項目投資估算實例

上杭森林公園投投資估算與與效益分析析一、投資估算算算的依據上杭森林林林公園景景區(qū)建建設投資資估算算是以規(guī)規(guī)劃的的規(guī)模、國國家家編制概概預算算的規(guī)定定及福福建省林林業(yè)、旅旅游部分分現行行的有關關技術術經濟指指標、市市場現行行價格格等為依依據。不不可預見見費按按單項工工程估估算的10％計算。二、投資估算算算上杭森森森林公園園景區(qū)區(qū)投資估估算表表分為基基礎設設施投資資、景景點建設設投資資和公共共設施施投資三三部分分，每部部分具具體見下下表。該景區(qū)總投資555710萬元，投投資資估算及及各單單項工程程投資資估算見見表下下表。其中建設期（222009～2010年）投資資額額為3910萬元，占占總總投資額額的68.55%；近（200111～2013年）投資資額額為1800萬元，占占總總投資額額的31.55%。表1旅旅游基基礎設施施建設投投資估估算表項目規(guī)模投資（萬元）景點建設工程云峰寺書堂寺云霄殿香林塔古藤園金玉頂練武場步云山門修復建設建設、修復修復圍欄保護修復整理新建370萬服務設施工程入口廣場休閑服務區(qū)綠化、香化、美美美化30000mm2,建設公園園大大門、圍圍墻、標標志建筑筑、噴噴水池、停停車車場等竹木屋、茶莊、游游泳及其他休休閑娛樂建筑筑建設260萬基礎設施工程客車電瓶車景區(qū)主干道景區(qū)步道供排水供電通訊15公里40公里2420萬植物景觀工程景點綠化主要游步道綠化化化局部林相改造340萬環(huán)境保護工程生態(tài)公廁垃圾箱20個200個164萬不可預見費（按按按上述項項目10%計）355.4萬合計近期建設投投投資3909.4萬萬萬由上述各表可見見見：上杭杭森林林公園建建設的的近期建建設投投資估算算為339099.44萬元。三、資金來源源源及籌資方方案案分析上杭森林公園建建建設要多多方位位融資，遵遵循循“誰投資、誰誰誰所有、誰誰受受益”的原則，采采采取“國家、地地方方、部門門、集集體、個個人一一起上”、“內資、外外資資一起上”的辦法，充充充分調動動各方方的投資資積極極性。政政府部部門應在在旅游游基礎設設施建建設、可可持續(xù)續(xù)性規(guī)劃劃、管管理和開開發(fā)方方案、公公共便便民設施施、宣宣傳及促促銷及及其它非非營業(yè)業(yè)性投資資等方方面進行行投資資，創(chuàng)造造一個個良好的的投資資環(huán)境。主主要要包括以以下方方法：把森林公園的規(guī)規(guī)規(guī)劃建設設納入入上杭縣縣國民民經濟與與社會會發(fā)展計計劃中中去，使使之建建設與國國民經經濟建設設同步步發(fā)展，加加大大對森林林公園園的投入入和政政策傾斜斜。爭取國家、各有有有關部門門的專專項建設設資金金。。森林公園自籌資資資金銀行貸款招商引資個人捐資籌資方案確定定定主要有資資金金籌集成成本的的籌資風風險兩兩部分組組成，總投投資為5710萬元。下面面有三種方方案，其中中，貸款利利率5%、屬于國國家政策性性貸款，債債息6%、籌集費費率為1%，股息5%、籌集費費率為1.5%。資金來源方案A方案B方案C自有資金30%30%30%發(fā)放債債債券30%20%發(fā)放股票20%10%銀行貸款40%50%40%資金成本率：KKK=D/『P×（1-f）』K為資金成成本本率，D為資金占占用用率，P資金總額額，f籌資費率率綜合資金成本率率率：Kw=Σ(Ki*WWi)KKw為綜合資資金金成本率Ki第i種個別資資金金成本率率，Wi第i種個別資資金金占全部部資金金的比重重。方案A：W=330%,,K=117331×66%//『17133×（1-1%）』=6.11%%Kw==W××K=11.88%方案B:W==220%，K=111142××5%%/『11422×（1-1..55%）』=5.11%%KKKw=220%%×5..1%%=1..011%方案C：W1==20%%K1==6..1%W22=110%KK2=55.11%Kww=220%××6..1%++100%×55.11%=11.773%資金成本是籌資資資者取得得和占占用資金金應付付出的代代價，故故資金成成本率率越大，所所付付出的代代價也也就越大大。