仙安建材生產基地項目可行性研究報告

武漢市仙安建材有限責任公司“仙安建材生產基地”建設項目可行性研究報告PAGEPAGE46武漢誠智工程咨詢有限責任公司一、總論1.1項目名稱及建設單位1.1.1項目名稱：仙安建材生產基地建設性質：改建建設單位：武漢市仙安建材有限責任公司建設地址：武漢市東西湖區(qū)吳家山農場原糧油公司[東西湖區(qū)107國道十六支溝西（運河村）]1.1.2建設單位概況武漢市仙安建材有限責任公司（下稱公司），始建于2004年6月2日，注冊地為武漢市東西湖區(qū)107國道十六支溝西,注冊資本：200萬元。法定代表人：杜貴生。該公司由自然人杜貴生、許早安2位股東組成，股份分別為50%。股東杜貴生，住址為湖北省仙桃市建設東路3號，入股資金100萬元；股東許早安，住址為湖北省仙桃市沙嘴辦事處葉和村二組，入股資金100萬元。2位股東均以貨幣出資。公司經營范圍為紙面石膏板，輕鋼龍骨，鋁塑板的生產及銷售。武漢市仙安建材有限責任公司股東于1995年開始在武漢市從事建材銷售業(yè)務，通過多年時間的發(fā)展，聚集了一批技術和管理人才，積累了一定資本、儲備了較強發(fā)展后勁。面對各種建材產品，尤其是紙面石膏板的應用與日俱增，市場潛力較大的發(fā)展機遇，公司將進行產業(yè)結構優(yōu)化和產業(yè)升級，擬在建材產品銷售市場逐步發(fā)展的同時，進入紙面石膏板的加工領域，實現(xiàn)新一輪跨越式發(fā)展。該公司有著完善的企業(yè)法人治理結構，健全的企業(yè)管理制度，實行全員聘用制、崗位責任制和考核激勵機制。公司現(xiàn)有人員30人，其中大專以上學歷人員18人，中高級職稱人員5人。1.2項目提出的背景石膏板，是以熟石膏為主要原料攙入添加劑與纖維制成，具有質輕、隔熱、吸聲、不燃和可鋸性等性能。石膏板與輕鋼龍骨(由鍍薄鋼壓制而成)相結合，便構成輕鋼龍骨石膏板，其種類包括紙面石膏板、空心石膏板等，是目前應用最廣泛的一類新型吊頂裝飾材料及墻體材料。紙面石膏板主要品種有普通紙面石膏板、耐火紙面石膏板、耐水紙面石膏板，以及特種石膏板、吸音系列石膏板等。石膏板及制品是新型建筑墻體及裝飾材料的代表，是建材行業(yè)現(xiàn)代新技術產品和環(huán)保型綠色產品，有著廣闊的發(fā)展前景。在發(fā)達國家，新型墻體及裝飾材料所占比例較高，日本為64%，法國為78%，美國為66%，俄羅斯為60%。從人均使用石膏新型墻材的對比來看，美國人均為8.8平方米，日本人均為5.3平方米，歐洲人均為4.8平方米，加拿大人均為7.9平方米，中國則人均為0.3平方米。從目前國內墻體材料產品結構方面看，我國每年竣工的房屋建筑面積為10億平米，墻體材料中，隔墻材料的使用量達30億平米，其中新型墻體材料所占比例9%左右，即達到2.7億平米。隨著國家產業(yè)政策的調整，從“八五”期間開始，國家建材局在產業(yè)政策上將紙面石膏板列為重點發(fā)展的建材產品，通過近幾年時間的結構調整，紙面石膏板產量及產品質量已有了很大改善并將有更高的提升。預計我國紙面石膏板需求將每年以18%的速度增長，2005年將達到12億平方米，而目前國內生產能力僅為4億平方米左右，其中北京新型建材總廠為7000萬平方米，山東泰和集團8000萬平方米，河北6000萬平方米，新汶礦務局華新紙面石膏板廠1000萬平方米?？梢姡袌鋈笨诤艽?。改革開放以來，國家基本建設得到了迅猛發(fā)展，重點工程等建設項目所占比例不斷增加。黨的十六大提出在本世紀前二十年要實現(xiàn)“全面小康”的目標，更為建筑業(yè)的發(fā)展帶來了千載難逢的機遇。據(jù)有關權威機構分析，2003年我國固定資產投資55118億元，其中建筑業(yè)完成增加值7600億元左右，比上年增長約８%，固定資產投資規(guī)模的高增長率拉動了整個建筑業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。2004年國民經濟的持續(xù)持穩(wěn)定增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供良好的經濟環(huán)境和空間。在城市化率提高約1.5個百分點、奧運基礎設施建設、西部開發(fā)工程加上東北老工業(yè)基地的改造等因素作用下，預計2004年我國全社會固定資產投資率將達到48％，按照一般的統(tǒng)計規(guī)律，近年來建安費在全社會固定資產投資中所占的比例穩(wěn)定在64％左右，因此預計2005年建筑業(yè)仍將保持較快增長，建筑業(yè)總產值預計同比增長20％左右，建筑業(yè)的行業(yè)增長景氣指數(shù)將平穩(wěn)上升。隨著交通設施條件的不斷改善，城市化建設的日新月異，企業(yè)發(fā)展的大型化、規(guī)?；罗r村建設速度不斷加快等，都為建材產品的生存和發(fā)展開辟了廣闊的空間和前景。湖北武漢作為華中重地，具有優(yōu)越的地理位置和“九省通衢”的交通優(yōu)勢，在中國的經濟建設中，擔負著承東啟西的重要責任。武漢市委市政府在黨的十六大精神指引下，繼續(xù)堅持全市固定資產投資計劃的指導思想，即：繼續(xù)貫徹落實中央積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，以全市經濟和社會發(fā)展目標為著眼點，保持全社會固定資產投資的較快增長；加快基礎設施建設和企業(yè)技術改造，加快發(fā)展制造業(yè)；集中力量加強重點工程建設和推進重大項目前期工作。市委市政府對固定資產投資的高度重視將引發(fā)巨大的建材市場需求。武漢市仙安建材有限責任公司是一家專業(yè)生產紙面石膏板的公司，其股東多年來一直傾力于武漢建材市場的紙面石膏板銷售，積累了豐富的經驗，也取得了較好的經濟效益。與時俱進，著眼于新的發(fā)展，著力于新的實踐，該公司力爭由勞動密集型向智力密集型、技術密集型轉變，實現(xiàn)新一輪跨越式發(fā)展。