劃比例過大的問題易解決。而減少商業(yè)空間的比例，是很難進行的，并會給人以項目整體失敗的意象。3.2城市綜合體各種功能的規(guī)模（四）3、商務、辦公功能的規(guī)模城市綜合體的商務辦公容量一般受城市化發(fā)展的影響，而人均辦公面積受區(qū)域的主導