2017年上半年寧夏房地產(chǎn)估價師制度與政策：物業(yè)承接查驗制度試題

2017年上半年寧夏省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)承接查驗制度試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及（）。A.相應配套的基礎設施B.土地的形狀C.組合完成的功能D.立體空間2、在強制拍賣中，拍賣的主體是_。A.人民法院和拍賣公司B.競買人和買受人C.人民法院和拍賣標的所有權人D.拍賣公司和拍賣標的所有權人3、某城市抽取的15個新樓盤開盤價如表所示:則該統(tǒng)計總體的全距為元/。（2008年試題）A：1500B：1950C：2131D：3000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、以下關于房地產(chǎn)價格的說法中，正確的是。A：房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價，可能與其價值無關B：房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的有用性、稀缺性和有效需求相互結合所產(chǎn)生的，但現(xiàn)實中可以不需要完全具備這三個要素C：對房地產(chǎn)價格來說，主要是從房地產(chǎn)價格的本質(zhì)上把握房地產(chǎn)價格的“數(shù)量”D：房地產(chǎn)價格有高有低，是由房地產(chǎn)稀缺性唯一確定的E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、業(yè)主大會議事規(guī)則由制定并修改。A：業(yè)主大會B：業(yè)主委員會C：政府物業(yè)管理部門D：業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、下列關于在建工程抵押登記的表述中，錯誤的是。人：已經(jīng)登記的在建工程抵押可以申請變更登記B：E經(jīng)登記的在建工程抵押可以申請轉(zhuǎn)移登記C：房屋所有權初始登記后，應當申請將在建工程抵押權登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權登記D：在建工程抵押登記后，由登記機構發(fā)放《房屋他項權證》E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、隨著行業(yè)市場營銷費用的增加，會引起需求水平的提高。當市場營銷費用超過一定水平之后，就不會刺激需求了，因此市場需求有一個上限，稱為。A：市場潛量B：市場預測量C：市場最低量D：市場最高量E：借款合同8、以下關于GDP與其他變量關系正確的表達式是_。GDP=GNP+對外要素收入凈額GDP=NDP+折舊GDP=32資+利息+利潤+租金+直接稅+企業(yè)轉(zhuǎn)移支付GDP=消費支出+投資支出+政府購買+進口-出口9、對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除—的余值為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。10%?20%10%?30%20%?30%30%?40%10、耕地占用稅免稅用地，凡改變用途、不屬于免稅范圍的，應從起補繳稅款。A：改變開發(fā)時間B：改變用途C：改變產(chǎn)權人D：改變使用人E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、耕地占用稅的計稅依據(jù)是納稅人—面積。A.經(jīng)批準占用的耕地B.經(jīng)批準占用的土地C.實際占用的耕地D.實際占用的建設用地12、某房地產(chǎn)投資項目的名義收益率為16%,計算后得到該項目的實際收益率為12%,銀行的貸款利率為5.44%,則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是。（2005年試題）A：3.57%B：4.00%C：6.56%D：10.56%E：借款合同13、下列關于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是_。A.與財務報表中的成本完全不一樣B.應根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定C.與財務報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算14、在所有具有經(jīng)濟可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達到最大的使用方式，才是—的使用方式。A.經(jīng)濟化B.最高最佳C.實際性D.常規(guī)15、超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金—以下的土地閑置費。10%15%20%25%16、在發(fā)生過程中，一般要“立字為據(jù)”作為債權債務關系的證明。A：商業(yè)信用B：銀行信用C：消費信用D：民間信用E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%,則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為萬元。A：1838.00B：1844.55C：1845.87D：1850.00E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、某家庭預計今后15年內(nèi)月收入為10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12%,則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是萬元。（2005年試題）A：28.62B：29.16C：41.56D：48.24E：借款合同19、w市A房屋拆遷公司，在拆遷w市房屋時，與被拆遷人孫某達不成拆遷補償安置協(xié)議，經(jīng)當事人申請，由裁決。A：w市房地產(chǎn)管理部門B：w市規(guī)劃管理部門C：W市建設管理部門D：w市房屋拆遷管理部門E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章20、某臨街深度30.48m（即100ft）,臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft）,臨街寬度25m的矩形土地的總價為萬元。A：53.34B：85.34C：106.68D：213.36E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、對拆除公益事業(yè)用房的貨幣補償通常采用—評估來確定。