面對國內擴大內需政策的進一步深化、城市化進程的加快給紙面石膏板產品帶來的廣闊的市場空間和發(fā)展機遇，武漢市仙安建材有限責任公司積極應對，不失時機地提出“仙安建材生產基地”建設項目，迅速推動和實現(xiàn)企業(yè)結構優(yōu)化和產業(yè)升級，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。因此，本項目的提出，具有十分重要的意義。1.3項目提出的必要性中國武漢的西大門閃爍著一顆璀璨的明珠——武漢市東西湖。東西湖區(qū)是武漢市十三個行政區(qū)之一，幅員面積495平方公里，人口21萬。全區(qū)土地屬國有農場土地，具有地域廣，易開發(fā)的優(yōu)勢。東西湖區(qū)自改革開放二十多年來，經濟建設和社會各項事業(yè)得到全面發(fā)展，現(xiàn)已成為全省小康達標區(qū)、湖北省農業(yè)農村現(xiàn)代化示范區(qū)、國家級城郊型農業(yè)示范區(qū)、國家級星火技術密集區(qū)、全國教育、體育先進區(qū)。尤其是近幾年來，東西湖先后建立了吳家山臺商投資區(qū)、金銀湖生態(tài)保護區(qū)、鑫橋高新技術產業(yè)園、武漢吳家山國家級海峽兩岸科技產業(yè)園等，已成為引入外資、發(fā)展國內經濟的國家級對外開放窗口。近期，湖北省科技廳組織專家組對東西湖區(qū)2001-2002年科技進步工作進行考核，該區(qū)以963分的總成績通過了考核驗收，湖北省科技廳已將東西湖區(qū)推薦為國家級科技先進區(qū)。2003年全區(qū)實現(xiàn)國內生產總值49.7億元，人均GDP達1.45萬元，工農業(yè)總產值57.06億元。近年來，東西湖區(qū)大力實施“路橋經濟”戰(zhàn)略，先后完成了金山大道、107國道吳家山高架橋、金山公路、環(huán)湖公路、惠安大道、金泉公路等路橋工程，全區(qū)已實現(xiàn)公路網絡化，從吳家山到各辦事處之間公路高等級化，農村村鎮(zhèn)道路全部硬化的目標。路橋將495平方公里的幅員面積串連起來，形成了“半小時經濟圈”。同時區(qū)域公路網絡又與橫貫境內的107國道、京珠高速公路、漢渝鐵路、漢江航道、武漢中環(huán)、武漢外環(huán)、武漢地鐵、武漢輕軌、武漢天河國際機場高速公路相連，形成了立體交通網絡。武漢市東西湖吳家山臺商投資區(qū)是1992年經武漢市委、市政府批準成立的，2000年被升格為省級開發(fā)區(qū)，2000年1月在吳家山臺商投資區(qū)的基礎上，經國家科技部、國臺辦批準成立了吳家山海峽兩岸科技產業(yè)開發(fā)園。該區(qū)域開發(fā)地域連片，資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)位明顯，具有良好的承接、傳遞城市經濟輻射的地理條件。東西湖區(qū)吳家山農場糧油公司，系吳家山農場場屬企業(yè)，根據(jù)東西湖區(qū)人民法院依法宣告糧油公司破產的判決，吳家山農場于2003年6月將其房屋及土地使用權收回。為了保證國有資產的保值、增值，吳家山農場擬將原糧油公司座落在東西湖區(qū)107國道十六支溝西（運河村）的工業(yè)用地13837平方米使用權[土地證號：東國用（93）字第050204109號]及地面附屬物建筑面積4359.37平方米[房產證號：武房權證（東）字第9902810號]有償轉讓與武漢市仙安建材有限責任公司。為此，吳家山農場2003年6月出具了情況說明，為了支持武漢市仙安建材有限責任公司順利完成對吳家山農場原糧油公司工業(yè)用地使用權及地面附屬物的有償轉讓工作，前期已與武漢市仙安建材有限責任公司簽訂了該宗地地面附屬物的租賃協(xié)議。武漢市仙安建材有限責任公司的股東們通過近幾年在武漢市建材市場的發(fā)展，積累了豐富的市場和銷售經驗，有著一定的經濟實力。為了增強市場競爭能力，滿足日益增長的市場需求，特組建了武漢市仙安建材有限責任公司，并提出“仙安建材生產基地”建設項目，擬有償受讓東西湖區(qū)吳家山農場原糧油公司土地使用權13837平方米及地面附屬物建筑面積4359.37平方米，改造、建設具有先進水平的“仙安建材生產基地”。武漢誠智工程咨詢有限責任公司受企業(yè)委托，承擔該項目可行性研究報告的編制工作。1.4研究的依據(jù)和范圍1.4.1研究的依據(jù)a.武漢市仙安建材有限責任公司營業(yè)執(zhí)照b.土地使用權轉讓協(xié)議書c.武漢市城市建設總體規(guī)劃d.武漢市東西湖區(qū)發(fā)展規(guī)劃e.東西湖區(qū)吳家山農場整體規(guī)劃f.公司的基礎資料1.4.2研究的范圍a.項目提出的背景及必要性b.市場分析及建設規(guī)模的確定c.建設方案的擬定d.公用配套設施e.環(huán)境保護和節(jié)能f.投資估算、經濟效益預測及風險分析1.5研究結論概要1.5.1建設目標建設具有現(xiàn)代風格，環(huán)境優(yōu)美的“仙安建材生產基地”。1.5.2建設內容a.改造建設面積5725.59平方米；b.新增設備共計14臺套；c.建供電、供水系統(tǒng)等配套工程,電力增容350KVA、水增容100m3/d；d.建環(huán)保、消防及安全衛(wèi)生等配套設施。1.5.3建設規(guī)模： 年產：石膏板204萬張1.5.4項目總投資1906萬元，其中：固定資產投資1710萬元；新增鋪底流動資金196萬元（全部新增流動資金為654萬元）。1.5.5資金來源：固定資產投資1710萬元，全部為企業(yè)自籌。新增流動資金654萬元，其中：自籌資金196萬元，銀行短期借款458萬元。1.5.6經濟效益指標：a．預計達產年的：銷售收入（不含稅）：2615萬元；利稅總額628萬元；其中：銷售稅金及附加：232萬元（其中附加稅30萬元）；利潤總額：396萬元b.財務效益評價指標：投資利潤率：16.75%(所得稅前)；投資利稅率：27.81%(所得稅前)靜態(tài)投資回收期：6.24年(所得稅后,含建設期0.5年)；財務內部收益率：16.75%(所得稅后)；累計財務凈現(xiàn)值i=8%：953萬元(所得稅后)；1.5.7建設期:0.5年。1.5.8本項目主要經濟指標見表1-2。

