中華廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)情況資料

中華廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)情況資料以下資料本源于香港交易所網(wǎng)站

“鼎盛中國(guó)（HK1863）”的招股說(shuō)明書(shū)，鼎盛中國(guó)計(jì)劃于

2008年1月

31日在香港主板上市，刊行價(jià)

港元之間，募集資本在

億港元之間。一、中華廣場(chǎng)項(xiàng)目的大要中華廣場(chǎng)項(xiàng)目是廣州興旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限企業(yè)（廣州興旺）名下經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，廣州興旺是廣州興利房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限企業(yè)和鼎盛企業(yè)有限企業(yè)（鼎盛中國(guó)的全資香港企業(yè)）協(xié)議成立的中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)。中華廣場(chǎng)位于廣州市中山三路和較場(chǎng)西路交匯處，是一幢集零售、娛樂(lè)及寫(xiě)字樓為一體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，占地面積29458平方米，大要以下：開(kāi)發(fā)進(jìn)度結(jié)構(gòu)功能總建筑面積鼎盛企業(yè)所竣工時(shí)間備注M2占份額M2地上10層購(gòu)物、娛樂(lè)一期地下4層負(fù)1層商鋪171200767942000年剩下是車(chē)庫(kù)共886個(gè)車(chē)位二期(建在A塔17層寫(xiě)字樓31432195302007年12月一期上)B塔52層寫(xiě)字樓87458541702007年12月合計(jì)290090150494二、中華廣場(chǎng)項(xiàng)目投資、銷售情況：土地購(gòu)置成本拆遷成本建設(shè)成本投入合計(jì)單方售價(jià)銷（預(yù)）售額一期2900萬(wàn)元4700萬(wàn)元59000萬(wàn)元66600萬(wàn)元54199元/M286800萬(wàn)元二期2100萬(wàn)元5800萬(wàn)元119600萬(wàn)元127500萬(wàn)元15724元/M237900萬(wàn)元合計(jì)5000萬(wàn)元10500萬(wàn)元178600萬(wàn)元194100萬(wàn)元（說(shuō)明：二期的銷售額統(tǒng)計(jì)到2007年9月30日止）三、中華廣場(chǎng)一期經(jīng)營(yíng)情況：中華廣場(chǎng)一期集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲于一體，每一樓層均有特定的主題：樓層主題9-10樓臨時(shí)辦公室8樓電影院及健身會(huì)所7樓美食廣場(chǎng)及餐廳6樓文化城，報(bào)刊書(shū)店、音像等5樓家居用品廣場(chǎng)，包括家私及家居配飾4樓高科技廣場(chǎng)，銷售電腦、多媒體、電訊、音響等3樓吉之島百貨企業(yè)2樓吉之島百貨企業(yè)1樓連鎖店及品牌商鋪，銷售潮流服飾、珠寶首飾、手表等負(fù)1樓連鎖商鋪、銷售電器、家居耗資品等第1頁(yè)共5頁(yè)中華廣場(chǎng)一期的可出租面積為60783平方米，其出租率和實(shí)質(zhì)月租以下：所屬時(shí)期出租率實(shí)質(zhì)月租備注2004年91.16％99元/平方米2005年95.03％101元/平方米實(shí)質(zhì)月租按總租金收入2006年87.11％126元/平方米除以已出租建筑面積2007年1-7月90.51％136元/平方米中華廣場(chǎng)一期的主要租戶是廣東吉之島天貿(mào)百貨有限企業(yè)和廣州市盛世中華百貨有限企業(yè)，兩者合計(jì)占一期可出租面積的49％，前10大租戶的資料以下：租戶近來(lái)租約到期日租借面積M2占已租面積比率占租金比率吉之島天貿(mào)百貨2009年4月17450.0031.08％17.82％盛世中華百貨2009年12月12481.8522.23％16.58％龍粵通訊設(shè)施企業(yè)2012年1月1657.112.95％8.33％國(guó)內(nèi)服飾店2009年11月425.50.76％4.89％壹號(hào)通電訊設(shè)施企業(yè)2009年12月902.081.61％4.83％訊時(shí)通訊器材企業(yè)2010年6月517.720.92％3.70％駿和通訊器材企業(yè)2012年5月1162.702.07％3.41％銀蜂星電訊企業(yè)2009年12月625.711.11％3.28％工行白云路支行2008年4月627.001.12％2.42％協(xié)亨通訊器材企業(yè)2010年1月866.671.54％2.15％其他租戶19435.1934.61％32.59％合計(jì)56151.53100.00％100.00％說(shuō)明：租戶的租期一般都介于1至9年之間。