房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析試題

第頁共頁房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析^p試題房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析^p試題房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析^p試題一某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級(jí)總公司批準(zhǔn)翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該寫字樓進(jìn)展估價(jià)。1.能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在()。A.政府房地產(chǎn)管理部門B.政府規(guī)劃管理部門C.政府土地管理部門D.上級(jí)總公司2.評(píng)估時(shí)根據(jù)的建筑面積應(yīng)為()。A.460m2B.600m2C.1000m2D.以上三個(gè)面積都不行3.該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇()。A.房地產(chǎn)管理部門B.資產(chǎn)管理部門C.有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)D.驗(yàn)資機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)答案：B,D,C解析：2.因?yàn)樵u(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象為一新建成的寫字樓，沒有經(jīng)過政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)，不能辦理房產(chǎn)證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析^p試題二問答題：(一)某建筑物為28層框架剪力墻構(gòu)造樓房，于2023年建成并投入使用，現(xiàn)對(duì)2層進(jìn)展估價(jià)，2層套型設(shè)計(jì)較為合理，朝向?yàn)槟?，工程質(zhì)量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護(hù)較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護(hù)和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰型恋厥褂脵?quán)歸乙方所有。現(xiàn)已被司法機(jī)關(guān)扣押。請問：1、該房屋是否可以使用最高最正確原那么進(jìn)展估價(jià)?為什么?2、寫出估價(jià)技術(shù)道路。(二)某企業(yè)購得一個(gè)已停工5年的在建工程，構(gòu)造封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓局部已完成了局部設(shè)備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的`各一局部和5-8層住宅局部向銀行申請抵押貸款。請說明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)道路，以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)考慮的主要因素。(三)甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)工程，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到工程建成時(shí)投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。工程的總建筑面積10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該工程在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬元;乙那么認(rèn)為該套房屋的本錢為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得1368.55萬元。假設(shè)不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?(一)1、該房屋可以使用最高最正確原那么進(jìn)展估價(jià)，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)是在遵循合法原那么的前提下，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的情況以維持規(guī)劃用處(為公寓)來施行的。2、①市場法技術(shù)道路：搜集實(shí)例;選取可比實(shí)例;建立價(jià)格可比根底進(jìn)展交易情況修正;進(jìn)展交易日期修正;進(jìn)展區(qū)域因素修正;進(jìn)展個(gè)別因素修正，求出比準(zhǔn)價(jià)格。②收益法技術(shù)道路：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運(yùn)營費(fèi)用;估算凈收益;選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率;選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一局部，及5-8層住宅的哪一局部，即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時(shí)購置此項(xiàng)在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建立單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此根底上評(píng)估的抵押價(jià)值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開市場價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的慎重原那么進(jìn)展估價(jià)。2.詳細(xì)地說，商業(yè)裙樓局部可以收益法為主，輔之以市場法與假設(shè)開發(fā)法，住宅局部可以市場法為主，輔之以本錢法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未開工，更未驗(yàn)收啟用，續(xù)建過程中的水電、設(shè)備購置安裝費(fèi)用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費(fèi)用均不是小數(shù);假設(shè)住宅局部是精裝修公寓或酒店式公寓，那么同樣要考慮裝飾、裝修費(fèi)用。3.除需考慮以上問題外，對(duì)商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估抵押價(jià)值，對(duì)住宅局部以市場法、本錢法評(píng)估抵押價(jià)值，在確定評(píng)估價(jià)值時(shí)，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境根本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當(dāng)?shù)仡愃粕虉黾白≌氖蹆r(jià)、租金、運(yùn)營費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利率、銷售稅費(fèi)、開發(fā)本錢、報(bào)酬率(資本化率)等。(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。2.甲應(yīng)分得1395萬元，乙應(yīng)分得1367.1萬元。3.因?yàn)?，假設(shè)乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價(jià)款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析^p試題三案例：某建筑物為28層框架剪力墻構(gòu)造樓房，于2023年建成并投入使用，現(xiàn)對(duì)2層進(jìn)展估價(jià)，2層套型設(shè)計(jì)較為合理，朝向?yàn)槟?，工程質(zhì)量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護(hù)較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護(hù)和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰型恋厥褂脵?quán)歸乙方所有?，F(xiàn)已被司法機(jī)關(guān)扣押。問題：1、該房屋是否可以使用最高最正確原那么進(jìn)展估價(jià)?為什么?2、寫出估價(jià)技術(shù)道路。參考答案：1、該房屋可以使用最高最正確原那么進(jìn)展估價(jià)，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)是在遵循合法原那么的前提下，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的情況以維持規(guī)劃用處(為公寓)來施行的。2、①市場法技術(shù)道路：搜集實(shí)例