表1-2主要經濟指標一覽表序

號指標名稱單位數(shù)據(jù)備注11.產品產量2石膏板萬張204達產年52.項目總投資萬元190662.1固定資產投資萬元171072.2新增鋪底流動資金萬元19683.固定資產投資資金來源萬元171093.1申請銀行貸款萬元103.2企業(yè)自有資金萬元1710114.新增流動資金來源萬元654124.1申請銀行短期借款萬元458134.2企業(yè)自有資金萬元196145.勞動定員人100156.建設期年0.5167.銷售收入（不含稅）萬元2615達產年178.利稅總額萬元62818其中：增值稅萬元202達產年19附加稅萬元30達產年20利潤總額萬元396正常生產年219.所得稅后凈利潤年265正常生產年2210.評價指標所得

稅前所得

稅后2310.1投資利潤率%16.7511.22按正常生產年數(shù)據(jù)計算2410.2投資利稅率%27.8122.29按正常生產年數(shù)據(jù)計算2510.3靜態(tài)投資回收期年4.956.24含建設期0.5年2610.4動態(tài)投資回收期年5.877.98i=8%含建設期0.5年2710.5財務內部收益率%24.3416.752810.6累計財務凈現(xiàn)值萬元1798953i=8%2911.盈虧平衡點%58.41

二、市場分析2.1宏觀分析紙面石膏板是目前世界上新型建筑材料中發(fā)展最快、產品銷售最大、用途最廣的板材之一，是目前我國墻體材料改革的主要產品，國家給予了大力扶持。紙面石膏板具有輕質、強度高、施工簡便、加工性能好等特點，廣泛用于建筑物內隔墻、天棚及各種復合板材，具有良好的隔熱、保溫、抗震、防火、節(jié)能等優(yōu)點，特別是用于高層建筑。紙面石膏板在國內的市場主要集中在北方大城市，其中北京68%、山東20%、哈爾濱7%。另外上海、廣洲、深圳、珠海等南方沿海城市前兩年每年進口300萬平方米，占國內市場6%。國內生產優(yōu)質石膏板代表廠家是北京新型建材總廠，年產量7000萬平方米，其次是山東泰和集團8000萬平方米，河北6000萬平方米，新汶礦務局華新紙面石膏板廠1000萬平方米等。在國家擴大內需措施的影響下，主要建材品種的銷售穩(wěn)步回升，同時隨著住宅設計檔次的升級和裝修消費品味的提高，一些技術含量高、節(jié)能環(huán)保型、智能型的新型建材不斷開發(fā)出來。中國建筑市場居世界第三位，年均增長10％。建筑業(yè)的迅猛發(fā)展為紙面石膏板等新型建筑材料的生存和發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展前景。從目前建筑市場的發(fā)展勢態(tài)來看，實施“十五”計劃、“入世”和北京承辦“奧運”、上海的申博等，加快了北京、上海等國際大都市和全國城鎮(zhèn)建設的步伐，從而為紙面石膏板等新型建筑材料帶來了極大的商機。以我國幾個大都市為例：北京2008年奧運會，總投資16.5億美元；50項重大工程總投資1228.5億元；同時還將再建一批新的星級酒店；五年內完成危房改造300萬平方米，住房934萬平方米；房地產每年開復工面積5000萬平方米，其中住宅面積3000萬平方米。上海市已提出全面開發(fā)38公里的黃浦江兩岸，總投資將達幾千個億，上海新一輪城市建設即將全面展開。作為西部大開發(fā)的龍頭，重慶的新區(qū)開發(fā)力度也在不斷加大，每年的建設投資將高達2000億元。還有廣州市區(qū)的西移，深圳300億改造?？崭邸⒑贾菔袇^(qū)的擴大，長春申辦亞冬會的成功，都為紙面石膏板等新型建筑材料市場的擴容帶來了利好消息。

黨的十六大提出在本世紀前二十年要實現(xiàn)“全面小康”的目標，更為紙面石膏板等新型建筑材料的發(fā)展帶來了千載難逢的機遇。在住宅方面，全國“十五”期間，住宅57億平方米，其中城鎮(zhèn)住宅竣工面積27億平方米，農村住宅竣工面積30億平方米。中國住宅建設在未來10年內是住宅建設高速發(fā)展期。到2005年，我國城市人均住宅面積將達到22平方米，屆時住宅建設的投資占國內生產總值的比重可能達到峰值，與之相關的紙面石膏板等新型建筑材料市場前景廣闊。2.2微觀市場分析武漢地處京廣鐵路大動脈與長江黃金水道交匯處，水陸交通便捷，素有“九省通衢”之稱。東去上海，西抵重慶，南至廣州，北上京城，距離均在1000公里左右，處于中國經濟地理核心位置，是全國少有的集鐵路、公路、水運、航空、郵電于一體的重要交通通信樞紐。隨著改革開放的不斷深入和實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略轉移以及我國進入WTO，武漢將面臨前所未有的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。根據(jù)總體規(guī)劃武漢市正加快現(xiàn)代化城市進程，追求“山水園林式的城市環(huán)境，現(xiàn)代國際性城市空間”，使其成為華中地區(qū)城市群中具有武漢特色城市風貌、高度城市化經濟發(fā)達地區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，2003年全市全社會固定資產投資630億元，增長10.5%，預計2004年投資將繼續(xù)增大，與之相配套的紙面石膏板等新型建筑材料存在良好的市場發(fā)展空間。據(jù)武漢市政府有關信息：“十五”期間，武漢每年將投入100多億元開發(fā)房地產，年開發(fā)量均在600萬平方米以上。從目前看來，武漢房地產市場產銷兩旺。2002年全市全年房地產開發(fā)投資完成132.5億元，增長14.9％。其中住宅投資98.82億元，增長14.8%。房地產開發(fā)竣工面積633.17萬平方米，增長3.1%，其中住宅竣工面積522.73萬平方米，增長4.6%；全年銷售商品房450.27萬平方米，增長10.1%，其中銷售給個人393.01萬平方米，增長4.6%。實現(xiàn)商品房銷售額86.81億元，增長17.1%。房地產市場的興旺給紙面石膏板等新型建筑材料帶來了巨大的商機。我國已經“入世”，作為中國加入WTO的承諾之一，我國的建筑市場將逐步對外放開。隨著國外資本的流入和經濟全球一體化步伐的加快，建材企業(yè)只有加大改革的步伐，創(chuàng)出自己的品牌，才會在未來的競爭中挺立潮頭。武漢市仙安建材有限責任公司是一家專業(yè)生產紙面石膏板的公司，其股東多年來一直傾力于武漢建材市場的紙面石膏板銷售，積累了豐富的市場經驗，有較好的市場網絡和銷售渠道，有著一定的經濟實力，該企業(yè)產品基本上以銷定產、有著一定的確定性和市場保證。綜上所述，本項目市場通過努力開拓，是有一定保證的。