以以上三種種方案案相比較較可知知：方案B的綜合資資金金成本率率最小小，所以以本次次項目融融資方方式定為為方案案B最為合理理。四、項目經濟濟濟效益分析析（一）項目目收收入估算1、估估估算范圍圍和依依據項目收入包括門門門票、交交通、娛娛樂、飲飲食、住住宿、購購物及及其它收收入。根根據邊建建設，邊邊開放地地經營營原則，項項目目輸入按按建設設期分段段估算算。確定定有關關估算指指標地地依據：：（1）當地物價價水水平（2）周邊地區(qū)區(qū)社社會消費水水水平（3）同類型森森林林公園、旅旅旅游區(qū)的的估算算指標2、估算指標門票：25元///人，按游游客客人數的100%計算交通：10元///人，按游游客客人數的90%計算住宿：50元///日.人，按游游客客人數的10%計算娛樂：20元///人，按游游客客人數的10%計算購物：20元///人，按游游客客人數的100%計算飲食：20元///人，按游游客客人數的70%計算其它：10元///人，按游游客客人數的100%計算3、估算結果根據以上指指標標，按該縣縣縣旅游發(fā)發(fā)展總總體規(guī)劃劃旅客客流量的90%預測游客客流流量，到到項目目經營初初期開開始接待待游客客，預計計建設設初期年年項目目接待國國內外外旅游客客流量量預計將將達31.1萬人次、建建建設后期期游客客達56.3萬人次，收收收入情況況預估估詳見表2表2年經營營營收入估算算表表單位：萬萬元/年項目近期遠期門票777.51407.5住宿155.5281.5交通279.9506.7娛樂62.2112.6購物6221126飲食435.4788.2其它311563合計2643.54785.5（二）、項目成成成本估算算1、可變成本估估估算可變成本估算算算使根據一一般般的可變變成本本率進行行估算算，詳見見表3表3年可變變成本估估算表表單位：萬萬元元項目可變成本率（%%%）近期遠期門票20155.5281.5住宿5077.75140.75交通60167.94304.02娛樂4527.9950.67購物85528.7957.1飲食60261.24472.92其它50155.5281.5合計—1374.62222488.46662、經營成本估估估算經營成本包括可可可變成本本、經經營管理理費。年年經營管管理費費：正式式管理理人員（10人）按每每人人每月2000元，一般般管管理人員員（近近期80人，遠期100人）按每每人人每月1500元計算。項項項目年經經營成成本詳見見表4表4年經營成本本估估算表單位：萬萬元元項目年經營成本近期遠期可變成本1374.62222488.4666管理費168204其它155.5281.5合計1698.12222973.9666（三）稅金及附附附加費估估算根據國國國家政策策和有有關部門門規(guī)定定，旅游游業(yè)開開發(fā)不計計投資資方向調調節(jié)稅稅，只征征收營營業(yè)稅，城城市市建設維維護稅稅、教育育附加加費，上上杭森森林公園園年稅稅金計附附加費費估算結結果詳詳見表5表5年稅金及及附加加費估算算表單位：萬萬元元項目年稅金及附加費費費備注前期后期1、營業(yè)稅132.17555239.27555營業(yè)收入的5%%%2、城建稅9.252255516.7492225營業(yè)稅的7%3、教育附加5.2879.571營業(yè)稅的4%合計146.7144425265.5955525（四）項目利潤潤潤估算上杭森林公園園園前后期的的利利潤估算算結果果詳見表6表6項目年利潤潤估估算表單位：萬萬元元項目年稅金及附加費費費前期后期項目收入2643.54785.5經營成本1698.12222973.9666稅金及附加146.7144425265.5955525利潤798.66555751545.94444755根據計算，近近近期（20011--20113年）的年年利利潤為798..6665775萬元；遠遠期期的年利利潤為為15455..9444755萬元。