房屋租賃合同協(xié)議書審核指引

房屋租賃合同協(xié)議書審核房屋租賃合同審核指引一、合同效力審查1、審查房屋的租賃用途與政府批準的規(guī)劃用途是否一致這點主要是看房屋的產(chǎn)權(quán)證，審查其用途是住宅用房還是經(jīng)營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準的規(guī)劃用途不一致，須報規(guī)劃2、審查房屋是否存在禁止出租的情形根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！备鶕?jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的；(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制(三)共有房屋未取得共有人同意的；(四)權(quán)屬有爭議的；(五)屬于違法建筑的；(六)不符合安全標準的；(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。”3、如果屬于轉(zhuǎn)租，審查出租人是否經(jīng)過房屋所有權(quán)人同意予以轉(zhuǎn)租二、條款審核注意事項(一)當事人姓名或者名稱及住所；1、承租方審查--出租人是否具備主體資格出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關(guān)系到合同的效力問題，所以應(yīng)予以充分重視。主要從以下三方面來審查：(1)出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或戶口?。怀鲎馊讼捣ㄈ嘶蚱渌M織的，是否依法成立，審查其營業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢并進行必要的工商查詢。(2)出租人是否享有出租房屋的實體權(quán)利①房屋的所有權(quán)人：出租人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，必要時到房屋管理部門查詢。②委托或代理出租的：房屋所有權(quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書面證明材料。③共有房屋出租的：是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證明材料④房屋轉(zhuǎn)租的：是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證2、出租房審查---承租人是否具備主體資格審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經(jīng)持有公安機關(guān)核發(fā)的暫住證；法人或其他組織的，必經(jīng)持有合法有效的營業(yè)特別注意：《城市私有房屋管理條例》第二十二條規(guī)定：“機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經(jīng)縣以上人民政府批準?！?二)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；1、承租方與出租方審查(1)必須寫明租賃房屋實際所處的確切位置(2)租賃面積的計算方法(使用面積還是建筑面積)(3)房屋結(jié)構(gòu)上述(1)-(3)的審查，主要是查看與房屋產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否(4)合同中最好應(yīng)明確現(xiàn)有的房屋裝修狀況，以免發(fā)生糾紛無據(jù)可依，同時應(yīng)盡量明確房屋交還時對裝修的要求。2、出租方特別審查(1)裝修：應(yīng)當約定未經(jīng)出租人同意，承租人不得對房屋進行裝修或者改造。如果承租人有裝修要求的，則應(yīng)當約定承租人的的裝修方案應(yīng)當經(jīng)過出租人的確認同意，并且應(yīng)當約定如果承租人對房屋的裝修改造造成出租人損失或遭到第三人的索賠，承租人應(yīng)當承當損害賠償責(2)對房屋交付時附屬設(shè)施和設(shè)備的狀況應(yīng)當進行明確的約定，最好以制作附件的形式加以明確，并且對附屬設(shè)施、設(shè)備能否拆除、改建或者添設(shè)進行明確約定。(3)如果有新裝修或添設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)審查合同是否明確租賃期滿時如何處理，若合同提前解除或終止時又應(yīng)做何處理。最好能夠在合同中約定，租賃合同期滿，承租方在一定期限內(nèi)不拆除或取回有關(guān)物品，視為承租人放棄遺留物之所有權(quán)，悉歸出租方所有。3、承租方特別審查(1)裝修：若有裝修要求，應(yīng)在合同中明確出租人同意承租人對房(2)如果有新裝修或添設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)審查合同是否明確租賃期滿時如何處理，若合同提前解除或終止時又應(yīng)做何處理。