四、中華廣場(chǎng)的物業(yè)管理和租借管理鼎盛企業(yè)委聘“仲量聯(lián)行”為中華廣場(chǎng)供應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)，雙方簽訂為期3年的協(xié)議，從2005年9月至2008年8月，仲量聯(lián)行供應(yīng)的服務(wù)有：物業(yè)管理，督導(dǎo)、培訓(xùn)及管理一支物業(yè)管理隊(duì)伍，供應(yīng)保安、干凈、維修公共設(shè)施服務(wù)，向租戶收取物業(yè)管理費(fèi)，保證租戶遵守內(nèi)部物業(yè)管理規(guī)定。雙方協(xié)議規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)分兩階段支付：第一階段，從2005年9月至中華廣場(chǎng)二期竣工前1個(gè)月，每個(gè)月支付物業(yè)管理花銷5.9萬(wàn)元，第二階段，從中華廣場(chǎng)二期竣工前1個(gè)月至2008年8月，每個(gè)月支付物業(yè)管理花銷6.8萬(wàn)元。租借管理方面，廣州興旺委聘廣州中華廣場(chǎng)物業(yè)管理企業(yè)代其收取商鋪?zhàn)饨?，并管理中華廣場(chǎng)的所有租借事宜，廣州中華廣場(chǎng)物業(yè)管理企業(yè)收取所收租金的1％作為酬金。2004年、2005年、2006年和2007年1-7月分別發(fā)生的租借管理費(fèi)為94.4萬(wàn)元、74萬(wàn)元、79.6萬(wàn)元、48.8萬(wàn)元。五、中華廣場(chǎng)一期商鋪售后回租的協(xié)議第2頁(yè)共5頁(yè)中華廣場(chǎng)一期部分商鋪采用了售后回租的方式經(jīng)營(yíng)，經(jīng)過(guò)供應(yīng)固定投資回報(bào)來(lái)吸引買(mǎi)家。根據(jù)售后回租的協(xié)議，中華廣場(chǎng)將物業(yè)的業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)家，而買(mǎi)家贊成將物業(yè)回租給中華廣場(chǎng)，租期介于2至5年（1999年至2004年時(shí)期），買(mǎi)家可賺取12％的年租金回報(bào)，從2000年至2004年共5年時(shí)期，依次分別確認(rèn)的售后回租的銷售額為48300萬(wàn)元、5600萬(wàn)元、5600萬(wàn)元、5600萬(wàn)元和5600萬(wàn)元。租借期結(jié)束后，物業(yè)歸買(mǎi)家所有。在售后回租的經(jīng)營(yíng)策略下，中華廣場(chǎng)一期能更快地銷售物業(yè)，加快現(xiàn)金回籠。由于售后回租的安排，中華廣場(chǎng)于2004年和2005年分別向買(mǎi)家支付租金5500萬(wàn)元和200萬(wàn)元。六、中華廣場(chǎng)未來(lái)的定位和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)中華廣場(chǎng)一期作為購(gòu)物、娛樂(lè)綜合中心，為企業(yè)供應(yīng)了牢固的租金收入。二期寫(xiě)字樓竣工后，考慮到辦公室用途和零售業(yè)務(wù)之間的聯(lián)系，企業(yè)旨在把中華廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)為“銀座”式多功能辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)大樓，為此，招商方面將招攬世界有名品牌及跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐二期寫(xiě)字樓。一期現(xiàn)存的問(wèn)題是投資收益率過(guò)低，一期商鋪的估值約為243300萬(wàn)元，而每年租金收入按900萬(wàn)元算，年收益率為3.7％，低于區(qū)內(nèi)約7％的市場(chǎng)投資收益率。其中1至4層產(chǎn)生的收益較高，租戶的組合為服飾、電子花銷業(yè)，企業(yè)將牢固這類租戶基礎(chǔ)上，吸納有名品牌的長(zhǎng)遠(yuǎn)租戶。而吉之島和中華百貨屬于大租戶，占了一期可租面積的49％，企業(yè)將計(jì)劃減小這類大租戶的占用面積，重新分配中華百貨至高層的空間，從2層起，突出每一層的獨(dú)到主題，并加入餐飲的元素。七、鼎盛中國(guó)的財(cái)務(wù)資料大綱以下數(shù)據(jù)是鼎盛中國(guó)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，包括融資、財(cái)務(wù)情況和財(cái)富收益方面，而鼎盛中國(guó)旗下主要有廣州市中華廣場(chǎng)、北京市海晟名苑、太原市雙喜項(xiàng)目、中山市中山廣場(chǎng)4個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。