（五）項目其他他他經濟效效益指指標估算算幾分分析1項目投資回收收收期分析可能影響到到該該項目效益益益的不確確定因因素由：：價格格、投資資、成成本、游游客量量、利率率等，針針對全部部投資資內部收收益率率、投資資回收收期、全全部投投資凈現現值及及貸款償償還期期等4項指標?；厥掌?累累計計凈現金流流流量為正正值的的第幾年-1+（上年累累計計凈現金金流量量/當年凈現現金金流量）本次運用單單因因素敏感項項項分析（變變化化1次，變化化率率幅度5%），重點點選選取營業(yè)業(yè)收入入和經營營成本本兩項加加以分分析，使使決策策者了解解不確確定因素素對項項目投資資回收收期的影影響，最最后進行行相關關的分析析表。表7敏感性分析析表表變化因素投資回收期營業(yè)收入降低555%6.26經營成本增加555%6.21正常5.98經過營業(yè)收收入入與經營成成成本變動動的相相關數據據計算算可知，這這兩兩種因素素的變變動中營營業(yè)收收入對回回收期期的影響響更大大一些，但但總總的來說說基本本沒使投投資回回收期產產生不不可忽略略的影影響。兩兩種情情況下投投資回回收期基基本保保持在6年數值不不變變，故本本項目目建設的的投資資回收期期大約約為6年。2、項目凈現值值值分析凈現值指特特定定方案未來來來現金流流入量量現值與與未來來現金流流出量量現值之之間的的差額。計計算算公式為為：凈凈現值=未來報酬酬總總現值-建設投資資總總額NPVV=∑It/（1+R）-∑Ot/（1+R）式中：NPPVV-凈現值；It-第t年的現金金流流入量；Ot-第t年的現金金流流出量；R-折現率；n-投資項目目的的壽命周周期根據公式計計算算可得凈現現現值（NPV）=（26444//1.113+322222/1..144+386677/1..155+478866/1..166+478866/1..177+478866/1..188+478866/1..199+478866/1..1110-（19100//1.11+220000/11.12+284455/1..133+234455/1..144+214455/1..155+324400/1..166+324400/1..177+324400/1..188+324400/1..199+324400/1..1110）=176666.8項目內含報酬率率率分析凈現值177666.8為正數說說明明該項目目的報報酬率超超過10%。故該項項目目對投資資公司司來說是是有利利的。五、項目風險分分分析可能影響到到該該項目效益益益的不確確定因因素由：：價格格、投資資、成成本、游游客量量、利率率等。針針對全部投投資資內部收收益率率、投資資回收收期、全全部投投資凈現現值指指標，運運用單單因素敏敏感項項分析（變變化化1次，變化化率率幅度5%），重點點選選取營業(yè)業(yè)收入入和經營營成本本兩項加加以分分析，使使決策策者了解解不確確定因素素對項項目評價價的影影響，確確定不不確定因因素變變化的臨臨界值值，以便便更好好地采取取防范范措施。結果表明，營營營業(yè)收入降降低低5%時，投資資回回收期延延長了了0.28年。經營營成成本提高高了5%時，投資資回回收期延延長了了0.23年。由此可見見，營營業(yè)收入入和經經營成本本的變變化對上上杭森森林公園園效益益回收影影響都都不大，故故此此項目的的投資資風險較較低，經經濟穩(wěn)定定性較較好。在分析的的的兩個因因子中中，營業(yè)業(yè)收入入對項目目影響響稍大，應應采采用以下下方法法降低風風險：：1、科學調配景景景區(qū)淡旺季季門門票價格格，避避免出現現游客客因門票票價格格的變化化而反反感的現現象。2、盡量實現景景景區(qū)財政收收支支情況陽陽光化化，以避避免貪貪污或謊謊報數數據等情情況。3、景區(qū)的各種種種消費標準準要要與市場場要素素的變化化相結結合，故故應多多做市場場調查查。附表現金流量量表單位：萬萬元工作年度項目合計建設期近期遠期20092010201120122013201420152016201720181現金流入33659264432223867478647864786478647861.1營業(yè)收入入入336592644322238674786478647864786478