三、建設規(guī)模與生產綱領3.1擬建規(guī)模本項目擬建規(guī)模為年產：石膏板204萬張(達產年)。3.2產品方案本項目產品主要是生產裝飾用石膏板，由0.001m×1.2m×2.4m、0.0012m×1.2m×3m兩種規(guī)格組成。其中：0.001m×1.2m×2.4m約占總生產規(guī)模的75%(達產年)；0.0012m×1.2m×3m約占總生產規(guī)模的25%(達產年)。3.3生產綱領根據(jù)本項目建設情況及其市場預測，項目建設期為半年，第1年上半年為建設期，第1年下半年達到生產綱領的50%，第2年達到生產綱領的100%。生產分年度計劃安排見表3-1。表3-1生產綱領安排表產品名稱單位第1年(上半年)第1年(下半年)第2年石膏板萬張建設期76.501530.0012m×1.2m×3m石膏板萬張建設期25.5051合計萬張=SUM(ABOVE)102=SUM(ABOVE)204

四、廠址選擇4.1廠址所在位置現(xiàn)狀4.1.1地點與地理位置武漢鑫福達經貿有限公司“加油站”擬建于武漢市東西湖區(qū)柏泉工業(yè)園，位于張柏公路以北、規(guī)劃路以東。武漢市東西湖區(qū)位于武漢市西北部，平面地理坐標介于北緯30°34′50″～30°47′30″，東經113°53′23″～114°37′48″之間。4.1.2廠址土地權屬類別及占地面積本宗土地權屬武漢市東西湖區(qū)柏泉農場。規(guī)劃總用地面積18.99畝，約12666m2,其中代征地7.95畝,凈用地面積11.04畝,約7363m2。4.1.3土地利用現(xiàn)狀本宗土地規(guī)劃為公共設施用地，現(xiàn)為空地，表面無任何建構筑物等附著物，地面和地下無公用設施穿越，緊鄰張柏公路，是較理想的加油站用地。2004年3月10日，武漢鑫福達經貿有限公司與武漢市東西湖區(qū)柏泉農場簽訂協(xié)議，擬將該土地出讓給武漢鑫福達經貿有限公司作加油站用。4.2場址建設條件4.2.1地形、地貌、地震情況本項目擬用地塊呈長方形，地勢平坦，無坡度。地貌屬漢江一級階地，地面高程約為22米左右，最大高差為0.7米。根據(jù)國家標準《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011-2002）和《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001），該地區(qū)地震基本烈度為6度，該場地建筑物抗震設防烈度為6度。4.2.2工程地質與水文地質a.工程地質：主要為第四系全新統(tǒng)沖、湖積（Q4a1+1）粘土、粉質粘土、淤泥和淤泥質粉質粘土。各巖土層特征簡述如下：①層：粘土、粉質粘土（Q4a1），厚1.00～2.90米；②層：淤泥、淤泥質粘土（Q4a1+1），層厚0.95～6.00米；③層：粘土（Q4a1+1），灰色～灰黃色，層厚1.00～4.50米；④層：粘土（Q4a1），褐灰～灰黃色，可塑狀，層厚1.00～3.50米；⑤層粉質粘土（Q4a1），20至30米范圍內夾有砂層，基巖頂板大約在40米左右。根據(jù)武漢市區(qū)域地質資料及勘察資料，場地內未發(fā)現(xiàn)新構造運動及活動性斷裂等不良地質現(xiàn)象存在，場地是穩(wěn)定和安全的。b.水文地質：穩(wěn)定水位為0.60～2.30米，地下水類型為上層滯水與潛水混合型，主要受大氣降水及地表水的影響。根據(jù)鄰區(qū)地下水分析資料，本場地地下水對混凝土不具有腐蝕性，對鋼結構有弱腐蝕性。4.2.3氣候條件a.氣溫：全年平均氣溫16.3℃年極端最高氣溫39.4℃年極端最低氣溫-18.1℃b.多年平均降雨量：1203.1mmc.日照：全年日照數(shù)2079小時日照百分率為47%d.濕度：平均相對濕度70%e.無霜期：240天f.平均風速：春季3.0米/秒夏季2.8米/秒秋季2.4米/秒冬季2.7米/秒g.海拔高度：22米4.2.4城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會環(huán)境條件東西湖區(qū)位于武漢市西北近郊，東與橋口區(qū)，江岸區(qū)毗鄰，南與蔡甸區(qū)隔江相望，西與漢川市，孝感市接壤，北由俯河與黃陂區(qū)相鄰，東西湖區(qū)既是武漢市的一個行政區(qū)，也是我國大城市近郊最大的農場群。全區(qū)幅員面積495．51平方公里，人口21萬人，其中農業(yè)人口11萬人，下轄12個國營農場、1個鎮(zhèn)，41個居民委員會。區(qū)內有武漢吳家山臺商投資區(qū)和國家級海峽兩岸高科技產業(yè)園，紅桃K集團、臺灣統(tǒng)一、亞東水泥、香港百信藥業(yè)、百事可樂、凌云集團等一大批境內外知名企業(yè)已落戶東西湖。

武漢市柏泉辦事處位于東西湖區(qū)內，是武漢市最早（1958年）興建的國營農場之一，面積78平方公里，人口1.2萬。發(fā)展至今，農、林、牧、漁、工、商、建、運企業(yè)達40余家。

武漢市柏泉農場人杰地靈。遠在新石器時代，柏泉就是人群聚集生活的地方，世世代代在這里繁衍生息，。悠久的歷史文化，沉淀了豐厚的人文底蘊。這里曾是舊漢口名噪一時的地皮大王劉歆生（乳名劉祥）、辛亥革命先驅孫武、著名哲學家張世英等近代名人的誕生地?，F(xiàn)有市區(qū)級保護文物13處，著名的有柏泉古井、景德寺、鑰匙墩遺址等。這邊風光獨好——壟崗交錯，林木蔥郁，山青水秀，人鳥同醉！

隨著改革開放的不斷深入，農場圍繞建經濟強場的奮斗目標，變資源優(yōu)勢為經濟優(yōu)勢，努力創(chuàng)新環(huán)境，確立打“生態(tài)牌”走“生態(tài)路”的新思維，舉社會各界之力，擴大對外開放，全場動員，全員上陣，全民招商。近幾年來廣東樂百氏集團，武漢寶利家?工程有限公司（新加坡獨資）等知名企業(yè)，紛紛落戶柏泉，引進資金（含協(xié)議資金）2億余元。4.2.5交通條件東西湖有武漢“西北大門”之稱。區(qū)內交通發(fā)達，被稱為五條黃金通道的107國道、漢渝鐵路、江漢航線貫穿全境。已建成通車張柏公路和金山公路、107國道吳家山高架橋、惠安大道和環(huán)湖公珞、改造了東吳大道，全區(qū)公路大循環(huán)格局已經形成，京珠高速公路的竣工，武漢市繞城公路等重點工程的開工，給東西湖開發(fā)引進創(chuàng)造了極為有利的交通條件，并對經濟發(fā)展起到了推動作用。柏泉農場交通已建成以張（張公堤）柏（柏泉）公路為主軸線的覆蓋全場的公路網絡。正在動工建設的武漢市繞城公路和京珠高速公路（北京——珠海）貫穿農場全境，從而形成武漢繞城公路、京珠高速公路和107國道互為一體的大交通格局。武漢繞城公路到天河國際機市政府17公里。同時，金泉大道直通柏泉。柏泉農場距漢口火車站8公里，距武漢港25公里，距舵落口港12公里，距楚天第一路金山大道4公里，場內路網形成，交通四通八達。