A.預算法B.成本法C.定額法D.拍賣法22、財務內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)，項目內(nèi)部未收回投資，每年的凈收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計—時的折現(xiàn)率。A.等于零B.大于零C.小于零D.無關聯(lián)23、房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款C.債務融資D.權益融資24、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（）。45.05%49.31%58.86%63.6%25、附息債券息票上標明利息額、支付利息的期限和債券號碼等內(nèi)容，息票一般以個月為一期。A：1B：3C：6D：9E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分）1、房地產(chǎn)是指土地建筑物及其他地上定著物，是—的結合體。A.設備B.實物C.權益D.區(qū)地E.環(huán)境2、以下房地產(chǎn)中是基于租賃收入測算凈收益的有。A：影劇院B：普通住宅C：倉庫D：停車場E：汽車加油站3、投資機會研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、勞動力狀況、等。A：規(guī)劃設計方案B：投資估算C：資源條件D：投資權益E：借款合同4、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。9.00%8.05%30.00%7.52%5、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A.選址規(guī)劃意見通知書B.規(guī)劃設計條件通知書C.建設用地規(guī)劃許可證D.建設工程規(guī)劃許可證6、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2,買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%,應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方的價格約為一元/m2。21392146C.2651D.26597、城市房屋拆遷的裁決應當由—做出。A.仲裁機構B.人民法院C.公安機關D.房屋拆遷管理部門8、某農(nóng)村集體經(jīng)濟組織人均耕地面積0.2hm2（公頃），國家建設征收該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的耕地面積10hm2,該耕地近3年平均年產(chǎn)值為10000元/hm2。下列關于征收該耕地的表述中，不正確的是_。A.不需農(nóng)村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一安置的人員，安置補助費發(fā)放給個人B.該耕地的土地補償費最少為60萬元C.每公頃耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口為5人D.由國家支付土地補償費，由用地單位支付安置補助費9、全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格制度的政策制定、資格考試、注冊登記、監(jiān)督管理等工作由—共同負責。A.國土資源部和人事部B.建設部和人事部C.建設部和房地產(chǎn)管理部門D.人事部和房地產(chǎn)管理部門10、在房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容中，對于需求分析中的是第一步。A：需求影響因素分析B：吸納率分析C：需求預測分析D：市場購買者的產(chǎn)品功能需求E：借款合同11、保險的派生職能是指隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展而逐漸具有的職能，包括。A：分散風險職能B：組織經(jīng)濟補償職能C：融通資金職能D：防災防損職能E：分配職能12、租住房的租金實行政府定價，租金標準由—構成。A.維修費B.折舊費C.稅金D.投資利息E.管理費13、開發(fā)商企業(yè)申請商品房預售許可，應當向有關部門提供一下哪些證件及資料OA.商品房預售許可申請表B.開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證D.工程施工合同及關于施工進度地說明E.商品房預售方案14、以下屬于估價報告內(nèi)在質(zhì)量的有_。A.估價結果的準確性B.估價方法選用的正確性C.參數(shù)選擇的合理性D.文字表述水平E.文字格式及印刷質(zhì)量15、投資性物業(yè)中運營支出占—的比例是運營費用比率。A.稅后利潤B.經(jīng)營利潤C.凈經(jīng)營利潤D.凈租金收入16、某10年前建成交付使用的建筑物，估價人員實地觀察判定其剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為0,該建筑物的成新率為—％。7565554517、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有_。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業(yè)信譽C.基礎租金與市場租金D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E.物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績18、在采用市場法估價時也可以根據(jù)估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些__。A.市場案例B.交易實例C.交易預期值D.市場預期值19、房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在一下的估價結果具有近似性。A.同一估價原則、同一估價時點B.同一估價目的、同一估價方法C.同一估價目的、同一估價時點D.同一估價原則、同一估價目的20、用以簡要表示建筑物的內(nèi)部結構形式、空間關系的建筑設計圖是。A：建筑剖面圖B：建筑構造詳圖C：建筑平面圖口：總平面圖E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結果變化進行分析的常用方法是_。A.保本點分析B.敏感性分析C.現(xiàn)金流量分析D.統(tǒng)計試驗分析22、邊際