老年公寓度假村項(xiàng)目建議書(shū)課件

老年公寓（度假村）項(xiàng)目建議書(shū)二〇〇七年九月

編制依據(jù)1、《中國(guó)老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書(shū)2、《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》3、《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題》的通知（財(cái)稅[2000]97號(hào)）4、國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)》的通知（06－02－20）5、《中華人民共和國(guó)土地管理法》6、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》的通知7、《朝陽(yáng)區(qū)東三鄉(xiāng)地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》—項(xiàng)目背景及市場(chǎng)分析—項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)及政策分析—項(xiàng)目規(guī)劃及投資分析—結(jié)論據(jù)調(diào)查顯示，北京市有33.6%的老年人（75萬(wàn)）表示愿意“移地養(yǎng)老”，比例高于全國(guó)，其中有20%的人具有較高的消費(fèi)能力，可以選擇入住高端老年公寓，約15萬(wàn)人。城市現(xiàn)有的養(yǎng)老設(shè)施不能滿足市場(chǎng)的需要，更不能滿足高端人群養(yǎng)老的需求。北京市場(chǎng)上高檔養(yǎng)老設(shè)施很少，醫(yī)療水平不高，管理水平有限，主要采用度假村的形式。市場(chǎng)分析

為此，我們建議在順義區(qū)李隧鎮(zhèn)投資建設(shè)高檔老年公寓（度假村）項(xiàng)目。該項(xiàng)目利用優(yōu)美的自然環(huán)境，為高端老年客戶提供優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老場(chǎng)所,可填補(bǔ)北京市老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的一個(gè)空白。老年公寓實(shí)景項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目用地位于李遂鎮(zhèn)西側(cè)，潮白河?xùn)|岸的萬(wàn)畝森林中，與北京市順鑫綠色度假村接壤。地塊林水相依，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，地?zé)豳Y源豐富，是健身療養(yǎng)、文化休閑的理想之地。李遂鎮(zhèn)距離首都機(jī)場(chǎng)僅5公里路程，開(kāi)車10分鐘即可到達(dá)。首都機(jī)場(chǎng)第三期擴(kuò)建工程將于2007年落成，今后每年可起降國(guó)內(nèi)外航班50萬(wàn)架次，機(jī)場(chǎng)的年人流量將達(dá)到6000萬(wàn)人次。

①、根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（2002國(guó)土資源部“11號(hào)”令），目前已經(jīng)建立和規(guī)范了土地有形市場(chǎng)，實(shí)行了國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌交易。②、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第43條規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，都必須依法申請(qǐng)國(guó)有土地。本項(xiàng)目用地性質(zhì)為國(guó)有土地，避免經(jīng)營(yíng)土地開(kāi)發(fā)權(quán)所需進(jìn)行的招拍掛程序。政策分析

三、項(xiàng)目投資分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)投資完成工程情況投資成本效益分析投資完成工程情況已完成總建筑面積29260平米，已投資5643.5萬(wàn)元（不含土地使用權(quán)）。其中：

投資完成主體情況（共計(jì)3598.9萬(wàn)元）1）綜合樓5600平米711萬(wàn)元2）客房樓4300平米478.5萬(wàn)元3）康樂(lè)中心6300平米995.7萬(wàn)元4）后勤服務(wù)樓（已裝修）2600平米416萬(wàn)元5）會(huì)議中心3700平米326.8萬(wàn)元6）變配電室200平米31.8萬(wàn)元7）人工湖1260平米16.6萬(wàn)元8）屋面網(wǎng)架162.13萬(wàn)元9）前期拆除工程11.4萬(wàn)元10）室外三通一平、圍墻工程449萬(wàn)元（包括145畝地墊土、室外排水工程）基礎(chǔ)設(shè)施及其他投資項(xiàng)目（共計(jì)1489.6萬(wàn)元）

1）地?zé)峋?眼（深1800米，水溫43度）261萬(wàn)元

2）建筑物基礎(chǔ)打樁工程199.8萬(wàn)元

3）戲水樂(lè)園設(shè)備款128.4萬(wàn)元

4）設(shè)計(jì)費(fèi)110萬(wàn)元

5）監(jiān)理費(fèi)33萬(wàn)元

6）職工廚房設(shè)備16.2萬(wàn)元

7）勘查費(fèi)5萬(wàn)元

8）臨時(shí)配電費(fèi)60萬(wàn)元

9）打井等工程28.6萬(wàn)元

10）籌建費(fèi)用179.43萬(wàn)元

11）基建稅費(fèi)468.17萬(wàn)元

未付款的已完成工程（共計(jì)555萬(wàn)元）

1）貴賓客房樓5300平米530萬(wàn)元

2）配電室改造及二次土回填25萬(wàn)元

3、未完成工程及缺口資金（4800萬(wàn)元）

1）建筑物裝修工程2600萬(wàn)元

2）各種設(shè)備1000萬(wàn)元

3）洗衣房、庫(kù)房500平米60萬(wàn)元

4）配電、地?zé)崴畠艋O(shè)備220萬(wàn)元

5）鍋爐房550平米70萬(wàn)元

6）鍋爐等保暖設(shè)備及空調(diào)設(shè)備600萬(wàn)元

7）室外工程（含綠化及大門工程）250萬(wàn)元通過(guò)調(diào)查附近北京綠色度假村客房?jī)r(jià)位如下：

普通間560元/間/天0.8折448元/間/天

貴賓間880元/間/天0.8折704元/間/天

本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完后按上述價(jià)位經(jīng)營(yíng)：

普通客房200間；標(biāo)準(zhǔn)客房200間

平均空置率40%

年總收入4977萬(wàn)元

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%

兩稅一費(fèi)5.5%

年稅后利潤(rùn)3459萬(wàn)元

動(dòng)態(tài)投資回收期3.7年

項(xiàng)目周邊另有100畝租賃土地，擬建Townhouse可與本項(xiàng)目共同開(kāi)發(fā)利用。

土地面積：66667平米

容積率：0.75

建筑面積:50000平米

開(kāi)發(fā)總成本：21316萬(wàn)元（折合4264元/平米）

土地轉(zhuǎn)讓價(jià)：3500萬(wàn)元（35萬(wàn)元/畝）

樓面毛地價(jià)：2750萬(wàn)元（550元/建筑平米）

出讓金稅費(fèi)：82萬(wàn)元

建安費(fèi)用：11500萬(wàn)元

小市政費(fèi)用：1200萬(wàn)元

其他費(fèi)用：2284萬(wàn)元

銷售收入測(cè)算

通過(guò)調(diào)查周圍項(xiàng)目銷售價(jià)格如下：

莫奈花園順義區(qū)前沙峪均價(jià)8600元/平方米

東方太陽(yáng)城潮白河邊上