4.2.6公用設施社會依托條件a.供電：農場電力來自華中電網，擁有110kVA雙回路供電系統(tǒng)，高壓變電容量10KVA，并有東西湖自建熱電廠兩座。

b.供水：東西湖區(qū)擁有日供水量100萬噸和13萬噸自來水廠各一座，水質優(yōu)良，四季供應均衡。同時，農場擁有自己投資的水廠，可保障10萬人的生活用水，其地下水水質經國家地礦部鑒定為優(yōu)質天然飲用水。

c.排水：農場排水為雨污合流制，排水系統(tǒng)屬高灌低排明渠、暗管網絡，雨水入渠，污水經處理后經暗管排入市政管網。d.通信：東西湖區(qū)域內通訊與市政通訊網相聯(lián)，線路暢通。省市聯(lián)網的電視網，寬帶網已建設完成，移動通信網絡已覆蓋全區(qū)，通訊條件極為方便。農場本身擁有5000門程控交換電訊系統(tǒng)。此外，農場還擁有全新的中心小學和中學，集貿市場、醫(yī)院、郵政、商場、文化、娛樂等服務設施一應俱全。

五、工程建設方案5.1土建工程方案5.3.1主要建、構筑物的建筑特征、結構及功能本項目主要建筑物是綜合營業(yè)廳、加油站大棚、地下燃料庫及停車場。綜合營業(yè)廳采用磚混結構，內設收費營業(yè)廳及商品銷售點。加油站加蓋大棚，輕鋼結構，高12米。地下燃料庫設置在加油站地下，共設90#、93#、95#、97#汽油罐，以及0#和10#輕質柴油罐，地下燃料庫高6米，鋼筋水泥結構，將燃料罐放置在專門的燃料罐基礎上固定。其它建構筑物均采用磚混結構，滿足使用功能的要求。5.3.2主要建、構筑物一覽表本項目主要建構筑物詳見主要建、構筑物一覽表5-1。序號建筑名稱建筑類型（長×寬×高）棟

數(shù)占地面積（m2)建筑面積（m2)占地總面積(m2)建筑總面積(m2)結構1綜合營業(yè)廳25m×16m×4.5m1442400442400磚混2加油站大棚30m×25m×12m1750750750750輕鋼3洗手間10m×4m155405540磚混4停車場65m×40m13000260030002600砼5地下燃料庫32m×25m×6m1800800800800砼6配電房5m×2m110101010磚混7道路200m×7m11400140014001400砼8大門9圍墻350m10綠化1000100010001000合計774577000表5-1主要建、構筑物一覽表5.2主要設備方案5.2.1主要設備本項目主要設備為自動加油計量泵機，采用國產設備，每臺設備構置費為3.5萬元，根據(jù)本項目建設方的要求，本項目設置8臺自動加油計量泵機設備。5.2.2主要設備清單本項目新增設備詳見新增設備清單表5-2。表5-2新增設備清單序號設備名稱單位數(shù)量價格（萬元）單價總價1自動加油計量設備套83.5028.002收銀臺套11.501.503貨架個200.408.004停車場門禁設備套12.002.005車輛輛18.008.006消防防爆設備15.0015.00.00合計62.50

六、燃料供應6.1主要原輔材料來源：本項目所用主要燃料消耗量及來源，詳見主要原輔材料年消耗量匯總表6-1。表6-1主要燃料年消耗量匯總表序號原材料名稱單位年需要量來源1汽油萬噸3.5市購2柴油萬噸0.27市購6.2運輸：本項目主要原材料的運輸，均依靠社會力量，以公路、鐵路、水路聯(lián)合運輸解決。