1、融資渠道和融資成本鼎盛中國(guó)主要經(jīng)過(guò)內(nèi)部資本和外面資本進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。內(nèi)部資本包括物業(yè)銷售及預(yù)售所得款項(xiàng)；外面資本包括銀行貸款和可贖回可換股債券等。近幾年的資本流轉(zhuǎn)情況以下：項(xiàng)目2004年2005年2006年2007年1-7月銷（預(yù)）售收入47100萬(wàn)元49800萬(wàn)元47000萬(wàn)元30300萬(wàn)元開(kāi)發(fā)成本支出22240萬(wàn)元21270萬(wàn)元4470萬(wàn)元30萬(wàn)元未送還貸款余額84520萬(wàn)元90010萬(wàn)元132910萬(wàn)元146790萬(wàn)元銀行借貸平均利率5.7％6.2％6.0％7.6％2、損益表（單位：萬(wàn)元）第3頁(yè)共5頁(yè)項(xiàng)目2004年2005年2006年2007年1-7月銷售收入6283451833185144862減：銷售成本30257242535416369銷售毛利3257727580130984493加：其他業(yè)務(wù)收益569863819486減：銷售花銷239528542318415管理花銷2957295133293296其他支出2991466824369經(jīng)營(yíng)收益27495211727446899加：投資物業(yè)公允價(jià)值增加439434942043026800投資收益8905減：融資成本109116973648302稅前收益30798229692751228302減：所得稅10859954510646-2007稅后收益199391342416866303093、財(cái)富負(fù)債表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目2004年2005年2006年2007年1-7月流動(dòng)財(cái)富152970140536239853303205其中：現(xiàn)金及等價(jià)物689745203715646222已抵押存款70623957108357478其他應(yīng)收款35346112224325324341擁有銷售物業(yè)14979941158155779在建待售物業(yè)88686111426142794219385非流動(dòng)財(cái)富200443202066223112245079其中：固定財(cái)富601494532622投資物業(yè)189286192780213210240010長(zhǎng)遠(yuǎn)應(yīng)收款3845526544604447可供銷售證券671135274910財(cái)富合計(jì)353413342602462965548284流動(dòng)負(fù)債106834121016139824239796其中：短期銀行貸款41803623792840026900其他應(yīng)付款43986408753236556062預(yù)收賬款1208883904978577130租金及其他按金1197100911311215應(yīng)交稅金77608363841751304可轉(zhuǎn)債及衍生工具1972627185非流動(dòng)負(fù)債121874112113191338152449其中：長(zhǎng)遠(yuǎn)銀行貸款427152763098500106300應(yīng)交稅金343643929840048遞延稅項(xiàng)44795451855278946149所有者權(quán)益124706109473131803156040其中：股本3190.63190.620.620.61儲(chǔ)備1177131050831280581534148小數(shù)股東權(quán)益38021200372432605第4頁(yè)共5頁(yè)4、財(cái)務(wù)比率項(xiàng)目備注2004年2005年2006年2007年1-7月盈利比率毛利率151.8％53.2％70.7％92.4％經(jīng)營(yíng)收益率243.8％40.8％40.2％18.5％流動(dòng)資本比率流動(dòng)比率（倍）31.41.21.71.3速動(dòng)比率（倍）40.50.20.70.3資本充分比率資本負(fù)債比率523.9％26.3％28.7％26.8％凈負(fù)債權(quán)益比率658.4％75.3％66.3％67.3％利息保障倍數(shù)（倍）74.93.51.20.8備注1：毛利率=毛利/銷售額；2：經(jīng)營(yíng)收益率=經(jīng)營(yíng)收益/銷售額；3：流動(dòng)比率=流動(dòng)財(cái)富/流動(dòng)負(fù)債；4：速動(dòng)比率=（流動(dòng)財(cái)富-存貨）/流動(dòng)負(fù)債；5：資本負(fù)債比率=總借款額/總財(cái)富；6：凈負(fù)債權(quán)益比率=（計(jì)息債項(xiàng)-銀行結(jié)余及現(xiàn)金）/年關(guān)總權(quán)益；7：利息保障倍數(shù)=息稅前收益/利息花銷。5、盈利比率的說(shuō)明：（1）毛利率保持牢固的增加，從2004年的51.8％增加