(三)租賃用途；承租人與出租人均應(yīng)當審查合同是否對房屋的租賃用途做出明確的約定(四)租賃期限；1、承租方與出租房均應(yīng)當審查合同是否對租賃期限做出明確約定，要具體到年月日，并且注意根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，一次合同租賃期限最長不得超過二十年。如果承租方要對房屋進行裝修，或出租方要辦理有關(guān)報批登記手續(xù)，作為承租方，最好在合同內(nèi)約定，租賃期間的起算時間為幾月幾日開始或者合同簽字后多少日開始，從合同簽訂之日到正式開始起算租賃期限的這段時間稱為免租期。免租期內(nèi)，承租方可以使用租賃房屋但無需承擔租金，但于此期間發(fā)生的裝潢施工所耗水、電費則應(yīng)承擔。(五)租金及交付方式；租人審查(1)應(yīng)當讓承租方提供租賃保證金，并且可以在合同中約定補足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費用后，承租人應(yīng)當在合理期限內(nèi)補足支付“押金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時間內(nèi)補足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責任。(2)支付期限有月付、季付、年付等，合同中應(yīng)明確約定并確定支付的具體日期或最后日期。并且約定如果超過合同約定的期限支付租金，每延期一天應(yīng)向出租人支付相應(yīng)具體違約金，如果延期超過一定的期限，出租人有權(quán)解除租賃合同。2、承租人審查(1)租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理；(2)支付方式是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)帳支付還是其他支付方式，若收款人與出租人并非同一人，應(yīng)當在合同中特別約定收款人。承租方承擔。(六)房屋交付承租人要求出租人在租賃前交房的，應(yīng)當在合同中明確具體的交付時(七)房屋修繕責任；出租人與承租人都應(yīng)當審查修繕責任是否明確，合同中應(yīng)約定房產(chǎn)及其設(shè)施哪些部位由出租方進行定期維修保養(yǎng)，哪些由承租方維修。(八)轉(zhuǎn)租的約定；1、出租人：若出租人不同意承租人轉(zhuǎn)租，則應(yīng)當審查協(xié)議中是否有約定允許承租人轉(zhuǎn)租的條款，若出租人允許承租人轉(zhuǎn)租，則應(yīng)當對轉(zhuǎn)租的條件進行一定的約定。2、承租人：若有需要對房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)租，則應(yīng)當在協(xié)議中明確約定出租人同意承租人對房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)租。(九)變更和解除合同的條件；1、作為承租方，合同中應(yīng)當約定承租方提前終止合同的情形：(1)若不可抗力事件發(fā)生，致使房產(chǎn)周圍環(huán)境發(fā)生重大變化，承租方所租房屋營業(yè)的市場，環(huán)境基礎(chǔ)不復(fù)存在，合同不宜維續(xù)履行，則承租方有權(quán)提前終止合同而無需承擔任何法律責任。(2)出租方違反其保證，或違反本合同的其他規(guī)定，在承租方通知的補救期內(nèi)又沒能及時補救，致使承租方不能正常居住或?qū)ν鉅I業(yè)或使承租方的合同權(quán)益受到實質(zhì)的損害。2、作為出租方，合同中應(yīng)當約定出租方提前終止本合同的情形：(1)承租方逾期支付租金超過多少日。(2)承租方擅自改變房屋用途的。(3)未經(jīng)出租方同意承租方將承租房產(chǎn)轉(zhuǎn)租他人。(4)承租方利用承租房產(chǎn)進行非法活動。(十)違約責任；審查是否顯失公平，對已方會不會有較大的不利影響，審查對方的違約責任是否具有可操作性，以利于執(zhí)行。(十一)當事人約定的其他條款。1、爭議解決條款審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無違反級別管轄、專屬管轄的規(guī)定，選擇仲裁的，仲裁委員會的名稱是否準確無誤2、審查是否已將當事人雙方約定的特殊要求內(nèi)容全部列入合同中，是否有遺漏的特殊事項。三、常見法律風險提示(一)出租人1、租賃房產(chǎn)交付時，雙方應(yīng)約定派代表到現(xiàn)場檢查房產(chǎn)的完好情況，應(yīng)當結(jié)清前期的水電費、通訊費、閉路電視費等有關(guān)費用，并簽署房產(chǎn)交付確認書及有關(guān)財物移交清單。2、并且承租方作為公司，支付了房屋租金后，一定要向出租方索要正規(guī)有效的稅務(wù)發(fā)票以免被稅務(wù)部門查處。(二)承租人1、承租人應(yīng)當在合同約定的期限內(nèi)支付房租，以免遭到違約金的損失或者承租人有理由解