七、總圖運輸及公用工程7.1總圖布置7.1.1布置方案本項目總圖布置按建構筑物緊湊布置，排列有序，近遠期發(fā)展相結合，道路綠化布局合理的原則進行布置，詳見附圖1。7.1.2豎向布置地貌屬漢江一級階地，地面高程一般為22米左右，最大高差為0.7米，地勢較平坦。建筑物一層平面標高應高于該地區(qū)歷史最高洪水水位0.5米。本項目建筑物最高高度為12米。7.2廠內外運輸7.2.1廠內運輸本項目廠內物料流轉：主要以燃料泵泵輸為主。7.2.2廠外運輸本項目廠外運輸：依靠社會力量，以公路、鐵路、水路、航空聯(lián)合運輸解決。7.3公用輔助工程7.3.1供配電a.設計依據(jù)及規(guī)范1.《工業(yè)企業(yè)照明設計標準》GB50034-922.《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50052-953.《低電配電設計規(guī)范》GB50054-954.《工業(yè)與民用電力裝置的接地設計規(guī)范》GB50057-94b.電源、供電要求及負荷等級本項目電源由東西湖區(qū)柏泉農場供電設施供給，用電負荷電壓等級均為380/220V，50HZ，電源須做防爆、防火花特殊處理。c.負荷計算本項目低壓負荷采用單位面積負荷密度法進行負荷估算。綜合營業(yè)廳單位面積負荷密度指標取0.080kw/m2(含空調)；道路及停車場單位面積負荷密度指標取0.020kw/m2。則：綜合營業(yè)廳用電負荷預計為25kw左右；道路及停車場照明用電負荷預計為60kw左右。其它用電負荷預計為50kw左右。本項目總用電功率約為275KW左右。實行三班生產制，取用電系數(shù)85%，功率因數(shù)0.95，則變壓器供電能力需250KVA左右，考慮企業(yè)今后的發(fā)展需要，本項目擬電力增容350KVA。d.供電方案本項目擬設置350KVA節(jié)能變壓器一臺和高低壓電柜等配電設施，向各生產車間的生產設備、質檢辦公，車間泛光照明、廠區(qū)道路照明及配套的公用系統(tǒng)設施等供電。將動力、照明等不同類別負荷分開供電，分別計量。車間按各生產線分開供電，采用低壓無功自動補償，全廠功率因數(shù)達到0.95以上。e.配電方案1.動力配電：低壓配電電壓380/220V。以放射式和干線式相結合的方式配電，在車間設有低壓配電柜，在崗位適當位置設分配箱。2.照明配電：照明電源220V，由配電房引到各照明配電箱，插座回路設置漏電保護。f.防雷及接地1.在建筑物上裝設避雷設施，利用建筑物金屬體作防雷接地裝置，以防直擊雷。2.建筑物內的主要金屬設備、管道、構架等接至電氣設備的保護接地裝置上，以防雷電感應。3.在入戶端處將電纜金屬外皮、金屬管線等接地，以防雷電波侵入。4.防直擊雷、防雷電感應、電氣設備等接地裝置共用，采用總等電位聯(lián)結，接地電阻小于1歐。7.3.2給、排水a.設計依據(jù)1.《建筑給水排水設計規(guī)范》GBJ15-882.《室外給水設計規(guī)范》GBJ13-863.《室外排水設計規(guī)范》GBJ14-86b.給水和排水量1.給水量：本項目主要用水為生活、綠化及澆灑用水，預計總用水量為60m3/d左右。其中：生活用水人均按80l/d計，用水量預計為10m3/d；綠化及清潔澆灑用水按2l/m2、次計，預計為12m3/d左右；其它不可預計用水，用水量約為10m3/d。2.排水量：需排放的污水量按總用水量的85%計算，預計為50m3/d左右。c.廠區(qū)給水方案本工程水源來自農場供水管道，進水管管徑為φ200mm，水壓為0.5MPa，供水能力達330m3/小時，水量可以滿足本項目的需要。本項目擬水增容100m3/d。本項目在廠區(qū)建成環(huán)狀供水管網，廠區(qū)室外管網采用生產、生活及消防合用的給水系統(tǒng),生產車間,侖庫采用生產、生活、消防各自獨立的給水系統(tǒng)。生產給水系統(tǒng)用水接自廠區(qū)外給水管網，水量及水壓可滿足生產要求，應置水表對用水進行計量；廠房內的生活給水均接自廠區(qū)室外給水管網，車間的室內消防栓給水系統(tǒng)用水接自廠區(qū)室外給水管網，水量及水壓均可得到保證。d.廠區(qū)排水方案本項目廠區(qū)排水擬采用分流制排水系統(tǒng)。根據(jù)雨污分流的原則分別設置廠區(qū)雨水管網和廠區(qū)污水管網。廠房內的清下水、生活污水根據(jù)清污分流的原則采用分流制排水系統(tǒng)。排出的生活污水經處理后，與清下水直接排入廠區(qū)雨水管網。7.3.3通信a.通訊方式本項不設用戶小交換機，全部電話用戶皆作為市話公網的直撥用戶，辦公電話容量按每30m2使用面積2對用戶線進行設計，擬采用電話電纜直接引入，經電話箱至各個辦公室，擬采用磁卡式電話機。b.通訊線路及設施區(qū)域內通訊與市政通訊網相聯(lián)，線路暢通。省市聯(lián)網的電視網，寬帶網已建設完成，移動通信網絡已覆蓋全區(qū)，本項目可方便接入。八、節(jié)能措施8.1設計依據(jù)8.1.1《中華人民共和國節(jié)約能源法》（1998年1月1日執(zhí)行）8.1.2《評價企業(yè)合理用電技術導則》（GB3485）8.1.3《評價企業(yè)合理用水技術導則》（GB7119）8.2節(jié)能措施本項目所需能源主要為電力和自來水。電有380V動力電和220V照明電兩種，動力電主要用于生產設備以及其它設備，單相電主要用于照明、小型電器設備等。具體采用以下節(jié)能措施：建筑物設計應盡量滿足通風、采光要求，合理配置設備和燈具的數(shù)量及位置，在滿足使用和照明的前提下盡量減少設備和燈具的裝機容量。

九、節(jié)水措施9.1設計依據(jù)9.1.1《中華人民共和國節(jié)約能源法》（1998年1月1日執(zhí)行）9.1.2《評價企業(yè)合理用水技術導則》（GB7119）9.2節(jié)水措施加強自來水管網的管理，及時排除管網泄漏現(xiàn)象；采用感應式出水閥裝置及節(jié)水型設備。十、環(huán)境保護10.1環(huán)境保護法規(guī)及標準10.1.1法律、法規(guī)a.《中華人民共和國環(huán)境保護法》b.《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》c.《建設項目環(huán)境保護管理條例》(98)國務院253號d.《關于進一步做好建設項目環(huán)境保護管理的幾點意見》國環(huán)[1993]015號10.1.2環(huán)境保護有關標準a.《地表水環(huán)境質量標準》(GB3838-2002)b.《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》(GB3096-93)c.《污水綜合排放標準》(GB8987-96)10.2項目建設和生產運營對環(huán)境的影響10.2.1項目建設期對環(huán)境的影響a.環(huán)境空氣影響分析項目施工期間對環(huán)境空氣的污染主要來自施工揚塵。施工現(xiàn)場粉塵和揚塵的產生量在不同的施工情況下變化很大，各種粉塵和揚塵在晴朗、干燥、有風的天氣下，將會對周圍環(huán)境空氣產生較大影響。為此要求項目施工時，在施工現(xiàn)場周圍按規(guī)定修筑防護墻及安裝遮擋設施，實行封閉式施工，對有可能產生二次揚塵的作業(yè)面應灑水降塵，車輛出工地時應進行沖洗，防止隨車帶走泥土，同時對運輸土石方等的車輛采取密閉措施，防止沿路拋灑，污染城市環(huán)境。b.固體廢物影響分析施工期間所產生的固體廢物主要有基礎施工所挖掘的土石方、主體結構施工所產生的施工廢物抖以及施工人員的生活拉圾等，不含《國家危險廢物名錄》中的有害廢物，這些固廢物集中堆放、土方及時回填，垃圾及時清運(須辦理準運證)，交有關部門進行相關處理，不會對周圍環(huán)境產生不良影響。10.2.2運營期環(huán)境影響分析本項運營期間所產生的廢水和廢器物量均較小，對環(huán)境影響不大，廢水排入農場排水溝渠，生產垃圾收集集中，交環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)集中處理。綜上所述，項目在開發(fā)建設期對周圍環(huán)境會產生一定程度的影響，在全面落實各項保護措施情況下將污染影響可降至最小程度。項目建成投產后，對環(huán)境的不良影響將控制在國家允許的范圍內。十一、勞動安全衛(wèi)生與消防11.1勞動安全嚴格按照國家勞動部（1998）48號《關于生產建設項目工程項目職業(yè)安全衛(wèi)生監(jiān)察的暫行規(guī)定》的規(guī)范進行職業(yè)安全衛(wèi)生工程設計，以防為主，從根本上保障工人的安全與健康。11.1.1電氣安全a.防觸電：建筑物的電纜進線處均應可靠的重復接地，電氣設備外殼，配線穿管以及電氣安裝支架等均作接零保護，插座回路應設專用接地線。b.檢修照明電壓不高于12伏，以確保檢修人員不致發(fā)生觸電事故。11.1.2安全組織及教育設安全責任人，凡新工人、實習人員、工人調換崗位等均須通過三級安全教育，并審查合格后方可上崗。11.2消防11.2.1設計依據(jù)《中華人民共和國消防法》（1998年9月1日施行）《建筑設計防火規(guī)范》（GBJ16-87）《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GBJ140-90）11.2.2防火措施a.具有耐火性能的結構和防火隔墻。b.人工消防設施和供消防隊使用的輔助設施。c.在顯要位置設置安全防火警示牌和禁止抽煙警示牌。11.2.3消防設計a.總平面的消防設計1.建筑與周圍建筑物間距皆大于防火最小間距13米的要求。2.在各建筑物四周修建消防車通道。3.對于加油和燃料庫等危險場區(qū)，采用化學滅火器材及火災報警系統(tǒng)。b.水消防設計1.室外設有消火栓防水泵結合器，室內消火栓系統(tǒng)管網成水平環(huán)和豎直環(huán)。2.按同層相鄰兩個消火栓能同時到達被保護范圍內任何部位的原則進行設計。c.其它按消防規(guī)范要求，設置相應數(shù)量的滅火器等。11.2.4消防系統(tǒng)a.室內消火栓系統(tǒng)；1.消防用水量為5L/S，火災延續(xù)時間為兩小時，一次火災滅火用水量為36m3。2.按同層相鄰兩個消火栓的密集水柱能同時到達被保護范圍內任何部位的原則，全面布置消火栓。3.消火栓給水系統(tǒng)在水平及豎向分區(qū)。每區(qū)管網均各自構成環(huán)狀，消火栓出水壓力≥0.5Mpa，設減壓孔板。4.室內消火栓布置按規(guī)范要求應布置在易于取用的地方。b.滅火器具高低壓變配電設備為非油性設備，在高低壓變配電間內配置推車式CO2滅火器。所有消火栓箱均配置HFA3磷酸銨鹽干粉滅火器兩具，滅火器應設于明顯且便于取用的地方。c.重點消防區(qū)域加油站是一類防火要求的重點防火區(qū)域，按加油站防火規(guī)范的要求設置化學防火器材和滅火器具。

十二、人力資源配置本項目員工總人數(shù)16人，其中：管理人員2人、銷售人員12人、其他人員2人，所有人員一律實行社會招聘和崗前培訓擇優(yōu)錄用的原則。十三、實施進度本項目建設期為6個月，具體實施如表13-1表13-1項目實施進度表月份內容123456項目前期工作工程建設設備安裝調試試運行、投營

十四、投資估算及資金籌措14.1固定資產投資估算14.1.1固定資產投資估算的范圍依據(jù)項目的建設內容，固定資產投資估算的內容包括工程費用估算，其它費用，預備費用估算。其中工程費用包括新增生產設備、建筑工程、公用工程、總圖及環(huán)境保護、消防、工業(yè)衛(wèi)生等。14.1.2固定資產投資估算的主要依據(jù)及方法a.新增設備（含公用工程設備）按近期市場價估算，設備的運雜費按設備原價的5.5%計算，安裝費按設備原價的4～20%計算。b.各種建筑物投資，按武漢市近期建設工程概算定額、材料價格及調差、管理費用、稅金等有關規(guī)定，并參照武漢市東西湖地區(qū)近期完工的同類建筑物的單位面積建筑工程綜合造價，現(xiàn)有建筑物改造按200元/m2估算，露天堆場按120元/m2估算。c.其他工程費用按工程量估算。d.土地使用權（含地面附著物）出讓金：根據(jù)企業(yè)與武漢市東西湖區(qū)吳家山農場簽訂的房屋租賃協(xié)議書及吳家山農場的情況說明（見附件），吳家山農場將其所屬破產企業(yè)，原吳家山農場糧油公司落在東西湖區(qū)107國道十六支溝西（運河村）的工業(yè)用地13837平方米（折20.75畝）使用權（土地證號：東國用（93）字第050204109號）及地面附屬物建筑面積4359.37平方米（房產證號：武房權證（東）字第9902810號），有償轉讓與武漢市仙安建材有限責任公司。雙方商定的出讓金價格為270萬元。按目前該地塊所在地土地使用權出讓金價格9萬元/畝計算，該地塊土地使用權出讓金為186.75萬元，地面附屬物價值為83.25萬元。e.建設單位管理費按工程費用（不含地面附屬物價值，下同）的1.5%計算；規(guī)劃、勘測、設計費按建筑工程費用的2.5%計算；工程監(jiān)理費按建筑工程費用的2.5%計算；建筑工程前期有關規(guī)費按國家及地方有關部門規(guī)定計算。f.基本預備費按工程費用及其他費用之和的5%計算。14.1.3固定資產投資估算本項目固定資產投資估算為1710萬元，詳見附表1。14.2流動資金估算項目投產后所需流動資金按年周轉4次估算，預計達產年需流動資金654萬元，見附表2。根據(jù)國家有關規(guī)定，本項目的鋪底流動資金應為流動資金的30%，即196萬元。14.3總投資估算根據(jù)國家和有關部門關于項目總投資的規(guī)定，本項目的總投資=固定資產投資+建設期貸款利息＋鋪底流動資金=1710+0＋196=1906（萬元）。14.4資金籌措方案14.4.1資本金及來源根據(jù)國務院國發(fā)[1996]35號文規(guī)定，本項目企業(yè)應具備不低于項目總投資20%的資本金，即1906×20%=381(萬元)。本項目所需資本金由企業(yè)用自有資金投入。14.4.2固定資產投資資金來源本項目固定資產投資1710萬元全部由企業(yè)用自有資金投入。14.4.3流動資金來源項目投產后所需流動資金654萬元，除30%的鋪底流動資金196由企業(yè)用自有資金增補外，達產年計劃向銀行申請短期貸款458萬元。銀行短期貸款年利率按中國人民銀行2002年2月公布的1年期貸款年利率5.31%計算。14.5用款計劃根據(jù)項目實施進度安排，分年用款及資金籌措計劃見附表3。

十五、財務效益評價15.1財務評價的依據(jù)a.國家計委、建設部：《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；b.《投資項目可行性研究指南》（中國國際工程咨詢公司編著）；c.《投資項目經濟咨詢評估指南》（中國國際工程咨詢公司編著）；d.財政部：《企業(yè)會計制度》2001年；e.本項目建設及技術方案有關數(shù)據(jù)；f.企業(yè)提供的有關資料；g.項目相關調查資料；h.項目計算期：本項目計算期定為11年，其中建設期0.5年，經營期10.5年；i.計算財務效益的總資金：按國家有關部門關于項目總資金的有關規(guī)定，本項目用以測算經濟效益的總資金為2364萬元，其中固定資產投資1710萬元，流動資金654萬元，并以2364萬元為基數(shù)計算財務效益指標。15.2銷售收入、稅金測算15.2.1產品銷售價格參照目前市場上同類產品的銷售價格，本項目產品石膏板的加權平均不含稅銷售價格，企業(yè)暫定為12.81元/塊。15.2.2銷售收入測算按以上暫定的產品銷售價格及本項目生產綱領測算，預計正常生產年份年產各種規(guī)格的石膏板204萬張的不含稅銷售收入為2615萬元，見附表4。15.2.3銷售稅金及附加測算本項目產品應納增值稅，稅率17%；附加稅中，城市維護建設稅、教育費附加、堤防費，分別為應納增值稅額的7%、3%、2%；平抑物價基金、教育發(fā)展基金分別為銷售收入的1‰。按購進扣稅法測算，預計本項目達產年應納增值稅202萬元，應納各種附加稅30萬元，見附表4。15.3總成本費用測算根據(jù)現(xiàn)行財務制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按產品生產成本及管理費用、財務費用、銷售費用等期間費用計算。為便于本項目的財務測算幾評價，本報告依據(jù)《投資項目可行性研究指南》及《投資項目經濟咨詢評估指南》的方法，將上述費用中的相同各項費用歸并后，按直接材料、工資及福利費、折舊費、修理費、無形及遞延資產攤銷費、其他費用、財務費用、銷售費用等成本要素進行測算。15.3.1直接材料各種規(guī)格的石膏板的加權平均單位產品直接材料成本中的各種原、輔材料消耗量（或金額），按企業(yè)提供的有關資料測算，其價格為目前市場價（含運雜費，不含稅）。15.3.2工資及福利費本項目勞動定員100人，人均年收入按9600元測算，福利費按工資的14%提取。15.3.3折舊費預計本項目固定資產投資中新增固定資產原值1450萬元（含基本預備費），折舊費按直線法、殘值率5%測算。折舊年限：建筑物（含地塊上原地面附屬物）30年，設備10年，運輸車輛5年。15.3.4修理費修理費按固定資產折舊費的30%計算。15.3.5無形及遞延資產攤銷費預計本項目固定資產投資中的土地使用權出讓金等無形資產投資為196萬元（含基本預備費），建設單位管理費、勘察設計費、建筑工程前期有關規(guī)費等遞延資產投資為64萬元（含基本預備費）。其攤銷費從項目計算期第二年起，分別按50年、5年等額攤銷測算。15.3.6其他費用其他費用包括差旅費、招待費、交通費、辦公費用、勞動保護費用、職工養(yǎng)老保險費、醫(yī)療保險費等，按銷售收入的10%估算。15.3.7財務費用流動資金短期貸款應付利息計入當期財務費用。15.3.8銷售費用銷售費用按加工費收入的8%測算。15.3.9總成本費用預計本項目在攤銷完遞延資產后正常生產年份的不含稅總成本費用為2190萬元，其中經營成本2041萬元，見附表6。單位產品直接材料成本測算見附表5，固定資產折舊費測算、無形及遞延資產攤銷費測算分別見附表7、附表8。15.4利潤測算損益測算見附表9,從附表9中可以看出，本項目正常生產年份的銷售收入為2615萬元，總成本費用2190萬元，銷售稅金及附加30萬元，利潤總額為396萬元。各年實現(xiàn)利潤按33%交納所得稅，預計正常經營年份所得稅后利潤為265萬元。15.5財務效益評價財務基準折現(xiàn)率設定為8%。15.5.1財務評價指標根據(jù)“損益表”、“投資估算表”及“財務現(xiàn)金流量”（見附表10）計算出本項目的各項財務評價指標見表15-1。表15-1財務評價指標匯總表指標名稱單位所得稅前所得稅后備注投資利潤率％16.7511.22按正常生產年數(shù)據(jù)計算投資利稅率％27.8122.29按正常生產年數(shù)據(jù)計算靜態(tài)投資回收期年4.956.24含建設期0.5年動態(tài)投資回收期年5.877.98i=8%含建設期0.5年財務內部收益率%24.3416.75I累計財務凈現(xiàn)值萬元1798953i=8%注：所得稅后投資利潤率、投資利稅率為投資凈利潤率、投資凈利稅率。15.5.2財務評價從以上各項指標中可以看出，本項目的所得稅后財務內部收益率為16.75%，高于8%的財務基準折現(xiàn)率，所得稅后累計財務凈現(xiàn)值為953萬元，大于零，因此在財務上是可行的。

十六、不確定性分析16.1盈虧平衡分析16.1.1基礎數(shù)據(jù)本項目正常生產年份基礎數(shù)據(jù)為：年固定成本＝556萬元；年銷售收入＝2615萬元；年銷售稅金及附加＝30萬元；年變動成本＝1634萬元。16.1.2盈虧平衡點按以上數(shù)據(jù)計算，本項目正常生產年份以生產能力利用率表示的盈虧平衡點為：556/(2615-30-1634)×100%=58.41%。計算表明，當項目正常生產年份的生產能力利用率達58.41%時，可不虧不盈，盈虧平衡示意圖見圖16－1。圖16－1盈虧平衡示意圖16.2敏感性分析16.2.1敏感性分析的主要因素本項目的財務敏感性分析，主要分析產品銷售價格、固定資產投資、經營成本、年產量等單因素變動時，對正常經營年利潤、財務內部收益率、累計財務凈現(xiàn)值的影響程度。16.2.2敏感性分析結果敏感性指標的計算結果見表16－1。表16－1敏感性分析表指標

變化因素及幅度正常生產年利潤

(萬元)累計財務

凈現(xiàn)值

(i=8%萬元)財務內部

收益率(%)財務內部收

益率較基本

方案增減(%)基本方案39695316.75固定資產投資+10%38483315.17-1.58-10%408107418.57+1.82產品銷售價格+10%628193825.06+8.31-10%164-307.71-9.04經營成本+10%195428.39-8.36-10%597185725.14+8.39年產量+10%489131419.51+2.77-10%30359313.72-3.03從表16-1中可以看出，產品銷售價格因素變動對財務評價指標的影響最大，經營成本因素變動的影響次之，年產量因素變動的影響較小，固定資產投資因素變動的影響最小。在財務內部收益率不低于基準折現(xiàn)率的條件下，允許各因素向不利方向變動的臨界點，產品銷售價格下降約9.7%，經營成本上升約10.5%，年產量減少約28.9%,固定資產投資增加約55.4%。以上分析表明，本項目有一定的抗風險能力。十七、結論與建議17.1結論17.1.1武漢市仙安建材有限責任公司為了增強企業(yè)市場競爭能力，滿足日益增長的市場要求，擬有償受讓東西湖區(qū)吳家山農場原糧油公司土地使用權及地面附屬物，改造、建設“仙安建材生產基地”，對促進企業(yè)發(fā)展具有積極的意義。17.1.2該公司通過本項目的實施，將瞄準市場需求，調整產品結構，為提高企業(yè)市場競爭力打下了堅實的基礎，其市場有一定保證。17.1.3通過財務分析，本項目的投資利潤率為16.75%、投資利稅率22.81%，所得稅后的財務內部收益率為16.75%、財務凈現(xiàn)值為953萬元、靜態(tài)投資回收期